Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 6 de Febrero de 2008

EXPEDIENTE Nº 05470

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

Vistos: Con informes del Ministerio Público.

Mediante escrito presentado en fecha 11 de octubre de 2006, ante el Juzgado Superior Distribuidor y recibido en este Juzgado en fecha 19 de octubre del mismo año, el abogado J.G.G.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.374, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano L.E.M.D.J., titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.735.163, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010351, de fecha 09 de agosto de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, (Hoy Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura) mediante la cual fijó canon de arrendamiento mensual para el comercio identificado con el Nº 1902 (64), ubicado en la Avenida Baralt, Truco a Guanabano, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital. En el petitorio del recurso, además de la nulidad del acto impugnado, solicitó el restablecimiento de la situación jurídica infringida, y el pronunciamiento en la definitiva sobre la renta máxima que corresponda al inmueble.-

En fecha 26 de octubre de 2006, se le dio entrada al presente recurso, ordenando a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, los antecedentes administrativos del caso a que se contrae dicho recurso

Recibidos los antecedentes administrativos del acto y encontrándose cumplidos los extremos de Ley, en fecha 12 de diciembre de 2006, este Juzgado admitió el presente recurso de nulidad cuanto ha lugar en derecho. Igualmente, se ordenó la citación personal mediante boleta al ciudadano J.H.G.D.G., en su carácter de arrendatario de la planta baja del inmueble identificado con el Nº 1902 (64), ubicado en la Avenida Baralt, Truco a Guanabano, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital y parte interviniente en el procedimiento administrativo. Asimismo, se ordenó la citación, mediante oficio al ciudadano Fiscal del Ministerio Público con Competencia Nacional en Materia Inquilinaria.

Una vez cumplidas las notificaciones ordenadas, se libró el cartel de emplazamiento establecido en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia a los fines de la comparecencia de los interesados.

En fecha 08 de febrero de 2007, compareció la abogada R.M.D.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 5.543, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano J.H.G.D.G., titular de la cédula de identidad Nº E.- 81.672.897, quien mediante escrito se hizo parte en el presente juicio.-

En fecha 23 de febrero de 2007, se apertura el lapso de evacuación de pruebas de conformidad con lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal supremo de Justicia. Durante este período la parte recurrente promovió la prueba de experticia a los efectos de la determinación de los verdaderos valores del inmueble regulado, la cual fue admitida y evacuada oportunamente.

En fecha 07 de junio de 2.007, se dicto auto mediante el cual se dejó constancia de la designación del Dr. A.G. como Juez Provisorio de este Juzgado, razón por la cual se aboco al conocimiento de la presente causa.

El 21 de junio de 2007, se di inició a la relación de la causa y fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para que tenga lugar el acto de informes de las partes.-

En fecha 09 de julio de 2007, compareció la abogada M.E., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.770, en su carácter de Fiscal 33º del Ministerio Público con competencia en materia Constitucional y Contencioso Administrativo, y consignó escrito de informes.-

En fecha 14 de agosto de 2007, habiéndose dicho “Vistos” el Tribunal estableció el lapso para dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones.-

I

FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO

La parte recurrente señala que el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010351, de fecha 09 de agosto de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, obedece a vicios de ilegalidad, al afectarse los requisitos de fondo y de forma del mismo debido a que la evaluación practicada por la Sala Técnica de la Dirección de Inquilinato carece de fundamento legal. Asimismo, denunció la infracción del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 9 y ordinal 5º del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, así como los artículos 1425 y 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la Resolución impugnada esta viciada en su causa, por cuanto los valores del avalúo practicado por los peritos de la Dirección General de Inquilinato no se ajustan a la realidad con los verdaderos valores establecidos en el mercado arrendaticio inmobiliario, por cuanto en dicha evaluación no se tomaron en cuenta los elementos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del mismo modo la recurrente señala que la Administración incurrió en el vicio de falso supuesto derivado de la errónea apreciación de las actas fiscales infringiendo lo preceptuado en los artículos 12, 15 y 320 del Código de Procedimiento Civil. Al mismo tiempo solicita el restablecimiento de la situación jurídica infringida y la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

II

ALEGATOS DE LA PARTE OPOSITORA

La abogada R.M.d.P. en su carácter de apoderada judicial arrendatario de la planta baja del inmueble de marras, alega que el órgano regulador al dictar el acto administrativo, no tomó en cuenta los verdaderos valores del mercado, ni indicó la superficie correcta del inmueble objeto del presente recurso. Arguye que el acto administrativo recurrido obedece a vicios de ilegalidad por haber infringido el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el numeral 1º del articulo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al haber afectado los requisitos de fondo y de forma del mismo, toda vez que la operación valuatoria de la Sala Técnica de la Dirección de Inquilinato carece de fundamento legal, Igualmente denunció la infracción del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 9 y ordinal 5º del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, así como los artículos 1425 y 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por considerar que el acto administrativo objeto del presente recurso reposa en una causa falsa, por cuanto los valores asignados por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura no se ajustan a la realidad de los verdaderos valores establecidos en el mercado arrendaticio inmobiliario. Del mismo modo señalan que la Administración incurrió en el vicio de abuso de poder, al realizar un mal ejercicio de su competencia, distorsionando la verdad y tomando decisiones en base a hechos falsos incurriendo en el vicio de falso supuesto e infringiendo los artículos 12, 15 y 320 del Código de Procedimiento Civil. Solicita a su vez, el restablecimiento de la situación jurídica infringida y la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

III

OPINIÓN DEL FISCAL DEL MINISTERIO PÙBLICO

La abogada M.E. en su carácter de representante del Ministerio Público indica que de las actas del expediente consta informe pericial efectuado por los expertos designados por el Tribunal en el que se designó el valor del inmueble, siendo que tal experticia arrojo un resultado que en nada tiene que ver con el resultado obtenido por la evaluación realizada por la Administración, toda vez que para su elaboración se tomó en cuenta lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, por lo que concluye que la misma tiene mérito probatorio pleno. En este sentido y tomando en cuenta que el informe de avalúo constituye documento esencial sobre el cual la administración tomo su decisión, la representación del Ministerio Público concluye que la Administración incurrió en el vicio del falso supuesto, por silencio de pruebas, al dar por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del informe de avalúo realizado.

Por otro lado con relación a la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que es criterio jurisprudencial reiterado desaplicar el artículo in comento por colidir efectivamente con los artículos 26 y 259 de la Carta Magna.

III

ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN:

Pasa ahora este Juzgado al examen de los autos que integran el expediente y observa:

Con respecto al vicio de inmotivación invocado por los apoderados judiciales de la recurrente en el recurso contencioso inquilinario de regulación de alquileres, el Tribunal observa que generalmente los recurrentes fundamentan este tipo de recurso en el vicio de INMOTIVACIÓN, derivado del artículo 1425 del Código Civil, que establece como uno de los requisitos de validez del dictamen emanado de los expertos la MOTIVACIÓN. Pero tal postura resulta errónea, en criterio de este Tribunal, debido a que el vicio que afecta el dictamen de los expertos (inmotivación) es transferido por los recurrentes automáticamente a la decisión inquilinaria, sin percatarse de la diferencia existente entre los dos actos, pues el primero (avalúo) constituye el fundamento del segundo (resolución), no obstante es preciso destacar que el hecho de que el primero pueda carecer de motivación, no impide predicar, por esa única razón, que también el segundo adolece del mismo vicio, máxime si se tiene en cuenta que conforme a los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, LA MOTIVACIÓN es un requisito de forma de los actos administrativos. Por consiguiente, basta que en la decisión inquilinaria aparezcan sus fundamentos de hecho y de derecho, aunque resulten insuficientes, como ocurre ordinariamente con este tipo de decisiones, precisamente porque el núcleo de dichos fundamentos radica en el aludido avalúo, para que se considere cumplido ese requisito. En realidad en estos casos, el vicio que suele configurarse, en razón de la inmotivación del avalúo realizado por el órgano administrativo, que sirve de base al proveimiento definitivo, es el de falso supuesto, por cuanto la Administración considera válido dicho avalúo, cuando por carecer de motivación, no reviste tal característica, y sobre ese supuesto falso fija el cánon de arrendamiento. De allí, que denunciar la inmotivación de la decisión inquilinaria constituye un error y debe conducir, si no se invocan otros vicios, a que el Tribunal declare sin lugar el recurso.

Ahora bien, el examen del caso de autos en el marco conceptual anterior revela que el acto impugnado aparece motivado de conformidad con los citados artículos de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en razón de que contiene los fundamentos de hecho y de derecho, pues la simple lectura de la resolución que lo contiene así lo demuestra. En efecto, aparecen como fundamentos jurídicos los artículos 2, 11, 30 y 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como lo artículos 75 y 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, así como los informes técnicos elaborados atendiendo a los mencionados dispositivos normativos. Por consiguiente, presente como está en la decisión inquilinaria el requisito de la motivación, resulta forzoso desestimar el alegato de inmotivación esgrimido por la recurrente. Así se declara.

Por otro lado, cabe destacar que la inmotivación del avalúo administrativo alegada por la recurrente, tiene su origen en que la Administración no se ajusta en criterio de la parte recurrente a los parámetros normativos delineados en los artículos 2, 11, 30 y 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la elaboración del mencionado avalúo. Sin dudas que este es un acto preparatorio -el fundamental- del proveimiento definitivo (fijación del cánon), y la única forma de demostrar que no es válido, por carecer de la motivación que exigen los referidos esquemas normativos, es mediante el criterio de expertos. En otras palabras, sólo mediante la prueba de experticia prevista en el Código de Procedimiento Civil, es posible desvirtuar en sede jurisdiccional el fundamento del acto inquilinario (avalúo).

El apoderado judicial del recurrente señala que la Resolución Nº 010351, de fecha 09 de agosto de 2006 dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, está viciada de manera tal, que al efectuar un análisis del informe técnico que cursa en el expediente administrativo y que sirvió de base para dictar la resolución en referencia, se evidencia que no están aplicados los requisitos que de forma expresa e imperativa ordenan los artículos 2, 11, 30 y 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto no cumplida la normativa antes señalada, se estableció al inmueble un valor inferior al que realmente corresponde, por tanto considera el apoderado judicial del recurrente que la Resolución Nº 010351 emanada de la Dirección General de Inquilinato está viciada. Tal aseveración se hace evidente al revisar el avalúo e informe técnico elaborado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que conforme la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble.

Ahora bien, en virtud de lo antes expuesto y debido a la imperiosa necesidad que en cada informe técnico que elabore la Dirección General de Inquilinato, deba realizar una descripción de la zona del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, y por último el avalúo propiamente dicho, el cual a la postre indicará las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble, quien decide considera que, debido a la complejidad para la determinación del canon de arrendamiento en base a los porcentajes establecidos en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace necesario emplear ciertos métodos, procedimientos y/o fórmulas científicas especiales para llegar a una conclusión contundente, tal como factores de su localización; la tradición legal y linderos; la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada, y un análisis comparativo tanto de las negociaciones referenciales efectuadas en la zona con indicación de las incidencias respectivas. Aunado a ello no se evidencia de forma alguna de las actas procesales que conforman el presente expediente ni de los antecedentes administrativos, que la Dirección General de Inquilinato, haya considerado tales parámetros a los fines de determinar el valor del inmueble.

En tal sentido y en virtud de lo antes expuesto, este sentenciador determina que indefectiblemente se hace imprescindible y estrictamente necesario el empleo de determinados mecanismos y/o fórmulas especiales para arribar a las conclusiones explanadas por los funcionarios adscritos a la Dirección General de Inquilinato, en el informe técnico elaborado y consignado a los autos del presente expediente (antecedentes administrativo), ello en virtud de considerar quien decide, que al no explicar la metodología empleada para la obtención de tales resultados y al existir innumerables contradicciones dentro de dicho informe, no puede de forma alguna el presente informe conjunta o individualmente a.a.d. forma alguna con el legajo probatorio consignado a los autos en el presente recurso de nulidad, máxime cuando el presente informe es el pilar y/o prueba fundamental para el desarrollo y prosecución del mismo, el cual no es más que la fijación del canon de arrendamiento del inmueble sujeto a regulación en el marco de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por los razonamientos antes expuesto, este sentenciador determina que el informe técnico elaborado por la Dirección General de Inquilinato, fue elaborado bajo supuestos de subjetividad, tales como la imprecisión en la tradición legal y linderos, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción y la metodología empleada, lo que sin lugar a dudas lleva a la conclusión a quién decide, que el mismo se encuentra inmerso en el vicio de falso supuesto de hecho, señalado por la doctrina y la jurisprudencia en reiteradas oportunidades, como el vicio que da lugar a la anulación de los actos administrativos ante la falsedad de los supuestos o motivos en que se basó el funcionario que los dictó, tal como lo ha explanado reiteradamente la nuestro máximo tribunal, en Sala Político administrativa, en sentencia Nro. 01503, Expediente Nro. 2002. 0478, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini.

Tales omisiones quedan demostradas al comparar dicho avalúo con el informe pericial que riela desde el folio cuarenta y cinco (45) al folio sesenta y cuatro (64), contentivo de la experticia evacuada por los expertos. Dicho informe describe el inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización; la tradición legal y linderos; la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada, y un análisis comparativo tanto de las negociaciones referenciales efectuadas en la zona con indicación de las incidencias respectivas, como de los Servicios Auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor, y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley, en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros similares.

La referida experticia evacuada conforme a las disposiciones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y contenida de los datos mencionados en el párrafo anterior conduce a este Juzgador a apreciar dicha prueba de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del citado texto legislativo. Por consiguiente, como el acto impugnado tiene como fundamento básico el avalúo practicado por el órgano administrativo que lo dictó, y dado que ha quedado demostrado durante el desarrollo del presente juicio que el referido avalúo no se ajusta a los parámetros fácticos y jurídicos delineados taxativamente en los artículos 2, 11, 30 y 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso concluir que la decisión regulatoria está afectada por el vicio de falso supuesto, por lo que procede declarar su nulidad conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide.

A los efectos de restablecer la situación jurídica infringida a la recurrente, el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes del juez contencioso administrativo conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo

.

Ahora bien, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Sentencia de fecha 24 de abril del 2001 (caso: M.M.C.d.M. vs. J.R.T.D.M.), quien al respecto ha señalado lo siguiente:

...que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es contraria a expresas disposiciones constitucionales ya que, en primer lugar, restringe los poderes propios del Juez contencioso administrativo (al impedirle fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles), en contradicción con lo establecido en el artículo 259 de la Constitución, y, además, porque limita indebidamente el derecho de los particulares de acceder a los órganos de administración de justicia (al restringir las pretensiones que pueden ser deducidas en el proceso contencioso administrativo inquilinario), y en consecuencia, limita indebidamente el derecho de los intereses, tal como ha sido reconocido por el artículo 26 de la Constitución.

Resultando esto evidente, la incompatibilidad entre la Constitución y la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha considerado la Corte, que es su deber, de conformidad con lo establecido en el segundo párrafo del artículo 334 de la Constitución, aplicar preferentemente las normas del Texto Fundamental en el presente caso, y disponer la aplicación preferente de las disposiciones contenidas en los artículos 259 y 26 de la Constitución y, en consecuencia, desaplicar para el caso de autos, la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

Criterio que este Tribunal acoge en su totalidad, y es por lo que actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y conforme a las normas antes señaladas, procede a fijar el canon de arrendamiento al inmueble objeto de regulación sobre la base del valor total del inmueble asignado en la experticia antes mencionada, vale decir, la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO CON TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 208.758,39)

IV

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por el abogado J.G.G.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.374, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano L.E.M.D.J., titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.735.163, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010351, de fecha 09 de agosto de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, (Hoy Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura) mediante la cual fijó canon de arrendamiento mensual para el comercio identificado con el Nº 1902 (64), ubicado en la Avenida Baralt, Truco a Guanabano, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital.

PRIMERO

Declarar la NULIDAD de la Resolución Nº 010351, de fecha 09 de agosto de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, (Hoy Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura) mediante la cual fijó canon de arrendamiento mensual para el comercio identificado con el Nº 1902 (64), ubicado en la Avenida Baralt, Truco a Guanabano, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital.

SEGUNDO

A los fines de restablecer la situación jurídica infringida por el acto anulado, fija al inmueble antes identificado un canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda en la cantidad de MIL DOSCIENTOS DIECISIETE CON SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.217,76)

TERCERO

De conformidad con el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, DECLARA expresamente que los efectos de la presente sentencia se producirán a partir de que adquiera valor de cosa juzgada.

CUARTO

Se ordena notificar a las partes de la presente decisión

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTÍFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los seis (06) días del mes de febrero del dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

DR. A.G.

EL JUEZ

ABOG. E.M.

EL SECRETARIO

En esta misma fecha siendo las ( ), se publicó y registró la anterior decisión.

ABOG. E.M.

EL SECRETARIO

EXP Nº 05470

AG/jv.-