Decisión nº S2-008-11 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 11 de Abril de 2011

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial; en concordancia con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 368.338, de fecha 2 de abril de 2009; y en la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de marzo de 2010, bajo la ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente Nº AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva, de fecha12 de agosto de 2010, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; parcialmente con lugar la demanda instaurada, acordando la resolución del contrato de arrendamiento in comento, la entrega del inmueble y negando el pago de la cantidad de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 25.200,oo); sin lugar la reconvención; no condenó en costas en la acción principal; y condenó en costas a la demandada reconviniente; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

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Punto previo

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Ahora bien (…) encontramos que el contrato de arrendamiento al que aluden las partes, específicamente en su Cláusula Quinta, plantea la obligación a cargo de la Arrendataria (sic) de realizar el mantenimiento a las unidades de aire acondicionado del inmueble. Esta obligación debe ejecutarse en forma periódica, es decir, cada cuatro (4) meses, con el compromiso complementario de presentar las respectivas facturas al Arrendador como prueba del cumplimiento. Por otro lado la Cláusula Décima Segunda del contrato, dispone la obligación de la Arrendataria (sic), de pagar los servicios públicos y privados, que se encuentren instalados en el inmueble o aquellos que se llegaran a instalar.

(…) las partes se encuentran sometidas a un contrato de tracto sucesivo, dentro del cual (…) se estipuló en la primera de las Cláusulas referidas, como una obligación principal a cargo de la Arrendataria (sic), la de realizar el mantenimiento a las unidades de aire acondicionado del inmueble, con la obligación complementaria de entregar las facturas canceladas como demostración de la prestación del servicio. Esta estipulación contractual en los términos señalados, no admite la posibilidad de invocar, como lo hace la parte accionada, la defensa de “plazo no cumplido” ya si bien es cierto su ejercicio implica la aceptación del derecho, no es susceptible de afectar la exigibilidad de la pretensión, tomando en cuenta que en la convención no se estipuló que la presentación de las facturas demostrativas de los servicios de mantenimiento, se haría a la finalización del contrato, pues para ello era preciso que así se hubiere estipulado (…).

Por otra parte la Cláusula Décima Segunda, relativa al pago de los servicios públicos instalados en el inmueble objeto de arrendamiento, si bien en ella, las partes dispusieron que la comprobación del pago de estas obligaciones, se haría con la entrega material de los recibos debidamente cancelados a la culminación de la relación contractual, ello no opta para invocarlo como una defensa de “plazo pendiente” que pueda detener el dictado de la sentencia de mérito dentro del presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, pues para tal hipótesis era preciso invocar una circunstancia que limite o afecte el derecho de manera temporal, lo que no ocurre en el caso de autos. Una cosa es la entrega de los recibos debidamente cancelado por las empresas prestadoras de los servicios públicos y otra es el cumplimiento oportuno del pago del servicio por porte de la Arrendataria, lo cual en ningún caso puede estar sometido a una condición temporal, sino que deben ser satisfechos de acuerdo a los términos y condiciones establecidos por los prestadores del servicio. (…) De esto se concluye que en el caso bajo examen, no se existen obligaciones derivadas del contrato que puedan limitar o afectar temporalmente el curso de la causa, tomando en cuenta que, no consta una condición o plazo pendiente que afecte la exigibilidad de la pretensión. ASI SE DECIDE.

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Por los motivos y racionamientos antes expuestos, se declara Sin Lugar la Cuestión Previa hecha valer por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.

DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA

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(…) se hace preciso examinar de forma individual, si los incumplimientos denunciados por el actor en su demanda, se encuentran probados en autos y si son suficientes para declarar Con Lugar la Resolución del Contrato (…).

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Alude la parte actora el incumplimiento de la Arrendataria (sic), a la Cláusula Quinta del contrato, que norma lo relativo al mantenimiento que debe darse a los equipos de aire acondicionado. Para probar este alegato solicitó en juicio la exhibición de las facturas contentivas de los pagos por la prestación del referido servicio. Al acto en referencia no comparecieron las partes, por lo cual el Tribunal lo declaró desierto, sin que se haya solicitado una nueva fijación por la parte promovente del medio, para la celebración de aquél acto.

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Así tenemos, que en la Cláusula Quinta se dispuso que la Arrendataria (sic), se encontrara obligada a presentar al Arrendador (sic) las facturas demostrativas de la realización del mantenimiento de las unidades de aire acondicionado. Adicionalmente, las partes determinaron la sanción que tal incumplimiento podría generar. En torno a ello, la sanción que convencionalmente se estableció, era que correría por cuenta de la Arrendataria, el pago total de las reparaciones cuando la causa del daño generado se deba a la falta de mantenimiento o culpa de la misma. De esta forma se entiende, que la omisión o violación de la Arrendataria (sic) a esta particular obligación, no constituye un incumplimiento que sea capaz para producir la Resolución del Contrato, pues para ello se debió contemplarlo expresamente en el contrato.

Por último es importante destacar en este mismo sentido, que la Cláusula Décima Novena del contrato, si bien dispone para la Resolución del mismo, cualquier incumplimiento a las obligaciones asumidas, se destaca sobre este asunto, que la sanción relativa a la no presentación en juicio de las facturas como prueba de la realización del mantenimiento a las unidades de aire acondicionado, en el tiempo convenido (cada 4 meses), no puede representar una causal resolutoria, por no estar ello contemplado convencionalmente. Sobre este particular se aprecia, que las partes expresamente convinieron en la Cláusula Quinta del contrato, la sanción aplicable en caso de incumplimiento en la realización del servicio técnico a las unidades y la debida presentación al arrendador de las facturas como prueba del cumplimiento.

Del contenido de las mencionadas Cláusulas se infiere, que la voluntad de las partes estuvo dirigida a fijar de antemano la sanción aplicable a la Arrendataria en caso de que no prestara el servicio mencionado, ni presentara las facturas como prueba del cumplimiento de su obligación. En tal sentido se estipuló para dicho supuesto, que la Arrendataria asumiría el pago total del costo de las reparaciones, si el daño se originara por falta de mantenimiento o culpa de la Arrendataria, lo que permite inferir que la intención de las partes fue la de fijar una sanción expresa para tal supuesto, pero nunca tal omisión justificaría la Resolución del Contrato. En este sentido debemos recordar, que las sanciones deben interpretarse y aplicarse restrictivamente, más no extensivamente, es decir, que tal circunstancia va a depender, de si las partes han contemplado que un determinado incumplimiento sea suficiente para producir la resolución.

En consecuencia, los señalamientos de la parte actora para solicitar la Resolución del Contrato por la causal bajo análisis, se desestima (sic) (…).

Adicionalmente manifiesta la parte actora en su demanda, que la arrendataria incumplió la Cláusula Décima Segunda del contrato, relativa al pago de los gastos por concepto de servicios públicos, ya que se encuentra insolvente en el servicio telefónico correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo, sin señalar el año al que se refieren tales periodos. Así mismo se observa del escrito de promoción de pruebas, que al solicitar información a la empresa CANTV a través de la prueba de Informe, requiere aporte la información de pago correspondiente a las líneas telefónicas, identificadas con los seriales 0261-7431107 y 0261-7434617, desde el mes de julio hasta la última factura emitida por dicha empresa, con el objeto de acreditar en juicio la persistencia de la Arrendataria en el atraso de pago de las mismas. Hay constancia en actas del resultado de la prueba de Informe (sic) rendida por la empresa CANTV, mediante sendas comunicaciones del 4 de junio de 2010, en la cual deja constancia de las facturas disponibles en sus archivos, correspondiente a los meses de julio de 2009, hasta mayo de 2010 y agrega en la segunda de las comunicaciones, que las líneas telefónicas en referencia presentan la condición de “Activas” para la fecha que aporta la información.

Partiendo de las circunstancias procesales anteriormente expuestas, encuentra el Juzgador como hechos relevantes para determinar el estado de insolvencia atribuido a la Arrendataria, en cuanto al pago del servicio telefónico, las siguientes imperfecciones:

-En primer lugar se observa, que la parte actora en su Libelo (sic) de demanda no realiza un correcto señalamiento en cuanto a los hechos que delimitan los periodos que en teoría fueron impagados por la Arrendataria. Así se observa del Libelo (sic), que alude a la insolvencia de los meses de marzo, abril y mayo, sin aportar el año correspondiente, a objeto de delimitar en un espacio temporal el supuesto incumplimiento (…).

-Aunado a lo anterior, se observa del escrito de promoción de pruebas una nueva imperfección procesal (…) por cuanto al solicitar su prueba de Informe (sic) inquiere información sobre los meses de julio en adelante, sin aportar el año al cual corresponden. De esta forma se observa, que la actividad probatoria estuvo dirigida a probar periodos no señalados en el Libelo (sic) de demanda (…).

Este modo de actuar junto con el resultado de la prueba, llevan al Juez a la necesidad de desechar el medio en un segmento determinado, por cuanto no puede probar la parte actora hechos no alegados en la demanda (…)

Por otro lado, la prueba en referencia sólo permite arribar a la conclusión, de que las líneas telefónicas del inmueble no se encuentran suspendidas como se infiere del medio. En consecuencia se desestima la prueba de informe en cuanto a la insolvencia que del medio se pretende extraer, por no existir coincidencia entre el hecho alegado y la prueba en atención al elemento temporal. ASÍ SE DECIDE.

En relación con lo anterior, la parte actora acompaña con su demanda copia certificada de los recibos correspondientes al Nº telefónico 0261-7434617, contentivos de los siguientes periodos: fecha de emisión 22 de mayo de 2009 y fecha de vencimiento 8 de junio del mismo año; fecha de emisión 22 de abril de 2009 y fecha de vencimiento 8 de mayo del mismo año; fecha de emisión 22 de marzo de 2009 y fecha de vencimiento 8 de abril de 2009. A su vez acompaña recibos correspondiente a la línea Nº 0261-7431107, de los siguientes periodos: fecha de emisión 22 de mayo de 2009 y fecha de vencimiento 8 de junio del mismo año; fecha de emisión 22 de abril de 2009 y fecha de vencimiento 8 de mayo de 2009; fecha de emisión 22 de marzo de 2009 y vencimiento el 8 de abril de 2009.

La prueba en referencia se inscribe dentro de la categoría de pruebas libres, por tratarse de avisos de cobro impresos, elaborados a través de maquinas que permiten relacionar consumos por servicios telefónicos, tendientes aportar explicaciones sobre dichos consumos (…). El efecto o simbología del medio genera una presunción iuris tantum, en cuanto a su contenido. En tal sentido se constata de actas, que la parte accionada en su contestación se limitó a negar el estado de insolvencia que se le atribuye, en cuanto al pago del servicio telefónico y agrega que las líneas telefónicas se encuentran activas.

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Así las cosas, tanto de la prueba de Informe (sic) como de las facturas del servicio telefónico ofrecidas con la demanda, llevan al Juez a la convicción de que el hecho alegado en cuanto a la perdida o retiro de las líneas telefónicas, no quedó acreditado dentro del debate procesal, por el contrario quedó desvirtuado, tomando en cuenta que en los recibos en referencia se observa la nota correspondiente en cuanto a la reconexión del servicio y su permanencia durante la vigencia del contrato, como lo corrobora la prueba de Informe en cuanto al estado de actividad de las mismas.

