Decisión nº 0654-TSCC de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo Segundo Circuito de Sucre, de 6 de Diciembre de 2013

Que, Convenga o sea condenado por los Daños y Perjuicios, causados directa y necesariamente por la INEJECUCIÓN de su obligación de venderle el Inmueble dado en Arrendamiento con Opción a Compra-Venta, que estimó en la cantidad de Un Mil Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.700,00).-

Al pago de las costas y costos que ocasionaren con motivo del presente juicio. Que demanda igualmente la INDEXACIÓN JUDICIAL O AJUSTE POR INFLACIÓN, ordenándose en la Sentencia Definitiva la realización de una Experticia Complementaria al Fallo.

Estimó la demanda en la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES, (Bs. 49.700,00), cantidad que comprende la diferencia de restarle el valor del inmueble dado en Arrendamiento con Opción de Compra Venta, la cantidad de dinero entregado, más los daños y perjuicios.-

Solicita se Decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el Inmueble dado en Arrendamiento, y se comisionara al Juzgado de Municipio del Municipio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los fines de que se practique las citaciones personales de los demandados”.- (OMISSIS).- (F-1 al 8).-

Por auto de fecha 18 de Junio de 2008, el Juzgado A Quo, admite la demanda y ordena la citación de las partes a dar contestación a la demanda, y comisiona al Juzgado del Municipio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los fines de que se practique las citaciones respectivas.- (F-17).-

Mediante auto de fecha 23 de Septiembre de 2008, se dejó sin efecto el auto de fecha 18 de Junio de 2008, solo en lo que respecta al despacho de citación de los demandados y se ordenó librar nuevo despacho de citación al Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-(f-25).-

A los folios 60 al 63 de la primera pieza, consta la citación de los demandados

De las cuestiones Previas:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el apoderado de la parte demandada presenta escrito de fecha 08 de Enero de 2009, que promueve las cuestiones previas contempladas en los Ordinales 1° y 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

Omissis… “Ordinal 1°, La falta de Jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia.-

Ordinal 8°, La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.-

Que, siendo la demanda una acción interpuesta para que la demandada dé cumplimiento a un contrato de arrendamiento con opción de Compra-venta, el cual acompañó la demandante con su escrito libelal, aquella se sustanciará y sentenciará conforme a las disposiciones contempladas en el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad a lo establecido en el Artículo 33 del mismo, independientemente de su cuantía; en consecuencia el Juez competente para conocer de esta demanda es el del Tribunal del Municipio Bermúdez de este Circuito y Circunscripción Judicial, siguiente el Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil. Que, esto es así por cuanto todas las demandas que se deriven de un contrato de arrendamiento, sea por desalojo, cumplimiento o resolución del contrato del contrato, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantía, prórroga lega, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y cualquiera otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, deberán ser sustanciadas y sentenciadas por los Juzgados de Municipio, por lo que se sobreentiende que en el caso que nos ocupa la ciudadana Juez es incompetente para conocer de esta acción. Que, por otra parte se encuentra en tramitación, por no haber recaído sentencia firme, por ante el Tribunal del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre, con sede en esta Ciudad de Carúpano, un Juicio con iguales sujetos, objeto y causa, signado con el Nº 4.942 de la nomenclatura interna de dicho Tribunal, que en copia certificada anexa.-

Que, con respecto a la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 8° del citado Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, “La existencia de una cuestión perjudicial que deba resolverse en un proceso distinto”, que, la misma se fundamenta en el hecho cierto de que por ante el Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre, su mandante, la Ciudadana Dameli de L.V.d.A., en fecha 21 de Mayo del año 2008, interpuso formal demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento contra la Ciudadana R.L.M.d.F., asignándosele el N° 4.942, de la nomenclatura interna llevada por el mencionado Tribunal del Municipio Bermúdez, demanda admitida por auto de fecha 26 de Mayo del año 2008, tal como se evidencia de copia certificada anexada.-

Promueve y opone las citadas Cuestiones Previas y solicita que las mismas sean declaradas con lugar con todos los pronunciamientos de Ley”. (OMISSIS).- (F-67 y 68).-

Riela al folio 195, Auto de fecha 08 de Enero de 2009, mediante el cual el Juzgado A Quo, ordena agregar a los autos el escrito de contestación presentado y sus anexos.-

Mediante nota de secretaría de fecha 13 de Enero de 2009, se dejó constancia de que el Apoderado de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda en fecha 08 de Enero de 2009, en la cual opuso cuestiones previas.-

En fecha 30 de Enero de 2009, el Juzgado A Quo dicta Sentencia Interlocutoria que declara Sin Lugar la Cuestión Previa opuesta y su competencia para conocer decidir la presente causa.- (F-197 al 199).-

De Contestación la contestación

Mediante escrito de fecha 27 de Mayo de 2010, la apoderada de la parte co-demandada, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Omissis…Que,“ciertamente en fecha 07 de Julio del año 2006, su representada celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra-venta con la ciudadana R.L.M.d.F., del apartamento N° 0103, primer piso, bloque N° 03 de la Urbanización Barrio Sucre (Bloques del Mangle), Carúpano, Parroquia S.C., Municipio Bermúdez, Estado Sucre, propiedad de su mandante, con un canon de arrendamiento de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00)o Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. 300,00), según la cláusula Segunda de dicho contrato. Que la duración de ese contrato era de un (1) año, contados a partir del 15 de Julio del año 2.006, hasta el 15 de Julio del año 2.007; y solo sería prorrogado por acuerdo entre las partes y con la firma de un nuevo contrato, a tenor de lo dispuesto en la Cláusula Tercera de dicho contrato. Contrato éste que nunca fue prorrogado al cumplirse el año porque nunca hubo acuerdo entre las partes para la firma de un nuevo contrato. Que, en ese mencionado contrato de arrendamiento con opción de compra-venta se estableció que el precio del inmueble ya descrito sería la cantidad de Sesenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 65.000.000,00) o Sesenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 65.000,00), de los cuales le entregó a la Arrendadora Propietaria la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,00) ó Diecisiete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.17.000,00), y el restante, vale decir Cuarenta y Ocho Millones de Bolívares, (B. 48.000.000,00) o Cuarenta y Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 48.000,00) serían cancelados por la Arrendataria al momento de realizarse el traspaso definitivo del inmueble por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, una vez hecho del saneamiento de la documentación de la propiedad que esta en trámite ante el INAVI. Que, dicha opción mantendrá el valor antes expresado mientras dure el presente contrato. Que, en caso de que por causa de la documentación no se concrete la venta en el lapso de duración de este contrato, la cantidad entregada según lo expresado anteriormente será devuelta íntegramente a la Arrendataria al término de este contrato y si la causa es imputable a ésta le será descontado por “La propietaria” el Diez por ciento (10%) como cláusula penal (Sic.). Tal y como lo establece la Cláusula Cuarta del mencionado contrato de arrendamiento con opción de Compra-venta.-

Que, en la Legislación Venezolana los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, a tenor de lo de lo dispuesto en los artículo 1.119 y 1.160, del Código Civil. Que, el referido contrato se ejecutó de buena fe y que las partes se obligaron a cumplir lo expresado en ello. Que, teniendo el contrato una duración de un (1) año contado a partir del 15 de Julio del 2006 hasta el 15 de Julio de 2007, según la Cláusula Tercera del mismo, el contrato venció precisamente el 15 de Julio del año 2007 y según la misma Cláusula el contrato “solo sería prorrogado por acuerdo entre las partes, y con la firma de un nuevo contrato” (Sic). Que, en el caso que les ocupa el contrato venció el 15 de Julio de 2.007 y no hubo prórroga ni se firmó un contrato nuevo, por lo que es aplicable la Parte Infine de la Cláusula Cuarta del mencionado contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, la cual contempla que “En caso de que por causa de la documentación no se concrete la venta en el lapso de duración de este contrato, la cantidad entregada según lo expresado anteriormente será devuelta íntegramente a la Arrendataria al término de este contrato y si la causa es imputable a ésta le será descontado por “La propietaria” el Diez por ciento (10%) como cláusula penal (Sic.). De manera de que no se concreto la venta en el lapso de duración del contrato por causa de la documentación, en consecuencia su representada solo esta obligada a devolverle a la Arrendataria R.L.M.d.F., parte demandante, la cantidad entregada según lo expresado en la referida Cláusula Cuarta del Contrato, vale decir, Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,00) ó Diecisiete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 17.000.00); cifra ésta que su representada le entregará a la Ciudadana R.L.M.d.F., cuando ésta lo requiera, o en su defecto lo depositará por ante este mismo Tribunal.-

Que, la demandante invoca en su libelo los artículos 1.585 (Obligaciones de El Arrendador) y 1.592 (Obligaciones de El Arrendatario) del Código Civil, sin que haya habido, por parte de la Arrendadora, trasgresión alguna de esta normas legales. Que por el contrario es la Arrendataria quien debe cumplir con su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento por haberse vencido el contrato que era de un (1) año, por no haber prórroga del mismo ni la firma de un nuevo contrato; que, por lo tanto a lo que esta obligada su representada es a devolver íntegramente a la Arrendataria la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,00) ó Diecisiete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 17.000.00), por no haberse concretado la venta del apartamento en el lapso de duración del contrato por causa de la documentación, tal y como claramente se estableció en la Cláusula Cuarta del ya referido y citado contrato de arrendamiento con opción de compra-venta.-

Niega, rechaza y contradice que su mandante Dameli de L.V.d.A., no haya cumplido con la obligación de venderle el inmueble a R.L.M.d.F..-

Niega, rechaza y contradice, por ser falso de toda falsedad, que la Ciudadana Dameli de L.V.d.A. y su esposo, el Ciudadano J.S.A.L., hayan convenido con la demandante un nuevo contrato de promesa bilateral de compra-venta sobre el mismo inmueble, mediante documento alguno que invoca la demandante en su libelo de demanda y que dice estar autenticado por ante la Notaria Pública de Carúpano, Jurisdicción del Municipio Bermúdez, Municipio Bermúdez del Estado sucre, en fecha 25 de Febrero del año 2008, quedando anotado bajo el Nº 109, Tomo: 07, de los libros Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que, esta afirmación de la demandante es totalmente falsa, como falso es el documento invocado y su contenido, por las razones siguientes: 1°) Que el Ciudadano J.S.A.L., cónyuge de su representada Dameli e L.V.d.A., no es co-propietario del apartamento objeto de esta demanda, pues es un bien perteneciente en pleno derecho de propiedad a Dameli de L.V.d.A., por haber sido adquirido por ella antes del matrimonio, en consecuencia no forma parte de la comunidad de gananciales de estos esposos. 2°) Que, no puede invocarse un documento presuntamente contentivo de un contrato bilateral como público, si una de las partes no otorgó el mismo, y el cual fue declarado como no otorgado por la Notaría; que, por lo tanto impugna y tacha de falso el mismo, y que en cuatro (4) folios útiles, marcado “C” anexó la demandante en su escrito libelal. Que, una de las razones por las cuales su mandante no firmó este contrato es porque no tenía conocimiento del mismo. Que, el documento en referencia fue visado por el mismo Abogado Asistente de la demandante en su demanda, y fue redactado sin el consentimiento de su representada y sin que esta haya tenido conocimiento de éste.-

Niega, rechaza y contradice que Dameli de L.V.d.A., con intensión o por negligencia, o por imprudencia le haya causado daño alguno a R.L.M.d.F., por contravención; como también rechaza, niega y contradice que su mandante sea deudora de R.L.M.d.F. por una obligación proveniente de contrato alguno.-

Niega, rechaza y contradice que su representada tenga que convenir a la ejecución y cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, por cuanto este tenía una duración de un (1) año contado a partir del 15 de Julio del 2006 hasta el 15 de Julio de 2007, y por cuanto no se concretó la venta en el lapso de duración de ese contrato por causa de la documentación, que la cantidad entregada le será devuelta íntegramente a la Arrendataria, tal y como lo contempla la Cláusula Cuarta del referido contrato.-

Niega, rechaza y contradice que su mandante tenga que convenir a los “Daños y Perjuicios” que pretende la demandante y que supuestamente le haya causado la demandada por la presunta “INEJECUCIÓN” de venderle el inmueble; pues como queda dicho y como ha quedado establecido en las cláusulas Tercera y Cuarta del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, el contrato tenía una duración de un (un) año, y si en ese lapso no se concretaba la venta por causa de la documentación, a la Arrendataria se le devolvería la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,00) ó Diecisiete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 17.000,00), y así tiene que ser.-

Niega rechaza y contradice que su poderdante Dameli De L.V.d.A. tenga que pagarle a la demandante R.L.M.d.F., costas y costos por este Juicio y rechaza, en consecuencia, la solicitud de indexación Judicial o ajuste por inflación. Por Cuanto considera que la demanda es temeraria por no haber interpretado la demandante las Cláusulas Tercera y Cuarta del contrato de arrendamiento con opción a compra-venta por ella invocada, rechaza la solicitud de la demandante hecha al Tribunal de decretar “MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR”, sobre el inmueble dado en Arrendamiento con Opción de Compra-Venta, cuyo documento de propiedad fue debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 17 del mes de Diciembre del año 2007, quedando Registrado bajo el N° 45 de la serie, Folios 241 vuelto al 244, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Cuarto Trimestre del año 2.007, solicitando a tal efecto se Oficie a la Registradora Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre. (F-224 al 227).-

Mediante escrito de fecha 27 de Mayo de 2010, la Abogada G.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 41.982, Apoderada Judicial del co-demandado ciudadano J.S.A.L., da contestación a la demanda en los siguientes términos:

Rechaza, niega y contradice en todo su contenido, así como en el Instrumento que la contiene la demanda, por cuanto su identificado poderdante, cónyuge de Dameli de L.V.d.A., codemandada, no es copropietario del apartamento Nº 0103, primer piso del bloque N° 03 de la Urbanización Barrio Sucre (Bloques de El Mangle), Carúpano, Parroquia S.C., Municipio Bermúdez, Estado Sucre, pues éste bien inmueble pertenece en pleno derecho de propiedad a su cónyuge Dameli De L.V.d.A., por haber sido adquirido por ella antes del matrimonio celebrado entre ambos, que, en consecuencia éste bien no forma parte de la comunidad de gananciales de estos esposos. (F-228).-

PRUEBAS PRESENTADAS

Pruebas de la parte demandante:

1. ) El Mérito de los autos, solicita el derecho de repreguntar a los testigos que pudiera promover la parte demandada y reproduce el libelo de la demanda y los documentos públicos que lo acompañan, marcados “A y B”.

2. ) Promueve la prueba de Informes, y solicita se requiera de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez, del Estado Sucre, copia certificada del documento de venta mediante el cual el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), le dan en venta el Apartamento objeto del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta y de la presente causa, siendo el mismo Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 17 del mes de Diciembre del año 2007, quedando Registrado bajo el Nº 45 de la serie, Folios: 241 vuelto al 244, del Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Cuarto Trimestre del año 2007. Que, es importante destacar que el requerido Documento, tiene fecha del 12 del mes de Abril del año 2007, y firmado por las partes, presentando sello húmedo correspondientes al “Instituto Nacional de la Vivienda”, donde se lee en la parte superior “GERENCIA ESTADAL”; en la parte inferior “INAVI-SUCRE” y en el centro logotipo de “INAVI”, Se concluye, que para el 12 del mes de Abril del año 2007, el Inmueble es propiedad de los demandados. Que esta prueba es importante, además de ser pertinente y necesaria, por cuanto de ella pueden obtener elementos de convicción determinante en la presente causa y que guardan relación estrecha con la misma.-

3. ) Que, de conformidad y en cumplimiento a lo establecido en el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1357, 1358,1359, y 1368 del Vigente Código Civil, promueve en Dieciséis (16) folios útiles en originales y copias fotostáticas marcados con la letra “A”, planillas de planillas de depósitos realizados en la Cuenta de Ahorros, Banco de Venezuela, N° 01020402-07-01-00375855, titular de la demandada Dameli de L.V.d.A., insertos a los folios 234 al 244, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento convenidos, que estos depósitos son demostrativos y prueban contundentemente del estado de solvencia de su mandante, la Ciudadana R.L.M.d.F., que ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones asumidas en el Contrato de Arrendamiento con Opción e Compra-Venta, por cuanto además se ha servido del inmueble como un buen padre de familia y para el uso determinado en el Contrato.-

Que, reproduce en Seis (06) folios en original y copias certificadas, marcado con la letra “B”, Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa y Planilla de Liquidación de Derechos Arancelarios Nº: 029980, de fecha 25 del mes de Febrero del año 2008, expedida por la Notaría Pública del Municipio Bermúdez del Estado Sucre; convenido y discutido con los demandados y su poderdante. (F-250 al 256). Y solicita se requiera del Banco de Venezuela, Oficina Carúpano, informes, acerca si la Cuenta de Ahorros N° 0102-0402-07-01-00375855, su titular es la Ciudadana Dameli de L.V.d.A.. (F-231 al 233).-

Pruebas de la Parte Demanda:

Promueve documento que cursa a los folios 10, 11 y 12, contentivo del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta del inmueble objeto del presente juicio, que, la promoción de esta prueba documental tiene por objeto demostrar que el mencionado contrato tenía una duración e un (1) año, contado a partir del 15 de Julio e 2006 hasta el 15 de Julio del año 2007, y que solo podría ser prorrogado por acuerdo entre las partes y con la firma de un nuevo contrato, contrato este que nunca se suscribió entre las partes. Que también demuestran que no se concretó la venta en el lapso de duración del contrato por causa de la documentación el inmueble, que en consecuencia su representada Dameli de L.V.d.A. solo esta obligada a devolverle a la demandante R.L.M.d.F., parte demandante, la cantidad de Bolívares entregada, según lo expresado en la referida Cláusula Cuarta del contrato, vale decir, Diecisiete Millones (Bs. 17.000.000,00) o Diecisiete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 17.000,00).-

Promueve Documento cursante a los folios 13, 14 y 15 del presente expediente (1° pieza) contentivo del contrato de compra-venta del apartamento señalado, el cual el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) le vendió a Dameli de L.V.d.A. un Apartamento Nº 0103, primer piso, Bloque Nº 03 de la Urbanización Barrio Sucre, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Su frente con el apartamento 0102; Sur: Su fondo con terrenos de INAVI y el Bloque 02; Este; Su lado con terrenos de INAVI, y Calle P.E.A.; y Oeste: Su lado con terrenos del INAVI, área del Estacionamiento y la Avenida Independencia; que, este documento fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bermúdez, Estado Sucre, en Carúpano, en fecha 17 de Diciembre del año 2007, Registrado bajo el Nº 45 de la serie, folios 241 vuelto al 244, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Cuarto Trimestre del año 2007. Que, el objeto de promoción de esta prueba documental es para demostrar que el documento fue protocolizado, como queda dicho 1l 17 de Diciembre del año 2007, cinco meses después de que había vencido el contrato de arrendamiento con opción de compra-venta del apartamento señalado, el cual tenía una duración de un (1) año, contado a partir del 15 de Julio del año 2.006 hasta el 15 de Julio del año 2007, y que de conformidad con la Cláusula Cuarta del citado contrato de arrendamiento con opción de compra-venta del inmueble, “En caso de que por causa de la documentación no se concrete la venta en el lapso de duración de este contrato, la cantidad entregada según lo expresado anteriormente será devuelta íntegramente a la Arrendataria al término de este contrato y si la causa es imputable a ésta le será descontado por “La propietaria” el Diez por ciento (10%) como cláusula penal (Sic.). Por cuanto el INAVI entregó el documento después del vencimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, documento que fue protocolizado el 17 de Diciembre del año 2007, cinco meses después de vencido el contrato, de acuerdo a la referida Cláusula Cuarta, al no concretarse la venta en el lapso de duración de un año del contrato(15-07-2006 al 15-07-2007, que su representada solo está obligada a devolverle la R.L.M.d.F. la cantidad de Bolívares entregada. (F-257 y 258).-

Corre inserto a los folios 260 y 261, diligencia presentada por el Apoderado Judicial de las partes demandadas, mediante la cual impugna el escrito de pruebas presentado por el apoderado Judicial de la parte demandante.-

Mediante auto de fecha 06 de Julio de 2010, el Juzgado A Quo, admite los escrito de pruebas presentados por las partes intervinientes y ordena oficiar al Banco de Venezuela, Oficina Carúpano, a los fines de que informe si la cuenta de Ahorro Nº 01020402-07-01-00375855, su titular es la Ciudadana Dameli de L.V.d.A..-(f-2 y 3) 2º pieza.-

En fecha 06 de Julio de 2010, se libró oficio Nº 1020-422, al Registrador Subalterno del Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre.- (f-4 2º pza).-

Riela al folio 10 de la 2° pieza, resultas del oficio enviado a la Registradora Pública del Municipio Bermúdez.-

Mediante Interlocutoria de fecha 25 de Octubre de 2011, el Juzgado A Quo, ordenó la suspensión del presente proceso, hasta tanto las partes en el mismo acrediten haber cumplido con el procedimiento especial previsto en la mencionada ley.- (f 29 y 30 2da pieza).-

En Interlocutoria de fecha 09 de Noviembre de 2011, el Juzgado A Quo procedió a ampliar la sentencia dictada en fecha 25 de octubre de 2011, señalando, que la suspensión del proceso, solo procederá en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda principal hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia.-(f-36 al 39 2da pza).-

En fecha 23 de Abril de 2012, el Juzgado A Quo dicta Sentencia Interlocutoria que declara desistida la prueba promovida por la parte actora, mediante la cual solicitó Oficiar al Banco de Venezuela; por cuanto había transcurrido íntegramente el lapso de evacuación de pruebas y no consta en autos lo solicitado, y fija la presente causa para Informes. (F-45 y 46 2° pieza).-

Riela al folio 53 de 2° pieza, diligencia de fecha 08 de Mayo de 2012, mediante la cual el Apoderado actor Apela de la anterior decisión dictada por el Juzgado de la causa.-

Por auto de fecha 11 de Mayo de 2012, fue oída la apelación en un solo efecto, y ordena remitir las copias certificadas de las actuaciones a esta Superior Instancia. (F-55).-

Mediante diligencia de fecha 15 de Mayo de 2012, el Apoderado actor señaló los folios a los efectos de remitir al Tribunal Superior el Recurso de Apelación anunciado.-(f-56 2da pza).-

Por auto de fecha 25 de Mayo de 2012, se fija la causa para Sentencia.-

Por auto de fecha 27 de Julio del 2012, el Tribunal acordó diferir la presente causa, para el pronunciamiento de la sentencia.-

De la Sentencia Recurrida

El Juzgado A Quo en para decidir previamente observó:

(OMISSIS) Que, “en la presente causa, la ciudadana: R.L.M.D.F., pretende de los Ciudadanos: Dameli De L.V.D.A. Y J.S.A.L., el cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, contenido en el Documento Autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 07 de Julio del 2006, anotado bajo 93, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, Documento este, según la cual, la Propietaria dio en Arrendamiento con Opción de Compra Venta a la Arrendadora un Apartamento de su propiedad distinguido de la siguiente manera: Apartamento N° 103 del Piso 1 del Bloque 03 de la Urbanización El Mangle de esta Ciudad de Carúpano, Parroquia S.C., Municipio Bermúdez del Estado Sucre, por un precio de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 300.000,00), pagaderos por mensualidades vencidas, y esta obligación continuaría vigente hasta que la propietaria recibiera el inmueble objeto del Contrato en caso de no llegarse a la venta, la duración del contrato es de un año a contar desde el 15 de Julio del 2006, y hasta el 15 de Julio del 2007, quedando entendido que el Contrato sería prorrogado por acuerdo entre las partes y con la firma de un nuevo contrato, igualmente se estableció que el precio de dicha negociación sería la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 65.000,00), de los cuales la Arrendataria entregó a la Propietaria la cantidad de DIECISIETE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs.17.000,00), y el restante, es decir, la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 48.000,00), serían cancelados por la Arrendataria al momento de realizarse el traspaso definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, una vez realizado el saneamiento de la documentación de la propiedad que esta en trámite ante INAVI, igualmente se expresó en dicho contrato que la opción mantendría el valor antes expresado, mientras durara ese Contrato, y que en caso de que por causa de la documentación no se concretara la venta en el lapso de duración del Contrato, la cantidad entregada DIECISIETE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 17.000,00), le sería devuelta íntegramente a las Arrendatarias al término del contrato y si la causa es imputable a esta, le sería descontado por la propietaria y DIEZ POR CIENTO (10%) como Cláusula Penal.-

Que, en este sentido, el documento de propiedad le fue otorgado a la ciudadana DAMELI DE L.V.D.A., en fecha 19 de Diciembre de 2007, Registrado bajo el N° 45 de la Serie, folios 241 Vto. al 244, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Cuarto Trimestre del año 2007, y la demanda a que se contrae la presente fue intentada en fecha 16 de Junio de 2008.-

Que, estamos en presencia de una Promesa Bilateral de Contrato, es decir, en un contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, el promitente se obliga a vender y el contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio.-

Que, que la duración del Contrato en referencia fue desde el día 15 de Julio de 2006, hasta el 15 de Julio de 2007, que el mismo no fue renovado, ya que no consta de autos pruebas algunas de ello, y que por otra parte durante la vigencia del contrato no se realizó el saneamiento ante el INAVI, y que, siendo así es evidente que la promesa bilateral de compra venta llego a su fin a la fecha de vencimiento del Contrato, quedando obligada la propietaria a devolverle a la actora la cantidad entregada de acuerdo con cláusula Cuarta del referido Contrato, en virtud de lo cual considera esta Instancia, que la demanda intentada no puede prosperar en derecho”.-

Que, por los razonamientos anteriormente expuestos, el Juzgado A Quo en fecha Cuatro (04) de J.d.D.M.T. (2013) Declaro: Sin Lugar, la demanda por Ejecución o Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra intentada. (F-61-76)

De la apelación

Mediante diligencia de fecha 09 de Julio de 2013, el Apoderado de la parte demandante apeló de la anterior decisión. (F-80 2da pza).-

Por auto de fecha 17 de Julio de 2013, El Juzgado A Quo oye la apelación en ambos efectos, y ordena remitir las actuaciones a esta Superior Instancia.-

De las actuaciones ante esta instancia

Se recibieron las actas procesales en esta Alzada en fecha 22 de Julio de 2013 y por auto de esa misma fecha se fijó la causa para Informes. (F-88 2da pza).-

De los Informes:

Mediante escrito de fecha 19 de Septiembre de 2013, el Apoderado Judicial de la parte demandada, presentó escrito de Informes en los mismos términos del escrito de la contestación a la demanda, fijándose para la observación a los informes. (F-92 al 96 2da pza).-

Vencido el lapso para que las partes presentaran sus observaciones a los informes, ninguna de ellas hizo uso de ese derecho.-

Por auto de fecha 07 de Octubre de 2013, se fijó la presente causa para Sentencia. (F-100).-

El apoderado de la parte actora mediante escrito de fecha 15 de Octubre de 2013, entre otras cosas expone lo siguiente:

Omissis…Que, “al estudiar y a.e.f.a. la parte Dispositiva de la Sentencia proferida por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha 04 del mes de Julio del año 2013, y apelada en la oportunidad Legal pertinente, de inmediato llegaremos a las siguientes conclusiones: Primero: Confunde trágicamente la sentenciadora de la primera instancia, la Arrendadora por la Arrendataria, al igual se establece que la fecha del saneamiento de la documentación fue el 19 de Diciembre del año 2007 y ha debido de señalar el 17 del mes de Diciembre del año 2007; Segundo: Interpreta erróneamente y así lo denuncio, la cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta, NO fue Renovado. Que, la referida Cláusula Cuarta establece, que la Propietaria da en Arrendamiento con Opción de Compra-Venta a la Arrendataria, un Inmueble plenamente identificado en sus linderos, medida y demás determinaciones en la cláusula primera del citado Contrato. Que así mismo las partes, de mutuo y amistoso acuerdo convinieron y fijaron el precio del Inmueble en la cantidad de Sesenta y Cinco Mil Bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 65.000,00), cancelando la Arrendataria la cantidad de Diez y Siete Mil Bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 17.000,00) y el restante, la cantidad de Cuarenta y Ocho Mil Bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 48.000,00), al momento de la Protocolización de la Venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público pertinente. Que, así mismo convinieron en la citada Cláusula Cuarta una obligación con cláusula Penal, en el sentido, que en caso de que por causa de la documentación no se concrete la venta en el lapso de duración del Contrato de Arrendamiento, contrato Principal, la cantidad entregada, vale decir, la cantidad de Diez y Siete Mil Bolívares con 00/100 céntimos, será devuelta íntegramente a la Arrendataria al termino del Contrato principal y si la causa imputable al Arrendatario, le será descontado a favor de la Propietaria el Diez por Ciento (10%) como cláusula Penal. Que debemos recordar, que el Contrato de Arrendamiento tuvo una vigente de un (01) años, contados a partir del 15 del mes de Julio del año 2006 con vencimiento el 15 del mes de Julio del año 2007. Que si la propietaria hubiere entregado o devuelto a su mandante la cantidad de Diez y Siete Mil Bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 17.000,00) para la fecha de vencimiento del Contrato principal, en fecha 15 del mes de Julio del año 2007, la Opción de Compra-Venta como Contrato de Accesorio hubiere llegado a su fin, lo cual no ocurrió dado que la propietaria no dio cumplimiento a la clausula penal del tantas veces referido Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta, y que hasta la fecha actual 15 de mes de Octubre del año 2013, la propietaria no ha devuelto a su mandante la citada cantidad de dinero. Que, en lo que respecta al argumento esgrimido por la sentenciadora de la primera Instancia, al señalar que el Contrato de Arrendamiento como Contrato Principal, no fue renovado, que, es importante destacar, que la sentenciadora de primera instancia comete un ERROR DE JUZGAMIENTO, es decir, incurre en la FALTA DE APLICACIÓN de la disposición Legal contenida en el artículo 1.600 del Vigente CODIGO CIVIL, que estatuye, si a la expiración del tiempo fijado en el Arrendamiento, el Arrendamiento queda y se deja en posesión de la cosa Arrendada, el ARRENDAMIENTO SE PRESUME RENOVADO y que su efecto se regla por el artículo relativo a los Arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Que, la FALTA DE APLICACIÓN de la citada disposición Legal, hace Nulo e ineficaz la sentencia apelada y así lo solicita.-

Que su mandante al darle cumplimiento al artículo 174 del Vigente Código de Procedimiento Civil, señaló como Domicilio Procesal, el del Inmueble especificado en la cláusula primera del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta, que además de probar contundentemente con las Planillas de Depósitos Bancarios, mensuales y consecutivos, su mandante ha cancelado los cánones de Arrendamiento, desde el 15 del mes de Julio del año 2006 hasta la fecha actual, 15 del mes de octubre del año 2013, con mas de Cuarenta y Un (41) Planillas de Depósito Bancarios, realizados a la cuenta de Ahorros de la Co-Demandada, la Ciudadana: DAMELI DE L.V.D.A., del Banco de Venezuela, número: 0102-0402-07-01-00375855 y TERCERO: Que, es importante destacar, que la Sentenciadora de la Primera Instancia en el dispositivo de la decisión señaló, cito: … “En este sentido estamos en presencia de una Promesa Bilateral de Contrato, es decir, en un contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, el promitente se obliga a vender y el contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio”…(Fin de la Cita). Que, indudablemente estamos en presencia de un Contrato Preliminar de Promesa Bilateral de Venta y que en estos Contratos preliminares, ambas partes se obligan a realizar el Contrato, una vez cumplidas ciertas circunstancias, y que en los términos que la oferta reúne, valederos en cuanto a precio, condiciones de la venta, plazo de entrega, etc. Que, la promesa Bilateral de Venta es conocida es conocida entre nosotros como la Opción de Compra Venta u Opción de Venta. Que, entre los caracteres de este tipo de contratos, tenemos, que las partes que celebran el Contrato, se obligan, el Promitente Vendedor a Vender y el Promitente Comprador a Comprar; que, las condiciones que tendrá el contrato de venta que se comprometen a celebrar mediante el contrato preliminar, deben estar perfectamente determinadas, vale decir, identificación plena de la cosa objeto del contrato de venta, precio, forma de pago, duración de la opción, cláusula penal y como quiera que hay dos obligaciones perfectamente definidas, la del Promitente Vendedor de Vender y la del Promitente Comprador de Comprar, debe existir una cláusula Penal que pueda aplicarse en caso de incumplimiento de la obligación de uno u otro. Que, la parte Demandada en el presente Asunto, incumplió con su obligación de saneamiento de la documentación para la fecha del vencimiento del Contrato, es decir, para el 15 del mes de Junio del año 2007, lo cual hizo aplicable la cláusula Penal contenida en el Contrato, la cual consistía en devolver íntegramente a su mandante, la cantidad de dinero entregada a la Promitente Vendedora, vale decir, devolverle la cantidad de Diez y Siete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,00) de la moneda anterior, actualmente la cantidad de Diez y Siete Mil Bolívares (Bs. 17.000,00), y no lo hizo, con lo cual no cumplió con uno de los efectos del citado Contrato preliminar, sumándose al hecho que el Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta se Renovó, por aplicación de la “TACITA RECONDUCCIÓN ARRENDATICIA”, contenida en el artículo 1.600 del Vigente “CODIGO CIVIL”, que la sentenciadora de la Primera Instancia no aplicó.-

Que, la sentenciadora de la Primera Instancia, yerra en cuanto a la interpretación del Contrato, vale decir, incurrió en desnaturalización o desvío intelectual del Contenido del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta, y así lo Denuncia formalmente.-

Que, demostrado plenamente que el Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta fue Renovado por aplicación de la Tacita Reconducción Arrendaticia, queda destruido el argumento esgrimido por la Sentenciadora de primera instancia al señalar en su fallo, parte Dispositiva, que el Contrato no fue Renovado. Que, existen un caudal enorme de Pruebas a los autos, que demuestran en forma simple y sencilla la renovación del Contrato y en consecuencia la demanda debe prosperar y en consecuencia con lugar el Recurso ordinario de Apelación, planteado en la presente Causa”.-

RAZONAMIENTOS PARA DECIDIR

Este Juzgado Superior, para emitir su pronunciamiento definitivo en el presente asunto, hace las siguientes consideraciones:

Debe determinar previamente esta Superior Instancia, los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, estando la pretensión de la parte actora referida a que se ordene a los demandados a la ejecución y cumplimiento del Contrato de Arrendamiento con opción de compraventa, a que se les condene por los daños y perjuicios causados directa y necesariamente por la “Inejecución” de su obligación de venderle el inmueble dado en arrendamiento con Opción de Compraventa de conformidad con la cláusula Cuarta del mencionado contrato, toda vez que la accionada incumplió con lo establecido en ese contrato.-

Por otra parte, los demandados en el acto de contestación a la demanda, se eximen de cumplir con lo pretendido por la actora bajo el fundamento de que:

… “Niega, rechaza y contradice, por ser falso de toda falsedad, que hayan convenido con la demandante un nuevo contrato de promesa bilateral de compra-venta sobre el mismo inmueble, mediante documento alguno que invoca la demandante en su libelo de demanda y que dice estar autenticado por ante la Notaria Pública de Carúpano, Jurisdicción del Municipio Bermúdez, del Estado sucre, en fecha 25 de Febrero del año 2008, quedando anotado bajo el Nº 109, Tomo: 07, de los libros Autenticaciones llevados por esa Notaría.-

Que, esta afirmación de la demandante es totalmente falsa, como falso es el documento invocado y su contenido, por las razones siguientes: 1°) Que el Ciudadano J.S.A.L., cónyuge de su representada Dameli de L.V.d.A., no es co-propietario del apartamento objeto de esta demanda, pues es un bien perteneciente en pleno derecho de propiedad a Dameli de L.V.d.A., por haber sido adquirido por ella antes del matrimonio, en consecuencia no forma parte de la comunidad de gananciales de estos esposos. 2°) Que, no puede invocarse un documento presuntamente contentivo de un contrato bilateral como público, si una de las partes no otorgó el mismo, y el cual fue declarado como no otorgado por la Notaría; que, por lo tanto impugna y tacha de falso el mismo, y que en cuatro (4) folios útiles, marcado “C” anexó la demandante en su escrito libelar. Que, una de las razones por las cuales su mandante no firmó este contrato es porque no tenía conocimiento del mismo. Que, el documento en referencia fue visado por el mismo Abogado Asistente de la demandante en su demanda, y fue redactado sin el consentimiento de su representada y sin que esta haya tenido conocimiento de éste.-

Niega, rechaza y contradice que, con intensión o por negligencia, o por imprudencia le haya causado daño alguno a la demandante, por contravención; como también rechaza, niega y contradice que sea deudora de la demandante por una obligación proveniente de contrato alguno.-

Niega, rechaza y contradice que tenga que convenir a la ejecución y cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, por cuanto este tenía una duración de un (1) año contado a partir del 15 de Julio del 2006 hasta el 15 de Julio de 2007, y por cuanto no se concretó la venta en el lapso de duración de ese contrato por causa de la documentación, que la cantidad entregada le será devuelta íntegramente a la Arrendataria, tal y como lo contempla la Cláusula Cuarta del referido contrato.-

Niega, rechaza y contradice que tenga que convenir a los “Daños y Perjuicios” que pretende la demandante y que supuestamente le haya causado la demandada por la presunta “INEJECUCIÓN” de venderle el inmueble; pues como queda dicho y como ha quedado establecido en las cláusulas Tercera y Cuarta del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, el contrato tenía una duración de un (un) año, y si en ese lapso no se concretaba la venta por causa de la documentación, a la Arrendataria se le devolvería la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,00) ó Diecisiete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 17.000,00), y así tiene que ser.-

Niega rechaza y contradice que tenga que pagarle a la demandante costas y costos por este Juicio y rechaza, en consecuencia, la solicitud de indexación Judicial o ajuste por inflación. Por Cuanto considera que la demanda es temeraria por no haber interpretado la demandante las Cláusulas Tercera y Cuarta del contrato de arrendamiento con opción a compra-venta por ella invocada”…,

Fijados así los límites de la presente controversia.-

Ahora bien, se observa que en el presente caso, ambas partes están de acuerdo en la existencia del contrato que suscribieran en fecha 07 de Julio de 2006, contentivo del Arrendamiento con opción de compraventa del inmueble objeto de la presente litis. Asimismo, dan por cierto que el referido contrato sobre el mencionado bien inmueble, fue autenticado por ante la Notaría Pública de Carúpano del Municipio Bermúdez, del Estado Sucre, en fecha 07 de Julio de 2006, anotado bajo el Nº. 93, Tomo 29, de los libros correspondientes, y que el monto por concepto de canon de arrendamiento fue la cantidad de Bs. 300.000,00, mensuales; Que es cierto que la actora se quedó habitando el apartamento y que la venta, de concretarse, sería por la cantidad de Bs. 65.000.000,00, de los cuales fueron entregados la cantidad de Bs. 17.000.000,00.-

De esta forma, quedan fuera del debate los anteriores hechos.

En cuanto a los hechos controvertidos, se observa, que la parte actora alega en su escrito libelar que la demandada, además de las obligaciones señaladas en el artículo 1.585 del Código Civil, también se obligó a venderle el inmueble dado en arrendamiento no dándole cabal cumplimiento a las obligaciones que adquirió en el contrato de la opción de compraventa de fecha 07 de Julio de 2006.-

Así las cosas, la existencia del medio probatorio, (Contrato de Arrendamiento con Opción de Compraventa), fue debidamente admitido por las partes intervinientes en este proceso, razón esta suficiente para tenerlo como válido en los términos establecidos en el artículo 1.363 del Código Civil.- Así se declara.-

De su contenido, se desprende en su cláusula primera, “La propietaria da en arrendamiento con opción de compraventa a la Arrendataria un Apartamento de su propiedad distinguido de la siguiente manera: Apartamento Nº 0103 del piso 1 del Bloque 3 de la Urbanización El Mangle de esta ciudad de Carúpano, Parroquia S.c., Municipio Bermúdez del Estado Sucre”; en su Cláusula Segunda, que “el precio del Arrendamiento fue acordada en la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales; en su Cláusula Tercera: La duración del contrato, sería de un (1) año a partir del Quince (15) de julio de 2006 y hasta el Quince (15) de Julio de 2007 y que solo será prorrogado por acuerdo entre las partes y con la firma de un nuevo contrato”; en su Cláusula Cuarta: “La propietaria” da el inmueble señalado en la cláusula primera con la modalidad de arrendamiento con opción de Compra venta a “La Arrendataria”, en este sentido se establece el precio del inmueble, Apartamento descrito en la cláusula primera, en la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000,00), de los cuales “La Arrendataria” entrega en este acto la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.17.000.000,00), la cual recibe “La Propietaria” a su entera y cabal satisfacción. Ahora en cuanto al restante, vale decir CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 48.000.000,00), serán cancelados por “La Arrendataria” al momento de realizarse el traspaso definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, una vez hecho el saneamiento de la documentación de la propiedad que está en trámite ante el INAVI. Dicha opción mantendrá el valor antes expresado mientras dure el presente contrato. En caso de que por la documentación no se concrete la venta en el lapso de duración de éste contrato, la cantidad entregada según lo expresado anteriormente, será devuelta íntegramente a La Arrendataria al término de este contrato, y si la causa es imputable a ésta, le será descontado por “La Propietaria” el diez por ciento (10%) como cláusula penal”………

En cuanto a las pruebas aportadas por las partes para demostrar sus respectivas afirmaciones, se observan:

Promovió la parte actora anexos al libelo de demanda:

- Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta, debidamente Autenticado por ante la Notaria Pública de Carúpano, bajo el N° 92, Tomo N° 29 de fecha 07 de Julio del 2006, mediante el cual la ciudadana: Dameli de L.V.d.A. da en Arrendamiento con opción de compraventa a la ciudadana: R.L.M.d.F., un Inmueble de su propiedad, constituido por un Apartamento y distinguido de la siguiente manera: Apartamento N° 0103 del Piso 01 del Bloque 03 de la Urbanización El Mangle de esta ciudad de Carúpano, Parroquia S.C., Municipio Bermúdez del Estado Sucre.-

Documental aportada para demostrar la existencia del contrato suscrito por la demandante y la demandada y al no ser impugnada por la contraparte, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

- Copia fotostática del documento Protocolizado por ante la Oficinal de Registro Público en fecha 17 de Diciembre de 2007, quedando anotado bajo el N° 45 de la Serie, Folios 241 Vto. al 244, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, del Cuarto Trimestre, del año 2007 expedido por el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), Organismo Oficial Autónomo con domicilio en la ciudad de Caracas, creado por Ley el 13 de Mayo de 1975, cuya representación la ejerce el Ingeniero: O.J.A.G., titular de la Cédula de Identidad N° V-15.302.747, mediante el cual declara que da en Venta pura y simple perfecta e irrevocable a Dameli de L.V.d.A., titular de la Cédula de Identidad N° V-3.815.264, el apartamento objeto del presente juicio.-

Documental aportada para demostrar que la demandada es propietaria del bien inmueble objeto del presente juicio, por compra que del mismo hiciera al INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI) y que el mismo fuere protocolizado en fecha 17 de Diciembre del 2007; el cual al no ser impugnado por la contraparte, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Con su escrito de pruebas promovió:

- Prueba de informes, solicitando que se requiera de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, copia certificada del Documento de Venta, mediante el cual, el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), da en venta pura y simple perfecta e irrevocable a Dameli De L.V.D.A., el Apartamento, objeto del contrato de arrendamiento con opción de compraventa y objeto del presente juicio.-

Cuyas resultas rielan a los folios 10 al 15 de la segunda pieza del presente expediente y las referidas documentales sirven para demostrar que la demandada es propietaria del bien inmueble objeto del presente juicio, la cual adquirió con la protocolización del mencionado documento, en fecha 17 de Diciembre de 2007, y al no ser impugnado se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

- Cinco (5) copias de recibos por la cantidad de Bs 300 cada uno así como cuarenta y un (41) copias de comprantes de depósitos bancarios Nros: 95912080, 95095641, 099561523, 95905578, 2758766, 25995339, 26003795, 53445497, 45038463, 60257658, 411106826, 41110831, 64205155, 64205158, 95905591, 94205152, 95905587, 91180944, 95905581, 95905585, 95905582, 95905583, 01067319, 01067321, 14239210, 14239076, 34769619, 42511819, 50031670, 14239209. 14239208, 26324754, 53668274, 63872603, 56261143, 59746595, 63483030, 66074605, 65693068, 73915335, 75972548, de los Depósitos en la Cuenta de Ahorro N° 01020402070100375855, del Banco Venezuela, a nombre de la ciudadana Dameli de L.V.d.A., Cada Uno por la cantidad de Trescientos Bolívares Con 00/100 Céntimos (Bs. 300,00); tal y como consta a los folios Doscientos Treinta y Cuatro (234) al folio Doscientos Cuarenta y Nueve (249) del Expediente.

Documental aportada para demostrar la solvencia en el pago del canon de arrendamiento por parte de la demandante, a la que se le otorga valor probatorio.-

- Copia Certificada del documento autenticado por ante la Notaria Pública de Carúpano en fecha 25 de febrero de 2008, anotado con el Nº 109, Tomo Nº 07, contentivo del Contrato de promesa Bilateral de Compraventa entre los ciudadanos: Dameli De L.V.D.A. Y J.S.A.L. y la ciudadana: R.L.M.D.F., presentado con el Escrito de Pruebas, sobre el apartamento objeto del presente juicio, tal y como consta a los folios Doscientos Cincuenta (250) y Doscientos Cincuenta y Cinco (255) de la primera pieza del presente expediente.

Documental que al no estar suscrita por todos los otorgantes, carece de valor probatorio.-.

- Pruebas de Informes, en la cual se oficio al BANCO DE VENEZUELA, Oficina Carúpano, a fin de informar acerca si la Cuenta de Ahorro N° 01020402070100375855, su titular es la ciudadana: DAMELI DE L.V.D.A., titular de la Cédula de Identidad N° V-3.815.264, la cual fue declarada DESISTIDA mediante Sentencia Interlocutoria de fecha 23 de Abril del 2012, dictada por el Juzgado A Quo.-

Promoviendo la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda:

- Copia fotostática Certificada del Expediente N° 4942, el cual fue presentado por ante el Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha 26 de Mayo del 2008, por la ciudadana: Dameli De L.V.D.A. donde demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento a la ciudadana: R.L.M.D.F., ambas antes identificadas, el cual se encuentra en tramitación por ante el referido Juzgado de Municipio y por lo cual no se evidencia haber recaído en dicho juicio Sentencia firme.

Documental aportada para demostrar la existencia de un juicio por Resolución de contrato de Arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio, incoada por la Ciudadana Dameli Viñoles contra la Ciudadana R.L.M.; al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

En su escrito de pruebas promovió:

- Documentos que rielan a los folios 10, 11, y 12 de la primera pieza, contentivas de la copia Certificada del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta, debidamente Autenticado por ante la Notaria Pública de Carúpano, bajo el N° 92, Tomo N° 29 de fecha 07 de Julio de 2006, mediante el cual la ciudadana: Dameli de L.V.d.A. da en Arrendamiento con opción de compraventa a la ciudadana: R.L.M.d.F., un Inmueble de su propiedad, constituido por un Apartamento y distinguido de la siguiente manera: Apartamento Nº 0103 del Piso 01 del Bloque 03 de la Urbanización El Mangle de esta ciudad de Carúpano, Parroquia S.C., Municipio Bermúdez del Estado Sucre.-

Documental aportada para demostrar la existencia del contrato suscrito por la demandante y la demandada y al no ser impugnada por la contraparte, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

- Documento que corre inserto a los folios 13, 14 y 15 de la primera pieza del presente expediente contentivos de la copia fotostática del documento Protocolizado por ante la Oficinal de Registro Público en fecha 17 de Diciembre de 2007, quedando anotado bajo el N° 45 de la Serie, Folios 241 Vto. al 244, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, del Cuarto Trimestre, del año 2007 expedido por el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), Organismo Oficial Autónomo con domicilio en la ciudad de Caracas, creado por Ley el 13 de Mayo de 1975, cuya representación la ejerce el Ingeniero: O.J.A.G., titular de la Cédula de Identidad N° V-15.302.747, mediante el cual declara que da en Venta pura y simple perfecta e irrevocable a Dameli de L.V.d.A., titular de la Cédula de Identidad N° V-3.815.264.-

Documental aportada para demostrar que la demandada es propietaria del bien inmueble objeto del presente juicio; al no ser impugnada por la contraparte, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Analizadas como han sido por éste Juzgado Superior las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente juicio, corresponde en consecuencia decidir sobre el fondo de la presente controversia, para lo cual se hacen las siguientes consideraciones:

Se observa de las presentes actuaciones, que la parte demandada, Ciudadana Dameli de L.V.d.A., da en Arrendamiento con opción de compraventa a la ciudadana R.L.M., un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento, suficientemente descrito en autos, mediante contrato suscrito y autenticado en fecha 07 de Julio de 2006; mediante el cual ambas partes adquieren obligaciones; la propietaria, la de vender el referido inmueble y la arrendataria de comprarlo; pero bajo ciertas condiciones, tal como se observa de la cláusula Cuarta del mencionado contrato, la cual dispone lo siguiente: “Cuarta: “La propietaria” da el inmueble señalado en la cláusula primera con la modalidad de arrendamiento con opción de Compra venta a “La Arrendataria”, en este sentido se establece el precio del inmueble, Apartamento descrito en la cláusula primera, en la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000,00), de los cuales “La Arrendataria” entrega en este acto la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.17.000.000,00), la cual recibe “La Propietaria” a su entera y cabal satisfacción. Ahora en cuanto al restante, vale decir CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 48.000.000,00), serán cancelados por “La Arrendataria” al momento de realizarse el traspaso definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, una vez hecho el saneamiento de la documentación de la propiedad que está en trámite ante el INAVI. Dicha opción mantendrá el valor antes expresado mientras dure del presente contrato. En caso de que por la documentación no se concrete la venta en el lapso de duración de éste contrato, la cantidad entregada según lo expresado anteriormente, será devuelta íntegramente a La Arrendataria al término de este contrato, y si la causa es imputable a ésta, le será descontado por “La Propietaria” el diez por ciento (10%) como cláusula penal”. (Subrayado de este Juzgado Superior)-

Disponiendo el mencionado contrato en su cláusula Tercera, lo siguiente: “Tercera: La duración de este contrato, será de un (1) año a partir del Quince (15) de julio de 2006 y hasta el Quince (15) de Julio de 2007 y que solo será prorrogado por acuerdo entre las partes y con la firma de un nuevo contrato” (Subrayado de este Juzgado Superior).-

De las cláusulas arriba transcritas, se observa entonces, que se está ante un contrato a tiempo determinado, de un (1) año, a partir del día Quince de Julio de 2006, hasta el Quince de Julio de 2007.

Evidenciándose de la cláusula Cuarta lo siguiente “Dicha opción mantendrá el valor antes expresado mientras dure el presente contrato. En caso de que por la documentación no se concrete la venta en el lapso de duración de éste contrato, la cantidad entregada según lo expresado anteriormente”……,

En este sentido, se observa que el documento Protocolizado, registrado bajo el Nº 45 de la Serie, Folios 241 vto al 244, Protocolo Primero, Tomo Cuarto del Cuarto Trimestre del año 2007, mediante el cual el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), da en venta a la Ciudadana DAMELI DE L.V.D.A. el inmueble objeto del presente juicio, fue protocolizado en fecha diecisiete (17) de Diciembre de 2007; y que el contrato de Arrendamiento con opción de compraventa del cual se demanda la ejecución o cumplimiento, había vencido el día Quince (15) de Julio de 2007.-

Ahora bien, en materia de contratos de arrendamiento de casas, en cuanto al término y la duración de los mismos, si bien es cierto dispone el artículo 1.600 del Código Civil, lo siguiente “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.-

Pero no es menos cierto que dispone el artículo 1.599 del mismo Código Civil: “Si el Arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.-

En éste orden, establece el artículo 1.211 ejusdem, “El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y solo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma”.-

La doctrina nos indica: “El término es un acontecimiento futuro y cierto, del cual depende el cumplimiento o la extinción de una obligación”.-

Por su parte establece el artículo 1.159 de la misma n.S.C.: “Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.-

También dispone el artículo 1.160 Ejusdem, “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.-

Estableciendo el artículo 1.264 también del Código Civil “Las Obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicio en caso de contravención”.-

Por consiguiente, al evidenciarse de autos, que la Ciudadana R.L.M.d.F., demanda el Cumplimiento o Ejecución de un contrato de Arrendamiento con opción de compraventa, suscrito entre ella y la Ciudadana Dameli de L.V.d.A., en fecha 07 de Julio de 2006, en el sentido de que la propietaria le de en venta el inmueble arrendado, de acuerdo como quedó establecido en la cláusula Cuarta de dicho Contrato. Pero al observarse que la misma cláusula Cuarta del referido contrato dispone, “que la venta se realizará una vez hecho el saneamiento de la documentación de la propiedad que está en trámite ante el INAVI. Dicha opción mantendrá el valor antes expresado mientras dure del presente contrato”…

Observándose que el saneamiento de la documentación a que hace referencia la cláusula cuarta de dicho contrato se realizó en fecha 17 de diciembre de 2007, tal como se desprende de las pruebas documentales aportadas por las partes y a las que se les otorgó pleno valor probatorio. Y siendo que el contrato de Arrendamiento con opción de compraventa tenía una duración de un año, (15/07/2006 al 15/07/2007), tal como lo establece la cláusula tercera del mismo. Es por lo que considera este Sentenciador de Instancia Superior, en atención y en cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que la demanda por Cumplimiento o Ejecución de dicho contrato no puede prosperar, tal como lo determinó el Juzgado A Quo en su sentencia definitiva; y en tal sentido la presente apelación debe ser declarada Sin Lugar, confirmándose la Sentencia recurrida tal como se determinará en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: SIN LUGAR, el Recurso de Apelación interpuesto por el Abogado J.A.M.N., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.415, actuando en su condición de Apoderado judicial de la Ciudadana R.L.M.d.F., titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.857.095, contra la sentencia definitiva dictada en el presente juicio, en fecha 04 de Julio de 2013, por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de este Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.-

Se condena en costas a la parte demandante y recurrente de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Queda así Confirmada la sentencia recurrida pero con motivación ampliada.-

Insértese, Publíquese, Regístrese, Edítese en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia y déjese copia Certificada en este Juzgado. Remítase el presente expediente al Tribunal de la Causa en su oportunidad Legal correspondiente.-

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en la ciudad de Carúpano, a los Seis (06) días del mes de Diciembre de Dos Mil Trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-

EL JUEZ,

ABG. O.R. MONASTERIO B.-

LA SECRETARIA,

ABG. N.M..

Nota: Se deja constancia que en esta misma fecha seis de Diciembre de Dos Mil Trece (06-12-2013), siendo las 3:30 p.m, fue Publicada la presente Sentencia cumpliéndose con lo ordenado.- Conste.-

LA SECRETARIA,

ABG. N.M.G.

Exp. N° 6007.-

ORMB/NMG