Decisión nº BP12-R-2012-000070 de Tribunal Superior Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión El Tigre de Anzoategui, de 25 de Noviembre de 2013
| Fecha de Resolución | 25 de Noviembre de 2013 |
| Emisor | Tribunal Superior Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión El Tigre |
| Ponente | Karellis Rojas Torres |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui Extensión El Tigre.
El Tigre, veinticinco (25 ) de noviembre de dos mil trece
203º y 154º
ASUNTO: BP12-R-2012-000070
DEMANDANTE: I.R.A.O., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-5.246.035, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., registrada ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el No. 72, Tomo 3-A, de fecha 05 de abril del año 2000.-
APODERADA JUDICIAL: M.A.M.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 86.973.-
DEMANDADO: C.J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.537.931, Ingeniero Petrolero y domiciliado en la Calle 3, Casa signada con el No. 46, Urbanización Alto Claro de ésta Ciudad de El Tigre, Municipio S.R.d.E.A..
APODERADOS JUDICIALES: T.G.R., T.G.H. y MARGELIS TOVAR, abogados en ejercicio, inscritos en Inpreabogado bajo los Nros: 15.993, 125.140 y 126.630 respectivamente.-
ACCION: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. De la sentencia definitiva dictada en fecha cinco (05) de Marzo del año 2012, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre.
-I-
RELACION CRONOLÓGICA EN ESTE TRIBUNAL SUPERIOR
DE LAS ACTUACIONES EN ESTA ALZADA
Se recibe el presente asunto en este Juzgado en fecha veintinueve (29) de enero del año 2013, y por auto de esa misma fecha se le admite y se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de informes.
En fecha cinco (05) de marzo del año 2013, siendo la oportunidad para que tenga lugar el acto de presentación de informes, esta Alzada deja constancia que en fecha veintiocho (28) de febrero del año 2013 y anticipadamente compareció la abogada M.M., y consignó informes, los cuales se encuentran agregados a los autos, por lo que el Tribunal se acoge al lapso de observación a los informes establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha veinte (20) de marzo del año 2012, la Abogada MARGELYS TOVAR, consigna escrito de observación a los informes.-
Por auto de fecha veinte (20) de marzo, este Tribunal dice “VISTOS”, y fija un lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia de acuerdo a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.-
Por auto de fecha veintisiete (27) de mayo del año 2013, la Abogada KARELLIS ROJAS TORRES, en su carácter de Jueza Superior Provisoria de este despacho se avoca al conocimiento de la causa.-
Por auto de fecha veinte (20) de junio del año 2013, se deja constancia de que a partir de esa fecha comienza a transcurrir el lapso para la reanudación de la causa.-
DE LA SENTENCIA APELADA
Consta de las presentes actuaciones, que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en El Tigre, por sentencia de fecha cinco (05) de marzo del año 2012, declaró:
…Así las cosas, en el presente caso, la parte actora aportó a los autos el contrato de la negociación cuyo cumplimiento exige y el cual quedó admitido por la parte demandada conforme a los términos expuestos en la contestación de la demanda, sin embargo, con el sólo hecho de aportar el contrato no se libera la accionante de su carga probatoria debido a que dicho contrato es contentivo de recíprocas obligaciones por las partes que lo suscriben en este sentido debe demostrar que dio cumplimiento a sus obligaciones en el contenidas y que de esa forma se hace exigible la obligación del demandado como lo pretende al ejercer esta acción. Así se declara.
En consecuencia, conforme a la fuerza de ley que tienen los contratos entre las partes esta Juzgadora a los fines de resolver la presente controversia lo hará en base a los términos bajo los cuales ambas partes lo suscribieron en su libre voluntad, ya que en el mismo éstas dejaron estipulado las obligaciones asumidas por ambas. Así se declara.
Así las cosas, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.
NATURALEZA Y ALCANCE JURÍDICO DE LA ACCIÓN
Si bien conforme al artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, sin embargo, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara lo mismo que la Ley general, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem, invocado por el demandante en esta acción principal.
Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.
Con la primera de estas acciones se pretende el pago, es decir, su objeto es hacer derivar los efectos del contrato no cumplido mediante la satisfacción de la prestación a que estaba obligado el deudor por ese contrato. En tanto que la segunda, tiene como objeto restablecer la situación al estado en que se encontraba antes de celebrarse el contrato, vale decir, su efecto es retroactivo respecto a las partes, como a terceros, como si nunca hubiera existido.
Conforme a los términos expuestos en el escrito libelar la parte actora pretende el pago del inmueble con precio actual, desprendiéndose así que la acción intentada es la de cumplimiento de contrato; asimismo vista la reconvención formulada por la parte demandada de la misma se observa que ésta acciona el cumplimiento del contrato en el sentido que le sea otorgado el documento de venta definitivo, que se deduzca la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,oo) que fue la cantidad que pagó por concepto de mano de obra y materiales con dinero de su propio patrimonio para terminar y hacer habitable la vivienda.
Analizados todos los aspectos antes expuestos procede quien sentencia a pronunciarse sobre la reconvención formulada como punto previo al fondo de la controversia.
DE LA RECONVENCIÓN
Conforme se evidencia del escrito de contestación pretende la demandada reconviniente que la parte actora cumpla con otorgarle el documento definitivo de venta, consignando a través de cheque la cantidad que adeuda por el precio del inmueble, de igual manera solicita al Tribunal que se deduzca de dicho monto la cantidad que invirtió por mano de obra y materiales de construcción en el inmueble en cuestión, por cuanto aduce que la venta no se efectuó por causa imputable a la vendedora en virtud de existir medida de prohibición de enajenar y gravar, que no cumplió con la culminación de la construcción.-
Dispone el artículo 369 del Código de Procedimiento Civil, que la oportunidad para sentenciar en cuanto a la reconvención, es en la definitiva, la cual deberá comprender ambas cuestiones y a tenor de dicha norma, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la reconvención formulada por la parte demandada en la presente causa y al efecto observa:
La doctrina sostiene que la reconvención es la “pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación de la demanda en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente titulo que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la sentencia”.-
En este sentido, debe señalar esta Juzgadora que conforme al contenido del contrato bajo estudio observa que las partes establecieron: “SEGUNDA: …El saldo restante, es decir la cantidad de VEINTE MILLONES EXACTOS (Bs. 20.000.000,oo) será cancelada por financiamiento de PDVSA o financiamiento propio, al momento de la firma de Documento Definitivo de Venta”… “NOVENA: Cumplida la obligación de la VENDEDORA la de construir el inmueble referido en la cláusula primera, o del incremento en el precio del mismo, o de la prórroga, conforme a la cláusula cuarta se le notificará AL COMPRADOR mediante una (1) CARTA O TELEGRAMA CERTIFICADO, o en su defecto por la publicación de un único aviso en un periódico de la localidad, o mediante cualquier otro medio que garantice la notificación de EL COMPRADOR, en cuya notificación se deberá expresar fecha y hora para el otorgamiento del documento definitivo de venta, cantidades en Bolívares de los gastos necesarios para la redacción, tramitación y protocolización del documento definitivo, cantidad restante del valor del inmueble. En el caso de ajuste pro inflación se expresará el monto ajustado. En todo caso, el pago total de la vivienda, será exigible a partir de las fechas indicadas en el texto de las mismas y la notificación deberá ser hecha con no menos de cinco (5) días de antelación”, es decir, ambas partes establecieron las condiciones para que se verificaran sus respectivas obligaciones estando sujeta la venta definitiva a la construcción del inmueble en referencia, y a su vez la vendedora aquí demandante debía notificar al comprador en los términos y forma arriba expresados, lo cual no demostró en autos, logrando en todo caso demostrar el demandado reconviniente, que tenía a disposición el pago al cual se obliga en el contrato, no siendo potestativo de la vendedora ajustar el precio por inflación por cuanto establecieron en dicho contrato que éste se produciría si culminada la construcción y cumplidos los lapsos EL COMPRADOR no cumpliera con el pago pendiente conforme a la cláusula segunda, así lo pactaron en la cláusula cuarta, de modo tal que la obligación del demandado reconviniente estaba sujeta a cancelar la cantidad equivalente actual de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) en la fecha del otorgamiento de la venta definitiva, la cual sería notificada, en este sentido, quedando demostrado en autos, que la vendedora no cumplió con la referida notificación no entregando el inmueble totalmente construido, y aportando a los autos el demandado la cantidad restante el precio estipulado, la vendedora debe darle cumplimiento a la cláusula primera del contrato objeto de este juicio y debe proceder a vender el inmueble identificado en la misma, por dicho monto acordado por las partes. Así se declara.
Ahora bien, observa quien sentencia que la parte demandada reconviniente solicitó se deduzca de la señalada cantidad consignada como monto restante del precio del inmueble lo que canceló por concepto de materiales de construcción y mano de obra, en DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,oo), en este sentido, considera esta Juzgadora que en honor a la verdad y a la justicia, en sana administración de ésta, encontrándose en discusión el contrato de pre venta del inmueble identificado en autos, las partes no acordaron nada al respecto, ya que si bien es cierto que demostró que por sus medios logró la habitabilidad del inmueble objeto del contrato no es menos cierto que en el mismo no establecieron nada al respecto, de forma tal que si considera el demandado reconviniente que se le debe retribuir lo invertido en la construcción del inmueble deberá hacer uso de los mecanismos procesales establecidos en nuestro ordenamiento jurídico ya que mal puede este Tribunal deducir la referida cantidad cuando no fue acordado así por las partes, debiéndose cumplir el contrato en los términos como exactamente fue establecido.
En consecuencia, por los razonamientos que anteceden debe este Tribunal declarar parcialmente con lugar la reconvención formulada por el demandado. Así se declara.-
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Ahora bien, en cuanto al fondo de la controversia debe tenerse en cuenta que reposando la carga de la prueba en cada una de las partes según sus afirmaciones, para que de esta forma el Juez deba decidir de conformidad con el principio dispositivo, es decir, conforme a lo alegado y probado en autos; observa este Tribunal que el demandado de autos argumentó en su defensa que si contó con la aprobación de los créditos por los cuales haría el pago restante del inmueble, estando obligado a efectuar el mismo en el otorgamiento de la venta definitiva, sujeta dicha venta a la construcción del inmueble objeto de la negociación, el cual según los términos del contrato debía ser entregado de manera habitable, demostrando la demandada que así no ocurrió, por cuanto fue él quien le dio la habitabilidad al mismo, aunado a que tal como se indicara anteriormente, las partes estipularon el ajuste por inflación en caso que el comprador –demandado- no cumpliera con el pago en la venta definitiva o plazos estipulados en la cláusula tercera del contrato, facultando así a la vendedora a realizar dicho ajuste y a los intereses que se generaran, en este sentido, cabe señalar que fijando las partes que la vendedora notificaría la fecha y hora para el otorgamiento de la venta, ésta no demostró en autos que hubiese cumplido con dicha notificación así como tampoco cumplió con la carga procesal probatoria de demostrar que en efecto entregó la vivienda de manera habitable, de forma tal de demostrar que fue el demandado quien incurrió en mora y prosperara el ajuste inflacionario alegado en el libelo de demanda, en consecuencia, mal puede la accionante exigir el cumplimiento del contrato objeto de este juicio en cuanto al ajuste inflacionario cuya obligación estaba condicionada en caso de incumplimiento previo del comprador, no siendo éste demostrado en autos. Por lo cual resulta forzoso para este Tribunal declarar SIN LUGAR la demanda. Así se declara.-
III
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho que anteceden este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sede en El Tigre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta en el acto de contestación a la demanda por el ciudadano C.J.M.Y., arriba identificado, en contra de la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A antes identificada, en consecuencia se ordena a la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A, a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble ubicado en la Calle 3, signado con el Nº 46 del Conjunto Residencial Alto Claro de la ciudad de El Tigre Estado Anzoátegui, conforme a la obligación asumida en la cláusula primera del contrato objeto de este juicio, asimismo, se ordena hacer entrega de la cantidad de VEITE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) correspondientes al saldo restante del precio del inmueble a la accionante-reconvenida PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato intentada por la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A antes identificada contra el ciudadano C.J.M.Y.,, identificado en autos. Así se decide.
Se condena en costas a la parte perdidosa en la presente causa.-…
En fecha tres (03) de diciembre del año 2009, el ciudadano I.R.A.O., en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., debidamente asistido por la Abogada M.M., interpuso por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano C.J.M.Y..-
Mediante sentencia dictada en fecha cinco (05) de marzo del año 2012, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, SENTENCIÓ declarando: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta en el acto de contestación a la demanda por el ciudadano C.J.M.Y., arriba identificado, por demanda interpuesta en su contra por la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A. y SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato intentada por la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A antes identificada contra el ciudadano C.J.M.Y..-
Contra esa decisión, la parte demandante ejerce Recurso de Apelación por la Abogada M.M., en fecha siete de Marzo de 2012.-
FUNDAMENTOS DE LA DEMANDA
El ciudadano I.R.A.O., en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., debidamente asistido por la Abogada M.M. en contra del ciudadano C.J.M.Y., con fundamento en los siguientes argumentos: Solicitó cumpla con la obligación contraída y pague la cantidad de: DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLVIARES (Bs. 280.000,00) por concepto de indexación al precio actual en el mercado inmobiliario del inmueble propiedad de su representada; TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 36.000,00) por concepto de intereses moratorios y formar parte de un lucro cesante que su representada ha dejado de percibir en todos estos siete años y siete meses; la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 58.680,00) por concepto de daños y perjuicios calculados a la tasa promedio de los seis primeros bancos del país; la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 118.840,00) por concepto de costas procesales, estimando la presente acción en la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 493.520,00).
Fundamentando la acción en los artículos 1.134 y 1.167 del Código Civil Venezolano.-
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL
Establecen los artículos 288 y 294 del Código del Procedimiento Civil, lo siguiente:
Art. 288: “De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario”.
Art. 294: Admitida la apelación en ambos efectos se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar…”,
omissis
En este orden de ideas y acogiéndose el despacho a tal previsión legal, es evidente que este Tribunal Superior, es el competente para conocer la apelación a que se contrae el presente expediente. Así se decide.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este Tribunal a los fines de decidir el presente recurso de apelación, previamente observa:
Se desprende de las actas procesales que el presente recurso es intentado por la abogada M.M. identificada en autos, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, se recurre la sentencia de fecha 05 de marzo de 2012, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, afirmando la recurrente que la sentencia recurrida fue declarada parcialmente con lugar la reconvención planteada por el demandado y sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato interpusiera la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A… que apela por no estar conforme con la decisión, que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, al dictar su decisión incurrió en violación de los artículos 12, 13 y 15 del Código de Procedimiento Civil al cercenarle a su representada al momento de analizar las pruebas aportadas el total y absoluto derecho a un justo y exhaustivo análisis de las mismas, limitándose a solo a mencionar que no aportan solución alguna a los hechos debatidos, que mas grave es la afirmación de la sentenciadora la establecer que fue la parte demandada quien le dio la habitabilidad, que la apreciación del Juez no se ajusta a la verdad verdadera ni coincide con la prueba documental consignada en autos relativa al permiso de habitabilidad creando una situación o un hecho falso al afirmar que fue la parte demandada quien hizo habitable el inmueble, en segundo lugar, decir en la sentencia que el permiso debió ser ratificado de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que el Tribunal no otorgó valor probatorio porque la parte promovente no fue diligente en la promoción en autos, que la sentenciadora no leyó con detenimiento expreso el escrito de promoción de pruebas folios Doscientos ochenta y uno (281) al Trescientos dieciséis (316) ambos inclusive porque se establece que se reproduce y consigna haciéndose valer todo su mérito probatorio los documentos consignados entre los cuales está el original de la CONSTANCIA DE RECEPCIÓN DE OBRA (CONSTANCIA DE HABITABILIDAD DE FECHA NUEVE (9) DE ABRIL DEL AÑO 2002, que la habitabilidad de una vivienda es otorgada única y exclusivamente por parte de la Alcaldía del Municipio S.R., evidenciándose una falta de equidad absoluta y carencia de conocimiento que rigen la materia, que la sentencia además de ser inconstitucional estar viciada de nulidad por afirmar argumentos falsos que no se ajustan a la realidad de los conocimientos en materia inmobiliaria y de incongruencia negativa, la sentenciadora omitió análisis factico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el Juez debe dejar constancia motivada de ello, que al otorgarle valor probatorio al contrato de preventa privada que ni siquiera es una opción de compra venta, le reconoce todas y cada una de las obligaciones contractuales a su representada lo cual se contradice en su dispositiva del fallo en declarar sin lugar la demanda…que al otorgar valor probatorio a las posiciones juradas promovidas por la parte actora y absueltas por las partes intervinientes en la litis la Sentenciadora reconoce y avala supuestos falsos y mal fundados y mal se puede presumir un dolo culposo por parte de la sentenciadora y por el absolvente demandado, que algunos de los falsos dichos del demandado son debatidos con documentos públicos, como es el documento de propiedad de la parte actora, constancia de habitabilidad, lo que demuestra fehacientemente que el demandado mintió… que se observa del análisis de las pruebas que al a.l.p.d.l. parte demandada le otorga valor probatorio, mas al analizarla en las pruebas aportadas por la parte actora le niega el valor probatorio, creando una situación inconstitucional, que causa extrañeza que las pruebas de la parte actora al ser analizadas por la Jueza manifiesta en su análisis que las mismas no arrojan argumentos de solución, que si bien es cierto que es obligación de las partes aportar las pruebas para poder decidir una causa, es deber del Jueza analizarlas y exponer las razones por las cuales no las valora, dando a demostrar una falta de equidad absoluta e imparcialidad en la solución del problema planteado, que al analizar sus pruebas se concreta en manifestar que no aportan solución a la controversia planteada pero no dice porque no aportan solución, que al a.l.p.d.l. parte demandada manifiesta que las mismas si aportan argumentos de solución a la presente litis y que la parte demandada es quien le dio la habitabilidad del inmueble… que la parte demandada al formular la reconvención reclama el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAIDAS EN EL CONTRATO DE PREVENTA PRIVADO que al reconocer la celebración del mismo y solicitar la reconvención, reconoce de pleno derecho la parte demandada que no cumplió con su única obligación en pagar la obligación suscrita dentro del plazo establecido, lo cual era un tiempo determinado, resaltando que la indexación e indemnización si es aplicable al inmueble objeto del contrato de pre venta, no se explica como la Juzgadora ordena a la demandada que sólo pague la cantidad de VEINTE MI BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) cuando actualmente el valor del inmueble es mucho mayor al establecido en el documento de pre venta siendo incongruente e inconsistente, quienes aceptan el aumento del valor del inmueble lo que se traduce en una falta de verdad y legalidad procesal… que desde el año 2002 hasta la interposición de la demanda el demandado no cumplió con las exigencias contractuales del contrato ni menos consignó pagos en el Tribunal competente o tramitó en entidades bancarias crédito, que es un hecho público y notorio que el Estado Venezolano en procura de una vivienda digna ha ordenado a todas las entidades bancarias se le den las facilidades a todo ciudadano para la tramitación de su vivienda, que el ciudadano C.J.M. se desprende su no intención y falta de interés en pagar el justo valor del inmueble y mucho menos daños y perjuicios…que con la sentencia dictada se violan principios legales consagrados en nuestra Ley Adjetiva e igualmente violaciones constitucionales …que la sentencia se encuentra inficionada de inmotivación.
