Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 17 de Octubre de 2013

con relación a la Tercería opuesta ante el Tribunal A Quo, por la parte demandada, mediante escrito de fecha 30 de enero de 2013, de la revisión de las actas procesales, se evidencia que sobre este alegato, el Tribunal de la causa, se pronuncio mediante sentencia interlocutoria de fecha 19 de febrero de 2013, la cual fue declarada inadmisible, por lo que, siendo la inadmisibilidad de la tercería declarada en el Tribunal de la causa en fecha 19 de febrero de 2013, no fue un punto de apelación ante esta Superioridad, mal podría quien decide hacer pronunciamiento alguno sobre este punto. Así se decide.

Descrito cada uno de los hechos acaecidos en el Tribunal de la causa, esta Superioridad entrará a pronunciarse sobre el asunto en los siguientes términos:

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

En este orden de ideas, esta Juzgadora constató que, conforme al libelo de la demanda la pretensión de la actora estuvo contenida en (folios 01 al 06 y sus vto): Que “[…] Es el caso ciudadano Juez, que soy propietaria de un inmueble, constituido por un APARTAMENTO, distinguido con el No. 11-4-2, ubicado en la cuarta (4) Planta del Edificio 11, Residencias El Lago I de la Urbanización 13 de Enero, Sector Mata Redonda de la ciudad de Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua; […]”.

Que “[…] Es el caso ciudadano Juez, que di en arrendamiento a la ciudadana L.H., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cedula de Identidad No. V-12.416.680 y de este domicilio, mediante contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, el inmueble de mi propiedad antes señalado, desde hace mas de dos (2) años. […]”.

Que “[…] a partir del mes de Enero de 2012, la arrendataria y demandada de autos dejo de pagar las mismas, adeudando así los cánones de los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE de 2012, por un monto de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), […]”.

Que “[…] A todas luces, es evidente que existe una flagrante INSOLVENCIA por parte de la Arrendataria y actual demandada, en virtud de que concurre una FALTA DE PAGO […]”.

Que “[…] En merito de los hechos expresados […] procedo a DEMANDAR formalmente en este acto a la ciudadana LIGIA HERNADEZ, […] para que esta convenga o el Tribunal ordene: 1) Decretar del DESALOJO del inmueble arrendado […] Pagar las COSTAS y COSTOS PROCESALES […]”.

-De igual manera, la parte demandada ciudadana L.A.H.C., titular de la cédula de identidad N° V- 12.416.680, en su escrito de contestación de la demanda señaló lo siguiente (folios 25 al 33):

[…] En efecto ciudadano Juez, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO POR SER ABSOLUTAMENTE FALSO, que la parte actora, o sea la ciudadana M.R.M.C., me haya dado en arrendamiento, en forma verbal, escrita o por cualquier tipo de contrato, el inmueble por el cual se me demanda. […]

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“[…] en fecha 01 de julio del año 2.009, me fue alquilado el inmueble objeto de esta demanda, por la empresa inmobiliaria “REPRESENTACIONES BUJANA, C.A.” Oficina Bienes y Raíces, cuyo representante legal es la ciudadana A.J.A.C.. […]”.

[…] para demostrar tal hecho, ANEXO CONSTANTE DE DIEZ (10) FOLIOS UTILES, diversos recibos originales de cancelación que me dio la referida empresa, unos por concepto de gastos de administración, otros por redacción del documento de arrendamiento, el cual nunca se hizo a pesar de que yo lo cancele, […]

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[…] NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que yo adeude a la demandante o a persona alguna, los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO AGOSTO Y SEPTIEMBRE DEL AÑO 2.012 de canones de arrendamiento del inmueble que ocupo en calidad de arrendataria, a razón de UN MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 1.000,oo). […]

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Así las cosas, vistas las afirmaciones de hecho de la parte demandante y las excepciones de la parte demandada, el hecho controvertido se circunscribe en verificar, la procedencia o no de la demanda de Desalojo.

