Decisión nº 11 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Enero de 2007

Consta en autos el siguiente material probatorio:

1. Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito el 10 de diciembre de 1997 entre la Administradora Denu C.A. y la empresa Panadería, Pastelería y Delicateses Trigal S.R.L., autenticado en la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el número 25, Tomo 41 de los libros respectivos, acompañado marcado “B”. Original de documento privado de cesión de contrato de arrendamiento suscrito entre Administradora Denu C.A. y la ciudadana S.M.d.F., acompañado marcado “C”. Con dichos documentos la parte actora logró demostrar la relación arrendaticia existente entre la demandada y Administradora Denu C.A., y su cesión, alegadas en la demanda (folios).

2. Cuatro contratos de arrendamiento celebrados entre Inmobiliaria Denu C.A. y Panadería, Pastelería y Delicateses El Trigal S.R.L., mediante los cuales la primera cedió en arrendamiento a la segunda el local N° 47, ubicado en la Calle El Comercio de la población de Río Chico, los dos primeros en original (folios 53 al 59) y los dos últimos en copia certificada (folios 71 al 79); sin embargo, dichas relaciones arrendaticias corresponden, la primera, a los años comprendidos entre el 2 de noviembre de 1990 al 31 de octubre de 1991; la segunda, entre el 1° de noviembre de 1991 y el 31 de octubre de 1992; la tercera, entre el 1° de noviembre de 1993 y el 31 de octubre de 1994 y, la cuarta, entre el 1° de noviembre de 1996 al 31 de octubre de 1997; mientras que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pide es el acompañado en copia simple al libelo de demanda, y que se refiere al espacio temporal que va del 1° de noviembre de 1997 al 30 de octubre de 1998, en el que se estipuló que el lapso de ejecución contractual sólo podría ser reconducido si así lo acoraban las partes por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento del lapso predefinido, por lo que dichas relaciones arrendaticias no hacen mérito a favor de la causa de la demandada, al haber sido sustituidas por el último contrato de arrendamiento. Así se decide.

3. Copia simple de seis (6) planillas de depósitos del Banco de Venezuela a favor de Inmobiliaria Denu, a razón de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo) cada una, consignadas los días 6/1/1998, 5/2/1998, 5/2/1998, 3/3/1998, 7/4/1998, y 4/5/1998, acompañadas marcadas “A1”, “B1”, “C1”, “D1”, “E1” y “F1” respectivamente (folios 60 al 65. Estas planillas no tienen ningún valor probatorio por tratarse de copias simples de documentos privados emanados de un tercero.

4. Originales de recibos de pago de cánones de arrendamiento (folios 66 al 69). Estos instrumentos fueron promovidos de la siguiente forma:

   “7) Promuevo como prueba de cancelación del canon de arrendamiento del mes de Julio del año 1988, original del recibo No: 3113, por Bs: 170.000, emitido a favor de mi Representada por la Arrendadora Administradora DENU, el cual anexo en original marcado con la letra “G1”

   8) Promuevo como prueba de cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Agosto del año 1.998, original del recibo No: 00035 199807000041, por Bs: 170.000, emitido a favor de mi Representada por la Arrendadora Administradora DENU, que anexo en original marcado con la letra “H1”.

   9) Promuevo como prueba de cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al mes Septiembre del año 1.998, original del recibo código No: 00035 199808000089, por Bs: 170.000, emitido a favor de mi Representada por la arrendadora Administradora DENU, que anexo en original marcado con la letra “ll”.

   10) Promuevo como prueba de cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre del año 1.998, original del recibo código No: 00035 199809000069, por Bs. 170.000, emitido a favor de mi representada por la arrendadora Administradora DENU, que anexo en original marcado con la letra “Ll”.

   Los mismos no fueron objeto de desconocimiento, por lo tanto se tienen como reconocidos y en consecuencia d.f.d. la verdad de las declaraciones en ellos emitidas. El primero de ellos, fechado en Caracas el 28 de julio de 1998, por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000.00), está emitido a favor de “Panadería, Past. y Delic. El Trigal”, que obviamente corresponde al nombre abreviado de la demandada, lo cual deduce el tribunal por máximas de experiencia; por concepto de “Canon de Arrendamiento Correspondiente mes 7/98 del L-47 Local Comercial Río Chico”. En el segundo de dichos recibos se especifica que el inmueble es el local comercial Río Chico L-47; que el inquilino es “PANADERIA PAST. Y DELIC. EL TRIGAL” y el concepto del pago “ALQUILER” meses 30/08/1998, por Bs. 170.000.00. El tercer recibo formante del folio 69, tiene las mismas menciones, salvo que se refiere al mes 30/09/1998, y es por Bs. 175.100.00, ya que incluye un recargo por intereses de mora de Bs. 5.100.00, a razón del 3%. El cuarto recibo (el formante del folio 68), por Bs. 170.000.00, está referido al mes 30/10/1998.

