Decisión nº 064 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 15 de Julio de 2014

El trámite procesal en el juzgado a-quo.

El presente juicio se inició por demanda presentada el 8 de mayo de 2007, por la abogada Y.V.R., actuando en nombre y representación del ciudadano J.C.G.A., contra el ciudadano G.B.P., en su carácter de arrendatario, por DESALOJO DE VIVIENDA. (Fs. 1 al 3).

La demanda fue admitida a trámite el 3 de julio de 2007, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del estado Táchira, a través del procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil. (F. 14).

Posteriormente, en fecha 2 de noviembre de 2007, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, se declaró incompetente para conocer la causa y declinó la competencia en un Juzgado de Municipios de esta localidad (Fs. 52 al 57), correspondiendo el conocimiento de la causa previa su distribución, al Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira (F. 61).

La decisión del juzgado a-quo.

El Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva el 28 de octubre de 2010, en la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, acordando la pretensión por DESALOJO, fundamentada en el artículo 34 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesta por el ciudadano J.C.G.A., ordenando en consecuencia al demandado G.B. hacer entrega del inmueble que ocupa como arrendatario al demandante J.C.G.A., concediendo a la parte demandada, seis (6) meses para la entrega del inmueble indicado, contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme. DECLARÓ SIN LUGAR EL DESALOJO del inmueble con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y sin lugar el pago de la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios.

El recurso de apelación.

En fecha 19 de noviembre de 2011, el ciudadano G.R.B.P., asistido por la abogada M.D.L.Á.G.V., apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de octubre de 2010, por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, (folios 107 al 109), la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 5 de junio de 2014. (Folios 115 al 120).

El trámite procesal en este Juzgado Superior

Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva, y mediante auto de fecha 25 de junio de 2014, se le dio entrada y de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa. (F. 23).

Fundamentos de la apelación de la parte demandante.

El ciudadano G.R.B.P., asistido por la abogada M.D.L.Á.G.V., presentó escrito en fecha 19 de noviembre de 2013, en el que señala que fue notificado de la sentencia casi tres años después de proferida la misma, por lo que considera que operó la perención de la instancia dado que la parte actora y gananciosa, no cumplió con la carga de impulsar la notificación de la parte demandada. Finalmente solicita se declare la nulidad de la notificación efectuada en fecha 1 de noviembre de 2013, ya que la notificación dejada en el domicilio procesal sólo es procedente cuando a la parte a quien se pretende notificar ha fijado esa dirección como su domicilio procesal. En este sentido, afirma que no ha fijado domicilio procesal alguno y que no se le puede notificar en el domicilio que indique la parte actora, que ha debido ser notificado por medio de carteles tal como lo establece el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

II

DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Alega que es copropietario de una vivienda ubicada en la calle 11, N° 2-44, barrio La Ermita, parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal del estado Táchira, según consta en declaración sucesoral N° 486, de fecha 16 de junio de 1965. Sostiene que dicho inmueble está constituido por tres (3) habitaciones, una sala, cocina, comedor, un (1) baño. Alega que en fecha 10 de febrero de 1988, su progenitora E.M.A., titular de la cédula de identidad N° V-3.619.509, celebró con el ciudadano G.B., contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sobre el inmueble antes descrito, estableciendo que el monto del canon de arrendamiento sería la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas, contrato que suscribieron por seis (6) meses, prorrogable por un tiempo igual, que posteriormente pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado.

Afirma que desde hace varios meses le ha solicitado de manera verbal al ciudadano G.R.B.P., la desocupación del inmueble, ya que no desea continuar con la relación arrendaticia por reparaciones mayores que ameritan la desocupación del inmueble, tal como lo establece el artículo 34 literal c de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para posteriormente ser ocupado por el demandante tal como lo prevé el artículo 34 literal b de la citada ley, pero que en vista de la negativa del demandado de entregar el inmueble, demandaba el DESALOJO del mismo y su entrega material.

Expresa que, estima la demanda en la cantidad de veinte millones de bolívares por concepto de daños y perjuicios derivados de la falta de reparaciones (filtraciones, pintura, infinidad de deterioros, mano de obra para la demolición y posterior construcción) que requiere el inmueble, y las incomodidades sufridas por este conflicto.

Peticiones de la parte demandante

Demanda el DESALOJO del inmueble y por ende la entrega material del mismo.

Alegatos de la parte demandada

El ciudadano G.R.B.P., asistido por el abogado F.S.M.A., presentó escrito de contestación a la demanda en fecha 11 de octubre de 2007, en el que negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Señala, que no es cierto que por su negligencia se haya deteriorado el inmueble, ya que siempre ha actuado en el cuido del mismo como un buen padre de familia, lo ha pintado, le ha realizado cambio de tuberías de aguas, sistema de luz y todos los arreglos menores a los cuales está obligado.

Dice que no es cierto que el inmueble dado en arrendamiento necesite reparaciones inmediatas y que el demandante, lo que quiere es violentar principios legales que le favorecen y protegen sus derechos constitucionales como inquilino, que lo único cierto es que el demandante posee otros inmuebles donde vivir, además que se cae por su propio peso el argumento de la urgencia de ser habitado, ya que en un supuesto negado de ser demolido el inmueble, pasarían alrededor de seis meses mínimo para que quedara habitable.

Niega, rechaza y contradice la estimación de la demanda realizada por el accionante en la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios derivados de la falta de reparaciones (filtraciones, pintura e infinidad de deterioros, mano de obra para la demolición y posterior construcción), ya que los mismos en un supuesto negado que fueran ciertos, tienen que ser determinados con exactitud y no de manera general e inconsiderada, por todo lo cual se opone al desalojo.

Hechos admitidos:

Los hechos fundamento de la pretensión y de la excepción que quedaron establecidos luego de la contestación de la demanda, y por tanto no requieren ser probados, son:

1) La existencia del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

2) Que el ciudadano G.R.B.P., es arrendatario del inmueble ubicado en la calle 11, N° 2-44, barrio La Ermita, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, estado Táchira.

Síntesis de la controversia:

La controversia se reduce a determinar: si el inmueble que ocupa el demandado en calidad de arrendatario está deteriorado debido a su negligencia; si el inmueble dado en arrendamiento necesita reparaciones inmediatas así como su demolición.

Con respecto a los daños y perjuicios derivados de la falta de reparaciones los cuales fueron estimados por el actor en la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), equivalentes actualmente a la suma de de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), este juzgador observa que en el libelo no se demanda el pago de los mismos, por lo que no constituye una pretensión concreta.

III.

MOTIVACION

PUNTO PREVIO

Sobre la Perención de la Instancia.

La parte demandada presenta escrito en fecha 19 de noviembre de 2013, en el que solicita se declare la perención y se extinga la instancia, por cuanto una vez dictada la sentencia, la parte demandante prontamente se dio por notificada y realizó un primer intento por notificar a la parte demandante, el cual resultó infructuoso tal como dejó constancia el alguacil del tribunal a-quo, en diligencia de fecha 20 de diciembre de 2010, abandonando, la parte demandante, el impulso de la causa, por un período de dos años, ocho meses y once días, hasta el día 9 de agosto de 2013 en que vuelve a actuar en el proceso.

La perención de la instancia ha sido definida por la doctrina como un modo de extinguir la relación procesal, al transcurrir el período de tiempo estatuido en la ley sin ejecutar ningún acto de procedimiento. La perención extingue la instancia o el proceso, pero no impide que se vuelva a proponer la demanda pasado noventa días continuos después de verificada la perención.

Es una institución procesal que ha sido prevista como sanción para la parte que ha abandonado el juicio, en perjuicio de la administración de justicia, a la cual ha puesto en movimiento sin interés definitivo alguno, pero que esta sanción en modo alguno puede ser utilizada como un mecanismo para terminar los juicios, privando la supremacía de la forma procesal sobre la realización de la justicia, porque ello atenta contra el mandato contenido en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Esta figura procesal debe ser empleada en aquellos casos en los que exista un evidente desinterés en la prosecución del proceso, pues la determinación del juez que la declara, frustra el hallazgo de la verdad y la consecución de la justicia. Por tal motivo, la aptitud del juez en la conducción del proceso debe ser en beneficio de la satisfacción de ese fin último de la función jurisdiccional, y no la necesidad de terminar los procesos con base en formas procesales establecidas en la Ley.

En el presente caso nos encontramos con que fue dictada la sentencia definitiva en fecha 28 de octubre de 2010, posteriormente la apoderada de la parte demandante estampa diligencia en fecha 24 de noviembre de 2010 en el que se da por notificada de la sentencia y solicita se practique la notificación del ciudadano G.B.P., en la dirección calle 11, N° 2-44, barrio La Ermita, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal del estado Táchira. En fecha 20 de diciembre de 2010, el alguacil del a-quo estampa diligencia en la que informa que no pudo practicar la notificación del ciudadano G.B., por cuanto no lo pudo ubicar, a pesar de buscarlo en varias oportunidades. En fecha 23 de septiembre de 2013, los apoderados judiciales de la parte demandante estampan diligencia en la que solicitan se practique la notificación de la sentencia al ciudadano G.R.B.P., en la dirección calle 11, N° 2-44, barrio La Ermita, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal del estado Táchira, que es la dirección donde efectivamente el alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, deja la boleta de notificación librada al ciudadano G.B., con la ciudadana R.R., titular de la cédula de identidad N° 9.220.306, tal como consta en diligencia de fecha 1 de noviembre de 2013 (folio 104).

Con relación a la perención de la instancia cuando la causa se halle en segunda instancia, el artículo 270 del Código de Procedimiento Civil, único aparte, establece: “Cuando el juicio en que se verifique la perención se halle en apelación, la sentencia apelada quedará con fuerza de cosa juzgada, salvo que se trate de sentencias sujetas a consulta legal, en los cuales no habrá lugar a la perención.” Con arreglo a esta norma, encontrándose la causa en apelación, la carga de impulsar el proceso correspondía al recurrente-demandado y no al demandante favorecido con la decisión. Y de producirse la declaratoria de perención, la sentencia recurrida pasaría a hacer tránsito de cosa juzgada. En consecuencia, en criterio de quien aquí decide, no están dados los supuestos para que sea declara la perención de la instancia y extinguida la instancia. Y así se decide.

Sobre la inválida notificación de la sentencia definitiva

En cuanto a la solicitud de nulidad de la notificación efectuada en fecha 1 de noviembre de 2013 al demandado, en virtud de que conforme lo señala el ciudadano G.B. en su escrito de apelación, fue dejada por el alguacil del a-quo en la dirección calle 11, N° 2-44, barrio La Ermita, con la ciudadana R.R., titular de la cédula de identidad N° 9.220.306 y que tal dirección no es su domicilio procesal tal como puede evidenciarse de todas las actuaciones del presente expediente, por lo que se le ha debido notificar por carteles.

Al realizar la revisión de las actas del expediente, específicamente a los folios 20 y 25, corren insertos escritos presentados por el ciudadano G.R.B.P., asistido por el abogado F.S.M.A., en el que expresamente señala que está domiciliado en la calle 11, N° 2-44, barrio La Ermita, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, estado Táchira, que es la dirección donde fue dejada la boleta de notificación por el alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, motivo por el cual este juzgador considera válida la notificación efectuada al demandado en fecha 1 de noviembre de 2013. Y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR LA CAUSA PRINCIPAL

Calificación jurídica preliminar del asunto a decidir:

La pretensión demandada es el DESALOJO DEL INMUEBLE consistente en una vivienda que se encuentra ubicada en la calle 11, N° 2-44, barrio La Ermita, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal del estado Táchira, contra el ciudadano G.R.B.P., en su carácter de arrendatario.

La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio:

El Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus artículos 33 y 34, establece el procedimiento para demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, aplicable al presente caso por ser la normativa vigente para la fecha de la interposición de la demanda.

Análisis probatorio:

Pruebas de la parte demandante:

Al folio 5, corre inserta copia fotostática simple de un instrumento definido en el artículo 11 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de Identificación como de carácter personal e intransferible, y constituye el documento principal de identificación para los actos civiles, mercantiles, administrativos y judiciales; en tal virtud, quien juzga le confiere pleno valor probatorio para demostrar que el ciudadano J.C.G.A., se identifica con la cédula de identidad Nº V- 3.793.602.

Al folio 6, copia fotostática simple del documento privado de contrato de arrendamiento suscrito entre E.M.A., actuando en representación de la sucesión G.A. y el ciudadano G.R.B.P., el cual no aprecia ni valora este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, porque los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple, son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

A los folios 9 al 12, corre inserta planilla sucesoral N° 486 de fecha 16 de junio de 1965, expedida por el Ministerio de Hacienda, Inspectoría Fiscal de la Renta de Timbre Fiscal en la Segunda Circunscripción, Ramo: Impuesto sobre Sucesiones y otros ramos de la Renta Nacional, la cual por haber sido agregada en copia simple y tratarse de un documento administrativo emanado de un funcionario competente, constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, que se equipara al documento auténtico, el cual al no haber sido impugnado, ni haberse presentado prueba que demuestre lo contrario, constituye plena prueba y por tanto hace plena fe de que los ciudadanos E.M.A., M.E., F.J. y J.C.G., en su condición de herederos testamentarios, como extraña la primera e hijos naturales reconocidos los demás de F.J.G., efectuaron declaración sucesoral de los siguientes bienes, entre los que se encuentra identificado con el numeral 3) el inmueble dado en arrendamiento, descrito de la siguiente manera: El valor sobre una casa en terreno propio, ubicada en la calle 11, distinguida con los números 2-40 al 2-46, del barrio La Ermita, Municipio San J.B., Distrito San Cristóbal, construida de paredes de ladrillo, adobes y tierra apisonada en partes, techos de platabanda, pisos de mosaico y cemento, todo en regulares condiciones, alinderada así: Norte, calle 11; Sur, mejoras de la sucesión Zambrano Pradilla; Este, mejora de la sucesión Zambrano Pradilla; y Oeste, mejoras de F.C.. Área total del terreno propio 247,50 M2. Área cubierta 143,00 M2. Fue adquirida según documentos registrados en la Oficina Subalterna del Distrito San Cristóbal, el 30 de septiembre de 1947, bajo el N° 55, Tomo II del protocolo primero y 10 de septiembre de 1958, bajo el N° 102, Tomo I del Protocolo I.

Al folio 25, corre inserto informe N° 36, expedido por el Cuerpo de Bomberos del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 25 de junio de 1995, suscrito por el coronel F.A.S. y teniente J.M.O., instrumento éste que por ser emanado de un funcionario competente se le otorga el valor probatorio de un documento administrativo, documento éste que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, que se equipara al documento auténtico, el cual al no haber sido impugnado, ni haberse presentado prueba que demuestre lo contrario, constituye plena prueba y por tanto hace plena fe de que el cuerpo de bomberos, particularmente el distinguido F.B., realizó inspección ocular en la residencia marcada con el N° 2-42, 2-44 y 2-46 de la calle 11 de La Ermita, con carrera 2 y 3, propiedad de la Sucesión G.A., representada por el doctor J.C.G.A., en fecha 14 de julio de 1995, en la que constató que el inmueble de construcción antigua de pisos de mosaico y cemento rústico, paredes de adobe, techo de placa nervada y vigas del techo y placa de dicha estructura y el desplome de una pared interna motivado a filtraciones de aguas lluviales en partes de la estructura del inmueble, concluyendo que dicha residencia representa peligro para sus habitantes a y sugiere que dicha residencia debe ser desalojada.

A los folios 29 y 30, corre inserto oficio N° 160-BOM-SEG-2002, dirigido a los ciudadanos J.C.G.A. y G.B., expedido por el Cuerpo de Bomberos Cuartel Central, adscrito a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 23 de septiembre de 2002, suscrito por el comandante general J.A.B.D., el jefe del departamento de seguridad R.A.V. y por el inspector actuante O.A.M., instrumento éste que por ser emanado de un funcionario competente, se le otorga el valor probatorio de un documento administrativo al constituir una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, que se equipara al documento auténtico, el cual al no haber sido impugnado ni haberse presentado prueba que demuestre lo contrario, constituye plena prueba y por tanto hace plena fe de que el cuerpo de bomberos, particularmente el cabo I (B) O.A.M., jefe del departamento de investigación de siniestros y el distinguido (B) J.F.B., inspector auxiliar del departamento de seguridad y prevención, realizaron inspección ocular en la residencia marcada con el N° 2-42, 2-44 y 2-46 (una sola vivienda), ubicada en la calle 11 de La Ermita, con carrera 2 y 3, en virtud de la solicitud de inspección mediante denuncia efectuada por el ciudadano J.C.G.A., en fecha 17 de septiembre de 2002, en la que constataron la existencia de un inmueble de construcción mixta (moderna y antigua) conformada de paredes de barro pisado y bloques de arcilla frisados, techos mixtos de platabanda de vigas de metal con lozas de terracota, pisos mixtos de cemento pulido y mosaico, puertas y ventanas de madera, 3 habitaciones, sala, cocina, comedor y demás servicios propios de una vivienda familiar. Detallando que la vivienda presenta filtraciones de aguas lluviales a través de los techos, observando también el agrietamiento de las paredes linderos de la vivienda en mención, dejando constancia que buscaron el origen de esas filtraciones, detallando que los techos en mención no presentan impermeabilización, igualmente observaron que existe filtración de aguas lluviales a través de la unión de las paredes linderos por la falta de protección o impermeabilización de las mismas, ocasionando con ello el debilitamiento de la estructura (techo y paredes) al igual que detallaron que existe una pared medianera la cual presenta características de desplome de sus componentes (frisos) por la falta de protección, afectando al inmueble en referencia, determinando el departamento que deberán efectuarse los trabajos de impermeabilización de los techos y paredes o en su defecto la demolición y sustitución de los mismos; de la misma manera deberán construir las paredes linderos del inmueble afectados. Sugieren dirigirse a la Dirección de Catastro y Urbanismo, con la finalidad de verificar los linderos de la misma y buscar una solución viable al problema, concluyendo que el inmueble afectado NO ES APTO PARA SU HABITABILIDAD de continuar con lo expuesto.

A los folios 31 al 36, corren fotografías, las cuales se aprecian como un indicio del estado de deterioro del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo DESALOJO se demanda en este juicio por no haber sido impugnadas.

Pruebas de la parte demandada:

Al folio 44, corre inserta en copia fotostática simple un instrumento definido en el artículo 11 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de Identificación, como de carácter personal e intransferible, y constituye el documento principal de identificación para los actos civiles, mercantiles, administrativos y judiciales; en tal virtud, quien juzga le confiere pleno valor probatorio para demostrar que el ciudadano G.R.B.P., se identifica con la cédula de identidad número V- 6.354.898.

A los folios 42, 43 y 45 del expediente, corren insertas en copias fotostáticas simples de un instrumento definido en el artículo 11 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de Identificación como de carácter personal e intransferible, y constituye el documento principal de identificación para los actos civiles, mercantiles, administrativos y judiciales; correspondientes a los ciudadanos R.C.D. y R.I.M.C., los cuales identifican con cédula de identidad número V-22.639.095 y V-5.020.426 respectivamente y quienes fueron testigos a los efectos de que la prefectura de San J.B. expidiera la constancia de residencia N° 2969, en fecha 23 de marzo de 2007, el cual no guarda ninguna probatoria con el thema probandum de esta causa, razón por la cual el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.

Al folio 46, corre inserta carta de residencia expedida por la Junta Parroquial Bolivariana San J.B.d.M.S.C., al ciudadano G.R.B., titular de la cédula de identidad N° V.6.354.898, en el que dejan constancia que el referido ciudadano tiene su residencia en la calle 11 con carrera 2, N° 2-44, La Ermita, lo cual no guarda ninguna probatoria con el thema probandum de esta causa, razón por la cual el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.

Al folio 47, corre inserto oficio N° 322 Seg. Bom 2007, dirigido al ciudadano G.R.B.P., expedido por el Cuerpo de Bomberos Cuartel Central, adscrito a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 10 de octubre de 2007, suscrito por el comandante general J.A.B.D., el jefe del departamento de seguridad y prevención R.A.V. y por el inspector actuante J.G.R.H., instrumento éste que por ser emanado de un funcionario competente al efecto se le otorga el valor probatorio de un documento administrativo, documento éste que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, que se equipara al documento auténtico, el cual al no haber sido impugnado, ni haberse presentado prueba que demuestre lo contrario, constituye plena prueba y por tanto hace plena fe de que el cuerpo de bomberos, particularmente el cabo 1ero. (B) J.G.R.H., inspector adscrito a la División de Seguridad y Prevención e Investigación de Siniestros, realizó inspección ocular en la vivienda demarcada con el N° 2-46, ubicado en la calle 11 entre carreras 2 y 3 de La Ermita, en fecha 8 de octubre de 2007, propiedad de la ciudadana E.M.A., cédula de identidad N° V-3.619.509, donde reside como inquilino el ciudadano G.R.B.P., cédula de identidad N° V-6.354.898, observando durante la inspección que el inmueble de índole ocupacional residencial, de estructura de construcción antigua, construido de paredes mixtas de ladrillo y barro pisado, techos de loza nervada (mosaico), sobre cerchas de acero y cemento, pisos de mosaico, puertas y ventanas de madera, conformado internamente por las siguientes áreas o espacios funcionales: área privada: tres (3) habitaciones, área social: sala, comedor, área de servicios: cocina, garaje. Instalaciones sanitarias: (1) un baño, patio y demás servicios propios de una vivienda de este tipo. Señal que no se observó ningún tipo de daño a nivel de las habitaciones para el momento de la inspección, detallándose humedad en las paredes externas de la vivienda cerca de las instalaciones del patio y entrada principal (pasillo) motivado a filtraciones de agua potable, debido a la ruptura de una de las tuberías de este servicio, determinando que el inmueble es APTO para su funcionamiento y habitabilidad, siempre y cuando se efectúen las respectivas reparaciones de las filtraciones y la humedad existentes en las áreas externas de la vivienda.

Al folio 48, corre inserto documento denominado Estado General del Contribuyente por rubros, en el que figura en la parte superior izquierda la denominación Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Dirección de Hacienda, el cual no aprecia ni valora este tribunal por cuanto no aparece suscrito por persona alguna, apreciando que en el mismo sólo aparece una firma autógrafa de quien no se puede determinar su autoría.

Diligencias Probatorias complementarias del Juez en el ejercicio del poder oficioso:

A los folios 76 y 77, corre inserto Oficio N° PCO-098-2008, de fecha 14 de julio de 2008, emanado del Instituto Autónomo de Protección Civil Táchira, en el que remiten evaluación N° 118/2008, efectuada en fecha 11 de julio de 2008, consistente en inspección a vivienda, ubicada en la calle 11, entre carreras 2 y 3 La Ermita, casa N° 2-44, evaluación que realizan a los fines de determinar condiciones de riesgo, vulnerabilidad y amenaza, observando lo siguiente: 1) La vivienda cuenta con asignación por parte de la Alcaldía de tres numeraciones, siendo estas: 2-24, 2-44 y 2-46, el acceso del personal se realizó por la numerada con 2-46; 2) En dicha vivienda se encontraba el señor R.B.P., cédula de identidad N° V-6.354.898, quien los guió en la inspección; 3) Vivienda de estructura de fabricación antigua con paredes de adobe y tierra pisada, en algunas áreas se observa ladrillos y piedras, el techo es de estructura metálica (viga doble T), tablilla y concreto vaciado, paredes frizadas, pisos de cemento pulido y cerámica, la vivienda consta de 2 habitaciones, 1 baño, cocina comedor, 1 sala, 1 patio central, 1 patio posterior, 1 área de servicios; 4) Al momento de la inspección se observó en el área del patio central unas escaleras que dan acceso a la platabanda donde se observó infiltración en las paredes del pasillo de acceso principal, motivado a la falta de canalización de las aguas pluviales, lo que ha motivado el deterioro de la misma; 5) En la zona de descanso de las escaleras se observó un tubo de drenaje de las aguas pluviales que cae hacia el patio central, observándose humedad en la base de soporte; 6) Se inspeccionaron las habitaciones, observándose en una de ellas humedad por infiltración y el desprendimiento parcial de una sección del frisado del techo; 7) En el área de platabanda se observó el reemplazo de parte del manto asfáltico, para reducir las infiltraciones; 9) Las áreas de la sala, la cocina, baño, comedor se observaron sin problema alguno; 10) En el patio posterior se observó un área verde y área de servicios, no se observó asentamiento del terreno, ni grietas sobre las paredes perimetrales de las viviendas adjuntas; 11) El sector donde está construida la casa posee todos los servicios públicos básicos; 12) El sector donde está construida la vivienda no ha presentado antecedentes de deslizamiento; 13) Vivienda ubicada en zona urbanizada; 14) Para el momento de la inspección, la vivienda se observó en buenas condiciones para la habitabilidad, dando las siguientes recomendaciones: 1) canalizar todas las caídas de las aguas pluviales de la vivienda para disminuir la humedad por infiltración de paredes; 2) el mejoramiento del manto asfáltico en el área de la platabanda para corregir las infiltraciones del techo; 3) la canalización con tubería del drenaje que posee la zona de descanso de la escalera de acceso a la platabanda y 4) la reparación de las paredes y techo afectadas por las infiltraciones.

A los folios 79 al 83, corre inserto oficio N° 126 Seg. Bom 2010, dirigido al ciudadano J.J.M.C., Juez del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, expedido por el Cuerpo de Bomberos Cuartel Central, adscrito a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 2010, suscrito por el comandante general G.M., el jefe de la división de seguridad y prevención F.S. y por jefe del departamento de investigación de siniestros O.A.M., instrumento éste que por ser emanado de un funcionario competente al efecto, se le otorga el valor probatorio de un documento administrativo, documento éste que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, que se equipara al documento auténtico, el cual al no haber sido impugnado, ni haberse presentado prueba que demuestre lo contrario, constituye plena prueba y por tanto hace plena fe de que el cuerpo de bomberos, particularmente el sargento 1ero. (B) TSU O.A.M., jefe del departamento de Investigación de Siniestros, realizó inspección ocular en la vivienda demarcada con el N° 2-42 y2-46, ubicado en la calle 11 entre carreras 2 y 3 del sector Parque San Miguel del barrio Ermita, Parroquia San J.B.d. este Municipio, en fecha 17 de mayo de 2010, propiedad de la sucesión Aguirre, representado por el ciudadano J.C.G.A., donde reside en calidad de inquilino el ciudadano G.R.B.P., cédula de identidad N° V-6.354.898, en la vivienda demarcada con el N° 2-46, para determinar las condiciones de habitabilidad del inmueble, constatando durante la inspección la existencia de un inmueble de construcción antigua, de índole residencial unifamiliar, conformada de dos (2) apartamentos o viviendas, construida de paredes de barro pisado, techos mixtos de loza tablillas de mosaico sobre vigas de metal y caña amarga, tejas y vigas de madera. Durante la inspección realizaron la revisión al inmueble N° 2-46, donde reside en calidad de inquilino el ciudadano G.R.B.P., observando que dicho inmueble está dividido internamente en área de taller (estacionamiento interno), área de cocina y comedor, área de patio, área de habitaciones (2), sala, patio trasero y demás servicios propios del inmueble en referencia. Detallando durante la inspección la existencia de manchas de color gris, en el área de techos, evidencia ésta que indica filtraciones de aguas pluviales, de la misma forma observó la presencia de filtraciones a nivel de las paredes y pisos, de igual manera observó desplazamiento del terreno en la parte posterior del inmueble, así como agrietamiento progresivo de los pisos en la parte antes expuesta, a causa de las constantes filtraciones de aguas pluviales en el inmueble a través de los techos. Igualmente deja constancia en la inspección sensorial, técnica, que procedió a ingresar al apartamento N° 2-42, lugar que se encuentra deshabitado, detallando que está dividido internamente en una sala, cocina y comedor, una habitación y servicio sanitario, constatando que este inmueble presenta evidencia de daños progresivos en sus pisos, techos y paredes por las constantes filtraciones de aguas pluviales. Por lo que ese departamento determina que el inmueble signado con los números 2-42 y 2-46, no es apto para su habitabilidad y funcionamiento, recomendando el desalojo del mismo, para posteriormente realizar las reparaciones necesarias, con el fin de evitar el colapso del mismo y genere posibles lesiones a los residentes del mismo. Concluyendo que como resultado de los trabajos de inspección sensorial, técnica y tomando en cuenta todo lo observado y verificado durante el proceso, las evidencias observadas y palpadas, las versiones recibidas en el lugar y la secuencia fotográfica realizada, el departamento determina que el inmueble signado con los números N° 2-42 y 2-46, no es apto para su habitabilidad y funcionamiento, recomendando efectuar el desalojo del mismo, para posteriormente realizar las reparaciones necesarias, con el fin de evitar el colapso del mismo y genere posibles lesiones a los residentes del mismo.

Conclusión del análisis probatorio

Quedó comprobado que el inmueble, vivienda ubicado en la calle 11, N° 2-44, barrio La Ermita, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, estado Táchira, propiedad de la sucesión de E.M.A., fue arrendado mediante contrato privado a tiempo determinado inicialmente, que posteriormente pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, al ciudadano G.R.B.P., quien ocupa actualmente el referido inmueble.

Igualmente quedó comprobado conforme se evidencia del oficio N° 126 Seg. Bom 2010, emanado del Cuerpo de Bomberos Cuartel Central, adscrito a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 2010, quien realizó inspección ocular en la vivienda demarcada con el N° 2-42 y 2-46, ubicada en la calle 11 entre carreras 2 y 3 del sector Parque San Miguel del barrio La Ermita, Parroquia San J.B.d. este Municipio, en fecha 17 de mayo de 2010, propiedad de la sucesión Aguirre, representado por el ciudadano J.C.G.A., donde reside en calidad de inquilino el ciudadano G.R.B.P., cédula de identidad N° V-6.354.898, que como resultado de los trabajos de inspección sensorial, técnica y tomando en cuenta todo lo observado y verificado durante el proceso de la misma, las evidencias observadas y palpadas, las versiones recibidas en el lugar y la secuencia fotográfica realizada, el departamento determina que el inmueble N° 2-42 y 2-46 no es apto para su habitabilidad y funcionamiento, recomendando efectuar el desalojo del mismos, para posteriormente realizar las reparaciones necesarias, con el fin de evitar el colapso del mismo y genere posibles lesiones a los residentes del mismo.

En este sentido, se pudo constatar de las actas del expedientes que existen diversos dictámenes con relación a las condiciones de habitabilidad y funcionamiento del inmueble, un primer informe, signado con el N° 36, expedido por el Cuerpo de Bomberos, Cuartel Central del Municipio San Cristóbal, en fecha 25 de julio de 1995, en el que al realizar inspección en el inmueble arrendado, concluyen que dicha residencia representa un peligro para sus habitantes, a la vez sugiere, sea desalojada. Luego oficio N° 160.BOM-SEG-202, emanado del Cuerpo de Bomberos, Cuartel Central del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, en el que informan que realizaron inspección ocular al inmueble arrendado, en fecha 17 de septiembre de 2002, en el señalan que el citado inmueble no es apto para su habitabilidad de continuar las filtraciones y debilitamiento de la pared medianera indicados en el citado oficio, así como de no acatar las recomendaciones allí indicadas, posteriormente fue consignado oficio N° 322 Seg. Bom. 2007, de fecha 10 de octubre de 2007, emanado del Cuerpo de Bomberos Cuartel Central de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en el que indican que el inmueble de autos es apto para su funcionamiento y habitabilidad, siempre y cuando se efectúen reparaciones de las filtraciones y la humedad existente en las áreas externas de la vivienda.

Finalmente el mismo Cuerpo de Bomberos Cuartel Central, adscrito a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, como se indicó anteriormente en fecha 26 de mayo de 2010, realizó inspección ocular en virtud de la solicitud formulada por el juez del a-quo, conforme a los poderes oficiosos que le otorga el Código de Procedimiento Civil, en la vivienda demarcada con el N° 2-42 y 2-46, ubicado en la calle 11 entre carreras 2 y 3 del sector Parque San Miguel del barrio La Ermita, Parroquia San J.B.d. este Municipio, en fecha 17 de mayo de 2010, propiedad de la SUCESIÓN AGUIRRE, representado por el ciudadano J.C.G.A., donde reside en calidad de inquilino el ciudadano G.R.B.P., cédula de identidad N° V-6.354.898, que como resultado de los trabajos de inspección sensorial, técnica y tomando en cuenta todo lo observado y verificado durante el proceso de la mismo, las evidencias observadas y palpadas, las versiones recibidas en el lugar y la secuencia fotográfica realizada, el departamento determina que el inmueble N° 2-42 y 2-46, no es apto para su habitabilidad y funcionamiento, recomendando efectuar el desalojo del mismos, para posteriormente realizar las reparaciones necesarias, con el fin de evitar el colapso del mismo y genere posibles lesiones a los residentes del mismo.

Llama la atención de este jurisdicente, que de la evaluación efectuada por el instituto autónomo de Protección Civil Táchira, se evidencia la existencia de contradicciones, ya que en la parte final de las observaciones indica que para el momento de la inspección realizada a la casa N° 2-44, de la calle 11 entre carreras 2 y 3, La Ermita, efectuada en fecha 11 de julio de 2008, la vivienda estaba en buenas condiciones para la habitabilidad, pero recomienda que se canalicen todas las caídas de las aguas pluviales para disminuir la humedad por infiltración en las paredes, el mejoramiento del manto asfáltico en el área de la platabanda para corregir las infiltraciones en el techo; la canalización con tubería el drenaje que posee la zona de descanso de la escalera de acceso a la platabanda y la reparación de las paredes y techos afectadas por las infiltraciones.

De todo lo anterior, concluye este juzgador de alzada que el inmueble que ocupa el ciudadano G.R.B.P., en su condición de arrendatario, ubicado en la calle 11, con carreras 2 y 3, signado con los N° 2-42, 2-44 y 2-46 de La Ermita, presenta filtraciones de aguas pluviales, filtraciones a nivel de las paredes y pisos, desplazamiento del terreno en la parte posterior del inmueble, así como agrietamiento progresivo de los pisos, por causa de las constantes filtraciones de aguas pluviales a través de los techos de vieja data, tal como se constata del primer informe presentado de fecha 25 de julio de 1995, sin que se hayan realizado las reparaciones recomendadas tanto por el Cuerpo de Bomberos Cuartel Central de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, como por el instituto autónomo de Protección Civil Táchira, lo que ha traído como consecuencia que dicho inmueble NO SEA APTO PARA SU HABITABILIDAD Y FUNCIONAMIENTO, al punto de que se recomiende el desalojo del mismo para poder realizar las reparaciones necesarias, con el fin de evitar el colapso del mismo y se genere posibles lesiones a los residentes del mismo, tal como lo indica el informe suscrito por el Cuerpo de Bomberos Cuartel Central de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en fecha 26 de mayo de 2010.

Por consiguiente, al quedar demostrado que el inmueble dado en arrendamiento al ciudadano G.R.B.P., no es apto para su habitabilidad y funcionamiento, este juzgador de alzada declara procedente el DESALOJO DEL INMUEBLE ubicado en la calle 11, con carreras 2 y 3, signado con los N° 2-42, 2-44 y 2-46 de La Ermita.

Con base en todas las consideraciones realizadas, este Juzgador determina que efectivamente debe ser desalojado el inmueble ubicado en la calle 11, con carreras 2 y 3, signado con los N° 2-42, 2-44 y 2-46 de La Ermita, todo ello tomando en consideración los informes rendidos por el Cuerpo de Bomberos Cuartel Central de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, ya que el mismo no es apto para su habitabilidad y funcionamiento. Así se decide.

Respecto a los daños y perjuicios, estimados por la actora en la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), éstos no aparecen haber sido demandados, por tanto no se requiere pronunciamiento judicial alguno.

Respecto a la solicitud de DESALOJO fundamentada en la causal prevista en el artículo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este juzgado en alzada, en vista de que dicha pretensión fue declara sin lugar por el a-quo y la parte actora no ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada el 28 de octubre de 2010, conforme al principio de reformatio in peius, no se realiza pronunciamiento al respecto.

Aplicación del derecho a los hechos.

Los artículos 33 y 34 literal c de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, disponen:

Articulo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

De lo anterior se evidencia que se puede demandar el DESALOJO, por cuanto estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, fundada en el literal c de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es decir, que el motivo del DESALOJO del inmueble arrendado, no tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino que obedece al estado de vetustez que presenta el inmueble y que como lo señalaron los informes emitidos por el Cuerpo de Bomberos, Cuartel Central de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, pone en peligro la vida de las personas que lo habitan.

En virtud de que quedó demostrado que al inmueble arrendado se le deben realizar una serie de reparaciones, que lo hacen no apto para su habitabilidad, por ello lo recomendable es desalojar el mismo, con el fin de que no corra riesgo el arrendatario a consecuencia de un eventual colapso y para que a tiempo, el arrendador pueda repararlo. Igualmente quedó demostrado con los documentos administrativos emanados del Cuerpo de Bomberos, Cuartel Central de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, la necesidad de desocupar el inmueble para ser reparado y en última instancia ser demolido. En consecuencia, se considera que se encuentran llenos los requisitos de procedencia para el DESALOJO solicitado por la actora, motivo por el cual este Tribunal considera que el inmueble debe ser desalojado. Así se decide.

Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal “C” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

IV

DISPOSITIVA

Es por todo lo anteriormente expuesto, que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: