Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 19 de Diciembre de 2005

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

Valencia, 19 de diciembre de 2005

195º y 146º

Vistos

, con informes de la parte demandada.

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

PARTE ACTORA: Y.Y.Z.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.134.559.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: P.R. MAITA MARTINEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 62.242.

PARTE DEMANDADA: O.M.C.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.532.500, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 35.089.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: (No acreditó a los autos).

Capítulo I

Antecedentes de caso

Conoce este Tribunal Superior de las presentes actuaciones, en virtud del recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandada en contra la decisión dictada el 31 de mayo de 2005 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró sin lugar la demanda intentada por resolución de contrato.

Cumplidas como han sido las formalidades legales de la alzada, pasa a dictar su fallo, previas las consideraciones siguientes:

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 12 de diciembre de 2000 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, correspondiéndole conocer del presente asunto al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien admite la demanda por auto de fecha 23 de febrero de 2000 y ordena el emplazamiento de la parte accionada para dar contestación a la demanda en el segundo (2do) día de despacho siguiente a aquel.

En fecha 07 de junio de 2001, el alguacil del tribunal de la primera instancia deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal del demandado; el 11 de junio de 2001, la parte actora solicita la citación cartelaria del demandado, lo cual es acordado por el tribunal de la primera instancia por auto de fecha 12 de junio de 2001.

En fecha 22 de noviembre de 2001, el tribunal de la primera instancia designa como defensor judicial del demandado a la abogada C.S.; en fecha 03 de diciembre de 2001, acepta el cargo recaído en su persona y presta el juramento de ley.

Por auto de fecha 07 de mayo de 2002, el tribunal de la primera instancia nombra como nuevo defensor ad-litem a la abogada I.D.D., quien una vez notificada, acepta el cargo y presta el juramento de ley en fecha 13 de mayo de 2002.

En fecha 17 de octubre de 2002, la parte actora reforma su demanda, siendo admitida dicha reforma por auto de fecha 22 de octubre de 2002, ordenando la citación del demandado.

Practicada la citación del demandado, en fecha 11 de septiembre de 2003, la parte demandada opone cuestiones previas; en fecha 18 de septiembre de 2003, la parte actora da contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

En fecha 29 de septiembre de 2003, la parte demandada da contestación a la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas por autos de fecha 03 de noviembre de 2003.

En fecha 28 de enero de 2001, ambas partes consignan escritos contentivos de sus informes ante la primera instancia.

El 31 de abril de 2004, el tribunal de la primera instancia dictó decisión mediante la cual declara sin lugar la demanda intentada.

En fecha 02 de agosto de 2005, la parte actora apela de la decisión dictada, siendo oída dicha apelación en ambos efectos por auto de fecha 19 de septiembre de 2005 y ordena la remisión del expediente al Tribunal Superior Distribuidor.

Cumplidos los trámites de distribución, esta superioridad por auto de fecha 29 de septiembre de 2005, dio entrada al presente expediente, invita a las partes a la celebración de un acto conciliatoria e igualmente fija los lapsos para la presentación de los informes y sus observaciones.

En fecha 05 de octubre de 2005, tuvo lugar la celebración del acto conciliatorio, dejándose constancia de que al mismo no compareció ninguna de las partes, por lo que se procedió a fijar un nuevo acto conciliatorio y el 10 de octubre de 2005, oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto conciliatorio, se dejó constancia de la incomparecencia de las partes al mismo.

En fecha 01 de noviembre de 2005, la parte demandada consigna escrito contentivo de sus informes ante esta instancia; asimismo la parte actora consigna escrito de informes el 07 de noviembre del presente año, alegando por su parte la demandada que los mismos son extemporáneos y a todo evento consigna escrito de observaciones el 11 de noviembre del año en curso.

Por auto de fecha 14 de noviembre de 2005, este tribunal fijó un lapso de sesenta (60) días calendarios consecutivos para dictar sentencia en la presente causa.

Capítulo II

Limites de la controversia

En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Alegatos de la parte actora:

La parte actora en su libelo de demanda señala que celebró un contrato de opción de compra-venta con el ciudadano O.M.C.R., sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito V.d.E.C., en fecha 24 de mayo de 1993, quedando anotado bajo el Nº 19, Folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 27, constituido por un apartamento signado con el Nº 32-A ubicado en el piso 3 del edificio “A” que forma parte del Conjunto Residencial “Parque Los Mangos”, situado en el cruce de la Avenida E-2 con la Avenida E-1 con F-1 de la Urbanización Sabana Larga de la Parroquia San J.d.M.A.V.d.E.C..

Narra que en virtud del incumplimiento del referido contrato de opción de compra-venta por parte del ciudadano O.M.C.R., toda vez que ha faltado a su obligación de pago, tanto del monto del inmueble dado en opción, es decir la cantidad de Bs. 28.000.000,00, así como de los intereses del capital que se han causado, a razón de Bs. 100.000,00, mensuales, los cuales para esa fecha totalizaban la cantidad de Bs. 1.500.000,00.

Continúa narrando que desde el 17 de septiembre de 1999, el demandado no cumple con su obligación de cancelar los intereses del capital, así como de igual modo ha incumplido con su obligación de pagar el precio del referido inmueble, por lo que debe la cantidad de Bs. 1.500.000,00 de intereses al capital y la suma de Bs. 28.000.000,00, que es el precio total del inmueble antes identificado, el cual solicita sea indexado en caso de que el demandado decida cancelar dicho inmueble en su totalidad.

Explica que en caso de que el demandado no cancele de contado las cantidades antes señaladas, solicita de inmediato la desocupación absoluta del inmueble.

Asimismo sostiene que existe mala fe por parte del demandado, quien no solo redactó el documento en su calidad de abogado, sino que “se burló de él”, al no librar los cuatro (4) “giros” a los que se refiere la opción de compra-venta, por un monto de Bs. 4.500.000,00, cada uno, para un monto total de Bs. 18.000.000,00.

Fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.264 y 1.271 del Código Civil Venezolano.

Por las razones antes expuestas demanda al ciudadano O.M.C.R. por resolución de contrato de opción de compra-venta, pago de intereses insolutos y daños y perjuicios, solicitando se “obligue” al demandado a lo siguiente:

1. Resolver de pleno derecho el contrato de opción de compra-venta;

2. Cancelar los intereses causados mensualmente por espacio de quince (15) meses, ello en razón de Bs. 1.500.000,00;

3. Entregar el inmueble objeto de la opción de compra-venta, cuya resolución se demanda;

4. Indemnizarla por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento.

Posteriormente la parte actora procedió a reformar su demanda en los siguientes términos:

Que celebró un contrato de venta a plazo con el ciudadano O.M.C.R., el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de V.d.E.C., en fecha 17 de agosto de 1999, quedando inserto bajo el Nº 58 del Tomo 71 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 32-A ubicado en el piso 3 del edificio “A” que forma parte del Conjunto Residencial “Parque Los Mangos”, situado en el cruce de la Avenida E-2 con la Avenida E-1 con F-1 de la Urbanización Sabana Larga de la Parroquia San J.d.M.A.V.d.E.C..

Que cumplió con su obligación en ese mismo acto al firmar, dando su consentimiento a la venta, haciendo así la tradición y entrega material del inmueble, conviniendo las partes en forma verbal que en treinta (30) días se efectuaría la protocolización ante el registro correspondiente, acto que dependía de la única voluntad del comprador, quien por imperio de la ley y de lo establecido en el contrato, tenía la obligación de costearlo, además que al momento de la protocolización debía cancelar la suma de Bs. 3.000.000,00, obligación que hasta la fecha no ha cumplido.

Sostiene que el precio convenido para la venta fue de Bs. 28.000.000,00, los cuales serían pagados por el comprador de la siguiente manera: 1) al momento de la firma del documento, la cantidad de Bs. 7.000.000,00; 2) la cantidad de Bs. 3.000.000,00, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante el registro respectivo; 3) la cantidad restante, es decir Bs. 18.000.000,00, equivalente a la fecha de autenticación del documento a 29.315 dólares americanos, los cuales fueron divididos en cuatro (4) cuotas pagaderas, la primera cuota al año de protocolización del documento y las tres (3) cuotas en los años siguientes, por un valor de Bs. 4.500.000,00, tomando como única referencia valida para el cambio a efectuar lo indicado por el Banco Central de Venezuela para la paridad cambiaria entre el dólar americano y el bolívar, el día en que haga los respectivos pagos.

Asimismo explica que quedó expresamente convenido entre las partes que si el comprador en el lapso de dos (2) años cancelaba la cantidad de Bs. 18.000.000,00, equivalente a 29.315 $, tomando como única referencia valida para el cambio a efectuar lo indicado por el Banco Central de Venezuela para la paridad cambiaria entre el dólar americano y el bolívar, la obligación se entendería cancelada en su totalidad, no habiendo nada más que reclamar.

Igualmente señala que se estipuló en el contrato que si no se cancelaba la totalidad antes indicada en el lapso de dos años, debía cancelar el comprador un pago adicional de Bs. 4.000.000,00, así como la suma de Bs. 100.000,00 mensual, por concepto de intereses del capital, calculados a una rata anual del 6.666667 %, es decir al 0,555555 % de interés mensual, los cuales serían cancelados hasta el pago definitivo del inmueble, ya sea en dos o en cuatro años para el cumplimiento del contrato.

Alega que el demandado ha incumplido todas las obligaciones contraídas en ese contrato de venta a plazo y ese incumplimiento es lo que ha materializado que el comprador tenga disfrutando de la cosa vendida, sin pagar su precio, dos años y nueve meses, causándole daños y perjuicios de índole económico.

Que la insolvencia del demandado ha llegado al extremo de incumplir con el pago del condominio, con lo que puso en riesgo el inmueble, el cual fue objeto de un juicio por vía ejecutiva, en el cual se vio el actor forzado a convenir, sufriendo los daños inevitables del caso.

Fundamenta su acción en los artículos 1.160, 1.161, 1.167, 1.202, 1.205, 1.211, 1.215, 1.269, 1.354, 1.474, 1.487, 1.488 y 1.494 del Código Civil Venezolano.

Por lo antes expuesto, demanda al ciudadano O.M.C.R. para que convenga o en su defecto sea condenado a ello, a resolver el contrato de plazo con hipoteca legal, por el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el y la consecuente entrega del inmueble objeto del contrato.

Asimismo demanda el pago de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el referido contrato, las cuales estima en la cantidad de Bs. 10.000.000,00.

De conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima su acción en la cantidad de Bs. 50.000.000,00, suma que comprende el valor actual del inmueble, más los daños y perjuicios.

Finalmente solicita que su acción sea declarada con lugar en la definitiva con la correspondiente condenatoria en costas e indexación pertinente.

Alegatos de la parte accionada:

En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte accionada niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho, por ser falsos los hechos alegados e improcedente el derecho reclamado como sustento de la pretensión.

Alega que es cierto que celebró con la ciudadana Y.I.Z.R., un contrato de venta a plazo, sobre el inmueble identificado en el libelo de demanda.

Que también es cierto que ciudadana Y.I.Z.R., firmó dando así su consentimiento.

Que es cierto que el precio convenido para la venta es de Bs. 28.000.000,00, pagaderos de la siguiente manera: 1) Bs. 7.000.000,00, al momento de la firma del documento; 2) Bs. 3.000.000,00, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante el registro respectivo. 3) la cantidad de Bs. 18.000.000,00, divididos en cuatro cuotas, pagaderas la primera de dichas cuotas al año siguiente de la protocolización del documento y las tres restantes en los años siguientes, por un valor de Bs. 4.500.000,00.

Que es igualmente cierto que quedó expresamente convenido entre las partes que si el comprador en el lapso de dos años a partir de la protocolización del documento de venta ante el respectivo registro, cancelaba la cantidad de Bs. 18.000.000,00, la obligación se entendería cancelada en su totalidad, no habiendo nada más que reclamar.

Que también es cierto que se estipuló un pago adicional de Bs. 4.000.000,00, si no se cancelaba la totalidad antes indicada, en el lapso de dos años a partir de la protocolización del documento; el pago de Bs. 100.000,00 mensual, por concepto de intereses al capital, los cuales serían cancelados hasta el pago definitivo del inmueble, ya sea en dos o cuatro años.

Señala que lo que no es cierto y por ello lo rechaza y contradice es la afirmación de la parte actora de que las partes hayan convenido verbalmente en que en treinta (30) días efectuaría el comprador la protocolización del documento definitivo de venta ante el registro correspondiente, pues ese documento es el único y definitivo documento de compra-venta, pues se trata de una venta perfecta por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, por ello el documento que debe registrarse es el documento autenticado acompañado al libelo de demanda y no ningún otro.

Asimismo alega que no es cierto que la protocolización del documento de compra-venta dependiera única y exclusivamente de su única voluntad, pues en el documento no se estableció esa estipulación, pretendiendo ahora la actora señalar que se hizo dicha estipulación en forma oral, fijando arbitrariamente el lapso de treinta (30) días para ello, lo cual es falso, ya que en todo caso es aplicable el artículo 1.202 del Código Civil Venezolano.

Igualmente niega, rechaza y contradice que esté insolvente al extremo de incumplir con el pago del condominio y que con ello haya puesto en riesgo el inmueble y que el mismo haya sido objeto de un juicio por la vía ejecutiva, en el que la actora se vio obligada a convenir, sufriendo los daños inevitables del caso, por lo que impugna el recaudo consignado por la actora junto con su libelo de demanda marcado con la letra “C”.

Sostiene que quien realmente ha incumplido de manera por demás reiterada es la parte actora por cuanto del mismo contrato se desprende que la exigibilidad del pago del saldo del precio depende de la protocolización del documento, lo cual no se ha efectuado, toda vez que su protocolización no depende de su exclusiva voluntad, pues es bien sabido que para la protocolización de documentos y específicamente de un documento de compra-venta, se requiere la presentación de ciertos recaudos por ante la oficina de registro, los cuales deben ser suministrados por el vendedor al comprador, independientemente de que éste tenga a su cargo el pago de los derechos de registro.