   Es cierto que estos recibos se prestan a una ligera confusión en cuanto especifican en otra sección, que el importe recibido corresponde, según la indicación gráfica que allí se hace: el del folio 67, al mes 07; el del folio 69, al mes 08/; y el del folio 68, al mes 09, lo que significaría entonces que el mes de julio fue pagado dos veces; no obstante, esta indicación gráfica entraría en contradicción con el resto de las menciones de cada recibo; en consecuencia, y de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal da por demostrado, con base en estos documentos, el pago de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 1998, como bien lo afirmó la demandada al contestar la demanda.

   Ahora bien, la parte demandada alegó, repetimos, haber pagado directamente a su arrendador los cánones correspondientes a los meses de enero a octubre de 1998, y a tal efecto consignó, seis comprobantes de depósitos del Banco de Venezuela como prueba del pago de los meses de enero a junio de 1998, los cuales fueron desechados por esta Superioridad, y cuatro recibos de pago emitidos por la Administradora Denu como prueba del pago de los meses de julio a octubre de 1998, los cuales fueron valorados como plena prueba. Ahora bien, prevé el artículo 1.296 del Código Civil que “Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquier otra clase de cantidades que deben satisfacerse en períodos determinados, y se acredite el pago de las cantidades correspondientes a un período se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario”. Entonces, siendo que la parte demandada logró probar el pago correspondiente a los meses de julio a octubre de 1998, este tribunal, de conformidad con el artículo antes transcrito, presume que la misma se encuentra solvente en relación a los cánones de los meses de enero a octubre de 1998, debido a que no hay prueba en contrario. Así se declara.

5. Copia certificada del expediente número 98-011 del Tribunal de los Municipios Páez y P.G. del la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, abierto el 4 de diciembre de 1998 a los fines de realizar las consignaciones de la firma mercantil Panadería, Pastelería y Delicateses Trigal S.R.L a favor de Administradora Denu C.A.; la cual tiene pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestra la consignación de cánones de alquiler por parte de Panadería, Pastelería y Delicateses El Trigal S.R.L. a favor de Administradora Denu C.A.

6. Copia simple sin firmar de documento de transacción de Administradora Denu C.A. y la firma mercantil Panadería, Pastelería y Delicateses Trigal S.R.L., acompañada marcada “A4”. Dicha copia no tiene valor probatorio alguno por no estar firmada.

7. Reporte N° ZCZC AUF392 UFA 767 CCSQA5637 BSA CM VECA000 de la Oficina de Sabana Grande del Instituto Postal Telegráfico de fecha 21 de julio de 2003 (folio 197); e informe rendido por el Instituto Postal Telegráfico acompañado de copia simple (folios 234 y 235).

   Esta prueba fue promovida por la representación actora, así:

   “2.2. Promovemos como prueba documental EL REPORTE ORIGINAL ZCZC AUF392UFA767CCSQA5637 BSA CN BECA 000 entregado por la OFICINA SABANA GRANDE de IPOSTEL remitido al domicilio, sede social de la demanda de fecha (sic) entregado por dicha empresa de correo a LA ARRENDATARIA cumpliendo las formalidades de Ley. Y que está fechado 18 de julio del 2003 y expresa:

   Referente a su telegrama CCSQEB2356 del 21 de mayo del 2003 URG PC HAMAD J. ABOU RASS dirección río chico estado miranda (sic), entregado 22 de mayo del 2003 HRS am firma CESAR ABOU RASS

   .

   Y cuyo texto expresaba:

   Ratificamos la cesión del contrato de INMOBILIARIA DENU a S.D.F. a partir del 1 de septiembre del 2002 como consta de ANEXO DOCUMENTO CESIÓN DE CONTRATO FIRMADO entre cesionario y cedente que riela a los autos, y de la cual consignamos copia como PRUEBA DOCUMENTAL, ya que la misma cumple a cabalidad los requisitos exigidos para cesión de derechos previstas (sic) en el artículo 1549 y siguientes del Código Civil”.

   Estas probanzas, a criterio del juzgador, no hacen mérito a favor de la parte promovente; en primer lugar, porque, según la demanda, la notificación a la inquilina de la cesión del contrato de arrendamiento por parte de la ADMINISTRADORA DENU C.A. a favor de la demandante, se realizó conforme a notificación judicial practicada en jurisdicción graciosa según anexo acompañado al libelo marcado “C”; sin embargo, este recaudo, cursante al folio 11, se refiere a la cesión que hizo ADMINISTRADORA DENU C.A. a la ciudadana S.M.D.F. del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de diciembre de 1997; en segundo lugar, porque la notificación por medio de la vía telegráfica no fue alegada en la demanda ni acompañados los recaudos en cuestión junto con el libelo. En todo caso, la notificación habría tenido lugar el 21 de mayo de 2003; de modo que para el momento cuando fueron consignadas las pensiones, la inquilina aún no estaba debidamente impuesta de la cesión y por lo tanto no es cierto que haya habido error en el señalamiento del beneficiario de las consignaciones. Así se decide.

8. Fotografías del local arrendado consignadas por las partes; las cuales no tienen valor probatorio por pretender probar hechos no controvertidos.

La parte actora pretende la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito entre la Administradora Denu C.A. y la parte demandada, autenticado en la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao, Estado Miranda, el 10 de diciembre de 1997, bajo el número 25, Tomo 41 de los libros respectivos, cuyo objeto es el inmueble de marras, imputándole a la demandada el incumplimiento de dicho contrato, por haber dejado de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero 1998 a septiembre de 2002, a razón de ciento setenta mil bolívares (BS. 170.000,oo) cada una, adeudando un total de siete millones novecientos noventa mil bolívares (Bs. 7.990.000,oo), y que el contrato en cuestión fue cedido a la parte actora.

Por su parte, la demandada alegó que no fue notificada de la cesión del contrato de arrendamiento y que rechazaba el incumplimiento de las cláusulas en virtud de haber realizado el pago de los referidos cánones.

Ahora bien, considera este juzgador que las partes están vinculadas mediante una relación arrendaticia. Argumenta la parte demandada que dicha relación no se inició con el contrato de marras, sino con otro contrato suscrito el 2 de noviembre de 1990, sin embargo, ésta no alegó que la relación haya pasado a ser a tiempo indeterminado, así pues, juzga el tribunal que oficiosamente no es posible suplir dicha defensa, ya que no le está permitido a los jueces en su tarea jurisdiccional apartarse de lo alegado y probado en autos, estándole prohibido por el contrario suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

Una vez acreditada la relación arrendaticia existente entre la Panadería, Pastelería y Delicateses Trigal S.R.L. como inquilina y S.M.d.F. como arrendadora, cesión que a falta de prueba debe reputarse conocida a partir de la comparecencia de la demandada en autos, pues, la demanda cumple la función de notificación, a la parte demandada correspondía probar, de acuerdo con las reglas de distribución de la carga probatoria (artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil), una vez demostrada la existencia de la obligación, que había satisfecho la misma o en su lugar cualquier otra circunstancia liberatoria.

De acuerdo con las cláusulas quinta y sexta del contrato de arrendamiento el canon convenido era de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00), pagaderos por mensualidades adelantadas.

La demandada trajo a los autos, aparte de los recibos de pago de los meses de enero a octubre de 1998, copia certificada del expediente de consignaciones, para dar por demostrado el pago de los cánones correspondientes de los meses de noviembre de 1998 hasta agosto de 2003. Corresponde a esta Superioridad realizar un examen de dichas copias, según lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual prevé que “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad.”

En el supuesto de marras, el pago de los cánones habían sido previsto efectuarlo dentro de los cinco primeros días de cada mes, por mensualidades adelantadas.

Del análisis exhaustivo de las copias certificadas del expediente de consignaciones número 98-011 de la nomenclatura del Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se evidencia que fueron efectuadas en su mayoría de forma extemporánea por tardía, sin embargo, fueron consignadas antes de la interposición de la demanda.

Vistas dichas consignaciones, se hace imperioso determinar si en verdad ellas tienen el efecto liberatorio propio de todo pago, o si por el contrario no alcanzaron su efectividad jurídica, habida cuenta de que no fueron realizadas con la puntualidad contractualmente convenida.