Asimismo, la parte demandada presentó escrito de observaciones, que la parte actora manifestó en su demanda que en virtud de haber transcurrido Siete (7) años y Siete (7) meses y el ciudadano C.J.M.Y. ha incumplido con la obligación contraída demanda para que pague la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,oo) por concepto de indexación del precio actual, los intereses moratorios, daños y perjuicios y costas procesales…que el precio de la venta sería por la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo) de los cuales pagó Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo) que el saldo restante sería financiado por PDVSA o financiamiento propio al momento de la firma del documento definitivo. Que la a quo para dictar su sentencia mantuvo a las partes bajo los principios de equidad e igualdad procesal…que existía un gravamen hipotecario a favor de Banfoandes y una prohibición de enajenar y gravar por demanda de ejecución de hipoteca…que la resolución Nº 98 de fecha 05 de noviembre de 2008, en su artículo 2 no permite el cobro de índice inflacionario ni el cobro de intereses.
Se desprende de la sentencia recurrida que el Tribunal A-quo declaró sin lugar la pretensión de la parte actora la cual consistía en que la parte demandada pagara con indexación el valor del inmueble objeto de la negociación así como los daños y perjuicios; asimismo se observa que declaró parcialmente con lugar la reconvención formulada por la parte demandada en la oportunidad de contestación ordenando de esta manera el otorgamiento del documento definitivo de venta y declarando la improcedencia de la indemnización de daños y perjuicios pretendida por la demandada.
Ahora bien, corresponde a esta Juzgadora verificar que la sentencia proferida por el Tribunal de la causa se encuentre o no ajustada a derecho lo cual hace de la siguiente manera:
La parte recurrente afirma que existe quebrantamiento de las normas previstas en los artículo 12, 13 y 15 del Código de Procedimiento Civil que la Juez del Tribunal A-quo no hizo un análisis exhaustivo de los medios probatorios aportados limitándose sólo a señalar que no aportaban solución a los hechos debatidos, que mas grave aún es cuando establece que la habitabilidad se la dio la demandada y que constituye un hecho falso que el documento contentivo de constancia de habitabilidad haya tenido que ser ratificado de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Disponen los artículos 12, 13 y 15 de nuestra Ley Adjetiva:
Artículo 12 Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Artículo 13 El Juez decidirá el fondo de la causa con arreglo a la equidad, cuando las partes, de común acuerdo, así lo soliciten y la controversia se refiera a derechos disponibles.
Artículo 15 Los Jueces garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género
En este sentido, cabe destacar que el citado artículo 12 de nuestra Ley Adjetiva contempla el principio dispositivo según el cual el Juez tiene el deber de decidir de conformidad con lo alegado y probado en autos, considerando esta Superioridad que será en lo sucesivo que se determine si hubo o no quebrantamiento de tal principio con la valoración y respectivo análisis que se haga las pruebas promovidas en la presente causa, ya que solo de esa manera se podrá establecer si la Juez A-quo dio cumplimiento a la norma en cuestión.
En lo que respecta al artículo 13 eiusdem, el cual establece el principio de equidad procesal, ésta no se trata sino de la justicia del caso concreto, el juez ante el rigorismo de la ley va a fallar por el sentimiento del deber o de la conciencia, más bien que por el texto terminante de la ley, sin embargo, su aplicación está sujeta a una solicitud de ambas partes, de manera que no se desprende en que sentido existe quebrantamiento a dicha norma cuando la parte recurrente sostiene que el Juez no actuó de manera equitativa; cuando no cursa en autos solicitud de ambas partes para que el Juez decidiera de conformidad a la equidad.
Asimismo, en cuanto al artículo 15 del mismo Código; debe señalar quien sentencia que revisada como ha sido la sentencia recurrida de la misma se desprende que el Tribunal de la causa hizo un único análisis a las pruebas promovidas por ambas partes sin determinar cuales correspondían al fondo de la controversia y cuales a la reconvención, no observándose que se le haya dado valor probatorio a una misma prueba para la parte demandada que se haya negado para el accionante, ni que se le haya cercenado el derecho a la defensa de alguna de las partes intervinientes en esta causa de manera que revele una conducta parcial del Juez en la causa y que por ello exista vulneración a dicha norma.
En relación a la RECONVENCION y FONDO DE LA CONTROVERSIA observa esta Juzgadora:
Antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar lo preceptuado en los artículos correspondientes al Código Civil, que a continuación se transcriben:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato objeto de controversia; el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa.
Existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
En este sentido, la doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial.
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Corolario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una opción a compra venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido.
DE LA RECONVENCIÓN
En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en relación a la forma de pago y otorgamiento del documento definitivo de venta, desprendiéndose del contrato en cuestión lo siguiente; “SEGUNDA: …El saldo restante, es decir la cantidad de VEINTE MILLONES EXACTOS (Bs. 20.000.000,00) será cancelada por financiamiento de PDVSA o financiamiento propio, al momento de la firma de Documento Definitivo de Venta”.
Así las cosas, debe quedar establecido que el ajuste por inflación efectivamente fue previsto por las partes en caso de que culminada la construcción y cumplidos los lapsos no se cumpliera con el pago, correspondiendo así al demandado cumplir con el pago de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), sin embargo, cursa en autos CONSTANCIA DE RECEPCIÓN DE OBRA (CONSTANCIA DE HABITABILIDAD DE FECHA NUEVE (9) DE ABRIL DEL AÑO 2002, lo que indica que para la fecha de otorgamiento de dicha constancia ya la obra se encontraba culminada, debiendo con ello haber demostrado el comprador el pago correspondiente, no cursando en autos demostrativo alguno de haber gestionado crédito alguno o que contara con sus propios recursos con capacidad económica para adquirir el inmueble en negociación lo que indica que mal podría prosperar el otorgamiento de venta definitiva con la sola consignación de un cheque por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) demostrándose con ello el incumplimiento en el pago, por lo que se debe revocar la decisión del Tribunal de la causa al respecto. Así se declara.
Con relación a la pretensión de la parte reconviniente respecto a la deducción del precio por los trabajos realizados al inmueble objeto de la negociación, considera esta Juzgadora señalar que en virtud de la fuerza de Ley de los contratos entre las partes, así como el hecho que deben cumplirse las obligaciones tal como fueron pactados en ellos, debe señalar esta Juzgadora que lo pretendido por la parte reconviniente no fue acordado por las partes debiendo en este sentido cumplir con su obligación de pago tal como fue pactado en el contrato bajo estudio, y por lo tanto resulta improcedente su pretensión, y por ello, debe ratificarse la decisión del Juzgado A-quo al declarar su improcedencia. Así se declara.-
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Tal como quedara establecido en los términos que anteceden, se tiene que la parte demandada tenía la obligación de pagar la cantidad de equivalente actual de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), es decir, la diferencia del monto pactado en el contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y la empresa demandante debía por su parte, traspasar la propiedad del mismo mediante la elaboración y registro del documento definitivo de compraventa, pretendiendo el demandado comprador cancelar el monto restante mediante consignación del referido monto, sin demostrar que en efecto hubiese realizado gestiones para el otorgamiento de crédito o que pudiera cancelar el monto por sus propios medios, demostrando la parte demandante con su constancia de habitabilidad le fue otorgada por el organismo competente, de manera que el demandado debió cumplir en su debida oportunidad con el saldo deudor librarse de su obligación y así procediera la venta definitiva y no consta en autos que así haya sucedido.
En tal sentido, ambas partes convinieron en el señalado contrato que el ajuste por inflación procedería en caso de incumplimiento de la parte demandada en este juicio, demostrando la demandante que la negociación no se verificó por falta atribuida al comprador y por lo que procede el ajuste al precio actual demandado en la presente causa. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
En este orden de ideas; considera esta Sentenciadora que el demandado comprador debe cumplir de manera efectiva con su obligación respecto al pago del precio establecido en el contrato, por lo que no habiendo cumplido en su oportunidad y transcurriendo con creces el tiempo desde la suscripción del contrato en referencia hasta la presente decisión, es por lo que en aplicación de la sana administración de justicia éste deberá cumplir el contrato en los términos previstos en el mismo; todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.265 del Código Civil, debiendo aplicarse al demandado el pago de indexación del precio actual del inmueble para el momento de interponerse la demanda, ya que se reitera que no se demuestra en autos gestión para efectuarse el pago del monto restante y cumplirse con el pago total del precio establecido para la venta definitiva, de manera tal que el demandado debiendo cumplir con su obligación principal que es el pago del precio establecido para la venta no lo hizo, habiéndose demostrado que la construcción fue ejecutada, sin cumplirse con el pago del saldo deudor, resultando de esta manera procedente el pago de la venta debidamente indexado tal como lo contemplaron las partes en su propio contrato con expresa manifestación de voluntades no encontrándose prohibida tal estipulación para la fecha de suscripción del presente contrato, lo que hace viable tal pretensión.- Así se declara.-
Ahora bien, se observa que la parte actora también pretende ser indemnizada por los daños y perjuicios, manifestando al respecto que la causa de éstos se debe al incumplimiento por parte del demandado por todo lo dejado de percibir; sin embargo, encuentra quien sentencia que la parte actora si bien cumple con indicar de donde a su decir se generan los daños y perjuicios no es menos cierto que no los especifica cuales sería los referidos daños y perjuicios que se le han generado, de manera que no se ajusta a lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que si se demandan los daños y perjuicios deben especificarlos y señalar de donde se originaron los mismos, por lo que tal incumplimiento permite declarar la improcedencia de indemnización por daños y perjuicios. Así se declara.-
-III-
DECISION
Por los argumentos que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR, el Recurso de Apelación intentado por la abogada M.M. identificada en autos, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, Se REVOCA en todos sus términos la sentencia de fecha 05 de marzo de 2012, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial; en consecuencia, y en consecuencia se declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta en el acto de contestación a la demanda por el ciudadano C.J.M., arriba identificado, en contra de la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A antes identificada. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A antes identificada contra el ciudadano C.J.M.. En consecuencia, demostrado como ha quedado el incumplimiento del demandado y a los fines de ser otorgado el documento definitivo de venta se ordena al demandado C.J.M., que cumpla con el pago de: a) Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 280.000,00) valor actual del inmueble objeto de la negociación. TERCERO: La cantidad resultante de la indexación o corrección monetaria conforme a los índices del Banco Central de Venezuela por la cantidad antes determinada desde la fecha de admisión de la demanda hasta la ejecución del fallo, para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo. Así se decide.
No hay condenatoria en costas debió a la naturaleza parcial de la decisión.-
Regístrese, Publíquese, Notifíquese y Déjese Copia Certificada.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, en El Tigre, a los veinticinco (25) días del mes de Noviembre de Dos Mil Trece (2.013) - Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.-
LA JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,
Abg. KARELLIS ROJAS TORRES
LA SECRETARIA,
Abg. AMARILYS CAIRO NARVAEZ
En esta misma fecha, siendo las 2:39pm , se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley, y se agrego al asunto Nº BP12-R-2012-000070.- Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. AMARILYS CAIRO NARVAEZ