Partiendo de los anteriores antecedentes se resalta, que en efecto existió un específico atraso en el pago de los meses de marzo, abril y mayo de 2009, pero que fueron cancelados con posterioridad al punto de estar activas las líneas telefónicas en la actualidad. Este hecho individual no representa un incumplimiento definitivo, sino por el contrario se presentó en forma ocasional o eventual, careciendo por tanto de la intensidad suficiente como para calificarlo de una situación antijurídica, capaz de representar una causal de resolución (…). (…) nos encontramos en presencia de una obligación solventada por la Arrendataria durante la vigencia del contrato, lo cual no es suficiente para declarar la resolución a solicitud del Arrendador. ASÍ SE DECIDE.

(…) debemos ahora entrar a dilucidar los eventuales daños causados al inmueble arrendado, como lo infiere la parte actora en su demanda. En este sentido se debe destacar, que (…) el actor incurre en contradicción al afirmar que existen daños en el inmueble, cuando ha expresado que le ha sido posible ingresar al mismo (…). En consecuencia no resulta procedente declarar la extinción del contrato y la entrega del inmueble por esta vía, tomando en cuenta que no quedó estructurada una pretensión de daños y por tanto, resultaba imposible acreditarlos en actas. ASI SE DECIDE.

Por último (…) se constata, que el accionante plantea como causal para solicitar la Resolución del Contrato arrendaticio (…) el hecho de que durante la vigencia de la relación contractual se le ha hecho imposible comunicarse a través de diferentes vías con la Arrendataria (sic), situación está que ha imposibilitado el ejercicio de su derecho de inspección dispuesto en la Cláusula Décima Tercera del contrato, ya que no le ha sido posible inspeccionar personalmente, ni a través de los Órganos de Administración de Justicia, el inmueble objeto de arrendamiento y en consecuencia se le conculcó su derecho.

(…) el contrato de arrendamiento dispone en su Cláusula Décima Tercera, el derecho del Arrendador (sic) de inspeccionar el inmueble, por sí o por medio de otras personas y por su parte la Arrendataria (sic) asumió la obligación de facilitar la entrada al inmueble y sus dependencias previo acuerdo sobre la fecha y hora de visita. También se contempló en la Cláusula Novena de dicho contrato, que el incumplimiento a cualquiera de las obligaciones estipuladas en la convención por causas imputables a la Arrendataria, daría derecho al Arrendador a exigir la desocupación inmediata del inmueble y solicitar la Resolución del Contrato.

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De actas se observa Inspección (sic) Judicial (sic) Extra (sic) Litem (sic) solicitada por el actor al Juzgado Séptimo de los Municipios, destacando que el accionante no logró por esa vía acceder al inmueble para realizar la inspección, por el contrario se aprecia de la conducta asumida por el Apoderado Judicial de la parte demandada, una postura de resistencia absoluta para que se inspeccionara el inmueble dado en arrendamiento. Esta resistencia la certifica el propio Juez del referido Órgano Jurisdiccional, quien dejó constancia mediante Resolución expresa de fecha 16 de abril de 2009 (…) de la actitud asumida por el apoderado de la accionada A.S. (…). Con el medio en referencia se prueba de manera incuestionable la afirmación libelada de no poder acceder al inmueble producto de la actitud asumida por la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial, siendo individualmente una prueba idónea que el Juez debe valorar por haber sido promovida validamente a pesar de que no fue posible su evacuación por las razones expuestas.

Se constata a su vez, que cursa en actas Inspección (sic) Judicial (sic) Extra (sic)-Litem (sic) solicitada por el apoderado de la parte demandada A.S.D., y practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, sobre el inmueble litigioso en fecha 18 de diciembre de 2009, para dejar constancia del estado interno de las paredes del inmueble en la primera y segunda planta, así como para certificar el funcionamiento de las unidades de aire acondicionado.

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Los hechos verificados demuestran, que la Inspección (sic) no examinó todas las instalaciones que integran el inmueble, sino que por el contrario quedó focalizada en aspectos particulares y no en dejar constancia del estado del inmueble en su totalidad, de lo cual se infiere que la demandada tuvo a bien limitar el alcance de la prueba, para sólo dejar constancia de ciertos hechos que resultaban de su interés (…). En conclusión con el medio ofrecido por la parte accionada en su contestación, no se logra enervar el alegato del actor, relativo a su imposibilidad de acceder al inmueble para ejercer su derecho de inspección, en los términos convenidos, ya que por un lado no prueba que el inmueble se encuentre en perfecto estado de conservación por su limitado alcance, ni menos aún que la accionada haya permitido el acceso del actor al mismo, para ejercitar su derecho. ASI SE DECIDE.

Adicionalmente se observa, que durante el proceso la parte actora promovió Inspección (sic) Judicial (sic) a los fines de dejar constancia de todas y cada una de las instalaciones y áreas del inmueble (…) dicho acto fue cumplido en el segundo día de despacho a partir del cual el Juez encargado de su practica reanudo la causa, esto es, el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia (…).

Al folio ciento sesenta (160) y ciento sesenta y uno (161) de la Pieza Principal Nº 2, corre el acta levantada por el Tribunal en la cual deja constancia, que el notificado del acto en su carácter de vigilante del Conjunto Residencial, donde se encuentra el inmueble objeto de inspección, manifestó que: “…por instrucción del Señor A.S. no da acceso al tribunal al inmueble objeto de la presente inspección. Por lo que siendo una villa cerrada no tuvo acceso a dicha villa…”.

(…Omissis…)

Del resultado de las Inspecciones (sic) promovidas por la parte actora, tanto en sede extra judicial como dentro del desarrollo del presente proceso, se constata que el actor no pudo ejercer su derecho de inspeccionar el inmueble en los términos convenidos, lo cual hace necesario precisar en este Fallo, si se trata de un incumplimiento leve de escasa importancia o por el contrario grave, de cuya magnitud dependa la Resolución del Contrato de arrendamiento.

Durante el debate la parte actora promovió la prueba testifical en lo concerniente a la Acción Principal y a la Acción Reconvencional, de las ciudadanas M.G.R. y A.A.M.P. (…) quedando desierto el acto fijado para la evacuación de la primera de las testifícales (…). Sólo comparece a rendir testimonio la segunda de ellas (…). Este medio de prueba evacuado de forma individual no puede atribuírsele efectos probatorios, por cuanto los hechos a los que se refirió la testigo, no pudieron ser contrastados con la declaración de la ciudadana M.G. (…) en consecuencia se desecha el medio. ASÍ SE DECIDE.

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(…) si bien las pruebas testifícales desechadas tenían como propósito probar en el juicio que se habían emprendido diligencias para solicitar la inspección del inmueble, tal propósito quedó evidenciado de las diversas vías utilizadas por el actor para tratar de acceder al mismo. También se observa de las Notificaciones (sic) Judiciales (sic) cumplidas por los Juzgados Sexto y Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, de fechas 20 de agosto de 2008 y 22 se septiembre de ese mismo año, que no fue posible cumplir con el objeto de dar desahucio de manera directa a la Arrendataria. Estos eventos evidencian en criterio del Juez, que la accionante desplegó múltiples esfuerzos para inspeccionar el inmueble y dar el desahucio de ley, los cuales nunca pudieron ser ejecutados con la anuencia de la parte demandada, lo que prueba en juicio las afirmaciones rendidas en la demanda, en cuanto a ejercer sus derechos conforme a las estipulaciones del contrato.

En este orden de ideas, tomando en cuenta que las partes integrantes de esta relación procesal, reglaron en el contrato de arrendamiento existe entre ellas, dentro de las variadas obligaciones el derecho del Arrendador de inspeccionar el inmueble de su propiedad, objeto del contrato arrendaticio, ello durante la vigencia de la relación no fue ni ha sido posible, tomando en cuenta que antes de iniciar el proceso y durante su desarrollo el apoderado de la accionada adoptó una postura de absoluto rechazo para conculcar el derecho que le asiste al accionante de inspeccionar el inmueble arrendado. Esta actitud negativa fue constatada como ya quedó referido por dos (2) Tribunales de la República, como lo prueba las Inspecciones (sic) Judiciales (sic) que han quedado reseñadas y descritas en cuanto a su contenido (…).

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Vistos los racionamientos que antecede se arriba a la conclusión, de que la accionada ha mantenido durante la relación que le une con la parte actora, una posición de resistencia en lo que respecta al ejercicio del derecho de inspección que le otorga la Cláusula Décimo Tercera del contrato al Arrendador (sic), situación esta que en criterio del Juzgador representa un incumplimiento cuya magnitud es suficiente para perturbar el correcto desenvolvimiento del contrato, y tomando especialmente en consideración el contenido y alcance de la Cláusula Décima Novena, la cual permisa la Resolución de la convención si media el incumplimiento de una de las obligaciones contractuales, se concluye que el presente alegato es procedente en derecho, por lo cual se acuerda la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado el 23 de octubre de 2003, con la consecuente entrega del inmueble al Arrendador. ASÍ SE DECIDE.

(…) los actos cumplidos por los Juzgados Sexto y Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en fechas 20 de agosto de 2008 y 22 se septiembre de ese mismo año, para notificar a la Arrendataria (sic) sobre la voluntad del accionante de no renovar el contrato de arrendamiento, no lograron perfeccionar el desahucio (…).

Adicionalmente se precisa en este sentido, que la Cláusula Décima del contrato no dispone la posibilidad de que el desahucio se practique con la fijación de un cartel de notificación en el inmueble, sino que por el contrario, requiere la notificación personal de la arrendataria con treinta (30) días de anticipación a la finalización del contrato. En consecuencia (…) al no haberse cumplido con al formalidad dispuesta para el desahucio no se dio origen a la prorroga legal (…) de lo que se infiere que por las prorrogas sucesivas que han operado durante la vigencia del contrato, el vinculo se califica como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado (…).

(…) resulta improcedente la solicitud subsidiaria de pago de pensiones de arrendamiento en los términos señalados, por lo tanto se declara SIN LUGAR dicho pedimento. ASI SE DECIDE.

Dentro de la actividad probatoria del accionante, solicitó prueba de Informe a la firma CORPOELEC (…). A esta prueba se le niega todo valor probatorio (…).

DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN

Plantea la parte demandada reconvención en contra del actor, a fin de que convenga en el “INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, celebrado el día 23 de octubre de 2003 (…). Sustenta su Reconvención en el hecho de que el Arrendador procedió a cerrar sin causa justificada la cuenta donde su mandante acreditaba el pago mensual de los canones de arrendamiento, sin indicarle hasta la fecha cuenta o institución bancaria a la que debía acudir para satisfacer el pago arrendaticio. Aunado a lo anterior solicita el pago de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 130.000,oo), por concepto de daños y perjuicios causados en su criterio por la violación del derecho que le asiste a su representada.

(…Omissis…)

(…) Para probar el hecho trae al proceso en copia certificada Inspección (sic) Judicial (sic) practicada en fecha 22 de noviembre de 2007, por el Juzgado Noveno de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, quien certificó que la Cuenta (sic) Corriente (sic) aperturada (sic) por el actor fue cerrada en fecha 22 de Octubre de ese mismo año. En este mismo sentido agrega, que se vió (sic) en la necesidad de realizar las consignaciones de los canones arrendaticios, por ante el Juzgado Primero de los Municipios, causa Nº 19. De las afirmaciones que anteceden se constata, que la demandada reconviniente no aporta la narración fáctica de los hechos que integran su pretensión de daños, sólo se limita afirmar que la causa de ellos obedece a la violación de las estipulaciones contractuales.

Por otro lado surge un aspecto a considerar, relativo a la Cláusula Tercera del contrato, cuyo incumplimiento plantea la parte demandada reconviniente para solicitar el pago de daños, en el sentido de que una vez cerrada la cuenta, el Arrendador no indicó otra vía para que la Arrendataria acreditara el pago de los canones. De la lectura de la Cláusula en referencia se constata, que la voluntad de los contratantes estuvo dirigida a disponer que “En caso de cancelación o cierre de dicha cuenta, EL ARRENDADOR no podrá reclamar algún tipo de atraso de los pagos mencionados en la presente Cláusula hasta que señale alguna otra cuenta o institución bancaria a satisfacción de EL ARRENDATARIO”. Es decir, la sanción dispuesta por las partes en caso de cierre de la cuenta, seria la de que el Arrendador (sic) propietario del inmueble no podría calificar en estado de mora a la Arrendataria.

En adición a lo anterior la Arrendataria procedió motus propio a efectuar las Consignaciones (sic) Arrendaticias (sic) ante este mismo Tribunal (…).

En orden a lo anterior, el cierre de la cuenta en referencia no constituye un hecho ilícito capaz de producir el pago de daños y perjuicios, pues como ha sido referido la conducta del Arrendador (sic) sólo produce como consecuencia, que no pueda calificarse en estado de mora a la Arrendataria (sic) (…).

Como consecuencia de los razonamientos plasmados anteriormente, se hace forzoso desestimar la pretensión reconvencional (…) declarándose SIN LUGAR la Reconvención (…).

Por ultimo el demandado incorpora al proceso copia certificada de la Sentencia definitivamente firme proferida por el Juzgado Undécimo de los Municipios y ratificada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial (…). Este Fallo no guarda relación con la presente causa (…).

DECISIÓN

Por los argumentos antes expuestos, este JUZGADO (…) declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa hecha valer por la parte demandada reconviniente, establecida en el articulo 346 Ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil (…).

SEGUNDO: PARCIAMENTE CON LUGAR la demanda (…) en consecuencia se acuerda la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito por la partes. Se acuerda la entrega del inmueble a favor de la parte actora por parte de la demandada. Y se niega la pretensión subsidiaria de Cobro de Bolívares por concepto de Cánones (sic) de Arrendamiento (sic), propuesta por la parte accionante.

TERCERO: SIN LUGAR la pretensión Reconvencional (sic) (…).

CUARTO: No hay condenatoria en costas en la acción principal de Resolución de Contrato, por no haber vencimiento total. Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente, por haber resultado totalmente vencida en la Reconvención (…).

(…Omissis…)

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que, en fecha 22 de junio de 2009, el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano M.Á.R.R., contra la ciudadana M.I.D.V.D.A..

Así, el actor alega que suscribió con la antedicha ciudadana un contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 23 de octubre de 2003, bajo el Nº 94, tomo 83, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa quinta y el terreno situado en la margen este de la avenida 12 de la urbanización El Rosal, conjunto residencial Villa Esperanza, casa quinta Nº 2, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa de la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.

Continúa narrando que está en conocimiento de que el inmueble arrendado presenta deterioros, ocasionados por el mal uso, y que con el transcurso del tiempo pueden ser mayores; por tal, solicita la resolución del contrato de arrendamiento, para lo cual requiere al Tribunal que se traslade al mencionado inmueble a fin de realizar una inspección judicial y dejar constancia del deterioro del mismo. Igualmente, peticiona que se solicite la presentación de las facturas de mantenimiento de las unidades de aire acondicionado, lo cual debería realizarse cada cuatro (4) meses según lo establecido en el contrato, por cuanto las mismas nunca han sido presentadas, incumpliendo de esta manera lo pactado en el contrato (cláusula quinta); por ende, y en virtud del incumplimiento de la citada cláusula quinta, solicita la resolución del contrato de arrendamiento.

Además, refiere que consigna facturas emitidas por la CANTV, correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de las líneas telefónicas 0261 7431107 y 0261 7434617, las cuales fueron recibidas, por la arrendataria, solventes, tal y como consta de la cláusula décima segunda del contrato. Agrega, que en las mismas se puede observar que el servicio en cuestión no esta solvente, en ninguna de las dos (2) líneas telefónica, por cuanto de las facturas se puede constatar que el monto total base imponible (total a cancelar) es superior al total cargos créditos del mes, como también se constata la suspensión de este servicio por falta de pago, en razón de que se refleja en dichas facturas, lo cual trae como consecuencia la pérdida de la línea, incumpliendo, de esta manera, la demandada, con una de sus obligaciones como arrendataria; razón por la cual solicita la resolución del contrato de arrendamiento.

En tal orden, y tomando base en la cláusula décima tercera del contrato, la cual establece el derecho del arrendador de inspeccionar el inmueble, asevera que, a pesar de las múltiples gestiones realizadas por él, no tiene acceso al inmueble de su propiedad, ya que la arrendataria evade el cumplimiento de esta obligación, puesto que no atiende llamadas telefónicas a fin de concertar una visita; así como también, que recurrió a la jurisdicción voluntaria para solicitar la práctica de una inspección ocular, en el inmueble arrendado, la cual resultó infructuosa, por cuanto atendieron unos menores de edad, alegando que se encontraban solos en el inmueble; y que dicha solicitud de inspección molestó a la demandada, ya que su yerno, ciudadano A.S., quien la representa legalmente y también habita en el inmueble arrendado por ser cónyuge de la hija de la accionada, se dirigió, al Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, de una manera irrespetuosa, y amenazó al Juez.

A este tenor, señaliza que su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia la comunicó a través de carteles, por cuanto la demandada nunca responde sus llamados; así, adiciona que consigna expedientes contentivos de diferentes actuaciones, de donde se evidencia que ni por vía de Tribunales ha podido inspeccionar su inmueble, incurriendo la accionada en el incumplimiento de la cláusula décima tercera. Como corolario, solicita la resolución del contrato de arrendamiento.

Dentro de tal contexto, aduce que, amparado en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento; y en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda, a la ciudadana M.I.D.D.A., en su condición de arrendataria, por resolución de contrato, por haber incumplido tanto con sus obligaciones legales como contractuales, como son el deterioro del inmueble o de cualquiera de sus instalaciones y la negativa a permitir la inspección por parte de él. Por tanto, requiere la resolución del contrato de arrendamiento y en consecuencia de su prórroga; la entrega material del inmueble sin plazo alguno totalmente desocupado de personas y bienes; y, por vía subsidiaria, el pago de la cantidad correspondientes a los meses que falten hasta la terminación de la prórroga legal, es decir, la cantidad de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 25.200,oo).

Fundamenta la demanda sub iudice en los artículos 1.592, 1.593, 1.159, 1.160 del Código Civil; y 41 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pide que la demanda sea declarada con lugar y que la parte demandada sea condenada en costos y costas.

Posteriormente, en fecha 7 de enero de 2010, luego de la realización de una amplia serie de actuaciones judiciales, la accionada, ciudadana M.I.D.D.A., por intermedio de su apoderado judicial, abogado A.S.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.326, presenta una diligencia mediante la cual se da por citada y emplazada.

En fecha 11 de enero 2010, la demandada, por intermedio de su representación judicial, presenta escrito de contestación a la demanda, en el cual interpone la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa la existencia de una condición a plazo pendiente.

En efecto, argumenta que, con la interposición de la mencionada cuestión previa, pretende cuestionar la falta de interés procesal a la que hace referencia el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil; que cuando el actor solicita, de manera anticipada, que presente las facturas del mantenimiento de las unidades de aires acondicionados, alegando además la falta de solvencia de los servicios públicos de CANTV de las líneas telefónicas 0261 7431107 y 0261 7434617, viola su derecho a la ejecución en el momento que contractualmente se ha establecido, lo que implica que ese requerimiento, que hace el accionante, esta condicionado al cumplimiento de un plazo que esta pendiente, del cual depende el cumplimiento de esa obligación; que queda comprendido, en la cláusula décima segunda del contrato, por tratarse de un servicio privado, el mantenimiento de las unidades de los aires acondicionados, así como también, la solvencia de las líneas telefónicas 7431107 y 7434617; y que no es menos cierto que tales recibos deberán ser consignados al finalizar el periodo contractual, es decir, que esa obligación esta condicionada al momento de la finalización del contrato celebrado, y ese término de finalización supuestamente era el día 23 de octubre de 2009, lo que implicaría una renovación automática del plazo, ya que ella no ha sido debidamente notificada de la voluntad del arrendador de no prorrogar el período contractual, por lo que existe un plazo contractual aún no cumplido para que el asunto sub examine sea dilucidado.

Por otra parte, puntualiza que el arrendador no ha ejercido su derecho a inspeccionar el inmueble; y que durante la pendencia de la relación arrendaticia la ha amenazado, con sacarla por la fuerza, por intermedio de unos abogados, quienes la demandaron, alegando un supuesto incumplimiento de contrato, por lo cual intentaron una demanda, cuya fundamentación estribó en una notificación que resultó ser extemporánea y amañada, siendo declarada sin lugar dicha acción por el Juzgado Undecimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial y luego confirmada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

De este modo, precisa que no esta haciendo uso de la prórroga legal; que quedó expresamente convenido por las partes, en el contrato, que el aviso, en caso de no prórroga del periodo contractual, es por escrito, con treinta (30) días de anticipación al término del mismo, y no como supuestamente lo realizó el arrendador. Así, manifiesta que no vio publicado cartel alguno en las puertas de la vivienda; que esa modalidad no fue prevista por las partes; y que si esa notificación se llevó a cabo, es ilegal e ilegítima. En derivación, impugnó las supuestas actuaciones que contienen la notificación.

En la misma línea argumentativa, y en lo que respecta al fondo, niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los términos que constituyen la demanda instaurada por no ser ciertos los hechos narrados ni procedente el derecho invocado. Asimismo, alega que es cierto que suscribió en fecha 23 de octubre de 2003 el contrato de arrendamiento sub litis sobre un inmueble constituido por una casa quinta y el terreno situado en la margen este de la avenida 12 de la urbanización El Rosal, conjunto residencial Villa Esperanza, casa quinta Nº 2, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa de la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia. Además, niega, rechaza y contradice que el inmueble arrendado presente deterioros que pudieran haberse producidos u ocasionados por el mal uso de este, amen de que el actor no especificó los deterioros alegados. Consecuencialmente, se opuso a la evacuación anticipada de la inspección judicial que pretende el demandante se le evacue.

Continúa narrando, que ha cuidado el inmueble arrendado como un buen padre de familia, lo cual se acredita en la inspección judicial, de fecha 18 de diciembre de 2009, realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia (expediente Nº 0757).

Al mismo tiempo, niega, rechaza y contradice que no ha dado mantenimiento adecuado a las unidades de aire acondicionado que se encuentran en dicho inmueble; que presente, para la fecha, retraso en el pago de los servicios públicos y privados (luz, agua, gas, aseo, CANTV, mantenimientos de aires acondicionados); que las líneas telefónicas 7431107 y 7434617 se encuentran en estado de insolvencia y que las mismas se hayan perdido por falta de pago; y que haya sido legalmente notificada de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento, por medio del Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial o de otro funcionario judicial.

Igualmente, niega, rechaza y contradice que haya hecho uso de la prórroga legal. Por el contrario, asevera que ha actuado como un buen padre de familia, en consecuencia, niega que el arrendador tenga derecho a exigirle la desocupación inmediata del inmueble arrendado. En este orden, niega, rechaza y contradice que haya incumplido con sus obligaciones contractuales; que el actor haya realizado múltiples gestiones a fin de tener acceso al inmueble arrendado; que haya evadido el cumplimiento de su obligación de permitir la realización de inspecciones por parte del arrendador; y que no le atienda llamadas telefónicas.

Asimismo, afirma que es cierto que el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, pretendió realizar una inspección judicial, pero, al momento del traslado, en el interior del inmueble, se encontraban dos (2) menores y un servicio domestico, quienes tenían la orden de no abrir la puerta a personas extrañas, dada la serie de delitos que se comenten en la ciudad; y que la autoridad judicial amedrentó a los menores constriñéndolos a abrirle la puerta con la amenaza de llevárselos presos. Razón por la cual, al día siguiente, su apoderado judicial se trasladó al Tribunal y el Juez le confirmó su presencia en el inmueble. De allí que le manifestara que su proceder no era cónsono con el asunto de que se trataba y que había violado los derechos establecidos en la Ley Orgánica para la Protección del Niño, Niña y del Adolescente (LOPNNA) por lo que iba a elevar su denuncia a la Dirección Ejecutiva de la Magistratura (DEM). Por ende, impugnó las supuestas actuaciones llevadas a cabo por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Además, niega, rechaza y contradice que el Tribunal resuelva el contrato de arrendamiento; que deba hacer la entrega del inmueble arrendado sin plazo alguno totalmente desocupado de personas y bienes; y que deba pagarle al demandante la cantidad de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 25.200,oo).

Por otra parte, reconviene al actor para que convenga en el “incumplimiento” del contrato de arrendamiento celebrado. Así, afirma que la acción reconvencional sub iudice es procedente puesto que el accionante procedió sin mediar causa justificada a cerrar la cuenta donde ella le acreditaba el pago de los cánones de arrendamiento, tal y como lo establece la cláusula tercera del contrato; que esa actuación quedó asentada en la inspección judicial, de fecha 22 de noviembre 2007, por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la sede del Banco Provincial; y que tal cancelación la realizó el actor, por su propia voluntad, violando la cláusula tercera del contrato, lo que la llevó a realizar los depósitos de los canones de arrendamiento por ante el Juzgado a-quo (causa Nº 19).

En conclusión, solicitó que se declare el “incumplimiento” del contrato in comento; y que el actor le cancele la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo) por concepto de daños y perjuicios causados por la violación del derecho que le asiste. Fundamentó su acción reconvencional en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.579 del Código Civil; y en el contrato de arrendamiento celebrado, específicamente en la cláusula tercera del mismo. Estimó la reconvención en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo) y demandó los costos y costas procesales que se generen.

Ulteriormente, en fecha 13 de enero de 2010, el Juzgado de la causa admitió la reconvención propuesta por la demandada.

Subsiguientemente, el demandante, por intermedio de su apoderada judicial, presentó escrito de contestación a la reconvención. En efecto, negó, rechazó y contradijo los hechos narrados en la reconvención, así como también, los pedimentos vertidos en la misma por no ser ciertos.

Argumenta que el fundamento que le da sustento a la reconvención propuesta es improcedente ya que la demandada reconviniente puede obtener la satisfacción completa de sus intereses, como es el de pagar los cánones de arrendamiento, a través de una acción diferente, como es la consignación arrendaticia conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que el desconocimiento del cierre de la cuenta es debido a causas imputables a la accionada por cuanto ella no acepta correspondencia alguna, ni llamado, ni notificación proveniente de él.

Agrega que le ha sido imposible aumentar el canon de arrendamiento, el cual se mantiene en la misma cantidad desde que comenzó la relación inquilinaria hasta la fecha, así como también, que le ha sido imposible realizar inspecciones al inmueble. Adiciona, que solicitó la práctica de una inspección ocular en el inmueble, resultando infructuosa. Al mismo tempo, señala que él en ningún momento ha actuado con temeridad ni mala fe; y que en ningún momento ha ejercido ninguna acción por incumplimiento de pago de canon de arrendamiento. Por tal, niega, rechaza y contradice el pedimento vertido en la reconvención, relacionado con la cancelación de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo), por cuanto no ha ocasionado daño ni perjuicio alguno. En consecuencia, solicita que se declare sin lugar la reconveción.

Igualmente, contradijo, en todos y cada uno de los términos de su exposición, la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. De este modo, adujo que el único medio para obtener el reconocimiento del derecho que le asiste, en su carácter de propietario, es a través del proceso. Además, arguye que no existe ninguna ilegalidad ni anticipación al hacer valer su derecho, como propietario, a fin de que sea cumplido lo establecido en el contrato de arrendamiento celebrado.

En tal orden, expresa que no se puede hablar de la existencia de una condición o plazo pendiente cuando el contrato de arrendamiento establece, en su cláusula quinta, que “queda entendido que EL ARRENDATARIO se encargará de hacer el mantenimiento cada cuatro (04) meses a las unidades de aire acondicionado, mediante la contratación de una compañía especializada, y deberá presentar facturas canceladas como prueba del cumplimiento. En caso de reparación o sustitución del compresor del aire acondicionado, este será cubierto por EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO, cancelando cada uno el equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la suma respectiva, salvo que a criterio de técnicos especializados, el daño se deba a falta de mantenimiento o culpa de EL ARRENDATARIO, en cuyo caso, este cubrirá totalmente el monto de las reparaciones”. De allí que señalice que dicha cláusula no establece que las referidas facturas serán presentadas a la finalización del contrato; y que la demandada debió, durante toda la relación inquilinaria, presentarle las facturas por este concepto, en señal de cumplimiento de la citada cláusula, no habiendo, en este periodo de tiempo, presentado ni una factura, incumpliendo lo establecido contractualmente.

Continúa narrando que no hay la existencia de una condición o plazo pendiente cuando la demandada incumple la cláusula décimo tercera del contrato de arrendamiento, no permitiéndole hacer uso de su derecho de inspeccionar el inmueble; que es incierto que la accionada no fue debidamente notificada de la voluntad de él (del arrendador) de no prorrogar el período contractual, existiendo por tal motivo una renovación automática del contrato, ello, en virtud de que consta en autos expediente que hace plena prueba del traslado practicado por Tribunal de Municipio y la fijación del respectivo cartel de notificación. Sobre este respecto hace alusión al artículo 897 del Código de Procedimiento Civil y agrega que utilizó esta vía por cuanto ha sido imposible acordar una visita, entregar una notificación, o realizar cualquier acto donde se establezca una comunicación con la demandada; que no ha existido forma alguna que sea atendido por la accionada, para hacer uso de sus derechos; que ni siquiera ha podido aumentar el canon; y que dicha accionada ha obstaculizado toda vía por la cual él ha querido hacer valer sus derechos.

Alegó, que habiendo incumplido la demandada varias cláusulas del contrato y estando en conocimiento de la insolvencia de las dos (2) líneas telefónicas para la fecha de consignación del libelo y fechas anteriores, él esta en su derecho de solicitar la resolución del contrato, por esta causa, ya que no esta solicitando unos recibos para verificar si se esta cumpliendo la obligación que tiene la demandada de cancelar los servicios públicos. Así, con conocimiento de los reiterados estados de insolvencia, esta haciendo valer sus derechos y hace ver al Tribunal otro de los incumplimientos de la accionada. En derivación, solicita que se declare sin lugar la cuestión previa opuesta.

Posteriormente, el demandante, por intermedio de su representación judicial, presentó escrito de pruebas, las cuales, en fecha 21 de enero de 2010, fueron admitidas por el Tribunal de la causa. Por su parte, la demandada, por intermedio de su representación judicial, presentó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas, en fecha 26 de enero de 2010, por el mencionado Juzgado de la causa.

Ulteriormente, y luego de una amplia serie de actuaciones judiciales, en fecha 12 de agosto de 2010, el órgano jurisdiccional a-quo profirió decisión, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; parcialmente con lugar la demanda instaurada, acordando la resolución del contrato de arrendamiento in comento, la entrega del inmueble y negando el pago de la cantidad de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 25.200,oo); sin lugar la reconvención; no condenó en costas en la acción principal; y condenó en costas a la demandada reconvincente; decisión ésta que fue apelada, en fecha 30 de septiembre de 2010, por la parte accionada, por intermedio de su apoderado judicial, ordenándose oír en ambos efectos, y, en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a éste Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Tribunal ad-quem, se desprende que el objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva, de fecha 12 de agosto de 2010, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; parcialmente con lugar la demanda instaurada, acordando la resolución del contrato de arrendamiento in comento, la entrega del inmueble y negando el pago de la cantidad de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 25.200,oo); sin lugar la reconvención; no condenó en costas en la acción principal; y condenó en costas a la demandada reconviniente.

Del mismo modo, infiere este oficio jurisdiccional que, en virtud del carácter de definitiva que ostenta la decisión recurrida, y en atención a los pronunciamientos vertidos en el fallo apelado, los cuales se señalizaron en el parágrafo anterior, la apelación interpuesta por la accionada, por intermedio de su representación judicial, sobreviene de su interés en que se efectúe una revisión, por parte de este Juzgador de Alzada, del precitado fallo.

Quedando así delimitado el thema decidendum, objeto de conocimiento por este Jurisdicente, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes:

Pruebas de la parte demandante

Acompañó junto al libelo de la demanda, las siguientes pruebas:

• Original de documento poder autenticado, en fecha 16 de marzo de 2009, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 49, tomo 26.

El aludido documento constituye original de documento privado, puesto que el mismo es de aquellos en cuya formación no interviene funcionario público alguno, y siendo que no fue tachado de falso, ni impugnado, ni desconocido, por la contraparte, de conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga todo su valor probatorio. Y así se estima.

• Copia cerificada de documento de propiedad del inmueble objeto de la litis, protocolizado, en fecha 30 de octubre de 1995, bajo el Nº 5, protocolo 1°, tomo 12.

El singularizado instrumento constituye copia certificada de documento público, emanado de un funcionario público, con las solemnidades exigidas por la Ley, el cual tiene facultad para darle fe pública; de allí que hace plena prueba, y aunado a que no fue tachado de falso, se aprecia en todo su contenido y valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se aprecia.

• Original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos M.Á.R.R. (arrendador) y M.I.D.V.D.A. (arrendataria), sobre un inmueble constituido por una casa quinta y terreno situado en la margen este de la avenida 12 de la urbanización El Rosal, conjunto residencial Villa Esperanza, casa quinta Nº 2, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa de la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia; y autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 23 de octubre de 2003, bajo el Nº 94, tomo 83.

El antedicho contrato de arrendamiento constituye original de documento privado, puesto que el mismo es de aquellos en cuya formación no interviene funcionario público alguno, y siendo que no fue tachado de falso, ni impugnado, ni desconocido, por la contraparte, de conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga todo su valor probatorio. Y así se valora.

• Documentales presuntamente emanadas de la compañía anónima nacional teléfonos de Venezuela (CANTV).

Las referidas documentales constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso, que deben ser ratificados por la prueba de informes, así, y dado que la ratificación de las mismas no consta en actas, deben,en consecuencia, desestimarse en todo su contenido y valor probatorio. Y así se declara.

• Actuaciones judiciales pertenecientes al expediente Nº S-323 de la nomenclatura interna del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relacionadas con la inspección judicial extra litem solicitada por la parte demandante, a efectuarse sobre el inmueble arrendado.

De las actas que conforman el expediente Nº S-323, se observa que, en fecha 16 de abril de 2009, el precitado Juzgado señalizó que:

Visto que este Tribunal en fecha 15 de abril de 2009, se trasladó y constituyó en el inmueble (…) y visto que al momento de llevar a cabo la presente Inspección (sic), el Tribunal observó que en el interior del mencionado inmueble se encontraban dos adolescentes de aproximadamente 11 y 12 años de edad, los cuales manifestaron encontrarse solos, razón por la que este órgano jurisdiccional resolvió suspender la Inspección acordada y no ingresar nunca al inmueble (…), todo en atención a la protección del interés superior de los niños y en resguardo de los derechos de éstos (…)

.

Igualmente, se evidencia que, en la misma fecha (16 de abril de 2009), el antedicho Juzgado precisó que:

Por cuanto en el día de hoy (…) se presentó en el Despacho de este Juzgado el profesional del Derecho (sic) A.S., el cual ingresó de manera intempestiva al despacho del Juez, quien se encontraba en ese momento atendiendo a los profesionales del derecho J.S. y A.V.L., indicándole el ciudadano Juez que se esperara un momento, que una vez que terminara de atender a los profesionales del derecho, lo atendería; por lo que una vez culminada la entrevista de los profesionales del derecho antes referidos, el mismo Juez acudió hasta la Sala del Tribunal y le indicó al abogado de marras que pasara hasta el despacho para atenderlo, por lo que ingresaron al despacho; el abogado ut supra identificado, manifestó en tono alto, descortés, irrespetuoso y amenazante, que se dirigiría al C.d.P. del Niño y del Adolescente del Estado Zulia a denunciar al Juez de este despacho, por maltrato a los niños, por cuanto se trataban (sic) de dos sobrinos del Diputado (sic) a la Asamblea Nacional, ciudadano C.O., y que si se le ocurría presentarse otra vez en el inmueble objeto de la inspección, iba a ver lo que le iba a pasar, por lo que el Juez lo conminó a bajar el tono de voz (…). En consecuencia, y vista la actuación del abogado A.S., este órgano jurisdiccional ordena participarle mediante oficio al Tribunal Disciplinario del Colegio de Abogados del Estado Zulia, sobre lo acontecido (…)

.

• Actuaciones judiciales pertenecientes al expediente Nº 1596 de la nomenclatura interna del Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relacionadas con la notificación judicial solicitada por la parte accionante.

De las actas contentivas del expediente Nº 1596, se constata que, en fecha 18 de septiembre de 2008, día fijado para llevarse a cabo la “notificación judicial”, el mencionado Juzgado de Municipio se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado, a los fines de notificar a la demandada de la no renovación del contrato de arrendamiento sub iudice, no obstante, del acta levantada al efecto, se observa que se hizo el llamado correspondiente, en repetidas oportunidades, a las puertas del inmueble en cuestión, no atendiendo persona alguna, razón por la cual el Tribunal se retiró a su recinto natural.

Asimismo, se constata que, en fecha 22 de septiembre de 2008, día fijado para llevarse a cabo la “notificación judicial”, el precitado Juzgado de Municipio se trasladó y constituyó, nuevamente, en el inmueble arrendado, a los fines de practicar la notificación de la demandada, no obstante, del acta levantada al efecto, se observa que se hizo el llamado correspondiente, a las puertas del inmueble, no atendiendo persona alguna, razón por la cual, y en atención al pedimento realizado por la representación judicial de la parte actora, el Tribunal fijó en la puerta principal de entrada al interior del inmueble el “cartel de notificación” en el cual se le hace saber a dicha demandada el contenido de la solicitud.

• Actuaciones judiciales pertenecientes al expediente Nº 3358 de la nomenclatura interna del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relacionadas con la notificación judicial solicitada por la parte actora.

De las actas contentivas del expediente Nº 3358, se evidencia que, en fecha 20 de agosto de 2008, día fijado para llevarse a cabo la “notificación judicial”, el referido Juzgado de Municipio se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado, a los fines de practicar la notificación de la no prórroga del contrato a la accionada, no obstante, del acta levantada al efecto, se observa que se notificó a la ciudadana M.D.J.G.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.844.007, informando ésta al Tribunal que se encontraba encarada de la parte administrativa del condominio para entregar la notificación en el transcurso del día.

Los medios probatorios antes singularizados, los cuales están conformados por las actuaciones judiciales pertenecientes a los expedientes Nos. S-323, 1596 y 3358 de la nomenclatura interna de los aludidos Juzgados de Municipio, serán objeto de valoración por parte de quien hoy decide al momento de emitir las consideraciones de fondo sobre la controversia sub facti especie, ello, en virtud de que las mismas son fundamentales en la resolución del juicio en cuestión.

En el lapso probatorio, aportó las siguientes pruebas:

• Invocó el merito favorable de las actas procesales.

La anterior promoción no es una prueba susceptible de ser promovida como tal, no obstante, este Sentenciador debe expresar que en el caso de autos se valora y aprecia toda cuanta prueba conste en actas en atención al principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

• Ratificó todas las documentales acompañadas a la demanda. Las singularizadas pruebas documentales ya fueron objeto de apreciación por parte de este Jurisdicente, en consecuencia, se reiteran las valoraciones precedentemente realizadas.

• Prueba de exhibición. Así, solicita que se requiera a la demandada la presentación de todas las facturas de compañía especializada del servicio de mantenimiento de aire acondicionado, ello, a fin de probar el incumplimiento de la accionada de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.

En lo que respecta a esta prueba, debe indicarse que de actas se evidencia que el acto previsto para llevarse a cabo dicha prueba quedó desierto; en derivación, la prueba en cuestión no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes. Y así se estima.

• Prueba de informes a ENELVEN y a la CANTV. En tal orden, peticiona que se gire oficio a ENELVEN, oficina 5 de julio, fin de que emita informe sobre el fraude realizado por la accionada a esta compañía con la regulación del medidor de energía eléctrica; asimismo, peticiona que se requiera a CANTV, oficina Sabaneta, informe detallado de facturas de las líneas 0261 7431107 y 0261 7434617 desde el mes de julio hasta la última emisión de factura a fin de probar la persistencia del continuo atraso en el pago de las mismas.

En relación a la prueba de informes a ENELVEN, este Juzgador necesariamente debe desestimar la prueba en cuestión, en virtud de que la misma se promovió para demostrar hechos que no fueron alegados en el escrito libelar. Así, y dado que la actividad probatoria de la parte demandante debe estar dirigida a demostrar los hechos afirmados en la demanda, y siendo que, en el caso en concreto, la prueba de informes a ENELVEN tiende a demostrar hechos diferentes a los libelados, se establece que la prueba in comento carece de eficacia probatoria alguna. Por otra parte, en lo atinente a la prueba de informes a la CANTV, se constata, de las resultas de la aludida prueba, la cual se remitió al Tribunal a-quo mediante comunicación de fecha 4 de junio de 2010, que la CANTV solo se limitó a señalar que anexa facturaciones disponibles en su sistema correspondiente a los números telefónicos 0261 7431107 y 0261 7434617 para los meses que trascurren desde julio del año 2009 hasta mayo de 2010; todo lo cual se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y en sintonía con la sana crítica. Y así se aprecia.

• Inspección judicial, de fecha 3 de marzo de 2010, realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

De actas se observa que el Tribunal se constituyó, en fecha 3 de marzo de 2010, en el inmueble arrendado, y procedió a notificar al ciudadano S.A.R.P., titular de la cédula de identidad Nº 9.196.498, en su carácter de vigilante, a quien se le informó sobre el motivo de la inspección. Así, del acta levantada al efecto, se evidencia que dicho ciudadano manifestó que “por instrucción el señor A.S. no da acceso al Tribunal al inmueble objeto de la presente inspección”. Igualmente, se colige, de la mencionada acta, que al tratarse de una villa cerrada el Juzgado no tuvo acceso a dicha villa, dejándose constancia, adicionalmente, de que el notificado manifestó que realizó toques en la puerta principal del inmueble a inspeccionar sin obtener respuesta alguna; y de que, durante la evacuación de la prueba, estuvo presente la abogada L.B.L., quien es la apoderada judicial de la parte demandante.

Sobre esta prueba, este órgano jurisdiccional estima pertinente señalar que la misma será objeto de valoración en la oportunidad de emitir las consideraciones de fondo de la controversia sub facti especie.

• Testimoniales de las ciudadanas M.G.R. y A.A.M.P., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.844.007 y 7.367.398, respectivamente, domiciliadas en la urbanización El Rosal, conjunto residencial Villa Esperanza, casa quinta Nº 3 y Nº 2, respectivamente, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa de la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.

En lo atinente a la prueba testimonial de la ciudadana M.G.R., se observa de actas que la misma no se presentó al acto fijado para la evacuación de su testimonial; de allí que la prueba bajo estudio no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes. Y así se valora.

Por otra parte, en cuanto a la prueba testimonial de la ciudadana A.A.M.P., debe puntualizarse que la misma, bajo la óptica de este Tribunal, es altamente insuficiente para demostrar los hechos que motivaron la promoción de la testimonial in comento, ello, en virtud de que no es posible concordar la declaración de la mencionada ciudadana con la de otro testigo, a los efectos de establecer aquellos hechos en los cuales se encuentran contestes y así extraer las concordancias necesarias para determinar la veracidad de las declaraciones; por tal, se desestima la prueba testimonial de la ciudadana A.A.M.P.. Y así se declara.

En lo que respecta a la reconvención, propuesta por la parte demandada, promovió:

• Invocó el merito favorable de las actas procesales. Se reiteran las consideraciones que fueron debidamente explanas con antelación en lo que respecta a la promoción de esta invocación.

• Actuaciones procesales contenidas en el expediente Nº 19-2007 de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativa a consignación de pagos.