Ahora bien, siendo la oportunidad procesal para presentar pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora junto al libelo de Demanda consignó los siguientes medios probatorios:

1. Marcado “A” fue presentado original a los efectos vivendi contentivo de

   documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 31 de agosto de 2005, bajo el Nº 42, Folio trescientos cuarenta y nueve (349), protocolo Primero, Tomo décimo octavo, tercer trimestre, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido como 11-4-2, ubicado en la cuarta (4) planta que forma parte del Edificio 11 situado en Maracay, Urbanización 13 de Enero, Mata Redonda Residencias El Lago I jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, con el siguiente Numero Catastral (010503060017040011000004002), esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con apartamento 11-4-3; Sur: con apartamento 11-4-1; Este: con vació del edificio y sistema de circulación vertical y Oeste: con fachada oeste del edificio (folios 11 al 13).

   A este respecto, establece el Código Civil en sus artículos 1.357 ylo siguiente:

   […] Artículo 1.357.-Instrumento público o autentico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.[…]

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   […] Artículo 1.359.- El instrumento público hace fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no se a declarado falso: 1° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlo; 2° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlo constar […]

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   En relación con este punto, de las normas antes trascritas se evidencia que la autenticidad de los documentos se obtiene no sólo cuando es autorizado por un Juez o Notario (llamado autenticado), sino también cuando el documento es autorizado por un Registrador (llamado documento registrado), puesto que en ambos casos deben cumplirse con las solemnidades exigidas por la Ley de Registro Público y del Notariado, para establecer la autenticidad o correspondencia entre el autor aparente, y el autor real del documento; por el, tanto el Registrador como el Notario y el Juez son funcionarios públicos que d.f.d. la autoría del documento (autenticidad) y aseguran, mediante las solemnidades requeridas por dichas leyes, que estos documentos, por sí mismos hacen prueba de autenticidad salvo que se declare su falsedad a través del procedimiento de la tacha de falsedad documental.

   En este sentido, establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:“[…] Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio en originales o en copia certificada expedida por funcionario competente con arreglo a las leyes. Las copias o reproducción fotográficas, fotostática o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedigna si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte […]”.

   Por ello, esta Superioridad verificó que la referida documental es un instrumento público promovido en original para la certificación del Secretario del Juzgado A Quo, y por cuanto la misma no fue impugnada por el adversario, en la oportunidad legal correspondiente, es por lo que esta sentenciadora le otorgar valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la ciudadana M.R.M.C., antes identificada, es la propietaria del inmueble objeto de la presente causa. Así se establece.

2. Marcado “B” Documento Original de P.A. de fecha 01 de octubre de 2012, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (folios 09 y 10).

   En este sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, vista que la referida documental no fue impugnada en la oportunidad legal correspondiente, este Juzgado le otorga valor probatorio, quedando demostrado que la parte actora agotó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas del estado Aragua, procedimiento administrativo signando con el Expediente Nº 953-12, donde se dio por concluida la vía administrativa y se habilitó la vía judicial para la actora según lo establecen los artículos 9 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así decide.

   Durante el lapso de promoción de pruebas la parte actora promovió las siguientes documentales:

   - Mediante escrito presentado en fecha 16 de enero de 2013, señaló: “[…] Ratifico en cada una de sus partes el escrito libelar interpuesto en su oportunidad por esta parte actora en contra de la ciudadana L.A.H.C.. […]

La demandada de autos reconoce expresa y claramente y de manera reiterada en su escrito de contestación, que es ARRENDATARIA del inmueble objeto de esta litis […].

[…] desconoce insistentemente a la parte actora, ciudadana M.R.M.C. como PROPIETARIA del inmueble arrendado, objeto de esta litis […]

CAPITULO I DE LA IMPUGNACION IMPUGNO FORMALMENTE en este acto, todos los ANEXOS constantes de DIEZ (10) folios útiles que acompañan el escrito de contestación consignado por la parte demandada y que corren insertos en autos de esta causa, así como también VEINTIUN (21) vouchers de depósitos originales hechos a BANESCO, depositados por la demandada a una Sociedad Mercantil denominada REPRESENTACIONES BUJANA, C.A y SIETE (7) vouchers del BANCO MERCANTIL, depositados por la demandada a una ciudadana de nombre A.J.A.C., […]”.

Respecto a dichos alegatos, es menester acotar que los mismos, no son medios de prueba sino que está relacionado con la aplicación del principio de la Comunidad de la Prueba, que rige el Sistema Probatorio Venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. Así se declara.

- Mediante escrito presentado en fecha 04 de febrero de 2013, señaló: PUNTO PREVIO “[…] Ratifico en cada una de sus partes el escrito libelar de la presente causa. […]”.

Respecto a dicho alegato, es menester acotar que el mismo, no es un medio de prueba sino que está relacionado con la aplicación del principio de la Comunidad de la Prueba, que rige el Sistema Probatorio Venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. Así se declara.

[…]CAPITULO I DE LOS DOCUMENTALES Invoco el valor probatorio del TITULO DE PROPIEDAD, debidamente protocolizado, por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 31 de agosto de 2005, bajo el Nº 42, Folio 345 al 349, Tomo 18, Protocolo Primero;[…]

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[…] Invoco el valor probatorio del ACTO ADMINISTRATIVO, de fecha Primero (01) de Octubre de 2012, (RESOLUCION 00001), emanado de la Unidad de Accesoria Legal y conciliación de la Dirección Regional de Inquilinato (EXP. No. 953-12), […]

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Con relación a dichas documentales, observó esta Juzgadora, que las mismas fueron apreciadas por esta Superioridad en líneas anteriores otorgándole valor probatorio. Así se declara.

[…] CAPITULO II DE LA IMPUGNACION I.- Impugno en este acto, la solicitud que hace la parte demandada en el CAPITULO I de su escrito de pruebas, que corre inserto en el folio noventa y dos (92) […]. II.- Impugno en este acto, la solicitud que hace la parte demandada en el CAPITULO II de su escrito de pruebas, que corre inserto en el folio noventa y tres (93) […]. III.- Impugno en este acto, la solicitud que hace la parte demandada en el CAPITULO II de su escrito de pruebas, que corre inserto en el folio noventa y cuatro (94) […]. IV.- Impugno […] la consignación que hace la parte demandada en el CAPITULO II de su escrito de pruebas, que corre inserto en el folio noventa y cuatro (94) […]. V.- Impugno en este acto la solicitud que hace la parte demandada en el CAPITULO II de su escrito de pruebas, que corre inserto en el folio noventa y cuatro (94) […]

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Respecto a dichos alegatos, es necesario acotar que los mismos, no son medios de prueba sino que están relacionados con la aplicación del principio de la Comunidad de la Prueba, que rige el Sistema Probatorio Venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Pruebas promovidas por la parte demandada junto con la contestación de la demanda:

 Constan en original veintiún (21) Voucheres de depósito Nros (ilegible), 018663472, 018545724, 024357823, 020162124, 016589243, 016502165, 84637705, 82568593, (ilegible), 50287192, 50642372, 09738215, 09788582, 07337732, 06767850, 01845317, 484556801, 490190669, 502361355, 490923441 emitidos por la entidad Bancaria Banco Banesco, en fechas 26/07/2012, 27/06/2012, 28/05/12, 26/04/2012, 26/03/2012, 28/02/2012, 26/01/2012, 26/12/2011, 26/10/2011, 29/11/2011, 25/01/2011, 27/12/2010, 25/10/2010, 25/09/2010, 25/08/2010, (ilegible), 25/06/2010, 25/05/2010, 24/04/2010, 24/03/2010 y 26/02/2010; por las siguientes cantidades (No visible), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), (No visible), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.), (No visible), Mil Cien Bolívares (1.100,ºº Bs.), Mil Cien Bolívares (1.100,ºº Bs.), Mil Cien Bolívares (1.100,ºº Bs.), Mil Cien Bolívares (1.100,ºº Bs.), Mil Cien Bolívares (1.100,ºº Bs.), (folios 131 al 136 y 140 al 146); y los Nros 011092879890114, 011082679870237, 079872607110108, 031472806110165, 031462505110101, 022772604110060, 079852503110105, emitidos por la entidad Bancaria Banco Mercantil, en fechas 28/09/2011, 26/08/2011, 26/07/2011, 28/06/2011, 25/05/2011, 26/04/2011 y en fecha 25/03/2011, por la cantidad de Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350,ºº Bs.) todos respectivamente, a favor de REPRESENTACIONES BUJANA C.A. y otros a favor de ATENCIO C.A.J. (folios 136 al 139).

