Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 27 de Noviembre de 2009

Exp. 2357- 09

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

199° y 150°

Recurrente: R.S.D.R. Y F.S.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.862.459 y 4.769.857, respectivamente.

Apoderada Judicial: M.G.S., abogada inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 81.081.

Organismo Recurrido: REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA POR ÓRGANO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA- DIRECCIÓN GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO.

Representante Judicial: R.E.R., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 124.246.

Tercero Interesado: Empresa Mercantil INVERSIONES EDIFLASMERCE, S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 3 de junio de 2002, anotado bajo el Nº 38, Tomo 80-A, representada judicialmente por la abogada A.C.P.U., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 117.188.

Motivo: Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad contra la Resolución Nº 012288, de fecha 23 de julio de 2008, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble denominado “Las Mercedes”, “Hotel La Floresta C.A.”, y constituido por los Aptos. 3-A, 3-B, 6-B, 4-A, 4-B, 5-A y 5-B, ubicado en la Avenida Ávila, Urbanización A.S., Municipio Chacao, Estado Miranda, por la cantidad de Bolívares tres mil seiscientos cuatro sin céntimos (Bs. 3.604,00) cada uno.

Realizada la distribución correspondiente del expediente por el Juzgado Superior Sexto en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, fue asignado a este Juzgado el conocimiento de la causa, siendo distinguida con el Nº 2357-08.

Habiéndose promovido las pruebas respectivas en el expediente, cumplidos los informes orales y todas las formalidades del procedimiento, siendo la oportunidad de dictar sentencia en la presente controversia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

-I-

SOBRE EL RECURSO INQUILINARIO INTERPUESTO

Al fundamentar su pretensión el apoderado judicial de la parte recurrente aduce que mediante Resolución Nº 012288, de fecha 23 de julio de 2008, dictada en el Expediente Nº 55-262-F3, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, acordó fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble denominado “Las Mercedes”, Hotel La Floresta, constituido por los apartamentos Nros. 3-A, 3-B, 6-B, 4-A, 4-B, 5-A y 5-B, ubicado en la Avenida Ávila, Urbanización A.S., Municipio Chacao, Estado Miranda, con 106 m2 c.u., de placa en la cantidad de Bs. 540.600,00, con un canon de arrendamiento de Bs. 3.600,00 c.u.; circunstancia que violentó el derecho a la defensa, la tutela judicial efectiva y se lesionan los derechos legítimos y directos de su poderdante en su condición de arrendataria de los apartamentos que se encuentran en propiedad horizontal.

Esgrime que en fecha 4 de marzo de 2008, el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura admitió la solicitud de regulación de canon de arrendamiento de los apartamentos ut supra identificados y en la misma no se indicó el nombre de la persona o empresa a la cual fue dirigido.

Aduce que en fecha 5 de marzo del mismo año se ordenó la notificación a los interesados, sin que refiriera a la persona u órgano, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con el artículo 75 eiusdem.

Le imputa al acto recurrido el vicio de inmotivación, por cuanto no se señaló los factores y razones que fundamentaron la fijación del valor total de inmueble, en menoscabo de los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, circunstancia que transgrede su derecho a la defensa.

Para fundamentar tal denuncia esgrime que la resolución impugnada se dictó sin motivar de donde se extrajera los valores que allí se determinan, la misma sólo indicó quién realizó la solicitud y el objeto de la decisión y de seguidas determinó el valor del inmueble, lo que produjo el menoscabo de los derechos de su representada de impugnación y de defensa, al no saber las razones de hecho y de derecho aplicados por la Administración para establecer la renta máxima mensual del inmueble.

En este punto concluye que la incorrecta determinación de los valores y el canon de arrendamiento produjo una lesión en la esfera de los derechos legítimos, particulares y directos de su representada, por cuanto su patrimonio se ve afectado, en primer lugar, a su decir, porque el avalúo incrementa el valor comercial del inmueble, y en segundo lugar, porque la renta asignada es superior a la que debería ser, y ello produce una pérdida económica para el arrendatario.

Esgrime que los funcionarios que practicaron la supuesta inspección, solo señalaron las observaciones visuales y superficiales sin detallar y precisar las características físicas, topográficas, económicas, tanto del terreno como de la edificación levantada; y que además el informe técnico no cumple con los extremos legales que sirven de fundamento para elaborar el cálculo del valor de un terreno.

Que en cuanto a la edad del inmueble, éste carece de sello, media firma u otro requisito válido; y que además la zona donde está ubicado el inmueble no tiene el mismo valor que las otras avenidas de la Urbanización Altamira, por cuanto los edificios allí construidos son de vieja data, y es una zona considerada de bajo costo.

Arguye que en el informe de avalúo no se mencionó el inmueble al que se le realizó dicho avalúo, por lo que carece de validez, y no puede servir de fundamento para fijar el canon de arrendamiento.

Que la incorrecta determinación de los valores y el canon de arrendamiento produjo una lesión en la esfera de los derechos legítimos, particulares y directos de su representada, por cuanto su patrimonio se ve afectado, en primer lugar, a su decir, porque el avalúo incrementa el valor comercial del inmueble, y en segundo lugar, porque la renta asignada es superior a la que debería ser, y ello produce una pérdida económica para el arrendatario.

En razón de ello, denuncia a su vez, como infringidos el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Parágrafo Único del artículo 30 eiusdem, en los que se establecen los extremos que debe seguir la Administración para fijar el canon máximo mensual de los inmuebles sujetos a regulación, por cuanto no se tomaron en cuenta para fijar dicho canon, los elementos establecidos en el referido artículo.

Señala que el funcionario encargado de realizar la Inspección al inmueble pudo haber dejado constancia que el Hotel La Floresta C.A., produce empleos directos e indirectos que benefician a trabajadores; generando gastos en nómina de personal; costos de suministros; gastos extraordinarios; costos de los servicios básicos; costos de depreciación de activos fijos y pago de impuestos; factores que a su decir, debieron ser observados a los fines de fijar el valor real de los apartamentos.

Que tales omisiones produjeron que los apartamentos fuesen sobrevalorados y se fijara una renta mensual de arrendamiento calculada en ciento sesenta y cuatro con noventa y tres por ciento (164,93%) al canon que su representada pagaba en la actualidad, es decir, bolívares fuertes mil trescientos sesenta con treinta y tres (Bs. F. 1.360,33) superando en un cincuenta por ciento (50%) el monto acordado en la Resolución Nº 009920, de fecha 18 de enero de 2006.

Arguye que al avaluar de ese modo el inmueble se infringe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no se tomó en consideración el valor del terreno, su distancia de los centros de servicios, los precios medios de los últimos diez años, entre otros factores.

Expone que no se niega a cancelar el canon que se establezca vía administrativa o mediante acuerdo, siempre que sea ajustado a la realidad.

Asimismo, denuncia la ausencia de la notificación personal del inicio del procedimiento de regulación, ya que esta no se realizó, acto que resulta vital para la tramitación y defensa del procedimiento, porque ella posibilita el ejercicio del derecho a la defensa, derecho al que no tuvo oportunidad su representada para exponer sus alegatos y defensas.

Denuncia la vulneración del debido proceso y derecho a la defensa, y la falta de cumplimiento de los requisitos previstos en el literal 4 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, así como de lo establecido en los artículos 67 y 75 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con lo establecido en el artículo 72 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la falta de indicación de las personas a quienes fue dirigido el cartel de notificación, ya que el Director General de Inquilinato suscribió el cartel de notificación dirigido a la sociedad mercantil “Hotel La Floresta C.A.”, en la persona de su representante legal, sin mencionar el nombre de alguno de ellos.

Denuncia la vulneración de los artículos 67 y 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con los artículos 26 y 49 de la Carta Magna, por cuanto no se puede considerar al diario donde fue publicado el cartel de notificación, en fecha 2 de abril de 2008 (Panorama, de Maracaibo), como un diario de mayor circulación a nivel nacional, ni calificarse como uno de los periódicos de mayor circulación de la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble.

Para ampliar los fundamentos de la denuncia expone que se obvió señalar la mención expresa de cualquiera de los representantes legales de la empresa; que el referido cartel nunca fue entregado o recibido por los accionistas o cualquiera de los trabajadores de la sociedad mercantil, porque sólo se observa un sello estampado del referido hotel, y que esto no es suficiente ya que se debió dejar constancia de el nombre de la persona que lo recibió, lugar, fecha y hora en la que tuvo lugar la notificación con el fin de agotar la notificación personal y que en caso que la parte accionada se hubiese negado a firmar procedían los demás trámites.

Alega que para cumplir con la formalidad de la notificación no es suficiente que se estampe un sello; que no se indicaron las circunstancias por las cuales no se practicó la notificación, conforme a la coletilla que aparece en el cartel, y que por ello subsiste la vulneración del debido proceso porque el funcionario competente no señaló si se practicó o no la notificación personal de la sociedad mercantil, por lo que denuncia la violación del artículo 73 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios y el derecho a la defensa de su representada.

Que en fecha 12 de marzo de 2008, la Dirección General de inquilinato, dictó auto mediante el cual dejó constancia de la imposibilidad de practicar la notificación y ordenó de conformidad con el artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se procediera a la publicación del cartel en un diario de mayor circulación.

Que el auto que acordó la notificación mediante cartel, mencionó solamente que se hiciera en un diario de mayor circulación y no que se realizara en un diario de mayor circulación de la localidad donde estuviera ubicado el inmueble, violentando el derecho a la defensa de su poderdante, porque se creó una desventaja para su apoderada ya que no se enteró en qué situación administrativa se encontraba.