Las anteriores documentales constituyen copias certificadas de documentos procesales, los cuales, por estar certificados por un órgano jurisdiccional, generan certeza, en relación a que dichas actuaciones corren insertas en el mencionado expediente Nº 19-2007, en definitiva, con la aportación de este medio de prueba, se demuestra la ciudadana M.I.D.V.D.A. instauró un procedimiento de consignación arrendaticia por ante el referido Juzgado de Municipio. Y así se considera.

• Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 23 de octubre de 2003, bajo el Nº 94, tomo 83. Esta prueba ya fue valorada y apreciada por este arbitrium iudiciis, razón por la cual se reiteran las consideraciones vertidas en líneas pretéritas.

• Testimoniales de las ciudadanas M.G.R. y A.A.M.P., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.844.007 y 7.367.398, respectivamente, domiciliadas en la urbanización El Rosal, conjunto residencial Villa Esperanza, casa quinta Nº 3 y Nº 2, respectivamente, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa de la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia. Este medio probatorio, igualmente, ya fue examinado por esta Superioridad, derivado de lo cual, se dan por reproducidas las argumentaciones esbozadas previamente por este Jurisdicente.

En lo que respecta a la cuestión previa, establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la parte demandada, promovió:

• Invocó el merito favorable de las actas procesales. Sobre esta promoción, una vez más, se da por reproducidas las consideraciones ya explanadas.

• Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 23 de octubre de 2003, bajo el Nº 94, tomo 83. Esta prueba ya fue valorada y apreciada por este arbitrium iudiciis, razón por la cual se reiteran las consideraciones vertidas en líneas pretéritas. Esta prueba, igualmente, ya fue apreciada por este arbitrium iudiciis, razón por la cual se reiteran las anteriores valoraciones.

• Ratificación de las facturas de las líneas telefónicas acompañadas a la demanda. En relación a las antedichas facturas, este Juzgador ad-quem ya efectuó el examen correspondiente, así, se dan por reproducidas las apreciaciones antes señalizadas.

• Expediente Nº S-323 de la nomenclatura interna del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; expediente Nº 1596 de la nomenclatura interna del Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; y expediente Nº 3358 de la nomenclatura interna del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En lo que respecta a dichas pruebas debe reiterarse que las mismas serán objeto de valoración por parte de quien hoy decide al momento de emitir las consideraciones de fondo sobre la controversia sub facti especie.

Pruebas de la parte demandada

Prima facie, acompañó, a la diligencia mediante la cual se da por citada, aactuaciones judiciales contenidas en el expediente Nº 19-2007 de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativa a consignación de pagos.

Las anteriores actuaciones judiciales constituyen copias certificadas de documentos procesales, los cuales, por estar certificados por un órgano jurisdiccional, generan certeza, en relación a que dichas actuaciones corren insertas en el mencionado expediente Nº 19-2007, en definitiva, con la aportación de este medio de prueba, se demuestra la ciudadana M.I.D.V.D.A. instauró un procedimiento de consignación arrendaticia por ante el referido Juzgado de Municipio. Y así se considera.

Asimismo, acompañó, al escrito de contestación, las siguientes pruebas:

• Actuaciones judiciales pertenecientes al expediente Nº 0757 de la nomenclatura interna del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relacionadas con la inspección judicial solicitada por la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial, a recaer sobre el inmueble arrendado.

De las actas se evidencia que, en fecha 18 de diciembre de 2009, el precitado Juzgado de Municipio se constituyó en el inmueble sub examine y practicó la inspección judicial. No obstante, este Tribunal debe desestimar la prueba en cuestión, en virtud de que la misma no pudo ser controlada por la contraparte, en efecto, de actas no se evidencia que la parte demandante haya tenido conocimiento de la práctica de dicha prueba, así, se observa que, al momento de la realización de la mencionada inspección, la parte actora, ni su representante judicial, estuvieron presentes. En derivación, la prueba bajo estudio carece de eficacia probatoria alguna. Y así se aprecia.

• Copias certificadas de sentencia de fecha 28 de marzo de 2008 dictada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; y copias simples de sentencia de fecha 30 de junio de 2008 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Los medios probatorios que anteceden, los cuales están constituidos por las sentencias previamente señalizadas, son impertinentes, por cuanto versan sobre otro juicio distinto al juicio sub iudice, en derivación, se desestiman por no guardar relación con los hechos específicamente controvertidos en la causa que por resolución de contrato de arrendamiento sigue el ciudadano M.Á.R.R. contra la ciudadana M.I.D.D.A..

En el lapso probatorio, aportó las siguientes pruebas:

• El mérito favorable de las actas procesales. Se dan por reproducidas las valoraciones efectuadas sobre este particular en los parágrafos precedentes.

• Ratificó las actuaciones procesales contenidas en el expediente Nº 19-2007 de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativa a consignación de pagos. Esta prueba ya fue objeto de examen por parte de quien hoy decide, por tanto, se dan por reproducidas las apreciaciones esbozadas en líneas pretéritas sobre este medio probatorio.

• Promueve y opone la inspección judicial llevada a cabo por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual consta en el expediente N° 0757 de la nomenclatura interna de dicho Juzgado. Este medio probatorio ya fue objeto de valoración por parte de este arbitrum iudiciis, en derivación, se dan por reproducidas las apreciaciones antes esbozadas en los parágrafos procedentes.

• Promueve y opone las copias certificadas de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en fecha 28 de marzo de 2008; la cual fue confirmada por la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 30 de junio de 2008. Las documentales previamente singularizadas, ya fueron declaradas impertinentes con antelación, razón por la cual se reitera que a las mismas no se les confiere eficacia probatoria alguna.

• Prueba de informes a CANTV a los fines de que ésta informe si los seriales telefónicos 0261 7431107 y 0261 7434617 se encuentran suspendidos y si las mencionadas líneas telefónicas se encuentran en estado de pérdida.

Sobre este medio de prueba, se evidencia, de las resultas de la prueba de informes bajo estudio, las cuales se remitieron al Juzgado a-quo en fecha 4 de junio de 2010, que las líneas telefónicas que se corresponden con los números 0261 7431107 y 0261 7434617 se encuentran activas; todo lo cual se valora y aprecia de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y en sintonía con la sana crítica. Y así se estima.

• Promueve y opone el recibo de pago del servicio de energía eléctrica, de fecha 25 de enero de 2010, por un monto de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 394,26); y dos (2) recibos de pago del servicio de teléfono CANTV, de fecha 25 de enero de 2010, por un monto de CUATROCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 428,73) y CIENTO CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 144,72), relativo a los seriales Nos. 7431107 y 7434617, respectivamente. acomodar

Colige esta Superioridad que las notas de consumo constituyen tarjas, en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00573, de fecha 26 de julio de 2007, expediente Nº 06-940, con ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., las cuales no deben ser ratificadas para ser promovidas en juicio, derivado de lo cual, este suscrito jurisdiccional valora las antedichas documentales, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.383 del Código Civil. Y así se aprecia.

• Confesión espontánea de la parte demandante reconvenida, en el sentido de que ésta admite como cierto el hecho de que procedió a cerrar la cuenta en la cual la demandada acreditaba los pagos de los canones de arrendamiento.

En este sentido, es importante traer a colación la sentencia Nº 249 de Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente Nº 00-293, de fecha 2 de agosto de 2001, en la cual se señalizó lo siguiente: “(…) sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuento (sic) a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial (…)”. Como corolario, este órgano jurisdiccional estima que se ha demostrado que la parte demandante cerró la cuenta en la cual la demandada efectuaba los pagos correspondientes al canon de arrendamiento. Y así se valora.

Punto previo

Tal como se evidencia de las actas procesales, la parte accionada, por intermedio de su representación judicial, interpuso la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendiente.

Con la interposición de la mencionada cuestión previa, la demandada pretende cuestionar la falta de interés procesal a la que hace referencia el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil. En este orden, dicha demandada afirma que cuando el actor solicita, de manera anticipada, que presente las facturas del mantenimiento de las unidades de aires acondicionados, alegando además la falta de solvencia de los servicios públicos de CANTV de las líneas telefónicas 0261 7431107 y 0261 7434617, viola su derecho a la ejecución en el momento que contractualmente se ha establecido, lo que implica que ese requerimiento, que hace el accionante, esta condicionado al cumplimiento de un plazo que esta pendiente, del cual depende el cumplimiento de esa obligación. Igualmente, aduce que queda comprendido, en la cláusula décima segunda del contrato, por tratarse de un servicio privado, el mantenimiento de las unidades de los aires acondicionados, así como también, la solvencia de las líneas telefónicas 7431107 y 7434617. Además, argumenta que no es menos cierto que tales recibos deberán ser consignados al finalizar el periodo contractual, es decir, que esa obligación esta condicionada al momento de la finalización del contrato celebrado, y ese término de finalización supuestamente era el día 23 de octubre de 2009, lo que implicaría una renovación automática del plazo, ya que ella no ha sido debidamente notificada de la voluntad del arrendador de no prorrogar el período contractual, por lo que existe un plazo contractual aún no cumplido para que el asunto sub litis sea dilucidado.

Por su parte, el demandante alega que el único medio para obtener el reconocimiento del derecho que le asiste, en su carácter de propietario, es a través del proceso. Además, arguye que no existe ninguna ilegalidad ni anticipación al hacer valer su derecho, como propietario, a fin de que sea cumplido lo establecido en el contrato de arrendamiento celebrado.

En tal orden, expresa que la cláusula quinta no establece que las respectivas facturas serán presentadas a la finalización del contrato; que la demandada debió, durante toda la relación inquilinaria, presentarle las facturas por este concepto, en señal de cumplimiento de la citada cláusula, no habiendo, en este periodo de tiempo, presentado ni una factura, incumpliendo lo establecido contractualmente; que no hay la existencia de una condición o plazo pendiente, cuando la demandada incumple la cláusula décimo tercera del contrato, no permitiéndole hacer uso de su derecho de inspeccionar el inmueble; que habiendo incumplido la demandada varias cláusulas del contrato y estando en conocimiento de la insolvencia de las dos (2) líneas telefónicas para la fecha de consignación del libelo y fechas anteriores, él esta en su derecho de solicitar la resolución del contrato, por esta causa; y que no esta solicitando unos recibos para verificar si se está cumpliendo la obligación que tiene la demandada de cancelar los servicios públicos, es decir, con conocimiento de los reiterados estados de insolvencia, esta haciendo valer sus derechos y haciendo ver al Tribunal otro de los incumplimientos de la accionada.

Ahora bien, se hace menester hacer referencia al contenido de las cláusulas “quinta” y “décima segunda” del contrato de arrendamiento, las cuales rezan de la siguiente manera:

Cláusula Quinta: “Queda entendido que EL ARRENDATARIO se encargará de hacer el mantenimiento cada cuatro (04) meses a las unidades de aire acondicionado, mediante la contratación de una compañía especializada, y deberá presentar facturas canceladas como prueba del cumplimiento. En caso de reparación o sustitución del compresor del aire acondicionado, este será cubierto por EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO, cancelando cada uno el equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la suma respectiva, salvo que a criterio de técnicos especializados, el daño se deba a falta de mantenimiento o culpa de EL ARRENDATARIO, en cuyo caso, este cubrirá totalmente el monto de las reparaciones”.

Cláusula Décima Segunda: “EL ARRENDATARIO, queda obligado a cancelar los gastos por concepto de Servicios (sic) Públicos (sic) de Energía (sic) Eléctrica (sic), Hidrolago, gas, aseo domiciliario, o los llamados Servicios (sic) Municipales (sic) y cualquier otro servicio público o privado que llegase a instalarse en el inmueble fuere cual fuere la causa, debiendo comprobar el pago de los servicios en cuestión mediante recibos cancelados, los cuales EL ARRENDATARIO deberá consignar a EL ARRENDADOR al momento de la entrega del inmueble arrendado. En el inmueble se encuentran dos (02) líneas telefónicas signadas con los Números (sic) 0261-7431107 y 0261-7434617, las cuales se encuentran totalmente solventes y así se compromete EL ARRENDATARIO a entregarlas al finalizar este contrato”

Una vez ello, este Tribunal debe puntualizar que la interposición, por parte de la accionada, de la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendiente, en el caso en concreto, es improcedente, ello, en virtud de que los elementos fácticos alegados por la demandada, a los fines de sustentar la aludida cuestión previa, no se corresponden con el supuesto recogido por la mencionada cuestión previa. Y así se establece.

En efecto, debe entenderse que la condición o plazo pendiente a la que hace alusión la cuestión previa 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta referida a la obligación cuyo cumplimiento pretende el demandante en el juicio de que se trate. Así, en el caso de autos, la parte actora no esta solicitando el cumplimiento de obligación alguna, no esta demandado el cumplimiento del contrato de arrendamiento in comento; por el contrario, el demandante esta solicitando, exigiendo, demandando la resolución del contrato en cuestión, razón por la cual esta alegando o invocando el incumplimiento, por parte de la arrendataria, de determinadas cláusulas del contrato, contentivas de obligaciones, ello, a los fines de obtener un pronunciamiento judicial en el que se declare la resolución del contrato demandada por él. Por ende, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Y así se considera.

Conclusiones

Realizado el correspondiente pronunciamiento con relación al punto previo antes abordado, este arbitrium iudiciis estima pertinente hacer las siguientes consideraciones:

De las actas procesales queda demostrado que, en fecha 23 de octubre de 2003, el ciudadano M.Á.R.R. (arrendador) celebró un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por una casa quinta y terreno situado en la margen este de la avenida 12 de la urbanización El Rosal, conjunto residencial Villa Esperanza, casa quinta Nº 2, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa de la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, con la ciudadana M.I.D.V.D.A. (arrendataria); lo cual se prueba con el documento contentivo del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 23 de octubre de 2003, bajo el Nº 94, tomo 83.

En el mismo orden, se constata que la causa sub facti especie versa sobre la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano M.Á.R.R., contra la ciudadana M.I.D.V.D.A., ello, en virtud -y según se desprende de las afirmaciones vertidas en el libelo de la demanda- del incumplimiento en el que presuntamente incurrió la accionada, con relación a sus obligaciones como arrendataria, las cuales se singularizarán, subsiguientemente, a los efectos de determinar la procedencia o improcedencia de la demanda instaurada en el proceso sub iudice.

Visto que la demanda interpuesta se contrae a acción de resolución de contrato, resulta impretermitible puntualizar que la doctrina ha sido amplia y conteste en determinar que la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, fundamentándola en el equilibrio patrimonial de las partes, que debe restablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tal sentido, el autor E.M.L., en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, págs. 516-518, manifiesta que la doctrina ha señalado como efectos principales de la precitada acción resolutoria, los siguientes:

(…Omissis…)

1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:

Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

Existen determinados contratos en los cuales este efecto retroactivo no puede tener lugar: ellos son los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales situaciones, el legislador regula la resolución de un modo especial, haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato por lo que respecta a las pretensiones pretéritas. Este es el sentido del artículo 1.616 del Código Civil: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”. Como puede observarse, la resolución regulada por el artículo 1.616 del Código Civil no extingue propiamente el contrato, sino lo deja subsistente, por lo menos en lo que respecta al arrendatario, durante un determinado lapso. (…Omissis…)

3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato

.

(…Omissis…)

A mayor abundamiento, es menester hacer referencia a las disposiciones normativas aplicables al presente caso. En efecto, el Código Civil establece:

Artículo 1.579:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (…)

Artículo 1.167:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

Ahora bien, el actor fundamenta la demanda de resolución sub litis en el incumplimiento, por parte de la demandada, de una serie de cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento sub iudice. Así, el incumplimiento de las cláusulas al que hace referencia el demandante esta relacionado con la falta de entrega oportuna de las facturas que acreditan la realización o ejecución del mantenimiento de las unidades de aire acondicionado instaladas en el inmueble; la falta de pago del servicio público de teléfono; la imposibilidad de ejercer su derecho de inspeccionar el inmueble de su propiedad; y los deterioros ocasionados por el mal uso del inmueble.

En este orden, y en lo que respecta al presunto incumplimiento, por parte de la demandada, de la “cláusula quinta” del contrato, la cual establece que: “Queda entendido que EL ARRENDATARIO se encargará de hacer el mantenimiento cada cuatro (04) meses a las unidades de aire acondicionado, mediante la contratación de una compañía especializada, y deberá presentar facturas canceladas como prueba del cumplimiento. En caso de reparación o sustitución del compresor del aire acondicionado, este será cubierto por EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO, cancelando cada uno el equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la suma respectiva, salvo que a criterio de técnicos especializados, el daño se deba a falta de mantenimiento o culpa de EL ARRENDATARIO, en cuyo caso, este cubrirá totalmente el monto de las reparaciones”, este Tribunal observa que, a los fines de probar este alegato, se solicitó la exhibición de las facturas contentivas de los pagos por la prestación del referido servicio. Así, de actas se constata que al acto en referencia no comparecieron las partes, por lo cual el Tribunal lo declaró desierto.

De este modo, debe puntualizarse, tal y como acertadamente lo señalizó el Tribual de la causa, que, en la cláusula quinta, las partes determinaron la sanción que tal incumplimiento podría generar. Así, dicha sanción, de acuerdo con la mencionada cláusula, consiste en que correría por cuenta de la arrendataria el pago total de las reparaciones cuando la causa del daño generado se deba a la falta de mantenimiento o culpa de la misma. Por ende, y siendo que el Juez esta en la facultad de determinar la gravedad del incumplimiento alegado a los fines de establecer si el incumplimiento invocado es suficiente para dar por resuelto el contrato, debe resaltarse que la inejecución por parte de la arrendataria a la obligación bajo estudio, no es lo suficientemente grave para producir la resolución del contrato. En derivación, son improcedentes los alegatos realizados por el demandante, para peticionar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado, con fundamento en las consideraciones antes esbozadas. Y así se declara.

Por otra parte, y en relación al presunto incumplimiento, por parte de la demandada, de la “cláusula décima segunda” del contrato, la cual establece que: “EL ARRENDATARIO, queda obligado a cancelar los gastos por concepto de Servicios (sic) Públicos (sic) de Energía (sic) Eléctrica (sic), Hidrolago, gas, aseo domiciliario, o los llamados Servicios (sic) Municipales (sic) y cualquier otro servicio público o privado que llegase a instalarse en el inmueble fuere cual fuere la causa, debiendo comprobar el pago de los servicios en cuestión mediante recibos cancelados, los cuales EL ARRENDATARIO deberá consignar a EL ARRENDADOR al momento de la entrega del inmueble arrendado. En el inmueble se encuentran dos (02) líneas telefónicas signadas con los Números (sic) 0261-7431107 y 0261-7434617, las cuales se encuentran totalmente solventes y así se compromete EL ARRENDATARIO a entregarlas al finalizar este contrato”, este arbitrium iudiciis observa lo siguiente:

Tal y como lo destaca, acertadamente, la decisión recurrida, el demandante, en su demanda, hace referencia a la insolvencia del servicio telefónico que se corresponde con las líneas 0261 7431107 y 0261 7434617, en lo que respecta a los meses de marzo, abril y mayo, sin señalar el año, lo cual es un proceder completamente inadecuado, por cuanto los supuestos fácticos son de alta relevancia a los fines de emitir el correspondiente pronunciamiento judicial sobre la controversia planteada. Además, en lo atinente a la prueba de informes promovida por la parte accionante, se colige que la información solicitada esta relacionada con los meses de julio en adelante, sin aportar una vez más el año. De allí que se evidencie que la mencionada prueba de informes se centró en meses no señalados en la demanda, lo cual es, igualmente, un proceder inadecuado, puesto que el plexo probatorio aportado a las actas debe coincidir con los elementos fácticos vertidos en el escrito libelar.

No obstante, debe reiterarse que las facturas acompañadas a la demanda fueron desestimadas por este Jurisdicente, en razón de que las mismas, de acuerdo con el criterio de este Juzgador, debieron ser ratificadas en juicio mediante la prueba de informes, lo cual le atribuiría plena certeza a la veracidad del contenido de dichas facturas, no obstante, tal ratificación no se efectuó en el caso en concreto; razón por la cual a las mismas se les restó toda su eficacia probatoria. Por el contrario, del resultado de la prueba de informes solicitado a la CANTV, se desprende que las líneas telefónicas en referencia se encuentran “activas” para la fecha en la cual se suministró la información. En derivación, no se prueban las afirmaciones efectuadas por la parte demandante con relación a este particular; siendo las mismas improcedentes para peticionar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado, con fundamento en las consideraciones antes esbozadas. Y así se estima.

En otro contexto, y en lo atinente a los presuntos deterioros en el inmueble arrendado, ocasionados por el mal uso y que con el transcurso del tiempo pueden ser mayores, ocasionando perjuicios para el accionante, este Sentenciador considera, tal y como lo estableció el Juzgado a-quo, que el demandante, por una parte, asevera que el inmueble arrendado presenta ciertos daños ocasionados por el mal uso y que con el transcurso del tiempo pueden ser mayores; y, por otra parte, aduce que le ha sido imposible acceder al inmueble por la resistencia de la arrendataria, quien se ha negado a permitir las inspecciones al mismo. Derivado de lo cual, puede constatarse una contradicción en las alegaciones del accionante, máxime, que, al hacer referencia a los presuntos deterioros, no especifica, ni singulariza, cuáles son los deterioros, o en qué consisten, o qué tipo de deterioros presenta el inmueble, por lo cual el argumento sub iudice es ambiguo, siendo este proceder inapropiado en razón de que en el libelo deben detallarse todos y cada uno de los hechos alegados para que la contraparte pueda ejercer eficientemente su derecho a la defensa y el Juez pueda conocer los elementos fácticos de la controversia sometida a su consideración. Por tal motivo, y al no haber medio probatorio alguno, en las actas del expediente en cuestión, del cual se evidencie la existencia de los deterioros alegados, es improcedente resolver el contrato sub litis, con fundamento en las aseveraciones realizadas por el demandante. Y así se valora.

Por último, y en lo que respecta al presunto incumplimiento, por parte de la demandada, de la “cláusula décima tercera” del contrato, la cual establece que: “EL ARRENDAOR, se reserva el derecho de inspeccionar el inmueble, a los efectos que hubiere lugar, por medio de sí o de otras persona autorizadas y EL ARRENDATARIO, se compromete a facilitarles la entrada al inmueble y sus dependencias, previo acuerdo sobre la fecha y hora de la visita”, esta Superioridad evidencia que:

El Tribunal de la causa dio por demostrado, con la inspección judicial extra litem efectuada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; y con la inspección judicial efectuada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia (las cuales fueron promovidas por el demandante), que el actor no pudo ejercer su derecho a inspeccionar el inmueble arrendado. Asimismo, el Juzgado a-quo señala que con las notificaciones judiciales practicadas por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; y por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se prueba que se realizaron diligencias para solicitar la inspección en el inmueble arrendado.

De tal apreciación difiere este Tribunal ad-quem por cuanto de las inspecciones cuya evacuación solicitó la parte demandante (inspección judicial extra litem efectuada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; e inspección judicial efectuada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia) no se desprende que la arrendataria haya obstaculizado el ejercicio, por parte del actor, del derecho que a este le corresponde de inspeccionar el inmueble. En otras palabras, es suficiente con leer el contenido de las actas levantas al efecto, en el momento de la evacuación de dichas inspecciones, para colegir que en ninguna de las dos (2) hay elementos de los que se desprenda que la arrendataria impidió que el arrendador efectuara las inspecciones sobre el inmueble arrendado. Y así se aprecia.

En efecto, de la inspección judicial extra litem efectuada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se observa que el Tribunal se constituyó, en fecha 15 de abril de 2009, en el inmueble arrendado, y visto que, al momento de practicarse la inspección, en el interior del inmueble se encontraban dos (2) adolescentes, los cuales manifestaron encontrarse solos, el Juzgado de Municipio suspendió la inspección acordada y no ingresó al inmueble. Por tanto, no puede extraerse responsabilidad alguna, imputable a la arrendataria, en lo atinente a la suspensión de la realización de dicha inspección, en consecuencia, mal puede afirmarse que con este medio de prueba se demuestra que la arrendataria impidió el ejercicio del derecho del arrendador a inspeccionar el inmueble. Y así se establece.

Igualmente, de la inspección judicial efectuada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se observa que el Tribunal se constituyó, en fecha 3 de marzo de 2010, en el inmueble arrendado, y procedió a notificar al ciudadano S.A.R.P., titular de la cédula de identidad Nº 9.196.498, en su carácter de vigilante, a quien se le informó sobre el motivo de la inspección. Así, del acta levantada al efecto, se evidencia que dicho ciudadano manifestó que “por instrucción el señor A.S. no da acceso al Tribunal al inmueble objeto de la presente inspección”. Igualmente, se colige, de la mencionada acta, que el Juzgado no tuvo acceso a la villa cerrada, dejándose constancia, adicionalmente, de que el notificado manifestó que realizó toques en la puerta principal del inmueble a inspeccionar sin obtener respuesta alguna; y de que, durante la evacuación de la prueba, estuvo presente la abogada L.B.L., quien es la apoderada judicial de la parte demandante.

Sobre lo ut supra referido, debe destacarse que la afirmación realizada por el ciudadano S.A.R.P. no es suficiente para crear en este Juzgador la certeza de que la arrendataria o el apoderado de ésta dieron la instrucción de no dar acceso al Tribunal al inmueble. En definitiva, de la precitada inspección no se observa elemento alguno que pueda constituirse como un impedimento u obstaculización por parte de la arrendataria del derecho del arrendador de inspeccionar el inmueble. Y así se considera.

Por todo ello, las inspecciones judiciales realizadas por los Juzgados Séptimo y Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, no prueban que el actor no pudo acceder al inmueble arrendado. Y así se declara.

Por otra parte, y en lo que respecta a las notificaciones judiciales practicadas por los juzgados Sexto y Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, las cuales tenían como objeto notificar a la arrendataria de la voluntad del arrendador de no prorrogar la relación arrendaticia, debe señalizarse que las mismas no tienen ninguna eficacia probatoria en el caso sub facti especie. Y así se estima.

En relación a las notificaciones realizadas por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se observa que, en fecha 18 de septiembre de 2008, el mencionado Juzgado, constituido en el respectivo inmueble, realizó el llamado correspondiente, en repetidas oportunidades, a las puertas del inmueble en cuestión, no atendiendo persona alguna, razón por la cual el Tribunal se retiró a su recinto natural; y, en fecha 22 de septiembre de 2008, el mencionado Juzgado, constituido en el correspondiente inmueble, hizo el llamado, a las puertas del inmueble, no atendiendo persona alguna, razón por la cual fijó en la puerta principal de entrada al interior del inmueble el “cartel de notificación”. Igualmente, en lo atinente a la notificación realizada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se observa que, en fecha 20 de agosto de 2008, el referido Juzgado, constituido en el inmueble, notificó a la ciudadana M.D.J.G.R., la cual estaba encargada de la parte administrativa del condominio.

Derivado de lo cual, debe resaltarse que la práctica de las notificaciones, efectuadas en los términos previamente descritos, no estaba estipulada en el contrato de arrendamiento celebrado por las parte contendientes en el juicio in comento. Por ende, mal podía el arrendador, acudir a esta modalidad, para poner en conocimiento a la arrendataria de su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia. Consecuencialmente, se reitera que las notificaciones abordadas en estos parágrafos no poseen eficacia jurídica alguna, máxime, que las mismas ni siquiera se entregaron directamente a la arrendataria, por lo que de ninguna manera hay certeza de que ella haya tenido conocimiento de la existencia de la notificación practicada. Y así se aprecia.

En conclusión, dado que las notificaciones judiciales efectuadas por los Juzgados Sexto y Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, no poseen ninguna eficacia jurídica, en el caso sub facti especie, y dado que en actas no hay prueba promovida y evacuada con ocasión del presente juicio, de la que se desprenda que el arrendador cumplió con su obligación de manifestarle o exteriorizarle, según los términos del contrato, es decir, por escrito y con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato (cláusula “décima” del contrato), su voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia, se entiende que no hubo notificación alguna. Por tanto, el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado por las partes contendientes en el caso en concreto, se ha prorrogado por virtud de las prórrogas contractuales establecidas en dicho contrato, de modo que la prórroga legal en el caso de marras aún no ha comenzado a transcurrir. Y así se valora.

Tomando base en las consideraciones antes explanas, se declara improcedente la pretensión vertida en la demanda relacionada con la resolución del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 23 de octubre de 2003, bajo el Nº 94, tomo 83, en consecuencia, y vista la anterior improcedencia, se desestima el pago de la cantidad de dinero VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 25.200,oo), por concepto de los cánones que faltan por vencerse hasta la terminación de la Prorroga Legal. En conclusión, se declara sin lugar la demanda instaurada, en el proceso sub litis, por el ciudadano M.Á.R.R., contra la ciudadana M.I.D.D.A.. Y ASÍ SE DECIDE.

En definitiva, y en lo que respecta a la reconvención propuesta por la parte accionada, se observa que dicha parte pretende que el actor convenga en el incumplimiento del contrato de arrendamiento, así, sustenta su reconvención en el hecho de que el arrendador cerró sin causa justificada la cuenta donde acreditaba el pago mensual de los cánones de arrendamiento, sin indicarle hasta la fecha cuenta o institución bancaria a la que debía acudir para satisfacer el pago. En este mismo sentido agrega, que se vio en la necesidad de realizar las consignaciones de los cánones arrendaticios, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en la causa Nº 19-2007 de la nomenclatura de dicho Juzgado. Adicionalmente, solicitó el pago de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo), por concepto de daños y perjuicios causados por la violación del derecho que le asiste.

En este sentido, se constata, de la “cláusula tercera” del contrato, que, en caso de cancelación o cierre de la cuenta bancaria dispuesta en dicho contrato, el arrendador no podrá reclamar algún tipo de atraso de los pagos mencionados en la cláusula en cuestión, hasta que señale alguna otra cuenta o institución bancaria a satisfacción de el arrendatario. En derivación, la sanción, en caso de cierre de la cuenta (lo cual quedó demostrado en actas), es que el arrendador no podría calificar en estado de mora a la arrendataria, tal y como debidamente lo indicara la sentencia recurrida. A ello debe agregarse que la arrendataria realizó las consignaciones arrendaticias, por ante el Tribunal a-quo, en sintonía con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual se constata de las actas del presente expediente.

Tomando base en lo ut supra referido, y en sintonía con las razones expuestas por el Tribunal a-quo, el cierre de la precitada cuenta bancaria no constituye, bajo la óptica de este órgano jurisdiccional, un hecho ilícito capaz de producir el pago de daños y perjuicios, máxime, que los supuestos fácticos de su pretensión de daños son altamente insuficientes y poco sólidos para estimar la aludida pretensión. Por tanto, se declara sin lugar la reconvención formulada por la ciudadana M.I.D.D.A. contra el ciudadano M.Á.R.R.. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Finalmente, debe resaltarse que la segunda instancia del procedimiento breve no tiene prevista incidencias de ningún tipo, no obstante, si se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, por ende, este órgano jurisdiccional debe emitir el correspondiente pronunciamiento con relación a la copia simple del oficio Nº 595-10, de fecha 8 de octubre de 2010, emanado del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, y dirigido al Tribunal Disciplinario del Colegio de Abogados del Estado Zulia (el cual fue consignado, en fecha 30 de marzo de 2011, por la accionada, por ante este Tribunal de Alzada); y al original del documento contentivo del “Registro de Vivienda Principal” del inmueble objeto de la litis (el cual fue consignado, en fecha 7 de abril de 2011, por el accionante, por ante este Juzgado ad-quem). Sobre este particular, este Jurisdicente le otorga todo su valor y eficacia probatoria a los mencionados instrumentos, puesto que el primero de ellos constituye un acto de comunicación judicial que debe ser valorado de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; y el segundo, constituye un documento expedido por un organismo de la administración pública, el cual debe ser apreciado en sintonía con los precitados artículos. Y así se considera.

En aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de derecho y criterios doctrinarios antes expuestos, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos de las partes, y vista la improcedencia de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento instaurada por el ciudadano M.Á.R.R. contra la ciudadana M.I.D.V.D.A.; así como también, de la cuestión previa formulada por la pare demandada; y, además, de la reconvención propuesta por la parte accionada, resulta forzoso, para este Sentenciador Superior, MODIFICAR la decisión proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 12 de agosto de 2010, y, consecuencialmente, se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandada, y, así, se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoado por el ciudadano M.A.R.R., contra la ciudadana M.I.D.V.D.A., declara:

CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la ciudadana M.I.D.V.D.A., por intermedio de su apoderado judicial A.S.D., contra sentencia definitiva, de fecha 12 de agosto de 2010, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE MODIFICA la decisión, de fecha 12 de agosto de 2010, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el siguiente sentido:

Se declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano M.A.R.R., contra la ciudadana M.I.D.V.D.A., en el proceso sub facti especie.

Se declara SIN LUGAR la cuestión previa, establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, interpuesta por la parte accionada

Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta, por la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda.

Se condena a cada parte al pago de las costas de la contraria, por haber vencimiento recíproco, de conformidad con lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los once (11) días del mes de abril de dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

Dr. LIBES G.G.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P..

LGG/ag/ff