Como lo dijera este mismo juzgador en anterior ocasión, pudiéramos decir que hay al respecto, fundamentalmente, dos posiciones doctrinarias y jurisprudenciales. Según la primera, seguida por el juzgado a quo, las consignaciones hechas extemporáneamente no pueden considerarse legítimamente efectuadas y por lo tanto no producen liberación alguna. De acuerdo con la segunda, de signo opuesto, se concede al inquilino el beneficio de poder pagar las pensiones más allá del plazo convenido, siempre y cuando el arrendador no haya incoado la demanda.

El sentenciador de primer grado desarrolló su tesis en los siguientes términos:

De lo anterior se concluye, que todas las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte demandada, salvo la correspondiente al mes de Mayo de 1.999, fueron efectuadas de forma extemporánea por tardía, así se decide.

De lo anterior se concluye, que la demandada en el presente juicio, no probó a lo largo del proceso, el encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, lo que hace forzoso para este Juzgador el concluir que la inquilina se encuentra en estado de insolvencia frente a sus(sic) arrendadora, y en consecuencia, inmersa en el supuesto contemplado en el contrato de arrendamiento, en concordancia con el Artículo 1.167 del Código Civil, para que se haga procedente en un todo, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, así se decide

.-

La segunda doctrina aparece explicada de manera clara y amplia en un artículo publicado en la sección “Temas Legales” del diario El Universal de fecha viernes 16 de julio de 1993, bajo la coordinación de J.P.D.C. y con la colaboración de J.E.C., que el tribunal se permite reproducir in extenso a continuación:

Una de las causas que, con mayor frecuencia se invoca para sostener la demanda de resolución del contrato de arrendamiento, es la falta de pago de las pensiones o cánones. Con la misma frecuencia, los inquilinos suelen defenderse alegando que las tienen consignadas en tribunal a la orden de su arrendador porque no se las quiso recibir, y que tampoco las ha retirado del juzgado, a pesar de habérsele notificado la consignación. Como generalmente tal depósito se efectúa después de vencido el plazo de quince días que fija la ley, el arrendador suele replicar argumentando que las consignaciones no son válidas por extemporáneas; es decir, por haberse hecho fuera del plazo legal. ¿Tiene fundamento jurídico este argumento?

El artículo 5° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas nos dice cómo considerar al arrendatario que consigna la pensión de arrendamiento dentro del plazo de quince días (“cuando el arrendador de un inmueble rehúse recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el arrendatario consignarla dentro de los quince días siguientes a su vencimiento en el Juzgado de Parroquia o Municipio de la ubicación del inmueble. En virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará el arrendatario en estado de solvencia”). Nada aclara, sin embargo respecto a la situación de aquél que lo hace después de vencido. Resulta, por tanto, necesario acudir a la Teoría General de las Obligaciones para llenar el vacío. Ella nos enseña que el vencimiento del plazo convenido para el cumplimiento de una obligación, tiene el efecto de colocar al deudor en estado de mora. En efecto, el Código Civil dispone: “si la obligación es de dar o hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención” (Art. 1.269).

Se observa que el vencimiento del plazo sin haberse ejecutado la obligación por el deudor no se toma como causa automática de resolución del contrato. Significa, por tanto, que el retraso no equivale a incumplimiento. En cita de la jurisprudencia italiana se ve muy claro: “el retraso es una hipótesis menos grave que el incumplimiento y, en general, salvo que se trate de un plazo esencial, no siempre comporta un verdadero y propio incumplimiento en sentido técnico. En general, una cosa es no consignar el objeto o realizar la obra en el plazo convenido y otra no realizarla o no consignarla jamás. Este último hecho es el que supone verdadero y propio incumplimiento y, por supuesto, comprende y absorbe el retraso. El incumplimiento de por si produce un daño mayor que el acarreado por el simple retraso”. De allí que la jurisprudencia española considere que el incumplimiento es un retraso calificado, que se sustenta en la imposibilidad del cumplimiento tardío o en su inutilidad.

Por otra parte, la mora, definida como retraso o dilación en cumplir una prestación debida, tiene por efecto jurídico, para todos los contratos, los daños y perjuicios que, tratándose de un arrendamiento, son generalmente los previstos en el artículo 1.277 del CC

. “A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales”. En materia inquilinaria, la mora da lugar al desalojo: “Cuando (el inquilino) haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento” (Decreto Legislativo, Art. 1°, a). Pero el inquilino puede evitar el desalojo, si consigna en el tribunal de la causa la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos dentro de los tres días siguientes a la notificación que se le haga.

El efecto que le atribuye la ley a la consignación tardía de los alquileres en el juicio de desalojo ratifica, por una parte, que el solo vencimiento del plazo para el pago del canon de arrendamiento sin que el arrendatario lo haya hecho, no provoca la resolución del contrato, sino que pone en mora al inquilino; y, por la otra, que éste puede purgar las consecuencias jurídicas del retardo, evitando la resolución del contrato mediante pago. Se ha sostenido, sin embargo de manera reiterada por la jurisprudencia que la consignación tardía no surte los mismos efectos para los contratos por tiempo indeterminado, en los cuales se los reconoce, que para los contratos por tiempo determinado, en los cuales se los desconoce; ni tampoco en los juicios de desalojo, en los cuales se los admite, que en los juicios por resolución de contrato en los cuales no se la admite.

Discrepamos de esta tesis jurisprudencial. Consideramos que, mientras el arrendador no haya demandado al inquilino por resolución de contrato alegando falta de pago, éste puede dar cumplimiento tardío a la obligación mediante la consignación de los alquileres. Sustentamos nuestra opinión en lo ya dicho que, conforme a la ley, el retardo no produce la resolución, sino que coloca al inquilino en mora. Mientras que el arrendador no demande, el inquilino puede adelantarse a la demanda realizando la prestación aún no cumplida; es decir, efectuando el pago o consignación de todo cuanto debe

.

Este ad quem, después de algunas reflexiones, acoge el parecer expuesto en último lugar, por considerarlo jurídicamente inobjetable, pues, de acuerdo con el artículo 1.269 del Código Civil, “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”, y la mora, como bien sabemos, aun cuando pueda devenir en incumplimiento, en rigor no es tal, sino un retraso en la entrega de la prestación. Debe pensarse que la resolución es la sanción más grave, porque entraña la extinción del vínculo jurídico, significa la muerte del contrato, y no luce nada razonable que antes de llegar a tal extremo se prescinda absolutamente de sopesar otras alternativas para remediar la situación, cuando el acreedor no ha materializado todavía, mediante la interposición de la demanda, su voluntad de hacer valer la potestad resolutoria; a lo que hay que agregar que de acuerdo con el artículo 1.277 eiusdem, “A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales”.

En el caso que se debate no hubo, en puridad, la inejecución de la obligación de pagar los cánones, sino una relativa demora en ponerlos a la orden del arrendador, lo que no puede conceptuarse como una falta grave capaz de autorizar al acreedor para pedir eficazmente la resolución del contrato, pues la inquilina, espontáneamente, vale decir, sin coacción alguna, puso a su orden y disposición los alquileres.

Es cierto que de acuerdo con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, tanto cuantitativa como cualitativamente, pero es evidente que el criterio adoptado de permitir al inquilino purgar la mora en nada contradice esta esencial regla de derecho, pues, con apego a ella bien podía el arrendador, ante la actitud omisiva de la arrendataria de pagarle el canon con la exactitud estipulada en las cláusulas QUINTA y SEXTA del contrato, accionar la resolución, con el consiguiente cobro de las pensiones insolutas, lo que no sucedió así, ya que la demanda fue introducida en el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial el 6 de febrero de 2003, mientras que el pago de las pensiones de noviembre de 1998 a septiembre de 2002 tuvo lugar entre los días 4 de diciembre de 1998 al 17 de octubre de 2002; lo que pone de bulto que no hubo una “voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contraídas”.

A propósito del mismo tema de que tratamos, el doctor G.Q. hace las siguientes acotaciones:

“Nuestro Código Civil vigente prácticamente señala al “incumplimiento” como el móvil o la causa que permite la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación respectiva. Sin embargo, es el Juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento de obligaciones accesorias, etc. es suficiente para declarar o no la resolución solicitada por cualquiera de las partes…”.

…La resolución requiere de un incumplimiento que tenga cierta magnitud. No todo tipo de incumplimiento permite la resolución del contrato…

.

“…En el Derecho extranjero, por ejemplo, el Código italiano ha dispuesto que “No se podrá resolver el contrato si el incumplimiento de una de las partes tuviese escasa importancia, habida cuenta del interés de la otra…”.

…Por tanto, no es suficiente un incumplimiento parcial cualquiera para que proceda, sin más la resolución del contrato. Existe el deber de hacer todo lo posible porque se respeten los contratos lícitos y válidamente celebrados, a menos que el incumpliente haya tenido una conducta o voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contraídas. Esto es importante porque, en caso contrario, podría ocurrir que, en determinados casos y por ciertas circunstancias, el acreedor podría valerse de artimañas y triquiñuelas para sorprender al deudor por un simple incumplimiento parcial y llevarlo a ser condenado con la resolución del contrato celebrado. Por eso, hay que analizar la gravedad del incumplimiento, puesto que frente a éste siempre se da un incumplimiento leve o de escasa importancia…

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…Según algunos autores, para pronunciar la resolución del contrato en aplicación de la condición resolutoria tácita no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento, sino que es necesario examinar si este tiene tal importancia en la economía del contrato que justifique, en la común intención de los contratantes, la resolución.

En nuestro Derecho no existe ningún criterio para determinar la gravedad o levedad del incumplimiento, si las partes nada han pactado, por lo que se deja un amplio margen al Juez, para que éste, a su leal saber y entender, califique el incumplimiento y según la gravedad o levedad del mismo, declare o no la resolución del contrato, a menos que el incumplimiento como tal y desde el punto de vista de un monto económico o pecuario exacto, esté expresamente previsto como ocurre con la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Venta de Parcelas…

“…DIEZ-PICAZO, teniendo en consideración los conceptos objetivos y subjetivos de la imposibilidad, anota un esquema concreto de su procedencia, cuando establece tres supuestos a saber:

1. Cuando la prestación, aún no realizada es objetivamente posible pero inútil (el caso de plazo esencial).

2. Cuando el deudor no ha realizado ninguna prestación, ésta es objetivamente posible y subjetivamente útil para el acreedor. Se trata, entonces, de un simple retraso.

3. Cuando el deudor no realizó culpablemente la prestación que ha devenido posible. En los casos 1°. y 3°. existe incumplimiento.

En cambio, otros autores como Espín ven en la mora un “incumplimiento temporal”, de acuerdo con el cual la prestación sería posible aún cuando retrasada. B.d.H., desde otro ángulo, el del cumplimiento de la obligación, se plantea si el incumplimiento busca en sí una finalidad objetiva distinta del correspondiente al negocio constitutivo de la obligación, lo que lleva a preguntarse la posibilidad de reconocer una causa del cumplimiento diferente de la del negocio creador…”.

…El retraso es una hipótesis menos grave que el incumplimiento y en general, salvo que se trate de un plazo esencial, no siempre comporta un verdadero y propio incumplimiento en sentido técnico. En general, una cosa es no cumplir en el plazo establecido y otro no cumplir jamás. Este último hecho constituye un verdadero incumplimiento que comprende el retraso…

.

…intentada la acción resolutoria no puede obligarse al acreedor cumpliente a recibir un pago tardío, a menos que éste acepte o así se haya estipulado en el contrato. Una reforma de nuestro Código Civil deberá incluir una norma sobre el particular en beneficio del arrendatario, a los efectos de permitir al Juez que fije un plazo prudencial para que el arrendatario -o cualquier otro deudor- cumpla

. (Gilberto G.Q.. “La Resolución del Contrato”. Tercera Edición. 1985. Páginas: 295, 296, 297, 303, 304, 335, 339 y 342).

En razón de lo expuesto, el sentenciador concluye que la demandada demostró que antes de la introducción de la demanda, valiéndose del procedimiento consignatorio establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ofertó a la arrendadora los cánones reclamados como insolutos, circunstancia ésta que desautorizaba a la actora para pedir la resolución del contrato; lo cual conduce indefectiblemente a tener que rechazar las pretensiones resolutoria e indemnizatoria deducida y así se resolverá en el dispositivo de este fallo.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato incoada por la ciudadana S.M.D.F. contra la sociedad mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA y DELICATESE EL TRIGAL S.R.L., ambas partes suficientemente identificadas. 2) CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 26 de septiembre de 2006 por la abogada L.F.G. en su condición de apoderada judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada el 14 de noviembre de 2005 por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Queda REVOCADA la sentencia apelada.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del proceso a la parte actora.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de enero de 2007. Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ,

J.D.P.M.

LA SECRETARIA

ELIZABETH RUIZ GÓMEZ

En esta misma fecha 22/1/2007, se publicó y registró la anterior decisión constante DIECISÉIS (16) folios útiles, siendo las ________.

LA SECRETARIA

ELIZABETH RUIZ GÓMEZ

Expediente Nº 5.461

JDPM/ERG.