Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 29 de Julio de 2013

Corresponde a esta Alzada conocer del recurso de apelación ejercido por la Abogada A.J.C.N., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 140.515, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadano S.I.V., en contra de la sentencia dictada en fecha 18 de febrero de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio.

Recibidas las actuaciones en esta Alzada, por auto de fecha 05 de marzo de 2013, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes consignaran sus informes, conforme a lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, dejándose constancia que el 07 de mayo de 2013, ambas partes hicieron uso de tal derecho mediante la consignación de sus respectivos escritos, no habiendo observaciones el lapso aperturado para ello.

En fecha 22 de mayo de 2013, se pasó la presente causa al estado de sentencia, la cual sería dictada dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la fecha.

Mediante auto de fecha 22 de julio de 2013, esta Sentenciadora dictó auto por medio del cual difirió el acto de dictar sentencia en este proceso, para dentro de cinco (05) días calendario siguientes a la fecha, por lo que llegada la oportunidad para dictar sentencia, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito contentivo del libelo de demanda presentado en fecha 17 de octubre de 2005, por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte actora, entre otras cosas alegó:

Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Los Teques, hoy Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 10 de diciembre de 1.982, el cual quedó anotado bajo el No. 72, tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que el ciudadano S.I.V., celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO, C.A., representada en ese acto por el Director Gerente, ciudadano J.D.R., el cual tenía por objeto un estacionamiento, propiedad de la persona jurídica antes identificada, ubicado en la Avenida Independencia con Calle Boyacá, Sector El llano, Los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual le pertenecía.

Que de manera verbal, y con su aprobación, el contrato de arrendamiento fue cedido por la arrendadora a su Director Gerente, ciudadano G.F.D.F., a quien el demandante continuó cancelando el canon de arrendamiento respectivo, en cheques a su nombre, ello hasta el mes de agosto de 2005.

Que en el contrato de arrendamiento, el inmueble arrendado fue descrito como un lote de terreno, cuando lo cierto es que lo que se arrendó al demandante fue un estacionamiento amurallado en su perímetro, con dos (02) portones de metal, totalmente asfaltado, con oficinas, instalaciones para aguas blancas, negras y electricidad, parcialmente techado, es decir, absolutamente acondicionado para servir al fin al cual estaba destinado, vale decir, estacionamiento, parqueadero o garaje.

Que en la Cláusula Segunda del contrato, se estableció un canon de arrendamiento mensual de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), monto que al transcurrir del tiempo, se transformó en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00), el cual, ante la injustificada renuencia del arrendador –cesionario- en recibirle el pago al demandante, ha venido siendo oportuna y debidamente consignado por ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro, en el expediente de consignaciones signado con el No. 052906, desde el mes de septiembre de 2005, consignaciones estas que han sido retiradas por el arrendador –cesionario-, lo cual acredita la solvencia arrendaticia necesaria para intentar la presente acción.

Que el ciudadano G.F.D.F., ya identificado, desde hace algún tiempo, a través de vías de hecho, de manera inconsulta, ocupó unas dependencias ubicadas dentro del inmueble arrendado, específicamente en el lindero Sur del mismo, con el pretexto de que temporalmente funcionarían ahí sus oficinas y empresas, situación que ha sido tolerada por el demandante con la finalidad de mantener relaciones cordiales con su arrendador –cesionario-, evitando así enfrentamientos con este.

Que tal ocupación lleva varios años sin que esto haya significado la rebaja en las pensiones de arrendamiento para el accionante, o la renuncia por parte de éste al arrendamiento en su totalidad, siendo la Cláusula Primera del contrato expresa al señalar que el demandante es el arrendatario de todo el inmueble descrito en el texto de la misma.

Que habiendo realizado el demandante la primera consignación arrendaticia por ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro, mediante escrito de fecha 16 de septiembre de 2005, y luego de operada la notificación del arrendador –cesionario-, éste último, en fecha 23 de septiembre de 2005, acudió a dialogar con el accionante, en tono conciliador, tratando de justificar su conducta y negativa a recibir del canon de arrendamiento mensual, aduciendo para ello que todos sus negocios y ocupaciones los había delegado en su hijo, ciudadano R.R.F.C., ofreciendo al demandante la posibilidad de celebración de un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, pero figurando como arrendador éste último.

Que tal situación despertó la suspicacia del demandante, quien en fecha 04 de octubre de 2005 se trasladó al Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, donde pudo constatar que el inmueble arrendado había sido enajenado a terceras personas, entre las cuales figuraba el ciudadano R.R.F.C..

Que consta en documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 2001, anotado bajo el No. 28, protocolo primero, tomo 8, segundo trimestre, que los ciudadanos G.F.D.F. y F.C.C., en su condición de Directores Gerentes de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO, C.A., dieron en venta a los ciudadanos R.R.F.C. y G.L.F.C., un veinticinco por ciento (25 %), respectivamente, del inmueble arrendado y al ciudadano G.R.C.C., el cincuenta por ciento (50 %) restante.

Que en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, se establece que la duración del mismo sería de un (01) año fijo, contado a partir del 01 de enero de 1.983, y para la fecha en que fue vendido a terceros, el demandante tenía más de dieciocho (18) años ininterrumpidos ocupando el referido inmueble en la condición de arrendatario, los cuales, para el momento de la interposición de la demanda, se traducían en más de veintidós (22) años, que aunados a su estado de solvencia arrendaticia, lo hacían merecedor indiscutible de la preferencia ofertiva.

Que es por lo anteriormente expuesto que demanda se le subrogue en su condición de arrendatario, en la persona de los compradores, ciudadanos R.R.F.C., G.L.F.C. y G.R.C.C., y en las mismas condiciones de estos en la venta que les hiciera la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO, C.A. del inmueble arrendado; así como las costas y costos que genere la presente acción.

Que el objeto de la presente acción es hacer efectivo el derecho de preferencia que tiene el demandante sobre el inmueble arrendado, constituido por un lote de terreno y las edificaciones sobre él construidas –estacionamiento-, ubicado en la Avenida Independencia con Calle Boyacá, Sector El Llano, Los Teques, el cual tiene un área de mil setecientos treinta y siete metros cuadrados (1.737,00 m2), comprendido por los siguientes linderos y medidas: NORTE: partiendo del Punto L4 al punto L5 en una longitud de cuarenta y un metros con noventa y tres centímetros (41,93 m) con terreno de E.P.B.; SUR: partiendo del Punto L1 al punto L2 en tres (03) segmentos que suman treinta y tres metros con veintisiete centímetros (33,27 m) con la Avenida Independencia; ESTE: partiendo del Punto L5 hasta encontrar el punto L1 en una longitud de treinta y ocho metros (38,00 m) con terrenos que son o fueron de V.L.D.C., y OESTE: partiendo del Punto L2, pasando por los puntos L2, L2’, L3, hasta llegar al punto L4 en tres (03) segmentos que suman un total de cincuenta y cinco metros con cincuenta y siete centímetros (55,57 m) con la Calle Boyacá.

Que fundamenta su demanda en los artículos 7, 33, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 y 50 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que estima su demanda en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00).

Que, con fundamento en lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente acción.

Que solicitó formalmente que una vez dictada la sentencia de fondo y/o definitiva, y consignada en autos la ejecución de la misma, el importe de la venta por parte del demandante, esto, en las mismas condiciones cuantitativas en que fue vendido el inmueble arrendado a los terceros adquirentes, tal como lo pauta el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la decisión que se dicte se tenida como título suficiente de traslación de propiedad a su favor.

Por último, solicitó que la demanda por retracto legal arrendaticio fuere admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con expresa condenatoria en costas.

Posteriormente, mediante decisión de fecha 18 de abril de 2011, esta Alzada anuló la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de en fecha 28 de junio de 2010, y repuso la causa al estado de admisión de la misma mediante el procedimiento ordinario, declarando nulas las actuaciones realizadas hasta el momento y pasándose el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

La representación judicial de los demandados, alegó las cuestiones previas dispuestas en los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo lo siguiente:

Que previo al pronunciamiento de la sentencia definitiva, promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, en virtud de que la parte actora afirma en su libelo de demanda que se le da en arrendamiento un lote de terreno, cosa que es cierta tal y como se evidencia de la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento, estableciéndose en ella igualmente que el fin para el cual sería destinado, es decir, para estacionamiento de vehículos.

Que conforme al artículo 3 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que quedan fuera del ámbito de aplicación del decreto antes mencionado, los lotes de terreno urbanos y suburbanos no edificados, por lo que la figura de la preferencia ofertiva o retracto legal arrendaticio, no es aplicable a este caso.

Que, aunado a ello, el artículo 11 de la Ley de Expropiación por causa de Utilidad Pública o Social establece que “No podrá intentarse ninguna acción sobre el bien que se expropia, después de que haya sido dictada la sentencia que acuerda la expropiación, los acreedores sólo podrán hacer valer sus derechos sobre el monto que alcance la justa indemnización. El pago o la constancia de consignación del monto de la justa indemnización del bien dejará sin efecto cualquier medida judicial, preventiva o ejecutiva que pesen sobre el bien expropiado y este pasará libre de todo gravamen o limitación al patrimonio del expropiante.”. Constando en autos que el inmueble fue objeto de expropiación por parte de la empresa C.A. Metro Los Teques, y el demandante recibió la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00) por concepto de indemnización por lucro cesante.

Que promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la cosa juzgada, toda vez que por ante este Juzgado Superior cursó una demanda por el mismo motivo, causa y entre las mismas partes, bajo los mismos alegatos de hecho y de derecho, siendo decidida en fecha 18 de abril de 2011, sobre la cual la parte actora no ejerció otro recurso, quedando –a su decir- definitivamente firme.

Que promueve la cuestión previa prevista en el ordinal 10º del artículo 346 eiusdem, de la caducidad de la acción, ya que el ejercicio de la acción de retracto legal, está condicionado a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil los cuales son: 1. Si el inquilino es notificado por el vendedor o comprador con posterioridad a la enajenación (venta perfeccionada) le será aplicable a dicho inquilino-retrayente, para el ejercicio de la acción de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (09) días computados a partir de dicha notificación. 2. Si el inquilino no ha sido notificado por el vendedor o el comprador con posterioridad a la enajenación (venta) perfeccionada, por la específica circunstancia de que no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, le será aplicado a dicho inquilino-retrayente el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva.

Que la fecha de protocolización de la venta global del inmueble fue el 30 de mayo de 2001 y la fecha de la proposición de la primera demanda por Retracto Legal por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, fue el día 01 de diciembre de 2005, como se evidencia del auto de admisión. Si se computa ese lapso desde la fecha de admisión de la segunda demanda por ante el A-quo, esta se realizó el 14 de junio de 2011, siendo dos puntos de comparación para determinar si la parte accionante hizo uso oportuno, tempestivo de su derecho, ya que aun cuando se encontraba presente el presunto titular del derecho, a su decir, no fue notificado de la operación de compra-venta.

Que el Tribunal debía computar los días transcurridos desde el día 30 de mayo de 2001, oportunidad en que se perfeccionó la venta del inmueble, y la fecha en la que se admitió la primera demanda, es decir el 01 de diciembre de 2005 y determinándose que transcurrieron más de cuarenta (40) días.

Subsiguientemente, las apoderadas judiciales de la parte demandante, dieron contestación al escrito de cuestiones previas interpuestas por los demandados, de la siguiente forma:

Que no es el demandado, al momento de oponer cuestiones previas, a quien le corresponde determinar cuándo se configura una cuestión previa, sino el legislador al momento de sancionar una ley, debiendo subsumirse las afirmaciones del oponente de la cuestión previa en el mencionado numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Que en el presente caso no se dan los supuestos establecidos para el momento en que el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, admitió la demanda por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el procedimiento breve previsto en ella, y la admisión realizada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial ya que esta última fue dando cumplimiento a la decisión de esta Alzada, de fecha 18 de abril de 2011, mediante la cual se ordenó la reposición de la causa a nueva admisión de la demanda y la nulidad de lo actuado al evidenciar la violación de derechos y garantías constitucionales.

Que es importante precisar que para el momento de interponer la demanda, el día 17 de octubre de 2001, para ese momento, el demandante no había sido notificado de procedimiento expropiatorio alguno, sino hasta el día 21 de julio de 2008 que recibiera notificación mediante Oficio No. 107-08 dirigido al ciudadano S.I.V., Presidente del Estacionamiento El Padrino S.R.L., donde se le participa que es requerido para la construcción de la Línea 2 del Sistema Metro Los Teques, el fondo de comercio de su propiedad denominado Estacionamiento El Padrino S.R.L., ubicado en la Avenida Independencia con Boyacá, y es la notificación para este fondo de comercio lo cual no tiene ningún tipo de relación con el inmueble que tenía arrendado y sobre el cual ejerció la presente demanda por retracto legal, en virtud de que el propietario había enajenado a otras personas y no al demandante quien tenía el derecho preferente para adquirir el inmueble arrendado.

Que respecto al alegato de la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que establece la cosa juzgada, no tiene ningún tipo de basamento, ya que lo que cursó ante esta Superioridad fue una apelación ejercida por la parte actora ante la declaratoria con lugar de la cuestión previa prevista en el numeral 11º del artículo 346 eiusdem, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, siendo que en esta decisión sólo se repuso la causa al estado de nueva admisión de la demanda incoada, mediante el procedimiento ordinario.

Que con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la caducidad de la acción, la representación judicial de la parte demandada yerra, en virtud de que la parte actora no tenía conocimiento de la venta realizada por el arrendador en el mes de marzo de 2001, ya que éste último seguía recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, sin manifestarle que debía entregar el inmueble arrendado, lo cual no despertó sospecha en el demandante de que existiera algún tipo de acción que lo afectara con respecto al inmueble, hasta que en el mes de agosto de 2005, el arrendador se negó a recibir los pagos, por lo que procede la parte actora a consignar los cánones de arrendamiento ante el Tribunal Primero del Municipio Guaicaipuro en el expediente No. 05-2906.

Que posteriormente, el arrendador tratando de justificar su conducta y negativa a recibir el pago de arrendamiento, le informó al actor que había delegado sus negocios y ocupaciones en su hijo R.R.F.C., lo cual despertó suspicacia en el hoy demandante, quien en fecha 04 de octubre de 2005 se trasladó al Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, donde pudo constatar que el inmueble arrendado había sido vendido a terceras personas, entre las cuales figuraba el hijo del arrendador.

Que la demanda por retracto legal fue introducida en fecha 17 de octubre de 2005, trece (13) días después de que el demandante acudiera al registro inmobiliario, y el lapso de caducidad se cuenta desde el momento en que la persona se entera de la venta realizada por el arrendador a terceras personas y no desde el momento de la venta, pues el mismo no estaría revisando frecuentemente en el registro a los fines de conocer sobre una posible venta que pudiera haber realizado el arrendador.

Por último, solicitó fueren desechadas por improcedentes y temerarias las cuestiones previas promovidas por la parte demandada.

Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda esgrimiendo los siguientes alegatos:

Que es cierto que la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO, C.A., representada por el que fuera su Director Gerente, Sr. J.E.D.R., celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano S.I.V..

Que niega, rechaza y contradice que le haya arrendado un estacionamiento, ya que el objeto del contrato de arrendamiento fue un lote de terreno, como se evidencia en la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10 de diciembre de 1.982.

Que el lote de terreno se encuentra ubicado en la Avenida Independencia con Calle Boyacá, Sector El Llano, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro, Los Teques, Estado Miranda, y es cierto que le pertenecía a la mencionada sociedad mercantil por haberlo adquirido por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, de fecha 09 de de mayo de 1.979, anotado bajo el No. 34, folio 164, protocolo 1º, tomo 10.

Que es cierto que de manera verbal y con la aquiescencia de del Sr. S.I.V., el contrato de arrendamiento celebrado el día 10 de diciembre de 1.982 fue cedido por la arrendadora Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO, C.A., al ciudadano GABRIELE FERRI DI FELICIANTONIO, a quien el demandante continuara pagando el canon de arrendamiento hasta el mes de julio de 2005.

Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano GABRIELE FERRI DI FELICIANTONIO, haya recibido el pago del canon de arrendamiento hasta el mes de agosto de 2005, ya que mediante el procedimiento de consignación arrendaticia el demandante procedió a consignar ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, expediente No. 05-2906, los siguientes cánones de arrendamiento, iniciando las consignaciones en el mes de agosto de 2005.

Que el Sr. GABRIELE FERRI DI FELICIANTONIO, haciendo uso de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, procedió a notificar judicialmente al ciudadano S.I.V., a través del Tribunal Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, expediente No. 0307/2005, su voluntad de no renovar el contrato, por lo que en fecha 01 de enero de 2006 vencería el mismo y, en consecuencia y de acuerdo con lo establecido en el citado contrato, debería proceder a realizar la entrega del lote de terreno libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, ello acorde con lo establecido en el artículo 1.594 del Código Civil.

Que es cierto que se dio en arrendamiento un lote de terreno, pero que no es cierto y por eso lo niega, rechaza y contradice que se le arrendaran las edificaciones sobre él construidas; quedando esto claramente determinado por esta Alzada, en sentencia de fecha 18 de abril de 2011.

Que es cierto que en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, se estableció un canon de arrendamiento de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), que al correr del tiempo sufrió variaciones hasta alcanzar la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00). Lo que no es cierto es que el Sr. GABRIELE FERRI DI FELICIANTONIO, se haya negado a recibir el pago de los cánones de arrendamiento.

Que niega, rechaza y contradice que las consignaciones de los cánones de arrendamiento hechas por el demandante ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro, se hayan iniciado en el mes de agosto de 2005, consignaciones estas que fueron retiradas por el Sr. GABRIELE FERRI DI FELICIANTONIO, hasta el mes de enero de 2006, fecha en la que finalizó el contrato de arrendamiento.

Que niega, rechaza y contradice que la superficie o área que está ubicada en el lindero Sur del lote de terreno arrendado, que linda con la Avenida Independencia formaba parte del contrato, ya que por el lindero Sur se encuentran dos (02) locales comerciales que actualmente están arrendados a las empresas Granja La Colina, C.A. y Provegran, C.A., cuyas entradas o accesos son por la Avenida Independencia. Igualmente poseen acceso vehicular para los estacionamientos de los usuarios de esos locales por la misma avenida, cuya área de construcción de los locales, así como de su estacionamiento, siempre ha estado y está excluida del contrato de arrendamiento celebrado por la parte actora con la sociedad mercantil demandada, por lo que éstas áreas forman parte de la totalidad del inmueble objeto de de la acción de retracto legal ejercida.

Que en el documento de propiedad por el cual adquieren los co-demandados G.L.F.C., R.R.F.C. y G.R.C.C., un inmueble constituido por un lote de terreno de un mil setecientos treinta y siete metros cuadrados (1.737,00 m2), no se colocó que en la venta estaban incluidas las bienhechurías sobre él existentes como lo son los locales dados en arrendamiento a Granja La Colina, C.A. y Provegran, C.A., por loque invoca a favor de ellos lo dispuesto en el artículo 549 del Código Civil.

Que en fecha 01 de junio de 2004, el demandante, valiéndose de un contrato de arrendamiento –a su decir- forjado, presentado por ante las oficinas de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, obtuvo en forma fraudulenta una licencia de actividades económicas a nombre del Estacionamiento Il Padrino Nuova Era, C.A., y que en el mencionado contrato se falsificó la firma del ciudadano J.E.D.R., quien fue Director General de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO, C.A., hasta el 22 de agosto de 1.985.

Que la Fiscalía Tercera del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, presentó formal acusación contra el ciudadano S.I.V., por el uso de documento privado falso en acto público, demostrándose con esto que el demandante sí estaba en conocimiento absoluto al menos desde el 01 de junio de 2004, y no como falsamente lo alega en su demanda al afirmar que fue el día 04 de octubre de 2005 cuando se trasladó al Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro.

Que es cierto que la sociedad mercantil demandada dio en venta pura y simple la totalidad del inmueble ubicado entre las calles Boyacá e Independencia, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, a los ciudadanos G.L.F.C., R.R.F.C. y G.R.C.C., de un mil setecientos treinta y siete metros cuadrados (1.737,00 m2).

Que niega, rechaza y contradice que los hechos alegados por la parte actora se encuentren subsumidos en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a la preferencia ofertiva.

Que niega, rechaza y contradice que sea aplicable el artículo 44 eiusdem, por cuanto el artículo 3 del mencionado Decreto es claro al excluir del ámbito de la Ley a los terrenos urbanos y suburbanos, siendo el objeto del contrato de arrendamiento, un lote de terreno.

Que el ejercicio de la acción de retracto legal, está condicionado a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil los cuales son: 1. Si el inquilino es notificado por el vendedor o comprador con posterioridad a la enajenación (venta perfeccionada) le será aplicable a dicho inquilino-retrayente, para el ejercicio de la acción de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (09) días computados a partir de dicha notificación. 2. Si el inquilino no ha sido notificado por el vendedor o el comprador con posterioridad a la enajenación (venta) perfeccionada, por la específica circunstancia de que no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, le será aplicado a dicho inquilino-retrayente el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva.

Que la primera demanda por retracto legal, incoada por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, fue admitida en fecha 01 de diciembre de 2005, y a decir del demandante, tuvo conocimiento de la venta realizada sobre el inmueble arrendado el día 04 de octubre de 2005, entendiéndose con esto que transcurrieron cincuenta y ocho (58) días.

Que en vista de que no fue interrumpida la prescripción, no se produjo la citación de la parte demandada ni se registró la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 1.969 del Código Civil, es por lo que alega la caducidad como defensa de fondo.

Que la segunda acción intentada por retracto legal, se admitió en fecha 14 de junio de 2011, y el demandante alega que tuvo conocimiento de la enajenación del bien el 04 de octubre de 2005, transcurriendo más de cinco (05) años, por lo que alega la caducidad de la acción.

Que es falso que la parte actora tuviera conocimiento de la venta realizada al momento de dirigirse al registro inmobiliario en fecha 04 de octubre de 2005, ya que fue notificado verbalmente, desde antes de perfeccionarse la venta, por el Sr. GABRIELE FERRI DI FELICIANTONIO, en presencia de testigos, le ofreció en venta el inmueble manifestando el demandante que no tenía interés en adquirirlo.

Que una vez registrado el documento de venta en fecha 30 de mayo de 2001, los propietarios del terreno, quienes no fungen como arrendatarios de la parte actora, procedieron a realizar el cambio de propietario por ante la Oficina de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, a fin de obtener Solvencia Municipal actualizada de la cual hizo entrega al ciudadano GABRIELE FERRI DI FELICIANTONIO, y este a su vez se la entregó al ciudadano S.I.V., conjuntamente con el documento de propiedad para que tramitara el permiso de bomberos, así como la respectiva patente de industria y comercio.

Que teniendo conocimiento de lo anteriormente expuesto, procede el demandante a falsificar un contrato de arrendamiento, presuntamente suscrito por el representante de la empresa PROMOCIONES GRAN SASSO, C.A., quien para esa fecha ya no era propietaria del lote de terreno ya identificado, y menos aún arrendadora ya que el contrato de arrendamiento había sido cedido al ciudadano GABRIELE FERRI DI FELICIANTONIO.

Que, de conformidad con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hace valer la falta de cualidad de los co-demandados, así como la falta de cualidad del ciudadano S.I.V., por haber cedido el inmueble objeto de esta causa la empresa C.A. METRO LOS TEQUES, con motivo de la expropiación realizada por el Estado.

Por último, solicitó que la demanda incoada en su contra se declarara sin lugar con expresa condenatoria en costas para la parte actora.

Capítulo III

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión proferida en fecha 18 de febrero de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, consideró entre otras cosas lo siguiente:

“DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN.

Antes de emitir pronunciamiento alguno sobre el fondo del asunto debatido, quien aquí decide debe a pronunciarse sobre la caducidad de la acción aducida en el escrito de contestación a la demanda, la cual fue propuesta en los siguientes términos:

…omissis…

Visto lo anterior, considera quien aquí suscribe pertinente traer a colación el contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, (…)

(…) se desprende que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda puede invocar como un punto previo las siguientes defensas: a) La falta de cualidad o falta de interés del actor o del demandado para intentar o sostener el juicio; b) La cosa juzgada; c) La caducidad de la acción; y d) La prohibición de la ley de admitir la acción; no obstante a ello, ha sido acogido por reiterada Jurisprudencia que todas las cuestiones previas deben promoverse antes de la contestación al fondo de la demanda y una vez decididas, se precluye el lapso para oponerlas en la contestación al fondo o en cualquier acto procesal posterior.

Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte accionada promovió en fecha 09 de abril de 2012, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 9º, 10° y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aunado a ello, se evidencia que las mismas fueron resueltas y declaradas SIN LUGAR mediante sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 05 de junio de 2012, decisión que posteriormente fue confirmada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 15 de octubre de 2012, precluyendo de esa manera el lapso para que pudiera ser promovida la cuestión previa bajo análisis; sin embargo, no puede pasar por alto esta Sentenciadora que en el lapso probatorio la parte demandada promovió una probanza elemental a los fines de sustentar la caducidad de la acción, a saber:

En el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello, la parte promovente solicitó se oficiara a la División de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro con sede en la ciudad de Los Teques, y es el caso que de las resultas (cursantes al folio 38-44 VII Pieza) de dicha prueba se desprende que el accionante consignó en fecha 30 de octubre de 2002, como recaudo de la “SOLICITUD DE CONFORMACIÓN DE USO”, el CERTIFICADO DE SOLVENCIA por concepto de impuesto sobre inmuebles urbanos, emitido en fecha 07 de mayo de 2002 por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro (en cuyo contenido se establece como propietario del inmueble al ciudadano G.R.C.C.). Ahora bien, siendo que dicha documental fue promovida y evacuada conforme a la Ley, y en virtud que su contenido guarda estrecha relación con los hechos aquí controvertidos, quien decide la presente causa le concede pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa que el accionante tenía conocimiento desde el día 30 de octubre de 2002, de la enajenación realizada por su arrendador, Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., a terceras personas.- Así se establece.

Aunado a lo anterior, quien aquí suscribe considera que es necesario realizar las siguientes consideraciones:

Primeramente tenemos que con respecto a la caducidad de la acción, la Doctrina ha señalado que: “Las normas sustanciales, que por lo demás son las que en su consecuencia reflejan la norma sancionatoria o tutela jurídica, suelen estatuir plazos prefijos, términos dentro de los cuales deben hacerse valer en proceso los derechos sustanciales que nacen de las relaciones jurídicas sustanciales correspondientes, so pena de caducidad. No es que el derecho sustancial fenezca en sentido estricto, sino que no puede ventilarse en proceso judicial, decae su tutela jurisdiccional. Se extingue ese derecho procesal, no el derecho sustancial. Iterando: El derecho procesal de presentar pretensión se extingue sin que paralelamente nazca el mismo derecho en otro sujeto, simplemente decae, fenece en el originario. La caducidad, como fenómeno procesal, sólo se interrumpe por el ejercicio del derecho procesal de presentar pretensión, de ninguna otra manera, y ese sólo hecho es suficiente para interrumpirla. Nunca se suspende. Por razón de su naturaleza procesal es de derecho público y además de orden público y por lo tanto de oficiosa comprobación y declaración por el juez”. (Quintero, B., citado por Cuenca “Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario” (2004). Pág. 73. Editorial Jurídica Santana).

En opinión del autor H.C.:

La caducidad en el derecho sustancial, es la pérdida irreparable de un derecho por el solo transcurso del plazo otorgado por la Ley para hacerlo valer. La caducidad sustancial funciona en nuestro derecho como una presunción legal iuris et de iure (…)

(Derecho Procesal Civil, Tomo: I, Universidad Central de Venezuela, Ediciones de la Biblioteca, Caracas, 2000).

Partiendo de los anteriores criterios podemos determinar que la finalidad del lapso de caducidad es la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la Ley, se extinga el derecho de toda persona de ejercer la acción que el ordenamiento jurídico le otorga; ello para impedir que acciones judiciales puedan proponerse indefinidamente en el tiempo, lo cual incidiría negativamente en la seguridad jurídica.

Sobre este particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante Sentencia No. 364 dictada en fecha 31 de marzo de 2005, (Caso: Hotel, Bar, Restaurant La Toja, C.A.), señaló lo siguiente:

(…) Este lapso de caducidad creado por el legislador tiene como función primordial el mantenimiento de la paz social, y resulta ser un presupuesto de validez para el ejercicio de la acción. En este sentido, señala el procesalista E.V.: (…) si se ha producido la caducidad de la acción no podrá constituirse la relación válida. Luego si estamos ante un plazo de caducidad y éste ha vencido, irremisiblemente faltará el presupuesto procesal, y el juez podrá decidirlo, aunque la otra parte no lo oponga.

(Vd. E.V., Teoría General del Proceso. Editorial T.L.. Bogotá, Colombia 1984, pág.95) (Resaltado del Tribunal)

De esta misma manera, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 20 de enero de 2004, con ponencia del Magistrado: JUAN RAFAEL PERDOMO, en el expediente Nº AA60-S-2003-000567, fijó el siguiente criterio:

(…) La Casación venezolana ha establecido que hay caducidad cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, depende de que lo sea dentro de un espacio de tiempo predeterminado, ya sea por disposición legal o por convenio de las partes interesadas. La caducidad hace que la acción carezca de existencia y no pueda ser materia de debate judicial. Cabe agregar que, producida la caducidad, decae la tutela jurisdiccional y el proceso debe extinguirse; la caducidad se produce inexorablemente por el transcurso del tiempo fijado legalmente y nunca se suspende (…) es de derecho público y además de orden público y, por lo tanto, de oficiosa comprobación y declaración por el Juez. (…)

. (Resaltado de este Tribunal)

De allí que, la caducidad por detentar un eminente carácter de orden público puede ser decretada de oficio por el Juzgador en cualquier estado y grado de la causa, siempre que se entienda como orden público aquél conjunto de condiciones fundamentales de la vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos; como corolario de lo anterior, es preciso dejar sentado que la caducidad legal implica una sanción para el demandante descuidado que acarrea la inexistencia del derecho que pretende hacer valer con posterioridad al lapso establecido en la Ley para ello.

Ahora bien, en el caso de autos se evidencia que la representación judicial de la parte actora sostuvo en el libelo de la demanda que su representado no se había enterado de la venta realizada por el arrendador en el mes de mayo de 2001, sino hasta el 04 de octubre de 2005, fecha en la que se trasladó al Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda y constató que el inmueble había sido vendido a terceras personas; no obstante a ello, de la prueba de informes (cuyas resultas cursan al folio 38-44 VII Pieza) analizada en párrafos anteriores, pudo constatar este Tribunal que la parte actora tuvo conocimiento de dicha venta desde el 30 de octubre de 2002, fecha en la cual consignó como recaudo de la “SOLICITUD DE CONFORMACIÓN DE USO”, el CERTIFICADO DE SOLVENCIA emitido en fecha 07 de mayo de 2002 por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro (en cuyo contenido se establece como propietario del inmueble al ciudadano G.R.C.C.).

En este sentido y a los fines de determinar si en el caso de marras caducó o no la acción intentada, resulta pertinente traer a colación lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, el cual textualmente establece:

No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

(Resaltado de quien suscribe).

A mayor abundamiento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 260 dictada en fecha 20 de mayo de 2005, expediente. Nº 2004-000807 (caso: Regalos Coccinelle, C.A. contra Inversora El Rastro, C,A., y otra), bajo la ponencia del Magistrado: CARLOS OBERTO VÉLEZ, fijó criterio a través del cual se estableció un nuevo precedente jurisprudencial en relación al lapso de caducidad de la acción de retracto legal, criterio que ha sido ratificado en innumerables sentencia posteriores, entre las que podemos mencionar, sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de mayo de 2005, de fecha 18 de octubre de 2011, Exp. 2011-000259; es el caso que la referida sentencia estableció lo siguiente:

…omissis…

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (…)

(Resaltado de este Tribunal)

Del anterior criterio jurisprudencial resulta razonable inferir que el lapso para intentar la acción de retracto legal cuando no media notificación (tal como ocurre en el caso de marras), es de cuarenta (40) días contados a partir de que el accionante haya tenido conocimiento de la ocurrencia de la venta; en efecto, siendo que la figura procesal de la caducidad legal puede ser decretada de oficio y en virtud que el actor, ciudadano S.I.V., en su carácter de arrendatario disponía de un lapso de cuarenta (40) días para ejercer el retracto legal, contados a partir de la fecha en que tuvo conocimiento de la venta, esto es –según se desprende de la prueba de informes- desde el 30 de octubre de 2002, no haciéndolo en tiempo hábil, por cuanto la presente acción fue interpuesta en fecha 17 de octubre de 2005, es decir, fuera del tiempo legal fijado para ello, en consecuencia esta Sentenciadora debe declarar la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN y con ello, DESECHAR LA DEMANDA y EXTINGUIR EL PRESENTE PROCESO incoado por el ciudadano S.I.V., contra la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A. y los ciudadanos G.L.F.C., R.R.F.C. y G.R.C.C., por RETRACTO LEGAL, todos plenamente identificados en autos. En virtud de la anterior declaratoria constituiría un exceso de este órgano jurisdiccional pasar a conocer el fondo del asunto controvertido.- Así se decide.”

(Fin de la cita)

Capítulo IV

DE LOS ALEGATOS DE ALZADA

Mediante escrito presentado ante esta Alzada, la parte demandada asistida de su Abogada, en su escrito de informes transcribió los alegatos esgrimidos por ella y por parte de la actora ante el Tribunal de la causa y realizó, igualmente, una síntesis de las actuaciones ocurridas en el proceso, para concluir haciendo alusión a lo decidido en la sentencia recurrida. Además de esto, alegó:

Que la Juez del A-quo, luego de una amplia exposición de las razones que llevan a la convicción, sustentada en los documentos públicos que fungieron como pruebas, la demandada pudo demostrar que los alegatos formulados por la parte actora, se basaban en falsos argumentos, no probados en ningún momento.

Que demostró con meridiana claridad, que la acción de retracto legal había sido formulada fuera de la norma establecida en el artículo 1.547 del Código Civil y, en consecuencia, desechada la demanda y extinto el presente proceso.

Por último, solicitó que su escrito de informes fuere agregado a los autos.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandante, en su escrito de informes, reprodujo parte de las sentencias proferidas por el Tribunal de la causa en fechas 05 de junio de 2012 y 18 de febrero de 2013, así como la transcripción de parte de la sentencia dictada por este Juzgado Superior en fecha 15 de octubre de 2012, en lo que respecta a la caducidad de la acción. Además de ello, esgrimió los siguientes alegatos:

Que se desprende del contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que las cuestiones previas a las que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346 eiusdem, no pueden ser hechas valer nuevamente en la contestación de la demanda cuando hayan sido propuestas como cuestiones previas, tal como ocurrió en el presente caso.

Que la Juez de instancia, partió de un falso supuesto al dar como cierto que el demandante tuvo conocimiento de la venta desde el día 30 de octubre de 2002, debido a que según prueba de informes, éste consignó como recaudo de la solicitud de la Conformación de Uso, el Certificado de Solvencia emitido en fecha 07 de mayo de 2002 por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro.

Que el mencionado Certificado de Solvencia, en ningún momento estuvo o ha estado en poder del accionante, ya que a un arrendatario no le está dado poseer el certificado de solvencia del inmueble arrendado.

Que Solicitud de Conformación de Uso fue realizada por el ciudadano H.M., quien actuaba como gestor para el ciudadano G.F.D.F., y éste fue quien le hizo entrega de la referida solvencia, ya que él le manifestó a la parte actora que conseguiría los recaudos para la Solicitud de Conformidad de Uso; aunado a ello, la firma que aparece en la nombrada solicitud, no es la del ciudadano S.I.V..

Que si la parte demandada tenía pleno conocimiento de que el accionante sabía de la existencia de la solvencia a nombre del nuevo comprador, esa documentación o fue traída para el momento de la promoción de pruebas.

Que tuvo conocimiento de que algo irregular sucedía con el inmueble arrendado, cuando el ciudadano G.F.D.F., le solicitó la desocupación del mismo, y por ello acudió al Juzgado de Municipio a consignar los cánones de arrendamiento, debido a la negativa del prenombrado ciudadano a recibir el pago, haciendo esto hasta el mes de septiembre de 2005.

Que posteriormente se trasladó al registro el 04 de octubre de 2005, donde encontró que el inmueble había sido vendido a una tercera persona y a partir de ahí procedió a realizar la demanda por retracto legal, encontrándose en tiempo hábil y no como lo declara el A-quo, como extemporáneo por la caducidad declarada.

Finalmente, solicitaron que la apelación interpuesta fuere admitida y tramitada conforme a derecho, declarada con lugar en la definitiva y declarada la nulidad de la sentencia proferida por el Tribunal de la causa.

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 18 de febrero de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano S.I.V., contra la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO, C.A., y los ciudadanos G.L.F.C., R.R.F.C. y G.R.C.C., y como consecuencia de ello desechada la demanda y extinguido el proceso.

Para resolver se observa:

Existe caducidad, cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto depende de que sean ejercitados dentro de un plazo de tiempo determinado por la Ley, de tal suerte que el lapso este identificado con el derecho, y que, transcurrido aquel, reproduce su extinción. Su fundamento radica en la necesidad de certidumbre absoluta de que, después de un tiempo, no se va a ejercitar un derecho frente a ella, pudiendo clasificarse en: a) Caducidad legal, establecida por el legislador y de eminente orden público; y b) Caducidad convencional, estipulada por las partes en sus relaciones contractuales, de estricto orden privado.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 727 del 08 de abril de 2003, caso: O.E.G.D., dejó establecido lo siguiente:

…lo que está sometido a la revisión constitucional de esta Sala para su final pronunciamiento unificador guarda relación con el lapso de caducidad.

Dicho lapso, sin duda alguna, es un aspecto de gran importancia dentro del proceso, dado su contenido ordenador y su vinculación con la seguridad jurídica que tiene que garantizar todo sistema democrático.

En efecto, la finalidad del lapso de caducidad es la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento, de esa forma, de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la ley, se extinga el derecho de toda persona al ejercicio de la acción que el ordenamiento jurídico le proporcione; ello para evitar que acciones judiciales puedan proponerse indefinidamente en el tiempo, lo cual, obviamente, incidiría negativamente en la seguridad jurídica.

El lapso de caducidad, como lo denunció el recurrente, transcurre fatalmente y no es susceptible de interrupción, ni suspensión. Sin duda alguna, la caducidad es un lapso procesal y en relación con el carácter de éste, la Sala Constitucional se ha pronunciado y ha establecido que los lapsos procesales establecidos en las leyes y aplicados jurisdiccionalmente no son formalidades que puedan ser desaplicados con base en el artículo 257 de la Constitución…

En el sub exámine, el Juzgado de primer grado de jurisdicción vertical ponderó la caducidad de la acción, al considerar que el actor S.I.V., disponía de un lapso de cuarenta (40) días para ejercer el retracto legal, contados a partir de la fecha en que tuvo conocimiento de la venta, esto es, el 30 de octubre de 2002, no haciéndolo en tiempo hábil, por cuanto la presente acción fue interpuesta en fecha 17 de octubre de 2005, es decir, fuera del tiempo legal fijado para ello.

No obstante ello, observa esta Alzada que mediante decisión del 05 de junio de 2009 (Ver folio 02 al 19 pieza VI), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declaró entre otras lo siguiente:

…En el caso de autos la representación judicial de la parte demandada, previa a la contestación de la demanda, en uso del derecho a la defensa y en contradicción a la acción interpuesta, alegó en su escrito de oposición de cuestiones previas que operó la caducidad de la acción, por cuanto la misma debió ser interpuesta dentro de los 40 días siguientes a la fecha del registro del documento de propiedad de fecha 30 de mayo de 2001, el cual acompañó en copia simple a su escrito de cuestiones previas, cursante a los folios 162 al 166 de la quinta (V) pieza del presente expediente…

…omissis…

Por su parte, la representación judicial de la parte actora, en su escrito de contestación de las cuestiones previas, señaló que su representado no se había enterado de la venta realizada por el arrendador en el mes de mayo de 2001, sino hasta el 04 de octubre de 2005, fecha en la que se trasladó al Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, donde pudo constatar que el inmueble se había vendido a terceras personas.

El Tribunal al respecto observa que, tal como lo establece el artículo 1.547 del Código Civil, la caducidad para interponer la acción de retracto legal, es de nueve (9) días contados desde la notificación que de la venta se haga al que tenga el derecho, o de cuarenta días si no estuviere presente o no tuviere quien lo represente, contados a partir del registro. Ahora bien, es coincidente la jurisprudencia patria al establecer, que dicho término debe empezarse a computar desde que tuvo conocimiento el accionante de la referida venta, en consecuencia, basta que el demandado demuestre desde cuando estuvo en conocimiento el interesado de la ocurrencia del registro de la venta

.

…omissis…

Ahora bien, conforme a lo antes señalado, el lapso para intentar la acción de retracto legal, es de cuarenta (40) días contados a partir de que el accionante estuvo en conocimiento de la ocurrencia de la venta, sin embargo, en el presente caso la parte demandada proponente de las cuestiones previas, no logró demostrar que el accionante haya sido debidamente notificado de la venta que realizara, por lo que este Tribunal debe impretermitiblemente declarar sin lugar la cuestión previa contemplada en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece…

Contra este fallo, la representación judicial de la parte demandada, ejerció el recurso subjetivo de apelación correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado Superior, quien mediante decisión del 15 de octubre de 2012 (Ver folios 119 al 138), declaró sin lugar el recurso de apelación ejercido, confirmado el fallo recurrido, que declarara sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual quedó definitivamente firme mediante auto del 20 de noviembre de 2012.

Ahora bien, el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “…Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita…”, cuyo dispositivo alude a la fuerza e inmutabilidad de la cosa juzgada, de la cual se desprende la prohibición de que ningún juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida mediante una sentencia que ha quedado firme o contra la cual no pueda ejercerse recurso alguno, siendo pertinente precisar que, conforme a la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 22 de noviembre de 2011, caso N.C.S. contra Rosalind M.R. y Otra, la cual estableció:

…Respecto a la cosa juzgada, el tratadista A.R.-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo II, páginas 471 y siguientes, señala:

…Omissis…

El juez se ve así ordinariamente en la necesidad de resolver ciertas cuestiones surgidas en el curso del proceso, que aparecen como antecedentes lógicos de su decisión final, a tal punto que de ellas depende en todo o en parte la resolución de la causa. Estas resoluciones interlocutorias, deben quedar firmes, no ya para asegurar la permanencia del resultado final del proceso, sino por exigencias de orden y seguridad en el desarrollo del mismo, que permiten desembarazarlo de estas cuestiones incidentales y llegar así rápidamente al resultado final, que es la sentencia definitiva.

En la mayoría de los casos, este efecto se logra mediante la simple preclusión de la cuestión misma, que impide proponerla de nuevo en el curso del proceso, por haberse agotado la facultad con su ejercicio; pero en otros, como ocurre en nuestro sistema que admite en ciertos casos la apelación de las sentencias interlocutorias, la firmeza de éstas –lo mismo que la de las definitivas- que permite obtener la permanencia del resultado, se logra mediante la preclusión de las impugnaciones del fallo, que impide la renovación de la cuestión en el mismo proceso.

De este modo, se produce la cosa juzgada ad intra, esto es, en el interior del mismo proceso, impidiendo la renovación de las cuestiones, consideradas cerradas en el mismo; pero sin impedir su proposición en un proceso futuro, si la naturaleza de la cuestión lo permite. En cambio, la sentencia de mérito –salvo excepciones muy determinadas por la ley- produce cosa juzgada ad extra, esto es, fuera del proceso en que se dicta y asegura la inmutabilidad del fallo frente a todo eventual proceso futuro que pueda iniciarse sobre el mismo objeto.

En ambos casos se produce la cosa juzgada por la inmutabilidad del fallo, pero en el primero se habla de cosa juzgada formal y en el segundo de cosa juzgada material.

…Omissis…

Puede decirse pues, que la cosa juzgada formal es la inmutabilidad de la sentencia por la preclusión de los recursos; y la cosa juzgada material, la inmutabilidad de los efectos de la sentencia no sujeta ya a recursos, en todo proceso futuro sobre el mismo objeto.

...Omissis...

La cosa juzgada formal (preclusión de las impugnaciones) es el presupuesto necesario de la cosa juzgada material (obligatoriedad en futuros procesos). Sin embargo, la cosa juzgada formal no siempre tiene como consecuencia la material

. (Subrayado de la Sala).

…Omissis…

Por otra parte la eficacia de la autoridad de la cosa Juzgada, se traduce en tres (3) aspectos fundamentales: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in idem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales”; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso.

Al respecto, el maestro E.J.C. señala en su libro "Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, tercera edición, pág. 402, lo siguiente:

(…)La cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia cuando haya quedado definitivamente firme; bien porque en su contra no se interpuso el recurso procesal correspondiente o bien cuando habiéndose ejercido, fue desestimado; la misma presenta un aspecto material y uno formal, éste último se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas, a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes.

.

Respecto a la cosa juzgada, esta Sala en sentencia N° RC-340 de fecha 30 de junio de 2009, caso: J.P. contra la Asociación Civil Funcionarios del Cuerpo Técnico de Policía Judicial, expediente N° 09-096, señaló lo siguiente:

“...De la misma manera, la Sala Constitucional de este m.T., en sentencia Nº 1.898, de fecha 22 de julio de 2005, caso: N.M.V., señaló lo siguiente:

(…)En el derecho venezolano, la exceptio rei judicatae o excepción de cosa juzgada tiene como función garantizar aquella cualidad de la sentencia cada vez que una nueva demanda se refiera a una misma cosa u objeto, esté fundada sobre la misma causa petendi, entre las mismas partes con el mismo carácter que tenían en el asunto ya decidido por sentencia definitivamente firme, elementos exigidos expresamente para considerar revestida de la inmutabilidad de la cosa juzgada a una decisión por mandato del artículo 1.395 del Código Civil

.

En el mismo orden de ideas, la doctrina venezolana ha establecido que la cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia por haber precluido, sea por consumación o falta de actividad oportuna de los recursos que contra ella concede la Ley. La autoridad de la cosa juzgada dimana del ius imperium del órgano jurisdiccional legítimo que ha dictado el fallo “en nombre de la República y por autoridad de la ley” (Ricardo Henríquez La Roche. Código de Procedimiento Civil. Tomo II, pag. 274).

De modo pues, que la cosa juzgada es un efecto de la sentencia, la cual presenta un aspecto material y uno formal, siendo el primero de éstos el que trasciende al exterior y cuyo fin es prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, y el segundo se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, lo cual conjuntamente con la inmutabilidad y la coercibilidad constituyen los aspectos para la eficacia de la autoridad de la cosa juzgada…”.

Del fallo parcialmente transcrito ut supra, se desprende que toda sentencia dictada en el proceso por el Juez despliega de inmediato sus efectos en éste, y contra dicha sentencia la parte que se considere afectada con la solución ofrecida por el juez, puede alzarse contra ella ejerciendo todo recurso permisible en la Ley Adjetiva Civil, según sea el caso. Ahora bien, si la parte no impugna la sentencia oportunamente o en la forma legal establecida por ley, esta decisión adquiere fuerza de cosa juzgada, tal como ocurrió en el caso de autos, a declararse definitivamente firme el fallo dictado por esta Alzada mediante el cual se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo que por vía de consecuencia establece una prohibición legal de volver a decidir sobre ellas.

Por tal motivo, al haberse vulnerado la cosa juzgada formal que prevalecía a propósito de la sentencia dictada tanto por el Tribunal de la causa como por esta Alzada, lo cual configura la violación de los derechos constitucionales de debido proceso, defensa y tutela judicial efectiva, esta Alzada declara con lugar el recurso de apelación ejercido por la Abogada A.J.C.N., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadano S.I.V., contra de la sentencia dictada en fecha 18 de febrero de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual se anulara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: