Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Mayo de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte actora: Ciudadanas M.T.D.R.d.R. Y M.D.R., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidades Nros. 4.252.285 y 4.252.284, respectivamente.

Representación judicial de la parte actora: Ciudadanos EMILIO GIOIA ROSADORO Y B.M., abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 70.880 Y 130.757, respectivamente.-

Parte demandada: Ciudadano J.J.R.M., de nacionalidad española, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E- 82.024.734

Representación judicial de la parte demandada: Ciudadana M.M.C.R., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nro. 128.195.

Motivo: DESALOJO.

Expediente Nº 13.564.-

- II –

RESUMEN DEL PROCESO

Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil diez (2010), por el ciudadano J.J.R., en su carácter de parte demandada, asistido por el ciudadano R.S.G., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 65.012, en contra de la decisión pronunciada en fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se inició la presente acción por DESALOJO incoada por las ciudadanas M.T.D.R.d.R. Y M.D.R., ya identificadas, contra el ciudadano J.J.R.M., mediante libelo de demanda presentado en fecha veinte (20) de julio de dos mil nueve (2009), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Asignada la causa al Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue admitida mediante auto dictado en fecha treinta (30) de julio de dos mil nueve (2009), y, se ordenó el emplazamiento, de la parte demandada a fin de que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos la práctica de su citación, para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.-

Mediante diligencia de fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil nueve (2009), el Alguacil del Juzgado de la causa, consignó la compulsa librada a la parte demandada y dejó constancia de haberse traslado a la dirección señalada y no haber podido cumplir con su misión.

Por cuanto no fue posible lograr la citación personal del demandado, por auto dictado en fecha tres (03) de noviembre de dos mil nueve (2009), el a quo ordenó citar al demandado mediante carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y a tales efectos, fue librado el cartel en la misma fecha.

Mediante diligencia de fecha treinta (30) de noviembre de dos mil nueve (2009), la abogada B.M., apoderada judicial de la parte actora, consignó los ejemplares de los diarios en los cuales fueron publicados los carteles de citación a la parte demandada.

El día quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), compareció el ciudadano J.J.R.M., y confirió poder apud acta a los ciudadanos L.A.F.H.M. Y L.E.G.V., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 117.910 y 117.082, respectivamente.

Por diligencia de fecha quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), compareció el ciudadano J.J.R.M., asistido por el abogado L.A.F.H.M.; y se dio por citado en el juicio intentado en su contra a que se contrae esta decisión.

El día once (11) de enero de dos mil diez (2010), la representación judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda, en la cual, opuso como punto previo, la falta de cualidad de las demandantes para intentar y sostener el juicio; asimismo, negó, rechazó y contradijo, en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su mandante.

Abierto a pruebas el proceso, ambas partes promovieron éstas, respectivamente, en fechas veintiuno (21) de enero y dos (02) de febrero de dos mil diez (2010), respecto de las cuales el Tribunal de la causa se pronunció en la oportunidad correspondiente.

El dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), el Tribunal de Municipio, dictó sentencia en la cual, declaró: CON LUGAR la demanda que por Desalojo interpusieron las ciudadanas M.T.D.R. Y M.D.R. contra el ciudadano J.J.R.M.; y, condenó a la parte demandada al pago de las costas según lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

El día veintitrés (23) de febrero de dos mil diez (2010), como ya se dijo, el ciudadano J.J.R.M., asistido de abogado apeló de la sentencia dictada en primera instancia, la cual fue oída en ambos efectos por el a quo, el primero (01) de marzo del mismo año; y ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C..

Recibida la causa en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., el día veintiséis (26) de marzo de dos mil diez (2010), esté se declaró incompetente para conocer de la misma; y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior con funciones de distribución de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Recibidos los autos por este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, en fecha seis (06) de agosto de dos mil diez (2010), este Tribunal se declaró competente para conocer de este asunto y fijó oportunidad para decidir, a tenor de lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

El Tribunal pasa a dictar sentencia con base en las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA

Los apoderados judiciales de la parte demandante, alegaron en su libelo, lo siguiente:

Que constaba de copia fotostática del contrato de arrendamiento, que el día treinta (30) de octubre de dos mil cuatro (2004), GRUPO JUNKAL, C.A., firma mercantil autorizada por su mandante, registrada ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, anotada bajo el Nº 23, Tomo 444-A-VII de fecha primero (01) de septiembre de dos mil cuatro (2004), había celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano J.J.R.M., sobre un local comercial, signado como sótano 01, ubicado en el edificio DEVESA, Km. 20 de la vía que conducía de Caracas a EL Junquito, contrato que había comenzado a regir a partir del treinta (30) de octubre de dos mil cuatro (2004).

Que la cláusula Décima Tercera del contrato, expresaba que el incumplimiento de alguna de cualquiera de las cláusulas que conformaban el contrato por parte de EL ARRENDATARIO daría plenos derechos a LA ARRENDADORA a dar por rescindido el contrato de arrendamiento y a exigir la devolución del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, en buen estado de uso y aseo, y podría exigir lo correspondiente a los daños y perjuicios que esa medida ocasionara.

Que era el caso que el ciudadano J.J.R.M., había incumplido con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la cual señalaba que el inmueble sería usado por el arrendatario únicamente para que funcionara como TALLER DE REPARACIÓN DE MUEBLES DE MADERA, y para otro uso debía ser autorizado por la arrendadora por escrito.

Que se desprendía de la Inspección Extrajudicial, realizada en el inmueble arrendado, en fecha tres (03) de julio del año dos mil nueve (2009), por el Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas y practicada de conformidad con lo establecido en la cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento, que el demandado le había cambiado el uso y destino del inmueble objeto de litigio.

Que en la Inspección Judicial se había dejado constancia que se había encontrado una división dentro del inmueble, en la cual el demandado vivía de manera permanente con su concubina y sin previa autorización de sus mandantes, utilizando el inmueble como vivienda familiar, siendo éste un objeto distinto al cual sus mandantes habían contratado.

Que se podía evidenciar que muy lejos de un Taller de Reparación de Muebles de Madera, el referido local fungía como depósito de muebles de madera; que igualmente se habían encontrado en el lugar animales domésticos como “pajaritos” ingresados al mismo tiempo sin el consentimiento de su representada.

Que además se habían encontrado dispersos; y sin ningún tipo de control, productos inflamables utilizados en la labor de reparación de muebles de madera, los cuales no estaban colocados en un lugar específico y las condiciones de seguridad industrial no existían; que mucho menos existía una póliza de seguros contra incendios para respaldar cualquier accidente en el local, toda vez que en la cláusula Décima Séptima se instaba a EL ARRENDATARIO a suscribir una póliza de seguros para prevenir daños por causa de incendio dentro del inmueble.

Que era de destacar que en la Inspección Extrajudicial descrita, se había dejado constancia que el referido local se encontraba en condiciones inestables e inseguras, para que operara de forma segura el Taller para Reparación de Muebles, toda vez que por la negligencia de EL ARRENDATARIO, el local no poseía ventilación natural y el mismo se encontraba impregnado de olores a sustancias tóxicas relacionadas con la labor de carpintería, con lo cual existía un riesgo manifiesto para que dentro de las instalaciones ocurriera un accidente grave, producto de las condiciones mismas en que se encontraba el inmueble.

Fundamentaron su demanda en el Literal “D” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el ordinal 1º del artículo 1.592 del Código Civil y en los artículos 1.593, 1.167, 1.264, del mismo cuerpo legal.

Que por todo lo expuesto, era por lo que acudían a demandar como en efecto lo hacían, al ciudadano J.J.R.M., domiciliado en el local comercial signado como sótano 01, ubicado en el Edificio Devesa Km. 20 de la vía que conducía de Caracas a el Junquito.

Que solicitaban al Juez declarara el Desalojo del local comercial, con todos los pronunciamientos de Ley, y en consecuencia entregara el Local Comercial en perfecto estado, así como totalmente desocupado de bienes y personas.

Por último, estimaron su demanda en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 10.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Los ciudadanos L.A.F.H.M. y L.E.G.V., apoderados judiciales del ciudadano J.J.R.M., dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:

Opusieron como puntos previos la falta de cualidad de las demandantes para intentar y sostener el presente juicio, la inexistencia del contrato de arrendamiento y, la ilegalidad de la Inspección Judicial practicada por la demandante.

Como defensas de fondo, señalaron lo siguiente:

Que negaban, rechazaban y contradecían en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho la injusta y temeraria demanda incoada en contra de su mandante, ya que las demandantes aparte de no tener cualidad activa, de conformidad con el artículo 361 del Código de procedimiento Civil, tampoco tenían cualidad para sostener el juicio en representación de sus apoderados judiciales.

Que su representado no había celebrado contrato de arrendamiento alguno con la parte actora, ciudadanas M.T.D.R.D.R. y M.D., del cual no emanaban los derechos para las demandantes y las obligaciones para el demandado.

Que en nombre de su representado se oponían a la existencia válida del contrato de arrendamiento y las cláusulas en él establecidas.

ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA

La parte demandada ciudadano J.J.R.M., debidamente asistido por la abogada M.C., presentó escrito de alegatos, en el cual, entre otros aspectos, indicó lo siguiente:

Que como se podía observar, el Tribunal Noveno de Municipio había admitido la demanda en fecha treinta (30) de julio de dos mil nueve (2009), y las testimoniales evacuadas eran de fecha dieciocho (18) de mayo de dos mil nueve (2009), era decir antes de admitir la demanda.

Que la parte actora había consignado diferentes documentos, que no estaban relacionados con el contrato de arrendamiento, los cuales estaban agregados al expediente, y el Tribunal de Municipio le había dado valor probatorio a tenor de los artículos 1357, 1.363 y siguientes del Código Civil, obviando la presentación del acta constitutiva de la sociedad mercantil, GRUPO EL JUNKAL C.A., donde debió ser demostrada la cualidad de Gerente General del ciudadano J.D.P..

Que el ciudadano J.D.P., había sido citado en fecha dos (2) de febrero de dos mil diez (2010), al Tribunal de la causa para que diera su testimonio y éste no había asistido a dar su declaración como arrendador del inmueble.

Que el contrato de arrendamiento había nacido viciado, tal y como, se podía observar del mismo contrato, ya que para la fecha de su celebración, la Gerente General del Grupo El Juncal, C.A., era la ciudadana F.L.F.F..

Que en la inspección judicial realizada en fecha tres (3) de julio de dos mil nueve (2009), por el Juzgado de Municipio de las Parroquias Carayaca y el Junko, de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, se había dejado constancia que en el sitio inspeccionado había sido atendido por el carpintero ciudadano, Y.J.G.M., quien trabajaba con él, y que en dicho lugar sí funcionaba una carpintería y si se realizaban actividades de reparación de muebles de madera y no era una unidad familiar, como para que la parte actora alegara el cambio de uso del inmueble arrendado, y ratificado por el Tribunal a-quo.

Que la decisión del a-quo, lo había perjudicado notoriamente, en virtud de que se le habían violado todos sus derechos constitucionales y procesales.

Que el Tribunal que había realizado la inspección judicial, había dejado constancia que él no se encontraba el día tres (3) de julio en el local que tenía arrendado, donde no se le había dado la oportunidad de defenderse violándose así el artículo 49 de la Constitución Bolivariana de Venezuela.

Que se le había violado el derecho a la defensa y al debido proceso, ya que en ningún momento la parte actora le había notificado que se iba a realizar dicha inspección.

Que el contrato de arrendamiento se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que se le había negado el derecho que tenía a una prórroga legal, la cual lo establecía el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

-IV-

PUNTOS PREVIOS

Planteada como quedo la controversia, en los términos antes señalados, esta sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar los puntos que a continuación se señalan.

-A-

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LAS DEMANDANTES

Ha señalado la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, la falta de cualidad de las ciudadanas M.T.D.R.D.R. y M.D.R..

Fundamentó la referida defensa, en lo siguiente:

…El ciudadano J.J.R.M., parte demandada en el presente juicio desconoce haber celebrado contrato de arrendamiento alguno con las demandantes, sino más bien celebro un contrato de arrendamiento con la Grupo El JunKal C.A., el cual es inexistente (según se explica más adelante), por no haber tenido el consentimiento por parte de los propietarios para ese momento y que ahora son las propietarias, tal como se puede evidenciar en el libelo de demanda en el folio dos (2) en su primer párrafo, en donde dice lo siguiente: “propietarias de un inmueble arrendado según se evidencia de Titulo Supletorio de fecha 06 de abril de 2.009 otorgado por el Juzgado Primero de PRIMERA Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía,…”, así como también en el folio dieciocho (18) en el párrafo tercero (3), en donde como elemento probatorio consignaron para el titulo supletorio que estaban tramitando, el cual presentaron un documento de compra venta según el cual fue debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del Estado Vargas, de fecha quince (15) de enero de 2.007, bajo el Nº 31, protocolo 1º, tomo 1, trimestre Primero; y si esto es así ciudadana Juez, los propietarios para la fecha en que el arrendatario fue arrendado de forma verbal, ya que por haber faltado el consentimiento que impido (sic) la formación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado presentado por la parte actora para la Resolución del Contrato de Arrendamiento; estamos en presencia de una violación de la norma que es de orden público el cual esta contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en los artículos 7 y 42 que expresa lo siguiente: Art. 7 “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar y proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”, el Art 42 “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario…”, siendo que nuestro mandante esta arrendado desde treinta (30) de octubre del año dos mil cuatro (2.004) y por el referido tiempo es acreedor de este derecho; y como dicho contrato de arrendamiento consignado por la parte actora en copia fotostática que acompañaron marcado con la letra “C”, se puede evidenciar claramente que en ninguna parte del contrato menciona a las demandantes como propietarias del referido local, y menos que las mismas expresaran el consentimiento al Grupo El Juncal C.A., para la celebración del referido contrato de arrendamiento, asimismo tampoco se indica en el referido contrato de arrendamiento un poder o un mandato otorgado al referido Grupo El Juncal C.A por parte de las demandantes, y menos se menciona el Titulo de Propiedad que acreditara esa cualidad para otorgar lo anteriormente expresado, o que las demandantes hayan cumplido con los requisitos registrales para esa época que acreditara la titularidad sobre el inmueble en donde se encuentra el referido local (el cual lo demostraremos en la etapa de prueba); estamos en presencia de un contrato de arrendamiento que nació a todas luces desde un principio viciado de acuerdo al ordenamiento jurídico Venezolano así como también la falta de cualidad de las demandantes en el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento…”

El a quo en la recurrida, en relación con esta defensa, estableció lo siguiente:

…SEXTO: Con respecto a la defensa de falta de cualidad de las demandantes para intentar y sostener el presente juicio. Aduce la parte demandada que desconoce haber celebrado contrato de arrendamiento alguno con las demandantes, sino más bien celebró un contrato de arrendamiento con el Grupo El Juncal, C.A., el cual es inexistente, por no haber tenido el consentimiento por parte de los propietarios para ese momento, y que ahora son otras las propietarias.

Observa el Tribunal, que cursa a los folios 24 al 26, contrato de arrendamiento, debidamente suscrito entre GRUPO EL JUNKAL, C.A., representada por su Gerente General, ciudadano J.R.D.P. (ARRENDADOR), y el ciudadano J.J.R.M. (Arrendatario), con vigencia desde el 01 de Diciembre de 2004, con dicho documento se da inicio al nacimiento de obligaciones de carácter contractual para las partes involucradas, reguladas en el primer lugar por los términos y condiciones establecidas en el citado contrato de arrendamiento, y en segundo lugar, por lo previsto en la Ley.-

Consta en autos, documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, de donde se desprende que la parte actora tiene la titularidad del mismo, de manera que, la parte demandante, puede perfectamente ejercer la presente acción en base al ejercicio del goce, uso y disposición que le otorga el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo tanto le es dable a la actora ejercer las acciones que considere pertinente con respecto al inmueble del cual es propietaria, por lo que en ningún momento se están violando los artículo 7 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no puede la parte demandada desconocer sus obligaciones derivadas del contrato de autos, lo que a la luz de la Ley, son de carácter vinculante y de estricto cumplimiento, de manera que, la defensa opuesta por la parte demandada bajo análisis IMPROCEDENTE Y ASÍ SE DECIDE…

Este Tribunal, para decidir acerca de este punto previo, observa:

En el presente caso, estima esta Juzgadora pertinente hacer referencia al criterio del procesalita Chiovenda, quien considera a la cualidad como una relación de identidad; y, en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar o cualidad y legitimación para proceder o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

Por otro lado, el autor L.L., en relación a la cualidad señala lo siguiente:

…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción…

El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia pronunciada en fecha catorce (14) de Julio del dos mil tres (2003), en lo referido a la cualidad o legitimación ad causam y su actual tratamiento procesal señaló lo siguiente:

“…Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.

Anteriormente, se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés necesario para accionar.

La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

En el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la contestación de la demanda, se establece que:

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°,10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiere propuesto como cuestiones previas

(…)

A diferencia de cómo lo establecía el antiguo Código de Procedimiento Civil, es, decir, como excepción de inadmisibilidad para ser decidida in limine litis, la falta de cualidad, de conformidad con el referido artículo, es una excepción que va a ser decidida en la sentencia de fondo, así ella pueda obrar contra el derecho de la acción.

Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en el ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.-

De la misma manera, la Sala Político Administrativa de ese m.T. en sentencia pronunciada en fecha veintidós (22) de Junio de mil novecientos noventa y nueve (1.999), ha señalado en torno a la cualidad o interés jurídico de una persona para instaurar una querella judicial, lo siguiente:

(…) -La legitimatio ad procesum- o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquellas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; cuestión ésta que única y exclusivamente puede dilucidarse en la sentencia de mérito, conforme a los términos del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (…)

.-

De modo que, la legitimación activa en un proceso, constituye la cualidad que le permite a una persona determinada instaurar una querella judicial contra otro sujeto que se constituye en legitimado pasivo, es decir, accionado o demandado. Dicha cualidad le viene dada en virtud de que han surgido ciertas pretensiones jurídicas reclamables contra el legitimado pasivo, los cuales serán exigidos ante los tribunales competentes, según sea el caso.

Como proposición opuesta, la falta de cualidad del actor viene dada por la imposibilidad que sujeta al accionante de exigir o reclamar derechos contra los pretendidos demandados, por no existir ningún tipo de interés jurídico entre uno y otro, que pueda dar lugar a una reclamación que conlleve a la instauración de un proceso judicial.-

Determinado lo anterior, pasa esta sentenciadora a pronunciarse sobre la defensa de fondo esgrimida por la representación judicial de la parte demandada, relativa a la falta de cualidad de las codemandadas M.T.D.R.d.R. y M.D.R., la cual fue declarada improcedente en la sentencia recurrida, como fue indicado y, a tales efectos, se observa:

Consta de las actas procesales que las ciudadanas M.T.D.R.d.R. y M.D.R., demandaron al ciudadano J.J.R.M., el desalojo de un inmueble respecto del cual se atribuyen la propiedad, con fundamento en el supuesto incumplimiento en que había incurrido el arrendatario al contrato de arrendamiento que acompañaron a su libelo de demanda.

A tales efectos, constan en los autos, los siguientes documentos:

1. - A los folios del ciento treinta y uno (131) al ciento treinta y cuatro (134), copia simple de documento de autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta de Caracas, en fecha quince (15) de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro (1994), bajo en Nº 79, Tomo 121, y posteriormente protocolizado en la Oficina del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del Estado Vargas, bajo el No. 31, Tomo 1º, Protocolo Primero, de fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2.007), en el cual el ciudadano J.D.A. le vende a la ciudadana M.T.D.R.D.R., los derechos que le pertenecen en lote de terreno a que se refiere dicho documento así:

   … Yo, J.D.A., mayor de edad, venezolano, casado, comerciante, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 6.191.770, por el presente documento declaro: Doy en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a M.T.D.R.D.R., mayor de edad, venezolana, casada, comerciante, de mi mismo domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 4.252.285, todos cuantos derechos tengo y me corresponden, equivalentes al cincuenta por ciento (50%), o sea, la mitad del valor total, de un lote de terreno de sequero ubicado en la Carretera Caracas-El Junquito, cerca del Kilómetro 15 del nuevo trazado de dicha carretera, jurisdicción de la Parroquia Carayaca, Municipio Vargas del Distrito Federal.- El citado lote de terreno tiene una superficie de DOSCIENTOS VEINTISEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS CUADRADOS (226,82 mts.2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en una longitud de DIECIOCHO METROS CON DIEZ CENTIMETROS (18,10 mts.), con terrenos que son o fueron de C.E.B.; SUR: en una longitud de DIECISIETE METROS CON DIEZ CENTIMETROS (17,10 mts.), con una zona de la Carretera Caracas- El Junquito; ESTE: en una longitud de DOCE METROS CON NOVENTA CENTIMETROS (12,90 mts.), con terrenos que son o fueron de C.E.B.; y OESTE: en una longitud de DOCE METROS CON NOVENTA Y OCHO CENTIMETROS (12,98 mts.), con terrenos que son o fueron de R.B.R..-Sobre el identificado lote de terreno no pesa ningún gravamen, carga o servidumbre, nada adeuda por concepto de impuesto nacionales, municipales ni por ningún otro concepto, y el mismo lo adquirí conjuntamente con M.D.R., hoy de PIWOWARCZYK, mayor de edad, venezolana casada, de mi mismo domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.252.284, conforme consta del documento que mas adelante se cita. Los derechos que por este documento vendo están libres de gravámenes de toda especie, y los mismos me han pertenecido hasta hoy conforme se evidencia de documento protocolizado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Departamento Vargas, hoy Municipio Vargas del Distrito Federal en fecha 2 de diciembre de 1985, bajo el Nº 14, Tomo 16, Protocolo 1; fecha en la cual quedó agregado al Cuaderno de Comprobante bajo el Nº 487, Adicional Folio 773 adicional, plano de ubicación del referido lote de terreno.- El precio de esta venta es la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00), que declaro recibir de la compradora a mi cabal y entera satisfacción.-Con el otorgamiento de la presente escritura, transmito a la compradora el dominio y posesión de todos los derechos que tenía sobre el inmueble descrito, le hago la tradición legal y me obligo al saneamiento de Ley. Y yo, MAGADA T.D.R.D.R., anteriormente identificada declaro: Acepto la venta de derechos que antecede en los términos expuestos y yo, C.R.d.D., mayor de edad, española, casada, de domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 546.554, declaro: Doy consentimiento a la venta de derechos que por este documento realiza mi cónyuge J.D.A., antes identificado…

   La referida copia simple fue impugnada por la parte demandada, en diligencia de fecha primero (1º) de febrero de dos mil diez (2.010) -folio ciento setenta y cuatro (174) del expediente - sin embargo, observa quien aquí decide que a pesar de haberla impugnado, el día dos (2) de febrero de dos mil diez (2.010), fue traída por la representación judicial del demandado, copia simple del mismo documento y con texto idéntico y fue hecha valer, en razón de lo cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de un instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio y la considera demostrativa del derecho de propiedad que tienen las demandantes ciudadanas M.T.D.R.d.R. Y M.D.R., sobre el terreno donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado. Así se decide.

2. - Copia certificada de expediente No S-6832 contentivo del Titulo Supletorio otorgado el Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, sobre las bienhechurías construidas sobre el terreno ubicado en la Carretera Caracas-El Junquito cerca del Kilómetro 21 del viejo trazado, es decir, cerca del kilómetro 15 del nuevo trazado de dicha carretera en jurisdicción de la Parroquia El JunKo, Municipio Vargas.

   Con respecto a las justificaciones de p.m. o títulos supletorios, muestro más alto Tribunal, ha dicho lo siguiente:

   Las justificaciones de p.m. o títulos supletorios son indudablemente documentos públicos… pero la fe pública que de ellos dimana, se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y de la existencia de un decreto judicial dictado para asegurar algún derecho del postulante… La fe pública de tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente controvertidos en juicio contencioso. En esta última hipótesis, correspondería al Juez de instancia apreciar el mérito de la prueba testimonial –de obligada ratificación en el proceso-, conforme a las reglas establecidas por el ordenamiento legal, aunque originalmente las declaraciones hayan estado contenidas en un documento público como lo es, titulo supletorio. En otras palabras, el carácter de documento público de un titulo supletorio, no tiene efecto vinculante para el Juez de mérito cuando en juicio contradictorio se discute, interiormente, la legalidad de la prueba o la veracidad de las declaraciones

   . (Sentencia del 10 de noviembre de 1967. Casación Civil).

    Sentencia del 04 de mayo 1989, Nro. 343, Jurisprudencia Ramírez y Garay, tomo 108. Se denunció la violación del artículo 77 de la Ley de Registro público:

   En el caso de autos, ni siquiera incidentalmente pudo haberse violentado el contenido de esa norma por el juzgador; se trata de una acción de reivindicación sobre un inmueble, para lo cual el accionante, hoy recurrente, acompañó un titulo supletorio sobre el inmueble que pretende reivindicar y siendo dicho instrumento una prueba preconstruida, para que puede ser oponible a terceros, debe ser ratificada en el lapso probatorio y tal como lo acota el sentenciador, ni siquiera los testigos del justificativo fueron promovidos

   .

    Sentencia del 27 de abril del 2001, tomo 175, Nro. 725-01, Ramírez y Garay:

   El Titulo Supletorio, aún registrado no es suficiente para demostrar la propiedad de un inmueble y aún para probar la posesión, se deben traer al contradictorio los testigos que hubiesen declarado

   . En el mismo sentido se pronunció la Sala Político administrativa, en sentencia del 17 de diciembre de 1998.

   Este Juzgado Superior, observa lo siguiente:

   En este caso concreto, el referido título supletorio, fue traído a los autos por las demandantes para demostrar la propiedad de unas bienhechurías construidas sobre un terreno de su propiedad, como quedó demostrado en este proceso. No fue ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, y tampoco consta en el expediente que hubiese sido protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo; en razón de lo cual, este Tribunal, de conformidad con el criterio de nuestro M.T. antes transcrito, no les atribuye valor probatorio y los desecha del proceso. Así se declara

   No obstante ello, es de destacar que el artículo 549 del Código Civil, establece: “La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en leyes especiales ”.

   En razón de lo anterior y, como quiera que la propiedad del terreno por parte de la demandante quedó demostrada en este proceso, a tenor de lo dispuesto en el precepto citado; y por cuanto la parte demandada no hizo valer ninguna excepción referida a leyes especiales que desvirtúen que la propiedad del suelo lleva consigo todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, se entiende que es propietaria también de lo edificado en dicho terreno de su propiedad, entre el cual aparece el local arrendado. Así se establece.-

3. - Originales de unos recibos de pagos supuestamente correspondientes a los meses de enero, febrero, abril, mayo, del año dos mil seis (2006); y a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil cinco (2005), cada uno de ellos por un monto de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), los cuales no tienen número de identificación y que aparecen como emanados de la ciudadana M.D., por concepto de pago de alquiler del Sótano I del Edificio Devesa, a nombre del ciudadano J.R..

   Al respecto, observa este Tribunal que en diligencia de fecha primero (01) de febrero de dos mil diez (2010), la representación judicial de la parte demandada impugno dicho medio de prueba en la cual lo hizo de la siguiente manera:

   …Impugno la prueba documental presentada por la parte actora en los folios 127,128,129,130,131,168,169,170,171,172, por cuanto dichos recibos no consta la firma del demandado y nos manifiesta que los desconoce, el cual alego que los mismos son producto y fabricación de la ciudadana M.D.;…

   Los referidos documentos fueron promovidos por las demandantes a los únicos efectos de demostrar que la ciudadana M.D. le emitía facturas por concepto de pago de alquiler al arrendatario, hoy demandado. En ese sentido, observa este Tribunal que los referidos instrumentos privados no le son oponibles al demandado por que no aparecen como emanados de él, en virtud de lo cual, no les atribuye valor probatorio alguno y los desecha del proceso. Así se establece.

   Por último, en lo que se refiere a las comunicaciones supuestamente emanadas de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA EL JUNKAL C.A., promovidas por la parte demandante durante el lapso probatorio, por cuanto, se trata de instrumentos privados emanados de terceros; y no fueron ratificadas en juicio; no se le atribuye valor probatorio alguno. Así se decide.

   De las pruebas traidas a los autos por ambas partes, a las cuales le fue atribuido valor probatorio como quedó establecido, concretamente del documento de propiedad antes analizado, le queda claro a esta Juzgadora, que las demandantes ciudadanas M.T.D.R.D.R. Y M.D.R., son las propietarias de la parcela de terreno donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado; así como de las bienhechurías que sobre ella se encuentran, por mandato de la ley. En consecuencia, siendo las propietarias de dicho inmueble, a criterio de quien aquí decide, se ha demostrado en este caso concreto, la titularidad del derecho de propiedad y la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.

   De lo anterior se desprende, que las demandantes ciudadanas M.T.D.R.D.R. Y M.D.R., sí tienen la cualidad activa para intentar y sostener este proceso contra el arrendatario del inmueble de su propiedad ciudadano J.J.R.M., en razón de lo cual la defensa perentoria de falta de cualidad de las demandantes, opuesta por el demandado, no debe prosperar. Así se declara.

   -B-

   DE LA INEXISTENCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

   Como se dijo en la parte narrativa de esta decisión, los abogados L.A.F.H.M. y L.E.G.V., en su condición de apoderados del demandado, ciudadano J.J.R.M., en la contestación a la demanda, opusieron como punto previo, la inexistencia del contrato de arrendamiento.

   A tales efectos, señaló lo siguiente:

   …La parte actora consignó como documento fundamental de la demanda un contrato de arrendamiento inexistente el cual pide ante este d.T. el (sic) Resolución de Contrato de Arrendamiento, por no haber cumplido según ella con las cláusulas establecidas en el Contrato de Arrendamiento, por no haber cumplido según ella con las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento, específicamente en las siguientes cláusulas: Cláusula Décima Tercera, Cláusula Cuarta, Cláusula Décima Primera, Cláusula Décima Séptima; siendo que no se puede pedir la Resolución del Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado el cual no existe, simplemente porque el mismo carece del consentimiento de los propietarios para esa época (el cual será promovido una vez abierta la etapa de prueba), y que la misma se encuentra establecido (sic) en el Código Civil en su artículo 1.141 en que establece la (sic) condiciones requeridas para la existencia del contrato: “1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3º Causa lícita; estas condiciones son elementos esenciales para la existencia de contrato de arrendamiento. Son indispensable (sic) para la propia figura del contrato de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato; consecuentemente, lo hace inexistente ya que no son las propietarias para la fecha en que celebro nuestra representado el contrato de arrendamiento Grupo El Junkal C.A., el cual ahora son otras las propietarias, y que de acuerdo a la Ley tiene un tratamiento distinto a favor de nuestro representado, ya que las demandante no han cumplido los requisitos exigidos por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario anteriormente mencionados. En el mismo orden de ideas Grupo El Junkal C.A. celebra un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.J.R.M., antes identificado en fecha 30 de octubre de 2.004, y como se puede apreciar en la lectura de dicho contrato de arrendamiento, Grupo El Junkal C.A., se atribuye el carácter de arrendadora del inmueble objeto de la presente demanda en contra de de nuestro representado, sin que Grupo El Junkal C.A. tuvieran un consentimiento por parte de los propietarios para ese momento, o por un mandato que los faculte para celebrar contrato de arrendamiento con cualquier tercero; el cual no se trajo por las demandantes, ni se reprodujo en el presente juicio en su debida oportunidad procesal, y mucho menos que se indicara que dicha representación que facultaba al Grupo El Junkal C.A. se encuentra en otro lugar, y menos aún, una revocatoria por parte del mandato por parte de los propietarios para ese momento al Grupo El Junkal C.A., de que no le administrare el inmueble, y tampoco existe una notificación por parte del Grupo El Junkal C.A., hacia nuestro representado de dicha revocatoria, asimismo se puede leer que en dicho contrato de arrendamiento por lo antes mencionado, no se identifica como en todos los contrato (sic), o en supuesto de existir un mandato o título de propiedad, en que este inmueble les pertenecen al Grupo El Junkal C.A, o a las demandantes; que expresara este caso que las demandantes estén en un documento debidamente Protocolizado para la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento, que le otorgué (sic) tal facultad de propietarios (as), arrendadoras o celebrar mandato con cualquiera administradora en cualidad de propietaria. Es el caso ciudadana Juez que estamos en presencia bajo un contrato de arrendamiento verbal e indeterminado, y no como quiere pretender la parte actora que el mismo es un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado que tiene un tratamiento distinto, el cual exige la Resolución del Contrato de Arrendamiento en cuanto a las referidas causales del contrato consignado…”

   El a quo en la sentencia recurrida, con respecto a esta defensa estableció lo siguiente:

   SEPTIMO: En cuanto a la inexistencia del contrato de arrendamiento. Alega la parte demandada, que la parte actora, consignó como documento fundamental de la demanda un contrato de arrendamiento inexistente, simplemente porque el citado contrato carece del consentimiento de los propietarios.-

   Con respecto a éste defensa, observa el Tribunal, que el contrato de autos, cuenta con los elementos esenciales del contrato, como lo son el consentimiento, objeto y causa, pues de autos, se desprende la concurrencia de estos elementos, siendo el consentimiento, expresado en el mismo, por las partes que lo celebraron, suficiente para la entrada en vigencia del citado contrato, tal y lo prevé el artículo 1141 del Código Civil, pues la presente demanda está dirigida a conocer sobre el desalojo que aduce la actora en su libelo de demanda, y no se discute la propiedad del inmueble, que como quedó establecido en el capítulo sexto de este fallo corresponde a la parte actora.- En tal sentido, el contrato de arrendamiento, se perfeccionó con las formalidades respectivas, y se encuentran vigentes en el tiempo las obligaciones contractuales fijadas en el mismo, por lo que la defensa opuesta por la parte demandada es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE…

   A este respecto, se observa:

   En lo que se refiere a la alegada inexistencia del contrato de arrendamiento del inmueble cuyo desalojo se demanda, por la parte demandada, considera este Tribunal que dicha defensa no puede oponerse en este proceso como una excepción perentoria o de fondo. En efecto, si la parte demandada, considera que el contrato de arrendamiento que da origen a este juicio, se encuentra viciado de nulidad por vicios del consentimiento; y, por lo tanto, en su criterio, es inexistente, debe intentar una acción autónoma, en donde lo discutido sea precisamente, la validez o no del contrato en cuestión. Ello, a criterio de esta Juzgadora, hace improcedente la mencionada defensa de inexistencia del contrato de arrendamiento acompañado al libelo de la demanda interpuesta por la representación judicial del ciudadano J.J.R.M.. Así se decide.

   -C-

   DE LA PREFERENCIA OFERTIVA

   En la contestación a la demanda, los representantes judiciales de los demandados alegaron que su mandante estaba arrendado desde el treinta (30) de octubre de dos mil cuatro (2004); y que las demandantes habían adquirido el inmueble según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del Estado Vargas, de fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2007), bajo el Nº 31, protocolo primero, tomo uno, primer trimestre, y que si esto era así se había violado los artículos 7 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que su mandante tenía derecho a que le ofrecieran en venta el inmueble que ocupaba como arrendatario.

   A este respecto se observa:

   En lo que se refiere a esta defensa, considera este Tribunal que la misma no puede oponerse en este proceso como una excepción perentoria o de fondo. En efecto, si la parte demandada, consideraba que tenía derecho a la preferencia ofertiva contemplada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debió intentar una acción autónoma, por vía principal o por vía reconvencional, dependiendo del caso, en donde lo discutido sea precisamente, el derecho adquirir con preferencia el inmueble arrendado. Ello, a criterio de esta Juzgadora, hace improcedente la mencionada defensa de preferencia ofertiva interpuesta por la representación judicial del ciudadano J.J.R.M.. Así se decide.

   -V-

   DEL FONDO DE LO DEBATIDO

   Resueltos los puntos previos a que se refiere el capítulo anterior, pasa entonces el Tribunal a decidir sobre el fondo de lo debatido y a este respecto, se observa:

   La representación judicial de las demandantes ciudadanas M.T.D.R.D.R. y M.D.R., en su libelo de demanda, como se ha señalado en este fallo, demandaron el desalojo y la consecuente entrega del inmueble que ocupaba como inquilino el ciudadano J.J.R.M., constituido por un (1) local comercial, signado con el sótano uno (1), ubicado en el Edificio DEVESA, Km. 20 de la vía que conduce de Caracas a El Junquito.

   Fundamentaron su demanda, en que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, que daba origen al desalojo objeto de esta controversia, era un contrato a tiempo indeterminado y que, se encontraba dado el supuesto contemplado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal d), referidos al hecho de que el arrendatario había destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien hiciera sus veces, o por el hecho de que el arrendatario hubiera cambiado el uso o destino del inmueble arrendado que se había pactado la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento acompañado al libelo, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; y había incumplido además la cláusula décima séptima, relativa a la contratación de una p.d.s. en los términos indicados en dicha cláusula

   Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su mandante; desconoció asimismo, que su representado hubiera celebrado contrato de arrendamiento alguno con la parte actora, ciudadanas M.T.D.R.D.R. y M.D.R.; y que dicho contrato era inexistente y del mismo no emanaban derechos para las demandantes y obligaciones para el demandado, razón por la cual, en su criterio, no podía prosperar la acción.

   Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, la Juez Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada por las ciudadanas M.T.D.R.D.R. y M.D.R., en contra el ciudadano J.J.R.M.; en consecuencia, se ordenó el desalojo del inmueble constituido por: un (1) local comercial, signado con el número sótano 01, ubicado en el edificio DEVESA, Km. 20 de la vía que conduce de Caracas a El Junquito, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Asimismo, condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   La Juez de la recurrida, en lo que se refiere al fondo de lo controvertido, fundamentó su decisión, en lo siguiente:

   “…NOVENO: Observa el Tribunal que la actora trajo a los autos, contrato de arrendamiento, el cual ya fue objeto de análisis, y del que se desprende, que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, vencido el término del contrato y su prórroga legal, con lo cual se concluye, que las partes mantienen vigente una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, la que le es aplicable el fundamento contenido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual una vez suscrito, se convierte en la Ley que establece las condiciones y obligaciones a la que están sujetas las partes intervinientes, y en base al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del análisis del referido contrato, es éste contrato de arrendamiento, el que regula la voluntad de las partes intervinientes, y allí se evidencia claramente que la relación arrendaticia quedó indeterminada en el tiempo, situación ésta que no puede ser modificada por el órgano jurisdiccional.-

   Ahora bien, considera el Tribunal que la parte demandada, no trajo a los autos, ningún medio probatorio suficiente, que desvirtúe la pretensión de la parte actora, obligación que tenía a tenor de lo previsto en los artículos 1354 del Código del Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, es decir, no logró probar que no haya modificado el uso del objeto dado en arrendamiento, el cual de conformidad con la cláusula cuarta del mencionado contrato era el de ser usado por el Arrendatario únicamente para que funcione un Taller de Reparación de Muebles de Madera, y de autos consta que la parte demandada, modificó el uso del inmueble, ya que el mismo se utiliza como vivienda familiar, lo cual no fue desvirtuado por la parte accionada a lo largo de la secuela, del presente proceso judicial.-

   En éste (sic) sentido, considera el Tribunal que sin la autorización expresa por parte de la Arrendadora, en que la demandada hiciera un uso distinto a lo autorizado por ella, no podía la demandada realizar un uso distinto al que se acordó en el arrendamiento.-

   Planteada así las cosas, de lo expuesto, este Tribunal concluye, en que la demandada no cumplió con lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato de autos, razón por la cual la presente acción es procedente, en conformidad con el artículo 34 literal “D” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1592 ordinal 1º, 1593 y 1264 del Código Civil.-ASI SE DECIDE…”

   Circunscrita como quedó la controversia en los términos antes señalados y revisada la recurrida, pasa esta Sentenciadora a examinar y valorar las pruebas producidas en el proceso y a resolver el fondo de lo debatido en los siguientes términos:

   El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

   La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-

   Como se dijo, el demandante fundamenta su acción de desalojo en el literal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

   …Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…

   ….d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por la Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó, en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…

   De la norma antes parcialmente transcrita, se desprende que como presupuestos indispensables generales para que proceda la acción de desalojo en ella contemplada, por cualquiera de las causales indicadas, se requiere la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito y que éste sea a tiempo indeterminado.

   Determinado lo anterior, pasa entonces este Tribunal a examinar, si en este caso concreto, las accionantes lograron demostrar los supuestos específicos a que se contrae el literal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a saber: el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se había pactado en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   En ese sentido, se observa lo siguiente:

   Las demandantes del desalojo invocaron que se daba lugar a éste, por el hecho de que el arrendatario había cambiado el uso o destino del inmueble convenido en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, conforme a lo previsto en el literal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Dicha causal fue invocada fundamentalmente por las siguientes razones:

   Que el demandado había incumplido con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la cual disponía: “El inmueble será usado por EL ARRENDATARIO únicamente para que allí funcione UN TALLER DE REPARACIÓN DE MUEBLES DE MADERA, y para otro uso deberá autorizarlo LA ARRENDADORA por escrito. EL ARRENDATARIO se compromete a no introducir en el inmueble arrendado, sustancias toxicas o materiales explosivos e inflamables y también queda obligado a no introducir en el inmueble animales de ninguna especie, incluso los denominados domésticos, sin autorización por escrito previamente por LA ARRENDADORA”

   Que se desprendía de la Inspección Extrajudicial, realizada en el inmueble arrendado, en fecha tres (03) de julio del año dos mil nueve (2009), por el Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas y practicada de conformidad con lo establecido en la cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento, que el demandado le había cambiado el uso y destino del inmueble objeto del contrato.

   Que en la Inspección Judicial se había dejado constancia que se había encontrado una división dentro del inmueble, en la cual el demandado vivía de manera permanente con su concubina y sin previa autorización de sus mandantes, utilizando el inmueble como vivienda familiar, siendo este un objeto distinto para el cual sus mandantes habían contratado.

   Que se podía evidenciar que muy lejos de un Taller de Reparación de Muebles de Madera, el referido local fungía como depósito de muebles de madera; que igualmente se habían encontrado en el lugar animales domésticos como “pajaritos” ingresados al mismo tiempo sin el consentimiento de su representada.

   Para demostrar la existencia de la causal contemplada en el literal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte actora acompañó al libelo de demanda las siguientes pruebas:

   Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil Grupo el JunKal C.A., en la persona de su Gerente General ciudadano J.R.D.P. y, el ciudadano J.J.R.M., en el cual, entre otras menciones, se lee:

   …Entre GRUPO EL JUNKAL C.A. (…) representada en este acto por su Gerente General J.R.D.P., (…) quien para todos y cada uno de los efectos del presente se denominara LA ARRENDADORA, por una parte y por la otra J.J.R.M., (…) quien en lo adelante se denominara EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar el presente contrato de arrendamiento, el cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien así lo toma, un inmueble constituido por UN LOCAL COMERCIAL, para que allí funcione UN TALLER DE REPARACIÓN DE MUEBLES DE MADERA, signado como sótano 01, ubicado en el Edificio Devesa, Km. 20, de la vía que conduce de Caracas a El Junquito

   …Omissis…

   TERCERA: La duración del presente contrato será de UN (1) AÑO FIJO a partir del 1º de Diciembre de 2004 y tendrá las prórrogas que estipule la ley, solamente podrá ser prorrogado si las partes un contrato por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo y con un nuevo canon de arrendamiento superior al establecido en este contrato. De no suscribir el mencionado contrato, se considera resuelto el plazo de arrendamiento y EL ARRENDATARIO se compromete a devolver el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones como lo recibió y totalmente desocupado de bienes y personas…

   …Omissis…

CUARTO

El inmueble será usado por EL ARRENDATARIO únicamente para que allí funcione UN TALLER DE REPARACIÓN DE MUEBLES DE MADERA, y para otro uso deberá autorizarlo LA ARRENDADORA por escrito. EL ARRENDATARIO se compromete a no introducir en el inmueble arrendado, sustancias tóxicas, o materiales explosivos o inflamables y también queda obligado a no introducir en el inmueble, animales de ninguna especie, incluso los denominados domésticos, sin una autorización otorgada por escrito previamente por LA ARRENDADORA.

…Omissis…

DÉCIMA PRIMERA

LA ARRENDADORA podrá inspeccionar el inmueble arrendado cuando así lo considere conveniente, siempre y cuando se realice en horas hábiles, y EL ARRENDATARIO se obliga a permitir esta inspección.

…Omissis…

DÉCIMA SÉPTIMA

EL ARRENDATARIO procurara suscribir una Póliza de Seguros que cubra el Riesgo Locativo del inmueble arrendado y Riesgo de vecinos contra incendios, por el monto de su valor actual y entregará a LA ARRENDADORA en un lapso no mayor de SESENTA (60) días la copia que evidencia la Suscripción de la referida Póliza, de no suscribirse esta p.e.e.p. establecido EL ARRENDATARIO es responsable absoluto por los daños que ocurran por causa de incendio dentro del inmueble…”

La referida copia simple fue expresamente aceptada por la parte demandada, en el capítulo primero del escrito de promoción de pruebas, cuando la invocan como prueba a su favor (folios 177 al 181 del expediente) para soportar su defensa de falta de cualidad de la parte actora, ya resuelta en esta sentencia en el capítulo respectivo. En vista de lo anterior; este Tribunal, le atribuye valor probatorio al referido contrato; y como quiera que quedó demostrada, como ya se dijo, la propiedad por parte de las demandantes del inmueble arrendado; y el derecho de propiedad les confiere a sus titulares el derecho al uso, goce y disfrute de los bienes de los cuales son propietarios, aún cuando el contrato de arrendamiento haya sido suscrito por la sociedad mercantil GRUPO JUNKAL C.A., considera quien aquí sentencia, que las demandantes han demostrado la existencia del contrato de arrendamiento extendido por escrito y por ende de la relación arrendaticia. Así se establece.

Asimismo, de la cláusula tercera del mencionado contrato, antes transcrita, se evidencia, que el mismo fue celebrado por un término fijo de un año, contado a partir del primero (1º) de diciembre de dos mil cuatro (2.004); y que solamente podía ser renovado si con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento suscribían otro contrato.

En este caso se observa, que en la contestación de la demanda, en el capítulo segundo, al vuelto del folio 118, la representación judicial de la parte demandada, expresamente señala: “estamos en presencia de un contrato verbal e indeterminado y no como quiere pretender la actora que el mismo es un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado; y, el cual exigía la Resolución del Contrato.

En este caso específico; y, demostrada la existencia de la relación arrendaticia; la demandada debió demostrar que la misma era a tiempo determinado y que era verbal; y no lo hizo. Todo ello, aunado al hecho que de acuerdo a la cláusula tercera, el contrato venció el 1º de diciembre de 2005; y, el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado sin objeción de los propietarios; considera esta sentenciadora, que la relación arrendaticia se convirtió en una relación sin determinación de tiempo, con lo cual se encuentra cumplido el otro presupuesto general establecido en el encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

En lo que se refiere a la copia certificada del documento del acta constitutiva de la Compañía Anónima Grupo El Juncal, emanada del Registro Mercantil VII, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, Bajo el Nº 23 Tomo 444-A-VII, con el objeto de demostrar que el ciudadano J.R.D.P., que aparece en el contrato de arrendamiento como Gerente General, no tenía capacidad de celebrar contrato, ni había sido nombrado por la empresa para representación de dicho cargo, este Tribunal no le atribuye valor probatorio, ya que no forma parte de los hechos controvertidos. Así se decide.-

Pasa entonces quien aquí sentencia, a determinar si en el presente caso, la parte demandante en el transcurso del proceso, logró demostrar que el arrendatario se encontraba incurso en la causal de desalojo prevista en el literal d) del artículo 34 de la ley especial que rige la materia.

En ese sentido, se observa que la parte actora, acompañó a su libelo de demanda Inspección Judicial extra litem, practicada por el Juzgado de Municipio de las Parroquias Carayaca y El Junko de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha tres (3) de julio de dos mil nueve (2009), en el Edificio “DEVESA”, Sótano N. 1-C, Km.20 (cerca del Km. 21 del viejo trazado) de la vía que conduce de Caracas a El Junquito, Estado Vargas, en la cual dejó constancia de lo siguiente:

el Tribunal deja constancia que notificó de su misión al ciudadano YOGMAR J.G.M., identificado con la cédula de identidad Nº V- 15.836.437, quien al quedar en cuenta de la misma manifiesta tener el carácter de CARPINTERO y estar dispuesto a colaborar para la realización de esta Inspección. De seguidas, este órgano jurisdiccional pasa a dejar constancia de los particulares solicitados de la manera siguiente: AL PRIMERO: El Tribunal deja constancia que no se aprecia en la fachada del edificio, placa alguna que lo identifique como Edificio Devesa, sólo se observa en la fachada lateral un aviso o letrero que se lee “Barro, Madera y Fuego”; por lo que se logra la identificación por los dichos de la persona que nos recibe. Al ingresar al área inspeccionada se percibe fuerte olor a sustancias tóxicas relacionadas con la actividad de carpintería, las paredes del Sótano 1C, se encuentran frisadas y pintadas en color blanco, se observa que la pintura no ha sido retocada, se encuentran sucias y con telas de araña. En el Extremo derecho de la entrada al Sótano 1C, al traspasar una (01) puerta de hierro, pintada en color beige, se observa un pasillo estrecho y corto iluminado con luces fluorescentes blancas, decorado con una (01) cónsola de color verde claro, debajo de la cual se aprecian imágenes religiosas, del mismo modo se observa otra puerta de madera que conduce a una oficina. Dicha oficina se encuentra equipada con el mobiliario correspondiente, dos (02) escritorios, una (01) computadora portátil, una (01) impresora, un (01) sofá de tres (03) puestos en color salmón, techo en cielo raso blanco, piso, de alfombras en color azul, estantería con material de carpintería, nevera ejecutiva, la cual se encuentra refrigerando alimentos perecederos y bebida láctea. Al fondo de la referida oficina se observa una puerta de madera que da acceso a una habitación equipada con el siguiente mobiliario: una (01) cama matrimonial, la cual se encontraba destendida, gaveteros, peinadora: una (01) pecera, closet aéreo sin puertas con ropa de dama y caballero, gran cantidad de zapatos de dama y caballero dispuestos en sitios diversos dentro de la habitación, una (01) mesa redonda pequeña con dos (01) sillas donde se aprecian utensilios de cocina como platos, cubiertos, ollas, vasos, los cuales tenían evidencias de uso reciente sin haber sido lavados, la habitación cuenta con una (01) ventana grande que permite la entrada de luz natural, ésta se encontraba cerrada para el momento de la inspección, el piso de esta habitación se encuentra alfombrado en color azul, al igual que la oficina contigua, en un extremo de la habitación se encontraron cajas y material químico relacionado con la actividad de carpintería; en la habitación que se describe, se encuentra una (01) puerta que da acceso al taller de carpintería, según se nos informa, la cual se encontraba cerrada para el momento de la inspección. El área de oficina y la habitación contigua, se encuentran separadas del área de Taller y depósito por una pared construida de cartón piedra. El área de taller presenta las siguientes características: la puerta de acceso es metálica, no tiene marco por cuanto es de rieles que permiten el deslizamiento de la puerta hacia la derecha, para su apertura: piso de cemento pulido, el cual presenta deterioro, toda el área de taller se encuentra ocupada con materiales de carpintería y tapicería, herramientas propias de la labor de carpintería como compresor, sierra eléctrica, pistola de pintar, taladro, lijadora, pulidora, limas metálicas, martillos, alicates, clavos destornilladores, entre otros. Se aprecia en el sitio dos (02) recipientes de gran tamaño para el depósito de desechos sólidos, del mismo modo se observa un tanque de agua con gran capacidad y un botellón de agua potable de 16 litros. Dentro del área de taller, se encontró una improvisada habitación separada del resto por cortinas elaboradas en plástico grueso transparente, la cual se nos indicó que era el cuarto de pintura, en el que se encuentran dispuestas dos (02) lámparas de alógeno, mesas y bases de madera, un extractor de aire que para el momento de la inspección se encontraba apagado, gran ventanal cerrado, el área no tiene ventilación natural, está dotado de un (01) estante en el cual se encuentran dispuestos en mediano orden, material químico, pinturas, selladores, dos (02) galones de tiner, lacas y tintes, todas esas sustancias despiden olores fuertes, la pared de fondo presenta signos de corrosión. En el área de taller y depósito, el techo esta elaborado en tabelones, los cuales se encuentran deteriorados, hay piezas de tabelones que están rotas, se observa que fueron violentadas para realizar instalaciones eléctricas, las cuales no fueron empotradas y presentan uniones de cables blancos con cinta plástica adhesiva en color negro, colgando en el aire sin ningún tipo de precaución. Se observa en la pared lateral cercana al “cuarto de pinturas” una caja dispuesta en la referida pared, pintada de blanco con dos cruces rojas, lo que parece ser un botiquín de primeros auxilios, en el que al ser abierto se encontró un (01) frasco de yodo y uno (01) de menthiolate. Al inspeccionar el área del baño, se observa que está dotado con el mobiliario correspondiente, despide fuerte olor a humedad, no está limpio, se le informó al Tribunal que no había agua y por eso el estado del baño, las paredes están deterioradas por hongo de pared producto de una aparente filtración, la cual afecta toda la pared y parte del techo del extremo izquierdo de la habitación, el baño tiene piso de cerámica en color azul, también está dotado de un improvisado mesón de cocina y un gavinete de pared con utensilios de cocina, se encontraron zapatos de caballero y ropa colgada en un perchero, también de caballero, lámparas fluorescente de l.b.. Se observan igualmente, gran cantidad de sillas y muebles depositados al descuido en el área. AL SEGUNDO: El Tribunal deja expresa constancia que en el sitio inspeccionado opera una carpintería y se realizan actividades de reparación de muebles de madera. Del mismo modo se deja constancia que el lugar no cuenta con sistemas mínimos de seguridad industrial, no se observaron extintores de incendios ni rociadores de agua en el techo. Igualmente se deja constancia, que se observó una lámpara de emergencia en el pasillo que conduce al área de taller y depósito, distinguida con el nombre de “clarivot” como la marca comercial del referido aparato. AL TERCERO: El Tribunal deja constancia que no le fue posible constatar la existencia de alguna póliza de seguros contra accidentes, por cuanto el arrendatario no se encontraba para el momento de la inspección, y según el dicho de la persona que recibió al Tribunal, es el arrendatario quien tiene toda la documentación relacionada con la actividad que realizan. AL CUARTO: El Tribunal deja constancia que se encontró mobiliario no relacionado con la actividad de carpintería, tales como: cocina de una sola hornilla, la cual para el momento de la inspección se encontraba en uso con una (01) cafetera en la cual se preparaba café, una (01) bombona grande de gas de 43 kilogramos, una (01) bombona pequeña de aproximadamente 9 kilogramos, una (01) bombona pequeña de campamento en color naranja: cuchillos de mesa, tenedores, platos, vasos todos con evidencias de reciente uso, cuyas botellas estaban vacías; latas de cerveza vacías dispersas en diversas área del Taller; alimentos no perecederos como sal, aceite, harina de maíz precocida, así como también conchas de cebolla; equipo de sonido, cama matrimonial, pecera, tres (03) jaulas contenidas de un total de nueve (09) pájaros, tres (03) materos de helechos colgantes, una (01) mata de palma. AL QUINTO: El Tribunal deja constancia que no se observa una ubicación específica para el material inflamable, se encuentran dispuestos en toda el área, incluso cerca de las bombonas de gas y la cocina. En lo que respecta a la identificación de las personas que se encuentran en el taller, se deja constancia que se encontraban cuatro (04) personas de sexo masculino, una (01) de las cuales es el ciudadano YOGMAR J.G.M., antes identificado quien colaboró con la realización de la Inspección, se desempeña como carpintero y en ese momento se encontraba encargado de realizar y supervisar las actividades propias del taller, ejecutadas por el resto del personal que se encontraba en el lugar, quienes una vez recibida una llamada telefónica del arrendatario, según se nos indicó, se ausentaron del sitio. De dicho personal se nos informó que son menores de edad, que responden a los nombres de “Frank”, quien es hijo de la Secretaria que también es la esposa del arrendatario y no vive en ese sitio sino en la ciudad de Caracas, los otros dos (02) ciudadanos responden a los nombres de “José” y de “Francisco”, según se nos indicó, no fue posible tomar la identificación de los mismos y corroborar la condición de menores de edad, por cuanto los mismos se ausentaron del lugar. AL SEXTO: Habiéndose reservado la solicitante el derecho de señalar cualquier otro particular al momento de la práctica de la Inspección Judicial solicitada, se produce de conformidad. Este Tribunal, a tenor de lo expresamente preceptuado en el Código de Procedimiento Civil, deja constancia que a requerimiento de la ciudadana Abogada B.M., antes identificada, en su carácter de Apoderada Judicial de las ciudadanas: M.T.D.R.D.R. y M.D.R. y solicitante del presente procedimiento, se procede a dejar constancia de lo siguiente: Que las características de la habitación contigua a la oficina administrativa del taller, no corresponden a un sitio de descanso eventual sino de carácter habitual o permanente. Se deja constancia igualmente, que la habitación antes mencionada es compartida por el arrendatario con su cónyuge la cual, según el dicho del encargado en el momento de la Inspección, responde el nombre de “Yeisy”, quien no se encontraba en el lugar y es la progenitora de uno de los trabajadores del Taller. Se deja constancia que los otros tres (03) trabajadores son menores de edad según la información suministrada por el ciudadano YOGMAR J.G.M.”. En este estado, el Fotógrafo designado expone: “Solicito se me otorgue un lapso de tres (03) días hábiles siguientes al de hoy, para consignar las tomas fotográficas realizadas en este acto…”

Respecto a la referida inspección judicial, la parte demandada en su contestación a la demanda, alegó lo siguiente:

… CAPÍTULO TERCERO

DE LA ILEGALIDAD DE LA INSPECCIÓN JUDICIAL PRACTICADA POR LA PARTE DEMANDANTE.

Ciudadana Juez, en vista de lo anteriormente narrado en los capítulos anteriores, en cuanto a las demandantes no tiene cualidad para demandar, mucho menos tiene la cualidad para solicitar ante un Tribunal competente una Inspección Judicial, y menos violando lo que establece la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en cuanto al debido proceso, y el derecho a la defensa establecido es nuestra carta magna en su Art. 49 el cual establece lo siguiente: “El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:

…omissis…

Dicha Inspección Judicial el (sic) cual fue obtenida mediante la violación del debido proceso y es nula, ya que lo establece en la constitución en su Art. 49 numeral 1, es de carácter sustancial lo que implica una progresión general y, como consecuencia se esta refiriendo a todos los casos en que se violen los derechos reconocidos a las personas, en todos los casos, independientemente del proceso específico; cabe destacar que en el caso de ser transgredidas, generan de inmediato la nulidad, y es de pleno derecho, ya que en dicha Inspección Judicial, no fue nunca notificado el arrendatario para su realización, en el cual le indicara la hora, fecha y el objeto el cual se iba practicar; y menos como lo establece la norma, nunca estuvo asistido para la practica por sus abogados, menos estaba presente el arrendatario objeto de la presente Resolución del Contrato de Arrendamiento, no hay escrito alguno de oposición o de aceptación por parte del arrendatario de sus apoderados judiciales; por tal motivo dicha prueba por lo anteriormente expuesto como flagrante violación a los derechos establecido en la constitución no debe ser tomado en cuenta por este d.T., ya que la misma es de orden público…

En lo que se refiere a este punto, el Juzgado de la primera instancia, dejó establecido lo siguiente:

…OCTAVO: En cuanto a la Ilegalidad de la Inspección Judicial practicada por la parte demandante. Señala la accionada, que dicha inspección judicial, fue obtenida mediante la violación del debido proceso y es nula, ya que en dicha inspección judicial, no fue nunca notificado el arrendatario para su realización, en el cual le indicara la hora, fecha y el objeto el cual se iba a practicar, y menos como lo establece la norma, nunca estuvo asistido para la práctica por sus abogados, menos estaba presente el arrendatario objeto de la presente Resolución del Contrato de Arrendamientos.-

Con respecto a ésta defensa, observa el Tribunal que la cláusula décima primera establece:

LA ARRENDADORA podrá inspeccionar el inmueble arrendado cuando así lo considere conveniente, siempre y cuando se realice en horas hábiles. EL ARRENDATARIO se obliga a permitir esta inspección.

De la lectura de la citada cláusula, se desprende que fue pactado entre las partes, la práctica de Inspecciones al inmueble de autos, de manera que, la parte actora podía realizar dicha actuación en cumplimiento a la mencionada cláusula, por lo que no puede constituirse como una violación al Derecho a la Defensa, consagrado en el ordinal 1º del artículo 49 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, la práctica de la actuación mencionada, maxime cuando la misma se practicó dentro de la jurisdicción graciosa, y no como una actuación en el marco de un juicio. En tal sentido, la actuación judicial practicada por el Juzgado de Municipio de las Parroquias Carayaca y El Junko de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, y que se sustancia en el Expediente signado con el No. 887-09, tiene plena validez, y surte todos los efectos legales correspondientes…

En torno a este tema, el Tribunal Supremo de Justicia, al referirse a las inspecciones practicadas extra-litem, ha dejado sentado el siguiente criterio, en sentencia de la Sala de Casación Civil, del treinta (30) de noviembre de dos mil (2.000), Expediente RC 00-071, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., así:

…De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 313, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 320 eiusdem, se denuncia que el sentenciador de alzada incurrió en error de juzgamiento por infracción de los artículos 12 y 256 del mismo Código, así como de los artículos 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.401, 1.429 y 1.585 del Código Civil, por indebida aplicaciòn.

Sobre el particular, señala el recurrente lo siguiente:

…La recurrida incurrió en error de juzgamiento mediante la indebida aplicación de los artículos 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.594 y 1.609 del Código Civil, motivado a la infracción de la regla legal que regula la valoración de la prueba de confesión, contemplada en el artículo 1.401 del Código Civil, y de la norma expresa que regula el establecimiento de la prueba de inspección judicial extra-litem, consagrada en el artículo 1.429 ejusdem.

En efecto, el sentenciador de la instancia de alzada le dio carácter de confesión a unas expresiones de la parte demandante que extrajo del escrito de contestación de demanda, considerando a las mismas como una admisión tácita de los hechos que deben ser considerados a los fines de la aplicación del artículo 1.594 del Código Civil, relativo al régimen de las mejoras locatarias. En esta última disposición se contempla que el arrendatario debe devolver las cosas arrendadas tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador.

Por otro lado, también ese juzgador incurrió en infracción de la norma expresa que regula el establecimiento de la prueba de inspección ocular extra-litem, contemplada en el artículo 1.429 del Código Civil, por no haberse observado los requisitos exigidos por la citada norma en cuanto a la necesidad de que en actas apareciere prueba que acreditare la conducta legítima del promovente de la inspección antes de que el juicio se iniciara, por el peligro que hubiera significado tener que esperar la oportunidad ordinaria para la evacuación en juicio de ese medio, que en virtud de ese retardo hubiera conllevado a la pérdida o modificación de los hechos y cosas examinadas. Ya en la ocasión en que nos tocó referirnos a análoga infracción explanamos con suficiencia las razones que determinan la necesidad de la llamada ratificación de la prueba de inspección ocular extra-litem. A través de esta denuncia, destacamos la infracción en la que incurre el sentenciador al valorar una prueba improcedente, como lo es la inspección ocular extra-litem evacuada por el Juzgado Quinto de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 07 de Enero (Sic) de 1992.

De tal forma, que las infracciones fundamentales que determinan el error de juzgamiento en los que incurrió la recurrida, consisten en la violación de las normas expresas que regulan la valoración de la prueba de confesión, y el establecimiento de la prueba de inspección extra-litem, estatuidas en los artículos 1.401 y 1.429 del Código Civil, respectivamente...

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La Sala para decidir, observa:

Al vuelto del folio 546 del expediente, la recurrida señala textualmente lo siguiente:

…Por tanto, las modificaciones y mejoras hechas por la arrendataria en los dos inmuebles arrendados, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora, no negadas expresamente por aquella (sic), están admitidas tácitamente en el escrito de contestación de la demanda, cuando se manifestó lo siguiente: ‘En relación con una de las Causas (sic) que invoca la parte actora como procedente para la resolución del contrato de arrendamiento, el hecho de que se efectuaron modificaciones en el inmueble, circunstancia ésta que no tiene implicación, ya que a la hora de entregar los inmuebles, si la arrendadora está de acuerdo lo entrega con las mejoras, sino con demolerlas tiene…’, modificaciones y mejoras que constan igualmente en la Inspección Judicial practicada el siete (7) de Enero (Sic) de 1.992 (Sic), por el Juzgado Quinto de Municipio Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a solicitud de la empresa demandada.

Como consecuencia, queda demostrado que la arrendataria incumplió la Cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes…

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Del párrafo de la recurrida anteriormente transcrito, queda evidenciado, que el Tribunal de Alzada dio por demostrado que las modificaciones y mejoras hechas por la arrendataria en los dos inmuebles arrendados, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora, las tomó, no con base en una supuesta declaración tácita de admisión contenida en el escrito de contestación de la demanda, como señala el formalizante, sino fundamentándola en un hecho tácitamente admitido en el referido escrito de contestación, mas aun cuando en su oportunidad la parte demandada no negó expresamente el alegato de la actora, relativo a la modificaciones y mejoras que sin su consentimiento realizó en los inmuebles arrendados.

En consecuencia, al extracto que del escrito de contestación de la demanda cita la recurrida, puede ser valorado como lo hizo el Tribunal de Alzada, considerándolo como un hecho admitido tácitamente por la parte demandada.

En cuanto a la inspección judicial extra-litem, la Sala da por reproducido lo señalado respecto a ésta en la primera denuncia de fondo anteriormente analizada, donde se señaló que ‘si bien es cierto que durante el proceso no fue probada respecto de la citada inspección judicial preconstituida, la urgencia o el retardo procesal, la misma fue aportada al juicio por la parte demandada, hoy formalizante, por lo tanto, en criterio de esta Sala no puede el recurrente en su beneficio hacer valer ahora su propia torpeza para obtener la revocatoria del fallo recurrido, pues habiendo sido la parte demandada la promovente de la referida inspección judicial extra litem, correspondía a élla la carga de probar su urgencia, lo cual no hizo, por tanto, resulta inaceptable que luego que el juzgador de alzada sustentó su decisión en la prueba preconstituida presentada por la demandada, sea esta misma quien recurra en casación cuestionando la validez del referido instrumento, pretendiendo con base en esa omisión imputable solo a ella, obtener la revocatoria del fallo de alzada.

En consecuencia, esta Sala considera improcedente la presente denuncia, por supuesta infracción de los artículos 12 y 256 del Código de Procedimiento Civil, asì como de los artículos 1.401, 1.429 y 1.585 del Código Civil, y así se declara.

En lo que se refiere a la Inspección Ocular Extra-litem, en primer lugar, observa este Tribunal que en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento que regula la relación arrendaticia existente, se faculta al Arrendador a practicar inspecciones sobre el inmueble siempre que éstas se realicen en horas hábiles, lo cual se obligaba a permitir el Arrendatario, como fue en este caso que la inspección se llevó a cabo a partir de las nueve de la mañana (9:00 a.m.) En segundo lugar, de acuerdo con el criterio establecido por nuestro m.T., debe estar probada la circunstancia de la urgencia en la práctica de la misma que acreditare la conducta legítima del promovente de la inspección antes de que el juicio se iniciara, por el peligro que hubiera significado tener que esperar la oportunidad ordinaria para la evacuación en juicio de ese medio, que en virtud de ese retardo hubiera conllevado a la pérdida o modificación de los hechos y cosas examinadas, observa este Juzgado Superior, al introducir su solicitud ante el Tribunal de Municipio que practicó la inspección, invocó que solicitaba la misma, conforme a lo pactado en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento; y, además juró la urgencia del caso.

Además, es de destacar en este caso concreto, que por la naturaleza de los hechos que pretendían demostrarse con la promoción de esta inspección, referidos a que el Arrendatario había cambiado el uso del inmueble destinado a taller de carpintería; y el cual lo estaba usando, de vivienda familiar, que había introducido animales; que no se cumplían normas de seguridad industrial; había productos inflamables sin cumplir la normas de seguridad, entre otros, sin autorización dada por escrito por el Arrendador; a criterio de quien aquí decide, son hechos que hubieran podido se modificados, si debía esperarse a que se practicara la inspección dentro del lapso probatorio. En otras palabras, era posible, que al enterarse del proceso incoado en su contra, el demandado, hubiera podido sacar el mobiliario destinado a vivienda; hubiera podido retirar los animales; mejorar las condiciones del local, en cuanto a su estado y a las condiciones de almacenaje y de seguridad. En vista de lo anterior, a criterio de esta Sentenciadora, la inspección extralitem promovida cumple los requisitos establecidos, para que pueda considerársela válida; no considera esta Juzgadora, que se le haya violado el derecho a la defensa al Arrendatario, toda vez que las inspecciones fueron expresamente pactadas en el contrato. Así se establece.

En consecuencia, se le atribuye valor probatorio y la considera suficiente para demostrar que efectivamente, el Arrendatario, no solo le dio al local arrendado un uso distinto al previsto en la cláusula primera del contrato de arrendamiento; sino que además no se guardan las condiciones de seguridad requeridas; también fueron introducidos los animales señalados en la inspección; y, no consta en los autos, que el arrendatario, haya demostrado haber tenido autorización escrita del arrendador para tales modificaciones a lo pactado.

En consecuencia, a criterio de quien aquí sentencia, se encuentra dado el supuesto previsto en el literal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual, la demanda por desalojo que da inicio a estas actuaciones debe ser declarada con lugar; y por ende, debe ser ordenada la entrega material del inmueble arrendado. Así se establece.

Igualmente, por cuanto se observa que hubo vencimiento total en este proceso, la demandada debe ser condenada a pagar las costas del juicio.

En razón de lo anterior, debe ser declarado sin lugar el recurso de apelación interpuesto el veintitrés (23) de febrero de dos mil diez (2010), por el ciudadano J.J.R., en su carácter de parte demandada, asistido por el ciudadano R.S.G., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 65.012, en contra de la decisión pronunciada en fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y debe confirmarse la sentencia recurrida con las motivaciones expuestas en este fallo. Así se establece.

DISPOSITIVO

Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la defensa de falta de cualidad de las demandantes, para intentar y sostener este proceso, opuesta por la parte demandada.

SEGUNDO

IMPROCEDENTE la defensa de inexistencia del contrato de arrendamiento, opuesta por la parte demandada.

TERCERO

IMPROCEDENTE la defensa de la preferencia ofertiva opuesta por la demandada.

CUARTO

SIN LUGAR apelación interpuesta en fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil diez (2010), por el ciudadano J.J.R. asistido del abogado R.S.G., ya identificados, en contra de la decisión pronunciada en fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia queda CONFIRMADO el fallo recurrido pero con las motivaciones expuestas en este fallo.

QUINTO

CON LUGAR la acción de DESALOJO propuesta por las ciudadanas M.T.D.R.D.R. y M.D.R. contra el ciudadano J.J.R., con fundamento en el literal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, se ordena al demandado hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado constituido por el local comercial signado como sótano No. 01, ubicado en el Edificio Devesa, Km. 20 de la vía que conduce de Caracas a El Junquito.

SEXTO

Se condena en costas del proceso a la parte demandada, por resultar totalmente vencida en el presente caso, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SÉPTIMO

Se condena en costas del recurso al apelante de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

OCTAVO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal, notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil y remítase el expediente al Tribunal de origen en la oportunidad respectiva, de acuerdo a lo contemplado en el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de mayo del año dos mil doce (2012). AÑOS: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a la una de la tarde (1:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