Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Enero de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Ciudadano Ó.D.V.C.N., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.217.702.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano C.A.C.H., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nro. 94.511.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano L.A.F.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.347.383.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos MILADYS FARÍAS TINEO y J.F.T., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 22.634 y 16.083, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (INTERLOCUTORIA).

EXPEDIENTE Nro. 14.384.-

-II-

RESUMEN DE LA INCIDENCIA

En razón de la distribución de causas efectuada, correspondió a este Juzgado Superior, el conocimiento y la decisión del recurso de apelación ejercido mediante diligencia del día trece (13) de agosto de dos mil catorce (2014), por la abogada MILADYS FARÍAS, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra el pronunciamiento emitido por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinticinco (25) de julio de dos mil catorce (2014), a través del cual NEGÓ la admisión de la reconvención propuesta por dicha representación judicial.

Tramitado el procedimiento, en fecha dieciséis (16) de junio de dos mil catorce (2014), la apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación al fondo de la demanda intentada en su contra; y, en ese mismo acto, planteó reconvención.

Seguidamente, el veinticinco (25) de julio de dos mil catorce (2014), el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó auto mediante el cual NEGÓ la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada.

Contra dicho pronunciamiento, la apoderada judicial del demandado reconviniente, abogada MILADYS FARÍAS, a través de diligencia suscrita el día trece (13) de agosto de dos mil catorce (2014), ejerció recurso de apelación.

La referida apelación, fue oída por el a-quo, en el sólo efecto devolutivo, el día veinte (20) de octubre de dos mil catorce (2014); y se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

Recibido el expediente por distribución en esta Alzada, en fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil catorce (2014), este Tribunal le dio entrada; y en consecuencia, ordenó la notificación de las partes, haciéndoles saber que una vez que constara en autos la última de las notificaciones, el Tribunal mediante auto expreso fijaría la oportunidad para que tuviera lugar la celebración de la audiencia oral, según lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Notificadas las partes, en auto proferido el día ocho (08) de enero de dos mil quince (2015), se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral.

Posteriormente, en la oportunidad fijada por este Juzgado Superior para la celebración de la audiencia oral, debido a ocupaciones urgentes, se difirió la misma para el tercer día de despacho siguiente.

El día y la hora fijados, esto es, el diecinueve (19) de enero del año en curso, tuvo lugar la audiencia prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a la cual comparecieron los abogados J.F.T. y MILADYS FARÍAS TINEO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nos. 16.083 y 13.536, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada recurrente, ciudadano L.A.F.T.; y, el abogado C.A.C.H., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nro. 94.511, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano Ó.D.V.C.N., quienes efectuaron sus respectivas exposiciones, las cuales serán analizadas más adelante por esta Alzada, en el capítulo correspondiente.

Por medio de auto proferido en esa misma fecha, este Tribunal de segunda instancia, debido a ocupaciones urgentes, difirió el acto de dictar sentencia, por cinco (05) días de despacho.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, con base en las siguientes consideraciones:

-III-

ALEGATOS DE LAS PARTES EN LA OPORTUNIDAD DE LA CELEBRACIÓN DE LA AUDIENCIA ORAL

Como fue indicado, en la fecha y hora fijada para la celebración de la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, las partes, afirmaron lo siguiente:

Los apoderados de la parte demandada recurrente, fundamentaron su apelación así:

“…el presente caso corresponde, al recurso de apelación ejercido contra la decisión del Tribunal del causa de no admitir la reconvención propuesta en la oportunidad del acto de la contestación de la demanda. La sentencia recurrida, establece que, la demanda de desalojo interpuesto por la actora y la reconvención propuesta por la parte demandada, por cumplimiento de oferta de venta, se contradice entre si, y literalmente señala :son incapaces de coexistir en un mismo procedimiento, asimismo, señala que la cuantía fijada en la reconvención por 245.000,00 Bs., necesariamente tiene que la reconvención propuesta tiene que tramitarse por el procedimiento ordinario además de ello, la recurrida sostiene que la cuantía fijada en la cantidad 245.000,00 Bs., en la reconvención, es contraria a la cuantía establecida en la Resolución emanada del Tribunal Supremo de Justicia en el año 2009, cuando elevó la cuantía a los Tribunales de Municipio para los juicios contenciosos y procedimientos breves, y en razón de ello, es por lo que declaró inadmisible la reconvención, decisión esta que en nuestra humilde opinión el Tribunal de la causa erró en esa decisión, puesto que la misma no se encuentra ajustada a derecho, en base a los argumentos que a continuación invoco, que van a servir de fundamento a la apelación ejercida. Efectivamente, señora Jueza el artículo 98 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda establece que, la demanda de desalojo, cumplimiento, resolución, etc., y cualquier otra acción que se derive de la relación arrendaticia sobre vivienda, serán tramitadas y decididas por el procedimiento oral contenido en la ley ya citada, independientemente de su cuantía y que serán aplicables de manera supletoria, los artículos del Código de Procedimiento Civil, en materia de procedimiento oral. En efecto, el artículo 859 de la ley citada, establece en su encabezamiento que se tramitaran por el procedimiento oral, todas aquellas causas, cuyo interés no supere los 250.000,00 Bs., y en el caso de autos la cuantía fijada en la reconvención es la cantidad de 245.000,00, es decir, no supera la suma de 250.000,00 Bs., ya citada; y en literal “D” de la citada norma, también establece, que se tramitaran por el procedimiento oral todas aquellas causas, estén establecidos en la ley; y obviamente, la ley que se hace mención es nada mas y nada menos, que la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. A los folios 33 y 35 de la actas procesales, corre inserto, documento de oferta de venta, y de aceptación de la venta, donde el arrendador propietario, le hace la oferta a nuestra representado parte demandada, y es ante esa oferta de venta, y ante la demanda de desalojo, e incumplimiento de la oferta que se le hiciera en el año 2006, a nuestro representado y tratándose de que es una acción como dice la norma del artículo 96, que es una acción derivada, el procedimiento a nuestro entender y nuestra humilde opinión es que la demanda de desalojo como la acción reconvencional deben abrazarse en un solo procedimiento y decidirse en una decisión y deben ser decididas conforme a la Ley de Regularicen y Control de arrendamientos de vivienda; y no, como erróneamente sostuvo la recurrida de que la reconvención propuesta debe ventilarse por un procedimiento ordinario o breve, y en este sentido invoco a favor de nuestro representado el principio de economía procesal de celeridad procesal, invoco el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, que establece que el Juez deben mantener a las partes en igualdad de privilegio, porque evidentemente la decisión recurrida, produjo un desequilibrio procesal en perjuicio de una de las partes, cuando privo a nuestro representado, cuando estableció que la reconvención propuesta debió tramitarse por el procedimiento ordinario, toda vez que la misma derivo de la relación arrendaticia .Es todo……”

Asimismo, la representación de la parte actora, en la oportunidad fijada para celebración de audiencia oral, arguyó lo siguiente:

…en nombre de mi representado O.C., solicito se declare improcedente la apelación presentada por la parte recurrente, y en consecuencia, se declare inadmisible la reconvención presentada por la parte recurrente en el juicio principal, toda vez que, conforme lo estableció la recurrida, el procedimiento para el desalojo presentado por nuestra parte, y el procedimiento para la reconvención presentado por la parte reconviniente, son evidentemente incompatibles, y en consecuencia, ciertamente incapaces de coexistir. la referida argumentación la realizo en virtud, de que una simple lectura de la reconvención presentada en el juicio principal, se puede evidenciar que su fundamentación, esta en las normas del derecho común en particular respecto a la obligación de concluir un supuesto contrato de venta y además en las normas, del derecho común sustantivo, contenidas en el Código Civil venezolano, respecto a los contratos en general y su cumplimiento. Así ciudadana Juez, la reconvincente no fundamentó su pretensión en las normas sobre preferencia ofertiva, previstas en la legislación parcialmente derogada contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. Así ciudadana Juez, tenemos que no se trata de una acción derivada de la relación inquilinaria o por lo menos, eso no fue lo fundamentado ni establecido, por la parte reconvincente en su pretensión de reconvención, en este sentido ciudadana Juez, ratifico que tales procedimientos son incompatibles siendo que, la pretensión de desalojo presentada por nuestra parte, debe tramitarse, por el procedimiento especial contenido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en tanto que, la pretensión de reconvención formulada, debe ser tramitada conforme a las normas del procedimiento ordinario en atención a la ley adjetiva civil, contenida en el Código de Procedimiento Civil, y a la resolución del 2009, emitida por el Tribunal Supremo de Justicia, finalmente ciudadana Juez, y a mayor abundamiento, solicito que la reconvención propuesto igualmente sea inadmitida, por se contraria al orden público, siendo que, la misma, constituye una pretensión sólo formulada a los fines de dilatar el proceso, con lo cual, se infringe flagrantemente el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, que establece, “las partes sus apoderados y abogados asistentes deben actuar en el proceso con lealtad y probidad en tal virtud deberán: …omissis…2, no interponer pretensiones ni alegar defensas ni promover incidentes cuando tenga conciencia de su falta de fundamentos”. Ciudadana Juez, con la pretensión de reconvención y así lo advierto ante esta instancia, lo cual he venido advirtiendo también en el juicio principal, se pretende burlar el proceso, ya que, notará usted que se trata de una oferta de venta no aceptada, hecha en el año 2006, es decir hace casi 10 años, y hoy, ante la pretensión de desalojo se pretende hacer valer de forma fraudulenta. Es todo…”

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Como ya fue apuntado en la parte narrativa de la presente decisión, lo sometido al conocimiento de este Juzgado de segunda instancia, es el recurso de apelación ejercido por la abogado MILADYS TINEO, en su condición de apoderada judicial de la parte accionada, contra el auto dictado por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinticinco (25) de julio de dos mil catorce (2014), a través del cual NEGÓ la admisión de la reconvención propuesta por la parte accionada recurrente.

El Tribunal de la primera instancia, fundamentó su pronunciamiento en lo siguiente:

…Vista la Reconvención propuesta por la Abogada en ejercicio MILADYS FARÍAS TINEO (…) en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y los recaudos a la misma acompañados, este Tribunal entes de proveer acerca de la admisión o no de la misma, observa:

De una lectura efectuada a la misma, se evidencia que la parte demandada reconviene a la parte actora para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal en lo siguiente:

PRIMERO: Otorgar por ante Notaría Pública el documento el documento (sic) de opción de compra sobre el inmueble destinado vivienda, el cual es´ta ubicado en el Edificio Pólux, quinto piso, apartamento 5-D, Torre A, Calle F.L.M.d. la Urbanización S.M., jurisdicción de la Parroquia San Pedo, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas.

SEGUNDO: Que como consecuencia del cumplimiento de la obligación contenida en el particular primero, para la cancelación y recibo del resto o saldo del precio de venta, es decir, la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00) convenga en cumplir o sea condenado a ello por el tribunal, en otorgar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva el documento de tradición de la propiedad a nuestro poderdante, tal y como fue decidido por el propio oferente en el instrumento.

TERCERO: En que sea condenado al pago de las costas procesales, a cuyo efecto estimo el valor de esta reconvención en la suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARS (sic) (Bs. 245.000,00), que es el valor del inmueble ofertado, equivalente a Un Mil Novecientos Veintinueve Enteros con Ciento Treinta y Tres Céntimas de unidades tributarias (1.929,133 U.T.)

Por su parte, el apoderado de la parte actora en su libelo de demanda, el desalojo del inmueble arrendado propiedad de su patrocinado, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 5D, situado en la planta número 5 de la Torre A del Edificio Pólux, ubicado en la Avenida F.L.M.d. la Urbanización Parque S.M., Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas; el pago de la cantidad equivalente a treinta y dos (32) mensualidades dejadas de percibir de cánones de arrendamiento, como indemnización de daños y perjuicios, a razón de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) por cada mes, así como el pago de las costas del presente proceso de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó su demanda en la cantidad de VEINTIDOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 22.400,00). Equivalentes a CIENTO TREINTA Y SEIS CON TREINTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (176,37 U.T.).

Al respecto, el Tribunal observa:

La norma rectora que regula la materia de reconvención el presente procedimiento, es el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual dispone:

(…omissis…)

La reconvención, mutua petición o contrademanda es la pretensión que el accionado hace valer contra el actor junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la demandante, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante sentencia.

En el presente caso, las acciones intentadas son contrarias entre sí, vale decir, son incapaces de coexistir, al contrario, son opuestas la una con respecto a la otra, verbigracia, el desalojo junto con el cumplimiento de contrato de oferta de venta.

En el presente caso, la reconvención resulta inadmisible en los casos que versa sobre cuestiones cuyo conocimiento no corresponda al Tribunal ante el cual se ventila la demanda original, bien por la materia de que trate o bien que se trate de cuestiones cuyo trámite se corresponda con un procedimiento distinto, o lo que es más, contrario al procedimiento breve, como lo es el cumplimiento del contrato de oferta de venta, en virtud del documento privado de fecha 29 de abril de 2006, en el cual el demandante reconvenido le oferto en venta el apartamento de su propiedad, el cual debe tramitarse por el procedimiento ordinario, en virtud que estimó su pretensión en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 245.000,00), equivalentes a Un Mil Novecientos Veintinueve Enteros con Ciento Treinta y Tres Centésimas de unidades tributarias (1.929,133 U.T.), suma esta que excede la cuantía dada a conocer para el procedimiento breve a los Tribunales de Municipio, según la Resolución Nº 2009-0006 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta oficial Nº 39.152 de fecha 02 de Abril de 2009, la cual dispone:

(…omissis…)

Por las razones antes expuestas, quien aquí decide considera que la Reconvención propuesta no cumple con los requisitos establecidos en la norma y la resolución antes citadas, razón por la cual este Tribunal NIEGA la admisión de la presente Reconvención. ASÍ SE DECIDE.

Se ordena la notificación de las partes acerca del presente auto...

Ante ello, el Tribunal observa:

La representación judicial de la parte accionante, solicitó el desalojo del inmueble arrendado, propiedad de su patrocinado, conformado por un apartamento distinguido con el Nro. 5-D, situado en la planta Nº 5 de la Torre A del Edificio Pólux, ubicado este en la calle F.L.M.d. la Urbanización Parque S.M. en Caracas, Distrito Capital. En efecto, tal como se desprende del reverso del folio siete (07) al ocho (08), se evidencia que dicha representación judicial, manifestó textualmente, lo que a continuación se indica:

…Por todo lo antes expuesto y en virtud de que han sido infructuosas todas las gestiones amistosas tendentes a obtener por parte del arrendatario la desocupación del inmueble antes plenamente descrito, es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto demando, de conformidad con los dispositivos legales citados, al ciudadano L.A.F.T., (…) para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal, lo siguiente:

1) En que son ciertos y exactos los hechos narrados y el derecho invocado en el presente libelo.

2) En el desalojo del inmueble arrendado propiedad de mi patrocinado, constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 5D, situado en la Planta Nro. 5 de la Torre A del Edificio Pólux, ubicado éste en la Calle F.L.M.d. la Urbanización Parque S.M. en Caracas, Distrito Capital.

3) En el pago de la cantidad equivalente a Treinta y Dos (32) mensualidades dejadas de percibir de cánones de arrendamiento, como indemnización de daños y perjuicios, a razón de SETECIENTOS BOLÍVARES (700 Bs.) por cada mes.

4) En el pago de las costas del presente proceso de acuerdo a lo contemplado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…

Por otro lado, se precisa que, la representación judicial de la parte accionada recurrente, al momento de presentar su escrito de contestación al fondo de la demanda, reconvino a su contraparte por cumplimiento de contrato de oferta de venta del inmueble objeto de la pretensión del demandante. A tales efectos, se evidencia que, la parte demandada reconviniente, manifestó en su escrito de contestación (y reconvención), lo siguiente:

…Conforme a lo dispuesto en el Artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y demás Códigos y leyes que rigen en materia arrendaticia, en nombre y representación de mi patrocinado LUIS FARIAS TINEO (…), formalmente procedo a proponer, como efectivamente propongo RECONVENCIÓN contra el ciudadano O.D.V.C.N., (…) por ACCION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OFERTA DE VENTA…

(…omissis…)

Mediante comunicación contentiva de documento privado de fecha 29 del mes de Abril del año 2006, acompañado por el actor en su demanda en copia certificada que riela al folio 36 del expediente, el demandante reconvenido O.D.V.C.N., le ofertó en venta el Apartamento de su propiedad ubicado en el Edificio Pólux, Quinto Piso Apto 5-D, Torre A, Urbanización S.M., Caracas Distrito Capital, cuyos linderos, características y, demás determinaciones se encuentra en el documento de propiedad cursante a los folios del 95 al 102 del expediente y se dan aquí por reproducidos; por lo que los hechos ocurrieron así: 1) El hoy demandante me ofreció en venta el apartamento que hoy ocupo como arrendatario, el cual está plenamente identificado en los autos; 2) La oferta se me hizo mediante el documento privado que también corre inserto en los autos; siendo recibido el documento de oferta por mi mandante en fecha catorce (14) de mayo de dos mil seis (2006); 3) Las condiciones de la oferta fueron plasmadas en el documento de marras y doy íntegramente por reproducidas; 4) La oferta fue aceptada por mi patrocinado y comunicada igualmente por documento privado al vendedor en fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil seis (2006), la cual fue recibida y debidamente firmada por el oferente en fecha dos (02) de junio del mismo año, es decir, dentro del plazo previsto para la aceptación fijado en la misma oferta, establecido en el término de Veinte (20) días continuos y de manera escrita, contados a partir de la fecha de recibo del documento de oferta…

(…omissis…)

DE LA PRETENSIÓN

(…) comparezco ante su noble y competente Autoridad Judicial para proponer, como efectivamente propongo RECONVENCION contra el ciudadano O.D.V.C.N.; por ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE OFERTA DE VENTA para que convenga, en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente:

PRIMERO: En otorgar por ante Notaria publica el documento de Opción de Compra venta sobre el inmueble destinado a vivienda el cual forma parte del Edificio POLUX, ubicado en el Edificio Pólux, Quinto Piso Apto 5-D, Torre A, Calle F.L.M.d. la Urbanización S.M., Caracas Distrito Capital, Jurisdicción de La Parroquia San Pedro antes S.R.d.D.L.; con una superficie de Ciento Doce metros y consta de las siguientes dependencias (…) conforme consta de documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Departamento Libertador del Distrito Federal, donde quedo registrado bajo el Nº 22, Protocolo Primero, Tomo 70 de fecha 16 de septiembre de 1974; en las mismas condiciones de precio y forma de pago contenida en los aludidos instrumentos de oferta de venta y de aceptación, es decir, por el precio de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 245.000,00), a los fines de que reciba la cantidad de Veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de Reserva, tal y cual como fue decidido por el propio oferente en dicho instrumento. SEGUNDO. Que como consecuencia del cumplimiento de la obligación contenida en el particular primero, para la cancelación y recibo del resto o saldo del precio de venta, es decir, la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,00), convenga en cumplir o sea condenado a ello por el tribunal, en otorgar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva el documento de tradición de la propiedad a nuestro poderdante, tal y cual como fue decidido por el propio oferente en dicho instrumento.. TERCERO.- En que sea condenado al pago de las costas procesales; a cuyo efecto estimo el valor de esta reconvención en la suma de Doscientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 245.000,oo), que es el valor del inmueble ofertado; equivalente a Un Mil Novecientos Veintinueve Enteros con Ciento Treinta y Tres Centésimas de Unidades Tributarias (1.929,133 U.T.)…

Ahora bien, determinado lo anterior, observa esta Sentenciadora que, nuestro ordenamiento jurídico vigente, concretamente, el Código de Procedimiento Civil, contempla como normas rectoras de la figura de la reconvención, los siguientes:

Artículo 365.- Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.

Artículo 366.- El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario.

Por su parte, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, específicamente en su artículo 98, establece que, el procedimiento previsto para este tipo de pretensiones (como lo es el desalojo, pretensión principal, propuesta por el actor), es el procedimiento oral. En efecto, la normativa precedentemente invocada, reza que:

Artículo 98.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.

(RESALTADO DE ESTA ALZADA).

Asimismo, el referido cuerpo legal, en su artículo 110 en lo que respecta a la institución procesal de la reconvención o mutua petición, en el ámbito de este tipo de procedimiento especial (oral), dispone lo siguiente:

Artículo 110.- En el acto de contestación de la demanda, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia, por la cuantía y el procedimiento sea compatible. El juez o jueza se pronunciará sobre la admisión de la reconvención el mismo día de haberse propuesto o al día de despacho siguiente. Admitida la reconvención, la contestación tendrá lugar dentro de los diez días de despacho siguientes. No se admitirá la promoción de cuestiones previas, salvo las establecidas en los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las que se decidirán en la sentencia de fondo.

Contra la negativa de la admisión de la reconvención se oirá el recurso de apelación en un solo efecto, independientemente de su cuantía.

De modo pues que, en base a la normativa precedentemente transcrita, se puede inferir que, la reconvención, mutua petición o contrademanda, es un mecanismo procesal que la Ley confiere al demandado, por razones de celeridad, en virtud del cual se le permite plantear, a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, la cual requiere, como requisitos fundamentales para su admisibilidad, que el Juez de la causa sea competente para conocer del asunto por la materia, por la cuantía; y, siempre y cuando se trate de procedimientos compatibles entre sí, esto es, que no se trate de pretensiones que no sean excluyentes, ni verse sobre procedimientos incompatibles.

Asimismo, de los enunciados normativos invocados precedentemente, se desprende que, las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral, previsto por la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda; y, supletoriamente, por las disposiciones establecidas por el Código de Procedimiento Civil, en materia de procedimiento oral.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa, como ya se precisó en el texto de esta decisión, la parte actora fundamentó su pretensión (demanda primigenia de la causa) contra el ciudadano L.A.F.T., en el desalojo del inmueble arrendado, el cual era de su propiedad, conformado por un apartamento distinguido con el Nro. 5-D, situado en la planta Nº 5 de la Torre A del Edificio Pólux, ubicado este en la calle F.L.M.d. la Urbanización Parque S.M. en Caracas, Distrito Capital, pretensión esta que, de conformidad con la previsión legal establecida en el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debe ser tramitada y sustanciada por la vía del procedimiento oral.

Asimismo, se hace menester para quien aquí decide destacar que, el procedimiento oral, consiste en un procedimiento especial previsto tanto por nuestro ordenamiento jurídico procesal vigente, como por la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, el cual se fundamenta en los principios brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica; y, que además, se desarrolla como un juicio por audiencias, con lapsos o términos procesales específicos, en que la escritura se vuelve excepcional (apartando claro, los tres grandes actos procesales de: demanda, contestación y sentencia).

En ese orden de ideas, es necesario para esta Sentenciadora precisar igualmente que, tal como se desprende del propio escrito de reconvención, lo verdaderamente pretendido por la parte accionada, hoy recurrente, es que se cumpla el contrato de oferta de venta celebrado por las partes en litigio, mediante documento privado de fecha veintinueve (29) de abril de dos mil seis (2006), sobre un inmueble propiedad de la parte demandante, ubicado en el Edificio Pólux, Quinto Piso, Apartamento 5-D, Torre A, Urbanización S.M., Caracas, Distrito Capital, el cual cursa a los folios treinta y tres (33) al treinta y cinco (35) del expediente, como consecuencia del derecho de preferencia ofertiva con que contaba el accionado reconviniente en su calidad de arrendatario.

Así las cosas, independientemente de lo que resulte del debate procesal; y, de lo decidido en la sentencia definitiva, al ser lo pretendido por la parte demandada reconviniente, el cumplimiento de un contrato de oferta de venta, como consecuencia de la relación arrendaticia existente entre las partes, concretamente, fundamentado en el derecho de preferencia ofertiva, a tenor de lo establecido por el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de la Ley de Arrendamientos de Vivienda, el cual establece que toda acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustancian y tramitan conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en dicho texto legal, independientemente de su cuantía, considera esta Juzgadora que, en efecto, la pretensión del reconviniente demandado, debió haber sido admitida por el Tribunal de primera instancia, por cuanto, como se explicó, al ser la misma una acción derivada de la relación arrendaticia existente entre las partes en litigio, se tramita y sustancia por la vía del procedimiento oral. Así se establece.-

En efecto, de acuerdo con lo previsto por el texto legal invocado anteriormente, esto es, la Ley para la Regularización y Control de la Ley de Arrendamientos de Vivienda, el demandado, al momento de dar contestación a la demanda, puede proponer la reconvención o mutua petición, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y se trate de procedimientos compatibles; razón por la cual, a criterio de quien aquí decide, la decisión del Juez de la recurrida de declarar inadmisible la contrademanda interpuesta en el presente juicio, debido a que consideró que se trataba de una cuestión cuyo trámite se correspondía a un procedimiento distinto, contrario el procedimiento breve, no se encuentra ajustada a derecho, por cuanto, como se estableció precedentemente, la reconvención propuesta por la parte demandada, hoy recurrente en Alzada, debió ser admitida y tramitada por la vía del procedimiento oral, ya que tales pretensiones (demanda primigenia de desalojo y reconvención por oferta de contrato de venta, como consecuencia de la relación arrendaticia existente entre las partes), como fue apuntado, deben tramitarse por el mismo procedimiento. Así se declara.-

Por su parte, en lo que se refiere al alegato esgrimido por el apoderado judicial de la parte actora en la audiencia oral celebrada ante esta Alzada, referido a que se pretendía burlar el proceso, por cuanto se trataba de una oferta de venta no aceptada, realizada en el año dos mil seis (2006), esto era, hace casi diez (10) años, lo cual se hacía valer ante la pretensión de desalojo de forma fraudulenta, observa este Tribunal Superior que, dicho argumento, corresponde ser resuelto y decidido por el Juzgado de la causa, en la decisión de fondo de la controversia. Así se decide.-

Tales circunstancias, a saber, que al ser lo pretendido por la parte demandada reconviniente, el cumplimiento de un contrato de oferta de venta, como consecuencia de la relación arrendaticia existente entre las partes, concretamente, fundamentado en el derecho de preferencia ofertiva, a tenor de lo establecido por el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de la Ley de Arrendamientos de Vivienda, el cual establece que toda acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustancian y tramitan conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en dicho texto legal, independientemente de su cuantía, llevan a la convicción de esta Juzgadora que, por no tener estas (demanda primigenia y reconvención) procedimientos incompatibles entre sí, todo lo contrario, ambas deben ser sustanciadas y tramitadas por la vía del mismo procedimiento oral, lo correspondiente en derecho, en este asunto en concreto, es ordenarle al Tribunal de la primera instancia, que proceda admitir la reconvención propuesta en el presente juicio. Así se declara.-

Lo anterior, lleva a concluir a esta Sentenciadora que, debe declararse Con Lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada; y, en consecuencia, debe Revocarse el fallo apelado, en todas y cada de sus partes. Así se establece.-

DISPOSITIVO

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido mediante diligencia del día trece (13) de agosto de dos mil catorce (2014), por la abogada MILADYS FARÍAS, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra el pronunciamiento emitido por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinticinco (25) de julio de dos mil catorce (2014). En consecuencia, queda REVOCADO el fallo apelado, en todas y cada de sus partes.

SEGUNDO

SE ORDENA al Tribunal de la causa, que proceda admitir la reconvención propuesta por la representación judicial del ciudadano L.A.F.T., en contra de la parte demandante, ciudadano Ó.D.V.C.N..

TERCERO

Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el expediente al Tribunal de origen, en la oportunidad correspondiente.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de enero del año dos mil quince (2015). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ,

Dra. EVELYNA D’ APOLLO ABRAHAM. LA SECRETARIA,

M.C.C.P..

En esta misma fecha, a las once horas de la mañana (11:00 a.m.), publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,