Señala que en fecha 12 de mayo de 2008, se dictó auto mediante el cual se dio inicio a la articulación probatoria de diez (10) días, y no se hizo mención del tipo de pruebas que promoverían y evacuarían, por lo que su representada no tuvo la oportunidad de promover ningún tipo de prueba que le favoreciera, por cuanto no fue debidamente notificada.

Indica que en el avalúo realizado en fecha 3 de junio de 2008, por el Inspector Fiscal y el Jefe de la Oficina de Inspección del Ministerio del Poder popular para la infraestructura, no dejaron constancia en el expediente de su traslado y constitución en el sitio donde se encuentran ubicado los apartamentos, con el objeto que dicha inspección les permitiera describir fidedignamente las construcciones, el estado y la conservación de los mismos.

Expone que no refieren el nombre del inmueble inspeccionado, ni la persona que les permitió la entrada para realizar la inspección.

Aduce que la resolución fue generada por un procedimiento que viola flagrantemente el debido proceso, el derecho a la defensa y las normas aplicables a los actos administrativos.

Indica que el organismo de Inquilinato reguló los apartamentos, propiedad de la representante legal de la empresa mercantil Ediflasmerce, C.A., y fijó un monto máximo mensual de arrendamiento asemejándolo al monto de un local comercial u oficina, cuando son apartamentos de carácter urbano, en propiedad horizontal.

Continúa señalando que para los inmuebles urbanos, se encuentran vigentes desde el año 2002 las medidas de congelación de precios de alquileres y que en virtud de ello la Dirección General de Inquilinato no tenía la potestad de regular los alquileres de los apartamentos ya identificados, porque cada uno de ellos detentan el carácter de fondo de comercio.

Que los apartamentos en el contrato inicial de arrendamiento aparecen como viviendas urbanas y no se ha cambiado el destino de ninguna de ellas para uso comercial.

Denuncia el vicio de usurpación de funciones, porque a su juicio, el ente regulador usurpó funciones que no le correspondían, al señalar en la resolución que el precio unitario de los inmuebles ascendía a la cantidad de Bs. 540.600,00, inobservando el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Finalmente señala como fundamentación jurídica del recurso las normas contenidas en los artículos 25, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, “Aparte 7, Parágrafo 22 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia”, artículos 77, 78, 79, 80 y 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 18 y numeral 4 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Finalmente solicita la nulidad del acto administrativo impugnado.

-II-

DEL INFORME PRESENTADO POR LA PARTE RECURRENTE

Siendo la oportunidad para que tuviera lugar el acto de informes orales, la abogada M.G.S., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 81.081, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos R.S.d.R. y F.S.M., partes recurrentes en la presente causa, realizaron un repaso de las actuaciones que constan en las actas que conforman el expediente principal (Piezas 1 y 3) y ratificaron en todas y cada una de sus partes los alegatos expuestos en el escrito recursivo en el que a su decir solicitó la nulidad del acto impugnado por cuanto adolece de vulneración del debido proceso y el derecho a la defensa, y solicita que en la sentencia definitiva se apliquen las máximas de experiencia, la sana crítica y que no valore el monto del canon arrojado en el informe pericial presentado por los expertos designados en el proceso, en virtud de ser en extremo elevado y sus representados no podrán pagarlo ya que se trata del canon de siete (7) apartamentos alquilados y existen criterios que difieren entre sí, y que en el caso que este juzgado fije el monto por ese concepto lo realice de conformidad con el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no por la zona donde se ubica dicho inmueble.

III

DEL ESCRITO DE INFORMES DEL TERCERO INTERESADO

Siendo la oportunidad para que tuviera lugar el acto de informes orales, la abogada A.C.P.U., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 117.188, en su carácter de apoderada judicial de la empresa mercantil INVERSIONES EDIFLASMERCE, S.A., ut supra identificada, tercero interesado en la presente causa, realizó una recapitulación de los actos y actuaciones que constan al expediente principal (Piezas 1 y 3) para posteriormente solicitar la nulidad del acto impugnado y que se determine un mayor valor y una renta óptima a los siete (7) inmuebles alquilados, conforme a los efectivos valores del mercado arrendaticio inmobiliario, dado que su uso es de comercio por cuanto destino es un hotel, y restablecer la situación jurídica lesionada por la actividad administrativa.

-IV-

DEL INFORME PRESENTADO POR EL MINISTERIO PÚBLICO

La abogada M.d.C.E.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 16.770, actuando en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, en la oportunidad de la presentación de los informes orales esgrime:

Que en cuanto a la solicitud de nulidad del acto recurrido, porque la Administración no aplicó los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, porque no se señaló los factores que llevaron a determinar el valor total que se le atribuye al inmueble, ya que no existe una expresión sucinta de los hechos y las razones que hubieren alegado y los fundamentos de derecho, circunstancia que vulnera sus derechos de impugnación y de defensa, al no saber los argumentos de hecho y de derecho aplicados para determinar la renta máxima mensual y porque reguló los apartamentos como si se tratara de un local comercial u oficina, fijando un canon de arrendamiento máximo mensual; expone que tal alegato se desvirtuó en virtud de la prueba de informes emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal que consta a los folios 74 al 83 del expediente.

Que la referida prueba permite llegar a la conclusión que el uso del inmueble es comercial, y que el valor fiscal declarado por la Dirección de Catastro para estos apartamentos es de Bolívares trescientos diecinueve mil trescientos setenta y dos con cuarenta y ocho, que inicialmente se encontraban registrados en esa Dirección como destinados a vivienda y que su destino fue modificado a uso comercial desde el 21 de mayo de 1968.

Aduce que por cuanto el informe pericial efectuado por expertos designados por el Tribunal, y en su elaboración se tomaron los factores de obligatorio cumplimiento, de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que concluye que tiene mérito probatorio pleno.

Expone que la Administración al dictar el acto administrativo incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de prueba, por no haber analizado el informe de avalúo a fondo y al no valorarla en su justa medida, por cuanto dio por probado hechos con pruebas cuya inexactitud son resultado del informe de avalúo, por cuanto éste carece de datos imprescindibles para fijar el valor del inmueble.

Que por tales razones el acto dictado por la Administración adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado y por ende al carecer de causa par fijar el canon de arrendamiento del inmueble, es posible su anulabilidad de conformidad con el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y así solicita sea declarado.

Que para restablecer la situación jurídica lesionada, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, había sostenido la posibilidad de desaplicar el artículo 79 “ejusdem”, por colidir con los artículos 26, 257 y 259 de la Carta Magna, de conformidad con el artículo 334 eiusdem y artículo 20 del Código Adjetivo Civil, criterio que ratificado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 558, de fecha 17 de marzo de 2004; por ello a su juicio la solicitud de la recurrente debe prosperar.

Finalmente solicita que el presente Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad Inquilinario sea declarado Con Lugar y en consecuencia sea declarada la nulidad de la Resolución recurrida.

-V-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Al analizar el fondo de la presente controversia se evidencia, que la misma gira en torno a la declaratoria de nulidad de la Resolución N° 012288, de fecha 23 de julio de 2008, mediante el cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio , al inmueble denominado “ Las Mercedes”, “Hotel La Floresta”, constituido por los apartamentos Nros. 3-A, 3-B, 6-B, 4-A, 4-B, 5-A y 5-B (Propiedad Horizontal), ubicado en la Avenida Ávila, Urbanización A.S., Municipio Chacao del Estado Miranda, por la cantidad de Bolívares tres mil seiscientos sin céntimos cada uno (Bs. 3.600,00 c/u).

Se desprende del escrito libelar, que la parte recurrente fundamenta su recurso en los siguientes argumentos y vicios:

i) Le imputa al acto recurrido el vicio de inmotivación, por cuanto no se señaló los factores y razones que fundamentaron la fijación del valor total de inmueble, en menoscabo de los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, circunstancia que transgrede su derecho a la defensa.

Para fundamentar tal denuncia esgrime que la resolución impugnada se dictó sin motivar de donde se extrajera los valores que allí se determinan, la misma sólo indicó quién realizó la solicitud y el objeto de la decisión y de seguidas determinó el valor del inmueble, lo que produjo el menoscabo de los derechos de su representada de impugnación y de defensa, al no saber las razones de hecho y de derecho aplicados por la Administración para establecer la renta máxima mensual del inmueble.

En este punto concluye que la incorrecta determinación de los valores y el canon de arrendamiento produjo una lesión en la esfera de los derechos legítimos, particulares y directos de su representada, por cuanto su patrimonio se ve afectado, en primer lugar, a su decir, porque el avalúo incrementa el valor comercial del inmueble, y en segundo lugar, porque la renta asignada es superior a la que debería ser, y ello produce una pérdida económica para el arrendatario.

ii) Por otra parte, denuncia la ausencia de la notificación personal del inicio del procedimiento de regulación, ya que esta no se realizó, acto que resulta vital para la tramitación y defensa del procedimiento, porque ella posibilita el ejercicio del derecho a la defensa, derecho al que no tuvo oportunidad su representada para exponer sus alegatos y defensas.

Denuncia la vulneración del debido proceso y derecho a la defensa, y la falta de cumplimiento de los requisitos previstos en el literal 4 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, así como de lo establecido en los artículos 67 y 75 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con lo establecido en el artículo 72 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la falta de indicación de las personas a quienes fue dirigido el cartel de notificación, ya que el Director General de Inquilinato suscribió el cartel de notificación dirigido a la sociedad mercantil “Hotel La Floresta C.A.”, en la persona de su representante legal, sin mencionar el nombre de alguno de ellos.

Denuncia la vulneración de los artículos 67 y 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con los artículos 26 y 49 de la Carta Magna, por cuanto no se puede considerar al diario donde fue publicado el cartel de notificación, en fecha 2 de abril de 2008 (“Panorama” de Maracaibo), como un diario de mayor circulación a nivel nacional, ni calificarse como uno de los periódicos de mayor circulación de la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble.

iii) Denuncia el vicio de usurpación de funciones, porque a su juicio, el ente regulador usurpó funciones que no le correspondían, al señalar en la resolución que el precio unitario de los inmuebles ascendía a la cantidad de Bs. 540.600,00, inobservando el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Finalmente señala como fundamentación jurídica del recurso las normas contenidas en los artículos 25, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, “Aparte 7, Parágrafo 22 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia”, artículos 77, 78, 79, 80 y 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 18 y numeral 4 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Ahora bien, precisados los vicios y argumento señalados por la parte recurrente se aprecia que le imputa al acto objeto de impugnación el vicio de inmotivación, por cuanto no se señaló los factores y razones que fundamentaron la fijación del valor total de inmueble, en menoscabo de los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, circunstancia que transgrede su derecho a la defensa, por cuanto la motivación del avalúo consiste en el señalamiento de las razones, datos que sirvieron como base para atribuir un valor determinado. Frente a tal circunstancia, esta Juzgadora considera necesario esbozar algunas observaciones en cuanto al vicio alegado en el ámbito doctrinal y jurisprudencial; al respecto se ha señalado que la motivación se concreta como un elemento formal constitutivo del acto administrativo, y se sustenta en el vínculo conformado por la enunciación precisa de los hechos originarios o causas eficientes y el derecho que lo sustenta, de manera que la conjugación de estos dos elementos debe hacerse explícita en el acto; en ese sentido se ha pronunciado pacífica y reiteradamente la Sala Político Administrativa, en casos verbi gratia: CACMATEU, en decisión dictada el 25 de marzo de 1993.

Es por ello, que la motivación se define como la revelación expresa de la voluntad administrativa, inscrita manifiestamente en el corpus del acto administrativo, proferida así dentro de los límites normativos preestablecidos. El elemento constitutivo de la motivación referido al hecho o causas eficientes integrantes ineludibles del acto, supone la existencia previa de unos hechos que se tienen como fuente de la materialización de la voluntad administrativa.

Al respecto, esta Sentenciadora considera ineludible aclarar las diferencias conceptuales entre motivación y motivos; la motivación requiere principalmente de la conjunción de la expresión material de las causas primigenias y la referencia a la aplicación normativa correspondiente; ahora bien el motivo o causa, difiere de la motivación, en cuanto que aquel está constituido por la coincidencia entre los hechos tal como ocurrieron en el plano fenoménico y el supuesto de hecho contemplado en la norma aplicada a éste; de modo que, el motivo es el elemento causal del acto administrativo, cuya falsedad o correspondencia con los hechos como tal, tendrían que estudiarse y analizarle a fin de establecer si el juicio elaborado por la Administración es válido o no. Es por ello que la ausencia de causa legítima del acto es uno de los elementos integrantes del falso supuesto de hecho, cuya corroboración suscita la nulidad absoluta del acto; a diferencia del vicio de inmotivación que al ser corroborado causa la nulidad parcial del acto, sólo si no afectó el derecho a la defensa de la parte contra quien obra tal manifestación de voluntad.

Ahora bien, la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos establece en su artículo 9, que los actos de efectos particulares deben ser motivados por la autoridad que los dictó, a excepción de aquellos actos que son de simple trámite o en aquellos casos que la Ley exima de tal formalidad; asimismo la norma señala, que esta motivación es la referencia a los hechos y los fundamentos normativos del acto. En relación al mismo punto, el numeral 5 del artículo 18 eiusdem, preceptúa que el acto administrativo debe contener la expresión sucinta de los hechos, de los alegatos formulados y del fundamento normativo correspondiente. La norma exige como requisito formal la referencia lacónica de los hechos, de los alegatos y defensas del que se le imputan los hechos y de los fundamentos de derecho que sustentan el acto.

