Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 10 de Febrero de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

JURISDICCION: CIVIL.

EXPEDIENTE: Nº 5.943.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

PARTE DEMANDANTE: M.A.L.P. y F.Y.V.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V-10.403.414 y V-9.376.056, el primero domiciliado en Cumana estado Sucre, y la segunda, domiciliada en Caracas Distrito Capital.

APODERADA JUDICIAL: G.R.D.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.916.646, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Nº 18.781, de este domicilio.

DEMANDADO: V.M.U., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.723.198, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: ORLANDITZA AGUIRRE MUJICA, A.P.P. y ZALDIVAR ZUÑIGA GARCÍA venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 191.345, 31.752 y 141.591, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

VISTOS: CON INFORMES.

Recibida en fecha 09-10-2014, las presentes actuaciones en virtud de la apelación formulada, por la Abogada G.R.d.P., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra decisión dictada el 30-09-2014, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante la cual declaró: Primera: Parcialmente Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta; el ciudadano V.M.U. ,deberá pagar el saldo restante de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares Exactos (Bs. 64.000,00) por intermedio de la Ley de Política Habitacional y para ello se le concede treinta 30 días continuos o calendarios, contados a partir del día que el presente fallo adquiera firmeza, debiendo probar en autos la formalización del respectivo crédito o bien el pago a sus propias expensas y luego de tal demostración el Tribunal le concederá, de ser el caso, tres meses más un mes de prórroga para obtener la aprobación y liquidación del crédito respectivo. Segunda: Se ordena a la ciudadana F.Y.V.B., facilitar y poner a disposición todos los documentos y demás solvencias de servicios públicos, incluyendo impuestos sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, para lo cual se le concede un lapso perentorio de treinta (30) días continuos o calendarios, contados a partir de que el presente fallo adquiera firmeza, debiendo probar en autos tal ejecución. Tercera: Que una vez entregadas las solvencias y demás documentos a los cuales se hizo mención en el particular SEGUNDO, la parte demandada deberá consignar ante este Tribunal, la constancia aprobación del crédito por la cantidad de sesenta y cuatro mil bolívares exactos (Bs. 64.000,00) para tal aprobación se tendrá un lapso comprendido de tres meses más un mes de prórroga, contados a partir de que el presente fallo adquiera firmeza. Cuarta: Que en el supuesto caso de vencido los respectivos lapsos otorgados, la parte demandada incumpliere con lo ordenado en los particulares PRIMERO y SEGUNDO, se reputará como de plazo vencido y de incumplimiento del contrato que fuere debatido. Quinta: Se declara SIN LUGAR la solicitud de indemnización por daños y perjuicios, intentada por la ciudadana F.Y.V.B., antes plenamente identificada, contra el ciudadano V.M.U., antes identificado. Sexta: Sin Lugar tanto la Reconvención, que plantea se declare la propiedad de las mejoras y bienhechurías construida sobre la vivienda objeto de debate como la solicitud del Derecho A Retención intentada por el ciudadano V.M.U., contra la ciudadana F.Y.V.B.. Séptima: Se desestima por improcedente la defensa de falta de cualidad invocada por la representación judicial del ciudadano V.M.U., antes identificado. Así se decide. No se condena en costas a la parte demandada por no resultar totalmente vencida.

En fecha 10-10-2014, se dio entrada a la causa bajo el Nº 5.943.

En fecha 14-10-2014, se recibió oficio Nº 248-14, proveniente del Juzgado Segundo del Primera Instancia en lo Civil de este Primer Circuito Judicial, remitiendo anexo las resultas de BANESCO, relacionado con el expediente Nº 01682-C14, en virtud de la apelación propuesta por la actora.

En fecha 13-11-2014, la apoderada actora Abogada G.R., consigna escrito de informes.

En fecha 28-11-2014, vencido el acto de observaciones a los informes, sin que la parte interesada hiciere uso de este derecho, queda abierto ope legis el lapso de sesenta (60) días continuos siguientes para decidir.

El Tribunal estando en la oportunidad legal pasa a dictar sentencia previa a las siguientes consideraciones.

I

CUESTION DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO

El Tribunal antes de pasar al análisis de los medios probatorios, considera necesario pronunciarse sobre la denuncia de incongruencia del fallo formulada por la parte actora al no contener la sentencia relación, adecuación o correspondencia entre pretensión y fallo, es decir que el fallo no contenga mas de lo pedido por las partes, excediendo la pretensión incurriendo en ultra petita o cuando el sentenciador al momento de proferir el fallo el menos contenga menos de lo pretendido por las partes. Que el Juez a quo al sentenciar no condenó el pago de los intereses moratorios tal como lo solicitó en la demanda, incurriendo en Minus Petita, por lo cual la sentencia adolece de incongruencia al no acordar el Juez de Primera Instancia los intereses de mora conforme al petitum.

Para decidir el Tribunal observa:

El artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, establece: “Toda sentencia debe contener: decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolver de la instancia”.

La jurisprudencia y doctrina de manera reiterada han afirmado que “expresa” significa que una sentencia no debe contener implícitos ni sobreentendidos, “positiva”, refiere que la misma sea cierta, efectiva y verdadera sin dejar cuestiones pendientes y precisa, sin lugar a dudas, insuficiencias, oscuridades ni ambigüedades. Por su parte, para decidir con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, el Juzgador debe dar cumplimiento al mandato contenido en el artículo 12 del Código Adjetivo, cual es, atenerse a lo alegado y probado en autos.

En este camino, el vicio de incongruencia se configuraría: a) Cuando el Juez en su sentencia se pronuncia sobre algunas pretensiones y defensas que las partes no han alegado (incongruencia positiva o ultra petita); b) Cuando el Juez en su sentencia no se pronuncia sobre todas las pretensiones y defensas de las partes (incongruencia negativa o minus petita) y c) Cuando el Juez en su sentencia se pronuncia sobre pretensiones y defensas distintas a las solicitadas (incongruencia mixta o extra petita).

En el presente caso de un lectura del escrito de demanda reformado, la parte actora peticiona el cumplimiento del contrato y a tales fines reclama: el pago de la cantidad restante convenida: 1) Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 64.000,oo), más los intereses devengados hasta el momento de la conclusión del presente procedimiento; 2) Al pago de los daños y perjuicios estimados en la cantidad de Sesenta Mil (Bs. 60.000,oo) y 3) Las costas procesales.

En el fallo apelado se constata el expreso pronunciamiento del Juez a quo con relación al reclamo de los intereses a ser calculados sobre el saldo de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 64.000,oo) en los términos que sigue:

El Tribunal tiene en cuenta el petitorio que realiza la parte demandante-reconvenida sobre que la parte demandante reconviniente le adeuda intereses e inclusive hasta la presente sentencia, a causa de su incumplimiento y al confrontarlo con el contenido de la parte infine de la Cláusula Segunda del contrato de opción de compra y venta, objeto de análisis que precisa : “ Queda establecido entre las partes que el saldo deudor no devengará ni causará intereses”; con una simple interpretación literal emanada de dicha cláusula y de su fuerza obligatoria, debe declarar NO HA LUGAR, el cobro por interés sobre el saldo deudor en el presente contrato. Así se establece.”

En tales motivos se declara sin lugar la delación de incongruencia negativa, formulada por la parte demandante. Así se juzga.

II

LA PRETENSIÓN

En fecha 30-10-2012, la parte actora interpuso demanda de resolución de contrato de opción de compraventa contra el ciudadano V.M.U., que luego fue reformada en fecha 26-11-2012, y admitida la misma el 29-11-2012.

Alega la parte actora en su escrito de demanda que son propietarios de una parcela de terreno y casa distinguida como lote Nº 10 el cual forma parte de la parcela “MOROCHO I” ubicada en la Avenida S.B.d. esta ciudad de Guanare, la cual tiene una superficie de Diez Metros (10,oo Mts) de frente por dieciséis metros con cincuenta centímetros (16,50 Mts) de fondo, comprendida entre los siguientes linderos: Norte: Lote Nº 9; Sur: Con terrenos del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, calle sin nombre a la fecha; Este: Con calle interna privada de uso exclusivo de la Urbanización; y Oeste: con el lote Nº 1, según Documento Protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.e.P., en Protocolo 1º, Tomo 2º, 4º Trimestre; del año 1998, bajo el Nº 38, folios 253 al 254, y de una casa de habitación, construida a sus propias expensas, en la parcela de terreno mencionada, con las siguientes características: dos (2) cuartos; una (1) sala de baño, sala, cocina-comedor, con friso de cemento. La misma les pertenece según titulo supletorio registrado y protocolizado por ante el Registro Público de los de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.e.P., en Protocolo 1º, Tomo 8º, 4º Trimestre del año 2009, bajo el Nº 04, de fecha 04-05-2009.

Que en documento privado suscrito por ambas partes en fecha 09-10-2009, su representada ciudadana F.Y.V.B., celebró un contrato con opción a compra con el ciudadano V.M.U., mediante el cual concedió preferencia para adquirir en opción a compra el inmueble descrito. En referido documento las partes, entre otras circunstancias pactaron y así dejaron establecido lo siguiente: Cláusula Segunda: “el precio pactado para la oferta de venta es de SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 66.000,00). Los cuales EL OPTANTE, a los fines de abono al saldo deudor se compromete a cancelar la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.000,00), en abono para la venta y el saldo deudor, es decir la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 64.000,00) EL OPTANTE, cancelará al momento que le sea aprobado el crédito hipotecario por la identidad Bancaria Banesco. En el momento de efectuarse el pago del saldo deudor se otorgara el documento definitivo de compra venta por el ante Registro Publico correspondiente y se hará la tradición legal y la entrega material del inmueble en buenas condiciones de aseo y uso. Queda establecido entre las partes que el saldo deudor no devengara ni causará intereses”. Cláusula Octava: “Es convenido entre las partes que el plazo para la realización de la compra-venta definitiva será de ciento ochenta días (180) a partir de la fecha en que se introducen los requisitos en el Banco respectivo con una prorroga de treinta días (30) mas y la PROMITENTE se obliga a realizar todas las gestiones que le correspondan y que sean necesarios para que el documento definitivo de compra-venta sea otorgado por el ante Registro Mobiliario, antes del vencimiento del plazo pactado.”

Sucede pues, que el optante no dio cumplimiento a su obligación que radica en el pago del complemento de la inicial convenida en la Cláusula Segunda por la suma de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares Exactos (Bs. 64.000,oo) y que debió efectuarse 180 días desde el momento de haber introducido los requisitos en el Banco Banesco y por lo tanto ha dejado de cumplir con la obligación contractual mas importante a su cargo lo cual es el pago del remanente. No obstante lo establecido en el contrato, se le hizo entrega material inmueble a el Optante antes de realizarse el documento definitivo compra-venta, como muestra de buena fe y voluntad de parte de su mandante, sin embargo el demandado no ha actuado de igual forma, por el contrario desde la firma del convenio has transcurrido tres años y el demandado se niega a cumplir con lo pactado, alegando que le negaron el crédito, a pesar de ello fueron innumerables las veces que sus mandantes han propuesto al optante demandado que aun cuando le hayan negado el crédito el hubiera podido irles pagando poco a poco hasta la cancelación definitiva y así concretar la negociación otorgándoles el documento definitivo para que honre el compromiso adquirido o en su defecto devuelva a sus mandantes el inmueble, por cuanto el mismo se ha beneficiado al vivir en la casa de sus mandantes sin que haya habido ninguna contraprestación de su parte al pagar el precio convenido en el contrato, habiendo impedido que sus mandantes la posibilidad de vender el inmueble a otra persona con lo cual hubieses podido dar una cuota inicial para adquirir otra vivienda para su uso y la de su familia. Por estas razones demandan al ciudadano V.M.U. por cumplimiento de contrato de opción a compra para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a los siguientes: 1) Al pago de la cantidad restante convenida: Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 64.000,oo) mas los intereses devengados hasta el momento de la conclusión del presente procedimiento; 2) Al pago de los daños y perjuicios estimados en la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,oo) y 3) las costas procesales. Estima la demanda en la suma de Ciento Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 124.000,oo). Anexa copia del contrato de opción de compraventa, del documento de propiedad del terreno del título supletorio y a efectos vivendi los originales de dichos instrumentos. Acompaña los siguientes documentales: Copia simple de contrato de opción a compra suscrito por las partes marcado “C”: copia del documento de propiedad del terreno marcado “D”; copia del titulo supletorio del inmueble, marcado “E”. Fundamenta la presente demanda en los siguientes artículos 1.160 del Código vigente, 1.167 de la Ley sustantiva civil, y en los artículos 1.133, 1.159 y 1.185 del Código Civil.

En fecha 05-04-2013, la apoderada del actor ciudadana Orlanditza Aguirre Mujica, presenta escrito donde opone la cuestión previa de defecto de forma del libelo de demanda acorde con el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil; la cual, fue declarada sin lugar en decisión de fecha 30-04-2013.

En decisión de fecha 30-04-2013, el Tribunal Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito Judicial, declaró Sin Lugar la cuestión previa opuesta por la apoderada judicial de la parte demandada.

En su oportunidad, la Abogada Orlanditza Aguirre Mújica, en su carácter de co- apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación y reconvención en los términos siguientes: PRIMERO: el demandado V.M.U., determina que no convienen en la demanda intentada en su contra, no aceptando los argumentos de los accionantes en forma alguna y rechazándolos absolutamente; por lo cual se rechaza, se niega y se contradice, tanto en los hechos como en el derecho, todos y cada uno de sus partes los alegatos en que funda el accionante la presente demanda de Resolución de Contrato de opción a Compra; sin perjuicio de afectar esta contestación en cuanto conlleva, como quedo dicho, el mas absoluto y determinante Rechazo. SEGUNDO: DEFENSA AL FONDO DE LA DEMANDA. De conformidad con lo establecido en el articulo 361 en concordancia con el ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, LA FALTA DE CUALIDAD del co-accionante ciudadano M.A.L.P., toda vez que entre los accionantes quedó disuelto el vinculo conyugal y la liquidación de la comunidad conyugal mediante sentencia de divorcio emanada del Juzgado de Protección del niño, Niña y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Apure, de fecha 03-10-2005, para que sea resuelto como defensa y como punto previo en la definitiva. TERCERO: CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA. Niega, rechaza y contradice absolutamente el precio de la venta pactada, fuera por la cantidad de sesenta y seis mil bolívares (Bs.66.000,00) y que el costo de la inicial haya sido dos mil (Bs. 2.000,00); que el saldo restante de Sesenta y Cuatro mil bolívares (Bs. 64.000,00), iban a pagarse una vez que el crédito hipotecario fuera aprobado a su representado, tampoco es cierto que el propietario accionante otorgara el documento de propiedad del inmueble y haría entrega de la vivienda en buen estado de uso y aseo. Lo cierto es que el lote de viviendas pertenecientes a la Urbanización MOROCHOS I, estaba completamente abandonadas y sin concluir su construcción, es decir, no estaban habitables y dichas estructuras fueron objeto de invasiones y desvalijamiento de las ventanas, puertas y batería de baños, por esta razón un grupo de personas se agruparon en una O.C.V. denominadas “LAS CAYENAS” para conservar con los propietarios a los fines de que dichas estructuras fueran vendidas a las personas que agrupaban la precitada asociación civil ““LAS CAYENAS”. De múltiples gestiones y reuniones, se acordó con los propietarios, incluyendo con la demandante que tales casas fueran vendidas a un precio pactado definitivo de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) por cuanto dichas casas estaban en completo deterioro, que se daría una inicial de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) deducibles del precio pactado de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00)para que la demandante pudiera pagar una hipoteca legal habitacional con el IPASME, para que se procediera a liberar el documento definitivo de propiedad del inmueble. Después de que la vivienda estuviera habitable, se procedería a solicitar un crédito hipotecario para que su representado pagara el remanente de lo adeudado. Que es cierto que su representado invirtió en dicha casa, alrededor de Trescientos Cincuenta Mil bolívares (Bs. 350.000,00) para completar la construcción de la misma; invertidos en la colocación de puertas, salas de baño, cocina, ventanas, frisos, pisos, rejas protectores, machihembrado, tejas, y cerca perimetral de paredes de bloque, alumbrado interno y externo. Que no es cierto, que una vez que ocurriera la solemnidad de la venta, la ciudadana F.Y.V.B., haría la entrega material del inmueble objeto de la presente demanda, lo que si es cierto que ella como propietario autorizó a su mandante a ocupar el pre-identificado inmueble desde el primer momento en que se sostuvieron reuniones con las O.C.V “Las Cayenas” y le permitió que hiciera las mejoras y bienhechurías respectivas, para darle la habitabilidad a la vivienda y así poder efectuar los tramites bancarios. Por lo tanto, su representado ocupa de manera legitima la vivienda y la parcela de terreno “Morochos I Lote Nº 10, ubicado en la Av. S.B.d. esta ciudad de Guanare estado portuguesa.

Rechaza, niega y contradice, que su representada no haya dado cumplimiento a la Cláusula Octava del contrato de opción a compra, ni que haya obrado de mala fe, tampoco que se haya negado a pagar lo adeudado, cuando lo cierto es que múltiples han sido las gestiones realizadas por su mandante a efectuarle el pago de los Diecisiete Mil Bolívares (Bs. 17.000,00), y estos se han negado alegando que la casa vale mucho mas, cuestión veraz, pues ha sido su poderdante quien ha invertido Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00) en mejoras y bienhechurías para que sea factible la habitabilidad y las instituciones financieras pudieran otorgar el crédito. Rechaza, niega y contradice, tantos en los hechos como en el derecho que su representado le adeude a los accionantes, la cantidad de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (64.000,oo) como cantidad convenida, puesto que la cantidad convenida fue pautada en veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo) de los cuales ya les fueron pagados Ocho Mil Bolívares (Bs. 8000,oo) y entonces, lo que supuestamente estaría por pagárseles a los autores sea el remanente, es decir la cantidad de Diecisiete Mil Bolívares Exactos (Bs. 17.000,oo). CUARTO. DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS DEMANDADOS. Rechaza niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho de manera expresa y categórica que su representado deba pagarle a los accionantes la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo) por concepto de Daños y Perjuicios. Que del escrito libelar no se desprende la exigencia relacionada a la necesaria especificación de los daños y perjuicios y sus correspondientes causas, regulados en este caso por el ordinal 7º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, que establece que si el demandante peticionara la indemnización de daños y perjuicios deberá expresar en su libelo la especificación de estos y sus causas. Este fundamento legal descansa en la necesidad de que el demandado imponga de la clase de daño que se le demanda, y del monto de la cosa dañada y de las consecuencia de las averías sufridas, así como los perjuicios ocasionados, cuyo resarcimiento se le exige contenciosamente, no basta explicaciones genéricas, se impone exponer los hechos motivadores de los daños y perjuicios demandados de manera explicita determinando además la relación de causalidad entre estos y la conducta del demandado en la producción de los mismos. QUINTO DE LA RECONVENCION. Oportunamente probará que dicha vivienda no estaba en condiciones de habitabilidad, su representado para que pudiera operar la habitabilidad del inmueble a los fines de la procedencia del crédito en una institución financiera invirtió la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) en bienhechurías, en tal sentido, es que en nombre de su representado procede a reconvenir, de acuerdo a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, específicamente a los dispuesto en el articulo 365, en tal sentido, la misma se opone con la finalidad de que la propietaria del inmueble en cuestión, pague o en su defecto sea así condenada por el Tribunal a su representado la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) con ocasión del dinero que ha invertido su representado con el objeto de acondicionar la vivienda en cuestión pues tal y como fue expresado anteriormente, al momento de la ocupación de la misma carecía de las condiciones mínima de habitabilidad, pues no contaba con servicios y condiciones que hicieran posible la vida en ella; puesto que se encontraba en completo estado de abandono y desuso, las instalaciones sanitarias eran prácticamente inexistentes, las instalaciones de electricidad interna y externa se encontraban en un estado deplorable, las condiciones de los pisos internos y externos, frisos internos y externos eran igualmente inexistentes, en fin, no se podía habitar la misma pues no estaba dada las condiciones para tales fines. Es así, como su representado hace esfuerzos sobrehumanos con el objeto de lograr remediar la situación en la que se encontraba la vivienda haciendo sacrificios diversos e invertir cantidades de dinero de su peculio familiar y revestir el inmueble de las condiciones mínima que hagan posible la vida dentro de ellas; en tal sentido es que poco a poco comienzan a dotar los baños, reviste los pisos con cerámica de calidad, frisa y pinta las paredes internas y externas, realiza la cerca perimetral, proceden a reacomodar las instalaciones eléctricas internas y externas, reparaciones e inversión en techo de machambrado y hacer todo cuanto fuera necesario para poder lograr una habitabilidad optima de la vivienda. Igualmente es de hacer notar que de conformidad con el articulo 793 del Código Civil, invoca el Derecho de Retención que le asiste la presente causa, puesto que ha invertido dinero suficiente en las bienhechurías que ha fomentado la vivienda unifamiliar anteriormente descrita, así como también por ser un poseedor de buena fe amen de la anuencia que la misma propietaria del inmueble prestó con el objeto de realizar una negociación con su representado. Por todo lo anteriormente expuesto, reconviene a la parte actora; para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal: PRIMERO: a que todas las mejoras y bienhechurías construidas sobre la vivienda objeto de la presente demanda son propiedad de su representado. SEGUNDO: para que dichas mejoras y bienhechurías le sean pagadas como indemnización por el precio de trescientos cincuenta mil bolívares (BS. 350.000, oo). TERCERO: Se declare con lugar el derecho de retención de conformidad a lo dispuesto por el artículo 793 del Código Civil. CUARTO: Pide que sea condenado en costas. Anexa marcados con las letras “A”, contrato de Opción de compra-venta. Comprobantes de Pago, marcado con la letra “B”. Reseña fotográfica del inmueble al momento de la entrega al demandado marcado con la letra “C”. Reseña fotográfica del inmueble donde se denota el estado actual del inmueble, marcado “D”. Comunicación a la ciudadana F.V., marcada con la letra “E”; Acta de la O.C.V. Las Cayenas donde se determina que el ciudadano V.U. ocupa el inmueble, que ha hecho las mejoras aludidas, y que al momento de la ocupación le fue otorgado el permiso por la propietaria del inmueble marcado con la letra “F”.

En fecha 15-05-2013, el Tribunal a quo, admite la reconvención, y fija el quinto (5) días de Despacho para que la parte actora comparezca a dar contestación.

En fecha 24-05-2013, la Abogada: G.R.d.P., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, consigna escrito de contestación a la reconvención, en los términos siguientes: Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho los alegatos esgrimido por la parte demandada en la reconvencían por ser los mismos allí plasmado falso, distorsionando la realidad de los hechos, en virtud de que el demandado reconviniente manifiesta en la reconvención que gastó la cantidad de Bs. 350.000,oo para acondicionar el inmueble para estar en condiciones de ser habitado, pero nunca tuvo Bs. 60.000,oo para pagar lo convenido en el contrato de opción de compra, lo cual le ocasionó a su poderdante daños patrimoniales por cuanto al negarse el demandado reconviniente al pago de la suma acordada en el contrato de opción a compra impidió a sus representados dar la inicial para la adquisición de otra vivienda, con lo cual al no realizarlo en el tiempo oportuno encareció el costo de la misma, resultando con ello un daño patrimonial; y en tal sentido:

Niega, Rechaza y Contradice, que sus mandante hayan llegado acuerdo alguno con el demandado reconviniente para la venta del inmueble en la cantidad de Bs. 25.000,oo; que el reconvincente haya realizado múltiples gestiones para pagarle a sus mandantes la cantidad de Bs. 17.000,oo, alegando que ellos se negaban a recibir el dinero, cantidad que por lo demás no era la convenida en el contrato de opción de compra. De igual manera rechaza, niega y contradice que sus mandantes hayan hecho separación de bienes conyugales.

Niega, Rechaza y Contradice que sus mandantes deban la cantidad de Bs. 350.000,oo al demandado reconviniente por concepto de bienhechurías que este le hiciera al inmueble objeto de la demanda, tal rechazo obedece precisamente a que el demandado reconvincente no atendió la pretensión de la demanda cual es, cumplimiento de contrato, y no resolución de contrato por tal motivo, resulta ilógico que se reconvenga a sus mandante al pago de tal suma de dinero, pues la pretensión es llanamente que el demandado pague lo convenido entre las partes en el contrato de opción a compra y que se quede con el inmueble. Es tan ilógica la pretensión de la reconvención que el demandado reconviniente pretende que le paguen una suma de dinero que aduce invirtió en el inmueble (Bs. 350.000,oo) y de paso quedarse con el mismo, lo cual constituiría no solo un pago de lo indebido sino también un enriquecimiento sin causa. Estando dentro de la oportunidad legal procede a impugnar el comprobante bancario por Bs. 4.000,oo, cursante al folio 87, por cuanto del mismo se evidencia que el pretendido depósito no se realizó a alguno de sus mandantes sino a una tercera persona ajena a la relación contractual. Todo de conformidad con el artículo 1.372 del Código Civil. Impugna el escrito cursante al folio 88 por cuanto el mencionado es un documento privado emanado de tercera persona las cuales son ajenas a la relación contractual y no se le puede oponer a sus mandantes por tratarse de cartas o misivas dirigidas y recibidas entre terceros, conforme lo establece el articulo 1.372 del Código Civil. Impugna el escrito emanado de tercero cursante al folio 93 y 95, que en copia fotostático acompaña a la reconvención el demandado reconviniente, primero por tratarse de una copia fotostática de un instrumento privado y en segundo lugar por tratarse de carta o misiva dirigida y recibida entre terceros, conforme lo establece el articulo 1.372 del Código Civil. Impugna el documento Privado emanado de terceros ajenos a la relación contractual y del procedimiento por tratarse de carta misiva dirigidas y recibidas entre terceros conforme lo establece el artículo 1.372 del Código Civil. Impugna las fotografías cursante a los folios 90,91 y 92 y las fotografías marcadas con la letra “C” del escrito de reconvención por cuanto al decir del maestro Couture “presentar en juicio una fotografía deberá ser considerado en todo caso como un documento privado, es decir sometida a reconocimiento por la parte contraria”. Y ello obedece precisamente en el control de la prueba a la que tiene derecho las partes en su formación, aduciendo que el precio de la enta pactada no fue por la suma de Sesenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 66.000,oo) y que el costo inicial haya sido de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo), que el saldo restante de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 64.000,oo), iban a pagarse una vez que el crédito hipotecario fuere aprobado a representado. Acompaña anexos marcados con las letras “A”, contrato de Opción de compra-venta; comprobantes de pago, con la letra “B”; reseña fotográfica del inmueble con la letra “C” y “D”; comunicación de la ciudadana F.V., marcada con la letra “E”; acta de la O.C.V. Las Cayenas donde se determina que el ciudadano V.U. ocupa el inmueble, y que al momento de la ocupación le fue otorgado el permiso por la propietaria del inmueble marcado con la letra “F”.

Abierta la causa a prueba la apoderada judicial de la parte actora Abogada G.R.d.P., estando dentro del lapso legal para promover pruebas en la demanda lo hace de la manera siguiente: Testimoniales: ciudadanos C.D.S.V.; M.B.B.T.. Informes: Promueve la prueba de informes en el sentido que se solicite al Banco Banesco Agencia Guanare, información del ciudadano V.M.U., donde solicitó un crédito para adquisición de vivienda para el 09-10-2009 y meses subsiguientes.

La Abogada Orlandiza Aguirre Mújica, en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada, presenta escrito de pruebas siguientes: I: Invoca el Principio a la comunidad de la prueba, en cuanto a que le sean favorables los elementos probatorios por la `parte actora reconvenida. II: Documentales: marcados con las letras “A”, contrato de Opción de compra-venta; con la letra “B”; comprobantes de pago; con las letras “C” y “D”; reseña fotográfica del inmueble; marcada con la letra “E”, acta de la O.C.V. Las Cayenas; marcada con la letra “F” permiso de la propietaria para la ocupación de dicho inmueble; marcada con la letra “G” copia de la sentencia de divorcio que acuerda la disolución del vinculo conyugal entre los accionantes. III: Experticia: promueve experticia sobre el inmueble. IV: Testimoniales: J.C.M., M.M. y M.P..

En fecha 15-07-2013, comparecieron las partes y de común acuerdo suspendieron la causa, de conformidad con el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.

En decisión de 06-02-2014, el Tribunal Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito judicial, se declara incompetente y declina el conocimiento del asunto en el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 12-02-2014, la Abogada G.R.d.P., solicita la regulación de competencia.

Por auto del 17-02-2014, el Tribunal Primero del Municipio Guanare, ordenó remitir la presente causa al Juzgado Superior Civil, Mercantil del Tránsito, Bancario de esta Circunscripción Judicial, el cual en fallo de fecha 19-03-2014, declaró que la competencia para conocer y tramitar la presenta causa, incumbe al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito que por distribución corresponda. Asimismo, declaró Sin Lugar la solicitud de regulación de competencia formulada por la demandante, y confirmó la decisión del Tribunal Primero del Municipio Guanare.

En fecha 31-03-2014, esta Alzada remite el presente expediente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito que por Distribución le corresponda.

En fecha 07-04-2014, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dio entrada al expediente signándole el Nº 01682-C-14, en acatamiento al Tribunal de Alzada; seguidamente por auto el Abogado Rogian A.P., Juez a cargo de dicho Tribunal, se avoca al conocimiento de la presente causa y ordena notificar a las partes.

En fecha 15-04-2014, el Tribunal a quo dictó sentencia interlocutoria mediante el cual repuso la causa al estado al término de ratificar el Oficio 468 inserto en el folio112. Seguidamente se libró boletas a los ciudadanos M.A.L. y F.Y.V.B. en su carácter de demandante, y-o sus apoderados judiciales abogados G.R.d.P. y Z.H..

En fecha 30-09-2014 se profirió sentencia definitiva por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.J. del estado Portuguesa.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte actora de la decisión del Tribunal de cognición de fecha 30-09-2014, mediante la cual declaró parcialmente con Lugar la demanda de cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, ‘en el sentido que el ciudadano V.M.U., deberá pagar el saldo restante de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares Exactos (Bs. 64.000,00) por intermedio de la Ley de Política Habitacional y para ello SE LE CONCEDE TREINTA 30 DÍAS CONTINUOS O CALENDARIOS, contados a partir del día que el presente fallo adquiera firmeza, debiendo probar en autos la formalización del respectivo crédito o bien el pago a sus propias expensas y LUEGO DE TAL DEMOSTRACIÓN el Tribunal LE CONCEDERÁ, de ser el caso, TRES MESES MÁS UN MES DE PRÓRROGA para obtener la aprobación y liquidación del crédito respectivo. Segunda: Se ordena a la ciudadana F.Y.V.B., facilitar y poner a disposición todos los documentos y demás solvencias de servicios públicos, incluyendo impuestos sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, para lo cual SE LE CONCEDE UN LAPSO PERENTORIO DE TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS O CALENDARIOS, contados a partir de que el presente fallo adquiera firmeza, DEBIENDO PROBAR EN AUTOS TAL EJECUCIÓN. Tercera: Que una vez entregadas las solvencias y demás documentos a los cuales se hizo mención en el particular SEGUNDO, la parte demandada deberá consignar ante este Tribunal, la constancia aprobación del crédito por la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 64.000,00) para tal aprobación se tendrá un lapso comprendido de tres meses más un mes de prórroga, contados a partir de que el presente fallo adquiera firmeza. Cuarta: Que en el supuesto caso de vencido los respectivos lapsos otorgados, la parte demandada incumpliere con lo ordenado en los particulares PRIMERO y SEGUNDO, se reputará como de plazo vencido y de incumplimiento del contrato que fuere debatido. Quinta: Se declara SIN LUGAR la solicitud de indemnización por daños y perjuicios, intentada por la ciudadana F.Y.V.B., antes plenamente identificada, contra el ciudadano V.M.U., antes identificado. Sexta: SIN LUGAR tanto la RECONVENCION, que plantea se declare la propiedad de las mejoras y bienhechurías construida sobre la vivienda objeto de debate como la solicitud del DERECHO A RETENCIÓN intentada por el ciudadano V.M.U., contra la ciudadana F.Y.V.B.. Séptima: Se DESESTIMA por IMPROCEDENTE la defensa de falta de cualidad invocada por la representación judicial del ciudadano V.M.U., antes identificado. Así se decide. No se condena en costas a la parte demandada por no resultar totalmente vencida...’

El Tribunal, antes de pasar al análisis del material probatorio, considera necesario precisar la naturaleza jurídica del contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes el día 09-10-2012; y en tal sentido observa:

El contrato de venta, es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere y c) Causa Lícita.

El contrato de venta posee ciertas características las cuales son: 1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas. 2. Es un contrato oneroso. 3. Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes. 4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo. 5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, J.L.. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.)

La promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por la doctrina casacional civil, como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas’. (Vid. Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

En este orden de ideas, esa Sala de Casación Civil, en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTIZ en fecha 9 de julio de 2009, caso: A.P.d.S. y S.S.F. contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: “Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles”. Teoría y práctica. p. 195).

Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.

Por lo que ‘los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil’ (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-2009 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra).

En el caso sub-examine, el ciudadano V.M.U., llamado El Optante, y por la otra, la ciudadana F.Y.V.B., denominada La Promitente, celebraron un negocio jurídico el día 09-10-2009,conforme a las siguientes Cláusulas: Primera: El Promitente se obliga a dar en venta a El Optante, quien a su vez se obliga a adquirir en propiedad un inmueble constituido por la casa y el Terreno donde está construida, distinguida como Lote Nº 10, ubicada en la Avenida S.B.d.G., Municipio Guanare del estado Portuguesa con un área aproximada de diez metros (10.oo mts) de frente por dieciséis metro(16.oo mts) de largo y se encuentra comprendido dentro de lo siguientes linderos: Norte, lote Nº 09; Sur, terreno del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, hoy calle sin nombre, Este, calle interna privada de uso exclusivo de la Urbanización; Oeste, lote de terreno Nº 01 morochos dos, según e evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, de fecha 30-10-1988, Protocolo 1º Tomo 2, 4to. Trimestre; el cual fue adquirido el 16-01-2009 y la pertenece a La promitente por haberlo adquirido por documento ante el mismo organismo público de registro el 04-05-2009, bajo el Nº 04, folios 19 al 34, Protocolo 1º,Tomo 8 segundo trimestre del año 2009.

En su Cláusula Segunda se establece que ‘el precio pactado para la oferta de venta es de SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 66.000,00). Los cuales EL OPTANTE a los fines de abono al saldo deudor se compromete a cancelar la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.000,00), en abono para la venta y el saldo deudor, es decir la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 64.000,00) EL OPTANTE, cancelará al momento que le sea aprobado el crédito hipotecario por la identidad Bancaria Banesco. En el momento de efectuarse el pago del saldo deudor se otorgara el documento definitivo de compra venta por el ante Registro Publico correspondiente y se hará la tradición legal y la entrega material del inmueble en buenas condiciones de aseo y uso. Queda establecido entre las partes que el saldo deudor no devengara ni causará intereses’.

La Cláusula Octava señala que ‘es convenido entre las partes que el plazo para la realización de la compraventa definitiva será de ciento ochenta 180) días, a partir de la fecha en que se introducen los requisitos en el banco respectivo con una prórroga de treinta (30) días mas La Promitente se obliga a realizar todas las gestiones que le correspondan que sean necesarias para que el documento definitivo de compraventa sea otorgado por ante el Registro Inmobiliario, antes del vencimiento desplazo pactado’.

Así pues, no hay duda para este sentenciador que el referido contrato es por su naturaleza uno de compraventa, en el cual hubo un acuerdo de voluntades por ambos contratantes en cuanto el precio estipulado del orden de los Sesenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 66.000,oo), de los cuales se paga una inicial de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo) y el resto mediante un préstamo que se comprometía a gestionar el comprador ante una entidad bancaria, estableciéndose un plazo de ciento ochenta (180) días más una prórroga de treinta (30) días a favor del comprador, a contar desde la introducción de la solicitud del préstamo y cuyo saldo deudor no devengaría intereses moratorios por lo que dicho contrato se subsume en la disposición del artículo 1.474 del Código Civil, al establecer que la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio; transferencia de propiedad que entre las partes se produjo por efecto del consentimiento legítimamente manifestado por mandato del artículo 1.161 del Código Civil, quedando pendiente el cumplimiento de la obligación principal del demandante, esto es, hacer la tradición del bien vendido de acuerdo al artículo 1.488 ejusdem, mediante el otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro Competente y por el demandado, la cancelación del saldo del precio.

De allí que si una de las partes no cumple con sus estipulaciones de acuerdo al artículo 1.167 del Código Civil, la otra contratante, puede a su elección, reclamar judicialmente su ejecución o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; tal como ha ocurrido en autos, cuando la parte demandante ha solicitado el cumplimiento del contrato de compraventa, mediante el cual los contratantes, constituyeron obligaciones recíprocas a través de las cuales el vendedor se obliga a vender y el comprador a adquirir el identificado inmueble y se ha adelantado una inicial del precio del mismo.

Expuesto lo anterior el Tribunal pasa al estudio de los medios probatorios.

PRUEBAS DE LA ACTORA-RECONVENIDA.

A) Documental.

1) El referido contrato bilateral de compraventa de fecha 09-10-2009, promovidos por ambas partes y analizado en el cuerpo de este fallo.

2) Los documentos que le acreditan la propiedad del identificado inmueble a la actora, debidamente Protocolizados ante el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.e.P., en Protocolo 1º, Tomo 2º, 4º Trimestre; del año 1998, bajo el Nº 38, folios 253 al 254, y de una casa de habitación, construida a sus propias expensas, en la parcela de terreno mencionada, con las siguientes características: dos (2) cuartos; una (1) sala de baño, sala, cocina-comedor, con friso de cemento. La misma les pertenece según titulo supletorio registrado y protocolizado por ante el Registro Público de los de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.e.P., en Protocolo 1º, Tomo 8º, 4º Trimestre del año 2009, bajo el Nº 04, de fecha 04-05-2009.

Cuyos instrumentos por ser públicos se le confiere mérito probatorio.

B) Testimoniales.

De los promovidos rindieron declaraciones los ciudadanos C.D.S.V.; M.B.B.T., que se pasan a analizar.

La testigo C.D.S.V., al ser interrogada contestó de la siguiente manera: Primera Pregunta: Diga la testigo si conoce suficientemente de vista, trato y comunicación al los ciudadanos M.A.L.P. y F.Y.V.B.. Contestó: Si los conozco. Segunda Pregunta Diga la testigo si sabe y le consta que los mencionados ciudadanos tienen una casa de habitación en la parcela Morocho 1 distinguida con el Lote Nº 10. Contestó: Si la tienen. Tercera Pregunta. Diga la testigo de donde conoce UD a la ciudadana F.Y.V.B. y al señor M.A.L.P.. Contestó: por medio de la venta de su casa, yo le estaba comprando la casa pero ellos ya tenían una opción a compra. Cuarta Pregunta. Diga la testigo si sabe y le consta cual era el precio de la venta de la casa. Contestó: Sesenta y Seis Mil Bolívares. Quinta Pregunta. Diga la testigo si llegó a ver la casa que pretendía comprar y en que condiciones se encontraba la casa. Contestó si la llegue a ver y las condiciones eran habitables muy bonita la casa, tenía techo, ventanas, piso, estaba súper habitable. Sexta Pregunta. Diga la testigo si la ciudadana F.Y.V.B., le llegó a manifestar el motivo de la venta de la casa. Contestó: por motivo que ella iba a realizar la compra de otra vivienda. Séptima pregunta: Diga la testigo por que motivo no hizo negocio con la ciudadana F.Y.V.B.. Contestó: por motivo que ya había una primera persona en opción a compra de la casa. Octava Pregunta Diga la testigo si la ciudadana F.Y.V.B., le llegó a manifestar el nombre de la persona con la que tenia pactada la venta mediante opción a compra contestó. Si el Sr. V.U..

La testigo M.B.B.T., fue sometida a los siguientes particulares: Primera Pregunta: Diga la testigo si conoce suficientemente de vista, trato y comunicación al los ciudadanos M.A.L.P. y F.Y.V.B.. Contestó: Si los conozco de vista y trato. Segunda Pregunta Diga la testigo si sabe y le consta que los mencionados ciudadanos tienen una casa de habitación en la parcela Morocho 1 distinguida con el Lote Nº 10º. Contestó Si la tienen. Tercera Pregunta. Diga la testigo de donde conoce Ud., a la ciudadana F.Y.V.B. y al ciudadano M.A.L.P.. Contestó: por que quería compra la casa esa. Cuarta Pregunta. Diga la testigo si sabe y le consta cual era el precio de la venta de la casa. Contestó: Sesenta y Seis Mil Bolívares. Quinta Pregunta. Diga la testigo si llegó a ver la casa que pretendía comprar y en que condiciones se encontraba la casa. Contestó si la vi y estaba en buen estado, estaba habitable. Sexta pregunta. Diga la testigo si la ciudadana F.Y.V.B., le llegó a manifestar el motivo de la venta de la casa. Contestó: porque ella quería comprarse otra casa. Séptima pregunta: Diga la testigo por que motivo no hizo negocio con la ciudadana F.Y.V.B.. Contestó: por que ella tenía una opción a compra con un señor que le iba a comprar la casa. Octava Pregunta Diga la testigo si la ciudadana F.Y.V.B., le llegó a manifestar el nombre de la persona con la que tenia pactada la venta opción a compra. Contestó el Señor V.U..

Con relación a los testimonios de las ciudadanas C.D.S.V. y M.B.B.T., quienes no fueron repreguntadas por la contraparte, el Tribunal observa que sus dichos no se contradicen con los demás elementos probatorios cursantes en autos, y dan cuenta por haber presenciado los siguientes hechos: Que conocen suficientemente de vista, trato y comunicación al los ciudadanos M.A.L.P. y F.Y.V.B.; que los mencionados ciudadanos tienen una casa de habitación en la parcela MOROCHO I, distinguida con el Lote Nº 10º; que basan su conocimiento anterior por que tenía interés en comprarle la casa, pero tenían una opción de compraventa; que el precio de venta de la casa es de Bs. 66.000,oo y en cuanto a las condiciones de la casa era habitable, bonita, tenía techo, ventanas, piso, estaba súper habitable; y que el ciudadano V.M.U., era qui en tenía la opción de adquirir la casa.

En consecuencia se les concede mérito probatorio a dichas testigos en cuanto a los hechos sobre los cuales depusieron. Así se decide.

C) Prueba de Informes.

La comunicación enviada por el Banco Banesco Agencia Guanare de fecha 03-09-2014, donde informan que el ciudadano V.M.U., solicitó un crédito para adquisición de vivienda para el 09-10-2009 y meses subsiguientes y dicha solicitud fue anulada en fecha 23-11-2009 porque no era factible legalmente.

Quedando así demostrado que el demandado reconviniente no hizo las gestiones pertinentes para la obtención del crédito del orden de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 64.000,oo) para la cancelación del saldo del precio del inmueble pactado con los demandantes reconvenidos, y como quiera que en dicho informe se constata que la única solicitud de crédito fue en fecha 23-11-2009, que no se admitió por no llenar los requisitos legales pertinentes; entonces, se puede precisar que desde esa fecha a hoy, han transcurrido suficientemente el lapso de ciento ochenta (180) días mas treinta (30) días que le fue conferido al demandado reconvenido para que obtuviera el crédito por el monto del saldo del precio convenido para la adquisición de dicho inmueble, y siendo ello así ha dejado de cumplir exactamente con sus obligaciones contraídas en el referido contrato de conformidad con la Cláusula Octava, ya reseñada en el cuerpo de este fallo, en conexión con el artículo 1.160 del Código Civil cual dispone de que ‘los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.Así se dispone.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE.

1. Documental.

1) Cabe destacar que la prueba documental, excepto la contentiva del contrato de opción de compraventa de fecha 09-10-2009 , ya analizado, fueron impugnados por la parte actora reconvenida.

Lo que respecta a los siguientes instrumentos: (a-1) Comprobantes de pago de depósito de cuenta corriente en el Banco Provincial por Bs. 4.000,oo, marcado con la letra “B” a favor de J.C.M.D.; y la constancia de 31-01-2008 del Acta OCV Las Cayenas, suscrita por las ciudadanas D.D.C.D.B. y J.C.M.D. y las reseñas fotográficas señaladas “D”; tales pruebas se desechan; la primera porque las ciudadanas J.C. y D.D.C., no son parte en este juicio, ni durante el probatorio ratificaron dichos instrumentos; y la segunda (reseñas fotográficas, marcadas E), no son documentos auténticos por cuanto para su elaboración no cumplen los requisitos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no se les confiere mérito probatorio.

El documento denominado Permiso de la propietaria para la ocupación de dicho inmueble, marcada con la letra “G”, no se le confiere mérito probatorio por tratarse de una copia simple.

2) Copia de la sentencia de divorcio proferida en fecha 03-10-2005 por el Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Apure, mediante cuyo instrumento público no cuestionado, se declara disuelto el matrimonio civil celebrado el 16-12-1994, y en cuyo acto judicial se apoya el demandado-reconviniente para demostrar, que en virtud de dicho divorcio, los demandante carecen de cualidad e interés para sostener el presente juicio de acuerdo al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, se observa en dicha sentencia que ordena la liquidación de los bienes habidos durante el matrimonio, y como no consta en autos que hayan enajenado el identificado inmueble ni de alguna forma hayan liquidado y repartido dichos bienes, en consecuencia, los mismos, pertenecen en propiedad a los ciudadanos M.A.L.P. y F.Y.V.B., con lo cual queda demostrado de que tienen plena legitimidad ad causam para demandar en este juicio, y en tales razones, se declara sin lugar la defensa de falta de cualidad e interés opuesta por la parte actora reconviniente. Así se Juzga.

Con relación a la experticia solicitada por la parte demandada-reconviniente, la misma no fue evacuada por falta de impulso procesal. Así se decide.

Con relación al fondo de la controversia, de las pruebas analizadas y debidamente apreciadas promocionada por la parte actora atinente a los siguientes documentos protocolizados ante la Oficina Subalterna del Registro Publico de los Municipio Guanare Papelón y San G.d.B.d.E.P.; el primero, bajo el protocolo Primero Tomo 2 Cuarto trimestre del año 1998 bajo el Nº 38, el segundo, el titulo supletorio asentado en el protocolo Primero, Tomo 8, segundo trimestre del año 2009 bajo el Nº 4 de fecha 04-05-2009; el contrato de opción de compra venta de fecha 09-10-2009; los testimonios rendidos por las ciudadanas C.D.S.V. y M.B.B.T. y el informe emitido por el Banco Banesco Agencia Guanare de fecha 03-09-2014 queda plenamente demostrado a juicio del tribunal que los ciudadanos M.A.L.P. y F.Y.V.B., durante su matrimonio celebrado el día 16-12-1994 y disuelto en fecha 03-10-2005 en sentencia proferida por el Juzgado de Protección del N.N. y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Apure adquirieron una parcela de terreno y casa distinguida como lote Nº 10 el cual forma parte de la parcela MOROCHO I ubicada en la avenida S.B.d. esta ciudad de Guanare y cuyo inmueble que se encontraba en buen estado y habitable, lo dieron en opción de compra venta al ciudadano V.M.U., y como ya fue analizado este contrato bilateral de venta semeja un verdadero contrato de compra venta en el cual fue fijado el precio del inmueble en la cantidad de Sesenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 66.000,oo) de los cuales el demandado canceló la suma de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo) quedando un saldo deudor de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 64.000,oo) y el cual debería ser pagado mediante los recursos económicos que obtuviesen el obligado a través de un crédito hipotecario por la entidad Bancaria Banesco y en la oportunidad de otorgamiento del documento definitivo los vendedores cumplirían con la obligación de hacer tradición de conformidad con el artículo 1.488 del Código Civil.

Igualmente, en la cláusula octava del referido documento de compra venta se convino para el otorgamiento del documento definitivo un plazo de 180 días a partir de la fecha en que el comprador introdujera los requisitos en el banco respectivo con una prorroga de 30 días mas, pero resulta que de acuerdo a la prueba de informe emitida por la referida entidad bancaria Banesco Banco Universal de fecha 03-09-2014, el demandado hizo la solicitud de crédito para la adquisición de vivienda en fecha 23-11-2009, la cual fue anulada por no ser factible legalmente, de lo que se infiere que desde esta ultima fecha hasta el día 30-10-2012 cuando se interpone la presente demanda transcurrió sobradamente los lapsos acordados para que el comprador obtuviera el crédito del orden de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 64.000,oo) de dicha entidad bancaria para la cancelación final del precio del inmueble pactado y sin que conste en autos que en fecha posterior al 23-11-2009 el demandado hubiere gestionado el crédito respectivo, demostrando así su desinterés en culminar la operación de compra venta convenida entre las partes y mas aun cuando de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil debía ejecutar sus obligaciones de buena fe y acorde con lo expresado en el contrato por lo corre con toda la consecuencia que deriva del mismo según la equidad, el uso o la ley.

En tales razones la parte actora le asiste el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato y por tanto tiene la plena legitimidad a causa en este juicio por cuanto si bien es cierto que los demandante eran cónyuges y se divorciaron en fecha 03-10-2005 en dicha sentencia de divorcio se acuerda la partición y liquidación de los bienes habidas durante el matrimonio y ello no consta en autos, por lo que en su condición de co-propietario del referido inmueble podían darlo en compra venta y otorgar la escritura de venta definitiva en los términos acordados en el negocio jurídico otorgado en fecha 09-10-2009, razones estas que resultan validas para declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad e interés opuesta por la parte demandada con base en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Así se juzga.

Reclama la parte actora los conceptos de intereses de mora sobre la suma reclamada y los daños y perjuicios que presuntamente sufrió por el orden de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000, oo).

Con relación a la solicitud de intereses la misma no ha lugar en virtud que esta obligación fue abolida por las partes en la cláusula segunda (infine) y novena cuales disponen, la primera que ´ queda establecido entre las partes que el saldo deudor no devengará ni causará intereses ´; y la segunda que ´ queda expresamente entendido que saldo indemnizaciones que se acuerden por el presente contrato nada podrán reclamarse las parte por ningún otro concepto ´. Así se decide.

Respecto al reclamo del actor de daños y perjuicios por la suma de Sesenta Mil Bolívares, (Bs. 60.000, oo) en razón de que el demandado se ha beneficiado al vivir en la casa negociada sin que haya habida ninguna contraprestación de su parte a pagar el precio convenido en el contrato, habiendo impedido de vender el inmueble a otra persona con lo cual hubiese podido dar una cuota inicial para adquirir otra vivienda. Reclamo este que rechazó la parte demandada por no haberse precisado en que consiste estos daños y perjuicios; el tribunal sobre el punto tratado observa de las actas procesales que en el contrato celebrado por las partes de fecha 09-10-2009 en su cláusula segunda se estableció que en el momento de efectuarse el pago del saldo deudor se otorgará el documento definitivo de compra venta por ante el Registro Publico correspondiente y se hará la tradición legal y la entrega material del inmueble en buenas condiciones de aseo y uso.

Ello indica que para el momento de la celebración del contrato no le fue entregado el inmueble al demandado para su ocupación, y aun cuando las partes ha admitido que el inmueble esta siendo ocupado por el comprador y éste alega que fue autorizado para ello desde el primer momento en que se obtuvieron reuniones con la O.C.V Las Cayenas, y les permitió que hicieran las mejoras y bienhechurías para habitar la vivienda y así poder efectuar los tramites bancarios, de todo lo que se infiere que no existe una fecha precisa del comienzo de la ocupación por el demandado del referido inmueble y además que las documentales referente a la O.C.V Las Cayenas, promovidas por el demandado fueron desechadas en el proceso por lo que no pudiéndose determinar el tiempo durante el cual el demandado viene ocupando el inmueble por una parte y por la otra no habiendo demostrado la parte actora haber tramitado o pactado la adquisición de otro inmueble para destinarlo a vivienda familiar, en tales motivos se declara sin lugar la petición estudiada de daños y perjuicios formulada por la parte actora. Así se acuerda.

Lo atinente a la reconvención propuesta por el demandado con base en haberse acordado con los propietarios de las viviendas del sector MOROCHO I que la casa incluida la mencionada en el presente juicio fuera vendidas en el precio de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,oo) por encontrarse en completo deterioro de los cuales se daría una inicial de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo) para que la demandante pudiera pagar la hipoteca legal que tenia por el IPASME y se liberara la misma y que después que la vivienda tuviera habitable se procedería a solicitar un crédito hipotecario para que el demandado pagara el remanente de lo adeudado.

Al respecto, de la lectura del contrato de fecha 09-11-2009 no se previeron tales condiciones si no que el precio del inmueble fue establecido en la suma de Sesenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 66.000,oo), de los cuales como se expuso el comprador canceló Dos Mil Bolívares quedando un remanente a favor de los vendedores por la suma Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.64.000,oo), y aunado a ello de las declaraciones rendidas por los testigos promovidos por la parte actora quedó demostrado que la vivienda negociada estaba totalmente habitable y en buen estado.

De otra parte con relación a la pretensión del demandado de que le sea cancelada la suma de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00) en razón de haberlos invertido en la casa negociada para completar su construcción, sobre esto cabe destacar que en el referido contrato de compra venta no se le autorizó a realizar bienhechurías en el inmueble y conforme al principio Romano 'superficie solo cedit', establecido en el artículo 549 del Código Civil, la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie en cuanto se encuentre encima o debajo de ella, lo que quiere decir, en principio los demandantes resultan los propietarios de todo lo construido en dicho lote de terreno, y solo tiene derecho el que haya fundado bienhechurías no solo cuando haya sido autorizado para ello pues en este caso tiene derecho a que se la cancelen sino también cuando haya procedido de buena fe, y como se evidencia de los autos el comprador, en este caso no ha procedido de buena fe porque ha dejado de cumplir las obligaciones asumidas en el llamado contrato de opción de compra venta de fecha 09-10-2009 al no ser diligente con la obtención del crédito pactado para el pago del saldo deudor del precio del inmueble y porque a su vez pretende la cancelación de daños y perjuicios que ni siquiera fueron previstos en dicho contrato, y desde luego no siendo poseedor de buena fe tampoco le asiste el derecho de retención material del referido bien inmueble acorde con el artículo 793 del Código Civil. Así se establece.

Con fundamento en lo expuesto resulta procedente el cobro por la actora de la suma de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.64.000,oo) que es el saldo deudor a cargo del demandado con relación al precio del inmueble negociado y sin que esta cantidad pueda a ver devengado interese moratorios; y por lo que respecta a la demanda reconvencional interpuesta por la parte demandada la misma no ha lugar en derecho por las razones señalada. Así se juzga.

En este orden de ideas esta alzada considera necesario precisar que como las partes siempre están obligadas a cumplir exactamente y de buena fe los contratos suscrito acorde con el articulo 1.160 del Código Civil, y no habiendo manifestado la parte actora su disposición a cumplir con su obligación de hacer la tradición legal del referido inmueble, entonces, a los fines de garantizar a las partes la tutela jurídica efectiva esta superioridad en la dispositiva del fallo y respecto a su ejecutabilidad, establecerá, que una vez que la parte demandada de cumplimiento a la obligación de cancelar el saldo adeudado por concepto del precio del inmueble; al mes siguiente de dicha cancelación la parte actora, deberá otorgar a favor del demandado ante la oficina publica competente, el documento definitivo de venta del inmueble pactado en el referido contrato de opción de compara venta a los fines de dar cumplimiento al artículo 1.488 del Código Civil. Así se resuelve.

En cuanto los alegatos formulados por las partes, estando ya analizados y comprendidos a lo largo del fallo, el tribunal considera innecesario su estudio. Así se dispone.

En las razones señaladas la presente demanda debe ser declarada parcialmente con lugar, y sin lugar, la reconvención formulada por la parte accionada reconviniente; y por vía consecuencial, ha lugar parcialmente a la apelación interpuesta por la parte actora reconvenida.

DECISION

En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Parcialmente Con Lugar la demanda de cumplimiento de contrato, reclamación de daños y perjuicio y cobros de intereses moratorios, incoada por los ciudadanos M.A.L.P. y F.Y.V.B., contra el ciudadano V.M.U.; y sin lugar la demanda reconvencional propuesta por éste ultimo contra la parte actora reconvenida.

En consecuencia, se condena al demandado reconviniente a cancelar a la actora reconvenida la cantidad de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 64.000,oo) por concepto del saldo deudor del precio final del inmueble identificado en autos; igualmente y conforme a lo establecido, una vez que la parte demandada reconviniente haya cancelado la referida cantidad a la actora reconvenida, esta en reciprocidad, dentro de un mes siguiente a dicho pago final, deberá otorgar a favor del demandado reconviniente, el documento definitivo de venta del mencionado inmueble ante la Oficina de Registro Publico competente a los fines de dar cumplimiento al artículo 1.488 del Código Civil. Así se decide.

Se declara parcialmente con lugar la apelación de la parte actora reconvenida y queda confirmada pero modificada en los términos expuestos la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de 30-09-2014.

Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente en lo que respecta a la reconvención de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y comuníquese esta decisión al Tribunal de cognición con copia anexa del fallo.

Dictada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los diez días de Febrero de dos mil quince. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. R.D.C..

La Secretaria

Abg. Soni Fernández de Pagliocca.

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 11:00 a.m. Conste.

Stria.