Decisión nº 12.056-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Marzo de 2012

Constituye Principio Cardinal en materia procesal, el llamado Principio Dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme el cual el Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos por las partes que integran el presente proceso judicial, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El referido precepto, establece los límites del oficio del Juez, pues no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener, decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada, y ASI SE ESTABLECE.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por cuanto en su decir, no se indicó los datos relativos a la resolución emanada de la Dirección de Inquilinato, debido a que sólo se expresó que existe una regulación dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Transporte y Comunicaciones.

Con respecto a ésta defensa previa, éste Tribunal Superior Primero, de una revisión del contenido del libelo de demanda, que encabeza las presentes actuaciones, constata que la parte demandada sólo se limitó a atribuir a la demanda su defecto de forma, sin expresar el requisito que fue inobservado en la misma, conforme lo establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, de los recaudos acompañados por la parte actora junto con su escrito libelar, se acompañó copia certificada del expediente No.39.665, emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, contentivo de la Solicitud de Regulación para vivienda y comercio del edificio denominado SAN JOSE, situado en Catia, Nueva Caracas, Tercera Avenida entre Avenida Argentina y Brasil, presentada el 16 de Julio de 1965, por el ciudadano T.G.D.L..

En tal sentido, no existe dudas, con respecto a los datos a que se refiere la Resolución administrativa por lo que se pretende el reintegro sobre la cual recae la presente acción, por lo que ésta Juzgadora concluye, que la cuestión previa, opuesta por la parte demandada es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

En cuanto a la falta de cualidad e interés de la parte actora para sostener el presente juicio, por estimar que el local comercial ubicado en la planta baja de la casa que lleva por nombre Villa San José, situada en la Tercera Avenida, entre las Calles Argentina y Brasil de la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual ocupan en calidad de arrendatarios desde hace más de cinco (05) años, no es el local comercial que fue objeto de la Resolución N°.4349, dictada en fecha 13.12.1965, por la Dirección de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio Fomento.

El ilustre procesalista patrio Dr. L.L., en su obra “Estudios de Derecho Procesal Civil”, dejó entre otros legados jurídicos, un profundo y trascendental estudio en relación al concepto de la cualidad o legitimación ad causam, la cual, en el Código de 1916 derogado, figuraba como una excepción de inadmisibilidad, y que en el Código vigente, constituye una defensa perentoria o de fondo, que podrá proponer el demandado en el momento de dar contestación a la demanda. Expresa el citado autor:

…La cualidad, en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación pasiva…

(Subrayado Del Tribunal).-

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado.

La cualidad, entonces, como magistralmente la definió el Maestro L.L., es la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte a quién la ley le concede el ejercicio de un derecho abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente lo ejerce en juicio, esto es lo que se conoce como cualidad activa. Mientras que, será cualidad pasiva, la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte contra quien la ley concede el ejercicio de un derecho, abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente es demandada en juicio para el cumplimiento del mismo.

Las defensas son comunes, tanto al demandante que se defiende, como al demandado, pues en los juicios no siempre el que se defiende es el demandado, porque la parte demandada puede oponer a un testigo de la parte demandante, haciendo uso de las repreguntas, o tachando de falso, esos son actos defensivos, así como la oposición de un instrumento público al demandado para demostrar el pago, el demandante puede tachar ese instrumento de falso y eso es un acto de defensa, si la sentencia es en contra del demandante, éste puede apelar y así ejercer un acto de defensa.

En el presente caso, constata éste Tribunal Superior Primero, que la parte demandada fundamenta la falta de cualidad e interés de los ciudadanos Mateus Marques de Nóbrega y O.M.F., para sostener e intentar el presente juicio, por cuanto considera que el local comercial arrendado a los mencionados ciudadanos no es el mismo inmueble que fue objeto de la Resolución N° 4349, dictada en fecha 13.12.1965, por la Dirección de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio Fomento.

