Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 7 de Octubre de 2013

De conformidad con lo pautado en el Artículo 1.167 del Código Civil, CON LUGAR LA DEMANDA de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, interpuesta por la ciudadana C.M.H.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.250.453, con domicilio procesal en la avenida 10 entre calles 16 y 17, casa s/n, de la ciudad de Chivacoa, Municipio Bruzual del estado Yaracuy, contra el ciudadano E.E.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.512.753, domiciliado en la calle 5, casa I-36, de la manzana “I”, de la Urbanización Tricentenario, Chivacoa, Municipio Bruzual del estado Yaracuy.

RESUELTO el Contrato de Opción de Compraventa celebrado entre la ciudadana C.M.H.C. y el ciudadano E.E.S., Autenticado en fecha 23 de octubre de 2009, por ante el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Bruzual del estado Yaracuy, anotado bajo el Nº 72, Tomo 25, folios 213 al 215.

Por haber resultado vencida, SE CONDENA EN COSTAS a la parte Demandada de conformidad con lo establecido en le artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión. Líbrense Boletas de Notificación…”

De los informes ante esta alzada

El ciudadano E.E.S., en su carácter de demandado y asistido de abogado presentó escrito de informes de la siguiente manera (f. 224 al 230):

Del vicio de silencio de prueba:

• Que del contenido de la sentencia dictada por el a quo se evidencia, que la misma adolece, y esta inficionada del vicio denominado silencio de prueba, y cuya consecuencia acarrea la nulidad de la sentencia, tal y como establece la Sala de Casación Civil en su sentencia de fecha 05-04-2001 en el expediente Nº 99-889; pues el escrito de promoción de promoción de pruebas presentado por él, promovió posiciones juradas, y que la juzgadora omitió totalmente en el contenido de sentencia, pues ni siquiera las menciona, violentando así una defensa propuesta por él, concerniente al lapso de vencimiento del contrato de opción de compra-venta.

De la violación del principio de exhaustividad:

• Que la juzgadora infringió abiertamente este principio, puesto que dejo de pronunciarse acerca de un alegato formulado por su parte, esgrimido tanto en la contestación de la demanda como en el lapso probatorio y también en el acto de informes; ya que el contrato tenía por objeto la tramitación del crédito hipotecario, el cual sería tramitado por ante la institución financiera Banco de Venezuela, y la cual se realizaría en un lapso de 180 días hábiles, quedando sometido este lapso al calendario bancario de conformidad con el artículo 70 de la Ley de Instituciones del sector Bancario y el artículo 1.160 del Código Civil Vigente.

Del vicio de falso supuesto:

• Que la juzgadora del a quo se valió de una falsa interpretación de un hecho público y notorio, dando por demostrado tal hecho, y silenciando la prueba que corre inserta al folio 76, ya que el contrato de opción de compra-venta se rige por las normas especiales establecidas por la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, Ley de Instituciones del Sector Bancario y Resolución Nº 203, sobre las normas técnicas, requisitos y documentación para el otorgamiento de créditos hipotecarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.304 de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 11 de noviembre de 2009.

• Que el calendario bancario publicado anualmente por la superintendencia de las instituciones del sector bancario, difiere mucho del calendario en el cual se basó la juzgadora del a quo para fundamentar su decisión; dando por demostrado el hecho controvertido, mediante el cómputo que hiciere en su sentencia, y en la cual concluyó que desde el 23 de octubre de 2009 hasta el 15 de julio de 2010, habían transcurrido 180 días hábiles.

De la inadmisibilidad de la demanda:

• Que el a quo desnaturalizó el objeto y la esencia del contrato objeto de la demanda, al no tomar en consideración el calendario bancario, incurriendo en una desviación intelectual; ya que no se percató que dicha demanda era inadmisible por ser extemporánea, al no satisfacer los requisitos de existencia o validez que el derecho procesal exige.

De la observaciones

En fecha 01 de julio de 2013 la ciudadana C.M.d.H.C., asistida por el abogado C.J.L.H. I.S.P.A Nº 170.785, presentó escrito de observación en los siguientes términos:

• Que a los folios 111 y 112 se evidencia que ninguno de los testigos citados en la prueba de testimoniales asistieron a la evacuación de la misma.

• Que desde el mes de abril de 2009 dio en arrendamiento al ciudadano E.E.S., una vivienda para uso familiar, por un lapso de un (01) año, y que vencido dicho plazo, el arrendatario no entregó la vivienda y tampoco ha pagado el canos de arrendamiento durante más de cuatro años; por lo que se vio en la necesidad de agotar la vía judicial.

• Que el contrato de compra venta nunca estuvo supeditado a 180 días hábiles de un calendario bancario.

• Que el demandado E.E.S. es propietario de una vivienda principal la cual fue adquirida mediante un crédito de política habitacional, que no está liberado de la hipoteca de primer grado; y por lo tanto dicho ciudadano no puede optar por un nuevo subsidio directo, tal y como lo establece el artículo 9.

RATIO DECIDENDI

(Razones para decidir).

Narrado todo el iter procesal y llegado el momento para decidir este Juez Superior Yaracuyano pasa a analizar la acción interpuesta de resolución del contrato de compra –venta por la ciudadana C.M.d.H.C., asistida por el abogado C.J.L.H. ambos antes identificados en contra del ciudadano E.E.S. antes identificado.

Adujó la actora que es propietaria de una vivienda unifamiliar y la parcela de terreno donde está construida, ubicada en la calle 5, distinguida como I-36, de la manzana “I”, de la Urbanización Tricentenario, de la ciudad de Chivacoa, Municipio Bruzual del estado Yaracuy, correspondiéndole un (0,17%), sobre los derechos y obligaciones de dicha urbanización, comprendida dentro de los siguientes linderos, NORTE: En seis (6) metros con parcela I-18; SUR: En once (11) metros con calle 5 que es su frente; ESTE: En veinte (20) metros con Avenida Tricentenario y; OESTE: En veintiún (21) metros con parcela I-35; según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, de fecha 15 de Noviembre de 1996, bajo el Nº 16, folios 01 al 04, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Cuarto Trimestre del año 1996, cuyo original y copia a efectum videndi anexa con el escrito.

Que el día 23 de octubre del 2009, le dio en opción a compra al demandado la vivienda antes descrita, tal como se evidencia de contrato de opción a compra debidamente autenticado en fecha 23 de octubre de 2009, por ante el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Bruzual del estado Yaracuy, donde quedó anotado bajo el Nº 72, Tomo 25, folio 213 al 215, en el cual convinieron que el demandado cancelaría la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), por la totalidad del valor de la vivienda, una vez obtenido el crédito Hipotecario y Subsidio Directo para la Adquisición de Vivienda originado del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV); pactando de igual forma que la duración de dicho contrato sería de 180 días hábiles contados a partir de la firma del mencionado contrato, lapso en el cual le sería entregada la totalidad del dinero y ella otorgaría el documento definitivo de compra venta y que pasados los 180 días hábiles que se cumplieron el 15 de julio de 2010, el demandado, no estableció ningún tipo de comunicación referente a la cancelación de lo acordado, así como también, que las innumerables veces que se dirigió a él, éste no le daba respuesta sobre la fecha en la cual harían efectiva la compra venta. Siendo que el día 06 de julio de 2010, recibió un telegrama de parte del demandado, en el cual le notifica que se acogía a la Prorroga Legal establecida en el literal “c” del artículo 7 de la Resolución N° 203, sobre Normas Técnicas, Requisitos y Documentación para el Otorgamiento de Créditos Hipotecarios, publica en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.304, de fecha 11 de Noviembre de 2009.

Por su parte el demandado de autos, al momento de dar contestación a la presente demanda, argumentó lo siguiente: en primer lugar alegó unas cuestiones previas que fueron decididas por el a-quo y sobre el cual no hubo recurso de apelación.

Al folio 68 y 69 consta el escrito de contestación de la demanda en los términos siguientes:

Negó, rechazo y contradijo los hechos y el derecho alegado por la parte actora, aduciendo que el contrato de opción de compra-venta no venció el 15 de julio de 2010, ni que en esa fecha debía pagar la cantidad de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.240.000); Que no es cierto que haya dado errónea interpretación a la norma jurídica pautada en la letra “C” del artículo 7 de la Resolución 203, sobre la Normas Técnicas, Requisitos Y Documentos Para El Otorgamiento De Créditos Hipotecarios; y que la demanda sea procedente de conformidad 1159, 1167 y 1264 del Código Civil y menos que deba entregar el inmueble inmediatamente.

Que lo cierto es que el contrato venció el 21 de Julio de 2010, que se trataba de días hábiles conforme al calendario bancario, que la obligación de entregar el dinero convenido era una vez obtuviera el crédito hipotecario y subsidio directo por ante Banco de Venezuela, sucursal Chivacoa, crédito que es objeto de una acción de Amparo llevado por ante el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro-Norte, con sede en Valencia, Estado Carabobo, bajo expediente N° 13701-2010.

Que no es cierto que a partir del 15 de Julio de 2010, dejara de mantener comunicación con la actora referente a la cancelación de los acordado, que lo cierto es que mantuvieron una comunicación semanal directa, unas veces en su residencia y otras veces la encontró en casa de su madre, ubicada en la Avenida 10, entre calle 12 y 13, del Barrio Pozo Nuevo, Chivacoa, Municipio Bruzual, estado Yaracuy; que no sólo se comunicó con la actora sino también con su hermano quien funge como su apoderado quienes le manifestaron en dichas conversaciones que esperarían el tiempo que fuera necesario en la tramitación del crédito solicitado.

Que no le dio errónea interpretación a la norma jurídica antes citada, y que la actora, fue quien incurrió en errar en la interpretación de la misma, ya que la norma establece que el documento de opción de compraventa debe ser por un mínimo de 90 días, prorrogables por 30 días, lo que significa que puede establecer un lapso mayor a los 90 días pero con prorroga de 30 días, por lo que no es cierto que deba entregar el inmueble, por cuanto entre la parte actora y él, existe un contrato de arrendamiento vigente.

Trabada como quedó la litis en donde cada parte argumentó lo que creyó conveniente veamos ahora los medios probatorios que ambas partes trajeron al proceso para probar sus afirmaciones y dar cumplimento a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

La parte actora promovió los siguientes medios probatorios: al momento de introducir el libelo consignó: A ) original y copia simple del documento de propiedad del inmueble unifamiliar y la parcela de terreno donde está construida, ubicada en la calle 5, distinguida como I-36, de la manzana “I”, de la Urbanización Tricentenario, de la ciudad de Chivacoa, Municipio Bruzual del estado Yaracuy (folios del 7 al 17). Con respecto a este documento el mismo adquiere pleno valor probatorio por cuanto no fue tachado en su oportunidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el cual se demuestra que efectivamente la demandante es propietaria del inmueble allí descrito y que también cumplió dicho documento con lo establecido en los artículos 1920 y 1924 del Código Civil y así se decide. B) copia simple del documento notariado objeto de demanda ya que en el contiene una opción de compraventa del inmueble propiedad de la demandante la cual se valorará posteriormente y así se declara. C) acuse de recibo de un telegrama dirigido a la demandante por parte del demandado la cual no se le confiere valor probatorio por cuanto no se evidencia que haya sido recibido por la demandante así lo ha sostenido la Sala de Casación Civil en la sentencia N°358 de fecha 9/7/2009:

Si bien como ha señalado esta Sala, los documentos emanados de IPOSTEL constituyen documentos administrativos en razón de que emanan de un funcionario en el ejercicio de sus funciones, la prueba traída a juicio por la parte demandada es una copia simple de un “recibo de consignación” del cual no se desprende de forma alguna que haya sido entregado el telegrama a la parte demandante, así como tampoco consta ningún acuse de recibo, ni la firma de la persona a quien supuestamente se le hizo llegar el mismo.”

Valoración de conformidad con el artículo 1375 del Código Civil y así se decide.

Al momento de promover pruebas la demandante ratificó las ya analizadas.

En cuanto a las pruebas promovidas por el demandado tenemos:

• Contrato de arrendamiento.

• El libelo de la demanda específicamente en su parte petitoria. Con respecto a este medio probatorio considera quien decide que el libelo de demanda no constituye un medio probatorio sino una pretensión que da inicio a la comprobación de unos hechos en el iter procesal por lo que no es un medio probatorio y así se decide.

• Acompañó copia de diligencia estampada en el expediente 13-701 llevado por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la región Centro Norte (f. 56). No se valor por cuanto no consta en auto y así se decide.

• Dos (2) ejemplares de calendarios bancarios pertenecientes al Banco de Venezuela (f.76). Con respecto a estos calendarios considera quien decide que dichos ejemplares no constituyen ningún medio probatorio ya que solo son informaciones al público en general de los días que contiene los años 2009 y 2010 ni siguiera son documentos privados y así se decide.

• Los testimoniales de los ciudadanos Adermo A.C.P., H.J.D.L.L.E.F.R., titulares de las cedulas de identidad nros. 10.854.306, 7.559.089 y 19.265.841 respectivamente; siendo que al folio 112 se evidencia la no comparecencia de los mismos y así se decide.

• De conformidad al artículo 403 y 406 del Código de Procedimiento Civil solicitó las posiciones juradas de la ciudadana C.M.H.C., quedando obligado su representado a absolverlas también. Por lo que en fecha 04 de mayo de 2012 compareció ante el tribunal la parte demandante ciudadana C.M.H.C. quien luego de ser juramentada procedió a estampar las posiciones juradas en los siguientes términos (f. 120 al 121): que conoce de vista, trato y comunicación desde hace muchos años al ciudadano E.E.S., con quien suscribió un contrato de opción de compra venta en fecha 23 de octubre del 2009; y que en el referido contrato se estableció un lapso de 180 días hábiles para la tramitación de un crédito hipotecario a través del Banco de Venezuela a favor del ciudadano E.E.S.; que no recuerda exactamente la fecha de vencimiento de dicho lapso, solo sabe que era en el año 2010 y el día 23. Que no recuerda el día y mes exacto en que la presente demandada fue incoada en contra de E.E.S., solo recuerda que fue en el año 2010; y que tampoco recuerda que en fecha 06 de julio de 2010 hubiese recibido un telegrama del ciudadano E.S. donde él le manifestara su propósito de acogerse al lapso de 30 días establecidos en la ley para este tipo de créditos hipotecarios.

Seguidamente pasó a estampar sus posiciones juradas el demandado ciudadano E.E.S. de la siguiente manera (f.122 al 124): que conoce a la ciudadana C.M.H.C., con la cual suscribió un contrato en el que se acordó un lapso de 180 días hábiles para opción a compra; que para el 27 de julio del 2010 cuando la ciudadana C.M.H.C. introdujo la demanda, la opción a compra venta no había vencido, ya que la misma vencía el 23 de julio del 2010; y que le correspondía una prorroga legal de 30 días; que el abogado malinterpretó el artículo donde se habla de 90 días mínimo mas 30 días de prórroga, y que en el caso de opción a compra le fueron otorgados 180 días, pero que, igual goza de la prorroga legal; que no es beneficiario de un crédito habitacional para vivienda principal que vence en el 2013, que sabe que quien elaboro el contrato de opción a compra en el mismo quien lo defiende. Con respecto a esta prueba de confesión o posiciones juradas considera quien decide que dicha prueba lo que persigue es que el que confiese admita un hecho que le perjudique, ahora bien, analizadas las dos posiciones juradas tenemos que el hecho más resaltante es que ambas partes admiten que si suscribieron el contrato de opción de compra venta por un inmueble lo cual ya no es un hecho controvertido, también ambas partes admiten que el lapso estipulado para su cumplimiento fue de 180 días, lo cual tampoco es un hecho controvertido, ahora en cuanto a la prorroga que dice el demandado que le corresponde de pleno derecho tenemos que analizar el contrato de opción de compra venta y así tenemos.

