Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Febrero de 2014

En desalojar el local comercial distinguido con el No. 2, de la Planta Baja, y que forma parte del Edificio denominado “Los Marcano”, Ubicado en la Calle Guaicaipuro, en la Jurisdicción de Chacao, Distrito Sucre del Estado Bolivariano de Miranda.

En pagar las costas, costos y gastos de ejecución que puedan originarse en la presente demanda.

La demanda fue admitida por auto de fecha 25 de abril de 2012, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada; en fecha 09 de mayo de 2012, fueron consignados a los autos los fotostatos necesarios para la practica de la citación del demandado, siendo acordada ésta por auto de fecha 10 de mayo de 2012.

Cumplida como fue la citación personal del demandado, en fecha 11 de junio de 2012, comparece el abogado L.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 12.006, y se da por citado del presente juicio en nombre de su representado, ciudadano C.A.D.A.; posteriormente, en fecha 13 de junio de 2012, comparece la representación judicial de la parte demanda, y procede a dar contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Que dada la naturaleza contractual inquilinaria de la pretensión ejercida, el derecho invocado por el demandante depende exclusivamente del instrumento o título del que se afirma operó la tácita reconducción, tal y como se desprende del contrato privado de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de octubre de 2012, no hay dudas que la pretensión de la demandante se fundamenta en el contrato privado de arrendamiento, presuntamente suscrito entre su presunto causante J.V.S. y su representado, C.A.D.A., en fecha 01 de octubre de 20012, del que se afirma deriva el derecho que pretende hacer valer, siendo el instrumento fundamental de la demanda, es decir, aquel en que se deriva inmediatamente el derecho deducido, y debió haberse acompañado en original al libelo de demanda.

Que en el presente caso la actora omitió a acompañar a su libelo de demanda, el instrumento fundamental, en virtud, que no consta en actas el original del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 01 de octubre de 2002, por el presunto causante de la actora, y el hoy demandado.

Que consta de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 04 de mayo de 1995, anotado bajo el No. 36, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que su representado suscribió con los ciudadanos J.V.S. y G.P.S.d.V., cuyo objeto fue el local comercial distinguido con el No. 2, Ubicado en el Edificio “Los Márcanos”, situado en la Avenida Guaicaipuro del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, contrato que otorgó en representación de los arrendadores, el ciudadano J.V.S., el referido contrato de arrendamiento no ha sido rescindido hasta la presenta fecha, en razón de ello, se encuentra en plena vigencia, por la cual la demandante, no tiene cualidad para incoar la presente demanda en contra de su representado por ser presuntamente heredera del hoy presuntamente fallecido, ciudadano J.V.S., quien como quedó dicho supra, solo actuó como representante de los arrendatarios en el contrato de arrendamiento en la actualidad, el cual se encuentra vigente, el cual da derecho a su representado a usar en calidad del arrendatario el citado local de comercio; razón por la cual, propone como defensa perentoria o de fondo, la falta de cualidad de la demandante para sostener el presente juicio.

Que consta de documento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, en fecha 04 de mayo de 1995, inserto bajo el No. 35, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones que a tal efecto lleva dicha notaría, que los ciudadanos J.V.S. y G.P.S.d.V., dieron en venta a su representado, el Fondo de Comercio denominado “Librería Guaicaipuro”, que tiene su sede en el inmueble de marras, y que es de hacer notar que en la misma fecha y por ante la misma Notaría, los vendedores del citado fondo de comercio, suscribían el Contrato de Arrendamiento que para la presente fecha aún se encuentra vigente, y cuyo documento contentivo fue traído a los autos por la accionante, desde esa fecha, 04 de mayo de 1995, su representado ha tenido su sustento y el de su familia, trabajando el fondo de comercio en cuestión.

En fecha 18 de junio de 2012, comparece la representación judicial de la parte demandada, y consigna escrito de promoción de pruebas, con sus respectivos anexos, siendo admitidas éstas por el Tribunal de instancia en fecha 21 de junio de 2012.

En fecha 22 de junio de 2012, compareció la representación judicial de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas, con sus respectivos anexos, siendo admitidas éstas por el A quo en fecha 26 de junio de 2012.

En fecha 18 de marzo de 2013, el Tribunal de instancia dictó sentencia, de ésta decisión la parte actora ejerció recurso de apelación, siendo oído en ambos efectos por auto de fecha 31 de octubre de 2013, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores, para que una vez efectuada la distribución de Ley, conociera de la apelación ejercida el Tribunal que correspondiera.

En fecha 22 de enero de 2014, esta Alzada le dio entrada al expediente y fijó el décimo (10°) día de despacho, para el dictamen de la sentencia correspondiente, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del código de Procedimiento Civil.

Estando esta Alzada dentro del lapso legal para dictar sentencia, al efecto observa:

II

DE LA COMPETENCIA

De conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, este Tribunal es competente para conocer y decidir de las apelaciones interpuestas contra las decisiones emanadas de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, y visto que la presente acción fue interpuesta contra un auto proferido por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declara esta Alzada competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta. ASÍ SE DECIDE.

III

DE LA DECISIÓN RECURRIDA

De la decisión de fecha 18 de marzo de 2013, se desprende textualmente lo siguiente:

(…)

En el presente caso, la parte actora alega la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, el cual es un local comercial, donde funciona un fondo de comercio, una librería, fondo de comercio que le fue vendido al arrendatario demandado, por los causantes de la actora, en el año 1995; señala que su necesidad se fundamenta en la necesidad de generar más ingresos para el sustento de su hogar el cual esta conformada por ella y su menor hijo, señalando que necesita el local para iniciar en el mismo alguna actividad comercial que incremente sus ingresos. Observa quien suscribe, que quedó demostrado de autos que la actora es Docente Asociado a Dedicación Exclusiva y devenga un sueldo mensual de SIETE MIL CUARENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 7.041,40), que además percibe un canon de arrendamiento mensual por el local DOS MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE CON SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 2.927,64), es decir que tiene un ingreso de NUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CUATRO CENTIMOS (Bs. 9969,04), para su grupo familiar de dos personas integrado por la actora y su hijo; aunado a que el menor efectivamente tiene un padre quien es un ingeniero y debe cumplir con su obligación alimentaria; por otra parte no indica la actora a cual actividad económica se dedicara, si tiene el capital para ello, quien se encargara de la actividad económica que pretende ejecutar en el local, pues la actora es profesora a dedicación exclusiva en una institución universitaria, mientras que el demandado, quien explota el fondo de comercio ‘Librería Guaicaipuro’, se dedica a esta actividad comercial y tiene un hijo también adolescente y una esposa, así las cosas, en criterio de esta juzgadora no esta claramente demostrada la necesidad de la actora de ocupar el inmueble ella misma o algún familiar consanguíneo hasta el segundo grado, como lo requiere el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal pues ella manifiesta en su escrito libelar que su único hermano falleció al igual que sus padres y su único hijo es menor de edad, y ella trabaja como docente a dedicación exclusiva, y siendo que el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, establece que los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en el libelo, en caso de duda, se sentenciará a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, se favorecerá la condición del poseedor, en el presente caso, no hay en juicio de quien aquí suscribe, plena prueba de la necesidad de la arrendadora o uno de sus parientes hasta segundo grado de consanguinidad de ocupar el inmueble arrendado, y siendo que el demandado es el poseedor precario del inmueble por ser el arrendatario, es forzoso que no pueda prosperar la pretensión deducida. Así se decide.

Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (…) DECLARA SIN LUGAR la demanda de DESALOJO instaurada por la ciudadana M.D.P.V.S. contra el ciudadano C.A.D.A. (…)

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III

DE LAS PRUEBAS

Pruebas de la parte actora:

Se evidencia de autos que la actora con el libelo de demanda acompaño, marcado con las letras “AA”, actuaciones judiciales que corresponden al expediente signado con el No. AP31-S-2011-010284, llevado por ante el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, trayendo como elemento de convicción, que ciertamente tal y como lo alega la ciudadana M.d.P.V.S., en el libelo de demanda, fue declarada en fecha 07 de diciembre de 2011, como la única y universal heredera del de cujus J.V.S.. Y ASI SE DECIDE.

Acompaño, marcado con la letra “BB”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por el de cujus, quien actuaba en representación de los ciudadanos J.V.S. y G.P.S.d.B. con el ciudadano C.A.D.A., autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, en fecha 04 de mayo de 1995, bajo el No. 36, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría. Al respecto, quien suscribe le otorga pleno valor probatorio, conforme lo establecen los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil; observándose del mismo, la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la presente litis. Y ASÍ SE DECIDE.

Acompaño, marcado con la letra “CC” copia simple del contrato de venta celebrado entre el ciudadano D.V.C. y el de Cujus, registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 08 de noviembre 1982, bajo el No. 30, Tomo 6, Protocolo Primero. Quien suscribe le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del documento en cuestión que efectivamente el de cujus era el propietario del inmueble dado en arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.

Acompaño, marcado con la letra “DD” copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por el de cujus y el ciudadano C.A.D.A., en fecha 01 octubre de 2002. Al respecto, observa esta Alzada que esta probanza demuestra la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la presente litis; en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio conforme lo establecen los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho, de que no fue tachado, impugnado o desconocido por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente. Y ASÍ SE DECIDE.

Acompaño, marcado con la letra “EE” copia certificada del acta de nacimiento No. 720, expedida por el Registrador del Municipio Chacao, de fecha 23 de abril de 2011, perteneciente al ciudadano A.J.M.V.. Al respecto, esta Alzada le otorga valor probatorio conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil; trayendo como elemento de convicción a quien suscribe, que en fecha 23 de abril de 1997, fue presentado un niño llamado A.J.M.V., quien nació en fecha 05 de diciembre de 1997, y que su madre es la ciudadana M.d.P.V.. Y ASÍ SE DECIDE.

Acompaño, marcada con la letra “FF” constancia de trabajo, expedida por el Director de Recursos Humanos de la Universidad Nacional Experimental Politécnica de la Fuerza Armada Nacional (UNEFA), en la cual hace constar que la ciudadana M.d.P.V.S., ingresó a esa universidad en fecha 01 de septiembre del año 2003, ocupando el cargo como Profesor Asociado, y devengando un sueldo de SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES CON DIECIOCHO CENTIMOS (Bs. 6.964,18). Al respecto, se desprende que la documental en cuestión, no fue tachada, impugnada ni desconocida por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo, el ingreso mensual de la hoy demandante. Y ASÍ SE DECIDE.

En la oportunidad procesal para promover pruebas la parte actora promovió, marcado con la letra “AAA”, original del documento de propiedad del local objeto de la presente litis, el cual quedó protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 08 de noviembre 1982, bajo el No. 30, Tomo 6, Protocolo Primero. Al respecto, se observa que la documental en cuestión fue valorada ut supra. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcado con la letra “BBB” original del contrato de arrendamiento celebrado por el de cujus y el ciudadano C.A.D.A., en fecha 01 octubre de 2002. Al respecto, se observa que la documental en cuestión fue valorada ut supra. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcado con la letra “CCC” copia simple de una sentencia dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, de fecha 04 de agosto de 2011. Quien suscribe, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo, que el contrato objeto de la presente controversia tal y como lo alega la actora paso a ser de un contrato determinado a un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto se le permitió al demandado a seguir ocupando el inmueble. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcado con la letra “DDD” original del contrato de arrendamiento celebrado por el de cujus, quien actuaba en representación de los ciudadanos J.V.S. y G.P.S.d.B. con el ciudadano C.A.D.A., autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, en fecha 04 de mayo de 1995, bajo el No. 36, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría. Al respecto, se observa que la documental en cuestión fue valorada ut supra. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcado con las letras “EEE” y “FFF” original de dos (02) contratos de arrendamiento de fechas 01 de mayo de 1997 y 01 octubre de 1997. Quien suscribe, le otorga pleno valor probatorio que de su contenido se desprende, por cuanto demuestra la existencia de la relación arrendaticia del inmueble objeto de la presente litis, aunado a el hecho de que no fueron impugnados, desconocidos o tachados por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. YASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcado con la letra “GGG”, copia certificada del expediente de consignaciones, signado bajo el No. 20036734, llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, esta Alzada le otorga valor probatorio conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, trayendo como elemento de convicción que desde el año 2003, el hoy demandado ha consignado de manera ininterrumpida los cánones de arrendamiento a nombre del de cujus. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcado con la letra “HHH”, copia simple de un escrito presentado por ante el Director de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura. Quien suscribe, observa que si bien la copia en cuestión no fue impugnada, tachada o desconocida por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, no es menos cierto, que la misma nada aporta en la presente controversia, motivo por el cual, al no traer elemento de convicción alguno esta Juzgadora la desecha. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcado con la letra “I”, original de la notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de octubre de 2003. Al respecto, esta Alzada le otorga valor probatorio, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento, en la cual se desprende que el hoy demandado fue notificado por el de cujus de no renovar el contrato suscrito entre ellos, en fecha 01 de octubre de 2002. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcado con la letra “J”, original de la notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de agosto de 2006. Al respecto, esta Alzada le otorga valor probatorio, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento, en la cual se desprende que le fue informado al demandado, que el contrato de fecha 01 de octubre de 2002, se encontraba vencido. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcado con la letra “K”, original de la notificación judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, esta Alzada le otorga valor probatorio, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento, en la cual se desprende que el hoy demandado en fecha 23 de mayo de 2008, fue notificado por el de cujus de no renovar el contrato suscrito entre ellos, en fecha 01 de octubre de 2002. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcado con la letra “L”, original de la notificación notarial, efectuada el día 26 de junio de 2008, por la Notario Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del estado de Miranda. Quien suscribe, observa que la presente documental no fue tachada, impugnada o desconocida por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, todo ello conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcada con la letra “LL”, copia simple de la última regulación efectuada por la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio de Poder Popular para Vivienda y Hábitat. Al respecto, se observa que esta probanza constituye un documento público administrativo, suscrito por un funcionario administrativo que ha sido debidamente autorizado para dar fe de lo que allí emana, y por cuanto el mismo no fue objeto de ningún medio de impugnación, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al asemejarse su valor probatorio al de los documentos públicos por cuanto la verdad de la declaración contenida en dicho documento, hace fe hasta prueba en contrario, desprendiéndose de la anterior, que dicho ente fijo el canon de arrendamiento del local objeto del presente litigio, en la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 2.927,64). Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcado con la letra “M”, original de factura mensual del condominio bajo el No. 00-020278, emitida por la Administradora Neogenesis, C.A., correspondiente al mes de mayo de 2012.

Promovió, marcado con la letra “N”, tres (03) Facturas de Condominio del Edificio 12-B de las Residencias Danoral Plaza, a nombre de la ciudadana M.V.S., correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2011.

Promovió, marcado con la letra “Ñ”, dos (02) comprobantes de pago emitidos por el Ministerio del Poder Popular para la Defensa, Universidad Nacional Experimental Politécnica de la Fuerza Armada Nacional (UNEFA), correspondiente a los meses de julio a septiembre de 2011.

Promovió, marcado con la letra “O1”, factura No. 00-0340432 emitida por C.A., de Seguros la Occidental, a nombre de la hoy demandante, de fecha 13 de octubre de 2011, por la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS ONCE BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 8.511,90), relativa a la adquisición de una p.d.v..

Promovió, marcada con la letra “O2”, Factura Cuadro Póliza-Recibo, prima de fecha 06 de junio de 2011, emitida por Banesco Seguros mediante la cual se desprende los gastos por seguro de vehículo.

Promovió, marcada con la letra “P”, Facturas signadas con los Nos. 010101, 011740, 012173, respectivamente, correspondiente a las fechas 21 de febrero de 2011, 03 de mayo de 2011 y 03 de mayo de 2011, emitidas por el Colegio San F.d.A., C.A.

Al respecto, debe indicar esta Alzada que si bien, las documentales identificadas con las letras “M”, “N”, “Ñ”, “O1”, “O2” y “P”, constituyen documentos de naturaleza privada, las cuales son emanadas de un tercero que no forma parte en el juicio, no es menos cierto que las mismas fueron ratificadas con la prueba de informes promovidas por la misma parte, motivo por el cual, esta Alzada le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, prueba de informes dirigida a la Universidad Nacional Experimental Politécnica de la Fuerza Armada, a fin de que informara, si en sus registros y archivos constaba que la ciudadana M.d.P.V.S., era profesora de esa institución, y desde que fecha ostentaba, dicho cargo, así como de que informara, cuanto era el salario que percibía la aludida ciudadana. Al respecto, se observa que el oficio en cuestión fue librado en fecha 26 de junio de 2012, y consta en autos las resultas de fecha 07 de agosto de 2012, por lo cual, se le da valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose del mismo, que ciertamente la hoy demandante trabaja en ese ente desde el 01 de septiembre de 2003, devengando un salario mensual de SIETE MIL CUARENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 7.041,40). Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, prueba de informes dirigida al Director de la Institución Educativa Colegio San F.d.A., C.A., a fin de que informara, si en sus archivos tenían registrado al adolescente J.A.M.V., si en sus registros constaba la identificación del representante legal de dicho adolescente, cual era la cancelación mensual de la matricula por escolaridad, así como también de que informara cual era el monto en bolívares de los últimos tres meses cancelados en esa institución. Se observa que el oficio en cuestión fue librado en fecha 26 de junio de 2012, y consta en autos las resultas de fecha 18 de julio de 2012, por lo cual, se le da valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose del mismo, que ciertamente en esa institución se encontraba inscrito el n.J.A.M.V., y que sus representantes eran la hoy demandante y el de cujus J.V.S.. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, prueba de informes dirigida al Presidente de la sociedad mercantil C.A., de Seguros La Occidental. Al respecto, se desprende que el oficio en cuestión fue librado en fecha 26 de junio de 2012, y consta en autos las resultas de fecha 14 de noviembre de 2012, desprendiéndose del mismo, que efectivamente la ciudadana M.d.P.V.S., adquirió con esa institución una Póliza Milenio de Hospitalización, Cirugía y Maternidad, identificada con el No. 1057919, por lo cual, se le da valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, prueba de informes dirigida al Presidente de la sociedad mercantil Banesco Seguros. Quien suscribe, observa que el oficio en cuestión fue librado en fecha 26 de junio de 2012, y consta en autos las resultas de fecha 08 de agosto de 2012, desprendiéndose del mismo, que efectivamente la ciudadana M.d.P.V.S., adquirió con esa institución una Póliza de Seguro de Casco de Vehículos Terrestres, identificada con el No. 01-26-157, por lo cual, se le da valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Administradora Neogenesis C.A. Al respecto, se observa que el oficio en cuestión fue librado en fecha 26 de junio de 2012, y consta en autos resultas de fecha 30 de octubre de 2012, por lo cual, se le da valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Administradora Domus C.A. Al respecto, se observa que si bien el oficio en cuestión fue librado en fecha 26 de junio de 2012, y consta en autos resultas de fecha 20 de noviembre de 2012, no es menos cierto, que nada tiene que aportar al proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Pruebas de la parte demandada:

Se desprende, que en la oportunidad procesal para promover pruebas, promovió original del documento de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, en fecha 04 de mayo de 1995, anotado bajo el No. 35, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, celebrado por el de cujus, quien actuaba en representación de los ciudadanos J.V.S. y G.P.S.d.B. con el ciudadano C.A.D.A.. Al respecto, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio que de su contenido se desprende, aunado al hecho, de que no fue tachado, desconocido e impugnado por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; apreciándose de la documental en cuestión, que el de cujus dio en venta al hoy demandado el fondo de comercio denominado “Librería Guaicaipuro” el cual se encuentra ubicado en el local objeto de la presente litis. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, copia de la notificación Personal emanada del Ministerio de Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Dirección General de Inquilinato, de fecha 26 mayo de 2011, en la cual ese ente notificó al ciudadano C.A.D., del aumento mensual del canon de arrendamiento fijado en la cantidad de de DOS MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 2.927,64). Al respecto, se observa que la documental en cuestión fue valorada ut supra. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, copia certificada del Acta de Nacimiento del adolescente C.E.D.C.. Al respeto, esta Alzada le otorga valor probatorio conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil; trayendo como elemento de convicción a quien suscribe, que en fecha 28 de marzo de 1996, fue presentado un niño llamado C.E.D.C., quien nació en fecha 11 de diciembre 1995, y que su padre es el ciudadano C.A.D.. Y ASÍ SE DECIDE

Promovió, el mérito favorable del contrato de arrendamiento, de fecha 04 de mayo de 1995, del acta de nacimiento del adolescente A.J.M.V., quien es hijo de la parte actora, así como la constancia emanada de la Universidad Nacional Experimental Politécnica de la Fuerza Armada. Al respecto, debe indicar esta Alzada que el mérito favorable no es considerado como un medio de prueba, mas sin embargo, es obligación del juzgador la valoración del acervo probatorio y el estudio minucioso del caso, extrayendo elementos de convicción para la conformación de la decisión, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Promovió prueba de informes, conforme lo establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando que se oficiara al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, Departamento de Sucesiones, a fin de que informara los bienes muebles, valores, títulos, derechos, etc., y cualquier otro bien declarado como herencia del de cujus J.V.S., por la ciudadana M.d.P.V.S.. Esta Alzada, observa que fue librado el oficio en cuestión en fecha 21 de junio de 2012, y ratificado por el A quo en fecha 18 de enero de 2013, y hasta la presente no constan en autos resulta alguna, por lo cual se considera que la parte interesada no impulso lo pertinente, ni el referido ente dio respuesta. Y ASI SE DECIDE.

Promovió, las testimoniales de los ciudadanos G.R.P., X.d.G. y J.F.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.967.020, V-11.025.099 y V-206.873, respectivamente. Al respecto, se observa que únicamente rindieron declaración las ciudadanas G.R.P. y X.d.G., respectivamente, y considera quien decide que las declaraciones rendidas, crean una presunción de que ciertamente en el local objeto de la presente litis, funge una librería que tiene varios años en funcionamiento, en consecuencia, esta Alzada las valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Valoradas como han sido las pruebas promovidas por las partes, en el presente juicio, pasa el Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración, en tal sentido, como se determinó dentro de los límites de la controversia, dicho conocimiento está encaminado a determinar la procedencia o no del desalojo solicitado por la ciudadana M.d.P.V.S., y al efecto observa:

Se desprende de autos, que la pretensión de la demandante consiste en el desalojo de un inmueble por parte del demandado alegando, que ésta en la imperiosa necesidad de ocupar el inmueble arrendado, para destinarlo a realizar alguna actividad de comercio propia, que incremente sus ingresos, con la finalidad de cubrir los gastos de sus familia; planteado lo anterior, considera necesario quien aquí suscribe trae a colación lo siguiente:

El contrato es “…Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico…”, así lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, cuando señala que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.

En interpretación de la citada disposición, la doctrina distingue los diferentes caracteres, así pues veamos que el autor E.M.L. (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III, señala sobre el particular que “El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes... “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias…Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades…El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones...”.

Por su parte, el artículo 1.160 del Código Civil señala de manera expresa que: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”. Esta disposición expresa, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que, de el se deriven.

Ahora, es preciso destacar que el legislador preceptuó, que el contrato produce efectos obligatorios para ambas partes, estos derivados del acuerdo de voluntades suscritos por las partes, que se verifica a través de una libre manifestación de voluntad de cada uno de los contratantes, donde prevalece el principio de la consensualidad. Por lo que, es de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades a las condiciones del referido contrato.

En este mismo orden de ideas, establecen los artículos 33 y 34 y literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

(…)

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobreaIquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía (…)

Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales (…)

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo (…)

(Subrayado y negrillas de la Alzada).

De lo anterior, se evidencia que se puede demandar por desalojo cuando estemos en presencia de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, del caso de autos se pudo observar que la parte demandante, pretende el desalojo del inmueble objeto de la litis fundada en el literal b) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vale decir, en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado.

Al respecto, el autor A.E.G.F., en su obra Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas), tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente que, “…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo”.

Igualmente, se trae a colación el criterio sostenido por F.M.R., en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999. Pág. 315, el cual establece: “…Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia. En este mismo orden de ideas; en el caso en análisis para que proceda la acción de desalojo del artículo 34 literal b, es decir la necesidad ‘que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo’.”.

En este orden de ideas, para la procedencia de la acción de este tipo de demandas, con base en la causal “b” del artículo 34 eiusdem, a juicio de quien sentencia deben de probarse tres (03) requisitos concurrentes como lo son:

1. La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o escrito), b) La propiedad del solicitante del desalojo, y c) La necesidad que tiene de ocupar el inmueble cuyo desalojo se solicita.

Ahora bien, del caso de autos se observa que el de cujus suscribió con el demandado un contrato de arrendamiento que, al principio comenzó siendo determinado, más sin embargo, a partir del contrato del año 2002 operó de pleno derecho la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en varias oportunidades, y vencida como fue dicha prorroga el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, dejando en el uso pacifico del inmueble al ciudadano C.A.D.A., por lo que, se entiende que el contrato se renovó en las mismas condiciones operando la tácita reconducción, quedando verificado que efectivamente existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, configurándose de esta manera el primer requisito señalado ut supra. Y ASÍ SE DECIDE.

En cuanto al segundo requisito, con respecto a la cualidad del demandante como propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues a criterio de esta Juzgadora, sólo así se puede comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo, en tal sentido, del caso de autos, quedó verificada la propiedad de la demandante sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por cuanto se evidencia que el local en cuestión fue adquirido por sucesión, en virtud de que en fecha 07 de diciembre de 2011, el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial declaró a la hoy actora, como única y universal heredera del de cujus J.V.S., quien en vida fuera venezolano y titular de la cédula de identidad No. V-3.253.812, por lo tanto, posee cualidad para ejercer la acción de desalojo, fundamentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.

Por ultimo, en cuanto al tercer requisito, que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud, que sin esta prueba, no procederá la mencionada acción, toda vez que dicha necesidad, debe aparecer justificada como preferencia a la del ocupante actual; en tal sentido, con relación a este requisito, es preciso esclarecer el término de necesidad, el cual es considerablemente pertinente citar lo plasmado por M.O., en su obra literaria “Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales” sobre dicho término, extrayendo lo siguiente;

(…) Necesidad: Del concepto académico sobre las acepciones de este vocablo ofrecen relieve jurídico mediato o inmediato éstas: Impulso irresistible que hace que las causas obren infaliblemente en cierto sentido. Todo aquello a lo cual es imposible substraerse, faltar o resistir. Falta de lo preciso para conservar la vida. Falta de alimentos que provoca desfallecimiento (…)

.

Así las cosas, podemos extraer que la “necesidad” es un estado que puede presentarse en el ser humano, ante la insuficiencia de algún elemento pretendido para su equilibrio o estabilidad; es por lo que, de forma análoga, vemos que en materia penal existe la figura eximente de conducta delictual referente al “estado de necesidad”, el cual, la persona realiza determinada conducta antijurídica, como única opción, para así salvaguardar un bien de mayor relevancia, como la vida. En materia civil, la necesidad, no solo debe ser probada, sino que dichos elementos deben ser extremadamente cautelosos para así dar a convencer al Juez, que el estado de la persona es de tal magnitud, que hace indispensable el requerimiento, para continuar el curso de la vida normal, desde el punto de vista de una persona media.

En el caso en concreto, tenemos que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera categórica, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría; es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.

Específicamente, la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de manera justa la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular. Por lo que, la causa de necesidad debe ser detenidamente justificada con preferencia al ocupante actual, debiendo evidenciar el propietario demandante el desalojo en su propio beneficio o en el del pariente consanguíneo.

En el caso de autos, sobre la necesidad alegada por la demandante en que tiene la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, es de hacer notar, que los elementos aportados al juicio por la parte demandada, no comprueban ni aún de manera indirecta la necesidad ocupacional, como son la constancia de trabajo en la cual se refleja su ingreso mensual, así como los gastos que mensualmente posee, que, es madre soltera, siendo, la única que mantiene a su familia y en segunda instancia presento informes insertando un documento de firma personal y autorización de tramite laboral de fecha 20 de junio de 2013, para su hijo.

En este sentido, debe precisarse que la necesidad de ocupación debe encontrarse demostrada por una especial circunstancia que exige de manera absoluta ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no ser así causaría un daño al necesitado, esto quiere decir, que sea la única vía mediante el cual deba verse sometido la parte. De allí, que esa especial circunstancia se traduce en un justo motivo que se demuestra indirectamente en la necesidad incuestionable para ocupar ese inmueble.

Ahondando, en la idea a desarrollar, es preciso traer a colación que en materia civil, rige el principio de autonomía de voluntad de las partes, que en el presente caso se ve plasmado en lo acordado en el contrato de arrendamiento; no obstante, al verificarse este, y ponderar las situaciones actuales en que se encuentra la parte actora, se verifica que la misma, puede optar por figuras jurídicas más adecuadas, que conlleven a una solución mas equitativa y salomónica para las partes, mediante el cual, pueda dirimir sus conflictos; siendo en el presente caso el desalojo, insuficientemente según los alegatos y pruebas encuadrados a la basada necesidad de la parte actora.

De tal manera, que de los elementos aportados en el presente juicio no logro la parte actora demostrar concurrentemente los supuestos contenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a pesar de encontrarnos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y su cualidad de propietaria, no demostró la necesidad que justificara de forma justa el desalojo del inmueble, razón que hace improcedente el Desalojo del Inmueble con fundamento en el artículo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASI SE DECLARA.

Así las cosas, al no haberse verificado la ocurrencia del ultimo requisito para que prospere la acción de desalojo, se hace importante acotar que la labor del Juez se debe sustentar en las normas jurídicas consagradas en la Ley y en la que se fundamenta la pretensión, conjuntamente con los hechos cuyo conocimiento deben suministrar las partes, y es mediante las pruebas que el Juez la examinará y valorará para formar su convicción acerca de la verdad o falsedad de ellos, en consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que; “…Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella (…)”; es por lo que es forzoso para esta Superioridad declarar sin lugar la presente acción de desalojo interpuesta por la ciudadana M.d.P.V.S. en contra del ciudadano C.A.D.A.. Y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de las anteriores consideraciones, quien preside este despacho Superior declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 30 de octubre de 2013, por la abogada I.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 110.298, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 18 de marzo de 2013, por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se confirma en toda y cada una de sus partes. Y ASÍ SE DECIDE.

VI

DECISIÓN

Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 30 de octubre de 2013, por la abogada I.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 110.298, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 18 de marzo de 2013, por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SE CONFIRMA la sentencia de fecha 18 de marzo de 2013, dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO fue incoada por la ciudadana M.D.P.V.S. en contra del ciudadano C.A.D.A..

Se condena en costas a la recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese Copia certificada de la presente decisión en el Copiador de Sentencias de este Tribunal.

Remítase en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los seis (06) días del mes de febrero del año dos mil catorce (2014). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA,

M.A.R.

EL SECRETARIO;

J.A.F.P.

En esta misma fecha a las ___________________________________________ (__________________) se registro y público la anterior sentencia.

EL SECRETARIO;

JORGE A F.P.

MAR/JAFP/Gaby.-

Exp. AP71-R-2013-001077