Con respecto a ésta defensa, constata el Tribunal que la parte actora fundamenta su acción de reintegro de sobre-alquileres en los contratos de arrendamiento suscritos entre S.C.G.R. como Arrendadora y como Arrendataria la empresa GLOBI LOCORES, C.A., en la persona de los ciudadanos MATEUS MARQUES DE NOBREGA y O.M.F.. En tal sentido, es pertinente señalar, que el primer contrato de arrendamiento en original, se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 24.01.2006, bajo el N° 29, Tomo 03, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; el segundo, en copia certificada, contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 28.02.2007, bajo el N° 60, Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría ; y, el tercero, en copia certificada, contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 05.03.2009, bajo el N° 73, Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

En el caso de autos, se constata que de los contratos de arrendamientos, antes identificados, la existencia de la relación arrendaticia entre las partes determinadas en los mismos, conformado por un (1) local comercial ubicado en la planta baja de la casa que lleva por nombre Villa San José, situada en la Tercera Avenida, entre las Calles Argentina y Brasil de la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, de tal manera, que la parte actora, si tiene interés jurídico actual, que le permite el ejercicio de la presente acción, fundada en los instrumentos jurídicos denominados contratos de arrendamientos, de donde nacen los deberes y derechos para las partes intervinientes, que son las mismas partes que han concurrido en éste juicio, bajo análisis, por lo que la defensa opuesta por la parte demandada es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

Con respecto al fondo de la controversia planteada, pretende la parte actora, ciudadanos Mateus Marques de Nóbrega y O.M.F., que su arrendadora ciudadana S.C.G.R., le realice el reintegro de sobre-alquileres de los cánones de arrendamiento cobrados presuntamente en exceso desde el mes de diciembre de 2.008, hasta el mes de julio de 2.010, ambos inclusive, en contravención al canon máximo mensual establecido para comercio en la Resolución N° 4349, dictada en fecha 13.12.1965, por la Dirección de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio Fomento, el cual recayó sobre el bien inmueble constituido por el local comercial que forma parte del Edificio San José, ubicado en la Tercera Avenida, entre Calles Argentina y Brasil, Urbanización Nueva Caracas, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, siendo que de acuerdo con su dicho el referido inmueble constituye el objeto del contrato de arrendamiento de autos.-

Ante todo observa ésta Superioridad, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece varios procedimientos especiales relativos a diversas circunstancias, posiciones e intereses del actor, vale decir según lo que pretenda demandar. No obstante de ello a pesar de falta de uniformidad procedimental en la Ley en comento, es el artículo 33 el que con meridiana claridad establece que en materia de reintegros, derivados de relaciones inquilinarias reguladas por la referida Ley, dichos procesos se sustanciaran y tramitaran conforme al Procedimiento Breve, previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, y ante tal previsión legal, fue por lo que la presente causa se ordenó admitir la presente demanda, conforme al artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil , de lo que resulta haberse actuado conforme a las pautas procesales establecidas en la ley especial referida, y ASI SE ESTABLECE.

En el presente caso que nos ocupa, versa principalmente sobre un Reintegro de Sobre alquileres, cuya previsión legal se encuentra consagrada en la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en el artículo 58 y siguientes, hasta el 64. Pero antes de entrar al análisis de forma y de fondo, se hace necesario comentar brevemente el articulo 9° de la ley ejusdem, que establece la competencia administrativa del régimen regulatorio inquilinario. En efecto la referida norma atribuye la competencia exclusiva al Poder Ejecutivo Nacional, y por vía excepcional, podrá ser delegada esta competencia en las alcaldías ubicadas en el interior de la República, es decir fuera del Área Metropolitana de Caracas, puesto de aquí funciona la Dirección de Inquilinato, órgano del Ministerio de Infraestructura, adscrito al Poder Ejecutivo Nacional, creada con carácter exclusivo para conocer en sede administrativa, de esta materia en comento. De lo anteriormente expuesto, se infiere que las alcaldías ubicadas en el interior de la República tienen una potencial competencia, mas no de pleno derecho, como si sucede con la Dirección de Inquilinato de Caracas. Y aunque la ley antes mencionada no lo previó con suficiencia y claridad, el régimen regulatorio del canon de arrendamiento en el interior de la República, prácticamente quedó al desamparo legal en esta importante parte de las relaciones inquilinarias en general, pues lo ideal hubiese sido que en la redacción del citado articulo 9°, se hubiese expresado algo parecido a “... hasta tanto el ejecutivo nacional establezca en el interior de la República, las oficinas de inquilinatos, podrán conocer de los asuntos inquilinarios las alcaldías...” Precisamente la traba al conocimiento, y el consiguiente trámite administrativo en el interior de República, está constituida por la necesidad previa del acto administrativo expreso en el cual el Poder Ejecutivo Nacional delegue las funciones en cuestión, por lo que mientras no se satisfaga este supuesto, las referidas alcaldías carecerán de legitimidad para actuar como órganos reguladores inquilinarios, que actúan en nombre del estado. Interesante y oportuno resulta el comentario que el tratadista sobre la materia, profesor J.K.L., en la obra “Comentarios al nuevo régimen jurídico sobre arrendamientos inmobiliarios” Editorial Centros Jurídicos del Zulia, Caracas 2000, Pag 155., señala:

En primer lugar la delegación debe ser expresa explícita y

otorgada por el órgano titular de la competencia legalmente

te atribuida, y hasta tanto dicha delegación no se produzca,

cualquier actuación de los órganos de la Alcaldía, en mate

ria Inquilinaria, será absolutamente nula.

De lo expuesto cabe agregar que, el legislador dejó sentado claramente en la exposición de motivos del decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que uno de los propósitos fundamentales en dicha legislación, es el de reivindicar el equilibrio básico, de justicia y de igualdad entre los intereses de arrendador y del arrendatario, cuyas bases se habían venido socavando por practicas arbitrarias, e interpretaciones judiciales desviadas, que de manera imprudente y evidentemente parcializadas hacia la figura del inquilino, trascendían mas allá de lo que pudiera entenderse como un sano y j.a. legal a un débil jurídico, para convertirse en una injusta parcialización, en detrimento de los justos y debidos derechos del arrendador.

Constata éste Tribunal Superior Primero, que dispone el artículo 58 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

Artículo 58.- En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes

.

Por su parte, el artículo 59 ejúsdem, establece:

Artículo 59.- La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobre-alquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto-Ley

.

Del contenido de las normas legales antes mencionadas, se desprende la facultad que le otorga el legislador, para intentar la acción de reintegro, cuando a su criterio se haya cobrado en exceso el canon de arrendamiento respectivo, debidamente fijado por el órgano regulador, es decir, la Dirección de Inquilinato, en el caso, particular del Area Metropolitana de Caracas.-

Ahora bien, observa éste Tribunal, que de una revisión del presente Expediente, se constata que tanto la parte demandante así como la parte accionada, trajeron a los autos, copias certificadas del expediente distinguido con el Nº 39.665, emanado de la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. En dicho expediente administrativo, se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al local comercio que forma parte del Edificio San José, ubicado en la Tercera Avenida, entre Calles Argentina y Brasil, Urbanización Nueva Caracas, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual posee un área de treinta seis (36) metros, la cantidad de trescientos sesenta bolívares (Bs. 360,oo), equivalentes actualmente a treinta y seis céntimos (BsF. 0,36).

Igualmente, consta a los autos, depósito bancario signado con Nº 78043328, de la cuenta corriente Nº 0102-0552-230000034393, a favor del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la cantidad de doce mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 12.500,oo). Realizado dicho depósito por los ciudadanos MATEUS M.D.N. y O.M.F., representantes de GLOBI LICORES C.A., asimismo, consta originales de los recibos emitidos por concepto de pago de alquiler, realizados por el ciudadano Mateus Marques de Nóbrega, correspondientes a las fechas siguientes: 05.06.2010, 17.05.2010, 05.04.2010, 06.03.2010, 08.02.2010, 15.01.2010, 15.12.2009, 10.11.2009, 05.10.200917.09.2009, 15.08.2009, 15.07.2009, 15.06.2009, 15.05.2009, 15.04.2009, 06.03.2009 12.02.2009, 10.02.2009, 19.01.2009 y 17.12.2008.-

A los autos, consta igualmente el documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 17.05.1958, bajo el Nº 52, folio 128, Protocolo Primero, Tomo Primero, la ciudadana C.R.d.G., adquirió para la comunidad conyugal que mantenía con el ciudadano T.G.d.L., una casa vieja con su terreno propio, situado todo el inmueble en Catia, Urbanización La Nueva Caracas, con frente a la Tercera Avenida de dicha Urbanización, entre las Calles Argentina y Brasil, distinguida con el nombre Villa San José, Parroquia Sucre, Caracas.-

Del presente Expediente, puede concluir ésta Juzgadora, que con la entrada en vigencia de la resolución emitida por la Dirección de Inquilinato, en el expediente No.39.665, en la cual estableció el canon de arrendamiento, para el inmueble dado en arrendamiento, la misma tiene fuerza y valor legal, de estricto cumplimiento por parte de los propietarios del inmueble de autos, es decir, una vez que entró en vigencia, no podía ser relajada por las partes. Cabe mencionar, que contra dicha Resolución, no consta en los autos, que se haya ejercido recurso administrativo ni judicial alguno, por lo que éste Tribunal puede considerar que la misma, se encuentra vigente. Adicionalmente, no consta a los autos, que para la actualidad, se haya ejercido algún procedimiento administrativo, que busque regularizar el canon actual que le corresponda al inmueble de autos, pues el hecho de que se haya realizado modificaciones al inmueble de autos, no puede entenderse que la regularización vigente contenida en el expediente No.39.665, quedó sin efecto, sin duda alguna, que tal actuar, no resulta ajustado a derecho, pues como se dijo anteriormente, de existir, inconformidad con el monto a pagar por concepto de canon de arrendamiento, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé el mecanismo legal, correspondiente para encontrar una solución definitiva al problema en cuestión.- En tal sentido, al entrar en vigencia la Resolución N° 4349, dictada en fecha 13 de Diciembre de 1965, por la Dirección de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio Fomento, la misma debe dársele estricto cumplimiento, y no podía la parte demandada establecer a la parte actora, por el inmueble de autos, un canon de arrendamiento distinto al establecido en la regulación, lo que hace procedente el ejercicio de la acción interpuesta por la parte demandante y ASI SE DECIDE.-

Planteada así las cosas, considera el Tribunal, que lo ajustado a derecho es declarar la procedencia del recurso de apelación ejercido en fecha 09 de Agosto de 2011, por el Abogado J.R.E.V., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora contra la sentencia dictada el 24 de mayo de 2011, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area metropolitana de Caracas, y ASI SE DECIDE.-

IV-

DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

CON LUGAR el Recurso de Apelación ejercido en fecha 09 de Agosto de 2011, por el Abogado J.R.E.V., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora contra la sentencia dictada el 24 de mayo de 2011, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area metropolitana de Caracas.-

CON LUGAR la demanda de Reintegro sobre alquileres interpuesta por los ciudadanos MATEUS MARQUES DE NOBREGA y O.M.F. y la firma GLOBI LICORES C.A. contra S.C.G.R..- Se condena a la parte demandada cancelar a la parte actora la suma de

CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs.157.000,00), suma que comprende la totalidad del sobre alquiler pagado, desde Diciembre de 2008 hasta Julio de 2010.- Se acuerda la indexación solicitada, la cual se verificará mediante experticia complementaria del fallo, con la designación de un (1) sólo experto contable.-

Se REVOCA el fallo apelado.-

Se CONDENA a la parte demandada en las costas del juicio, de conformidad con el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese y, déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En Caracas, a los Veintiocho (28) días del mes Marzo de dos mil doce (2.012). Años 201° de la independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZ,

Dra. I.P.B..

LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA P.

En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA.

EXP.No.11-10510.-

IPB/ma/jhonme.-

SENTENCIA DEFINITIVA.-