Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Octubre de 2006
| Fecha de Resolución | 27 de Octubre de 2006 |
| Emisor | Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Alexis Cabrera |
| Procedimiento | Cumplimiento De Prorroga Legal |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA
Ciudadana L.C.M.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y cedulada bajo el N° V.-5.893.665. APODERADOS JUDICIALES: J.S.P., A.J.M., V.L.M., A.A.R.R., letrados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo los Nos. 39.557, 32.932, 26.711, 9.879, respectivamente.
PARTE DEMANDADA
Ciudadana P.C.M.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y cedulada bajo el No. 4.853.309. APODERADO JUDICIAL: J.M.J.R. y A.B.B., letrados en ejercicio e inscritos en el IPSA bajo los Nos. 36.357 y 17.498, respectivamente.
MOTIVO
CUMPLIMEINTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
OBJETO DE LA PRETENSION: Local Comercial ubicado en la Calle S.C., casa No. 12, Las Adjuntas, Jurisdicción de la Parroquia Macarao, Municipio Libertador del Distrito Capital.
I
Con motivo de la sentencia dictada el 27 de junio de 2006 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la reposición de la causa solicitada por la accionada, y sin lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato incoada por L.C.M.G. en contra de P.C.M.V., ejerció apelación el abogado A.J.M., en representación de la accionante.
Oído en ambos efectos el referido recurso el 19 de septiembre de 2006, se remitieron los autos al Superior Distribuidor, el cual los asignó a esta Alzada para su conocimiento y decisión, abocándose a tales efectos el 09 de octubre de 2006 y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar el fallo conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
A pesar de que en el presente procedimiento no está establecido el acto de informes, el 17 de octubre de 2006 la representación de la parte accionante consignó escrito haciendo una serie de planteamientos como fundamento de su apelación, solicitando la reposición de la causa y que se declarase la extemporaneidad del escrito de contestación de la demanda.
II
Mediante libelo admitido por el procedimiento breve el 20 de julio de 2005 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la ciudadana L.C.G., asistida de abogado, demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento (prórroga legal) a la ciudadana P.C.M.V..
Verificado el emplazamiento de la parte demanda, el abogado J.M.J.R. compareció en representación de aquella y consignó escrito de contestación a la demanda, a través del cual solicitó la reposición de la causa y negó la demanda en todas y cada una de sus partes, y presentó instrumentales.
A través de escrito del 06-10-2005, la representación judicial de la parte accionante promovió pruebas documentales y testimoniales, que fueron admitidas el 13 de diciembre de 2005, sin que el interesado las impulsase.
Mediante sentencia de fecha 27 de junio de 2006, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la reposición de la causa peticionada por la accionada y sin lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato incoada por L.C.M.G. en contra de P.C.M.V., ejerciendo recurso de apelación el abogado A.J.M., en representación de la accionante, el cual fue oído en ambos efectos el 19 de septiembre de 2006.
III
PUNTOS PREVIOS
Por cuanto en el escrito presentado ante esta Superioridad el 17 de octubre de 2006, la representación judicial de la parte actora (recurrente) solicitó la reposición de la causa y que sea declarado extemporáneo el escrito de contestación a la demanda, esta Alzada ingresa al análisis y resolución de los mencionados puntos previos.
De la Reposición de la Causa
Aduce la representación de la accionante que el Juzgado A-quo contravino el principio de igualdad procesal y el principio general de las pruebas, por cuanto al momento en se emitió fallo objeto de recurso la causa se encontraba en la etapa de promoción de las pruebas testimoniales, faltando solo la notificación de la demanda para luego evacuar la mencionada prueba en virtud del auto que cursa al folio 32 del presente expediente.
Esta Alza.O.:
La reposición de la causa, de acuerdo a nuestra Casación no es un fin sino un medio para lograr finalidades procesales útiles contra aquello que altere la esencia misma en el proceso y perjudique los intereses de las partes.
Es innegable que la reposición persigue un fin procesalmente útil, por lo que no son posibles las nulidades teóricas que carecen de provecho.
En este sentido, el maestro Cuenca ha señalado, que la reposición “no tiene por objeto corregir, suplir ni encubrir los desaciertos, errores e imprecisiones de las partes, ni tampoco acordarse por sutileza, irregularidades de poca importancia o mera forma” (Cuenca, Humberto: Curso de Casación, pág. 166).
Igualmente, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Los jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado
.
De la precitada norma, se evidencia la obligación en que están los jueces de procurar la estabilidad de los juicios, y para ello como directores del proceso, deben estar vigilantes, de corregir y evitar que se cometan faltas que más adelante pudiesen acarrear la nulidad del mismo o de alguno de sus actos, pero deben hacerlo con circunspección.
Sin lugar a dudas, en la causa de marras no se produjo violación al debido proceso ni al derecho de defensa, en virtud de que si bien es cierto que no se notificó a las partes de la ampliación del lapso probatorio acordado por el A-quo el 13-12-2005, cuyo fin era la evacuación de las testimoniales promovidas por la actora el 06-10-2005, no es menos cierto que de autos no se deriva ningún impulso previo de la accionante a los fines de la evacuación de la mencionada prueba, aunado a que en el proceso de marras la prueba de Testigos no sería determinante para la demostración de la obligación que exige la demandante, como lo es el cumplimiento de la prórroga legal.
En tal sentido, siendo lo fundamental para la viabilidad de una acción dirigida al cumplimiento de la prórroga legal, principalmente la existencia de un contrato de arrendamiento escrito y que el mismo sea a tiempo determinado, se hace innecesaria la reposición de la causa a los fines de la evacuación de una prueba Testimonial que no sería determinante para la verificación o no de la prorroga legal que se alega, máxime si de autos se deriva el respectivo contrato locativo suscrito por ambas partes (Fols. 06 al 09), el cual no fue impugnado, pudiendo el sentenciador valorar el mismo y resolver la procedencia o no de la demanda conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
De ahí, que en la causa de marras resulte inútil la reposición alegada por la accionante, debiendo negarse la misma.
De la Extemporaneidad de la Contestación de la Demanda:
Igualmente, aduce la representación de la actora que la accionada contestó extemporáneamente la demanda, por cuanto lo hizo el tercer día de despacho siguiente a la notificación que le hiciere la secretaria del Tribunal conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (Fol. 18).
Al respecto esta Alza.O.:
Se desprende de autos, que la citación personal de la demandada fue infructuosa, según diligencia del Alguacil (Fols. 13 al 14), por lo que se ordenó la notificación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, dejándose constancia por secretaría de la misma el 22-09-2005, no habiéndose producido en autos cómputo desde esa fecha sino sólo del día 26 de septiembre de 2005 al 06 de octubre de 2005 (vuelto del Fol. 33)
Asimismo, por escrito del 03-10-2005 la representación de la parte demandada dio contestación a la demanda y presentó instrumentales; asimismo, solicitó como punto previo la reposición de la causa al estado de que se fijara cartel por secretaría en la verdadera morada de la accionada, por cuanto la notificación realizada por la secretaria del A-quo estaba viciada de nulidad, petición esta que fue declarada sin lugar en la definitiva, por haber cumplido el acto su finalidad en virtud de la comparecencia del accionado, de lo cual no apeló dicha representación, quedando conforme con el fallo del Tribunal de la causa.
Ahora bien, de autos se deriva que la parte demandada compareció personalmente al juicio el 29 de septiembre de 2006 (Fol. 19), otorgando poder Apud acta a los abogados J.M.J.R. y A.B.B., quienes el segundo (2°) día de despacho (03-10-2005) siguiente a aquel (29-09-2006) dieron contestación a la demandada, según se deriva del cómputo emitido por el A-quo que cursa al vuelto del folio 33 del presente expediente.
De tal manera, que resulta improcedente la declaratoria de extemporaneidad del escrito de contestación consignado por el apoderado judicial de la parte demandada, puesto que la misma compareció el segundo día de despacho siguiente a su comparecencia en autos.
Resueltos los anteriores puntos previos, corresponde a esta Superioridad ingresar al fondo del asunto controvertido.
IV
DE LA MOTIVACION
Vista la apelación ejercida por el abogado A.J.M., en representación de la parte actora, en contra de la decisión proferida el 27 de junio de 2006 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, esta Superioridad se adentra al análisis de la misma y a su subsecuente pronunciamiento.
Se inició el procedimiento mediante demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento referido a la prórroga legal, incoada por L.C.M.G. en contra de P.C.M.V., estableciendo la actora en el libelo como fundamento de su pretensión lo siguiente:
“(…) En fecha 02 de febrero de 2005, celebre contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Distrito Metropolitano de Caracas,…, el cual anexo en copia simple, de conformidad con lo consagrado en el artículo 436 de la Ley Adjetiva Civil, solicito a la arrendadora, que exhiba su original, consagra el aludido contrato los siguientes cláusulas:
(…) Tercero: La duración del presente contrato será de Seis (6) meses, fijo sin prorroga, comienza el 02-02-05 y termina el 15-08-05(…).
Ahora bien Ciudadano Juez. Como usted puede apreciar las relaciones arrendaticias comenzaron en fecha 15 de febrero de 2004, a la presente fecha han trascurrido 17 meses en posesión del aludido local comercial, consagra el Decreto- Ley de arrendamiento inmobiliario su artículo 38 literal “B” …, obviamente la enigmatica arrendadora tiene el tupe y habito de esconderse, por lo que le diga la novela de turno que presenta la pantalla chica, ignorando y desconociéndole más elementar y proporcional del derecho del derecho, pretende la misma sin finalizar el contrato le entregé el local comercial para horas próximas, y la letrada que la asesora tiene la visión cosio y corta de pretender decirme, que por el lapso de un año la ley no consagra la prorroga legal, el cual debo entregar el local en las próximas horas(…).
PETITUM
… UNICO: En el lapso de los 17 meses que tengo, en posesión del local comercial supra identificado, se me conceda la prorroga legal, que consagra el Decreto- Ley de arrendamiento inmobiliario en su artículo 38 literal “B” obviamente es un derecho adquirido que tiene todo arrendatario, pero desconocido por la arrendadora, de pretender utilizar un ley que solo existe en su mente…”.
Por decisión del 27 de junio de 2006, el A-quo declaró sin lugar la solicitud de reposición formulada por la representación de la accionada y sin lugar la demanda, condenando en costas a la actora conforme al 274 del Código de Procedimiento Civil.
En el referido fallo, el Tribunal de la causa estableció lo siguiente:
De conformidad con el artículo antes citado, y visto el cálculo anteriormente realizado, en el que se concluyó que la relación arrendaticia había tenido un duración de 6 meses, se debe concluir de igual manera que la prórroga legal en el presente caso debía ser de 6 meses, contado a partir del vencimiento del lapso de duración del contrato, es decir, dicho periodo de 6 meses debía contarse a partir del 15 de julio de 2005 hasta el 15 de enero de 2006…
De igual manera, debe observar este Tribunal que el período de prórroga legal correspondiente a la actora sobre el inmueble objeto del presente litigio se encuentra totalmente vencido al momento en que se produce el presente fallo, razón por la cual habiéndose cumplido con la prórroga legal, mal podría este juzgador declarar procedente la presente acción…, referente al mantenimiento de la actora en el uso y goce del inmueble…
V
Dispositivo
(…)
SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana L.C.M.G. contra…
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio…
Declarada sin lugar la demanda, ejerció apelación sólo la representación de la parte actora, conformándose con el referido fallo la parte demandada.
Para decidir esta Alza.O.:
Junto al libelo, la representación judicial de la actora hizo valer los siguiente instrumentos:
1) Tres (3) Recibos de cánones de arrendamiento (Fol. 05) por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000), suscritos el 15-03-2004, 15-04-2004 y 15-05-204, respectivamente, con la finalidad de demostrar el primer contrato verbal de arrendamiento que existió entre las partes sobre el local objeto de la pretensión, los cuales no fueron impugnados ni rechazados por la accionada, valorándoseles conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil;
2) Copias simples de Contrato de Arrendamiento (Fols. 06 al 09) otorgado por las ciudadanas P.C.M., en su carácter de arrendadora y L.C.M.G., en su carácter de arrendataria, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas el 02 de febrero de 2005, el cual se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnado ni rechazado. El mencionado contrato establece en su cláusula Tercera lo siguiente: “La duración del presente contrato de arrendamiento, es de seis (6) meses fijos sin prorroga a contados a partir del día 15 de Enero del 2005, hasta el día 15 de julio del 2005…”. Ahora bien, de la referida cláusula se deriva meridianamente que la relación locataria es a tiempo determinada y que su duración es de seis (6) meses, por lo que encuadra en el supuesto del artículo 38 literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no en el literal “B” del mismo como lo alega la accionante en su libelo. En ese sentido, al culminar el contrato de arrendamiento el 15 de julio de 2005, el arrendatario en la cusa de marras tendría derecho a la prórroga legal de seis meses contados a partir de la mencionada fecha (15-07-2005).
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la accionada negó lo alegado por la actora en su libelo y señaló entre otros, que la misma no tenía derecho a la prórroga legal puesto que no había dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales o legales, no encontrándose solvente con los servicios públicos conforme al artículo 40 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, presentando a tales efectos las siguientes pruebas:
A) Copias simples de estado de cuenta y aviso de servicio emanados de Administradora Serdeco C.A (Fols. 22 al 23, respectivmante), sin sellos ni rúbricas, por lo que se les desestima;
B) Dos (2) copias simples de página Web (Fols. 24 al 25), las cuales se desechan por no guardar ninguna relación con la causa de marras.
Posteriormente, la representación judicial de la parte accionante en su escrito de pruebas del 06-10-2005 ratificó los Instrumentos consignados junto al libelo de demanda e hizo valer la citación personal de la demanda, promoviendo las siguientes pruebas:
I) Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento que cursa a los folios 07 al 09 del Exp., señalando a tales efectos en el referido escrito de pruebas lo siguiente: “Ciudando Juez cuando culmine el vínculo contractual nuestra representada se compromete a pagar los servicios públicos identificados en la aludida Cláusula.”;
II) Testimoniales de los ciudadanos A.Z. TRUJILLO R., E.G.L.G. y Y.D.C.R., a objeto de que declarasen sobre la transparencia del cumplimiento del contrato y el hecho de que la arrendadora desconoce la prórroga legal. Dichas testimoniales no pueden ser apreciadas por esta Superioridad, por cuanto las mismas no fueron evacuadas.
Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes, esta Alzada hace las siguientes consideraciones:
De la normativa especial que rige la materia inquilinaria, se desprende del literal “A” del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en los contratos a tiempo determinado cuya duración no exceda de un año, una vez que se haya vencido el lapso de vigencia del mismo, se prorroga por un período máximo de seis (6) meses. Pero, además de una relación locataria escrita y a tiempo fijo, también se requiere que el inquilino esté solvente en el pago del arriendo.
De manera tal, que habiendo quedado demostrado en la causa de marras la existencia de la relación locataria entre ambas partes y que la misma se suscribió a tiempo determinado, según lo establecido en la cláusula Tercera del contrato producido en autos, es decir desde el 15 de enero de 2005 al 15 de julio del 2005, a la arrendataria le correspondía por ley una prórroga legal de seis meses para seguir ocupando el inmueble.
Ahora bien, con respecto a la naturaleza contractual, tales requisitos, relación locataria escrita y a tiempo determinado, no existe dudas en el presente proceso, pues los mismos se derivan de autos y no fueron negados por la parte demandada, quien sólo ha cuestionado la solvencia del inquilino demandante, por cuanto éste no ha pagado los servicios.
Sin embargo, luego de analizado exhaustivamente el contrato, esta Superioridad observa que, ciertamente la Cláusula Quinta, establece que serán de cuenta del inquilino el pago de los servicios de agua, luz, aseo urbano, etc; pero la misma convención no los incluye como posibles causales de resolución y señala que sean entregados solventes para el momento de la culminación del contrato, y es esa su obligación.
De modo, que el inquilino para el momento de hacer la entrega o devolución del inmueble arrendado, se encuentra obligado a estar solvente en cuanto a los servicios del bien objeto del contrato.
Si bien la parte actora adujo en el libelo que tenía diecisiete meses en posesión del inmueble objeto de la pretensión, no es menos cierto que ese período no se encuentra documentado en el contrato de arrendamiento de fecha 02 de febrero de 2005, por lo que la prórroga sólo puede abarcar desde el vencimiento de la convención (15-07-2005) hasta el 15 de enero de 2006; es decir, un lapso de seis (6) meses.
En consecuencia, habiendo culminado la relación arrendaticia el 15 de julio de 2005, correspondería a la accionante la prórroga legal de seis (6) meses a partir de aquella fecha, es decir desde el 15 de julio del 2005 hasta el 15 de enero de 2006 inclusive.
Si embargo, es evidentemente claro que para la fecha de publicación de la presente decisión (27 de octubre de 2006) el período de prórroga a que tenía derecho la demandante se había consumado, por lo que el presente fallo tiene carácter declarativo del derecho accionado, ya que el mismo se consumo plenamente.
De ahí, que conforme a las motivaciones precedentemente establecidas, debe declararse parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento (por prórroga legal) incoada por L.C.M.G. en contra de P.C.M.V. y revocarse la decisión recurrida.
VI
DE LA DECISIÓN
Por las motivaciones precedentes, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:
Se REVOCA el fallo dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 27 de junio de 2006, mediante el cual negó la reposición de la causa peticionada por la demandada y declaró sin lugar la demanda, condenando en costa a la actora conforme al 274 de Código de Procedimiento Civil;
Se declara parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento referida a la prorroga legal, incoado por L.C.M.G. en contra de P.C.M.V., ambas identificadas al inicio, alusiva a un inmueble propiedad de la demandada, constituido por un Local Comercial, ubicado en la Calle S.C., casa No. 12, Las Adjuntas, Jurisdicción de la Parroquia Macario, Municipio Libertador del Distrito Capital;
Se declara el derecho de Prórroga Legal que tiene la actora desde el día 15 de julio de 2005 fecha de vencimiento del contrato hasta el día 15 de enero de 2006, conforme al literal “A” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece un lapso de de seis meses, por lo que la presente decisión tiene carácter declarativo de ese derecho;
Dada la declaratoria parcial de la demanda no se produce condenatoria en costas generales;
Se declara parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, no produciéndose condenatoria en costas del recurso.
Publíquese, regístrese la presente decisión y en su oportunidad legal remítase el expediente al A-quo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los veintisiete (27) días del mes de octubre del dos mil seis (2.006).
EL JUEZ
Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA TEMP,
Abog. DAYANA ORTÍZ RUBIO
En esta misma fecha siendo las tres horas veinticinco minutos de la tarde (03:25 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA TEMP,
Exp. N° 9593.AJCE/DOR.
Def.
