Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 30 de Marzo de 2011

En fecha 11 de febrero de 2009, por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y del Transito, de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, interpone demanda solicitando cumplimiento de contrato, el ciudadano J. delC.C.J., plenamente identificado supra, donde sostuvo que las demandadas, las ciudadanas: R.D.F.M. y K.C.M.J., le ofertaron verbalmente la venta de la totalidad del inmueble, del cual forma parte una serie de locales comerciales, que ocupa como arrendatario desde hace más de nueve años, demanda que fundamentó en el contenido de los artículos 1.155 y siguientes del Código Civil, estimada en UN MILLÓN DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00).

El Tribunal de Instancia, mediante auto emanado el 20 de febrero de 2009, admitió la demanda en cuestión, sirviendo la oportunidad para emplazar a la parte demandada. (Folio 57).

En fecha 2 de noviembre de 2009, mediante respectivas diligencias, se dio por notificada la codemandada K.C.M.J.; así como el abogado E.C.C., en representación de la ciudadana G.R.C.. (Folio 177); quien dio contestación de la demanda el 30 de noviembre de 2009.

Estando en oportunidad para presentar pruebas en la causa, así lo hicieron los representantes de las partes; de igual manera presentaron sus respectivos informes, lo cual reposa entre los folios 411 al 440.

Mediante escrito de fecha 23 de abril de 2010, el abogado J.E.C., apoderado de la demandada, realizó observación a los informes de la parte demandante.

El 7 de octubre de 2010, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó sentencia respecto a la controversia que le fuere planteada en su oportunidad, declarando:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda interpuesta… (sic).

SEGUNDO: Se ordena en costas a la parte demandante a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notificadas como fueron las partes de la decisión extractada, la misma fue apelada por la demandante, mediante diligencia de fecha 20 de octubre de 2010, la cual corre inserta en el folio 490, y negada por auto del 26 de octubre de 2010, éste fue apelado mediante el ejercicio de recurso de hecho, declarado con lugar, mediante sentencia del 23 de noviembre de 2010, inserta entre los folios 595 del 400.

Oída como fue en ambos efectos la apelación interpuesta, correspondió a este Tribunal Superior, previa distribución, su conocimiento, según se evidencia de la nota y auto de entrada de fecha 07 de enero de 2011, quedando inventariadas las actuaciones en cuestión bajo expediente número 6684.

En ésta etapa del proceso, los apoderados de las partes intervinientes, presentaron sus respectivos informes, lo cual se dejó constancia, en autos emitidos el 24 de febrero de 2011, cursantes en los folios 516 y 531.

Mediante auto de fecha 15 de marzo de 2011, éste Tribunal hizo ver, de conformidad con los artículos 7 y 35 del Código de Procedimiento Civil, que estando en oportunidad para presentar observaciones a los informes de la contraparte, la demandante no hizo uso de dicho derecho; no así la parte demandada.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

2.1.- De la demandante:

Relata el accionante, que desde el 21 de julio de 2000, es poseedor legal de un inmueble compuesto por varios locales comerciales, ubicados en la carrera 4 número 5-125, en Ureña, Municipio P.M.U., del Estado Táchira, en calidad de arrendatario, como consta en contratos celebrados con las ciudadanas R.D.F. de Marín y K.C.M.J., quienes el 10 de diciembre de 2008, le ofertaron verbalmente la totalidad del inmueble por la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00); pero el 7 de enero de 2010, fue vendido por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), a la ciudadana G.R.C., en consecuencia reclamó cumplimiento de contrato.

Manifiesta que su acción se encuentra suficientemente amparada, en el derecho que tiene de adquirir el inmueble en cuestión al mismo precio de lo vendido, pretendiendo las demandadas convalidar su error, dándole carácter público a sus denominados: “derecho de preferencia ofertiva y respuesta al derecho de preferencia ofertiva” pretendiendo justificar la indebida venta de lo oferido, “agregando infantilmente para el acto de reconocimiento judicial, un tercer documento, que solo tuve a mi vista, solo en el acto de reconocimiento… estimando el valor en CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00)”.

En consecuencia de lo expuesto, la demandante estimó su acción, en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), de la misma manera solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble en litis.

Mediante escrito consignado el 24 de marzo de 2010, el apoderado judicial de la demandante, presentó escrito de informe, donde realizó una síntesis del iter procesal.

2.2.- Del demandado.

 Falta de cualidad activa y falta de interés en el actor para intentar o sostener el juicio:

Explica, que la demandante, estando en oportunidad, se le presentaron una serie de documentos, a saber “DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA y ANEXO, así como RESPUESTA AL DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA”, tan es así, que fueron suscritos por el ciudadano J. delC.C.J., cuya firma quedó reconocida en juicio que se hiciera por ante el Juzgado del Municipio P.M.U. delE.T., sentencia no recurrida en modo alguno por el actor, haciendo tránsito a cosa juzgada.

