Decisión nº 19 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Marzo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº 5.698

PARTE ACTORA:

S.A.C.G., venezolana, mayor de edad de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 9.809.585, representada judicialmente por los abogados P.R. y V.R., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 69.120 y 69.583 respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

C.R.T.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.391.100, representado judicialmente por el abogado G.N.S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 50.516.

MOTIVO:

Apelación contra la sentencia dictada el 13 de noviembre de 2008 por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones insolutos.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior decidir el recurso de apelación intentado por el abogado G.N.S. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 13 de noviembre de 2007 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento.

El recurso fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 20 de febrero de 2008, por lo que se dispuso la remisión del expediente al Tribunal Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de donde se recibió el 26 de febrero de 2008.

Por auto de 3 de marzo de 2008 se fijó el décimo día de despacho siguiente a aquél para dictar sentencia.

Encontrándonos dentro del señalado término, se procede a ello, con arreglo a la narración, razonamientos y consideraciones seguidamente expuestos:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el día 27 de octubre de 2006 ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos P.R. y V.R.P. en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana S.A.C.G., contra C.R.T.G..

Alega la representación actora como hechos fundamentales de la acción deducida, los siguientes:

Que al arrendatario C.R.T. se le dio en arrendamiento para el 1° de junio de 1989, un inmueble constituido por una mezzanina comercial distinguida con el número 2, situado en el edificio Luigi, de la avenida Antiguo Aeropuerto con calle Pumarosa, de la Ciudad de Punto Fijo, Distrito Carirubana, estado Falcón, lo que continuó con sucesivos contratos de arrendamiento hasta su última contratación, que rigió desde el 1° de mayo de 2001 al 30 de abril de 2002, contrato éste que se prorrogó en dos únicas oportunidades hasta el 30 de abril de 2004.

Que la relación arrendaticia finalizó el 30 de abril de 2004 mediante notificación escrita con acuse de recibo dirigida al arrendatario el 25 de marzo de 2004. Que según la última contratación, la duración del contrato sería de un año fijo, el cual podía ser prorrogado automáticamente siempre que una de las partes no manifestare por escrito a la otra, con treinta días de anticipación al vencimiento, su deseo de no renovar.

Que una vez notificado el arrendatario de la no renovación del contrato, comenzó a correr para éste la prórroga legal en las mismas condiciones convenidas en el contrato.

Que una vez iniciada la prórroga, el arrendatario no sólo dejó de cancelar los cánones de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, todo el año 2005 y lo que iba del 2006, sino que además no realizó las reparaciones que el inmueble necesitaba.

Como razones de derecho, invocó el contenido de los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil y 33 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.950.000,oo) y solicitó medida cautelar de secuestro.

Por lo expuesto, pidió la resolución del contrato de arrendamiento celebrado para el período de 1° de mayo de 2001 al 30 de abril de 2002, y el pago de los cánones insolutos desde septiembre de 2004 hasta su definitiva cancelación.

Junto con el libelo, la representación judicial de la parte actora consignó como recaudos de su demanda, los siguientes:

1. Instrumento poder que acredita la representación de la parte actora.

2. Original de contrato de arrendamiento del inmueble de autos suscrito el 1° de junio de 1989 entre L.C. y C.R.T..

3. Original de contrato de arrendamiento del inmueble de autos suscrito entre S.A.C. y C.R.T., para el período de 1° de mayo de 2001 al 30 de abril de 2002.

4. Comprobante de entrega de envío realizado por la ciudadana S.A.C. al ciudadano C.R.T..

5. Comunicación de fecha 25 de marzo de 2004, expedida por S.A.C.G., dirigida al ciudadano C.R.T., participándole la no prórroga del contrato de arrendamiento.

6. Comunicación de fecha 3 de junio de 2004, dirigida a S.A.C. en respuesta a la comunicación de fecha 25 de marzo de 2004, donde el arrendatario informa que haría uso de la prórroga legal.

7. Original de inspección judicial evacuada por el Juzgado Primero del Municipio Carirubana, Punto Fijo, estado Falcón.

El 30 de octubre de 2006 el abogado P.R. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó consulta de los movimientos bancarios donde C.R. depositaba los cánones de arrendamiento.

El 2 de noviembre de 2006 el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas se declaró incompetente por la cuantía al considerar que la pretensión excedía de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TRES BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 5.432.903,13).

El 15 de diciembre de 2006, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por el procedimiento breve, y fijó el segundo día de despacho siguiente a la citación para que tuviera lugar la contestación, más cinco como término de la distancia.

El 10 de enero de 2007 la representación actora consignó fotostatos a los fines del libramiento de la compulsa.

El 6 de marzo de 2007 el tribunal de la causa decretó medida de secuestro sobre el inmueble de marras.

El 25 de abril de 2007 la parte demandada se dio por citada y consignó instrumento poder. El 26 de abril de 2007 la representación judicial de la parte demandada se opuso a la medida cautelar de secuestro. El 3 de mayo de 2007 la parte demandada promovió como pruebas de la incidencia: a) Copia certificada de expediente de consignaciones número 20004-129 de la nomenclatura del Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón; b) inspección judicial evacuada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en el inmueble de marras, y c) prueba de informes a fin de que se oficiara a CORP BANCA.

El 5 de mayo de 2007 el abogado actor consignó escrito argumentando la extemporaneidad de la oposición, en razón de que la medida no había sido ejecutada.

El 8 de mayo de 2007 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.

El 9 de mayo de 2007 la representación judicial de la demandada consignó escrito de promoción de pruebas, y lo propio hizo la representación judicial del demandante.

La parte demandada promovió pruebas, así:

1) Da por reproducida copia certificada de expediente de consignaciones número 20004-129 de la nomenclatura del Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, que se encuentra agregada al cuaderno de medidas.

2) Da por reproducida inspección judicial evacuada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en el inmueble de marras, que se encuentra agregada al cuaderno de medidas.

3) Prueba de informes, a fin de que se requiriera información a CORP BANCA.

La parte demandante, por su lado, también ofreció pruebas, de la siguiente manera:

1) Reprodujo el mérito del expediente de consignaciones presentado por la parte demandada donde se evidencia que no impulsó la notificación del beneficiario.

2) Otras documentales ya existentes en el expediente.

En la oportunidad correspondiente, el tribunal de la causa admitió de las pruebas promovidas por las partes.

El 13 de noviembre de 2007 el secretario del juzgado a quo dejó constancia de los días continuos y de despacho que transcurrieron a partir de la citación, de esta manera: días continuos 26, 27, 28, 29 y 30 de abril de 2007 y días de despacho 3, 4, 7 y 8 de mayo de 2007.

En virtud de la apelación de la parte demandada, corresponde a este juzgador precisar la procedencia o no de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones insolutos.

Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.

MOTIVOS PARA DECIDIR

De la revisión de las actas procesales se evidencia que la parte demandada dio contestación a la demanda fuera de la oportunidad legal prevista para tal fin, pues la misma debía verificarse el 4 de mayo de 2007.

Tal falla de contestación nos lleva a tener que aplicar lo previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra reza:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento

.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1001, de fecha 17 de diciembre de 1998, dictada en el juicio de H.J.G.R. contra A.J.A.G., expediente N° 97-424, señaló:

...la falta de contestación de la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos.

Conforme con lo preceptuado en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se requieren dos condiciones para que la confesión ficta sea declarada: que la petición del demandante no sea contraria a derecho y que en el término probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca.

Para la doctrina de casación, es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho, pero no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda.

Nuestro proceso civil está dividido en fases determinadas, en orden consecutivo legal y preclusivas, una de las cuales se cierra, precisamente, con la contestación de la demanda, después de la cual ya no pueden alegarse hechos nuevos, ni proponerse reconvención o cita en garantía, ni llamamiento de terceros a la causa...”. (Resaltado añadido).

En conclusión, cuando el demandado no asiste a dar contestación a la demanda o la realiza de manera extemporánea por tardía, la consecuencia es que se debe declarar la confesión ficta, lo que implica una aceptación (presunción iuris tantum) de los hechos expuestos en el libelo de la demanda, siempre que la petición del actor no sea contraria a derecho y el demandado nada probare que le favorezca. Así se decide.

En tal virtud, tomando en cuenta que el reconocimiento o admisión recae sobre los hechos narrados en la demanda, y no sobre el derecho ni sobre sus consecuencias, el tribunal da por admitida la relación arrendaticia entre las partes, el incumplimiento del pago y la no realización de las reparaciones que necesitaba el inmueble, obviamente a cargo del accionado. Así se deja establecido.

Una vez verificado que el demandado es contumaz en virtud de no haber dado contestación a la demanda dentro del término indicado en la ley, corresponde determinar si la demanda es conforme a derecho y si el reo nada probó que le favorezca.

En tal sentido, se observa que estamos en presencia de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento por no haber cumplido el inquilino con las obligaciones contractuales durante el transcurso de la prórroga legal, así pues, resulta oportuno hacer referencia a lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé:

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales

.

Precisado lo anterior, considera este tribunal que estamos ante una demanda conforme a derecho, pues la misma encuadra dentro del supuesto normativo antes transcrito. Así se decide.

Finalmente, toca en esta oportunidad verificar si el demandado contumaz probó algo que lo favoreciera, y a tal efecto se analizan las pruebas aportadas, así:

Original de contrato de arrendamiento del inmueble de autos sucrito el 1° de junio de 1989 por L.C. y C.R.T.. Original de contrato de arrendamiento del inmueble de autos sucrito por S.A.C. y C.R.T., para el período 1° de mayo de 2001-30 de abril de 2002. De conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil dichos instrumentos hacen fe de la verdad de las declaraciones en ellos expresadas, con lo que se da por demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes desde 1989, lo cual, como ya se dijo, no es un hecho controvertido.

Comprobante de entrega de envío realizado por la ciudadana S.A.C. al ciudadano C.R.T.. Comunicación de fecha 25 de marzo de 2004, expedida por S.A.C.G., dirigida al ciudadano C.R.T., participándole la no prórroga del contrato de arrendamiento. Comunicación de fecha 3 de junio de 2004, dirigida a S.A.C. en respuesta a la comunicación de fecha 25 de marzo de 2004 donde informa que haría uso de la prórroga legal. De conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, dichos instrumentos hacen fe de la verdad de las declaraciones en ellos expresadas, por lo que se da por demostrado que el contrato había finalizado y que estaba en curso la prórroga legal, lo cual tampoco es un hecho controvertido.

Copia certificada de expediente de consignaciones número 20004-129 de la nomenclatura del Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón. Con relación a este punto, la recurrida señaló, entre otras cosas, lo siguiente:

“Aplicando lo expuesto al caso de estos autos se encuentra que la parte demandada contumaz, debió probar en el transcurso de este proceso y valiéndose de los medios probatorios legalmente permitidos, que eran falsos los hechos alegados por la parte actora en el libelo. No obstante, la parte demandada promovió el expediente de consignaciones arrendaticias y una inspección judicial sobre el inmueble arrendado, apreciándose del primero de los instrumentos mencionados que la pensión correspondiente al mes de febrero de 2004 fue consignada el 14 de abril de 2004, lo que la hace extemporánea por demorada y adicionalmente a esto, el Tribunal advierte del referido expediente que el resto de las consignaciones si bien resultan tempestivas, sin embargo no pueden tenerse como legítimamente efectuadas al haber omitido el arrendatario toda diligencia en el trámite de la notificación de tales consignaciones a su arrendador.

Sobre el punto, este Tribunal sentó criterio en el sentido anotado en decisión de fecha 17/10/2006, caso Financiadora Occidental C.A. y otros Vs. F.G., cuando estableció que:

…Así las cosas, encuentra quien decide que el artículo 53 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contiene el procedimiento consignatorio e impone en su primer aparte la carga a la persona natural o jurídica que realiza la consignación de suministrar los datos suficientes para la notificación del beneficiario, la cual debe realizarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la primera consignación y, en caso de que desconociere su dirección deberá manifestarlo a los fines de que el Tribunal libre un cartel al efecto que deberá publicarse en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad en donde se encuentre ubicado el inmueble. La omisión de la mencionada carga de suministrar los datos del beneficiario de la consignación o de indicar que desconoce su dirección para la emisión del cartel, como todas, deriva en una consecuencia negativa: la consignación se considerará ilegítimamente efectuada

.

De otra parte, de la inspección judicial efectuada se advierte que la misma se realizó extrajudicialmente, sin control del adversario y además fue impugnada por éste, de todo lo cual se tiene que no puede atribuírsele valor probatorio alguno.

Así pues, se tiene que la parte demandada no trajo a los autos ningún elemento capaz de enervar la acción intentada en su contra o destruir la presunción de veracidad que ampara los hechos alegados por el demandante en el libelo, por cuyos motivos los alegatos invocados en la demanda, quedan plenamente admitidos y se tienen por ciertos y verdaderos, cumpliéndose de esa manera en el caso concreto con el tercero de los requisitos mencionados para que se declare la confesión ficta del demandado y sus efectos. Así se decide.

A la presunción de confesión ficta se agrega lo que la parte actora ha demostrado con el haz de pruebas que acompañó a su demanda visible a folios 06 al 64 del expediente, compuesto de documentos, con lo cual no deja dudas de que a los contendores les vincula un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que el canon acordado es el que se indica en la demanda el cual dejó de pagar la demandada. Siendo ello así, la demanda de la actora prospera en derecho”.

Ahora bien, de la revisión del expediente de consignaciones observa este tribunal que C.R.T. en su primera actuación ante el Juzgado Primero del Municipio Carirubana del la Circunscripción Judicial del estado Falcón solicitó expresamente que se procediera “... a la Notificación de la beneficiaria de ésta(sic) consignación, a los efectos de indicarle que las(sic) suma se encuentran a su orden y disposición. Ciudadano Juez, en virtud de que la Arrendadora Ciudadana S.A.C.G., se encuentra domiciliada en la Ciudad de Caracas Urbanización Cerro Verde, el Cafetal, calle Llano Verde, Edificio Aries, Apartamento Nº 111, es por lo que solicito que la notificación se practique mediante comisión dirigida a un Tribunal competente de igual categoría a la de éste, con Jurisdicción en el domicilio de la Arrendadora de conformidad con el Artículo N° 235 del Código de Procedimiento Civil Vigente”.

Asimismo, mediante auto de 16 abril de 2004 el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón dio entrada a la solicitud de consignaciones de cánones y acordó librar boleta de notificación de la parte beneficiaria, para lo cual comisionó a un Juzgado de la ciudad de Caracas, y a tal fin libró oficio número 2485-143. Ahora bien, no se corresponde con la verdad afirmar que el arrendatario omitió toda diligencia en el trámite de la notificación, pues, el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece simplemente la obligación del arrendatario de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación, y al propio tiempo señala que la omisión por parte del tribunal del cumplimiento de la aludida notificación no invalidará la consignación. Así las cosas, estima quien decide que la parte demandada dio cumplimiento a la obligación impuesta por el mencionado artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que desde el primer momento consignó en autos la dirección del arrendador. Así se decide.

Precisado lo anterior, corresponde valorar la copia certificada del expediente de consignaciones para determinar si se da por demostrado el pago de los cánones demandados como insolutos. Prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad.”

En el caso de autos, el pago de los cánones debía efectuarse dentro de los cinco primeros días de cada mes, por mensualidades vencidas.

Del análisis exhaustivo de las copias certificadas del expediente de consignaciones número 2004-129 de la nomenclatura del Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, se evidencia que algunas de ellas fueron efectuadas de forma extemporánea por tardía, sin embargo, fueron consignadas antes de la interposición de la demanda.

Vistas dichas consignaciones, se hace imperioso determinar si en verdad ellas tienen el efecto liberatorio propio de todo pago, o si por el contrario no alcanzaron su efectividad jurídica, habida cuenta de que no fueron realizadas con la puntualidad contractualmente convenida.

Pudiéramos decir que hay al respecto, fundamentalmente, dos posiciones doctrinarias y jurisprudenciales. Según la primera, las consignaciones hechas extemporáneamente no pueden considerarse legítimamente efectuadas y por lo tanto no producen liberación alguna. De acuerdo con la segunda, de signo opuesto, se concede al inquilino el beneficio de poder pagar las pensiones más allá del plazo convenido, siempre y cuando el arrendador no haya incoado la demanda.

La segunda doctrina aparece explicada de manera clara y amplia en un artículo publicado en la sección “Temas Legales” del diario El Universal de fecha viernes 16 de julio de 1993, bajo la coordinación de J.P.D.C. y con la colaboración de J.E.C., que el tribunal se permite reproducir in extenso a continuación:

Una de las causas que, con mayor frecuencia se invoca para sostener la demanda de resolución del contrato de arrendamiento, es la falta de pago de las pensiones o cánones. Con la misma frecuencia, los inquilinos suelen defenderse alegando que las tienen consignadas en tribunal a la orden de su arrendador porque no se las quiso recibir, y que tampoco las ha retirado del juzgado, a pesar de habérsele notificado la consignación. Como generalmente tal depósito se efectúa después de vencido el plazo de quince días que fija la ley, el arrendador suele replicar argumentando que las consignaciones no son válidas por extemporáneas; es decir, por haberse hecho fuera del plazo legal. ¿Tiene fundamento jurídico este argumento?

El artículo 5° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas nos dice cómo considerar al arrendatario que consigna la pensión de arrendamiento dentro del plazo de quince días (“cuando el arrendador de un inmueble rehúse recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el arrendatario consignarla dentro de los quince días siguientes a su vencimiento en el Juzgado de Parroquia o Municipio de la ubicación del inmueble. En virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará el arrendatario en estado de solvencia”). Nada aclara, sin embargo respecto a la situación de aquél que lo hace después de vencido. Resulta, por tanto, necesario acudir a la Teoría General de las Obligaciones para llenar el vacío. Ella nos enseña que el vencimiento del plazo convenido para el cumplimiento de una obligación, tiene el efecto de colocar al deudor en estado de mora. En efecto, el Código Civil dispone: “si la obligación es de dar o hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención” (Art. 1.269).

Se observa que el vencimiento del plazo sin haberse ejecutado la obligación por el deudor no se toma como causa automática de resolución del contrato. Significa, por tanto, que el retraso no equivale a incumplimiento. En cita de la jurisprudencia italiana se ve muy claro: “el retraso es una hipótesis menos grave que el incumplimiento y, en general, salvo que se trate de un plazo esencial, no siempre comporta un verdadero y propio incumplimiento en sentido técnico. En general, una cosa es no consignar el objeto o realizar la obra en el plazo convenido y otra no realizarla o no consignarla jamás. Este último hecho es el que supone verdadero y propio incumplimiento y, por supuesto, comprende y absorbe el retraso. El incumplimiento de por si produce un daño mayor que el acarreado por el simple retraso”. De allí que la jurisprudencia española considere que el incumplimiento es un retraso calificado, que se sustenta en la imposibilidad del cumplimiento tardío o en su inutilidad.

Por otra parte, la mora, definida como retraso o dilación en cumplir una prestación debida, tiene por efecto jurídico, para todos los contratos, los daños y perjuicios que, tratándose de un arrendamiento, son generalmente los previstos en el artículo 1.277 del CC

. “A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales”. En materia inquilinaria, la mora da lugar al desalojo: “Cuando (el inquilino) haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento” (Decreto Legislativo, Art. 1°, a). Pero el inquilino puede evitar el desalojo, si consigna en el tribunal de la causa la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos dentro de los tres días siguientes a la notificación que se le haga.

El efecto que le atribuye la ley a la consignación tardía de los alquileres en el juicio de desalojo ratifica, por una parte, que el solo vencimiento del plazo para el pago del canon de arrendamiento sin que el arrendatario lo haya hecho, no provoca la resolución del contrato, sino que pone en mora al inquilino; y, por la otra, que éste puede purgar las consecuencias jurídicas del retardo, evitando la resolución del contrato mediante pago. Se ha sostenido, sin embargo de manera reiterada por la jurisprudencia que la consignación tardía no surte los mismos efectos para los contratos por tiempo indeterminado, en los cuales se los reconoce, que para los contratos por tiempo determinado, en los cuales se los desconoce; ni tampoco en los juicios de desalojo, en los cuales se los admite, que en los juicios por resolución de contrato en los cuales no se la admite.

Discrepamos de esta tesis jurisprudencial. Consideramos que, mientras el arrendador no haya demandado al inquilino por resolución de contrato alegando falta de pago, éste puede dar cumplimiento tardío a la obligación mediante la consignación de los alquileres. Sustentamos nuestra opinión en lo ya dicho que, conforme a la ley, el retardo no produce la resolución, sino que coloca al inquilino en mora. Mientras que el arrendador no demande, el inquilino puede adelantarse a la demanda realizando la prestación aún no cumplida; es decir, efectuando el pago o consignación de todo cuanto debe

.

Este ad quem, después de algunas reflexiones, acoge, como ya lo ha hecho en otras oportunidades (sentencias dictadas en los expedientes 5.272 y 5.461 de la nomenclatura de este juzgado) el parecer expuesto en último lugar, por considerarlo jurídicamente inobjetable, pues, de acuerdo con el artículo 1.269 del Código Civil, “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”, y la mora, como bien sabemos, aun cuando pueda devenir en incumplimiento, en rigor no es tal, sino un retraso en la entrega de la prestación. Debe pensarse que la resolución es la sanción más grave, porque entraña la extinción del vínculo jurídico, significa la muerte del contrato, y no luce nada razonable que antes de llegar a tal extremo se prescinda absolutamente de sopesar otras alternativas para remediar la situación, cuando el acreedor no ha materializado todavía, mediante la interposición de la demanda, su voluntad de hacer valer la potestad resolutoria; a lo que hay que agregar que de acuerdo con el artículo 1.277 eiusdem, “A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales”.

En el caso que se debate no hubo, en puridad, la inejecución de la obligación de pagar los cánones, sino una demora en ponerlos a la orden del arrendador, lo que no puede conceptuarse como una falta grave capaz de autorizar al acreedor para pedir eficazmente la resolución del contrato, pues el inquilino, espontáneamente, vale decir, sin coacción alguna, puso a su orden y disposición los alquileres.

Es cierto que de acuerdo con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, tanto cuantitativa como cualitativamente, pero es evidente que el criterio adoptado de permitir al inquilino purgar la mora en nada contradice esta esencial regla de derecho, pues, con apego a ella bien podía la arrendadora, ante la actitud omisiva del arrendatario de pagarle el canon con la exactitud estipulada en la cláusula TERCERA del contrato, accionar la resolución, con el consiguiente cobro de las pensiones insolutas, lo que no sucedió así, ya que la demanda fue introducida en el Juzgado Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial el 27 de octubre de 2006, mientras que el pago de las pensiones de marzo de 2004 a septiembre de 2006 tuvo lugar entre los días 14 de abril de 2004 al 27 de junio de 2006; lo que pone de bulto que no hubo una “voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contraídas”.

A propósito del mismo tema de que tratamos, el doctor G.Q. hace las siguientes acotaciones:

“Nuestro Código Civil vigente prácticamente señala al “incumplimiento” como el móvil o la causa que permite la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación respectiva. Sin embargo, es el Juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento de obligaciones accesorias, etc. es suficiente para declarar o no la resolución solicitada por cualquiera de las partes…”.

…La resolución requiere de un incumplimiento que tenga cierta magnitud. No todo tipo de incumplimiento permite la resolución del contrato…

.

“…En el Derecho extranjero, por ejemplo, el Código italiano ha dispuesto que “No se podrá resolver el contrato si el incumplimiento de una de las partes tuviese escasa importancia, habida cuenta del interés de la otra…”.

…Por tanto, no es suficiente un incumplimiento parcial cualquiera para que proceda, sin más la resolución del contrato. Existe el deber de hacer todo lo posible porque se respeten los contratos lícitos y válidamente celebrados, a menos que el incumpliente haya tenido una conducta o voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contraídas. Esto es importante porque, en caso contrario, podría ocurrir que, en determinados casos y por ciertas circunstancias, el acreedor podría valerse de artimañas y triquiñuelas para sorprender al deudor por un simple incumplimiento parcial y llevarlo a ser condenado con la resolución del contrato celebrado. Por eso, hay que analizar la gravedad del incumplimiento, puesto que frente a éste siempre se da un incumplimiento leve o de escasa importancia…

.

…Según algunos autores, para pronunciar la resolución del contrato en aplicación de la condición resolutoria tácita no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento, sino que es necesario examinar si este tiene tal importancia en la economía del contrato que justifique, en la común intención de los contratantes, la resolución.

En nuestro Derecho no existe ningún criterio para determinar la gravedad o levedad del incumplimiento, si las partes nada han pactado, por lo que se deja un amplio margen al Juez, para que éste, a su leal saber y entender, califique el incumplimiento y según la gravedad o levedad del mismo, declare o no la resolución del contrato, a menos que el incumplimiento como tal y desde el punto de vista de un monto económico o pecuario exacto, esté expresamente previsto como ocurre con la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Venta de Parcelas…

“…DIEZ-PICAZO, teniendo en consideración los conceptos objetivos y subjetivos de la imposibilidad, anota un esquema concreto de su procedencia, cuando establece tres supuestos a saber:

1. Cuando la prestación, aún no realizada es objetivamente posible pero inútil (el caso de plazo esencial).

2. Cuando el deudor no ha realizado ninguna prestación, ésta es objetivamente posible y subjetivamente útil para el acreedor. Se trata, entonces, de un simple retraso.

3. Cuando el deudor no realizó culpablemente la prestación que ha devenido posible. En los casos 1°. y 3°. existe incumplimiento.

En cambio, otros autores como Espín ven en la mora un “incumplimiento temporal”, de acuerdo con el cual la prestación sería posible aún cuando retrasada. B.d.H., desde otro ángulo, el del cumplimiento de la obligación, se plantea si el incumplimiento busca en sí una finalidad objetiva distinta del correspondiente al negocio constitutivo de la obligación, lo que lleva a preguntarse la posibilidad de reconocer una causa del cumplimiento diferente de la del negocio creador…”.

…El retraso es una hipótesis menos grave que el incumplimiento y en general, salvo que se trate de un plazo esencial, no siempre comporta un verdadero y propio incumplimiento en sentido técnico. En general, una cosa es no cumplir en el plazo establecido y otro no cumplir jamás. Este último hecho constituye un verdadero incumplimiento que comprende el retraso…

.

…intentada la acción resolutoria no puede obligarse al acreedor cumpliente a recibir un pago tardío, a menos que éste acepte o así se haya estipulado en el contrato. Una reforma de nuestro Código Civil deberá incluir una norma sobre el particular en beneficio del arrendatario, a los efectos de permitir al Juez que fije un plazo prudencial para que el arrendatario -o cualquier otro deudor- cumpla

. (Gilberto G.Q.. “La Resolución del Contrato”. Tercera Edición. 1985. Páginas: 295, 296, 297, 303, 304, 335, 339 y 342).

En razón de lo expuesto, el sentenciador concluye que el demandado demostró que antes de la introducción de la demanda, valiéndose del procedimiento consignatorio establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ofertó a la arrendadora los cánones reclamados como insolutos, circunstancia ésta que desautorizaba a la actora para pedir la resolución del contrato por falta de pago de las pensiones respectivas. Por lo expuesto, tampoco puede prosperar la pretensión de cobro de los cánones demandados como insolutos. Así se decide.

Por otra parte, la representación de la parte actora alegó que el demandado había incumplido con la obligación de realizar las reparaciones que el inmueble necesitaba, lo cual, pese a lo escueto del señalamiento, circunstancia no cuestionada, constituye un hecho admitido y evidencia el incumplimiento de la obligación asumida por el inquilino en la cláusula QUINTA del contrato autos arrendaticio.

Constan en autos, dos inspecciones judiciales extra litem, una evacuada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón el 2 de abril de 2007, y la otra evacuada por el Juzgado Primero del Municipio Carirubana, Punto Fijo, estado Falcón, el 12 de febrero de 2004, ambas en el inmueble sub iúdice.

Prevé el artículo 1.429 del Código Civil, que:

En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio, para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo

.

Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. No será necesario que sea ratificada en el proceso para que surta los efectos probatorios, pues la misma fue evacuada con la inmediación del juez que la llevó a cabo.

Siendo así, se puede afirmar que el inmueble de autos para el 12 de febrero de 2004 se encontraba con cierto deterioro, y siendo que esta circunstancia podía desaparecer o modificarse, es perfectamente válido la práctica de una inspección extra litem.

Con referencia a la segunda inspección extra litem, consignada por la representación judicial de la parte demandada, se evidencia que la misma fue evacuada el 2 de abril de 2007, es decir, cuando el presente procedimiento ya se encontraba instaurado y admitido, por lo que considera este juzgador que la inspección extra litem, como su nombre lo dice, es procedente antes del juicio. Entonces, siendo que la inspección extra litem consignada por la parte demandada fue evacuada una vez instaurado el juicio, la misma no resulta apreciable por este juzgador. Así se decide.

Hechas las observaciones anteriores, es forzoso para quien decide declarar que el demandado no probó algo que lo favorezca con respeto a la obligación de realizar las reparaciones a su cargo que el inmueble necesitaba, por lo que en este sentido debe estimarse la pretensión resolutoria de la parte actora. Así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana S.A.C. contra el ciudadano C.R.T.. Como consecuencia de la determinación anterior, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes para el período de 1° de mayo de 2001 a 30 de abril de 2002; en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que a continuación se identifica: una mezzanina comercial distinguida con el número 2, situada en el edificio Luigi, de la avenida Antiguo Aeropuerto con calle Pumarosa, de la Ciudad de Punto Fijo, Distrito Carirubana, estado Falcón. SEGUNDO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación intentada el 13 de febrero de 2008 por el abogado G.N. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en la presente causa por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de noviembre de 2007. Queda MODIFICADO el fallo apelado.

Por la naturaleza de la decisión, no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada del presente fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de marzo de 2008. Años 197° y 149°.

EL JUEZ,

J.D.P.M.

LA SECRETARIA,

E.R.G..

En la misma fecha 31 de marzo de 2008, se publicó y registró la anterior decisión, constante de veintidós (22) folios útiles, siendo las 9:50 a.m.

LA SECRETARIA

E.R.G..

Exp. 5.698

JDPM/ERG