Antes de hacer un pronunciamiento o análisis del contrato de opción de compra venta es necesario ubicarnos en el criterio que sobre la materia ha mantenido la Sala de Casación Civil: En primer lugar tenemos la sentencia del 12/04/2005 expediente N°04-109, sentencia N° 116:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral

Este fue el criterio que mantuvo la Sala hasta el 9/7/2009 donde mediante la sentencia N°358 donde abandona el anterior criterio y pasa a establecer lo siguiente:

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

Igualmente este criterio se ratifica mediante la sentencia N° 460 del 27/10/2010 que establece lo siguiente:

Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

También se mantiene en la sentencia N° 198 del 12/5/2011 la cual estableció lo siguiente.

Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.”

Pero finalmente vuelve la Sala al criterio que sostuvo en la sentencia N° 116 de fecha 12/4/2005 pero en donde advierte lo siguiente y que es lo que esta instancia superior debe aplicar:

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. “(negillas añadidas)

Ahora bien siendo así, es muy claro que en el presente caso debe aplicarse el criterio sostenido por la Sala De Casación Civil, el de fecha 9/7/2009, sentencia n° 358, ya que, la presente demanda fue admitida el 8 de octubre de 2010 tal y como así se evidencia del folio 29, entonces analicemos el contrato de opción de compra venta.

Se evidencia primer lugar que es un contrato de promesa bilateral de compraventa, son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato ya que las partes pactaron el día 23 de octubre de 2009 mediante documento notariado quedando autenticado bajo el número 72, folios 213 al 215, tomo 25 y que de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil se le confiere valor probatorio toda vez que no fue ni tachado ni desconocido o impugnado ya que queda demostrado que a pesar de ser un documento autenticado no lo convierte en público y como fue presentado ante un funcionario competente para darle fe pública lo que en este tipo de documento su fe pública radica en que las dos partes se presentaron ante un notario y firmaron en su presencia, esa es la fe pública y así se decide.

Ahora bien la vigencia de dicho opción era por 180 días hábiles y que durante ese lapso se otorgaría el documento definitivo de venta y el comprador pagaría el precio convenido en dinero efectivo y curso legal que es de doscientos cuarenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 240.000) pero ambas partes pactaron que ese precio se pagaría con el crédito hipotecario y subsidio directo para la adquisición de vivienda (FAOV) que el comprador tramitaría por ante el Banco de Venezuela sucursal Chivacoa Municipio Bruzual del estado Yaracuy, ahora bien la parte actora adujó que el demandado no cumplió el contrato dentro de los ciento ochenta días hábiles que se cumplieron el día 15/7/2010, por su parte el demandado alegó que no era cierto que el contrato se vencía el 15 de julio de 2010, tampoco que era cierto que estuviera obligado a entregarle la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares fuertes (240.000.) para esa fecha, que tampoco dejo de comunicarse con la demandante, que lo cierto era que el contrato se vencía el 21 de julio de 2010 y que también lo cierto era que el dinero se lo entregaría una vez que el Banco de Venezuela le otorgara el crédito hipotecario, también el demandado argumentó que la demandante le dio errónea interpretación a la norma jurídica antes citada, y que la actora, fue quien erró al interpretar la misma, ya que, la norma establece que el documento de opción de compraventa debe ser por un mínimo de 90 días, prorrogables por 30 días, lo que significa que puede establecer un lapso mayor a los 90 días pero con prorroga de 30 días, por lo que no es cierto que deba entregar el inmueble, por cuanto entre la parte actora y él, existe un contrato de arrendamiento vigente.

Observa esta instancia superior que efectivamente el contrato preparatorio se celebró por un lapso de 180 días hábiles que de un cómputo realizado diligentemente por el a-quo se determinó que se cumplió el 15 de julio de 2010 como quedo evidenciado en el computo que cursa al folio 208 y no como lo alegó el demandado que no trajo ninguna prueba para sustentar que no era el 15/7/2010 sino el 21/7/2010 y así se decide.

Igualmente se observa que en cuanto al pago del precio convenido se pacto que el mismo se haría con un crédito hipotecario tramitado ante el Banco de Venezuela, no se evidencia en auto la prueba de que efectivamente el demandado haya gestionado dentro de los ciento ochenta días dicho crédito solo alegó sin traer prueba de eso que había interpuesto un recurso de amparo en contra de la institución bancaria que tampoco lo demostró y así se decide.

En cuanto a la prorroga que el demandado le manifestó a la demandante de que acogía a dicho lapso por así permitírselo el artículo 7 literal C de la Resolución Sobre las Normas Técnicas, Requisitos y Documentos Para el Otorgamiento de Créditos Hipotecarios (gaceta N° 39.304) de fecha 11/11/09, del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda. En cuanto a este argumento considera este Juez Superior Yaracuyano que en el contrato preparatorio no se estableció ninguna prorroga, sólo 180 días hábiles para que se efectuara la venta definitiva y la supuesta prorroga no es oponible a la demandante ya que a lo que se refiere la resolución de los días establecidos es para los trámites administrativos y en caso de que esto hubiese sido verdad que el demandado estuviera tramitando algún crédito ha debido traer prueba alguna y no lo hizo por lo que considera quien decide que la prorroga aducida por el demandado no es oponible a la demandante y así se decide.

También observa esta instancia superior que si tomamos en cuenta que el contrato preparatorio se firmó el día 23 de octubre de 2009 y la presente demanda se admitió el día 8 de octubre de 2010 transcurrieron 241 días hábiles y que ante esta instancia superior tampoco la parte demandada trajo prueba alguna lo que sin lugar a dudas el artículo 1167 del Código Civil le permite a la actora pedir la resolución del contrato ya que dicha norma establece lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Del artículo precedente, se deduce, que ante la existencia de un contrato bilateral, es decir de opción de compra-venta,(contrato preparatorio) celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fuer el demandado, está perfectamente facultado la actora, a su elección, para solicitar la resolución del mismo, en consecuencia, la parte que no dio lugar al incumplimiento puede perfectamente exigir a su libre elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, demostrado también por esa escritura, no desconocida, ni tachada de falsa, que ambas partes previeron y así lo reconocieron al suscribirlo que la duración y su cumplimiento sería dentro de los ciento ochenta días lo cual queda evidenciado que no cumplió el demandado con dicho contrato y así se decide.

DECISIÓN

Por todos los argumentos precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el veinticuatro de abril de dos mil trece (24-04-2013) por el ciudadano E.E.S., titular de la cedula de identidad Nº 8.512.753 en su condición de demandado, asistido por el abogado H.J.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 13.181, contra la sentencia dictada el quince de abril de dos mil trece (15-04-2013) por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, quien declaró con lugar la demanda de resolución de contrato compra-venta, condenando en costas a la parte demandada.

Se condena en costas procesales a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los siete días del mes octubre de dos mil trece. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. E.J.C.

El Secretario Acc.,

Abg. F.J.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las tres y veinte de la tarde.

El Secretario Acc.,

Abg. F.J.M.