Decisión nº 2007-023 de Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de Caracas, de 30 de Octubre de 2007

Se inicia la presente causa mediante escrito presentado por ante el Juzgado Superior (Distribuidor) Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 19 de octubre de 2007, contentivo del Recurso Contencioso Administrativo de nulidad (Inquilinario) interpuesto conjuntamente con solicitud de Suspensión de Efectos, por el abogado L.A.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo el N° 12.837, actuando en su propio nombre y representación; contra la Resolución Nº 011295, de fecha 9 de agosto de 2007, dictada por la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura; recibido en este Tribunal el 24 de octubre de 2007, previa distribución de causas, quedando signada bajo el Nº 2007 - 241.

II

FUNDAMENTOS DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD (INQUILINARIO) INTERPUESTO CONJUNTAMENTE CON SOLICITUD DE SUSPENSIÓN DE EFECTOS

En el Capitulo I, intitulado “DE LOS HECHOS”, el recurrente expone:

Que en fecha 22 de mayo de 2007 consignó en el expediente N° 12.461, escrito de oposición a la solicitud de aumento de canon de arrendamiento de las instalaciones u oficinas del Edificio S.A..

Alega que las observaciones referidas a la mala conservación del estado físico del edificio “Santana”, son de vieja data, por cuanto no se han hecho reformas ni construcción alguna de nuevas instalaciones para mejorar los servicios de las áreas comunes.

Igualmente expone que el canon de arrendamiento de la Oficina 91, ubicada al Sur del piso 9, es de Bolívares cuatrocientos tres mil cincuenta y nueve con 00/100 (Bs.403.059,00), cantidad esta que fue asignada luego de la apelación interpuesta por ante un Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, a “Rocalseis Inmobiliaria”.

Manifiesta que presuntamente se violentaron las disposiciones de los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la anterior regulación y en la que es objeto de impugnación.

Explica que en la sustanciación del expediente se presentaron referencias documentales de otra regulación (penúltima) que no fueron apreciadas en su justo valor, para promover un exabrupto en el consecuente aumento del canon de arrendamiento mensual actual, cuestión ésta que ahora se repite, en perjuicio de nuestros intereses como arrendatarios ya que el edificio presenta fallas, no ha recibido las reparaciones pertinentes pero que sí aumento en el canon de arrendamiento, como se pretende repetir en esta oportunidad, en un 195%.

Que en el expediente administrativo N° 12.461, a los folios 489 al 482, se puede apreciar el informe técnico elaborado por el Inspector A. Bustamante, en fecha 17/07/07, en el cual precisó observaciones sobre el estado general del edificio “Santana”. Arguye que el informe y sus observaciones no fueron tomados en cuanta para promover la decisión del canon de arrendamiento, que hubo falta grave por omisión y que sólo se basaron en el informe de avalúo incompleto, lo que según el recurrente, determina la presunción de “no transparencia, ni imparcialidad” en la toma de la decisión de aumentar los cánones de arrendamiento y en el caso de las oficinas 31, 41, 51, 61, 71, 81, 91, 101 y 111, en Bolívares un millón ciento treinta y ocho mil cincuenta con 00/100 céntimos (Bs. 1.138.050, 00), cada una, es decir, con un aumento de más del 195%, por cuanto el canon de arrendamiento anterior era de Bolívares cuatrocientos tres mil cincuenta y nueve con 00/100 céntimos (Bs. 403.059, 00), según la Resolución impugnada, por cuanto indica, se pretende aumento sin reparación alguna del edificio.

Asimismo alega que la decisión del nuevo canon de arrendamiento se establece, con todas las fallas físicas, y deficiencias en el funcionamiento de los ascensores y falta de seguridad en su interior, por inobservancias de normas de conservación y mantenimiento e instalación de servicios de emergencias, todo lo cual repercute en el avalúo del edificio.

Aduce que el inspector designado por el órgano regulador es el más idóneo en cuanto a la elaboración del informe y más adelante se pregunta: “¿Por qué no se tomó (sic) en cuenta sus observaciones? ¿Por qué se afirma en el texto de la Resolución sobre conservación y mantenimiento del Edificio? Lo cual es falso. ¿Habrá honestidad, transparencia, pulcritud e imparcialidad en el acto administrativo que se impugna?”; además indica que esas interrogantes merecen consideración en atención a la realidad, cuando la Resolución no tiene concordancia con lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en el artículo 30 de la Ley de Procedimientos Administrativos.

Alega que para realizar el avalúo del inmueble, se necesita tomar en consideración el valor y fecha de adquisición del edificio, el estado actual y las condiciones en que se encuentra el edificio y el uso al cual está destinado el inmueble; y que en el presente caso, en la mayoría de las oficinas del edificio funcionan bufetes de abogados de libre ejercicio profesional, sin ingresos fijos mensuales; que los propietarios del edificio Santana, saben que son arrendatarios de oficinas hace más de quince (15) años, indica además, que no son ni ricos, ni empleados públicos.

Sostiene que la edad de la construcción debe determinar su valor en cuanto a las rentas, y que éstas deben ser proporcionales al valor atribuido al inmueble, que un inmueble vale de acuerdo a lo que puede producir. Indica el factor de depreciación que sufren los inmuebles de acuerdo a la edad de las construcciones.

Aduce que pese a que el inmueble está ubicado en el casco de la ciudad de Caracas, Parroquia Catedral, peligrosa en horas de día y en horas de noche, por la cantidad de comerciantes informales, y que por esas razones el sector es considerado a su decir, zona roja.

Que hay edificios contiguos y semejantes al edificio Santana, y que los cánones de arrendamiento son tres (3) o cuatro (4) veces menores. Asimismo, señala que los factores indicados no fueron tomados en cuenta en el avalúo del edificio para determinar los cánones de arrendamiento en su justo valor y que tampoco se hicieron las motivaciones razonadas, como lo exige el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alega que reproduce “consideraciones de depreciación del Edificio” que cursan a los folios 446 y 445 del expediente N° 12.461.

Señala en el Capítulo II de su escrito, intitulado “MOTIVACIÓN A DERECHO DE ESTA IMPUGNACIÓN DE NULIDAD”, que al promover el recurso de nulidad contra la decisión de la Dirección de Inquilinato del MINFRA, precisa que el artículo 141 de la Carta Magna plantea unos principios pero en la realidad se practica lo contrario.

Cita el artículo 30 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y asimismo aduce, que la Dirección de Inquilinato presenta ineficiencias en la sustanciación y consideración del contenido del escrito de oposición, al omitir las observaciones del inspector en el informe técnico y “con la mentira que se expresa en la Resolución N° 011295 sobre la conservación y mantenimiento del edificio se determina falta grave al procurar parcialidad en beneficio del interés del ARRENDADOR-PROPIETARIO”.

Menciona los artículos 29, 30, 77, 78 y 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo que esas disposiciones fundamentan la solicitud del

recurso de nulidad contra la resolución administrativa.

Expresa que todas las observaciones planteadas en la relación de los hechos del Capítulo I del escrito recursivo, demuestran que el organismo regulador desconoció los factores contenidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre el avalúo, que no mantuvo la imparcialidad como principio rector de la actividad administrativa, en perjuicio de los arrendatarios y que específicamente en el aumento desproporcionado en más del 195% del canon de arrendamiento de la oficina N° 91 del piso 9.

Cita el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil y alega que el Juez juega un papel decisivo con potestad suficiente para obtener el fin común del Estado y del Derecho: la justicia. Agrega que, en atención a la concepción constitucional y procesal, al funcionario que le corresponda tomar la decisión en la causa, debe tener un fin identificado con el derecho, para procurar la justicia. Posteriormente, realiza cita del expediente administrativo llevado por la Dirección de Inquilinato, y asimismo, transcribe en forma parcial el texto de la sentencia Nº 00949, dictada por la Sala Político Administrativa 00949, en fecha 26 de abril de 2000.

En el Capitulo III del escrito recursivo, denominado “PRETENSIÓN”, el recurrente solicita se ordene, en todo o en parte, suspender los efectos de la resolución impugnada, por cuanto, alega su aplicación comporta perjuicios irreparables a los arrendatarios del Edificio, esto en atención a lo dispuesto en el artículo 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; solicita igualmente, se declare la nulidad de la Resolución N° 011295, de fecha 09 de agosto de 2007, a tenor de lo previsto en el artículo 30 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 29, 30 y 77 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Finalmente agrega que de no declararse la nulidad plena de la resolución impugnada, solicita se declare la nulidad y se ordene la revisión del aumento del canon de arrendamiento de la Oficina N° 91, ubicada en el piso N° 9, del edificio Santana, de Bolívares un millón ciento treinta y ocho mil cincuenta con 00/100 céntimos (Bs. 1.138.050, 00), por considerar un exabrupto su incremento de más del 195% sobre el canon actual de arrendamiento, sin haberse hecho ningún tipo de reparaciones en el edificio y por no tener efectivo mantenimiento en el servicio de ascensores y la eficiente seguridad en el interior del edificio, y por estar el avalúo viciado, por no haberse cumplido plenamente lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Igualmente, solicita que el recurso sea admitido y sustanciado conforme a Derecho, para que surta sus efectos en la definitiva.

III

DE LA COMPETENCIA

Debe este Tribunal pronunciarse ab initio, en relación a la competencia para conocer del recurso interpuesto, al respecto esta Juzgadora observa:

El caso de marras versa sobre un recurso contencioso administrativo de nulidad en materia inquilinaria interpuesto conjuntamente con solicitud de suspensión de efectos de la Resolución N° 011295, de fecha 9 de agosto de 2007, emitida por la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), que cursa en el expediente administrativo signado con el N° 12.461. Al respecto, el artículo 10 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Artículo 10: La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura;…(omissis)..

.

En estricto acatamiento a lo establecido en la norma transcrita ut supra, en forma parcial, y dado que el recurso de nulidad se interpuso conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos, ésta última se convierte en accesoria de la acción principal, en virtud de lo cual, la competencia para conocer de ambos asuntos será determinada por la competencia para conocer del recurso de nulidad que es la acción principal. En consecuencia, este Órgano jurisdiccional declara su competencia para conocer y decidir en primera instancia el recurso de nulidad interpuesto. Y así se declara.