 Nunca le asistió el derecho de preferencia ofertiva:

De conformidad con el artículo 49 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, el retracto legal arrendaticio, no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble de cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Tal como ocurrió en el caso de marras y así se desprende de las sentencias de fechas 30 de abril de 2009 y 29 de junio de 2009, emanadas del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil y del Transito, de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito, de Protección del Niño y del Adolescente de la misma Circunscripción.

 Nunca se perfeccionó contrato alguno:

Al manifestar el demandado que no compraría el inmueble ofertado, no hay aceptación, es decir, no hay consentimiento para realizar la negociación propuesta, por lo que no se perfeccionó contrato alguno de conformidad con el artículo 1.137 del Código Civil.

 Falta de cualidad pasiva:

Al no tener cualidad el demandante, mucho menos la demandada, por no poseer obligación alguna que cumplir, máxime cuando el contrato que alega para fundamentar la acción es inexistente de conformidad a la ley.

 Pretende el actor que en una acción de cumplimiento de contrato, se declare la nulidad de otro documento, no atacado en la litis, como sería la venta efectuada entre las ciudadanas D.F. de Marín y K.C.M.J. con G.R.C..

 Mala fe en el denonado proceder del actor:

Al buscar confundir el criterio de quien juzga, lo cual se infiere del hecho, de que en la copia certificada del expediente ventilado por ante el Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, se puede leer: “el actor omitió la inclusión del acta correspondiente al acto de Reconocimiento, realizado en fecha 05-03-2008” cuyo contenido se explica por sí solo y da cuenta del temerario accionar de éste.

 Rechazo y contradicción a la estimación de la demanda:

A su entender es exagerada la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), la suma de la estimación de la demanda, siendo que el fundamento de su acción, la oferta en cuestión, fue realizada por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00).

El 12 de abril de 2010, la representación de la demandada consignó escrito de informes, donde realizó un resumen de las actuaciones suscitadas hasta el momento; y en fecha 23 de abril de 2010, formuló observaciones a los informes de la contraparte, haciendo un análisis de las pruebas aportadas por ésta, aprovechando la oportunidad para recalcar la falta de cualidad de la demandante.

III

PRUEBAS

3.1.- De la demandante:

1. - Copia fotostática certificada de la solicitud de reconocimiento de contenido y firma de documentos privados efectuados por las codemandadas R.D.F. de Marín y K.C.M.J., por ante el Juzgado de Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a saber DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA y RESPUESTA AL DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA, los cuales se valoran de conformidad con el artículo 1.363 y 1.359 del Código Civil.

2. - Declaración testimonial de los ciudadanos S.P.H., J.J.U.M. y C.V.L., las cuales este Tribunal, en consonancia con el de Instancia, no la valora de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil, al querer demostrar una deuda cuyo valor excede de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), así como contrariar lo dispuesto en documento público.

   3.2.- De la parte Demandada.

1. - Copia fotostáticas simples de las sentencias dictadas por los Juzgados Segundo de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el juicio que por retracto legal arrendaticio ejerció el hoy demandante, contra las demandadas del presente juicio, declarada inadmisible, el 30 de abril de 2009, confirmada por el Juzgado Superior Primero, en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario, de Protección del Niño y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual se valora como documento público de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. - Reconocimiento de los documentos tramitados por ante el Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual se valora de conformidad con el artículo 1.363 y 1.359 del Código Civil.

   IV

   DE LA APELACIÓN

1. - La Demandante:

   En ésta etapa del proceso, la representación judicial de la parte demandante, ratificó todos y cada uno de los alegatos esgrimidos en Instancia, así mismo indicó que del iter probatorio se evidencia que tanto el documento DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA, y RESPUESTA AL DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA, no se expresa ni el precio de la venta, ni las condiciones de pago, por tanto estas actas procesales, a su entender, carecen de requisitos indispensables, así mismo ignoran principios como: seguridad jurídica, igualdad, equidad y derecho a la defensa.

   Alegó, que el inmueble objeto de la actual controversia, fue demolido por la co-demandada, G.R.C., en aproximadamente un noventa por ciento y el terreno es propiedad de la municipalidad, por lo tanto el bien objeto de la litis prácticamente no existe, solicitando en consecuencia auto para mejor proveer, en aras de realizar inspección judicial, con el propósito de demostrar tal circunstancia.

2. - La Demandada.

   Reitera la parte accionada la totalidad de los argumentos expuestos en primera instancia, de la misma manera realizó un análisis de las pruebas aportadas en el proceso y recalcó insistentemente la falta de cualidad e interés del demandante para sostener el juicio.

   En su escrito de observación a los informes de la parte demandante, sostuvo que existe una litis ausencia total de pruebas sobre los alegatos, quedando evidenciado la inexistencia de contrato alguno entre las partes intervinientes en el actual juicio, con más razón cuando la accionante ni siquiera tiene derecho de preferencia como ya se ventiló en anteriores decisiones, solicitando a éste Tribunal declare sin lugar las pretensiones de la accionante.

   V

   PARTE MOTIVA

   Una vez analizados los recaudos que conforman el presente expediente, esta Sentenciadora observa que la litis de la causa se circunscribe a dilucidar, la procedencia o no del cumplimiento de contrato requerido por el accionante. Sin embargo, la parte demandada opone una serie de alegatos como punto previo, a saber: falta de cualidad activa e interés para sostener el juicio, no procedencia del derecho de preferencia ofertiva, por nunca haberse perfeccionado, en palabras de la demandada, contrato alguno.

   Así las cosas, resulta menester señalar, que el contrato se encuentra consagrado en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual dispone:

   Artículo 1.113:

   El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

   Constituye pues, una especie de convención, puesto que involucra el acuerdo de dos o más personas, vinculadas en aras de realizar un determinado acto con efectos jurídicos, siendo uno de los elementos más aptos y frecuentes al momento de reglamentar relaciones económicas y pecuniarias; de igual manera, se encuentra supeditado a una serie de requisitos y/o solemnidades para su procedencia, contemplados en las disposiciones enmarcadas en los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil, los cuales son del siguiente tenor:

   Artículo 1.141:

   Las condiciones requeridas para la existencia de los contratos son:

   1.- Consentimiento de las partes;

   2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y

   3.- Causa ilícita.

   Artículo 1.142:

   El contrato puede ser anulado:

   1.- Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y

   2.- Por vicios de consentimiento.

   En el mismo sentido de lo expuesto, el artículo 1.167 ejusdem, dispone:

   En el contrato bilateral, si una de sus partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

   En el caso sub iudice, el ciudadano J. delC.C.J., demanda a las ciudadanas R.D.F. de Marín, K.C.M.J. y G.R.C., por cumplimiento de contrato; ahora bien, del estudio del expediente se extrae:

   a.- Que el demandante poseía en calidad de arrendatario, varios locales comerciales, consecuencia de negociaciones efectuadas con las ciudadanas R.D.F. de Marín, K.C.M.J.;

   b.- Las ciudadanas en cuestión vendieron la totalidad del inmueble, donde se situaban los locales arrendados al ciudadano J. delC.C., Jaimes, quién manifestó no poder comprarlo por carecer de capacidad económica, tal como se desprende de los documentos: DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA y RESPUESTA AL DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA, los cuales fueron reconocidos, como quedó sentado en decisión emanada por el Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 28 de marzo de 2008.

   c.- Pese a lo transcrito en el párrafo que antecede, el ciudadano J. delC.C., accionó a las hoy demandadas, por retracto legal arrendaticio, el cual fue declarado inadmisible en sentencias emanadas por el Juzgado Segundo de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Transito, de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 30 de abril de 2009, por no detentar conforme a los postulados de Ley, dicho derecho, lo cual fue ratificado por el Juzgado Superior Primero, en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario, de Protección del Niño y Adolescente el 29 de junio de 2009.

   De los hechos expuestos, se extrae con suma claridad, que la demandante ha tenido una posición enmarcada a reclamar su derecho de preferencia como arrendador, figura jurídica prevista en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo el derecho que tiene el arrendatario, para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.

   Aunado a lo expuesto, ésta juzgadora no observa en los recaudos que conforman el presente expediente, contrato o documento alguno, que reúna los requisitos previstos en el artículo 1.133 del Código Civil, celebrado entre las partes intervinientes en éste juicio, y que diera de alguna manera, posibilidad a la demandante de exigir su cumplimiento, confundiendo los derechos que pueda tener como arrendatario, con la figura jurídica conocida como “Contrato”.

   En consecuencia, para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es necesario la existencia de un contrato bilateral, incumplimiento de la obligación pactada, que el incumplimiento se origine por culpa del deudor, y, que el demandante haya cumplido su obligación u ofrezca cumplirla, supuestos no verificados, por la sencilla razón de no existir contrato alguno; en consecuencia, la acción intentada por el reclamante, no es la más idónea para defender sus derechos, quedando éste órgano jurisdiccional, forzosamente obligado a declararla inadmisible; en este sentido, reitera quien decide, que la presente causa se inicio pretendiendo se declare el cumplimiento de contrato, no obstante, de los recaudos anexos al libelo de demanda, no se verifica la existencia de contrato alguno, habiendo evidentemente falta de presentación del documento fundamental de la acción, llevando lógicamente a este órgano jurisdiccional, a declarar su inadmisibilidad. Así se decide.

   En virtud de la decisión tomada líneas arriba, considera este Tribunal inoficioso pronunciarse sobre la totalidad de los alegatos esgrimidos por los representantes de los intervinientes. Así se decide.

   IV

   DISPOSITIVA

   Es por todo lo anteriormente expuesto, que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del N.N. y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: