Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Agosto de 2010

Mediante libelo de demanda presentado por el abogado Á.A.P., admitido primigeniamente por el procedimiento oral el día 25 de mayo de 2009 y posteriormente por efectos de la reposición de la causa planteada por el A-quo a solicitud de parte se admitió el 11 de marzo de 2009 por el procedimiento Breve, ordenándose el respectivo emplazamiento.

Mediante escrito consignado el 25 de marzo de 2010 la representación de la parte demandada dio contestación a la demanda y propuso reconvención en contra de INVERSIONES PUGLIESE C.A., admitiéndose el 05 de abril de 2010 y ordenándose el emplazamiento respectivo.

A través de escrito del 08 de abril de 2010 los abogados Á.A.P. y S.R., apoderados de la parte demandante reconvenida, dieron contestación a la reconvención planteada.

Por escrito del 12 de abril de 2010 los abogados Á.A. y S.R.G., promovieron el mérito favorable que se desprende de todas la actas, la confesión judicial de la parte demandada reconviniente, inspección ocular, copias simples y testificales. Haciendo lo propio la parte accionada reconviniente mediante escrito del 20 de abril de 2010.

A través de escrito del 20 de abril de 2010 el abogado C.G., en su condición de apoderado de la parte accionada reconviniente, reprodujo y ratificó la inspección ocular Nº. 084695, practicada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda e igualmente el contenido de los artículo 1.592, 1.595, 1.596, 1.270, 1.429 y 1.430 del Código Civil. Asimismo, reprodujo la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que consta en autos.

Mediante autos del 15 y 22 de abril de 2010 el A-quo negó la admisión del mérito favorable de los autos y admitió el resto de la pruebas promovida por las partes.

Por sentencia proferida el 25 de mayo de 2010, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró Sin Lugar la demanda interpuesta por la sociedad mercantil MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN Y GÓMEZ C.A., contra INVERSIONES PUGLIESE C.A., e inadmisible la reconvención planteada por la sociedad mercantil INVERSIONES PUGLIESE C.A. contra la sociedad de comercio MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN Y GÓMEZ C.A. y condenó a ambas partes en costas por efecto del vencimiento recíproco.

A través de diligencias del 31 de mayo de 2010 el abogado Á.A. (F. 264) en su condición de apoderado de la parte demandante y el abogado C.G. (F.266) en su condición de apoderado de la parte demandada, apelaron de la decisión dictada por el A-quo el 25 de mayo de 2010.

Por diligencia del 03 de junio de 2010 la abogada S.R., en su condición de apoderada de la parte accionante apeló y ratificó la apelación del 31 de marzo de 2010 de la sentencia dictada por el A-quo.

Mediante auto del 08 de junio de 2010 el A-quo oyó ambas apelaciones libremente y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor mediante oficio Nº 377-10.

Por auto del 17 de junio de 2010, fue recibido el expediente proveniente del Juzgado Decimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los fines de su distribución, quedando para conocer el Juzgado Superior Tercero en lo Civil Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

El 22 de junio de 2010 fue recibido por ante esta Alzada el presente expediente, dándole entrada y abocándose el Juez al conocimiento y revisión de la causa de marras el 28 de junio de 2010.

Mediante decisión del 30 de junio de 2010 esta Alzada declaró su competencia para conocer y decidir las apelaciones interpuestas por ambas partes, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha a los fines de dictar el correspondiente fallo.

III

PUNTO PREVIO

DE LA NULIDAD DEL FALLO DEL A-QUO

Por cuanto en escrito presentado en esta alzada el 09 de julio de 2010 por la representación de la parte demandada reconviniente se delata la violación del numeral quinto del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, esta superioridad debe ingresar al análisis y resolución de la mencionada denuncia como punto previo.

Aduce el abogado C.G.T., en representación de la parte demandada reconviniente que el a quo inmotivó la sentencia cuando la misma proclama en su dispositivo que el litigante planteó la reconvención aspirando una declaratoria que ambiciona por vía principal tanto daños y perjuicios materiales, como el desalojo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual es distinto al petitorio plasmado en la aludida demanda reconvencional.

Al respecto esta alzada observa:

Revisados exhaustivamente los autos, este Órgano Jurisdiccional constata que en el petitum del escrito de fecha 25 de marzo de 2010, el abogado C.G., en representación de INVERSIONES PUGLIESE C.A., demanda formalmente a MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN Y GÓMEZ C.A. por daños y perjuicios materiales, estimados en Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000) causados por la mencionada empresa (arrendataria) con su conducta contraria a Derecho, al generar una deuda con HIDROCAPITAL de Sesenta y Un Mil Ciento Veinte Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos, cifra que aunada al daño emergente y lucro cesante asciende a Noventa Mil Bolívares (Bs.90.000). Asimismo, la parte reconviniente se reservó demandar el desalojo del inmueble por deterioro.

Ahora bien, mediante sentencia dictada el 25 de mayo de 2010 el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, estableció lo siguiente:

(Omissis)

Sin embargo, luego de analizarse detenidamente los argumentos de orden fáctico en que se apoya la citada mutua petición, la misma deviene en inadmisible por cuanto ello es contraria a las exigencias normativas contenidas en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al detectarse en su contexto una indebida acumulación de pretensiones que, por su misma índole y naturaleza, hace que las diversas peticiones plasmadas por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente sean contrarias entre sí, declaratoria esta que puede hacerse de oficio, sobre la base de las potestades que el ordenamiento jurídico confiere al Juez para controlar la verificación de los presupuestos procesales, aún cuando tal circunstancia no hubiere sido alegada expresamente por la destinataria de la pretensión, (…)

(omissis)

Sin embargo, en la petición de tutela judicial efectiva ambicionada por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, se adiciona y agrega en forma conjunta, por vía principal, una reclamación de orden resarcitorio, a las que igualmente se les acumula, también como pretensión principal para que se considere la terminación del contrato de arrendamiento de autos, un hecho radicalmente diferente y opuesto a los motivos de desocupación estimados por el legislador (…).

(omissis)

No obstante, si se tiene presente el fundamento estimado por las partes en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento de autos, en la que establece que esa convención puede quedar resuelta si la arrendataria incumpliere total o parcialmente de (sic) las cláusulas de este contrato`(sic), es de considerar que el hipotético incumplimiento que se le atribuye a la hoy demandante respecto a la suspensión del servicio de agua potable derivada, al igual que la petición resarcitoria contenida en la mutua petición, deben ser canalizadas en forma autónoma, sede y juicio por separado, de acuerdo con lo que se indica en el parágrafo segundo del artículo 34 de la referida Ley especial, y no como motivos específicos, ni siquiera subsidiarios, para sustentar una solicitud de desocupación, pues tales razonamientos, se insiste, son ajenos a las propias exigencias de la ley. (…)”

De la decisión parcialmente precitada, se deriva, mutatis mutandi, que el tribunal de la causa inadmitió la reconvención en su fallo definitivo con base en que la parte demandada había acumulado dos pretensiones contrarias entre sí, como son la de desocupación y la de daños y perjuicios materiales. Sin embargo, de la revisión de la pretensión reconvencional se desprende que en la misma se peticiona sólo daños y perjuicios materiales estimados en Noventa Mil Bolívares (incluidos daño emergente y lucro cesante), excluyéndose el desalojo, el cual fue reservado como una acción autónoma.

De modo que, en el caso de autos queda evidenciado que la parte reconviniente no acumuló en la reconvención las pretensiones de daños y perjuicios materiales y la de desalojo, como incorrectamente lo declaró el a-quo, en claro desapego a las cuestiones propuestas y planteadas por las partes, ya que el límite de toda controversia está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas.

De manera que, el juzgado de la causa al proceder de la forma anterior modificó los términos en que fue planteada la reconvención, incurriendo en el vicio de incongruencia positiva, puesto que no cumplió con la obligación que le imponía el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, de pronunciar “decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas”, por lo que resulta nula la sentencia conforme al artículo 244 eiusdem, debiendo emitirse nuevo fallo sustitutivo.

IV

MOTIVACION

Vistas las apelaciones interpuestas por la representación de la parte actora y la representación de la parte demandada en contra del fallo dictado el 25 de mayo de 2010 por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Superioridad se adentra al análisis de las mismas y al subsecuente pronunciamiento.

Mediante sentencia dictada el 25 de mayo de 2010 el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la demanda incoada por la sociedad mercantil MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN Y GÓMEZ C.A. contra INVERSIONES PUGLIESE C.A. e inadmisible la reconvención planteada por ésta última contra la parte actora. En la motiva del mencionado fallo el Juzgado A-quo estableció lo siguiente:

(…) Ahora bien, al examinar las actas procesales, no se evidencia que la parte actora hubiere demostrado que, con anterioridad a la presentación de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, hubiese cumplido con la obligación que le impone observar el artículo 1.596 del Código Civil, orientada a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, la existencia de alguna novedad dañosa que implicase la prioridad necesaria de acometer en el inmueble arrendado la realización de todas aquellas reparaciones a cargo del arrendador que no fuese derivación del uso normal de la cosa arrendada, pues la ley entiende que tal precepto normativo coadyuva a los fines propios de las partes contratantes, no solamente encaminado al mantenimiento y conservación de la cosa arrendada, sino también a proponer la hipotética aplicación de los efectos indicados por el artículo 1.590 eiusdem, si tal fuere el caso, pues de no ser así, el propietario del inmueble arrendado no tendría posibilidad de conocer la situación actual del bien objeto de la convención locativa. Tal omisión, patentiza en los autos del expediente, determina que no es posible tener conocimiento de la ocurrencia del daño en el tiempo y en el espacio, no pudiendo conocerse su origen.

Lo expuesto, conlleva a establecer que la parte actora no demostró el origen o la causa del daño, pues no logró probarse que el deterioro evidenciado en las resultas de la inspección ocular extra litem llevaba a cabo el día 25 de noviembre de 2008 por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, hubiere sido contemporáneo a la celebración del contrato o que el mismo hubiere sobrevenido por las circunstancias que se indicaron en el libelo, o que se hubieren ocasionado por vetustez o por fuerza mayor, pues no consta en autos un informe técnico que así lo certifique, dado que el auxiliar de justicia actuante en ese reconocimiento ocular basa su observaciones en las consecuencias del daño, pero no atiende, pondera ni determina la causa del deterioro. Por ende, el nombrado reconocimiento ocular, a juicio del Tribunal, no es suficientemente para la conformación del fundamento de pedir esbozado por la parte actora en el libelo, dado que en él no se constata la necesaria relación de causalidad que debe existir entre la determinación del daño y sus respectiva causación, para que pueda producir los efectos declarativos, constitutivos y de condena ambicionados por la hoy demandante, pues para que el deudor quede obligado a reparar daños y perjuicios, éstos han de ser consecuencia directa de un derecho imputable al deudor, ya por culpa probada o presunta del agente del daño como imputación expresa de la ley.

(…)

De lo antes expuesto, al no emerger de autos plena prueba de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, la misma no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de esta decisión, todo ello en conformidad a lo previsto por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

(…)

en la oportunidad de la litis contestación, el apoderado judicial de la parte demandada planteó formal reconvención a la parte actora, cuyos fundamentos aparecen reflejados en el particular titulado `sexto´, de su parte petitoria, de la siguiente manera (…)

La pretensión reconvencional planteada por el apoderado judicial de la parte demandada, tal como se infiere de su propia exposición de motivos, persigue obtener una declaración judicial encaminada a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento que vincula a su representada con la hoy demandante, ambicionándose en esa mutua petición, sobre la base de lo establecido en el artículo 34, literal e), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la restitución del bien inmueble objeto de la convención locativa junto con el pago de los daños y perjuicios que, según se afirma, le han sido irrogados a su representada, los cuales son estimados en la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. F. 90.000,00).

Sin embargo, luego de analizarse detenidamente los argumentos de orden fáctico en que se apoya la citada mutua petición, la misma deviene en inadmisible por cuanto ella es contraria a las exigencias normativas contenidas en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al detectarse en su contexto una indebida acumulación de pretensiones que, por su misma índole y naturaleza, hace que las diversas peticiones plasmadas por el apoderado judicial de la parte demandada reconvinientes sean contrarias entre sí, declaratoria esta que puede hacerse de oficio, sobre la base de las potestades que el ordenamiento jurídico confiere al Juez para controlar la verificación en los presupuestos por la destinataria de la pretensión, pues:

(…)

En efecto: anteriormente quedó establecido, como hecho exento de discusión procesal, que las partes hoy en conflicto admiten sin reservas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento, cuya convención, autenticada ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda según asiento nº 64, de fecha 31 de marzo de 2005, inserto en el tomo 38, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (…), a lo que es de agregar que las mismas partes están contestes al afirmar que se está en presencia de un contrato que se transformó a tiempo indeterminado, por hechos imputables a los mismos contratantes. (…)

En contra de la mencionada sentencia interpusieron recurso de apelación los abogados A.A., apoderado de la sociedad de comercio MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN y GÓMEZ C.A. (parte demandante reconvenida) y C.G., apoderado de la empresa INVERSIONES PUGLIESE C.A. (parte demandada reconviniente), compareciendo sólo éste último por ante esta Alzada, consignando escrito de conclusiones para fundamentar su recurso, en el que señaló lo siguiente:

• Que la sentencia dictada por el A-quo el 25 de mayo de 2010 se encuentra inmotivada al proclamar en su dispositivo que la reconvención fue planteada aspirando una declaratoria que ambicione tanto los daños y perjuicios materiales demandados, así como el desalojo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual es distinto al petitorio plasmado en la demanda reconvencional;

• Que el A-quo incurrió en el vicio de incongruencia bajo la modalidad de extrapetita por otorgar en su fallo definitivo y recurrido algo enteramente distinto a lo reclamado por esta representación judicial en vía reconvencional;

• Que el A-quo incurrió en el vicio de incongruencia por citrapetita, al expresar en su fallo definitivo la inadmisibilidad sobrevenida porque, según su criterio, se reconvino tanto por daños y perjuicios materiales, como por Desalojo, y dejó de resolver lo reclamado atinente a los daños y perjuicios materiales;

• Que la inobservancia por parte del A-quo con respecto al petitum de la demanda reconvencional, así como el hecho de haber desechado las testimoniales evacuadas, puso en claro que la (arrendadora y propietaria del galpón de autos) nunca tuvo conocimiento previo de las novedades dañosas que debieron repararse oportunamente en el galpón y que por tal eventualidad, deja palpable, la sola responsabilidad de la demandante reconvenida, frente a la demandada reconviniente, al producirle a su galpón daños y perjuicios.

Planteadas las pretensiones principales en referencia, esta Alzada pasa a emitir el correspondiente pronunciamiento sobre el mérito de la causa.

I.-DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL

La acción principal por la cual se contrae el presente proceso es la de Daños y Perjuicios incoada por la sociedad mercantil MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN Y GOMEZ C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES PUGLIESE C.A., alusiva al inmueble constituido por un terreno con un área de aproximadamente dos mil ochocientos metros cuadrados (2.800m2) y el galpón sobre él construido, con un área de mil ochocientos metros cuadrados (1.800 m2), situado en la calle D (R.B.) de la Urbanización Industrial El Tambor, Sector Los Tres Puentes del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, cuyo bien constituye el objeto de la relación locataria suscrita entre las partes el 31 de marzo de 2005.

Mediante libelo presentado por el abogado A.A.P., apoderado de la parte actora, aquel esgrimió lo siguiente:

(…) LOS HECHOS

Consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el día 31 de marzo de 2005, bajo el Nº 64, tomo 38, que MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN Y GOMEZ C.A. e INVERSIONES PUGLIESE C.A., celebraron un contrato de arrendamiento, el día 25 de abril de 1988 sobre el inmueble descrito en autos.

(…) El galpón fue destinado, conforme a la cláusula segunda del contrato, a depósito y venta de MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN Y GOMEZ C.A., para su giro mercantil, es decir maderas y derivados, maquinarias de carpintería y de ferretería y afines.

(…)

Conforme a la cláusula séptima del contrato celebrado, en concordancia con el artículo 1.586 del Código Civil, corresponde a la Arrendadora hacer todas las reparaciones mayores necesarias que no sean consecuencia de negligencia en el mantenimiento del inmueble o por no haberse realizado reparaciones menores en su tiempo.

(…) es el caso que el transcurso del tiempo, la natural acción de la naturaleza y el deterioro inexorable de los materiales han venido paulatinamente y persistentemente causando estragos en el galpón, los cuales en los últimos tiempos se han agravado en manera notable, convirtiéndose en verdaderos vicios y defectos que afectan gravemente el uso del galpón.

Dichos defectos fueron objeto de una inspección judicial practicada por el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el día 25 de noviembre de 2008.

(…) que de dicha inspección es fácil remarcar en el galpón grietas, agujeros y desgastes en el techo y en las láminas de iluminación, perforaciones y hundimiento en la hachada, techo y lozas del piso del fondo, filtraciones y deterioros en las paredes laterales y en los bajantes de agua, observándose manchas y oxidación en la fachada y desprendimiento de láminas del techo.

Por la gravedad y extensión de estos defectos, los mismos constituyen casos que requieren urgentes reparaciones mayores, y que amenazan con hacer inservible el galpón para los usos a que está destinado. En efecto, toda la madera y aglomerados que constituyen el principal giro de la accionante es extremadamente susceptible a deterioro por causa del agua, y si hasta la fecha no se han producido daños y perjuicios mayores, es por la incesante alerta de la demandante y las precauciones que debe tomar en tiempos de lluvia.

Estas precauciones arrojan gastos y otros daños económicos por cuanto implican la movilización y traslado de la madera de un sitio a otro utilizando montacargas y otros vehículos. Estos gastos son un verdadero daño emergente producido a consecuencia directa de la omisión de La Arrendadora de cumplir sus obligaciones legales y asciende a la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) como se demostrara en la fase probatoria de este proceso.

Mi representada ha realizado numerosas gestiones amistosas frente a la arrendadora tendiente a obtener la reparación de los defectos señalados, pero hasta la fecha ninguna de dichas gestiones ha dado resultado positivo alguno y todas sus reclamaciones hasta el momento han sido desatendidas.

(…) la arrendadora está en la obligación de reparar todos los desperfectos y defectos existentes en el galpón arrendado a satisfacción de la accionante, además de cancelarle a ésta los daños y perjuicios sufridos por causa de dichos desperfectos y de la inexcusable demora en acometerlos por su parte.

(…)

DERECHO

…1.133, 1.134, 1.160. 1.264, 1.273, 1.275, 1.429, 1.430, 1.586 Del Código Civil, 28, 30, 31, 40, 47, 338, 340 del Código de Procedimiento Civil, 53 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En base a los hechos y el derecho expuesto, demando a INVERSIONES PUGLIESE C.A., en su carácter de arrendadora del inmueble que ocupa la accionante, a fin de que convenga o en su defecto a ello la condene este juzgado en lo siguiente: Primero: A reparar a satisfacción de mi representada todos los daños, defectos y desperfectos existentes en el galpón arrendado y que ha sido descritos en la inspección ocular acompañada. Segundo: A cancelar a mis representada los daños y perjuicios resultantes de su mora en efectuar las reparaciones necesarias. Demandamos asimismo las costas y costos de este procedimiento.

Estimamos la cuantía de la presente demanda en la suma de sesenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 60.000,00). (…)

Para sostener la referida pretensión la parte actora produjo con el escrito libelar, los siguientes instrumentos:

1. Copia certificada de Mandato Judicial que MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN Y GOMEZ S.R.L. otorgó el 04 de noviembre de 1985 al abogado A.A.P., autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador Del Distrito Capital, bajo el Nº 94, tomo 02 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría. El referido instrumento se aprecia procesalmente al no haber recibido ningún cuestionamiento (F.05-06);

2. Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, Estado Miranda, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado el 31 de marzo de 2005 sobre el inmueble descrito en autos, entre INVERSIONES PUGLIESE C.A. y MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN Y GOMEZ C.A.. Se observan firmas ilegibles (F.07-13). El mencionado documento, no fue impugnado en autos y constituye prueba de la relación arrendaticia existente entre las partes sobre el inmueble descrito en los autos, y se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;

3. Copia simple de documento marcado “B” (F. 13) emanado del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda con Sede en lo Teques, contentivo de comprobante de ingreso de consignaciones, expediente Nº 0128/0708 a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES PUGLIESE C.A., esta Alzada observa, el documento en cuestión a pesar de no haber sido impugnado en autos, no arroja ningún resultado que ayude a la resolución del presente juicio, en consecuencia debe desecharse por impertinente, ya que la pretensión incoada es de daños y perjuicios y no la de resolución por falta de pago del arriendo;

4. Copia simple de documento marcado “C” (F. 14) emanado del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariana de Miranda con Sede en lo Teques, contentivo de comprobante de ingreso de consignaciones, expediente Nº 0128/0708 a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES PUGLIESE C.A., esta Alzada observa, el documento en cuestión a pesar de no haber sido impugnado en autos, no arroja ningún resultado que ayude a la resolución del presente juicio, en consecuencia debe desecharse por impertinente, ya que la pretensión incoada es de daños y perjuicios y no la de resolución por falta de pago del arriendo;

5. Inspección Judicial extra-litem (Folios. 15-50), signada con el Nº 084703, practicada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el 25 de noviembre de 2008 sobre el inmueble localizado en el Km. 23 de la Carretera Panamericana, Avenida P.R.F., sector Los Tres Puentes, Zona Industrial El Tambor, Calle R.B., Municipio Guaicaipuro, Los Teques, Estado Miranda, mediante la cual dejó constancia de los siguientes particulares que transcritos parcialmente rezan: “(…) Primero: En relación a este particular, el Tribunal deja constancia que se encuentra constituido en un galpón industrial, que en su frente esta identificado con un letrero en el que se lee: “Bassan & Gómez S.R.L., B&G, todo tipo de maderas aserradas-machimbrado-vigas—contraenchapados-aglomerados-cartón piedra-cola-pega-thiner-sellador-máquinas usadas de carpintería-todo en ferretería”, el cual se encuentra ubicado en la carretera Panamericana Km. 23, Avenida P.R.F., Sector Los Tres Puentes, Zona Industrial El Tambor, Calle R.B., de la Ciudad de Los Teques del Estado Bolivariano de Miranda. Segundo: En cuanto a este particular, el Tribunal con el asesoramiento del práctico designado, luego de un recorrido por el galpón industrial observa que el mismo está destinado a depósito de madera, aglomerados, derivados y personas efectuando compras de dichos materiales, igualmente se observan un área que es destinada para el almacenamiento de materiales para la construcción, también se observan distintas máquinas para cortar y trabajar la madera. Tercero: (…) el Tribunal dejó constancia con el asesoramiento del práctico designado, que el techo se observa manchado, que sus láminas de iluminación se encuentran fracturadas, que tanto las láminas de plástico de iluminación y las láminas de aluminio del techo en general, se encuentran manchadas, decoloradas, deterioradas y desgastadas. Cuarto: (…) el Tribunal con el asesoramiento del práctico designado deja constancia que las láminas de plástico de iluminación y las de aluminio, se observan agujeradas y de igual manera se observan perforaciones en el techo y en la parte de la fachada del galpón, se encuentra manchada, oxidada, deteriorada y el desprendimiento de algunas láminas de aluminio en una esquina. Quinto: (…) el Tribunal deja constancia con asesoría del práctico designado, que las claraboyas o láminas de plástico de iluminación, se encuentran agujeradas, deterioradas, con huecos o agujeros de diferentes tamaños y dimensiones, que por estar lloviendo al momento de practicarse la inspección se observó la caída de agua de lluvia a través de los mismos. Sexto: (…) el Tribunal deja constancia con el asesoramiento del práctico designado, que se observa hundimiento de las lozas del piso en el patio del fondo del galpón y del recorrido efectuado por el Tribunal por la parte exterior no se observó viga de carga en la parte baja del terreno. SÉPTIMO:(…) con el asesoramiento del práctico designado, se deja constancia, que una parte de las paredes laterales del galpón se observan con manchas en las paredes, específicamente en el área donde están instalados los dos (02) bajantes de agua de lluvia provenientes del techo, cuyo bajante o drenaje están deteriorados o rotos.(…)”

Ahora bien, en el acto de contestación a la demanda, el apoderado judicial de la accionada impugnó la prueba que aquí se analiza, en razón de que no fue designado en el momento en que se práctico, un ingeniero con conocimientos para dejar constancia de los hechos atinentes al deterioro del inmueble.

De manera que, la prueba preconstituida que se a.t.c.o. dejar constancia de la existencia de hechos que con el pasar del tiempo se pueden modificar y que por ser ocular, en la que el Juez designado para ejecutarla, con su conocimiento común deja constancia de lo que percibe a través del sentido de la vista.

De modo que, el hecho de que no se haya designado un experto ingeniero en la inspección ocular que aquí se analiza, no violenta el principio de control de la prueba, por cuanto los hechos que dejan constancia de la situación de las cosas para el momento de practicarse una inspección judicial son asentados según la apreciación visual de un Juez que en representación del Estado, administra justicia y por ende su apreciación está revestida de fe pública, por lo tantos los jueces son libres de apreciar la prueba de inspección judicial extra litem según las reglas de la sana crítica, establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 509 eiusdem, en consecuencia se valora procesalmente la prueba que aquí se analiza.

De tal manera que, a través de la inspección que aquí se analiza se determinaron los daños que ha sufrido el inmueble objeto de litigio, no obstante a ello la mencionada inspección no determina la responsabilidad de los daños aquí demandados;

En el acto de la litis contestatio, del 25 de marzo de 2010 el apoderado judicial de INVERSIONES PUGLIESE, C.A., parte demandada, rechazó, negó y contradijo los argumentos expuestos en el escrito libelar y señaló lo siguiente:

1. Que desde el mismo momento en que se formó la convención entre las partes de autos, se le impuso a la arrendataria la obligación atinente al cuidado del galpón, tal y como se desprende de la cláusula primera del vigente contrato de arrendamiento, lo cual significa que las partes establecieron desde un principio las circunstancias en que se entregó el bien inmueble arrendado en buenas condiciones de mantenimiento, uso y conservación;

2. Que el incumplimiento de la empresa arrendataria demandante en ese sentido ha provocado en la accionada como arrendadora propietaria un serio perjuicio económico al privársele de la restitución inmobiliaria del galpón de autos, en buenas condiciones de mantenimiento, uso y conservación;

3. Que a la demandante le estaba vedado subarrendar el galpón y dicha arrendataria contraviene esa prohibición legal y contractual, faltando al artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a la base contractual undécima del instrumento de arrendamiento;

4. Que la empresa arrendataria como todo locatario responsable, debía servirse de la cosa arrendada, como un buen padre de familia, conforme al artículo 1.592 del Código Civil. De igual manera, en la ejecución de cualquier obligación las partes contratantes, deben asumir la diligencia de un buen padre de familia, conforme al artículo 1.270 del Código Civil, lo cual implica que la arrendataria debió tener extremo cuidado en la conservación del galpón que le fue arrendado por tratarse de una propiedad ajena, impidiendo su deterioro como ocurre actualmente según inaudita confesión de la propia demandante;

5. Que con la interposición de la demanda por inverosímiles daños y perjuicios, cabe el adagio A confesión de parte, relevo de prueba. Más bien, la empresa arrendataria, está compelida a indemnizar a la compañía propietaria y arrendadora por daños y perjuicios, devenido por el deterioro del galpón que le fue dado en arrendamiento, conforme al artículo 1.597 del Código Civil;

6. Que la empresa arrendataria no ha podido demostrar que la causa del deterioro proviene de la compañía propietaria y arrendadora a quien nunca se le participó, la necesidad y la novedad de reparación necesaria a efectuarse en el galpón que le fue dado en concepto de arrendamiento, a tal punto que al momento de practicarse la inspección judicial no se le permitió el acceso al Tribunal encargado de practicar la misma al inmueble objeto de litigio;

7. Solicitó que el Juez precise que la empresa arrendataria afiance el pago de lo que pudiere ser decidido en esta contienda judicial, a no ser que enseñe la titularidad de bienes en cantidad suficiente para responder de las resultas de este proceso;

8. Que la arrendadora ha respetado en todo momento los derechos de la arrendataria demandante, a tal extremo que dicha arrendataria demandante tiene una deuda con la empresa HIDROCAPITAL que monta la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000.000,00), según carta emanada de ese organismo operativo;

9. Que la arrendataria demandante ha ocupado y ha explotado comercialmente el bien inmueble objeto del litigio, por lo que no existe nexo de causalidad explicativo entre la presente demanda y los imaginarios daños y perjuicios reclamados, quien es la única infractora del deterioro ocasionado al galpón arrendado es la arrendataria;

10. Solicitó se declare sin lugar la demanda por presuntos daños y perjuicios, agregando que la naturaleza del contrato es a tiempo indeterminado, solicitando la respectiva condenatoria en costas;

11. Que la inspección ocular practicada por la parte demandante arrendataria por vía de jurisdicción voluntaria, debe desecharse por errada promoción, por cuanto a su práctica no concurrió un perito experto en materia de ingeniería civil, solo utilizaron en esta práctica a un perito fotógrafo, quien ni siquiera levantó en un acta lo constatado presuntamente por el Juzgado, por lo que dicha inspección ocular configurar una probanza irregular, pues el contenido de esa prueba deficientemente evacuada es desvirtuada por el control jurisdiccional de la prueba que en este caso queda controvertida.

Junto al escrito de contestación la accionada produjo los siguientes instrumentos probatorios en relación con la pretensión incoada:

1) Inspección ocular extra-litem, (F.109-151), signada con el Nº 084695, practicada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el 16 de octubre de 2008 sobre el terreno situado en la calle D, de la Urbanización Industrial El Tambor, Sector Los Tres Puentes, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, cuyo terreno con un área de aproximadamente (2.800 mts2) donde se encuentra construido un galpón donde opera una compañía con un aviso que dice y se lee “Maderas y Contraenchapados Bassan y Gómez C.A., mediante la cual dejó constancia de los siguientes particulares que citados parcialmente rezan: ”(…) Primero: (…) el Tribunal con asesoría de los prácticos designados, que al margen de la calle, según aviso publicitario, se denomina “Calle R.B.” y según lo indicado por el solicitante, Calle “D” de la Urbanización El Tambor, se pudo ubicar frente al portón de entrada a un (1) metro de distancia del medidor a dicho portón, que sirve de acceso a la empresa “Bassan y Goméz” como se lee en la pared que delimita con la referida calle, se pudo observar una tanquilla que al ser abierta, se pudo constatar que no tiene conexión, ni aparato de medición, así como tubería. Segundo: (…) el Tribunal dejó constancia que el apoderado judicial de la parte solicitante, puso a la vista del Tribunal un documento original que cursa a la presente solicitud, al folio once (11), contentiva de una comunicación de fecha 18-07-2008, dirigida por la Ingeniero C.A.G.d.H., a la Industria Bassan Gómez, (…) la cual quedará agregada a los autos para que forme parte de la presente inspección. En cuanto al particular reservado, el Tribunal dejó constancia que el solicitante manifestó no utilizarlo. (…)”

De modo que, la inspección ocular que aquí se analiza, no fue atacada por la contraparte y no violenta el principio de control de la prueba, por cuanto son hechos asentados según la apreciación de un Juez en representación del Estado, administra justicia y por ende su apreciación está revestida de fe publica. Los jueces son libres de apreciar la pruebas de inspección judicial extra litem según las reglas de la sana crítica, establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 509 eiusdem, en consecuencia se valora procesalmente la prueba que aquí se a.s.e. sobre los recaudos consignados en la misma.

Llegada la fase probatoria de instancia, ambas partes promovieron pruebas.

La parte demandante hizo valer las siguientes pruebas:

1. Produjo el Mérito favorable de autos, el cual no constituye un medio de prueba conforme a la doctrina y la Jurisprudencia patria;

2. Confesión judicial de la parte demandada reconviniente hecha en todos los escritos presentados por la contraparte, en cuanto a:

   - Que la relación contractual que sirve de base a las presentes acciones es una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado.

   Con esta promoción pretende el promovente demostrar que si la contraparte alega que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, el contrato suscrito a tiempo determinado aportado a los autos es irrelevante a los efectos de este proceso. En ese sentido esta Alzada observa que, si bien es cierto que la parte demandada reconviniente ha reconocido la indeterminación de la relación arrendaticia, tal reconocimiento no es óbice para que el instrumento que contenía la convención primigenia pueda ser objeto de análisis, dentro de su contexto, a los fines del examen de los daños demandados en el proceso de marras, motivo por el cual se desecha la alegación esgrimida en ese sentido por la parte actora;

3. Promovió, Inspección ocular practicada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 25 de noviembre de 2008, esta Alzada observa que la misma ya fue analizada y valorada procesalmente con antelación;

4. Promovió copia simple de la demanda de Nulidad incoada en contra de C.A. HIDROLOGIA DE LA REGIÓN CAPITAL (HIDROCAPITAL), acompañado al escrito de contestación a la reconvención, esta Alzada observa que dicha copia fue valorada procesalmente con anterioridad;

5. Copia simple marcada “E” de Recurso introducido por la accionante reconvenida, contra HIDROCAPITAL el 23 de enero de 2007, esta Alzada observa que la copia que aquí se analiza no fue impugnada por el adversario y pretende el promovente demostrar que fue agotada la vía administrativa en contra de HIDROCAPITAL antes de acudir a la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, en consecuencia se valora procesalmente de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;

    Testimoniales:

   1. JESÚS PÈREZ LORENZO, venezolano, mayor de edad, administrador, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.402.042. Mediante acta del 04 de mayo de 2010 (F. 223-224) el Tribunal de la causa, previamente identificado y juramentado, el testigo procedió a rendir testimoniales formulando el apoderado judicial de la parte promovente las siguientes preguntas:

      (…) PRIMERA: ¿Diga el testigo si sabe y conoce a la Empresa Bassan y Gómez C.A., situada en la Avenida P.R.F.d. la Urbanización El tambor en los Teques? CONTESTO: Conozco a la Empresa Bassan y Gómez C.A., porque soy empleado de la misma desde hace 9 años y 11 meses, desempeñándome como Administrador. Es todo.(…). TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor M.C. fue citado en varias oportunidades en los primeros meses del 2008 para la inspeccionar los daños e imperfectos existentes en el Galpón? CONTESTO: si, si me consta que el señor M.C. visitaba todos los meses el galpón para cobrar el alquiler y se le informó de los daños que el galpón tenia recorriendo con el las instalaciones a fin de que hiciera las reparaciones pertinentes. Es todo. CUARTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que como consecuencia de los daños y desperfectos existentes en el galpón los cuales incluye agujeros en el techo, fisura y grietas en las paredes y suelos y filtraciones en las paredes la Empresa Bassan y Gómez ha sufrido cuantiosos daños y perjuicios? CONTESTO: Si me consta por los daños que tiene el Galpón y agujeros en el techo en la época de lluvia ocasionaban fuertes filtraciones en las oficinas, depósitos y almacenes y daños de materiales de madera y de equipos de oficina. Es todo. (…)

      Al respecto observa esta Alzada que en la primera deposición del testigo que éste manifestó que trabajaba para la empresa Bassan y Gómez C.A., desde hace 9 años y once meses, aserto que conlleva una relación de subordinación y de dependencia que existe entre el testigo y la parte accionante en el presente juicio, por los que sus dichos no generan confianza ni producen convencimiento en éste Órgano Jurisdiccional motivo por el cual se le rechaza;

   2. J.N.V.G., venezolano, mayor de edad, administrador, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.026.792. Mediante acta del 04 de mayo de 2010, (F. 225-226) el Tribunal de la causa, previo a su identificación y juramentación procedió a evacuar la prueba, mediante la cual el apoderado judicial de la parte promovente formuló al testigo las siguientes preguntas:

      (.. ) PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce a la Empresa Bassan y Gómez C.A., situada en la Calle Russo Ferre en la Urbanización EL Tambor en los Teques? CONTESTÓ: Si la conozco porque trabajo allí. Es todo. (…)TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor M.C. fue convocado en los primeros meses del año 2008 para inspecciones numerosos daños e imperfectos existentes en el galpón? CONTESTO: Si me consta porque el de hecho fue a ver los imperfectos que había. Es todo. CUARTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que por causa de dichos desperfectos que incluyen agujeros en el techo, filtraciones en las paredes y grietas en el suelo la Empresa Bassan y Gómez ha sufrido importantes daños? CONTESTO: Si me consta porque cada vez que llueve se nos moja el material y tenemos que estarlo tapando y cambiando de lugar. Es todo. (…)

      Al respecto observa esta Alzada que en la primera deposición del testigo que éste manifestó que trabajaba para la empresa Bassan y Gómez C.A., desde hace 9 años y once meses, aserto que conlleva una relación de subordinación y de dependencia que existe entre el testigo y la parte accionante en el presente juicio, por los que sus dichos no generan confianza ni producen convencimiento en éste Órgano Jurisdiccional motivo por el cual se le rechaza;

      Mediante escrito presentado por el abogado C.G., en su condición de apoderado de la parte demandada reconviniente, promovió lo siguiente:

      A) Produjo y ratificó la inspección ocular Nº. 084695, practicada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques de fecha 16 de octubre de 2008, la cual ya fue valorada en autos;

      B) Reprodujo y ratificó el contenido de los artículos 1.592, 1.595, 1.596, 1.270, 1.429 y 1.430 del Código Civil. Al efecto esta Alzada observa que el derecho interno no es objeto de prueba, por consiguiente se desecha esta promoción;

      C) Reprodujo la cláusula “tercera” del contrato de arrendamiento en la cual se evidencia que la compañía arrendataria era responsable por el pago de todos los servicios del inmueble arrendado, esta Alzada observa que dicha promoción se refiere a una cláusula que forma parte del contrato de arrendamiento que se encuentra en autos, el cual ya fue valorado anteriormente.

      Analizadas las pruebas aportadas por las partes, esta Superioridad hace las siguientes consideraciones:

      I. DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL

      PRIMERO: De los autos se deriva que la sociedad mercantil Maderas y Contraenchapados Bassan y Gómez C.A., (accionante y arrendataria) basó su pretensión en la indemnización de presuntos daños y perjuicios, como los materiales, ocurridos por el deterioro del inmueble objeto de la pretensión ya que, a su decir, ha sido de tal magnitud que dicho deterioro requiere de forma urgente reparaciones y que amenazan con hacer inservible el galpón para el uso a que está destinado y que todo el aglomerado y madera que constituyen el principal giro de la accionante es extremadamente susceptible a deterioro por causa del agua, cuyos daños no han sido mayores por la incesante alerta de la demandante y las precauciones que debe tomar en tiempos de lluvia, situación que le ha producido gastos y otros daños económicos que implican la movilización y traslado de la madera de un sitio a otro utilizando montacargas y otros vehículos, señalándolos como daños emergentes y que ascienden a la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00).

      Sustentó su demanda en el documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el día 31 de marzo de 2005 bajo el Nº. 64, tomo 38, en la cláusula séptima y en el artículo 1.586 del Código Civil.

      Asimismo, la parte actora produjo inspección judicial extra-litem practicada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda el 25 de noviembre de 2008 sobre el inmueble objeto de litigio, no sólo para determinar que dicho inmueble estaba deteriorado, sino para dejar constancia que el inmueble de marras está destinado a depósito de maderas, aglomerados y almacenamiento de materiales para la construcción y distintas máquinas para cortar y trabajar la madera.

      Por su parte, en el acto de la litis contestatio, la representación de la demandada reconviniente rechazó y contradijo la demanda, aduciendo que (i) a la arrendataria le estaba vedado sub-arrendar, (ii) que la arrendataria debía servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, lo cual implicaba que (la arrendataria) debió tener extremo cuidado en la conservación del galpón impidiendo su deterioro, (iii) que la arrendadora no demostró que la causa del deterioro provenga de la propietaria y que nunca se participó a la arrendadora la necesidad de reparaciones a efectuarse en el galpón dado en arrendamiento.

      SEGUNDO: Habiendo sido planteada la pretensión reparatoria de daños y perjuicios dentro del contexto de una relación locataria y la invocación (como sustento) de la cláusula séptima de la convención, debe esta alzada ingresar al análisis del respectivo contrato.

      De acuerdo con el contrato de arrendamiento de fecha 31 de marzo de 2005, incuestionado en el proceso y calificado como indeterminado por la parte demandada, se observa lo siguiente:

      1) que el inmueble (galpón) arrendado e identificado ab-initio, fue entregado en buen estado de uso, conservación, mantenimiento, así como en perfecto estado de funcionamiento de servicios, instalaciones y accesorios;

      2) que el bien sería utilizado para el depósito y venta de maderas y derivados, siendo a cuenta de la arrendataria el acondicionamiento del inmueble;

      3) que la arrendataria venía ocupando el inmueble desde 1978 con ese carácter;

      4) que el tiempo de duración del contrato era de cinco años contados desde el 21 de mayo del 2002;

      5) que el canon era de (Bs. 1.350.000) (antiguos bolívares);

      6) que la arrendataria podía abandonar el inmueble antes de la expiración del contrato;

      7) que las reparaciones menores y las que se requieran para la conservación del inmueble serán a cargo de la arrendataria y también las reparaciones mayores.

      De la convención a que se ha hecho referencia, quedan evidenciadas en forma meridiana algunas de las estipulaciones establecidas mancomunadamente por las partes en la conformación de la relación arrendaticia.

      Asimismo, el referido contrato, en su cláusula séptima establece:

      (…) SÉPTIMA: Queda entendido que los gastos ocasionados por el alumbrado y fuerza eléctrica, servicios de aguas blancas y negras, aseo urbano y servicio telefónico tanto del consumo normal como los excesos serán de cuenta de LA ARRENDATARIA. Las reparaciones menores que sean necesarias efectuar al inmueble durante la vigencia de este contrato y hasta su total entrega al termino del mismo y las que se requieran para la conservación y adecuado funcionamiento del inmueble serán a cargo de LA ARRENDATARIA y también serán de su cuenta las reparaciones mayores que se generen como consecuencia del no mantenimiento del inmueble o de no realizar las debidas reparaciones menores en su momento.

      De la precitada cláusula, queda constatado en forma clara que las partes dispusieron de manera explicita que las reparaciones menores y mayores del inmueble arrendado se harían por cuenta de la arrendataria.

      De modo que, la cláusula séptima del contrato, esgrimida por la actora en su libelo, y analizada conforme al principio de comunidad de la prueba, resulta desfavorable a la parte demandante quien la había invocado; puesto que por disposición de los contratantes en la convención, la cual desde su inicio era ley entre ellas de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, se estableció que la arrendataria asumía los gastos de las reparaciones mayores.

      Por otro lado, la parte actora aduce en el libelo “que la natural acción de la naturaleza y el deterioro inexorable de los materiales” han venido causando estragos en el galpón, grietas, agujeros, desgastes en el techo, en las laminas de iluminación, perforaciones, hundimientos en la fachada, filtraciones y deterioros en las paredes laterales y en los bajantes de agua.

      Sin embargo, del análisis efectuado al acervo probatorio no se deriva la existencia de algún medio de prueba que demuestre, o que haga presumir, que tales daños o deterioros fuesen imputables a la parte arrendadora del inmueble, máxime si conforme a las cláusulas “primera” y “séptimas”, el inmueble había sido recibido en buen estado de uso, mantenimiento y conservación, en tanto que la reparaciones menores y mayores corrían por cuenta de la arrendataria, aunado al hecho de que de conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil el inquilino debe servirse de la cosa como un buen padre de familia y está obligado a poner en conocimiento del dueño la necesidad de alguna reparación la cual no hizo en el presente caso.

      De manera que, en el caso sub-iudice se deriva la responsabilidad de la arrendataria (actora) en los daños o deterioros surgidos en el inmueble objeto de la pretensión, por lo que mal podría lo demandante pretender de la arrendadora el resarcimiento de los daños y perjuicios por ella reclamados y que, en su criterio, le produjeron gastos por precaución, por traslado de madera y materiales de construcción, utilizando montacargas y otros vehículos (daño emergente), máxime si no existe una relación de causalidad y la infracción de un deber preexistente por parte del propietario-arrendador. Aunado a ello, quedo patentizada la obligación que tenía y que tiene la arrendataria de notificar al arrendador de cualquier hecho dañoso en el inmueble arrendado y de actuar como un buen padre de familia, lo cual no cumplió en el caso de marras.

      Por lo tanto, no habiendo cumplido la parte actora con la carga de probar plenamente los hechos constituidos de la pretensión, como lo ordena el artículo 1.354 del Código Civil, la demanda incoada no podría prosperar en derecho.

      Asimismo se observó que la representación judicial de la parte accionada reconviniente en su escrito de contestación de la demanda solicitó que el Juez precisara que la empresa arrendataria afiance el pago de lo que pudiere ser decidido en esta contienda judicial o que mostrara la titularidad de bienes en cantidad suficiente para responder de las resultas de este proceso.

      Sin embargo habiendo sido planteado el alegato arriba indicado por la parte accionada, y por tratarse de un particular establecido en la norma, debió ser propuesto como lo indica el artículo 346. 5 del Código de Procedimiento Civil, no siendo el caso de autos, habiendo en consecuencia fenecido el tiempo para proponerse, siendo inútil para esta Alzada entrar a resolver este alegato.

      II. DE LA RECONVENCIÓN

      En el escrito de contestación de la demandada del 25 de marzo de 2010 la representación de la parte accionada propuso reconvención en los siguientes términos:

      1. Que su representada es propietaria y arrendadora del inmueble descrito en autos, donde opera actualmente la sociedad mercantil llamada MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN Y GÓMEZ C.A., conforme consta de contrato de arrendamiento vigente que data del 31 de marzo de 2005 celebrado por ante la notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº. 64, tomo 38 de los Libros de autenticaciones;

      2. Que en fecha 16 de octubre de 2008 fue practicada Inspección Ocular extra litem por el Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (Los Teques), signada con el Nº. 084695;

      3. Que en dicha visita se observó y evidenció que en la tanquilla donde debería estar conectado el aparato del medidor de agua que efectúa la lectura periódica del consumo del agua potable del señalado galpón, está desconectado, siendo que se encuentra suspendida la referida dotación al aludido bien inmueble arrendado;

      4. Que de la aludida inspección ocular se desprende documento contentivo de la suspensión de la prestación del servicio de agua potable, emanado de la compañía HIDROCAPITAL, que data del 18 de julio de 2008 dirigido a la compañía INDUSTRIA BASSAN Y GÓMEZ C.A., y se identifica con la carta Nº A-08-00933-ASUNTO NOTIFICACIÓN, en el cual advierte la compañía Hidrocapital las siguientes implicaciones: a) suspensión de los servicios de la toma de acueducto y de la descarga de aguas servidas a la red pública, b) que se formulará la correspondiente denuncia ante el Ministerio de Salud y Desarrollo Social, solicitando la revocatoria del permiso de habitabilidad del inmueble, c) la gestión de cobro por la deuda causada que ascendía a esa fecha a la cantidad de sesenta y un mil ciento veinte bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 61.120,74) y d) que se remitirá al departamento legal de Hidrocapital para su cobro extra judicial y o judicial, comprobándose en la mencionada inspección no solo la deuda monetaria de la compañía arrendataria, sino también el abandono, la merma y mal estado de conservación en que se encuentra el bien inmueble;

      5. Que dada la naturaleza temporal de la relación arrendaticia, la misma ostenta la categoría temporal locativa configurada A TIEMPO INDETERMINADO, guiándose su trámite procesal y sustancial, conforme los preceptos legales establecidos en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, que pauta el procedimiento Breve, independientemente de su cuantía y en la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento que data del 31 de marzo de 2005 se pactó que los contratantes se someten expresamente a los Tribunales de Caracas;

      6. Que en la inspección mencionada signada con el (N°084695) se evidencia en el acta levantada, sobre el particular primero, la conducta transgresora del contrato de arrendamiento lo cual configura el deterioro del inmueble por la falta dolosa en que incurrió por parte de la compañía arrendataria cuyo desafuero trasgresor, solo es achacable a la compañía arrendataria, que lesiona los derechos de propiedad y arrendamiento de la arrendadora y ello se traduce en una legítima causal para invocar por vía judicial autónoma e independiente a este juicio, la procedencia de su desalojo, en virtud del deterioro del bien inmueble arrendado e imponer mediante esta mutua petición reconvencional la acción por daños y perjuicios compensatorios;

      7. Que la esencia de la demanda reconvencional, estriba en los Daños y Perjuicios Materiales causados por la empresa arrendataria a la arrendadora ante el deterioro evidente del bien inmueble que le fue arrendado, supuesto de hecho previsto en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.429, 1.430, 1.592, 1.595, 1.596 y 1.597 del Código Civil y los Artículos 28, 30, 31, 47, 338 y 340 del Código de Procedimiento Civil y los dispositivos legales 33 y 34 literal E de la Ley de Arrendamiento vigente;

      8. Que demanda a la compañía Maderas y Contraenchapados Bassan y Gómez C.A., por Daños y Perjuicios Materiales en virtud del deterioro causado al inmueble descrito en autos donde opera actualmente dicha sociedad Mercantil y que deberá reparar y regresar en el mismo buen estado en que lo recibió originalmente, al inicio del arriendo inmobiliario y como consecuencia de tal resarcimiento, sea condenada la compañía arrendataria al pago de las costas procesales que genere este Juicio de Daños y Perjuicios Materiales;

      9. Estimó los daños y perjuicios materiales, en la cantidad de noventa mil bolívares exactos (Bs. 90.000,00),conforme al sistema monetario vigente, expresado y equivalente en 1.385 unidades tributarias, monto este que dejó a la sabia interpretación y absoluta discrecionalidad del ciudadano Juez, en virtud de la responsabilidad evidente de la arrendataria en reparar los daños y perjuicios materiales causados por presentar una conducta contraria a derecho al generar una deuda con la empresa Hidrocapital de sesenta y un mil ciento veinte bolívares con setenta y cuatro céntimos, cifra monetaria que, aunada al daño emergente y lucro cesante que ensaya la arrendataria ante el deterioro del bien inmueble arrendado;

      10. Se reservó en nombre de su patrocinada la acción de desalojo.

      Mediante escrito del 08 de abril de 2010 los abogados A.A.P. y S.R.G., en su condición de apoderados judiciales de Maderas y Contraenchapados Bassan & Gómez C.A., dieron contestación a la reconvención planteada en los siguientes términos:

      1. Negaron, contradijeron y rechazaron la reconvención propuesta tanto en los hechos como en los fundamentos de derecho, por ser los mismos falsos o infundados o inaplicables;

      2. Que la accionada reconveniente ni en el escrito de contestación a la demanda, ni en el de reconvención indica cuáles pueden ser esos daños y perjuicios, ni aporta prueba alguna que los evidencie, ni suministra datos que fundamenten su estimación económica, ni aclara cuál puede ser esa conducta ilegal de la demandante reconvenida causante de sus perjuicios;

      3. Que como único elemento probatorio acompañado en sustento de sus alegatos es una inspección ocular practicada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el 16 de octubre de 2008 y según la propia admisión de la demandada reconviniente, fue practicada exclusivamente fuera del inmueble arrendado, puesto que el acceso adentro le fue negado;

      4. Que lo único que se pudo constatar mediante la mencionada inspección fue el estado de cosas fuera del galpón arrendado y en particular, de la tanquilla externa de la empresa HIDROCAPITAL para el suministro de agua;

      5. Que con la inspección ocular, por su propia naturaleza no se puede dejar constancia de conductas, actitudes, ni de acciones posteriores o anteriores al propio momento de realización de la misma, y por lo tanto no pudiera establecer culpas o responsabilidades, en el supuesto negado que las hubiera, al máximo que la inspección ocular pudo dejar constancia, como en efecto lo hizo, de si a través de la tanquilla inspeccionada se estaba distribuyendo o no agua al inmueble;

      6. Que la parte admite que existe la desconexión temporal del servicio de agua al inmueble, pero no proviene de “deterioro” o daño alguno, sino de una disputa con la empresa Hidrocapital respecto a sobre-factura, como se desprende del libelo de la demanda que al efecto cursa por ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de le Región Capital, cuya demanda impugna cobros excesivos de la empresa suministradora de agua por servicios inexistentes y solicita la anulación de facturas emitidas sin fundamento y sin justificación;

      7. Que la desconexión temporal del servicio de agua del inmueble puede restablecerse casi inmediatamente, luego de solucionado el debate probatorio antes mencionado, por lo demás no puede decirse que la desconexión es debida a la conducta trasgresora de la accionante reconvenida, puesto que quien inicia un reclamo en ejercicio de un derecho que le asiste, no comete trasgresión alguna;

      8. Que los únicos deterioros y daños existentes en el inmueble arrendado son los señalados por esta parte como fundamento de su petición de daños y perjuicios y que se hacen constar en la inspección ocular presentada en autos por la accionante reconvenida;

      9. Que la deuda que pueda existir entre la accionante e HIDROCAPITAL no es dable bajo ninguna fórmula económica o contable considerarle como daño o perjuicio de la demandada reconviniente, es un asunto que le incumbe a terceros y que debe resolverse entre terceros y solo en caso que la arrendataria incurriere en una situación de suspensión de pagos o quiebra, dicha deuda pudiera eventualmente alegarse como un pasivo contingente;

      10. Que no existe ningún sub arrendamiento que infrinja la cláusula del contrato que prohíbe el subarrendamiento;

      11. Solicitó que sea declarada sin lugar la reconvención formulada y con lugar la demanda principal, con su respectiva imposición de costas a la demandada reconviniente.

      Junto al escrito de contestación a la reconvención, la representación de la parte accionante reconvenida, promovió los siguientes medios probatorios:

      1. Copia simple, (f. 184-191) de libelo de demanda que se encuentra en el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, contentivo de juicio seguido por MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN & GOMEZ C.A., en contra de C.A. HIDROLOGIA DE LA REGION CAPITAL (HIDROCAPITAL), con esta prueba el promoverte pretende demostrar la demanda que sigue en contra de la compañía C.A. Hidrologia de la Región Capital (Hidrocapital), en la que solicita la nulidad de todas las facturas de cobro emitidas en contra de la accionante desde el mes de abril de 1998, esta Alzada observa, que la copia que aquí se analiza no fue impugnada, valorándose procesalmente de conformidad con lo previsto en los artículos 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil;

      En el escrito de contestación a la demanda, la accionada reconvino a la accionante fundamentando la misma en los siguientes términos:

      1.- Que conforme consta de contrato de arrendamiento vigente que data del 31 de marzo de 2005 celebrado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, inserto bajo el Nº. 64, tomo 38 de los Libros de autenticaciones, Inversiones Pugliese C.A., es propietaria y arrendadora del inmueble descrito en autos, donde opera actualmente la sociedad mercantil llamada MADERAS Y CONTRAENCHAPADOS BASSAN Y GÓMEZ C.A.;

      2.- Que según inspección ocular extra litem de fecha 16 de octubre de 2008 signada con el Nº. 084695, se evidenció que en la tanquilla donde debería estar conectado el aparato del medidor de agua que efectúa la lectura periódica del consumo del agua potable del inmueble de autos, está desconectado, en razón de la suspensión de la dotación de agua al aludido bien inmueble arrendado y según documento del 18 de julio de 2009 dirigido por la compañía HIDROCAPITAL, a la compañía INDUSTRIA BASSAN Y GÓMEZ C.A., identificada con la carta Nº A-08-00933, contentivo de advertencias de suspensión de la dotación de agua, denuncia ante la autoridad correspondiente por la deuda montante a la suma de sesenta y un mil ciento veinte bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 61.120,74) y la remisión al departamento legal de HIDROCAPITAL;

      3.- Que en la mencionada inspección no solo se evidencia la deuda monetaria de la compañía arrendataria, sino también el abandono, la merma y mal estado de conservación en que se encuentra el bien inmueble;

      4.- Que dada la naturaleza temporal de la relación arrendaticia, la misma ostenta la categoría de temporal locativa configurada A TIEMPO INDETERMINADO, guiándose su trámite procesal conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;

      5.- Que de la inspección también se evidencia en el particular primero, la conducta transgresora de la arrendataria del contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula séptima y que trae consigo las implicaciones legales y monetarias en perjuicio del bien inmueble y por ende en menoscabo y detrimento de la arrendadora;

      6.- Que por la falta dolosa por parte de la arrendataria, se configura el deterioro del bien inmueble arrendado, que deberá reparar reservándose la acción de desalojo, imponer mediante esta mutua petición reconvencional la acción por daños y perjuicios materiales, estimados en Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000) por presentar una conducta contraria a Derecho al generar una deuda con la empresa HIDROCAPITAL DE Sesenta y Un Mil Ciento Veinte Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos, cifra que aunada al daño emergente y lucro cesante asciende a Bs.90.000;

      7.- Que la esencia de la demanda reconvencional, estriba en los Daños y Perjuicios Materiales causados por la empresa arrendataria a la arrendadora;

      8.- Demanda a la compañía Maderas y Contraenchapados Bassan y Gómez C.A., por Daños y Perjuicios Materiales en virtud del deterioro causado al inmueble descrito en autos donde opera actualmente la sociedad Mercantil antes mencionada, bien inmueble que deberá reparar y regresar en el mismo buen estado en que lo recibió originalmente, al inicio del arrendamiento;

      Para refutar los alegatos de la accionada reconviniente, la representación de la parte accionante reconvenida contestó y alegó lo siguiente:

      I: Negó rechazó y contradijo la reconvención propuesta, agregando que la reconviniente no indica cuáles pueden ser esos daños y perjuicios, ni aporta prueba alguna que los evidencie;

      II: Adujo que lo único que pudo constatar a través de una inspección practicada fuera del inmueble en la tanquilla externa de la empresa Hidrocapital fue la desconexión temporal del servicio de agua al inmueble, pero que la misma no proviene de deterioro o daño alguno, sino de una disputa con la empresa Hidrocapital respecto a sobre-factura, que cursa por ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, cuya demanda impugna cobros excesivos de la empresa suministradora de agua por servicios inexistentes;

      III: Señaló que los únicos deterioros y daños existentes en el inmueble arrendado son los señalados por esta parte como fundamento de su petición de daños y perjuicios y que se hacen constar en la inspección que riela en autos;

      IV: Que la deuda que pueda existir entre la accionante e Hidrocapital no es dable bajo ninguna fórmula económica o contable como daño o perjuicio de la demandada reconviniente, es un asunto que le incumbe a tercero, cuya deuda pudiera eventualmente alegarse como un pasivo contingente, agregando que no existe ningún sub arrendamiento que infrinja la cláusula del contrato.

      Esta Alzada observa:

      Como bien se deriva del escrito presentado el 25 de marzo de 2010 por la representación de la parte demandada (Inversiones Pugliese C.A.), la pretensión reconvencional se centra en la reparación de daños y perjuicios, estimados en Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000) causados por la empresa Maderas y Contraenchapados Bassan y Goméz C.A. (arrendataria) con su conducta contraria a Derecho, al generar una deuda con la empresa HIDROCAPITAL de Sesenta y Un Mil Ciento Veinte Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos, cifra que aunada al daño emergente y lucro cesante asciende a Noventa Mil Bolívares (Bs.90.000). Asimismo, la parte reconviniente se reservó demandar el desalojo del inmueble por deterioro.

      A los fines de probar los hechos constitutivos de su pretensión reconvencional, la representación de la reconviniente produjo inspección extralitem practicada el 16 de octubre de 2008 por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual fue apreciada con antelación en la oportunidad del análisis del acervo probatorio.

      Con dicha inspección judicial, se hizo valer comunicación de fecha 18 de julio de 2008 enviada por la ingeniera C.A., Gerente de HIDROCAPITAL, a la empresa INDUSTRIA BASSAN GÓMEZ, en la que se le participa de la suspensión del servicio de agua por deuda de Bs. 61.120,74., y que de no atender al llamado se le suspenderán los servicios de la toma de acueducto y de la descarga de agua servida y se formulará la correspondiente denuncia ante el Ministerio de Salud y Desarrollo Social, solicitándole la revocatoria del permiso de habitabilidad del inmueble y la aplicación de la Ley de Sanidad. La mencionada comunicación no fue impugnada, manteniendo su eficacia probatoria, admitiendo la parte reconvenida la desconexión del servicio de agua debido a una disputa con Hidrocapital, pero en su criterio, ello no constituye una conducta transgresora ni el fundamento de la petición de daño.

      Revisados los autos y los medios de prueba aportados por las partes en lo atinente a la reconvención planteada, este órgano Jurisdiccional hace las siguientes consideraciones:

      PRIMERO. Del examen del escrito reconvencional, esta alzada no observa que la misma contenga en forma explicitada la precisión exacta de los daños y las causas específicas de los mismos, lo que además permitiría determinar el porqué del quantum solicitado y el verdadero fundamento fáctico de la pretensión resarcitoria.

      SEGUNDO. La pretensión contenida en el libelo tiene una importancia relevante para la resolución del fondo del litigio, toda vez que fija los límites de la sentencia, debiendo emitirse pronunciamiento en relación con lo solicitado en el petitum de la demanda. Asimismo, a pesar de que los fundamentos fácticos delimitan la causa petendi, la cual debe ser objeto de análisis en el fallo, empero son los hechos trascendentales, alegados y probados, tanto en el libelo como en la contestación, los que delimitan el alcance de la sentencia que ha de proferirse.

      TERCERO. En el caso sub-examen, la parte reconviniente ha solicitado, como resarcimiento la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs.F.90.000), por daños y perjuicios materiales causados por la parte reconvenida (INDUSTRIA BASSAN GÓMEZ) por “presentar una conducta contraria a Derecho al generar una deuda con la empresa HIDROCAPITAL de Setenta y Un Mil Ciento Veinte bolívares con setenta y cuatro céntimos, cifra que, aunada al daño emergente y lucro cesante asciende a la expresada cantidad de Noventa Mil bolívares exactos (Bs. 90.000)”.

      Sin embargo, la representación de la parte reconviniente no establece en qué forma calculó el daño emergente y el lucro cesante, o de qué manera se produjeron los mismos en detrimento de su patrocinada.

      Igualmente, no se señala con exactitud cómo se causaron los daños materiales por no sufragar la reconvenida el servicio de agua a HIDROCAPITAL, a cuyo pago se encuentra obligada la arrendataria según la Cláusula Séptima del contrato de fecha 31 de marzo de 2005; o si fue que la reconviniente canceló la deuda y estaría requiriendo el respectivo reintegro de la cantidad desembolsada, o que la situación de insolvencia pudo o pudiera empeorar la condición del inmueble objeto de la pretensión. En fin, no se establecieron en forma determinada los daños materiales exigidos en el escrito de fecha 08 de marzo de 2010, por lo que los hechos no alegados en el libelo son ineficaces para constituir válidamente la relación procesal.