IV

DE LA ADMISIBILIDAD DEL RECURSO

Declarada como ha sido su competencia, este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso administrativo de la Región Capital con sede en Caracas, pasa a analizar la admisibilidad del recurso presentado, en tal sentido, es obligatoria la remisión que debe efectuarse al quinto aparte del articulo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, toda vez que dicha norma es la que prevé los requisitos de admisibilidad de los recursos de nulidad contra los actos de efectos particulares. Conforme a la citada disposición, este Tribunal observa, que en el caso in commento, no se encuentran presentes ninguna de las causales de inadmisibilidad relativas al ejercicio de los recursos contencioso administrativos de nulidad contra actos de efectos particulares, por lo cual se admite el recurso de nulidad interpuesto, dejando a salvo, la posibilidad de revisar si, sobrevenidamente, se configura alguno de los motivos de inadmisibilidad por efecto de la remisión y revisión de los antecedentes administrativos del caso, los cuales se solicitarán por auto separado. Y así se declara.

V

DE LA SOLICITUD DE SUSPENSIÓN DE EFECTOS

Declarada como ha sido la admisión del recurso, en forma provisional y siendo la oportunidad para emitir pronunciamiento sobre la procedencia o no de la cautelar solicitada, este Órgano Jurisdiccional pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

En su escrito recursivo el recurrente solicita lo que se transcribe parcialmente a continuación:

1) Se ordene en todo, o en parte, suspender los efectos de la Resolución citada inicialmente, objeto de este Recurso de Nulidad, porque su aplicación comporta perjuicios irreparables a los Arrendatarios del Edificio, esto en atención a lo dispuesto en el Art. 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

.

En lo que respecta a la suspensión de efectos solicitada, el artículo 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrá suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o de difícil reparación por la definitiva. En tales casos, el Juez podrá exigir garantía suficiente a la parte interesada

.

Así pues, el artículo precedentemente transcrito, examina la posibilidad de suspender provisionalmente los efectos del acto administrativo de efectos particulares cuando así lo solicite la parte, siendo ello de carácter excepcional y extraordinario, en el sentido que los actos administrativos están regidos por los principios de ejecutividad y ejecutoriedad, no obstante, la eficacia material del acto administrativo se debilita solo cuando su nulidad ha sido solicitada y acordada por el Juez, es decir, que tal suspensión de efectos es extraordinaria, y ello conlleva, tal como lo ha querido el Legislador, que su procedencia esté regida por dos supuestos específicos, i) que la ley así lo establezca y ii) que la suspensión de efectos sea de carácter imprescindible para impedir que se produzcan daños que por su naturaleza no puedan ser reparados o que la sentencia de mérito no pueda subsanarlos, siendo ello así, el Juez debe cuidar no emitir pronunciamiento alguno que toque el fondo de la controversia y a través del cual ejecute en forma anticipada, lo que debería resolver en la sentencia de definitiva.

Aunado a lo anterior, y para acordar toda medida cautelar de suspensión de efectos de un acto administrativo, debe esta Jurisdicente, primeramente, verificar el cumplimiento de los requisitos de procedencia exigidos para ello, a saber, fumus boni iuris y periculum in mora. Adicionalmente, tal como lo ha reiterado la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, debe tratarse de un acto administrativo de efectos particulares o de alguno de efectos generales en que la voluntad de uno o varios sujetos no afecte el interés de la colectividad, y por último, que se trate de actos que tengan efectos positivos, por cuanto éstos son los susceptibles de ser suspendidos.

En ese sentido, el ciudadano L.A.R. fundamenta su solicitud de suspensión de efectos del acto que pretende sea anulado en el hecho de que, a su decir, este vulnera los principios de honestidad, participación, celeridad, eficacia, eficiencia, transparencia, rendición de cuentas y responsabilidad, contenidos en el artículo 141 Constitucional, así como en los principios que motivan a la administración, a saber, economía, eficacia, eficiencia e imparcialidad, dispuestos en el artículo 30 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Ello así, estima esta Juzgadora que no se desprende de autos la presunción de buen derecho, ni que exista la posibilidad que pudiera quedar ilusoria la ejecución del fallo que ha de dictarse en la presente causa, dado que los motivos esgrimidos por el recurrente en su escrito libelar para impugnar el acto administrativo emitido por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura que sirvieron de fundamento para solicitar la protección cautelar dando origen a las presentes actuaciones, en criterio de esta Jurisdicente, podrían ser restablecidos -de ser procedente-, en la oportunidad de emitirse la decisión de mérito con todos los pronunciamientos a que hubiere lugar conforme a la Ley, salvaguardando entonces, los derechos del recurrente, presuntamente conculcados. De acuerdo con las consideraciones supra mencionadas, este Órgano Jurisdiccional debe forzosamente declarar la improcedencia de la solicitud de suspensión de efectos, tal como se establecerá en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.

VI

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con Sede en Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, resuelve: