Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 21 de Mayo de 2013

Las presentes actuaciones se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por el abogado E.D.N., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.949, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana E.D.V.G.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.151.552, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 20 de marzo de 2013, por el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, que declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la ciudadana M.M.R.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.205.366.

El presente expediente fue recibido en este Despacho en fecha 25 de abril de 2013, constante de ciento diez (110) folios útiles (folio 111). Mediante auto de fecha 02 de mayo de 2013, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a aquel para dictar sentencia de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (folio 112).

En fecha 13 de mayo de 2013, la parte demandada de autos, debidamente asistida por el abogado E.D.N., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.949, consignó escrito de alegatos constante de cinco (05) folios útiles (folios 113 al 117) y anexo (folios 118 al 122).

2. DE LA SENTENCIA RECURRIDA

   En fecha 20 de marzo de 2013, el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, dictó decisión (folios 98 al 106 y vueltos) mediante la cual declaró lo siguiente:

   […] declara “CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana M.M.R.V., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.205.366, a través de su apoderada judicial LEUDYS LATUFF ACOSTA, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 85.678, en contra de la ciudadana E.D.V.G.P., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.151.552, arrendataria del inmueble constituido por Un galpón en frente de la avenida constitución que forma parte del inmueble propiedad de su representada marcada con el Nº 266, AVENIDA 97, Urbanización La Barraca de esta ciudad de Maracay.-

   En consecuencia se le condena al demandado:

   * Hacer entrega al DEMANDANTE, del inmueble arrendado, totalmente desocupado y el las mismas condiciones que lo recibió.

   * En entregar los comprobantes de pago de todos los servicios inherentes al inmueble.

   * En cancelar por de la cláusula tercera la cantidad de Dieciocho Mil Doscientos Bolívares (Bs. 18.200,oo) y mas los meses en los cuales la arrendataria continué utilizando de forma ilegitima e ilegal el galpón propiedad de su representada, hasta la fecha efectiva de la entrega material del inmueble objeto del contrato.

   * En cancelar por concepto de indemnización de daños por mora en la entrega del inmueble la cantidad de Cuarenta y Cuatro Mil Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 44.240,oo) más los que se sigan venciendo hasta la fecha efectiva de la entrega material del inmueble objeto del contrato.

   * Al pago de las costas de Ley, en conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. […]

   .

3. DE LA APELACIÓN

   Cursa al folio ciento siete (107) de las presentes actuaciones, diligencia de fecha 25 de marzo de 2013, presentada por el abogado E.D.N., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.949, apoderado judicial de la parte demandada de autos, mediante la cual interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado A Quo, en los siguientes términos:

   […] APELO DE LA SENTENCIA dictada por el tribunal de la causa, a los fines de que el Superior conozca de la situación planteada […]

   .

4. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   En este sentido, analizados todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente, y estando dentro del lapso legal previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a decidir la presente causa, y lo hace en base a las siguientes consideraciones:

   La presente demanda fue interpuesta en fecha 23 de octubre de 2012, por la abogada LEUDYS LATUFF ACOSTA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 85.678, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.M.R.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.205.366, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, contra la ciudadana E.D.V.G.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.151.552 (folios 01 al 04 y sus vto) y anexos (folios 05 y 06).

   En fecha 06 de noviembre de 2012, el Tribunal A Quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haber practicado la citación de la parte demandada, a los fines de dar contestación a la demanda (folio 13).

   En fecha 05 de febrero de 2013, la Representación Judicial de la parte demandada, mediante escrito dio contestación a la demanda (folio 27 y su vto).

   En fecha 18 de febrero de 2013, la parte actora mediante su apoderada judicial la abogada LEUDYS LATUFF ACOSTA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 85.678, consignó escrito de promoción de pruebas (folios 29 al 33) y anexos (folios 34 al 62). Siendo admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 19 de febrero (folio 63).

   En fecha 20 de febrero de 2013, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas (folios 64 al 66 y sus vtos) y anexos (folios 67 al 86).

   En fecha 20 de marzo de 2013, el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó sentencia definitiva en la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato (folios 98 al 106 y sus vtos).

   En razón de lo anterior, el abogado E.D.N., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.949, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana E.D.V.G.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.151.552, mediante diligencia de fecha 25 de marzo de 2013 (folio 107) apeló de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en los siguientes términos: “[…] APELO DE LA SENTENCIA dictada por el tribunal de la causa, a los fines de que el Superior conozca de la situación planteada […]”.

   Ahora bien, sobre la fundamentación de la presente apelación, esta Alzada debe precisar que de la revisión de las actas procesales se observa que el abogado E.D.N., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.949, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana E.D.V.G.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.151.552, en fecha 13 de mayo de 2013, consignó ante este Juzgado escrito de alegatos constante de cinco (05) folios útiles (folios 113 al 117) y anexo (folios 118 al 122), mediante el cual expone los motivos en que fundamenta el recurso de apelación sub examine; no obstante, atendiendo a la naturaleza del procedimiento establecido para la tramitación de este tipo de juicios (procedimiento breve), se debe precisar que el Juez Superior no debe tomar como premisa para el establecimiento de los fundamentos de la apelación los escritos de alegatos consignados dentro del lapso para decidir establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

   A tal efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión de fecha 25 de febrero de 2011, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, Exp. Nº 09-0501, REITERA DECISIÓN DE LA MISMA Sala de fecha 14 de octubre de 2005, señalando lo siguiente:

   “[…] Precisado lo anterior, es necesario destacar lo que ha venido estableciendo esta Sala Constitucional, con respecto a la presentación de los escritos de informes, en aquellas causas tramitadas a través del juicio breve –como la que se contrae el caso de autos- y, la obligatoriedad de pronunciamiento con respecto a los planteamientos contenidos en ellos, entre otras decisiones, la Nº 3.057 DEL 14 DE OCTUBRE DE 2005, (Caso: R.A.M.C. y otros), en la cual puntualizó lo siguiente:

   En este contexto, aprecia la Sala que en el aludido procedimiento, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, dado que el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, dispone que en segunda instancia se fijará el décimo (10º) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que resulta improrrogable, solo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 eiusdem (instrumentos públicos, posiciones juradas y juramento decisorio), dentro de la oportunidad señalada en dicha norma.

   Así, esta Sala en sentencia del 29 de septiembre de 2005 (Caso: S.A.M.), respecto a la posibilidad de presentar informes en segunda instancia durante la tramitación de un procedimiento breve señaló:

   No obstante lo anterior, de autos no se desprende evidencia alguna de que, dentro del lapso previsto por el legislador para ello, el accionante haya promovido prueba alguna de las admisibles en dicha instancia, fundamentando su pretensión de amparo en el hecho de que, al haberse dictado sentencia al quinto día siguiente al 24 de mayo de 2005, se vio imposibilitado de presentar informes, debiendo la Sala señalar que dicho acto no se encuentra previsto en el procedimiento por el cual se rige la presente causa –procedimiento breve-, por lo que mal puede alegarse violación alguna del derecho a la defensa y, en tal sentido, resultaría inútil ordenar la reposición en el caso objeto de estudio

   .

   Tal como quedó establecido en la sentencia citada supra, durante la tramitación en segunda instancia del procedimiento de nulidad de asamblea, no existe oportunidad fijada para presentar informes y observaciones a éstos y solo pueden las partes hacer valer las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil (que en el presente caso no se hicieron valer), de modo que, mal pudo el Jugado […] violentar los derechos de la parte accionante, por cuanto no estaba obligado a pronunciarse sobre los alegatos expuestos en dicho escrito de informes…”.

   Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, la Sala constata que el Juzgado […] decidió de acuerdo al procedimiento dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil el recurso de apelación […], por tanto, no estaba obligado a pronunciarse sobre los alegatos contenidos en el llamado escrito de informes, los cuales, según refiere el ciudadano D.R.C., fueron omitidos al dictarse la decisión en alzada, pues como se señaló precedentemente, el procedimiento de segunda instancia en el juicio breve no prevé oportunidad para la presentación del escrito de informes, sino el termino para dictar sentencia.

   A juicio de esta Sala, al tramitarse las demandas por desalojo conforme a las disposiciones del procedimiento breve […] y no estar prevista la oportunidad procesal para la presentación de escritos de informes en segunda instancia, mal pudo el Juez del Juzgado Segundo […] incurrir en el vicio de incongruencia omisiva, como erradamente lo sostuvo el a quo constitucional; por consiguiente no se afectó el debido proceso, derecho de fensa, ni la tutela judicial efectiva de la accionante […]”.

   Expuesto lo anterior, y acogiendo el criterio reiterado y pacífico de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, esta Superioridad determina que el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar la legalidad del fallo recurrido dictado en fecha 20 de marzo de 2013.

   En razón de lo anterior, quien decide considera realizar primeramente las siguientes consideraciones:

   FONDO DE LA CONTROVERSIA

   La parte actora en su libelo de demanda alegó (folios 01 al 04 y sus vueltos):

   -Que “[…] Entre ciudadana M.M.R.V., y E.D.V.G.P., se ha mantenido una relación arrendaticia contractual desde hace siete (7) años, es por ello, que posteriormente fue celebrado un nuevo contrato de arrendamiento […]”.

   -Que “[…] Asimismo, se había establecido la cláusula segunda, lo siguiente: “.... El presente contrato tendrá una vigencia desde el día siete (07) de enero de 2009 hasta el 07 de enero de 2011, por cuanto queda entendido entre las partes que la duración del presente contrato es el lapso de prorroga legal, establecido en el articulo 38 de la Ley Arrendamiento Inmobiliario…” (sic). […]”.

   -Que “[…] En ese mismo orden de ideas, en la cláusula décima del contrato se evidencia lo siguiente: “… Al finalizar el contrato, LA ARRENDATARIA se obliga a entregar el inmueble alquilado totalmente desocupado y en las mismas condiciones que lo recibió. Cualquiera demora en la entrega del inmueble arrendado compromete y obliga a LA ARRENDATARIA a pagar a la ARRENDADORA la suma de SETENTA BOLIVARES FUERTE (BsF. 70,00) diarios como inmunización de daños por mora… (sic)” […]”.

   -Que “[…] venció el 07 de enero de 2011, y vista la negativa de la ciudadana E.D.V.G.P., antes identificada, de entregar el inmueble alquilado […]”.

   -Que “[…] ha continuado utilizando de forma ilegal e ilegitima el inmueble arrendado, solicito el cumplimiento de la cláusula tercera, contentiva al pago de la cantidad de NOVECIENTOS DIEZ BOLIVARES FUERTES (Bs. 910,00) […]; lo cual suma la cantidad de BOLIVARES DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS SIN CENTIMOS (Bs. 18.200,00) […]”.

   -Que “[…] Asimismo, tal como lo dispone la citada cláusula décima y visto la demora en la entrega del inmueble arrendado por LA ARRENDATARIA, y verificado que la misma se comprometió y obligo en pagar a la ARRENDADORA (hoy parte actora), la suma de SETENTA BOLIVARES FUERTE (Bs.F. 70,00) diarios como indemnización de daños por mora […] la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 44.240,00) […]”.

   Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de contestación (folios 27 y su vto), alegó lo siguiente:

   -“[…] Primero: No es cierto niego, rechazo y contradigo que yo tengo cánones de arrendamientos pendientes, ya que probare en el lapso probatorio he pagado todo y cada una de la mensualidades que corresponde al cumplimiento del pago de arrendamiento […]”.

   -“[…] Tercero: niego rechazo y contradigo que yo tengo obligación alguna que haya incumplido en el citado contrato de arrendamiento ya que he pagado oportunamente las obligaciones que hay en el inmueble […]”.

   -“[…] Cuarta como probare suficientemente en el lapso probatorio no hay causal alguna que legalmente se pudiera invocar y solicitar en la acción de cumplimiento de contrato […]”.

   En este sentido, del análisis del libelo de demanda y del escrito de contestación, esta Alzada concluye que los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar: La parte Actora, la procedencia de la acción y la parte Demandada, deberá demostrar su cumplimiento en los pagos.

   Como consecuencia de lo anterior, esta Juzgadora, considera necesario hacer las siguientes consideraciones:

   Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil. (Subrayado y negrillas de la Alzada).

   En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.

   Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, tal como lo trata el autor E.M.L. (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, de la siguiente manera: “…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”.

   Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en el contrato suscrito, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.

   En este sentido, una vez efectuadas las anteriores consideraciones, esta Alzada observa que la representación judicial de la parte demandante, en su escrito libelar (folios 01 al 04), señalo ló siguiente:

   […] Entre ciudadana M.M.R.V., y E.D.V.G.P., se ha mantenido una relación arrendaticia contractual desde hace siete (7) años, es por ello, que posteriormente fue celebrado un nuevo contrato de arrendamiento […]

   . (Subrayado y Negrilla de esta Alzada).

   Igualmente del contrato de arrendamiento se observa (folios 05 y 06), lo siguiente:

   […] han convenido en celebrar el presente contrato de Arrendamiento, el cual se regirá por las cláusulas que se señalan a continuación: […] SEGUNDA: El presente contrato tendrá vigencia desde el día Siete (07) de Enero del año 2009 hasta el día 07 de enero del año 2011, por cuanto queda entendido entre las partes que la duración del presente contrato es el lapso de Prórroga Legal, establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. […]

   .(Subrayado y Negrilla de esta Alzada).

   Ahora bien, observa esta Alzada que entre la ciudadana M.M.R.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.205.366, parte demandante y la ciudadana E.D.V.G.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.151.552, parte demandada, existe un vínculo jurídico emanado de un contrato de arrendamiento, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, Estado Aragua, en fecha 29 de abril de 2009, bajo el N° 29, Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 05 y 06), hecho éste que no fue desvirtuado por la parte demandada en la contestación de la demanda (folio 27 y su vto), por lo cual, resulta un hecho cierto que la relación arrendaticia se encuentra regulada por el contrato de arrendamiento suscrito el 29 de abril de 2009 y que el mismo tendría una duración de dos (02) años, siendo su vigencia desde el siete (07) de enero de 2009 hasta el día el 07 de enero de 2011.

   Ahora bien, la Prórroga Legal Arrendaticia, es un lapso otorgado por el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, que dispone que llegado el día del vencimiento estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el Arrendador y potestativamente para el arrendatario. Es un tiempo otorgado con la finalidad de proteger a las partes al momento del vencimiento del contrato en caso de no existir intención de contratar nuevamente, en base a la figura jurídica se da al arrendatario un lapso prudencial para seguir ocupando pacíficamente el inmueble bajo las condiciones originales, para que logre la ubicación de otro inmueble digno, sin dejar de pagar al arrendador el canon correspondiente durante el lapso de duración de la prórroga. El lapso de prórroga es de carácter obligatorio para el arrendatario, por lo que cualquier disposición convenida entre las partes en referencia a la renuncia del arrendatario del lapso de prórroga al momento del inicio de la relación, es nula. El arrendatario, en cambio, tiene la potestad de hacer o no uso de su derecho llegado el vencimiento del contrato, puede decidir ocupar el inmueble durante el tiempo de la prórroga o abandonarlo antes, con el previo cumplimiento de las obligaciones contraídas originalmente, pero esta potestad se hace efectiva al momento del vencimiento del contrato, no puede el arrendatario hacer una renuncia previa de sus derechos, porque se vería menoscabado el sistema de protección consagrado en la Ley.

   En este orden de ideas, los artículos 38 y 39 del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliarios señalan:

   Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

   b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

   c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

   d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

   Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

   Artículo 39. La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

   En este sentido, para la Procedencia del Cumplimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia, es indispensable verificar que haya existido entre las partes actuantes, una relación inquilinaria a Tiempo Determinado; lo cual en el caso de autos quedó demostrado, toda vez que, la parte actora consignó copia de contrato de arrendamiento, cuya duración es de dos (02) años, siendo su vigencia desde el siete (07) de enero de 2009 hasta el día el 07 de enero de 2011, es a partir del 08 de enero de 2011, que empieza a transcurrir la prorroga legal. Así se decide.

   En virtud de lo anterior, esta alzada pasa a estudiar la procedencia de la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL y en este sentido esta Superioridad considera pertinente señalar que la demanda tiene la función de iniciar el procedimiento, siendo ésta una exigencia del principio dispositivo según el cual le corresponde a la parte o a sus apoderados y no al Tribunal, el planteamiento de la litis, para que luego el Juzgador una vez verificado que la misma es admisible entre a conocer sobre el asunto sometido a su jurisdicción.

   Ahora bien, en este punto se hace pertinente mencionar el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

   Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En caso contrario, negara su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos...

   .

   En ese sentido el legislador le otorgó al Juez la facultad de negar la admisión de la demanda cuando la misma sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, en este orden de ideas el autor H.B.L.M. (1996) en su texto titulado “Las Fases del Procedimiento Ordinario” señala lo siguiente con relación a la inadmisibilidad de la demanda: “(...) Una demanda es contraria al orden público, cuando la misma de algún modo afecta el interés jurídico colectivo, que no es susceptible de ser derogado por intereses particulares. De igual modo, una demanda es contraria a las buenas costumbres cuando la misma es atentatoria contra las prácticas más aceptadas, usadas, respetadas y generalizadas por la colectividad, y por último cuando la demanda es contraria a alguna disposición contraria de la Ley. Hay casos, en los cuales prohíbe el ejercicio de una demanda, en virtud de que la Ley no concede acción al hecho que la origina, así tenemos por ejemplo, que el artículo 1801 del Código Civil no da acción para reclamar lo proveniente de los juegos ilícitos, es decir, aquellos que no están autorizados, a excepción de las loterías legalmente creadas, las provenientes del juego reglamentado de carreras de caballos, etc, o en el caso del artículo 755 del Código de Procedimiento Civil que señala: “El Tribunal no admitirá ninguna demanda de divorcio o de separación de cuerpos si no esté fundada en alguna de las causales establecidas en el Código Civil”; o en el caso del artículo 271 ejusdem, cuando un actor intenta una demanda que ha sido objeto de declaratoria de perención anterior antes de los noventa días después de la verificación de ésta (...)” (pág. 24)

   Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 03 de Agosto de 2004 cuyo Ponente es el Magistrado Tulio Álvarez en el juicio por rendición de cuentas seguido por L.M.L.B., R.A.M.Z. y E.R.H.O. contra E.M.P. señaló con relación a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda lo siguiente:

   (...) Esta Sala mediante sentencia N° 333, de fecha 11 de octubre de 2000 (caso: Helimenas Segundo Prieto Prieto c/ J.K.P.), expresó:“...Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.

   Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda (...)

   (subrayado y negrilla de esta alzada).

   Ahora bien, encuentra esta Juzgadora pertinente aclarar que en relación a estos supuestos de admisibilidad, el legislador estableció en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que para admitir una demanda, esta no debe ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, entendiéndose el primer supuesto referido al orden público al interés general de la sociedad, que sirve de garantía de los derechos particulares y sus relaciones recíprocas, determinando este Tribunal Superior que la presente demanda no atenta contra el orden público, por lo que, este supuesto no aplica al caso bajo estudio. Así se Decide.

   En cuanto al segundo supuesto de inadmisibilidad referido a las buenas costumbres, se observa que de la lectura del libelo de demanda no evidencia que la pretensión del actor trasgreda las reglas tradicionalmente establecidas por la colectividad conforme a la decencia, honestidad y moral, por lo que, esta Juzgadora considera que tampoco es aplicable este supuesto en el presente caso. Así se decide.

   Ahora bien, en lo que concierne al tercer supuesto de inadmisibilidad de la demanda, referido a una disposición expresa en la Ley, esta Superioridad debe señalar que en materia de contratos de arrendamientos, la doctrina sostiene cuales son los elementos para su identificación, punto este importante a los fines de determinar la acción que se debe interponer, en este sentido tenemos que, los contratos de arrendamientos pueden convenirse a plazo fijo o tiempo determinado, lo cual hace que su vigencia temporal se encuentre perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, lo que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación contractual y el momento de su terminación; por otro lado cuando la relación contractual es a plazo indeterminado o a tiempo indeterminado, comprende todo lo contrario, con la diferencia de que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. En atención a lo anterior, tenemos que, las acciones en materia arrendaticia se encuentran directamente relacionadas con el hecho cierto de que, si la acción se encuentra basada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.

   Al respecto la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

   Los contratos a tiempo indeterminado, comprende aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se tiene conocimiento cierto de cuanto habrá de durar el mismo. Ahora en el caso de los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

   Ahora bien, observa quien decide, que la relación arrendaticia entre las partes en el presente juicio es a tiempo determinado tal como consta en el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora junto al libelo de demanda (folios 05 y 06), sin embargo una vez finalizado el lapso convenido en el mencionado contrato, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, operando así la prorroga legal de pleno derecho, en tal sentido como quiera que, estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado.

   Esta superioridad considera pertinente en este punto traer a colación lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil el cual establece lo siguiente:

   (…) en la interpretación de los contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de ley, de la verdad de la buena fe”.

   Ahora bien, en atención a lo establecido en la norma señalada ut supra, el legislador en pro de la justicia, le ha otorgado a los jueces la facultad de interpretar los contratos en los cuales se observe indeterminación, ambigüedad o deficiencia en la redacción, sin embargo de la misma manera establece un limite ya que, dicha interpretación debe versar siempre dentro del marco de la Ley, la intención de las partes en el referido contrato y la buena fe.

   En este sentido, en atención a lo acordado por las partes. en el contrato: “[…] han convenido en celebrar el presente contrato de Arrendamiento, el cual se regirá por las cláusulas que se señalan a continuación: […] SEGUNDA: El presente contrato tendrá vigencia desde el día Siete (07) de Enero del año 2009 hasta el día 07 de enero del año 2011, por cuanto queda entendido entre las partes que la duración del presente contrato es el lapso de Prórroga Legal, establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios […]”. Siendo así la parte actora en el libelo de demanda, solicita el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

   Quien decide, de la revisión exhaustivas de las actas del proceso determino: que en el caso de marras estamos en presencia de un mero contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ya que los contratos de “Prorroga Legal” no existen, estos son una figura jurídica que el Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario otorga a favor del arrendado y la misma opera “ope legis”.

   Ahora bien, el Juez es quien tiene la facultad para valorar la gravedad de lo demandado, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si es suficiente para declarar o no la presente pretensión.

   En este sentido, una vez efectuadas las anteriores consideraciones, ésta Alzada observó que la parte demandante, en su escrito libelar, alegó lo siguiente:

   […] Entre ciudadana M.M.R.V., y E.D.V.G.P., se ha mantenido una relación arrendaticia contractual desde hace siete (7) años, es por ello, que posteriormente fue celebrado un nuevo contrato de arrendamiento […]

   .

   A tenor de lo anterior, Siendo así dicho contrato a tiempo determinado venció el 07 de enero de 2011, y mas aun cuando la parte demandante alegó en el libelo de demanda supra transcrito, que la relación data de siete (07) años atrás, es decir tuvo una duración de nueve (09) años. Analizada así la relación existente entre las partes intervinientes en el caso de marras, esta Superioridad considera aplicable lo establecido en el artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario que es del tenor siguiente: “ Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: […] c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. […]”.

   A propósito de lo expuesto, esta superioridad aprecia que, de la revisión de las actas procesales se evidencia que, la parte actora pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, Estado Aragua, en fecha 29 de abril de 2009, bajo el N° 29, Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 05 y 06), del mismo se desprende que tiene una duración de dos (02) años, iniciándose el mismo el Siete (07) de enero del año 2009 hasta el día 07 de enero del año 2011. Siendo así, quien decide pudo constatar que la interposición de la demanda se llevo a cabo el 23 de octubre de 2012, sin que haya finalizado la prorroga legal, que por derecho surge una vez culminado el contrato a tiempo determinado, con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es por lo que, esta Alzada en atención a lo establecido por el legislador en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, mediante el cual se le otorga a los Jueces la facultad de interpretar aquellos contratos que presenten deficiencia, ambigüedad o indeterminación siempre dentro del marco de la legalidad de la buena fe e intención de las partes, es por lo que, en razón de lo anterior, y visto que para la fecha de interposición de la demanda no había fenecido el lapso de prorroga legal, por ende no había nacido el derecho de exigir tal cumplimiento del contrato de arrendamiento. Así se decide.

   En atención a lo anterior, es pertinente señalar que las normas que rigen en materia de arrendamiento son de orden público y por ende las mismas no pueden ser relajadas, es por lo que, quien juzga no puede dejar de advertir que de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, que la parte actora haya solicitado el cumplimiento de contrato, sin que se haya terminado la prorroga legal que opero de pleno derecho una vez, finalizado dicho contrato de arrendamiento a tiempo determinado que fuere autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, Estado Aragua, en fecha 29 de abril de 2009, bajo el N° 29, Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 05 y 06), con fundamento a lo establecido en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es ineludible para esta Juzgadora señalar que la presente demanda es contraria a ley, razón por la cual debe ser declarada inadmisible. Así se establece.

   Por todo lo antes expuesto, resulta forzoso para quien decide REVOCA la sentencia dictada por el Tribunal A Quo en fecha 20 de marzo de 2013, siendo lo correcto declarar INADMISIBLE la presente demanda por cumplimiento de contrato ejercida por ciudadana M.M.R.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.205.366, contra la ciudadana E.D.V.G.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.151.552, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

3. DISPOSITIVA

   Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: