Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 27 de Octubre de 2008

Resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 06 de febrero de 2004, entre los ciudadanos J.R.F.R. y M.T.D.R., autenticado por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 05, Tomo 13 y que tiene por objeto el inmueble constituido por un Local Comercial, que forma parte del edificio denominado Conjunto Residencial y Comercial Savil, ubicado frente a la calle Ribas y a la Avenida La Hoyada por el Oeste y a la Calle Miranda por el Este de la ciudad de Los Teques Estado Miranda, distinguido LC-7 cuyos linderos y medidas constan en el documento de propiedad anexo a los autos.

Se CONDENA a la demandada M.M.T.D.R. al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero; marzo, abril; mayo, junio, julio y agosto de 2004, a razón de seiscientos mil bolívares mensuales (Bs. 600.000,00) lo cual asciende a la cantidad de cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs. 4.200.000,00), y los que se sigan venciendo hasta que el presente fallo quede firme.

Se CONDENA a la parte demandada M.M.T.D.R. hacer entrega del inmueble a la parte actora, totalmente desocupado y libre de personas y de bienes.

SE DECLARA SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada.

SE DESECHA la acción en cuanto a la empresa demandada INVERSIONES 90-91 C.A.

INFORMES EN LA ALZADA

La demandada M.M.T.D.R., asistida por la abogada J.J.M.R., inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 124.832, en fecha 24 de mayo de 2007, consignó en esta Alzada su respectivo escrito de Informes en el que alega lo siguiente:

“…es menester señalarse al d.Ó. de la Superioridad, que de la simple lectura al contenido de la sentencia recurrida, se logra evidenciar que se trata de un dispositivo totalmente parcializado hacia una de las partes, pareciere que se tratare de un escrito de defensa de la parte actora más que de una definición institucional de una sentencia conforme a las normas del Derecho Procesal Civil Venezolano. Declaro y denuncio el vicio de incongruencia negativa, la infracción clara y meridiana tanto del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil o norma que conforma el principio dispositivo como del artículo 243 ejusdem, toda vez que la sentencia relata y absorbe lo que algunos doctrinarios Patrios o no, han definido como “petición de principio”, sin que exista una motivación equilibrada y precisa de la petición de la demandada…”

“Declara el Tribunal A Quo, en el contenido de la sentencia que, por una parte, declara inadmisible la cuestión previa opuesta por la demandada sobre “la ilegitimidad que la persona citada como representante del demandado por no tener el carácter que se le atribuye” aduciendo que son una misma persona la codemandada “Inversiones 90-91 C.A.” y M.T.d.R. y/o J.R.R., todos identificados en autos, dejando atrás el sentido institucional de la defensa procesal para el demandado, dada la incongruente acción cuando pretendió violentar disposiciones de orden público tanto del Derecho Común como del Derecho Legislativo sobre Arrendamiento de Inmueble, en el strictu sensu de la continuidad de la relación arrendaticia; pero, de forma absurda y por otra parte el dispositivo de la sentencia aquí recurrida desecha la Resolución del Contrato para la codemandada Inversiones 90-91 C.A. De modo tal, ciudadano Juez de la Superioridad, que existe un contrario entre motiva y dispositiva, porque siendo así que une a un mismo vínculo a los co-demandados para poder pretender el derecho de la cuestión previa que NO SE RESUELVE para Inversiones 90-91 C.A., así las cosas, mal pudo establecer la entrega material y el pago de cánones supuestamente insolutos, sino que ha debido declarar SIN LUGAR la acción interpuesta por vicios de fondo y forma del mismo libelo de la demanda, y así solicito sea declarada por este Honorable Juzgado de la Instancia Superior…”

… solo define la sentencia la obligación principal del arrendatario que es la de pagar el canon de arrendamiento, sin establecer un equilibrio procesal, puesto que desecha la obligación principal del arrendador en la relación sinalagmática de arrendamiento, que no es otra cosa que dejar en legitima posesión precaria pacifica y en el pleno disfrute del inmueble arrendado, institución que fue debidamente alegada y excepcionada por la parte demandada en autos dentro del desarrollo del proceso cuya sentencia aquí denuncio…

“… la parte actora en la acción principal que nos ocupa ha confesado de manera expresa animus de contrato no cumplido y ha asumido como cierto la excepción non adimpletus contractus, cuando consigna en su promoción probatoria (por cierto sin señalar la motivación de sus pruebas), los pagos de los derechos de propiedad que corresponden a todo propietario, es decir al aquí arrendador y accionante, con fecha POSTERIOR a la excepción aducida en la oportunidad a la contestación al fondo de la demanda, ello significa la admisión de los hechos, o confesión procesal de manera expresa y directa; pero pareciese que la sentencia aquí recurrida ha tratado de escuchar el error procesal que ha provenido del accionante, efectivamente de un hecho real y comprobado, con una sentencia con contenidos irregulares por “petición de principio”, como vicio que conlleva a la incongruencia e “in motivaciones” que se despliegan con una simple vista y análisis de su contenido, desarrollando una total violación a derechos tanto a los derechos procesales de defensa, como a los derechos de todo poseedor precario bajo la figura de relación de arrendamiento, quien en el caso particular se ha visto sorprendido por los artificios y hechos dolosos que ha pretendido el aquí actor de la acción principal a los solos fines de lograr interrumpir el largo periodo que tengo como arrendataria sobre el inmueble de marras y dejar sin sustento y al de mi familia, sin derecho a comercializar y violando la n.C. del artículo 2 que reproduzco aquí…”

…no pudimos ejercer la libertad comercial sin la persecución de las imposiciones de las Ordenanzas Municipales, el propietario no pagó oportunamente los impuestos de la propiedad inmobiliaria, siendo éste un requisito fundamental para la obtención de la licencia, y bajo el esquema del Derecho Común es la obligación principal del arrendador, pues como pretende entonces el pago de las pensiones de arrendamiento sin no se pudo efectuar legítimamente la actividad comercial objeto del contrato para poder desarrollar tales pagos. ELLO FUE ALEGADO E INOBSERVADO TANTO COMO ALEGATO COMO DE PRINCIPIO LEGAL POR EL JUZGADOR DE LA SENTENCIA APELADA…

“Ahora bien, el caso que nos ocupa en esta causa, debe ser tomado como un asunto especial por lo que se adujo por las partes, en especial referencia a la parte demandada. Con todo respeto, la interpretación del artículo 1.354 del Código Civil no debe observarse a la ligera al llegar a la tercera fase procesal, la de la decisión. El Juez A Quo obvió un factor esencial al punto controvertido en su “thema decidendum”

Es muy preciso aclarar que, el actor de la causa principal, ha aportado de su propia iniciativa un medio probatorio “DOCUMENTO PUBLICO ADMINISTRATIVO” que evidencia en lo absoluto que las expresiones de la excepción formal que opuso el demandado en cuanto a que el arrendador NO DEJÓ LA PACIFICA DISPONIBILIDAD DE SU DEBIDO GOCE Y DISFRUTE SOBRE EL INMUEBLE, toda vez que NO CUMPLIÓ DE MANERA OPORTUNA EL PAGO DE LOS IMPUESTOS DE PROPIEDAD INMOBILIRIA, siendo un instrumento exigido por el Municipio para obtener la Licencia de Comercio, conforme a las ordenanzas del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda…”

En la sentencia que aquí recurro, se nota un total vicio y una total violación a las normas del principio dispositivo. Así creo una sentencia viciada, sin análisis debidos sino superficiales a la causa que nos ocupa, de tal forma que así lo denuncio procesalmente para que el ilustre Sentenciador de la Alzada así lo analice…

Por los fundamentos antes a.c.f. con meritos de hechos y de iuris en ese escrito, es por lo que solicito sea REVOCADA LA SENTENCIA AQUÍ RECURRIDA…

La representación judicial de la parte actora abogada M.T.P., en fecha 24 de mayo de 2007, consignó en esta Alzada su respectivo escrito de Informes en el que alega lo siguiente:

La empresa INVERSIONES 90-91 C.A., representada por la ciudadana M.M.T. DE RODRIGUEZ… en su carácter de Vicepresidente, según se evidencia de documento constitutivo el cual cursa en autos desde los folios 19 al 22, suscribió un Contrato de Arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial que forma parte del edificio denominado Conjunto Residencial y Comercial Savil ubicado…propiedad de la empresa INVERSIONES LOS POMELOS C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 24 de noviembre de 1.978, bjo el N° 14, Tomo 130-A y representada por S.I., en su carácter de Administrador, según se evidencia de NOTIFICACION realizada por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda de fecha 05 de diciembre de 2002, la cual corre inserta en autos en los folios 15 y 16 inclusive, manifestando en esta su voluntad de vender el referido inmueble, ofertándoselo a su Arrendataria, vale decir, INVERSIONES 9091 C.A., en ejercicio del derecho preferente, según lo establece el Artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario”

…Vencido el plazo de 15 días establecido en el mencionado artículo y sin haber recibido una respuesta por escrito de aceptación a dicha oferta por parte de la arrendataria, el propietario procedió a vender el inmueble supra mencionado en fecha 20 de marzo de 2003, a mi representado J.F.R.… según se evidencia de documento protocolizado… subrogándose de esta forma mi representado a los derechos y deberes del Arrendador, de conformidad con lo establecido en el Código Civil

Siendo mi representado el propietario del inmueble, la Arrendataria continuó cumpliendo su obligación en el pago de los cánones de arrendamiento, es decir, desde la fecha de la adquisición del inmueble por parte de mi mandante, hasta el mes de octubre de 2003 inclusive, aceptado a todo evento la relación arrendataria. Tal es el caso de aceptación y conocimiento en su carácter de arrendataria y mi mandante en su carácter de arrendador, que suscriben un Contrato de Arrendamiento de manera voluntaria en fecha 06 de febrero de 2004, por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, quedando anotado bajo el N° 05, Tomo 13 y que cursa en autos desde el folio 15 al 18 inclusive, pero en este caso la Arrendataria, suscribe como persona natural y no en su carácter de Vicepresidente de la empresa INVERSIONES 9091 C.A., en el cual se estipuló un canon de arrendamiento de Bs. 600.000,00 mensuales

Para el momento de introducir la presente causa en fecha 14 de octubre de 2004, la Arrendataria M.M.T.D.R., identificada plenamente en autos, le adeudaba a mi representado diez (10) meses de canon de arrendamiento, incumpliendo de esta forma sus deberes establecidos tanto en las leyes que rigen la materia, como en las cláusulas del Contrato de Arrendamiento, suscrito por ambas partes, hecho por el cual fue solicitada la Resolución del Contrato por ante el Tribunal A-quo

La codemandada en su oportunidad legal, RECONVIENE por daños y perjuicios, alegando que “no ha podido ejercer su actividad comercial de papelería, texto, útiles escolares y otros enseres” por no haber obtenido del órgano Municipal “LA LICENCIA”, no especificando en su escrito de reconvención que se trataba de la Licencia de Industria y Comercio, hecho éste que nos llama poderosamente la atención, ya que como es conocido hasta la fecha, la demandada ha ejercido y sigue ejerciendo de forma libre y pacifica su actividad comercial, tal y como se evidencia de la Notificación de la sentencia del Tribunal A-quo, en fecha 20 de marzo de 2007, realizada por el Alguacil C.A., en las instalaciones del inmueble objeto de la presente causa y que cursa en autos en el folio 146”

Para demostrar los hechos alegados por ambas partes en la correspondiente etapa de pruebas, fueron valoradas únicamente las de la parte actora, ya que la parte demandada las interpuso extemporáneamente tal y como consta en auto del Tribunal A-quo en fecha 24 de enero de 2004, y que corre inserto en el folio 125

“Sin embargo es conveniente aclarar a este d.T., que en Gaceta Municipal Nº 6, de fecha 01 de noviembre de 1.975, consignado por la parte actora en su Escrito Promocional, se evidencia en forma clara en su artículo 15 lo siguiente: “Con la solicitud de la licencia deberían ser anexados además de los siguientes documentos:”… 4) Solvencia del impuesto inmobiliario urbano en relación al inmueble donde se ejercerá la actividad, SI FUERE PROPIETARIO…”

En virtud de lo antes expuesto se puede llegar a la conclusión que en todo momento la demandada ha podido ejercer y ha ejercido hasta la fecha su actividad comercial dentro de un inmueble que no le pertenece y el cual ha disfrutado de manera gratuita desde el mes de noviembre del año 2003, no habiendo sido impedimento para ello, el supuesto de no haber obtenido de manos de mi mandante la Solvencia Municipal del Impuesto Urbano, ya que no era ni es indispensable, en su calidad de arrendataria dicha solvencia, más la demandada ha incumplido en sus deberes y obligaciones como Arrendataria

La parte demandada solo se dedicó afirmar, negar y contradecir hechos, pero sin PROBAR ninguno de ellos, como se evidencia en autos, siendo menester recordarle a la colega que en Venezuela el Derecho se alega y los Hechos se prueban y así quedó demostrado en autos

Ahora bien ciudadano Juez, queda evidenciado en autos que la demandada no ha cumplido con su obligación en el pago de cánones de arrendamiento, no probando así la Extinción de la Obligación de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil. Es por lo antes expuesto que solicito muy respetuosamente a este d.T. RATIFIQUE en todas y cada una de sus partes la SENTENCIA emanada del Tribunal A-quo de fecha 05 de febrero de 2007”

MOTIVA

En forma sintetizada esta superioridad procede a efectuar un resumen del contenido del libelo de demanda presentado por la parte actora en el presente juicio, así como los escritos de contestación a la demanda presentados por los demandados.

Libelo de demanda:

La parte actora en su libelo de demanda señala que la empresa INVERSIONES 90-91 C.A., representada por la ciudadana M.M.T.D.R. en su condición de Vicepresidente, suscribió un Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial que forma parte del edificio denominado Conjunto Residencial y Comercial Savil ubicado frente a la calle Ribas y a la Avenida La Hoyada por el Oeste y a la Calle Miranda por el Este de la ciudad de Los Teques Estado Miranda, distinguido LC-7 y alinderado así NORTE: El Paseo Savil; SUR; Fachada Sur del Edificio; ESTE: El local Comercial LC-8 y OESTE: El Local LC-7 por arriba espacio destinado a circulación y estacionamiento de vehículos de la planta segundo mezzanina y por abajo la planta sótano, propiedad para ese entonces de la empresa INVERSIONES LOS POMELOS C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 24 de noviembre de 1.978, bajo el N° 14, Tomo 130-A. Dicha propietaria representada por S.I., en su carácter de Administrador NOTIFICÓ por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda de fecha 05 de diciembre de 2002, su voluntad de vender el inmueble, ofertándoselo a su Arrendataria INVERSIONES 9091 C.A., todo de conformidad con el Artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario”

Que vencido el plazo de 15 días a que se refiere la norma mencionada, la empresa propietaria del inmueble arrendado, procedió a venderlo al actor J.F.R., en virtud de no haber recibido una respuesta de la demandada, subrogándose en consecuencia en los derechos y deberes del Arrendador, de conformidad con lo establecido en el Código Civil.

Que la Arrendataria continuó cumpliendo su obligación en el pago de los cánones de arrendamiento, desde la fecha de la adquisición del inmueble por parte del actor, hasta el mes de octubre de 2003 aceptando de esta manera la relación arrendataria. Que el 06 de febrero de 2004 el actor J.F.R. y la ciudadana M.M.T.D.R. como persona natural y no como Vicepresidente de Inversiones 90-91 C.A., suscriben un nuevo Contrato de Arrendamiento por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 05, Tomo 13, en el cual se estipuló un canon de arrendamiento de Bs. 600.000,00 mensuales, presentando mora en el cumplimiento de sus obligaciones por lo que procedió a demandar la resolución del contrato a M.M.T.D.R., a título personal y como vicepresidenta de Inversiones 90-91 C.A., para que conviniera en: “En pagar el canon de arrendamiento que debió pagar es decir el estipulado en Bs. 500.000,00 mensuales que corresponden a la empresa INVERSIONES 90-91 C.A., desde los meses de noviembre de 2003 a enero de 2004 ambos inclusive, que asciende a la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), y la cantidad de Bs. 600.000,00 mensuales que la ciudadana M.M.T.D.R., dejó de pagar desde el mes de febrero de 2004 a Agosto de 2004, lo cual asciende a la suma de cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs. 4.200.000,00) así como los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva; en la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado en las mismas condiciones en que lo recibió y que a todo evento sea condenada por el Tribunal a la reparación que amerite el inmueble, previo avalúo de los daños por expertos si fuera el caso; en pagar los servicios a que se refiere la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento. En pagar las costas y costos del juicio, incluyendo el pago de honorarios profesionales de abogado. Al pago de la diferencia del valor de la moneda o indexación monetaria”.

Contestación de la ciudadana M.M.T.D.R.:

En su escrito de fecha 25 de noviembre de 2004, la demandada M.M.T.d.R., negó rechazó y contradijo que pueda ser demandada conjuntamente con otra persona jurídica sobre una relación de arrendamiento que expresa lo contrario y reproduce en su totalidad en el contrato de arrendamiento celebrado el 06 de febrero de 2004.

Negó, rechazó y contradijo que pueda obligarse ni contractualmente ni de hecho ni de derecho a pagar cantidad alguna de dinero por obligaciones contraídas por la empresa Inversiones 90-91 C.A.

Negó, rechazó y contradijo que exista vinculo jurídico alguno entre su persona y la sociedad mercantil Inversiones 90-91 C.A., por lo que rechaza y contradice la existencia de una continuidad contractual, de hecho y de derecho entre dos (2) relaciones jurídicas sinalagmaticas de arrendamiento, puesto que la habida con Inversiones 90-91 C.A., ha quedado jurídicamente rescindida y no puede existir subrogación entre su persona y aquella, tal como incongruentemente lo pretende el actor en su libelo.

Manifestó que la relación jurídica de arrendamiento que le une al actor se inició con la firma del contrato de arrendamiento en fecha 06 de febrero de 2004, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 5, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

Negó, rechazó y contradijo que su persona tenga deuda por pago de recibos presuntamente insolutos de arrendamiento por los meses de noviembre y diciembre de 2003 y enero de 2004, al igual que los meses de febrero a agosto de 2004, por cuanto ha hecho gastos y pagos que corresponden en lo exclusivo a la figura del propietario por su inherencia y porque además no ha tenido el goce y uso pacifico de la cosa bajo la manifestación voluntaria bilateral, por el no cumplimiento de tramites correspondientes a la actividad comercial objeto del contrato, lo que significa que el actor no ha cumplido con su obligación esencial de todo arrendador conforme al derecho común y al contrato.

Negó, rechazó y contradijo que deba los servicios a que se refiere la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo que el inmueble le haya sido entregado en buenas condiciones.

Negó, rechazó y contradijo que deba pagar las presuntas reparaciones ni menores ni mayores sobre el inmueble.

Negó, rechazó y contradijo que deba entregar el inmueble que ocupa en posesión precaria legítima.

Negó, rechazó y contradijo que deba pagar costos, costas y demás gastos sobre la acción.

Negó, rechazó y contradijo que deba pagar la indexación monetaria de la supuesta deuda demandada.

Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho todos y cada uno de los puntos explanados en la demanda.

Alegó la excepción de contrato no cumplido, por cuanto la finalidad de celebrar el contrato sobre el inmueble antes mencionado, ha sido ejercer las actividades comerciales de papelería, textos, útiles escolares y otros enseres y no ha podido obtener la licencia correspondiente de la Municipalidad del Guaicaipuro por cuanto no ha presentado el instrumento original que certifique el pago del impuesto de la propiedad inmobiliaria.

Que ese pago es inherente al propietario del inmueble ciudadano J.R.F.R., ante quien ha gestionado para que le haga entrega del original del instrumento donde conste el pago del impuesto de la propiedad inmobiliaria, pero que estas diligencias han resultado infructuosas.

Que conforme a las normas Municipales, es menester para la obtención de la patente para ejercer el comercio en dicho local comercial, que se haga entrega con antelación de la certificación de pago del Impuesto del derecho de propiedad inmobiliaria.

Que, la excepción non adimpletis contractus supone siempre que la otra parte esté siempre en la posibilidad de cumplir. Que el actor está en la posibilidad de la carga de cumplir con el pago del derecho de propiedad inmobiliaria y con los instrumentos legales Municipales, pero por el contrario no ha dado cumplimiento, por lo cual le ha causado una perturbación en las actividades comerciales objeto de la celebración del contrato.

Que el artículo 1.585 del Código Civil, obliga al arrendador como obligación principal a conservar el inmueble en estado de servir al fin por la cual ha sido arrendado, sin embargo el estado del local comercial es de insolvencia con respecto a las leyes municipales y por eso no ha podido servirse comercialmente del inmueble.

Que el actor no ha pagado las cargas de condominio que corresponden al local comercial y dado ese incumplimiento han sido investidos por la administración del edificio donde está situado el inmueble para que paguen el condominio, bajo la amenaza de una vía ejecutiva, que en ese sentido y bajo la venia del abogado J.M.D.S. representante del actor, ha pagado los recibos de condominio que corresponden al local a los efectos de compensar las obligaciones. A tales efectos consigna originales de los pagos de condominio.

Por esta razón invoca la excepción non adimpletus contractus, es decir que cumpla con su obligación esencial al goce pacifico de la cosa para poder servirse de ella y cumplir con sus obligaciones.

A todo evento rechazó e impugnó los documentos privados, recibos de pago de arrendamiento insolutos, consignados por el actor marcados de la letra “E” a la letra “N”.

Reconvención:

En el Capitulo VI del escrito la demandada reconviene al actor por los daños y perjuicios que le ha ocasionado la inactividad comercial causada por el incumplimiento que la ha causado la no obtención de la licencia para comercio de parte del Órgano Municipal, estimando su mutua petición en la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).

Contestación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 90-91 C.A:

El ciudadano J.R.R. en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 90-91 C.A., asistido por la abogada M.A.A.D.R., inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 40.519, en su escrito del 25 de noviembre de 2004 en el Capítulo, opuso la cuestión previa del ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue decidida en el punto previo del fallo.

En el Capítulo II, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho todos y cada uno de los puntos explanados en la acción.

Negó, rechazó y contradijo que su representada pueda ser demandada conjuntamente con otra persona sobre una relación jurídica de arrendamiento donde no es parte.

Negó, rechazó y contradijo que su representada pueda obligarse ni contractualmente ni de hecho a pagar cantidad alguna de dinero por obligaciones contraídas por la ciudadana M.M.T.D.R.

Negó, rechazó y contradijo que exista vínculo jurídico alguno entre su representada y la ciudadana M.M.T.D.R..

Manifiesta que la relación jurídica de arrendamiento que le une al actor se inició al firmar en fecha 06 de febrero de 2004 el contrato de arrendamiento, el cual excepcionó a su representada de cualquier responsabilidad contractual o no de esa relación jurídica.

Negó, rechazó y contradijo que su persona tenga deuda por pago de recibos presuntamente insolutos de arrendamiento por los meses de noviembre y diciembre de 2003.

Negó, rechazó y contradijo que deba los servicios a que se refiere la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo que deba pagar las presuntas reparaciones ni menores ni mayores sobre el inmueble.

Negó, rechazó y contradijo que deba entregar el inmueble sobre un contrato que desconoce a todo evento.

Negó, rechazó y contradijo que deba pagar costos, costas y demás gastos sobre la acción.

Negó, rechazó y contradijo que deba pagar la indexación monetaria de la supuesta deuda demandada.

Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho las medidas precautelativas de embargo o secuestro que tienden de manera dolosa a la desocupación del inmueble.

Conforme a lo anterior, pasa esta Alzada al examen de las pruebas aportadas al proceso por las partes.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Con el libelo de demanda:

1. ) Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del juicio, protocolizado en fecha 20 de marzo de 2003, ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

   Valorada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte demandada. Se aprecia como demostrativa de que Inversiones Los Pomelos C.A., era propietaria del inmueble para el 20 de marzo de 2003.

2. ) Copia simple de la Notificación practicada a Inversiones 90-91 C.A., por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda.

   Valorada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte demandada. Se aprecia como demostrativa de la oferta de venta del inmueble que Inversiones Los Pomelos C.A., le hace como propietaria a Inversiones 90-91 C.A, dando cumplimiento al contenido del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

3. ) Original del Contrato de Arrendamiento celebrado entre el actor J.R.F.R. y la demandada M.M.T.D.R., el 06 de febrero de 2004 ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

   Valorada su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Se aprecia como demostrativo de la relación contractual entre las partes así como su temporalidad, al no haber sido desconocido por la parte demandada.

4. ) Copia simple del documento Constitutivo Estatutario de la empresa INVERSIONES 90-91 C.A,

   Valorada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte demandada. Se aprecia como demostrativa de que la demandada M.M.T.D.R., ejerce el cargo de Vicepresidente de la referida empresa Inversiones 90-91 C.A.

5. ) Recibos insolutos

   Sobre la valoración, apreciación o no de esta probanza, la Alzada se pronunciará más adelante.

   Durante el lapso probatorio:

1. ) Reprodujo el mérito favorable de los autos.

   Conforme a la legislación venezolana vigente, está expresión no constituye un medio de prueba válido, toda vez que uno de los principios rectores en la práctica probatoria es el principio de la comunidad de la prueba, el cual se traduce en que una vez que la prueba ha sido aportada al proceso, los efectos del resultado de ésta no es exclusivo de la parte que la produjo, sino que la prueba pertenece al proceso, por lo que la prueba producida por una de las partes en el proceso puede perfectamente beneficiar a su contraria Y ASI SE DECLARA.

   CAPITULO PRIMERO

   1. Documento de propiedad del inmueble objeto del juicio, protocolizado en fecha 20 de marzo de 2003, ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

   2. La Oferta de venta notariada.

   3. Contrato de Arrendamiento

   4. Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de Inversiones 90-91 C.A.

      Estas probanzas fueron valoradas por la Alzada, en este fallo.

   5. Recibos de alquiler insolutos

      Sobre la valoración, apreciación o no de esta probanza, la Alzada se pronunciará más adelante.

      CAPITULO SEGUNDO

2. ) Recibos originales por concepto de canon de arrendamiento, correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2004 marcados “A”, “B” y “C”.

   Estas probanzas las desecha la Alzada, por cuanto los conceptos allí contenidos no fueron demandados por la parte actora.

3. ) Recibos originales cancelados marcados “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, correspondiente a los gastos de condominio del inmueble arrendado.

   Estas probanzas las desecha esta Alzada por cuanto no guardan relación con el punto debatido.

4. ) Copia simple de la planilla de solicitud de Licencia de Industria y Comercio de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro Dirección de Hacienda, Los Teques Estado Miranda, marcado “J”.

   Esta probanza la valora quien decide de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte actora. Se aprecia como demostrativa de los requisitos que deben cumplirse para la obtención de la Licencia de Industria y Comercio.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   La demandada M.M.T.D.R., en fecha 19 de enero de 2005, consignó escrito de pruebas así:

1. ) Reproduce el mérito favorable de los autos, especialmente los recibos de condominio agregados en original por la parte actora.

2. ) Gaceta Municipal en la que constan los requisitos para la obtención de la Licencia de Industria y Comercio.

   Estas probanzas las desecha esta Alzada, por cuanto mediante auto dictado de fecha 24 de enero de 2005 por el Tribunal de la causa, previo cómputo fueron declaradas extemporáneas, quedando dicha decisión definitivamente firme en virtud de que no fue ejercido recurso alguno en su contra Y ASI SE DECLARA.

   La codemandada INVERSIONES 90-91 C.A., no aportó probanza alguna en esta fase del juicio.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Punto Previo:

   Mediante escrito del 25 de noviembre de 2004, la demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES 90-91 C.A., representada por su Director ciudadano J.R.R., asistido por la Abogada M.A.A.D.R., opuso la cuestión previa del ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos siguientes:

   … el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción resolutoria, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el 20 de marzo de 2003, anotado bajo el N° 65, tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y que opongo a todo evento en contra del actor, por constar en autos, ha sido suscrito por la ciudadana M.M.T.D.R., por lo que mal ha podido expresar en el libelo de la acción la temeridad de codemandar a mi representada INVERSIONES 90-91 C.A., ni mucho menos establecer una presunta vinculación no determinada jurídicamente ni en el contrato señalado ni en disposición legal alguna…

   Ahora bien, en virtud de que la acción incoada contra la empresa INVERSIONES 90-91 C.A., fue desechada con posterioridad a la interposición de esta cuestión previa, esta Alzada pasa a conocer de la misma y al respecto observa: Esta cuestión previa relativa a las partes se refiere a:

   La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye

   Este dispositivo tiene lugar cuando la persona citada como representante del demandado no tiene el carácter que se le atribuye; esto es que la persona en nombre del cual se haya librado la boleta de notificación, no lo es realmente sino otra la que debe contestar.

   En el caso de autos, se constata luego de la lectura exhaustiva de la copia simple de los estatutos de la demandada INVERSIONES 90-91 C.A., cursante a los folios del 19 al 22, la cual de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora y tiene como fidedigna al no haber sido impugnada ni desconocida, que la ciudadana M.M.T.D.R., ejerce el cargo de Vice-Presidente de la empresa demandada con las facultades y atribuciones que allí se le otorgan de la siguiente manera:

   “CLAUSULA DECIMA CUARTA: Son atribuciones del Presidente y Vicepresidente “… Podrán igualmente designar apoderados generales o especiales con las facultades que consideren necesarias incluyendo las de transigir, darse por citado, comprometer en árbitros de cualquier clase…”

   Es decir, que la ciudadana M.M.T.D.R., tiene facultad para darse por citada en nombre de la empresa INVERSIONES 90-91 C.A y en consecuencia para sostener el juicio, es por ello que para quien decide la cuestión previa del artículo 346 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil no puede prosperar Y ASI SE DECLARA.

   FONDO DEL ASUNTO

   De la exhaustiva revisión de las actas que conforman el presente expediente, quien decide comienza por observar la no consignación por la actora del contrato de arrendamiento que a su decir suscribieron Inversiones Los Pomelos C.A e Inversiones 90-91 C.A, ésta última representada por la demandada M.M.T.D.R., a los fines de determinar jurídicamente la subrogación del actor en los derechos y deberes para ocupar la situación del primitivo arrendador y la continuidad de la relación contractual. En consecuencia considera quien decide que debe ser desechada la acción en cuanto a la co-demandada INVERSIONES 90-91 C.A., Y ASI SE DECIDE.

   De la lectura del contrato de arrendamiento suscrito entre el actor J.R.F.R. y la demandada M.M.T.d.R., se observa que en la Cláusula Tercera se pactó como canon de arrendamiento la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), mensuales y se convino que esta cantidad debía ser cancelada dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, y la falta de cumplimiento de esta obligación daba derecho a EL ARRENDADOR a rescindir el contrato. En la Cláusula Octava se estableció la resolución del contrato en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas.

   Del escrito de contestación a la demanda presentado ante el a-quo, por la demandada ciudadana M.M.T.d.R., se infiere que, asumió el contradictorio, toda vez que admite la celebración del contrato cuya resolución se demanda y justifica su insolvencia alegando que ha hecho gastos y pagos que corresponden en lo exclusivo al propietario y por su inherencia no ha tenido el goce y uso pacífico del local, por cuanto no ha podido ejercer la actividad comercial objeto de la celebración del contrato, porque el actor no le ha hecho entrega del original del pago oportuno de los impuestos Municipales que necesita para tramitar la Licencia de Industria y Comercio, y así pretende el cumplimiento de unas supuestas obligaciones de pagos de pensiones de arrendamiento mensual, sin haber cumplido con la obligación esencial de todo arrendador, lo cual le ha causado perturbación en sus actividades comerciales. Así mismo, reconviene a la parte actora por los daños y perjuicios que esta situación le ha generado.

   Ahora bien en el caso bajo análisis, considera quien decide que a la demandada M.M.T.d.R., corresponde probar los hechos en que basa su excepción. Sin embargo, no hizo uso de ese derecho en la fase probatoria del juicio por cuanto el escrito que presentó en el A-quo el 19 de enero de 2005, fue declarado extemporáneo por tardío, lo cual conforme al principio de la preclusión no puede ser apreciado, ya que todos los actos relativos a la promoción, oposición, providencia y evacuación de las pruebas deben efectuarse dentro del lapso preestablecido por la Ley Adjetiva, con la sola excepción de que la promoción sea anticipada, caso en el que se procederá a su admisión y posterior evacuación.

   Ahora bien, siendo la ciudadana M.M.T.d.R., arrendadora del inmueble que constituye el objeto de la controversia, lo cual quedó demostrado; por cuanto reconoció su condición de arrendataria lo que es suficiente para que se demuestre la relación arrendaticia, y a su vez nazca su obligación de probar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que se reputan como insolutos, toda vez que el contrato no fue atacado, para quien decide, debía la demandada consignar los recibos donde conste su solvencia o demostrar el hecho extintivo de tal pago, sin haberlo hecho por lo que se le tiene como insolvente en el pago de los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2004, puesto que, cuando se demanda por el cumplimiento o incumplimiento de una obligación basta al actor probar la existencia de la obligación, quedando el demandado con la carga procesal de la prueba del cumplimiento. De manera que, los recibos insolutos consignados por el actor signados “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”, se valoran solamente como complementarios de la prueba plena producidos con el contrato de arrendamiento. Así se establece.

   La fase probatoria es la más importante dentro del proceso, porque de ella depende la decisión que deberá tomar el órgano jurisdiccional y al no existir en el expediente prueba alguna que demuestre el pago por parte de la demandada de los cánones de los demás meses demandados, esto es, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2004, o bien cualquier otra prueba que demostrara el porqué no adeuda la cantidad negada, de allí entonces que admitida la relación arrendaticia, obviamente la obligación del arrendatario es el pago de los cánones de arrendamiento, al no estar probado el pago o cualquier otro hecho extintivo de la obligación por la parte demandada, para esta Alzada es procedente la acción intentada por el actor ciudadano J.F.R., para fundamentar la resolución del contrato de arrendamiento. Y ASI SE DECIDE.

   RECONVENCION

   En fecha 01 de diciembre de 2004, la parte actora reconvenida negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho en todos y cada uno de los puntos alegados por la demandada reconviniente ciudadana M.M.T.d.R., en el Capitulo VI de su escrito de contestación, reclamando el pago de los daños y perjuicios que a su decir le ha ocasionado la parte actora, al no haber hecho el pago oportuno de los Impuestos Municipales, situación ésta que a su decir, le ha ocasionado inactividad comercial al no poder obtener la Licencia de Comercio, estimando su mutua petición en la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00); ahora bien, quien juzga considera que la reconvención propuesta debe ser desestimada, en razón de que la demandada reconviniente no trajo a los autos probanza alguna para llevar a la convicción de certeza de su alegación Y ASI SE DECIDE.

   DISPOSITIVA

   En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana M.M.T.D.R., asistida por la abogada J.J.M.R., inscrita en el inpreabogado bajo el N° 124.832, contra la decisión de fecha 05 de febrero de 2007, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

CONFIRMA, la sentencia dictada el 05 de febrero de 2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano J.R.F.R. contra la ciudadana M.M.T.D.R., todos suficientemente identificados en este fallo.

RESUELTO el Contrato de Arrendamiento suscrito por los ciudadanos J.R.F.R. contra la ciudadana M.M.T.D.R., en fecha 06 de febrero de 2004 por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 05, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría sobre el inmueble constituido por un Local Comercial que forma parte del edificio denominado CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL SAVIL, ubicado frente a la calle Ribas, a la Avenida La Hoyada por el Oeste y a la Calle Miranda por el Este de la ciudad de Los Teques Estado Miranda, distinguido LC-7 y alinderado así NORTE: El Paseo Savil; SUR; Fachada Sur del Edificio; ESTE: El local Comercial LC-8 y OESTE: El Local LC-7 por arriba espacio destinado a circulación y estacionamiento de vehículos de la planta segundo mezzanina y por abajo la planta sótano.

SE CONDENA ciudadana M.M.T.D.R., al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2004 a razón de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), mensuales que asciende a la suma de cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs. 4.200.000,00), y los que se sigan venciendo hasta que el fallo se encuentre definitivamente firme.

SE CONDENA a la ciudadana M.M.T.D.R., a la entrega del inmueble objeto del juicio, totalmente desocupado y libre de bienes y personas.

SIN LUGAR LA RECONVENCION propuesta por la ciudadana M.M.T.D.R. contra el ciudadano J.R.F.R. por la reclamación de DAÑOS Y PERJUICIOS.

SE DESECHA la acción en cuanto a la empresa INVERSIONES 90-91 C.A.

De conformidad con el artículo 274 del Código Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la litis.

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes del presente fallo, en virtud de haber sido dictado fuera del lapso legal.

Remítase el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en su debida oportunidad legal.

Regístrese, publíquese, incluso en la página Web de este despacho y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintisiete (27) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

LA JUEZ

DRA. HAYDEE ALVAREZ DE SOLTERO,

LA SECRETARIA,

Y.P.,

En la misma fecha se publicó y registro la anterior decisión siendo las tres y veinticinco (3:25.p.m), como quedó ordenado en el expediente N° 07-6398

LA SECRETARIA,

Y.P.

HAdeS/YP/

Exp. N° 07-6398