Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 9 de Marzo de 2010

En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:

1. Escrito libelar, presentado por el ciudadano J.D.J.D.C., asistido por el abogado J.L.C.C., en el cual se lee:

   …PRIMERO: En fecha 28 de noviembre del año 2.008,conforme se demuestra de copia simple que se acompaña a este libelo marcada con la letra "A", según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del 20 Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., bajo el No 29 folios 1 al 3 Protocolo 1º Tomo 219, adquirí en forma pura y simple, perfecta e irrevocable la propiedad, dominio y posesión de un bien inmueble tipo Edificio denominado Manolo, el cual está ubicado en la intersección de la Calle 100 (Calle Colombia) y la Avenida Campo Elías (Calle 90), comprendiendo entonces en esa propiedad pues tanto el Edificio propiamente dicho, como la parcela de terreno donde está construido dicho inmueble (el edificio). Con esta propiedad, queda establecida así mi condición de propietario del referido inmueble.

   SEGUNDO: En conversaciones previas con la anterior propietaria del inmueble, ciudadana BALKYS M.B. HERMOSO… la misma me había referido la situación de todos y cada uno de los inquilinos del inmueble, siendo entonces que revisando los contratos de arrendamiento existentes, pude observar y constatar que los apartamentos identificados con los Nos 2 y 15 respectivamente, en la actualidad arrendados por el ciudadano O.H. PINEDA… en su caracter de arrendatario de los referidos inmuebles, no ha cumplido con la obligación de pagar el cánon de arrendamiento desde el mes de julio del año 2.008 hasta la fecha de esta demanda, es decir, que el referido inquilino no ha cumplido con la obligación legal de pagar el precio de los arrendamientos de ambos inmuebles, que es, de Bolívares CUARENTA (Bs. 40,00) por el apartamento No 2, y de Bolívares SESENTA (Bs. 60,00) por el apartamento No 15.Es de advertir que este inquilino, en el año 1.997, había sido demandado por la propietaria anterior del edificio Manolo (BALKYS M.B.H.) por Resolución de Contrato por falta de pago, pero que en ese mismo año 1.997,ambas partes llegaron a un acuerdo transaccional que puso fin al juicio, fijándose entonces un nuevo cánon de arrendamiento, y permaneciendo las partes, arrendadora e inquilino, con el mismo caracter que tenían entonces. Se acompañan marcadas das con las letras "B" y "C" respectivamente acuerdo transaccional y el documento por el cual, manteniéndose el mismo contrato, simplemente se fijó un nuevo cánon de arrendamiento a partir del día primero (010) de agosto del año 2.002, cánon éste respecto de ambos inmuebles (apartamentos Nos 2 y 15), y que el inquilino,como señalé anteriormente, ha dejado de pagar desde el mes de julio del año 2.008 hasta la fecha de esta demanda.

   TERCERO: Con relación a lo anterior, tanto la propietaria anterior del Edificio donde están ubicados los apartamentos 2 y 15, como yo en mi caracter de nuevo propietario de la edificicación conversamos, con el demandado O.H.P., con la intención que el mismo pagase los cánones de arrendamiento insolutos, que corresponden a 10 meses de Julio,Agosto,Septiembre,Octubre,Noviembre y Diciembre del año 2.008 y los meses de Enero,Febrero,Marzo y Abril del año 2.009, siendo que tales gestiones, ciertamente amistosas, resultaron nugatorias, ya que el demandado no solo no ha cumplido con su obligación contractual arrendaticia cual es la de pagar el precio del arrendamiento, sino que el mismo ha asumido una actitud contumaz y reacia en cumplir con sus obligaciones ya que la deuda, hasta la presente fecha, asciende a la cantidad de Bolívares UN MIL (Bs. 1.000,00),por ambos inmuebles, que el demandado se ha negado en todo momento a pagar, pese a encontrarse en los actuales momentos disfrutanto de los inmuebles en mi perjuicio, que no percibo cantidad alguna por la conducta del demandado, iniciándose dicha relación contractual arrendaticia el día primero (01) de febrero del año 1.997, por lo que según el literal ~) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondería una prórroga legal de tres (3) años, pero según lo señalado en el artículo 40 de la misma Ley, el demandado no tiene ese derecho, por encontrarse incurso en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, como lo es la falta de pago del cánon, lo que forzosamente hace surgir el supuesto de hecho contenido en la norma, o sea, pierde su derecho a permanecer en el inmueble como tal inquilino…

   …Por todo lo antes explicado en el presente libelo de demanda, y debidamente asistido en este acto, procedo a demandar formalmente al ciudadano O.H. PINEDA… en su caracter de inquilino de los apartamentos identificados con los Nos 2 y 15 del Edificio Manolo, para que convenga, o a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: Que son ciertos todos y cada uno de los hechos señalados en el presente libelo de demanda SEGUNDO: En resolver el contrato de arrendamiento que tiene por objeto los inmuebles anteriormente identificados, y entregarme los mismos en las mismas buenas condiciones en los cuales los recibió, totalmente solventes en el pago de los servicios públicos de ambos inmuebles, de los cuales se ha servido durante la plena vigencia del contrato de arrendamiento cuya resoluci6n por incumplimiento de parte del demandado aquí se exige legalmente; TERCERO: En pagarme la suma de Bolivares UN MIL (Bs. 1.000,00) por concepto de indemnización por el uso de los inmuebles arrendados (Edificio M.A.N. 2 y 15), en los siguientes términos: Bolívares CUATROCIENTOS (88 400,00) correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2.008 y Enero,Febrero,Marzo y Abril del año 2.009 a razón de Bolívares CUARENTA (BS 40,00) con relación al apartamento identificado con el No 2;y Bolívares SEISCIENTOS (Bs. 600,00) correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2.008 y Enero ,Febrero, Marzo y Abril del año 2.009, a razón de Bolívares SESENTA (Bs. 60,00) con relación al apartamento identificado con el No 15,ambos inmuebles pertenecientes al Edificio Manolo, siendo que cuando señalo a razón de Bolívares CUARENTA y Bolívares SENSENTA (Bs 60,00) me refiero a razón de esas cantidades por mensualidad arrendaticia, una (Bs. 40,00) por el apartamento No 2, y otra (Bs. 60,00), por el apartamento No 15, respectivamente…

   …Conforme a lo señalado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en la cantidad de Bolívares UN MIL (Bs. 1.000,oo) o sea, 18,2 Unidades Tributarias en su equivalente…

2. Escrito de contestación a la demanda, presentado por el ciudadano O.H.P., asistido por las abogadas NOBIS F.R. y M.B.M., en los términos siguientes:

   …Rechazamos la demanda en todas y cada una de sus partes por ser absolutamente falsos los hechos e improcedente el derecho invocado.- En efecto es falso que esté insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento como arrendatario de los apartamentos Nos. 2 y 15 del edificio Manolo ubicado en la avenida 90 (calle campo Elías) de la parroquia San B.d.M.V., del estado Carabobo, falso que el demandante y la supuesta anterior propietaria hayan conversado previamente conmigo sobre mi supuesta insolvencia, falso que hayan realizado gestiones para cobrar cánones de arrendamiento que supuestamente adeudo, falso que adeudo los cánones de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo y abril de 2009, falso que adeude las cantidades indicadas en la demanda, falso que haya incurrido en algún incumplimiento que me haga perder beneficios y derechos pautados en la ley de la materia, falso que el demandante sea el propietario verdadero del edificio y de los apartamentos 2 y 15.-

   La demanda se basa en hechos falsos, inventados, fraudulentos y maliciosos todo con el fin de desalojarme por vías torcidas, dada mi consolidada condición de inquilino solvente de los apartamentos 2 y 15 por más de 28 años.-

   La realidad de los hechos ciudadano juez es la siguiente: soy arrendatario desde el año 1980, por contratos celebrados primero con ciudadano O.M.B., quien era administrador y copropietario del edificio MANOLO, conjuntamente con ciudadanos G.M.H. y F.O.D., según documento registrado por ante la Oficina subalterna del Segundo circuito de Registro, del Distrito V.d.E.C., de fecha 20 de mayo de 1.977, bajo el No. 23, folios 105 al 108, tomo 4 , protocolo 1, luego O.M.B. adquiere los derechos de G.M.H., según documento registrado en la misma oficina de Registro, quedando registrado bajo el No. 26, tomo 8, protocolo 1, folios del 109 al 112, de fecha 21 de noviembre de 1978, correspondiendo las dos terceras parte de dicha propiedad. Posteriormente quien en vida se llamó H.O.B.H., (murió el 10 de noviembre de 1998) adquirió los derechos que le pertenecían a F.O.D., según documento registrado bajo el No. 35, tomo 10, de fecha 26 de junio de 1.978 y posteriormente la ciudadana BALKYS M.B., quien era cónyuge de O.M.B., e hija H.O.B.H., es actualmente la propietaria de casi todo el edificio por cuanto adquirió de su esposo por liquidación de la comunidad conyugal todos los derechos que el tenia, equivalentes a dos terceros del edificio MANOLO conforme consta del documento registrado por ante la oficina Subalterna Segunda de registro del Estado Carabobo, bajo el no. 5, tomo 18, de fecha 31 de octubre de 1.999 y a su vez es copropietaria igualmente como heredera conjuntamente con el resto de la sucesión de su padre.-

   El objeto del contrato de arrendamiento son los apartamentos distinguidos con los Nos. 2 y 15 , ubicados en el edificio MANOLO distinguido con el No. 99-68 de la nomenclatura municipal , situado dicho edificio en la calle Colombia cruce con campo alias, parroquia San Blas, Municipio Valencia, del Estado Carabobo, fijándose distintos cánones desde el año 1980, y es así que para el año 1997, se realizaron aumentos, después el 8 de agosto de 2002, se aumentaron los cánones así: Por el apartamento No. 2, la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES hoy CUARENTA BOLIVARES y por el apartamento No. 15 se fijó la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES, hoy SESENTA BOLIVARES.

   Posteriormente en el año 2006 se aumentaron dichos cánones a la suma de CIEN MIL BOLIVARES, hoy CIEN BOLIVARES por cada apartamento, pagando en total la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES.

   La ciudadana B.M. A BRETT, conforme consta en las modificaciones contractuales donde se aumentaron los cánones autorizó al ciudadano A.L.H., para administrar y recibir los cánones de arrendamiento de los apartamentos que tengo alquilado y además concretamente el 24 de mayo de 2006 LA ARRENDADORA B.M.B. me autorizó para le depositara en su cuenta de ahorro No. 01340047450472024132, del BANCO BANESCO los cánones de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES, hoy DOSCIENTOS BOLIVARES por los dos apartamentos.

   Pues bien he cumplido a cabalidad y en forma puntual todos los cánones de arrendamiento y concretamente los meses indicados en la demanda los pague puntal mente mediante el depósito en la cuenta arriba mencionada de la arrendadora, pagando los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, y DICIEMBRE DE 2008 Y ENERO, FEBRERO, MARZO Y ABRIL DE 2009 e inclusive fueron depositados los primeros cinco días del mes siguiente al vencido, y conforme me había autorizado dicha ARRENDADORA. De todo lo anterior se infiere ciudadano Juez que estoy totalmente solvente ya que en ningún momento LA ARRENDADORA rechazó y objeto dichos pagos y depósitos, quien estaba al tanto de tal situación por cuanto le fue informada de tales depósitos, inclusive en el mismo Banco y en ningún momento se comunico conmigo para rechazar u objetar los mismos por ninguna circunstancia, recibiendo y lucrándose en todo momento con las cantidades que le depositaba en su cuenta.-

   Igualmente debo informar que me vi obligado a pagar unos cánones por encima de los fijados por la RESOLUCION ADMINISTRATIVA DE REGULACION INQUILINARIA DICTADA POR LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO VALENCIA, en fecha 23/9/1999, distinguida con el No. 01-118-99, y que adjunto con este escrito, la cual está vigente para esta fecha y que fijó para los apartamentos 2 y 15 los siguientes cánones de arrendamiento:

   POR EL APARTAMENTO NO. 2: COMO CANON MAXIMO MENSUAL LA CANTIDAD DE: BS 55.696,15 (hoy) Bs. 55,70

   POR EL APARTAMENTO NO. 15: COMO CANON MAXIMO MENSUAL LA CANTIDAD DE: BS 110.498,15 (hoy) BS. 110,50

   Ahora bien sumando los cánones mensuales fijados por la ALCALDIA para los dos apartamentos nos da un total de BS 166.194,30, lo que traducido a la moneda del B.F. nos daría la suma de BS. 166,20 que son los cánones que legalmente debía haber pagado por estar vigente, repito, LA RESOLUCION ADMINISTRATIVA DE REGULACION DE ALQUILERES, mas sin embargo y como quiera que estoy pagando la suma mensual por ambos apartamentos de Bs. 200 HAY UNA DIERENCIA A MI FAVOR DE 33,80 QUE ESTOY PAGANDO DEMAS.

   Ahora bien, desde el año 2006, concretamente desde el mes de mayo (incluido) y a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (antes DOSCIENTOS MIL BOLIVARES), mensuales, he pagado hasta el mes de abril de 2009, en total la suma de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.200), antes SIETE MILLONES DOCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 7.200.000,00) ) y siendo que por LEY solo estaba obligado a pagar según la REGULACION INQUILINARIA, a razón de BS. SS. 166,20 conforme narre supra, seria en total la suma de CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES CON VEINTE BOLIVARES (Bs. 5.983,20) antes, CINCO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA y TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (BS. 5.983.200) por lo cual hay una diferencia a mi favor de MIL DOSCIENTOS DIECISEIS CON OCHENTA BOLIVARES (BS. 1.216,80) antes UN MILLON DOSCIENTOS DIECISIES MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.216.800)…

   …Ahora bien el accionante está reclamando con relación a los APARTAMENTOS 2 y 15 los cánones correspondiente a los meses de JULIO de 2008 hasta abril de 2009, por supuesta insolvencia pero tal hecho es falso porque:

   1) FALSEDAD EN CUANTO AL MONTO DE LOS CANONES.-

   Es falso que los cánones de arrendamiento asciendan a la suma de BS. 40 por el apartamento 2 y Bs. 60 por el apartamento 15, por cuanto tales cánones paulatinamente fueron aumentados y el último canon fijado y que he pagado asciende a la suma de CIEN BOLIVARES POR CADA APARTAMENTO, conforme demuestro de las pruebas que adjunto con este escrito.

   2) LOS CANONES DE JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2008 Y ENERO, FEBRERO, MARZO Y ABRIL DE 2009 fueron pagados mediante depósitos bancarios a la cuenta de la arrendadora conforme narre, inmediatamente de vencido cada mensualidad, conforme demuestro de las pruebas que adjunto a este escrito.-

   DE LA FALSEDAD DE LA DEMANDA

   De todo lo anterior se infiere ciudadano Juez que estoy totalmente solvente ya que en ningún momento he incumplido con los pagos conforme narre supra ESTANDO TOTALMENTE EN EL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO Y HASTA TENGO UN CREDITO A MI FAVOR POR CUANTO PAGUE DE MAS LO CUAL ASCIENDE A LA SUMA DE as. 1.216,80, QUE TENGO DERECHO DE RECLAMAR o DE COMPENSAR CON LA CANONES FUTUROS

   FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR

   Opongo formalmente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento civil, la falta de cualidad del actor por cuanto NO ES ARRENDADOR, Y tampoco es propietario ni del edificio ni de los apartamentos 2 y 15, siendo su venta absolutamente NULA POR INCONSTITUCIONAL, POR TANTO DE NINGUNA MANERA EL ACTOR PUEDE EJERCER DERECHOS EN BASE A TAL CONTRATO NO TENIENDO CUALIDAD ACTIVA PARA DEMANDAR LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que tengo suscrito como inquilino, quien en estos momentos es que me estoy enterando que había un supuesto nuevo dueño de los apartamentos 2 y 15 , por cuanto en ningún momento me fue participada que los dueños querían vender el inmueble y mucho menos que efectivamente ya lo habían vendido al demandante, ESTA NULIDAD LA RAZONAREMOS PROFUSAMENTE EN EL CAPITULO SIGUIENTE.-

   Por estas razones esta demanda es falsa y mal intencionada y lo que evidencia es mala fe, al inventar hechos falsos para tratar de despojarme de mis derechos como arrendatarios de los apartamentos 2 y 15 y para lograr medidas de secuestro utilizándose el proceso como el procedimiento cautelar para fines distintos a los establecidos por la Ley COMO ES LA BUSQUEDAD DE LA VERDAD Y DE LA JUSTICIA, lo cual no se da en el presente caso, por cuanto se utilizo con fines torcidos solo con el fin de desalojar de forma rápida y violenta, debiéndose declarar sin lugar la demanda con expresas condenatoria en costas…

   …Pues bien, conforme narramos supra me vi obligado a aceptar unos cánones de arrendamiento por encima de la REGULACIÓN DE ALQUILERES VIGENTE, ya que si no lo aceptaba ME RESCINDIAN LOS CONTRATOS, Y NO ME LOS PRORROGABAN.-

   Ahora bien conforme el artículo 7 transcrito, estos aumentos por acuerdos impuestos implican renuncias, disminución y menoscabo de mis derechos lo cual es absolutamente nulo de nulidad absoluta, ya que la institución de la regulación de alquileres por parte de los organismos públicos fue creado precisamente para proteger, beneficiar y proteger a los inquilinos de los abusos y Arbitrariedades que cometían los arrendadores y los propietarios, razón por la cual este aumento de los alquileres que me impusieron contraviniendo la regulación de alquileres vigente es totalmente nula por ser irrenunciable mis derechos.

   Y es mas existe normativa expresa DICTADO POR NUESTRO PRESIDENTE DE LA REPUBLICA donde RATIFICA LOS POSTULADORES CONSTITUCIONALES y ASIIMPONE QUE ESTOS DERECHOS SEAN RESPETADOS POR ENCIMA DE CUALQUIERA YA QUE SON BIENES ESENCIALES Y DE PRIMERA NECESIDAD así lo vemos en el DECRETO publicado en la GACETA OFICIAL NO. 37.626, DE FECHA 6 DE FEBRERO DE 2003, dictado precisamente por los abusos reiterados cometidos por los propietarios y arrendadores inescrupulosos que NO RESPETABAN LAS REGULACIONES INQUILINARIAS, E IMPONIAN AUMENTOS, COMISIONES Y PAGOS FUERA DE LA LEY; este Decreto en su primer artículo estableció:

   ARTICULO 1.- SE DECLARAN BIENES Y SERVICIOS DE PRIMERA NECESIDAD EN TODO EL TERRITORIO NACIONAL, LOS QUE SE SEÑALAN A CONTINUACIÓN:

   SERVICIOS

   1. SUMINISTRO DE AGUA, ELECTRICIDAD, GAS, TELEFONO RESIDENCIAL y ASEO URBANO

   2. ALQUILER DE VIVIENDA...

   Por estas razones EL AUMENTO DEL CANON A CIEN BOLIVARES POR CADA APARTAMENTO ES NULO teniendo derecho a reclamar a compensar con los futuros cánones dicha acreencia…”

4. Sentencia dictada el 30 de noviembre de 2009, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:

   …En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Sexto de los Municipios… Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda intentada J.D.J.D.C.… Asistido por el Abogado J.L.C.C.… Apoderado Judicial de, en contra del ciudadano O.H. PINEDA… Por: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- En consecuencia se declara Resuelto el contrato de arrendamiento, y se condena a la parte demandada a ENTERGAR EL INMUEBLE objeto del presente juicio completamente desocupado de personas y bienes y solvente en e pago de todos los servicios públicos y privados. Se condena a pagar la cantidad de UN MIL (Bs. 1.000,00). Correspondientes a los cánones de arrendamiento, de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.008 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril del año 2009, a razón de CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 40,00) por el apartamento 2 y el pago de SESENTA BOLÍVARES (Bs. 60) por e apartamento N° 15…

4. Diligencia de fecha 27 de enero de 2010, suscrita por el ciudadano O.H.P., asistido por la abogada M.B.M., en la cual apela de la sentencia anterior.

5. Auto dictado el 02 de febrero de 2010, por el Juzgado “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos, la apelación interpuesta por el ciudadano O.H.P., asistido por la abogada M.B.M., contra la sentencia dictada el 30 de noviembre de 2009.

Observa esta Alzada que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada en fecha 30 de noviembre de 2009, por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró con lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el ciudadano J.D.J.D.C., contra el ciudadano O.H.P..

El accionante en su escrito libelar, precisa que la relación locativa tuvo sus orígenes entre el demandado de autos, ciudadano O.H.P., y la anterior propietaria del inmueble, ciudadana BALKYS M.B., en fecha 01 de febrero de 1997; que con posterioridad el día 28 de noviembre de 2008, la referida ciudadana BALKYS M.B., dió, en venta el inmueble objeto de la presente demanda, conjuntamente con los co-propietarios señalados en el instrumento acompañado en copia fotostática, al hoy demandante, ciudadano J.D.J.D.C., lo cual de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietarioarrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley”; obliga al nuevo propietario a respetar la relación arrendaticia y sujetando a las acciones derivadas de dicha relación locativa, a las normas contenidas en la precitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que hace necesario determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento, cuya existencia se prolonga en el tiempo a los fines de precisar cuales son las acciones con las que cuenta el nuevo propietario arrendador, limitándose a acompañar, para tales efectos, con el escrito libelar, copia fotostática del contrato de compraventa protocolizado ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del Estado Carabobo, de fecha 28 de noviembre de 2008; copia fotostática de un acuerdo transaccional supuestamente realizado entre la anterior propietaria BALKYS M.B., y el accionado de autos, ciudadano O.H.P., en el cual se precisó el cánon de arrendamiento a cancelarse a partir del mes de agosto del año 2002, y copia fotostática de escrito presentado por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.

Observándose que nuestro legislador define, en el artículo 1.579 del Código Civil, al contrato de arrendamiento de la siguiente manera:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquélla...

Asimismo el artículo 1.159 ejusdem, dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

Evidenciándose, que la accionante no acompañó documento alguno, contentivo del contrato de arrendamiento, supuestamente existente, entre el accionado de autos y la anterior propietaria; y si bien el arrendamiento es un contrato, por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado, que ésta se obliga a pagar aquélla; no estableciendo el legislador como requisito o condición para la validez o conformación del contrato de arrendamiento, el que el arrendador sea el propietario del inmueble arrendado, señalando tan solo en el artículo 1.585 del Código Civil, como obligaciones del arrendador, el que éste debe: l.-) Entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2°) Conservarla en estado de servir al fin para la que se la ha arrendado; y 3°) Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato; limitándose sólo a consignar a los autos, el documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda el convenio marcado “B” y el desistimiento de la acción interpuesta por ante el Juzgado de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de fecha 04 de julio de 1997, lo que hace forzoso concluir que, siendo un hecho no controvertido la existencia de la relación arrendaticia, la misma se desprende de un contrato verbis, cuya naturaleza no es otra que el de los contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo; Y ASI SE ESTABLECE.

Establecido lo anterior, observa este Sentenciador que, los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan:

33. - “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente DecretoLey y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

34. - “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble…

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...”

Lo que hace necesario acotar el criterio sustentado por Jurista R.H.L.R., en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, lo siguiente:

El juez de alzada tiene la reserva legal oficiosa para revisar el pronunciamiento sobre la admisibilidad, en forma que aunque la contraparte nada alegue al respecto, puede denunciar de oficio la admisibilidad…

Correspondiéndole a este Sentenciador, el estudio de las actas procesales para determinar si lo hechos planteados por la parte demandante pueden ser subsumidos en el derecho. Tomando en consideración las disposiciones adjetivas y sustantivas aplicables al caso sub judice.

Conforme a los principios que forman el derecho procesal la calificación que las partes den a su demanda o excepción no obligan al Juzgador a considerarla como tal y es su obligación precisarla y de acuerdo a la naturaleza de la misma determinar el procedimiento por el cual debe tramitarse, pues no es potestativo de las partes ni de los Tribunales subvertir las reglas con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, su observancia es materia íntimamente ligada al orden público y su violación no puede convalidarse ni aún con el consentimiento de las partes.-

En cuanto a la admisibilidad o no de la demanda, es criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 776, dictada en fecha 18 de mayo de 2.001, expediente Nº 00-2055, la cual establece:

…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.

En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.

La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso….

…5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa…

…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas, debido a la letra del artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la que le permite, al menos al Tribunal Supremo de Justicia, tomar medidas generales tendentes al cumplimiento del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil…

Asimismo, dicha Sala, en sentencia Nº 834 (Exp. Nº 02-0570), de fecha 24 de abril de 2.002, con ponencia del Dr. P.R.R.H., asentó:

…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto la acción escogido por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pués al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. (omissis)

Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluída dentro de la noción del Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia

. (omissis)

En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. (omissis)

…revoca la sentencia que fue objeto de apelación que dictó el Juzgado Superior Civil, Mercantil y tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, el 18 de febrero de 2002 y declara con lugar la demanda de amparo que interpuso el ciudadano… y se ordena al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, dictar nueva sentencia tomando en consideración los señalamientos expuestos en este fallo.

Siendo por tanto que, las causas de inadmisibilidad de la acción pueden revisarse en cualquier estado y grado de la causa; es por lo que este Juzgado actuando de conformidad con lo establecido en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el citado Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa a analizar la acción de resolución del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 01 de febrero de 1997, entre el demandado de autos, ciudadano O.H.P., y la anterior propietaria del inmueble, ciudadana BALKYS M.B..

Siendo que, del propio dicho del accionante en su escrito libelar, la relación contractual arrendaticia se inició el día 1º de febrero del año 1997, sin que se precisase tal como fue establecido determinación de tiempo, por lo que, sus efectos han de reglarse por la normativa relativa a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, en criterio de quien aquí decide, el actor al escoger la acción de resolución de contrato de arrendamiento, no tomó en consideración, que la acción a intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, por lo que al optar por la acción de resolución, como motivo de su demanda, realizó una errada calificación jurídica de su pretensión, pues ésta (resolución de contrato de arrendamiento) se encuentra reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, ya que conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción a interponerse lo es la de DESALOJO por las causales taxativamente señaladas en el referido artículo 34. En consecuencia, acogiendo este Tribunal el criterio expuesto por la Sala Constitucional el 14 de octubre de 2005, Exp. N° 04-2660, sentencia N° 3084, en el caso de S.A.T., relativo a que no puede el Sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa, y en observancia del criterio asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 834 (Exp. Nº 02-0570), con ponencia del Dr. P.R.R.H., lo ajustado a derecho es declarar que la acción que incoó el demandante es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado.

Criterio éste reiterado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. F.C.L., expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

…La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…

Lo que hace forzoso concluir, que en el presente caso, habiendo sido declarada con lugar la pretensión, con fundamento a lo alegato por el accionante de autos, en el sentido de que el derecho a la prórroga legal arrendaticia era improcedente, dada la falta de pago de los cánones supuestamente insolutos correspondiente a los meses que van desde julio de 2008 hasta el mes de abril de 2009, en dicho procedimiento se subvirtió el orden legal, ya que se tramitó la presente demanda “por resolución de contrato de arrendamiento”, siendo que, tal como fue establecido, la presente relación locativa lo era a tiempo indeterminado; lo que al amparo de lo previsto en los artículos 34 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho trámite solo es aplicable cuando la naturaleza del contrato lo es con determinación de tiempo, constituyendo por tanto violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, lo que vicia de nulidad tanto el procedimiento como el fallo proferido por el Tribunal “a-quo”; Y ASI SE DECIDE.

Con fundamento a la doctrina y normativa legal traída a colación en el presente fallo, esta Alzada encuentra, que la presente demanda de “resolución de contrato de arrendamiento por haber vencido la prórroga legal”, debe ser declarada INADMISIBLE de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a la disposición expresa de la Ley, contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; Y ASI SE DECIDE.

Como corolario de lo ya decidido, considera este Sentenciador necesario señalar que, el anterior pronunciamiento atiende al carácter proteccionista del Derecho Inquilinario, el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; en observancia a lo establecido en los artículos 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 254 del Código de Procedimiento Civil, que declaran irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; y el que la norma contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que según sentencia Nro. 333, de fecha 11 de octubre de 2000, emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia: "...Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda"; lo que obliga a este jurisdicente, evidenciado que la presente acción es contraria a disposición expresa de la ley, a declarar inadmisible la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano J.D.J.D.C., contra el ciudadano O.H.P.; Y ASI SE ESTABLECE.

En consecuencia, dado que este Tribunal al decidir la presente causa declaró la inadmisibilidad de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano J.D.J.D.C., contra el ciudadano O.H.P., DECLARA LA NULIDAD del auto de admisión de la demanda, dictado por el Juzgado “a-quo” en fecha 21 de abril de 2009, y demás actuaciones subsiguientes; Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección de Niñas, Niños y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por el ciudadano J.D.J.D.C., contra el ciudadano O.H.P..- SEGUNDO: LA NULIDAD del auto de admisión de la demanda, dictado por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 21 de abril de 2009, y demás actuaciones subsiguientes.

Queda así REVOCADA la sentencia objeto de la presente apelación.

No existe condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los nueve (09) días del mes de marzo del año dos mil diez (2010). Años 199° y 150°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 12:40 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.