En ese orden explica que es obligación del vendedor suministrar al comprador los siguientes recaudos: ficha catastral, solvencias municipales, solvencias éstas que deben tramitarse por ante la Alcaldía de Valencia, Dirección de Hacienda, Departamento de Inmuebles Urbanos, y para cuya tramitación deben consignarse los siguientes recaudos: planilla, copia de la cédula de identidad del propietario, constancia de solvencia de vehículo, recibo de cancelación de impuesto inmobiliario de los últimos cuatro años y ficha catastral original y copia, todo lo cual indiquen que el vendedor esté solvente en el pago de los impuestos municipales, pues de lo contrario no será expedida ninguna solvencia y en consecuencia no se le dará curso a ningún documento que no sea acompañado con los recaudos de ley.

Continúa explicando que la parte actora ha incumplido con su obligación legal de entregarle las referidas solvencias y demás recaudos que se requieren para la protocolización del documento de compra-venta, para que pueda proceder al registro o protocolización del referido documento de compra-venta, por lo que al no haber protocolizado el documento no se ha verificado la condición estipulada en el contrato para la exigibilidad de las cuotas en que se fraccionó el pago del saldo del precio.

Alega que no ha perdido el beneficio del plazo pues éste no ha comenzado a correr, ya que no fue fijado por las partes en la convención, ni ha sido fijado por ningún tribunal, por lo tanto al no haber incumplimiento de su parte de las obligaciones asumidas, mal puede convenir o ser condenado por el tribunal en resolverse el contrato, lo que a todas luces es improcedente y así solicita sea declarado por el tribunal.

Asimismo argumenta que la actora demanda el pago de unos supuestos daños y perjuicios pero no especifica como es su deber, en que consisten esos supuestos daños, vaguedad e indeterminación que los hace improcedente, amén que lo coloca en un estado de indefensión.

Capítulo III

Consideraciones para decidir

Conforme a los términos en que quedó delimitada la controversia según lo reflejado en el capitulo anterior, le correspondió a cada una de las partes demostrar sus pretensiones de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, siendo menester destacar que los hechos alegados por la parte actora y admitidos expresamente por el demandado en su escrito de contestación a la demanda se tienen como ciertos y por ende fuera del debate probatorio.

Pruebas aportadas por la parte actora:

1) Junto con su libelo de demanda, produjo la parte actora marcado con la letra “B” copia fotostática del contrato de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito V.d.E.C., en fecha 24 de mayo de 1993, quedando anotado bajo el Nº 19, Folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 27, el cual no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, por lo que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, arrojando valor y mérito probatorio y del cual se evidencia que el ciudadano J.I.S.H. da en venta a la ciudadana Y.Y.Z.R. un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 32-A ubicado en el piso 3 del edificio “A” que forma parte del Conjunto Residencial “Parque Los Mangos”, situado en el cruce de la Avenida E-2 con la Avenida E-1 con F-1 de la Urbanización Sabana Larga de la Parroquia San J.d.M.A.V.d.E.C., el cual tiene una superficie aproximada de 119,53 mts2.

2) Marcado con la letra “C” produjo la parte actora junto con su libelo de demanda copia certificada mecanografiada del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de V.d.E.C., en fecha 17 de agosto de 1999, bajo el Nº 58 del Tomo 71 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, la cual es valorada en todo el valor y mérito probatorio que dimana de los documentos públicos, en aplicación del artículo 1.360 del Código Civil Venezolano, sin embargo, el hecho que se pretende demostrar con dicho documento no aparece controvertido, pues contrariamente ha sido admitido por las partes contendientes, vale decir, la celebración de dicho contrato y el alcance de sus cláusulas, a saber:

1. Que mediante ese documento celebraban un contrato de venta a plazo sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 32-A ubicado en el piso 3 del edificio “A” que forma parte del Conjunto Residencial “Parque Los Mangos”, situado en el cruce de la Avenida E-2 con la Avenida E-1 con F-1 de la Urbanización Sabana Larga de la Parroquia San J.d.M.A.V.d.E.C., el cual tiene una superficie aproximada de 119,53 mts2;

2. Que el precio convenido de la negociación es la cantidad de veintiocho millones de bolívares (Bs. 28.000.000,00), los cuales serían pagados por el comprador al vendedor en la manera siguiente: 1) al momento de la firma del documento, la cantidad de Bs. 7.000.000,00; 2) la cantidad de Bs. 3.000.000,00, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante el registro respectivo; 3) la cantidad restante, es decir Bs. 18.000.000,00, equivalente a 29.315 dólares americanos, los cuales serán divididos en cuatro (4) cuotas pagaderas, la primera cuota al año de protocolización del documento y las tres (3) cuotas restantes en los años siguientes para lo cual se emiten 4 letras de cambio causadas por un valor de Bs. 4.500.000,00, tomando como única referencia valida para el cambio a efectuar lo indicado por el Banco Central de Venezuela para la paridad cambiaria entre el dólar americano y el bolívar venezolano, del día en que hagan los respectivos pagos.

3. Que si el comprador en el lapso de dos (2) años a partir de la protocolización del documento definitivo de venta ante el registro respectivo cancelaba la cantidad de Bs. 18.000.000,00, equivalente a 29.315 $, tomando como única referencia valida para el cambio a efectuar lo indicado por el Banco Central de Venezuela para la paridad cambiaria entre el dólar americano y el bolívar venezolano para el día en que se hagan los pagos, la obligación se entendería cancelada en su totalidad, no habiendo nada más que reclamar.

4. Que si no se cancelaba la totalidad antes indicada en el lapso de dos (2) años se estipula un pago adicional de Bs. 4.000.000,00, para lo cual se emite un giro causado a este documento por el valor antes señalado y con vencimiento en el año 2004; así como un pago de Bs. 100.000,00 mensuales, por concepto de intereses del capital, los cuales serán cancelados hasta el pago definitivo del apartamento objeto de la venta, ya sea en dos o en cuatro años.

3) Produjo la parte actora junto con su escrito de reforma de demanda marcado con la letra “B” copia fotostática certificada del contrato de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito V.d.E.C., en fecha 24 de mayo de 1993, quedando anotado bajo el Nº 19, Folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 27, el cual ya fue a.c.a..

4) Marcada con la letra “C” produjo la parte actora junto con su reforma de demanda, copia fotostática certificada expedida por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, del expediente Nº 15.150 contentivo del juicio por cobro de bolívares seguido por Condominio Conjunto Residencial “Parque Los Mangos”, Torre “A” contra Y.Y.Z.R., la cual fue impugnada por la parte demandada en la contestación de la demanda.

En el lapso probatorio la parte actora produjo nuevamente copia fotostática certificada expedida por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, del expediente Nº 15.150 contentivo del juicio por cobro de bolívares seguido por Condominio Conjunto Residencial “Parque Los Mangos”, Torre “A” contra Y.Y.Z.R., solicitando el cotejo del referido recaudo con su original y asimismo promovió (en caso de no ser admitida la prueba de cotejo), de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el medio de prueba de informe a los fines de que el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, informara de la existencia del expediente Nº 15.150 y remitiera copia certificada del referido expediente, siendo admitido el medio de prueba de informes por el tribunal de la primera instancia.

El Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, mediante oficio Nº 676-A de fecha 15 de diciembre de 2003, remitió copia fotostática certificada del expediente Nº 15.150 contentivo del juicio por cobro de bolívares seguido por Condominio Conjunto Residencial “Parque Los Mangos”, Torre “A” contra Y.Y.Z.R., la cual es apreciada por este juzgador conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, arrojando valor y mérito probatorio, y de cuyo contenido se evidencia que ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, cursó una acción intentada por el Condominio Conjunto Residencial “Parque Los Mangos”, Torre “A” contra la ciudadana Y.Y.Z.R., con motivo de la falta de pago de las cuotas de condominio del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 32-A ubicado en el piso 3 del edificio “A” que forma parte del Conjunto Residencial “Parque Los Mangos”, situado en el cruce de la Avenida E-2 con la Avenida E-1 con F-1 de la Urbanización Sabana Larga de la Parroquia San J.d.M.A.V.d.E.C., desde el mes de marzo del año 2000 y que en dicho juicio se efectuó una transacción entre las partes, asumiendo la hoy actora el pago fraccionado de las cuotas de condominio insolutas, siendo homologada dicha transacción en fecha 16 de julio de 2002.

5) Produjo la parte actora junto con su reforma de demanda marcada con la letra “D” copia fotostática de la solicitud efectuada por el abogado A.J.R.R., procediendo en su carácter de apoderado de la ciudadana Y.Y.Z.R., ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Carabobo, mediante la cual solicita se notifique al ciudadano O.M.C.R., del requerimiento del cumplimiento de las obligaciones contraídas según documento suscrito por ellos y autenticado por ante la Notaría Séptima de Valencia, en fecha 17 de agosto de 1999, bajo el Nº 58, Tomo 71, la cual fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda.

En el período probatorio la parte actora promovió las resultas de la notificación practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Carabobo, de fecha 15 de octubre de 2002, al ciudadano O.M.C.R., la cual es apreciada por este juzgador en todo su valor y mérito probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de cuyo contenido se desprende que el referido tribunal se trasladó y constituyó el 15 de octubre de 2002 en el inmueble constituido por un apartamento con el Nº 32-A ubicado en el piso 3 del edificio “A” que forma parte del Conjunto Residencial “Parque Los Mangos”, situado en el cruce de la Avenida E-2 con la Avenida E-1 con F-1 de la Urbanización Sabana Larga de la Parroquia San J.d.M.A.V.d.E.C. y procedió a notificar al ciudadano O.M.C.R., de los siguientes particulares: 1) que la ciudadana Y.Y.Z.R. requiere en ese acto del cumplimiento de las obligaciones contraídas mediante documento de venta del cual se le entrega copia, suscrito ante la Notaría Séptima de V.d.E.C., en fecha 17 de agosto de 1999, bajo el Nº 58, Tomo 71; 2) se le exige en ese acto el pago de Bs. 100.000,00 mensuales, por cada uno de los meses transcurridos desde la autenticación del documento de compra-venta, hasta esa fecha; 3) se le exige el pago de las cuatro (4) cuotas establecidas en el documento de compra-venta; 4) se le exige el pago adicional establecido en el precitado documento de Bs. 4.000.000,00, por cuanto han transcurrido más de tres (3) años desde la fecha del documento de venta.

6) Promovió la parte actora en el periodo probatorio el mérito favorable de los autos y muy especialmente a la confesión que hace el demandado en su escrito de contestación a la demanda de lo siguiente:

1. La existencia del contrato de venta a plazo, lo cual prueba las obligaciones allí contenidas y reclamadas.

2. El consentimiento dado por ella en la venta efectuada, con lo que se prueba que la vendedora cumplió con su obligación de transmitir la propiedad con el solo consenso.

3. Reconoce que adeuda los montos estipulados en ese contrato y reclamados por ella.

4. La confesión de la no protocolización del contrato de venta a plazo, por lo que nunca constituyó legalmente la hipoteca que se pactó en dicho contrato, por lo que no cumplió con garantizar la obligación, es decir confiesa que desde el principio perdió el beneficio del plazo al no dar la garantía estipulada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.215 del Código Civil Venezolano.

5. Confiesa que se le hizo una notificación judicial requiriéndole el pago en el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 32-A ubicado en el piso 3 del edificio “A” que forma parte del Conjunto Residencial “Parque Los Mangos”, situado en el cruce de la Avenida E-2 con la Avenida E-1 con F-1 de la Urbanización Sabana Larga de la Parroquia San J.d.M.A.V.d.E.C., con lo cual se demuestra que se le requirió el pago de las cantidades adeudadas y demandadas y que se le notificó que había perdido el beneficio del plazo y también se demuestra que se encontraba disfrutando de la cosa sin pagar el precio.

El mérito favorable de autos no constituye un medio de prueba en el elenco probatorio venezolano, sin embargo los hechos que la actora aduce son confesados por el demandado se encuentran fuera del debate probatorio, toda vez que ciertamente admite tales hechos y por ende se entienden como ciertos por este juzgador, tal y como se había establecido ut supra.

Pruebas aportadas por la parte demandada:

1) La parte demandada en el lapso probatorio invocó e hizo valer el documento de compra-venta autenticado por ante la Notaría Séptima de V.d.E.C., en fecha 17 de agosto de 1999, anotado bajo el Nº 58, Tomo 71, el cual ya fue valorado en los términos antes expuestos, por lo que no se precisa una nueva valoración. Así se establece.

2) Promovió la parte demandada el medio de prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la Alcaldía del Municipio Valencia, Dirección de Hacienda Departamento de Inmuebles Urbanos, para que informara cual es el estado de la cuenta Nº 1999-12-0007829, Impuesto sobre Inmuebles Urbanos correspondiente al inmueble cuya dirección es Urbanización Sabana Larga, calle 128 Conjunto Residencial Parque Los Mangos A, Nº 106-50, piso 3, apartamento 32 A, contribuyente Y.I.Z.R., C.I: 4.134.559 y si esa Dirección de Hacienda Municipal expidió solvencia municipal a la ciudadana Y.I.Z.R., en el periodo comprendido entre el 01/1998 hasta la fecha, siendo admitido por la primera instancia, constando las resultas del mismo al folio 90 del expediente.

La Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Valencia, mediante comunicación remitida el 28 de noviembre de 2003, informó al tribunal que la referida oficina no ha expedido Solvencia Municipal a la contribuyente Y.Y.Z.R..

3) Promovió la parte demandada el medio de prueba de informes, a fin de que se oficiara a la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., a los fines de que informara cuales son los recaudos que se deben acompañar a un documento de compra-venta para su protocolización en dicha oficina, siendo admitido por la primera instancia, constando las resultas del mismo a los folios 87 y 88 del expediente.

La Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., mediante comunicación remitida el 03 de diciembre de 2003, remitió al tribunal de primera instancia formato de requisitos para la protocolización de documentos, señalando aquellos recaudos que normalmente se requieren para la protocolización de un documento de compra-venta, y asimismo informa que los requisitos exigidos van a depender del fondo del documento a protocolizar.

De las probanzas precedentemente valoradas se infiere la existencia de un contrato suscrito por las partes contendientes, y siendo que la demandada alega el incumplimiento por la actora de su obligación de entregarle los recaudos necesarios para la protocolización del referido contrato de venta a plazo, circunstancia por la cual pasa quien aquí sentencia a interpretar el alcance y vigencia de las obligaciones asumidas en el contrato atendiendo al propósito y a la intención de las partes, con miras a las exigencias de la ley y de la buena fe, todo en aplicación del artículo 12, aparte único del Código de Procedimiento Civil y en tal virtud se observa:

Siguiendo este orden de ideas, es conveniente traer a colación un criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenido en la sentencia del 22 de junio de 2001, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, sentencia N° RC-0169, expediente N° 00377, en la cual se señala que la facultad de los jueces de instancia de interpretar actos y contratos no es delimitada, por el contrario, se restringe a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia.

Asimismo, es oportuno establecer la diferencia o distinción entre la calificación de un contrato e interpretación de un contrato, ya que la calificación del contrato conforma una cuestión de derecho y consiste en la subsunción que el Juez realiza de los hechos específicos por él establecidos y apreciados soberanamente, para enmarcarlos en algunos de los tipos del contrato; y estaríamos en presencia de interpretación de los contratos cuando la labor que debe realizar el juez consiste en indagar la intención y voluntad presunta que manifiestan las partes al establecer la diversas cláusulas en un contrato y que determinan sus obligaciones y derechos.

Igualmente, debe hacerse mención al principio de la autonomía de la voluntad que comprende de acuerdo a la Doctrina Calificada la libertada para gozar y ejercer que tienen los particulares en el ejercicio de sus derechos subjetivos y sus situaciones subjetivas activas, ejercer sus poderes y resolver sobre el cumplimiento o no de cargas e igualmente la posición que tienen las partes para determinar por sí misma sus relaciones jurídicas con los otros sujetos mediante el ejercicio de su libertad y dentro de los confines del negocio jurídico.

El artículo 1.160 del Código Civil dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, y siendo que el contrato es una convención entre dos o más personas, destinada a constituir, reglamentar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico.

La acción de resolución está consagra en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:

…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…

El Doctor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.

El mismo autor ha señalado que el artículo 1.167 del Código Civil habla claramente de la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la partes inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe “reclamar judicialmente”. La resolución es, pues, normalmente obra del Juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley que declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa.

En el caso bajo estudio las partes están contestes en que celebraron un contrato de venta que califican a plazo, procediendo el vendedor a transferir la propiedad del bien, haciendo la tradición del mismo al comprador, quedando pendiente el pago del precio fijado de común acuerdo por las partes y que constituye una obligación del vendedor.

El artículo 1.527 del Código Civil Venezolano consagra como obligación del comprador el pago del precio en el día y en el lugar determinado en el contrato y es el caso de que el contrato celebrado por las partes pacta una venta con pacto diferido del precio contado a partir del momento de la protocolización del documento de venta.

El juez tiene amplios poderes para interpretar aquellos contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, debiendo atender al propósito y a la intención de las partes, siempre en miras de la exigencia de la ley, de la verdad y de la buna fe, tal y como lo desarrolla el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y aplicando tales facultades juzgadoras, este sentenciador comprende que la intención de las partes fue la de celebrar un contrato de venta, siendo las principales obligaciones de las partes la tradición y el saneamiento de la cosa vendida en lo que respecta al vendedor y el pago del precio por parte del comprador, tal y como lo establecen los artículos 1.486 y 1.527 del Código Civil Venezolano.

El comprador hoy demandado ha venido disfrutando del uso del bien inmueble desde el mismo momento en que se celebra la venta, transcurriendo un lapso superior a dos (2) años sin que se haya procedido a registrar la operación de venta ante la oficina subalterna de registro competente, existiendo en el contrato notariado por las partes una ausencia de tiempo para la realización del acto de registro, lo cual constituye una deficiencia en el contrato, sin embargo el transcurso de un periodo significativo sin que el comprador haya instado el registro del documento de venta, aunado al hecho de que ha incumplido con pago de las cuotas de condominio lo que ha generado una acción judicial en contra de la vendedora, quien se vio en la necesidad de llegar a un acuerdo y pagar el precio de las cuotas de condominio a cargo del inmueble, son circunstancias que unido al hecho de que el demandante efectúo la tradición del inmueble y exigió por vía de notificación el cumplimiento del precio de la venta, son elementos suficientes para declarar que el demandado incumplió con la obligación principal de pagar el precio al vendedor del inmueble.

En el caso de autos es aplicable por analogía la disposición contenida en el artículo 1.528 del Código Civil Venezolano que dispone que cuando no se ha establecido el momento del pago del precio y el lugar, el comprador de pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición y es que en el caso bajo estudio el propio demandado redacta como abogado el documento de venta donde adquiere el inmueble y no precisa en el referido negocio jurídico cuando debe ser protocolizado el documento de venta, lo cual genera una deficiencia en el contrato y que determina que el pago ha debido haberse hecho en el momento de la tradición, tal y como lo consagra la norma en comento, lo que hace procedente las pretensiones del demandante de que sea resuelto el contrato de venta celebrado con el demandado, con las consecuencias que ello conlleva.

El artículo 1.264 del Código Civil Venezolano establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y que el deudor es responsable de daños y perjuicios en casos de incumplimiento, lo que se infiere que el acreedor tiene el derecho a obtener el cumplimiento del contrato y asimismo también tiene el derecho a que le sean resarcidos los daños y perjuicios que le haya ocasionado el deudor por su incumplimiento

El incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.

El Profesor D.B., Profesor de Derecho Civil de la Universidad Católica de Milán, Italia, se pronuncia sobre la determinación del daño por incumplimiento, explicando que es necesario un nexo de causalidad entre el incumplimiento del deudor y la consecuencia dañosa para el acreedor, para que exista una obligación de resarcir.

Destaca este autor que el resarcimiento del daño debe comprender tanto la pérdida experimentada por el acreedor como la ganancia no conseguida, es decir, el daño emergente y el lucro cesante, y cuando el daño una consecuencia directa e inmediata del incumplimiento imputable cae dentro del orden de la resarcibilidad, sin necesidad de ver si su consecuencia como efecto de la causa puesta en juego es regular o normal, conforme o no a lo que ordinariamente ocurre; asimismo la resarcibilidad de los otros daños, que no sean consecuencia directa e inmediata del incumplimiento, se extiende sin embargo, hasta los últimos efectos que no se salgan e la serie normal o regular o en otra forma ordinaria de consecuencialidad de que ha dado inicio el primer incumplimiento imputable.

En nuestro derecho civil es procedente el resarcimiento de los daños originados por el incumplimiento de una obligación, pero para que ello proceda es impretermitible que el acreedor además de experimentar el daño, debe especificar en cuáles consisten tales daños y procesalmente demostrar la existencia de los mismos, para que el Juez pueda revisar su procedencia en derecho.

En lo que respecta a la pretensión del actor referida a que se condene al demandado a pagar la suma de Bs. 10.000.000,00, por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones asumidas, este sentenciador de alzada verifica que efectivamente el demandado incumplió con su obligación contractual de pagar el precio convenido en el contrato de venta a plazo suscrito por las partes, y su incumplimiento produce la necesidad de resarcir los daños y perjuicios por la contravención, siendo por lo tanto procedente los daños y perjuicios demandados y estimados en la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00).

Capitulo IV

Dispositivo

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECIIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte actora en contra de la sentencia dictada el 31 de mayo de 2005 por el Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y, en consecuencia SE REVOCA la sentencia apelada en todas y cada una de sus partes, en los términos contenidos en esta decisión; SEGUNDO: CON LUGAR la acción de resolución de contrato intentada por la ciudadana Y.Y.Z.R. contra el ciudadano O.M.C.R., en consecuencia se declara resuelto el contrato de venta a plazo celebrado por las partes ante la Notaría Séptima de V.d.E.C., en fecha 17 de agosto de 1999, inserto bajo el Nº 58 del Tomo 71 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; TERCERO: SE CONDENA al demandado o a quién ocupe el bien inmueble hacer a la ciudadana Y.Y.Z.R. la entrega material del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 32-A, ubicado en el piso 3 del edificio “A” que forma parte del Conjunto Residencial “Parque Los Mangos”, situado en el cruce de la Avenida E-2 con la Avenida E-1 con F-1 de la Urbanización Sabana Larga de la Parroquia San J.d.M.A.V.d.E.C., el cual tiene una superficie aproximada de ciento diecinueve metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (119,53 mts2) y alinderado de la manera siguiente: Noreste: puesto de estacionamiento de vehículos adosados al edificio que los separan del área general de circulación; Suroeste: Con columna formada por el apartamento Nº 31-A y con el pasillo que le sirve de acceso; Sureste: zona de acceso de vehículos que lo separa de la Parcela T-8, destinada a zona verde; Noroeste: con la columna formada por el apartamento Nº 33-A y con el área general de circulación de vehículos, el cual le pertenece a la ciudadana Y.Y.Z.R., según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito V.d.E.C., de fecha 24 de mayo de 1993, bajo el Nº 19, Folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 27, libre de bienes, personas y solvente de servicios públicos; CUARTO: SE CONDENA al demandado a pagar a la actora la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios.

Se condena en Costas a la parte demandada por haber sido vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia

Dado, Sellado y firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre de dos mil cinco (2005). Años 195º de la Independencia y 146º de la Federación.

M.A.M.

EL JUEZ TITULAR

M.P.

LA SECRETARIA TEMPORAL

En el día de hoy, siendo las 10:30 a.m, se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

M.P.

LA SECRETARIA TEMPORAL

EXP Nº 11412.

MAM/DE/mrp.