A los fines de analizar el vicio imputado, se hace necesario revisar el contenido de la providencia administrativa cuya nulidad se recurre, de la cual se evidencia que el acto administrativo impugnado se fundamenta en el Informe de Avalúo realizado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura que cursa a los folios 47 al 49 del expediente administrativo. Al hacer un estudio exhaustivo de ese informe se evidencia que dejaron de valorar características esenciales del inmueble, pues no se determinó el valor fiscal de los Inmuebles sometidos a regulación, los valores unitarios de metros cuadrados de terrenos en las operaciones de compra-venta de inmuebles circunvecinos similares a los que fueron objeto de regulación en los últimos dos (2) años. Así mismo se observa, que no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados a los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, sólo se indican los valores sin referir los inmuebles comparados, las conclusiones que determinaron como se llegaron a esos valores, así como el estado de conservación y mantenimiento del local; los cuales deben ser especificados expresamente en el dictamen respectivo, a los fines que el administrado pueda conocerlos y rebatirlos de considerarlo pertinente; deficiencias que quedan evidenciadas al contrastarlo con el informe pericial elaborado por los expertos Tas. F.H., O.P. y J.A., inserto a los folios 12 al 52 del presente expediente, ordenado por este Órgano Jurisdiccional en fecha 5 de junio de 2009, mediante auto de admisión de pruebas, ello en aras de asegurar una tutela judicial efectiva, siendo ésta la prueba idónea a los fines de verificar la legalidad del acto recurrido, ya que es a través de este medio probatorio que el Juez puede verificar si el Informe de Avalúo realizado por la Dirección General de Inquilinato cumplió con los requisitos previstos en el articulo 30 de la Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al analizar esta experticia, se evidencia que los expertos utilizando los elementos previstos en el artículo 30 eiusdem, establecen un avalúo cuyo monto difiere significativamente del realizado por la Administración, y el cual sirvió como fundamento para la fijación del canon de arrendamiento.

Así pues se observa, que en dicha experticia se le otorga al inmueble objeto de regulación un valor fiscal aceptado por el propietario, el cual de conformidad con la consulta realizada a la Dirección de Catastro del Municipio Chacao del Estado Miranda, es de Bolívares trescientos diecinueve mil trescientos setenta y dos con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 319.372,48), y de Bolívares Fuertes por metro cuadrado (Mt2) de tres mil doce con noventa y cinco (Bs. F. 3.012,95).

Sobre este particular, el Órgano Administrativo remitió información relacionada con el valor catastral de los apartamentos identificados como: 3-A, 3-B, 6-B, 4-A, 4-B, 5-A y 5-B, solicitado mediante prueba de informes por este Tribunal, por la cantidad de Bolívares trescientos diecinueve mil trescientos setenta y dos con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 319.372,48); sin embargo, los expertos designados por las partes para elaborar el dictamen de la experticia, concluyeron que tales montos resultan desactualizados, por cuanto carece de motivación basada en las operaciones de compraventa seleccionadas como representativas de la muestra general de homogenización de los datos de registro, comparables con el mercado actual de inmuebles de los últimos dos (2) años y por ende resulta contrario al espíritu de la Ley (folios 23 al 25 de la pieza Nº 3 del expediente judicial).

Asimismo, del contenido de la experticia se concluye que una vez tomados en consideración los elementos de obligatoria apreciación a los fines de determinar el monto del canon de arrendamiento del inmueble sometido a regulación, aplicándole un porcentaje anual del 9% anual los siete (7) apartamentos en propiedad horizontal identificados como: 3-A, 3-B, 6-B, 4-A, 4-B, 5-A y 5-B, destinados a uso de hotel (comercio), se fijó el siguiente canon de arrendamiento mensual de cada apartamento por separado por la cantidad mensual de: Bolívares ocho mil ciento veintitrés con sesenta y tres (Bs. 8.123,63), lo cual arroja un monto total mensual de canon de arrendamiento por: Bolívares cincuenta y seis mil ochocientos sesenta y cinco con cuarenta y un céntimos (Bs. 56.865,41).

Es evidente entonces, la notable diferencia entre los valores que arroja esta experticia y los establecidos por la Administración con base en los informes técnico y avalúo que le suministraron los peritos a su cargo. En efecto, el informe pericial ordenado por este órgano Jurisdiccional, tomó en consideración todos los requerimientos exigidos por los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 467 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y por ser ello así, se le otorga pleno valor probatorio; de allí que al contrastar la diferencia existente entre los valores establecidos por la administración, y los establecidos por los expertos designados por este Tribunal, se corroboran las irregularidades en el informe técnico que sirvió de fundamento para la Resolución N° 009920, de fecha 18 de enero de 2006, tal como fue denunciado por la parte recurrente; así como con relación al contenido del avalúo realizado por el Órgano Administrativo, el cual constituye un trámite de esencial para la formación del acto administrativo definitivo, circunstancia que atenta contra el derecho a la defensa de la parte recurrente, por cuanto no se señalaron los elementos conclusivos de los valores asentados para el cálculo de la renta mensual, vicio cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto impugnado, incurriendo de esta forma en infracción del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debe declarase la nulidad de la Resolución N° 009920, de fecha 18 de enero de 2006, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura. Así se declara.

Verificado el vicio anterior considera esta juzgadora inoficioso pronunciarse sobre los restantes. Y así se declara.

Ahora bien, visto que la representación judicial de la parte recurrente solicitó que se determine el valor y renta acorde con las condiciones físicas, superficie del inmueble acorde con los valores del mercado arrendaticio inmobiliario. Debe analizarse la normativa vigente para tal efecto. Es por ello que pasa esta Juzgadora a analizar y decidir su desaplicación, y para ello es necesario analizar el dispositivo del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé:

Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.

(Cursivas, negritas y subrayado del Tribunal)

En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.

Ahora bien, el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, señala lo que a continuación se transcribe:

Artículo 259. La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.

(Subrayado, negritas y cursivas del Tribunal).

Asimismo, el aparte décimo octavo del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, establece:

Artículo 21. 18. En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará si procede o no la nulidad del acto o de los artículos impugnado, y determinara en su caso los efectos de la decisión en el tiempo. Igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa

. (Subrayado, negritas y cursivas de este Órgano Jurisdiccional).

Siendo esto así, se observa que el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios trascripto ut supra se presenta como una limitación a la tutela judicial efectiva consagrada en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y de las facultades restablecedoras del Juez Contencioso Administrativo establecidas en el artículo 259 eiusdem y en el aparte décimo octavo del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; por cuanto imposibilitan el ejercicio de esta potestad del Juez Contencioso Administrativo en materia de regulación de alquileres, al impedir la fijación de un nuevo canon de arrendamiento a los fines de restituir la situación jurídica infringida por el Órgano Administrativo.

Así pues, el artículo 79 del Decreto de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios elimina la posibilidad del Juez Contencioso Administrativo de restablecer la situación jurídica lesionada al fijar un nuevo canon de arrendamiento, y restringe su decisión a la anulación del acto, a objeto de remitir el caso decidido a sede administrativa para que se dicte un nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, debe iniciarse un nuevo procedimiento administrativo, circunstancia que podría producir un inacabable proceso de reinicio de procedimientos de regulación de alquileres, toda vez que se pueden interponer nuevos recursos contencioso administrativo de anulación, si la nueva resolución adolece de algún vicio que amerite su nulidad sin haberse obtenido un resultado definitivo en la materia debatida (canon de arrendamiento en sede administrativa), tal circunstancia (reinicio de nuevos procedimientos administrativos para emitir nuevo acto administrativo de conformidad con el artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) atenta contra la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de los justiciables a obtener con prontitud la decisión correspondiente sin dilaciones indebidas, formalismos, ni reposiciones inútiles, principio previsto en los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, y confina los poderes restablecedores del Juez Contencioso Administrativo, establecidos en el artículo 259 eiusdem, por lo tanto, contrariaría los preceptos constitucionales contenidos en los mencionados artículos transgrediendo flagrantemente el principio de justicia expedita, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Así las cosas, el acápite primero del artículo 334 del Texto Constitucional, así como el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, consagran el control difuso de la constitucionalidad el cual debe ser aplicado obligatoriamente por todos los Jueces de la República, para asegurar la integridad de la Constitución, en el ámbito de sus competencias y conforme a las previsiones constitucionales y legales. De acuerdo con esta disposición se establece para todos los Jueces, de cualquier nivel, el poder-deber de controlar la legalidad de la actuación administrativa y ofrecer a todas las personas la tutela efectiva en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, desaplicando en los casos concretos que deban decidir, las leyes que estimen inconstitucionales. Por tanto, si bien en nuestro país se puede afirmar que existe una “jurisdicción constitucional”, concentrada en la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, no es menos cierto que, por mandato expreso de la propia Constitución de 1999, se encuentra previsto el control difuso de la constitucionalidad de las normas legales como obligación para todos los Jueces de la República. Esto es, que en caso de incompatibilidad entre la Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán con preeminencia las disposiciones Constitucionales, correspondiendo a los Jueces en cualquier causa, aún de oficio, aplicar éstas con preferencia.

Ante la manifiesta incompatibilidad del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con los artículos 26, 257 y 259 de la Constitución, en aplicación del control difuso de la constitucionalidad de las leyes ejercido por los Jueces de la República, conforme al primer aparte del artículo 334 de la Constitución y el 20 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de lo expuesto, esta Juzgadora DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida solicitada por la recurrente, mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.

De seguidas pasa este Tribunal a fijar nuevo canon de arrendamiento, a los fines de restablecer la situación jurídica infringida, sin embargo previo a resolver ese punto, esta Sentenciadora observa que la parte hoy recurrente solicita en el escrito de informe, que no se valore el canon de arrendamiento arrojado en el informe pericial presentado por los expertos designados en el proceso, por ser tan elevado y de imposible cumplimiento y que en el caso que este juzgado fije el monto por ese concepto lo realice de conformidad con el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no por la zona donde se ubica dicho inmueble.

Esta Juzgadora considera ineludible observar respecto a dicha solicitud que el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, aplicable supletoriamente a tenor de lo establecido en el primer aparte del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, señala que el mismo día o dentro de los tres (3) días siguientes que el experto presente el dictamen pericial o experticia, cualquiera de las partes puede solicitar al Juez que el experto aclare o amplíe el mismo, respecto a los puntos brevemente precisados por la parte solicitante; y que de ser el caso, el Juez acordará la aclaratoria o ampliación, y establecerá a tal efecto un término que no deberá exceder de cinco (5) días.

De dicha normativa se desprende que la parte recurrente tuvo el lapso de tres (3) días para solicitar una aclaratoria o ampliación del informe o dictamen pericial emanado de los expertos designados, medio idóneo para plantear sus observaciones respecto al mismo; por lo que mal podría en esta oportunidad procesal alegar estar en desacuerdo con el dictamen de los expertos y solicitar a este Órgano Jurisdiccional no tomar en cuenta el canon de arrendamiento fijado en dicho informe, alegato que es considerado por quien aquí decide como extemporáneo.

Así las cosas, en cuanto a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, se evidencia del informe pericial ordenado por este Órgano Jurisdiccional, que cursa inserto a los 12 al 52 del presente expediente (Pieza 3), en la cual se determina el valor de los siete (7) apartamentos en propiedad horizontal identificados como: 3-A, 3-B, 6-B, 4-A, 4-B, 5-A y 5-B, destinados a uso de hotel (comercio), ubicados en el Edificio Las Mercedes, Hotel “La Floresta”, avenida Ávila, Urbanización A.S., Municipio Chacao del Estado Miranda, a la cual se le acordó valor probatorio, por haberse concluido que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, que la base del valor estimado del inmueble ut supra identificado, calculado a razón del porcentaje del 9 % anual de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual arrojó el siguiente canon de arrendamiento mensual de cada apartamento por separado por la cantidad mensual de: Bolívares ocho mil ciento veintitrés con sesenta y tres (Bs. 8.123,63), lo cual arroja un monto total mensual de canon de arrendamiento por: Bolívares cincuenta y seis mil ochocientos sesenta y cinco con cuarenta y un céntimos (Bs. 56.865,41). Por otra parte, se observa que la Resolución Nº 009920, establecía como canon máximo mensual por cada apartamento la cantidad de: Bolívares un millón trescientos sesenta mil trescientos treinta y tres con treinta y cinco (Bs. 1.360.333,35) o su equivalente en Bolívares Fuertes de mil trescientos sesenta con treinta y tres céntimos (Bs. F.1.360,33). Así se establece.

Por los razonamientos antes dilucidados, esta Sentenciadora considera ineludible declarar Con Lugar el presente Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad en materia Inquilinaria, tal como se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo. Así se concluye.

-VI-

DECISIÓN

En mérito de lo anterior, este Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR, el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad, interpuesto por la abogada M.G.S., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 81.081, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos R.S.d.R. y F.S.M., designados como Directora la primera y Gerente el segundo de la Sociedad Mercantil Hotel “La Floresta”, ya identificada, contra la Resolución Nº 009920, de fecha 18 de enero de 2006, mediante la cual se resolvió fijar un canon de arrendamiento mensual de apartamento por separado por la cantidad de: Bolívares un millón trescientos sesenta mil trescientos treinta y tres con treinta y cinco céntimos (1.360.333,35) o su equivalente en Bolívares Fuertes por la cantidad de mil trescientos sesenta con treinta y tres (Bs.1.360, 33).

1-. Se anula la Resolución N° 009920 de fecha 18 de enero de 2006, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante la cual se estableció el canon de arrendamiento a los apartamentos identificados como: 3-A, 3-B, 6-B, 4-A, 4-B, 5-A y 5-B, destinados a uso de hotel (comercio), ubicados en el Edificio Las Mercedes, Hotel “La Floresta”, avenida Ávila, Urbanización A.S., Municipio Chacao del Estado Miranda

2-. Se desaplica por Inconstitucional en el caso concreto, el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a los fines de restablecer la situación jurídica infringida, se fija el siguiente canon de arrendamiento mensual de cada apartamento por separado por la cantidad mensual de: Bolívares ocho mil ciento veintitrés con sesenta y tres (Bs. 8.123,63), lo cual arroja un monto total mensual de canon de arrendamiento por: Bolívares cincuenta y seis ochocientos sesenta y cinco con cuarenta y un céntimos (Bs. 56.865,41).

Publíquese, regístrese y notifíquese a la Procuradora General de la República y al Fiscal General de la República.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los veintisiete (27) días del mes de noviembre del año dos mil nueve (2009).

LA JUEZ,

F.L. CAMACHO A.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

T.L.G.

En ésta misma fecha 27 de noviembre de 2009, siendo las doce meridiem (12:00 m.) se registró y publicó la anterior sentencia.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

T.L.G.

Exp. Nº 2357-09/FC/rc/ar