Ahora bien, con relación a los Voucheres originales promovidos por la parte demandada junto a su escrito de contestación, que cursan insertos a los folios (131 al 146) respectivamente, este Tribunal analizando su contenido verificó que los mismos no fueron depositados en beneficio de la parte actora, si no de un tercero ajeno a la presente causa, en consecuencia de ello, este tribunal considera que dichas instrumentales son inconducentes y no guardar relación con lo debatido en el presente juicio, por lo que, se desechan del proceso y no se le otorgan valor probatorio. Así se decide.

 Consta en original Diez (10) Facturas a favor de L.H., emitidas por REPRESENTACIONES BUJANA C.A., en fechas 28/02/2011, 25/01/2010, 22/12/2010, 02/12/2009, 04/11/2009, 06/10/2009, 09/09/2009, 24/08/2009, 23/07/2009 y 14/07/2009, signadas con los números 000206, 000838, 000839, 000806, 000723, 000700, 000677, 000661, 000586 y 000579 (folios 141 y del 147 al 151).

Ahora bien, con relación a las Facturas originales promovidos por la parte demandada junto a su escrito de contestación, que cursan insertos a los folios (141 y del 147 al 151) respectivamente, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal analizando su contenido verificó que las mismas, son documentos emanados de un tercero que no es parte en el presente juicio, la cual, para su validez, debió ser ratificada por las personas que la suscribieron y al no constar en autos la ratificación de dichas documentales, es por lo que las mismas deben ser desechadas del proceso. Así se establece

Consta en original Cinco (05) Recibos de cancelación de condominio del edificio 11, de la urbanización EL LAGO I, sector 13 de Enero, Maracay Estado Aragua, realizados por la ciudadana L.H., discriminado de la siguiente manera:

 Recibo Nº 001292, por la cantidad de Trescientos Bolívares (300,ºº Bs.), correspondiente a los meses agosto, septiembre y octubre del 2012 (folio 152).

 Recibo Nº 001255, por la cantidad de Cuatrocientos Bolívares (400,ºº Bs.), correspondiente a los meses febrero, marzo, abril y mayo del 2012 (folio 153).

 Recibo Nº 001281, por la cantidad de Doscientos Bolívares (200,ºº Bs.), correspondiente a los junio y julio del 2012 (folio 153).

 Recibo Nº 001192, por la cantidad de Doscientos Bolívares (200,ºº Bs.), correspondiente a los meses octubre y noviembre del 2012 (folio 154).

 Recibo Nº 001228, por la cantidad de Doscientos Bolívares (200,ºº Bs.), correspondiente a los meses diciembre del 2011 y enero del 2012 (folio 154).

Ahora bien, con relación a los recibos originales de cancelación de condominio del edificio 11, de la urbanización EL LAGO I, sector 13 de Enero, Maracay Estado Aragua, realizados por la ciudadana L.H., promovidos por la parte demandada junto a su escrito de contestación, que cursan insertos a los folios (152 al 154) respectivamente, este Tribunal analizando su contenido verificó que las mismas no guardan relación con lo debatido en el presente juicio, siendo dichas instrumentales inconducentes, por lo que, se desechan del proceso y no se le otorgan valor probatorio. Así se decide.

La parte demandada durante el lapso probatorio promovió los siguientes

Medios probatorios:

- La parte demandada en el escrito de promoción de pruebas, promovió el Mérito favorable de los autos especialmente a: “[…] las copias certificadas del escrito hecho por la parte actora ante la Superintendencia Regional de Arrendamiento de Viviendas del Estado Aragua y cuyas copias certificadas del expediente número 075-12 […]”; en tal sentido debe resaltar esta Juzgadora, que el mérito favorable no es un medio de pruebas, sino que es el deber del Juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas las pruebas aportadas a los autos aún cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el merito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta. Así se establece.

- Asimismo señaló en el CAPÍTULO SEGUNDO:

[…] RATIFICO MI DEFENSA EN EL SENTIDO DE QUE LA PARTE ACTORA NO TIENE O NO HA ABIERTO UNA CUENTA CORRIENTE PARA PROCEDER A LOS PAGOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, TAL COMO LO PAUTA EL ARTICULO 68 DE LA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENTA. […]

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[…] PIDO QUE SE TENGA COMO UNA CONFESION DE LA PARTE ACTORA, EL HECHO QUE HAYA RATIFICADO LO DICHO POR MI REPRESENTADA EN SU CONTESTACION, EN EL SENTIDO DE QUE LA RELACION ARRENDATICIA COMENZO EL 01 DE JULIO DE 2.009; […]

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Con relación a dichos alegatos, observó esta Juzgadora, que los mismos no constituyen medio probatorio alguno y debe ser desechado, por lo cual no se le otorga valor probatorio. Así se Decide

Igualmente señalo: “[…]PIDO QUE SE LE OTORGUE VALOR PROBATORIO A LOS RECIBOS Y BAUCHES CONSIGNADOS POR MI REPRESENTADA EN LA CONTESTACION. […]”.

Con relación a dichas documentales, observó esta Juzgadora, que las mismas fueron apreciadas por esta Superioridad en líneas anteriores no otorgándole valor probatorio alguno. Así se declara.

- Riela al folio 34 Talón de chequera de la entidad Bancaria BFC (Banco FONDO Común) al respecto quien Juzga, observa que dicha instrumental es inconducente, por lo que, se desecha del proceso. Así se establece.

- Riela al folio 35 y 36, Impresión de la página de SIRCAV (Sistema de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), al respecto ésta Juzgadora, observa que dicha instrumental no constituye medio probatorio alguno, y debe ser desechada, por lo cual no se le otorga valor probatorio. Así se Decide

- Riela al folio 37 C.d.R., de la ciudadana H.C.L.A., Supra identificada, emanada del consejo comunal “EL LAGO I”, al respecto quien decide, observa que dicha instrumental es inconducente, por lo que, se desecha del proceso. Así se establece.

- Riela a los folios 38 al 42 Copia Certificada de la Exposición de Motivos del expediente Nº 953-12, sobre este particular quien decide, observa que dicha instrumental es inconducente, por lo que, se desecha del proceso. Así se establece.

- Poder Apud Acta conferido por las ciudadana L.A.H.C., titular de la cédula de identidad Nº V-12.416.680, al abogado H.E.C.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 20.264, presentado ante la secretaria del Tribunal de la causa en fecha 09 de enero de 2013 (folios 43 y su vto), del cual se desprende que fue conferido poder para actuar ante cualquier autoridad sea publica o privada.

Con relación a dicha instrumental, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio quedando demostrada la representación judicial del abogado H.E. CROES R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 20.264. Así se establece.

Efectuada la valoración de las pruebas promovidas por las partes, este Juzgado Superior, considera necesario hacer las siguientes consideraciones:

El autor G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario señala “[…] la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario […]”.

Ahora bien, el desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo al contenido del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente: “ […] solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes casuales: 1.- en inmuebles destinados a viviendas, que el arrendataria o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada , de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, para tal fin […]”

Asimismo, señala el articulo 92 eiusdem lo siguiente: “[…] el arrendatario o arrendataria que sea demandada o demandado por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta ley […]”.

Igualmente, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, señalan:

[…] Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley […]

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En éste sentido, observa esta Superioridad que, las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria, del pago del precio del arrendamiento, para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Con ese espíritu, estableció el legislador como causa de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la falta de pago por el arrendatario de cuatro (04) mensualidades, de acuerdo a lo señalado en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda antes trascrito.

En este orden de ideas, el desalojo cuando el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon arrendaticio, está permitido por el legislador, en efecto, la ley permite el desalojo cuando el arrendatario se encuentran insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Es decir que, si el arrendatario incurre en la falta de pago del arrendamiento, ninguna ley obliga al arrendador a que el Tribunal previamente intime el pago al arrendatario. Por lo tanto, como sea que el arrendatario demande el desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido; en tanto que si el arrendador únicamente solicita el pago judicial de las pensiones insolutas, la sentencia judicial que declare con lugar ese cobro no extinguirá el contrato, pues el mismo continuara vigente.

Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, asimismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro mismo, ahora bien, existen circunstancias presumidas en la ley en las que el pago ha tenido lugar en el ámbito arrendaticio (“presunción iuris tantum). Una de las mismas consiste en considerar al arrendatario en estado de solvencia cuando este acredite el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, al presumir pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario (artículo 1.296 CC); presunción que se da en los contratos de tracto sucesivo o cumplimiento periódico, donde la obligación no se cumple de una vez, inmediatamente en toda su oportunidad temporal, sino en periodos concretos de tiempo, por lo general cortos. Excepción al principio de la presunción de pago la constituye la prueba en contrario, es decir, que esa presunción no es una prueba sino una conjetura o su posición desvirtuable, pues si fuese prueba entonces habría una contradicción en la Ley cuando el propia artículo 1.296 del Código Civil, nuestro legislador al establecer la presunción de pago fue terminante al hacerla depender de una prueba: La prueba en contrario; o como afirma SENTIS MELENDO, las presunciones legales no son pruebas sino normas que hacen referencia a cómo debe resolverse un determinado problema jurídico. (La Prueba, p. 130, Edición Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1.978).

En este sentido, adminiculando lo antes expuesto con lo dispuesto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone con relación al canon de arrendamiento, señala lo siguiente:

[…] Artículo 62. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento.

Artículo 68. El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.

No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa […]

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De las normas antes trascritas se evidencia que todo arrendatario tiene el deber de hacer los pagos mensuales del canon de arrendamiento vencido, lo cuales deberán ser pagados los primeros cinco (5) días hábiles al vencimiento de cada mes; es decir, que por ejemplo si estamos en el mes de mayo, vencido este mes el arrendatario tiene los primeros (5) días hábiles del mes de junio para hacer el pago válido del canon de arrendamiento, en caso contrario el pago se entenderá mal efectuado y en consecuencia vencida cuatro (4) mensualidades en dicha condición el arrendador podrá solicitar el desalojo del arrendatario.

En este sentido, este tribunal Superior pasará a verificar si la parte demandada logró demostrar el pago de los meses exigidos por la parte actora en su libelo de demanda, a tal efecto se observa:

Que la parte actora manifiesta en su libelo de demanda que la parte demandada no ha pagado los cánones correspondiente a los meses de “[…] ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE de 2012 […]”.

En este orden de ideas, de la revisión exhaustiva de las actas procesales, se evidencia que la parte demandada no logro demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2012, incumpliendo así con su obligación mensual tal como lo ordena el artículo 62 de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En este sentido, la Artículo 1.592 del Código Civil establece lo siguiente:

“- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (subrayado del Tribunal)

En este orden de ideas, esta Alzada verificó que la parte demandada no ha cumplido con su obligación toda vez que no ha pagado los cánones mensuales de arrendamiento tal y como lo dispone la ley, en consecuencia de ello hay un incumplimiento a su obligación principal, de más de nueve (09) mensualidades, por lo que, en la presente causa se ha configurado y demostrado lo contenido en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso de conformidad con el principio de comunidad de la prueba este juzgador concluye que la parte demandada en la presente causa no logró demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de “[…] ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE de 2012 […]”, en la oportunidad acordada por las partes y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pagos estos que debieron verificarse dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes, por cuanto los mismos no fueron realizados, corroborándose así el incumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato verbal de arrendamiento, siendo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, “[…] Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación […]”, asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “[…] Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación […]”, una de las obligaciones principales del arrendatario era efectuar el pago de las pensiones por meses vencidos dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes en la oportunidad acorada por las partes en el contrato de arrendamiento, visto que no realizó los pagos correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2012, a favor de la demandante, quedando en evidencia un incumplimiento de la obligación pactada, por lo que, lo procedente en la presente causa es declarar con lugar el Desalojo, de conformidad con el artículo 91 ordinal 1º, 92, y 93 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debiendo condenarse en consecuencia al demandado a la entrega del bien inmueble libre de personas y enseres. Así se decide.

En base a los fundamentos expuestos y aplicando una sana administración de justicia por parte de esta Superioridad, le resulta forzoso declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado H.E.C.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 20.264, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana L.H., titular de la cédula de identidad Nº V-12.416.680, contra la Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 01 de marzo de 2013. En consecuencia, se CONFIRMA en los términos expuestos por esta Alzada la mencionada decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 01 de marzo de 2013, en razón de ello, SE DECLARA CON LUGAR la acción de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana M.R.M.C., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-9.696.225, debidamente asistida por el abogado G.C.V., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 85.644, contra la ciudadana L.H., titular de la cédula de identidad Nº V-12.416.680 . Así se decide.

No obstante lo anterior y en aras del derecho a la defensa de la parte demandada se le indica al Juzgado A Quo que al proceder a iniciar la fase de ejecución de la sentencia debe tomar en consideración el contenido del Decreto- Ley contra desalojos arbitrarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.669 de fecha 06 de mayo de 2011 y la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 01 de noviembre de 2011 con ponencia conjunta de todos los Magistrados de la referida Sala. Así se declara.

6. DISPOSITIVA

En razón de las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudencial anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado H.E.C.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 20.264, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana L.H., titular de la cédula de identidad Nº V-12.416.680, contra la Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 01 de marzo de 2013.

SE CONFIRMA en los términos expuestos por esta Alzada la mencionada decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 01 de marzo de 2013. En consecuencia:

CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por la ciudadana M.R.M.C., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-9.696.225, debidamente asistida por el abogado G.C.V., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 85.644, contra la ciudadana L.H., titular de la cédula de identidad Nº V-12.416.680.

SE ORDENA a la demandada Ciudadana L.H., titular de la cédula de identidad Nº V-12.416.680, entregar el inmueble que le fue dado en arrendamiento constituido por un apartamento distinguido como 11-4-2, ubicado en la cuarta (4) planta que forma parte del Edificio 11 situado en Maracay, Urbanización 13 de Enero, Mata Redonda Residencias El Lago I jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, con el siguiente Numero Catastral (010503060017040011000004002), esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con apartamento 11-4-3; Sur: con apartamento 11-4-1; Este: con vació del edificio y sistema de circulación vertical y Oeste: con fachada oeste del edificio, según consta en documentos de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 31 de agosto de 2005, bajo el Nº 42, Folio trescientos cuarenta y nueve (349), protocolo Primero, Tomo décimo octavo, tercer trimestre, en perfecto estado de conservación y funcionamiento, desocupado totalmente y libre de personas o cosas.

Por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Se condena en costas a la parte recurrente por la interposición del recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en esta Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la ciudad de Maracay, a los diecisiete (17) días del mes de octubre de 2013. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

F.R.R.E.

LA SECRETARIA, TEMPORAL.

R.R.

En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 10:00 a.m. de la mañana.-

LA SECRETARIA, TEMPORAL.

R.R.

FRRE/RR/yg.-

Exp. C-17.678-13.