Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo de Barinas, de 8 de Marzo de 2010

Expediente Nº 7725-09

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN LOS ANDES

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: ciudadano G.S.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.183.159.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados ELBANO REVEROL BRICEÑO y YENEISA A.M.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.147.123 y 15.670.457, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.121 y 124.371, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano F.E.D.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.072.278.

MOTIVO: DESALOJO (EN APELACIÓN)

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente causa se recibió en este Tribunal Superior, por distribución, proveniente del Juzgado de los Municipios E.Z. y A.E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivo de la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano G.S.A., contra el ciudadano F.E.D.H..

Alega el actor en el escrito libelar presentado ante el Aquo en fecha 30 de marzo de 2009, que en fecha 01 de septiembre de 2008, celebró contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado, con el ciudadano F.E.D.H., sobre un inmueble (casa de habitación) de su propiedad registrado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios E.Z. y A.E.B. delE.B., bajo el Nº 13, folios 47 al 51, tomo 8, protocolo primero, primer trimestre, año 2009, el cual sería destinado para vivienda unifamiliar, que fijaron como canon de arrendamiento la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00) mensuales, que debían ser cancelados los primeros cinco días de cada mes.

Agrega que el arrendatario realizó al inmueble una cantidad de reformas sin su consentimiento, dándole una función distinta a lo estipulado en el contrato verbal celebrado, que el mismo sería destinado para vivienda unifamiliar, y el arrendatario lo reformó convirtiendo la casa para habitación en un local comercial, además de sub arrendarla.

Continúa exponiendo que al percatarse de tal situación, solicitó al ciudadano F.E.D.H. que desocupara el inmueble, en virtud de que no lo había arrendado para convertirlo en un local comercial sino para casa de habitación; que el arrendatario le manifestó que se lo participara por, que en vista de no poseer identificación precisa sobre el mencionado ciudadano, solicitó ante el Tribunal del Municipio E.Z. y A.E.B. delE.B., a fin de realizar una inspección judicial, en la que se dejara constancia de quien se encuentra en posesión de dicho local comercial como arrendatario, que el ciudadano F.E.D.H. manifestó al Tribunal que el inmueble está alquilado a su nombre, dejando constancia el Tribunal que el local está en posesión de la firma mercantil FRAMAR C.A., la cual funciona como una venta de repuestos.

Expone que el arrendatario vulnera el artículo 34 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber cambiado el uso del inmueble, ya que se había pactado el alquiler para casa de habitación, convirtiéndola en un local comercial, lo cual no fue el objeto del arrendamiento, cambiando el uso o destino sin su consentimiento previo y por escrito; motivo por el cual demanda al ciudadano F.D.H. por desalojo.

Fundamenta la demanda en los artículos 33, 34 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 174, 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil.

Estima la demanda en la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,00), más las costas y gastos que genere el proceso.

En fecha 30 de marzo de 2009, el Juzgado de los Municipios E.Z. y A.E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, dictó auto de admisión, ordenando emplazar al demandado para que comparezca al segundo día de despacho siguiente a su citación a los fines de celebrar el acto conciliatorio o en su defecto a que concurra a dar contestación a la demanda.

En fecha 06 de abril de 2009, el demandado, ciudadano F.E.D.H., asistido de abogado, presentó escrito de contestación a la demanda en el que negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de las partes, tanto en los hechos por no ser ciertos, como en el derecho en que pretende fundamentar la acción, alegando su falta de cualidad para sostener el juicio e ilegitimidad del actor para accionar en su contra, haciendo mención de la sociedad mercantil “FRAMAR, C.A”., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, bajo el Nº 56 Tomo 10-A en fecha 25 de junio de 2008, y señalando que sólo por las circunstancias del arrendamiento es que ha mantenido conversaciones con el demandante, en su condición de accionista y directivo; que el demandante pretende confundir al Tribunal al demandarlo como arrendatario, lo cual niega, rechaza y contradice.

Que debe declararse sin lugar la demanda, porque el actor faltando a la verdad ha señalado que desconocía el funcionamiento en dicho inmueble de la Sociedad Mercantil FRAMAR C.A., lo cual –expone- no es cierto, que tampoco es cierto que el inmueble tenga fines estrictamente residenciales, que el arrendador pretende endosarle una condición de arrendatario que no tiene, pero que olvida que es conocido en S.B. que el mencionado bien tiene desde hace tiempo fines comerciales, que además olvida que el documento que acompañó sólo demuestra la propiedad del bien pero no el destino del mismo.

Continúa exponiendo, que por no tener la condición de arrendatario, no tiene la capacidad para incurrir en los supuestos de hecho previstos en la Ley, en los cuales fundamenta la acción el actor, que el actor utiliza las vías jurisdiccionales para violentar disposiciones de la Ley, que el artículo 257 de la Constitución, impone el proceso como instrumento para la realización de la justicia y, no puede conseguirse, esta vulnerando y olvidando derechos que devienen de circunstancias inexpugnables, como lo constituyen los hechos conocidos por la colectividad en general, que el inquilino es la sociedad mercantil FRAMAR C.A., y en consecuencia no tiene cualidad como persona natural para sostener el juicio ni el actor legitimidad para demandar, razones por las que solicita se declare sin lugar la acción y condene en costas al demandante.

En la oportunidad legal correspondiente el apoderado judicial del demandante presentó escrito de pruebas en el que promueve documento de propiedad del inmueble; Inspección Judicial señalando que la misma se dejó constancia de que en el inmueble objeto de la controversia funciona la firma comercial Repuestos FRAMAR C.A.; que el mencionado inmueble se encuentra alquilado al ciudadano F.E.D.H.; que el inmueble objeto de la presente demanda está siendo ocupado por la mencionada empresa y no por el demandado, lo cual, considera, es prueba de que al inmueble se le dio un fin diferente al cual fue dado en arrendamiento.

Asimismo, promueve el auto de admisión de la demanda; justificativos de testigos; libelo de demanda; y boleta de citación.

En fecha 24 de abril de 2009, el Tribunal de la causa dictó auto en el que admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por el actor, absteniéndose de admitir el justificativo de testigos, por cuanto no fue debidamente promovida, al no solicitar la ratificación de las declaraciones realizadas.

En fecha 29 de abril de 2009, la parte demandada asistida de abogado, presentó escrito de promoción de pruebas, de las cuales el Aquo negó su admisión por extemporáneas.

II

DE LA SENTENCIA APELADA

El Juez de los Municipios E.Z. y A.E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, mediante auto de fecha 06 de mayo de 2009, declaró Con Lugar la demanda de desalojo, en los términos siguientes:

…omissis …

De acuerdo con la doctrina, se debe de demostrar 3 requisitos, para la procedencia o no del desalojo, en beneficio del demandante, los cuales son:

1.- Que exista una relación arrendaticia por tiempo indefinido.

Al respecto y a manera de aclarar a las partes interesadas en el presente proceso judicial, se señala que según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo procede la demanda de desalojo de un inmueble arrendado, cuando se trate únicamente de un arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Consta en autos, específicamente en el folio Nº 25 del presente expediente, que el demandado de autos reconoce la existencia de un contrato verbal de arrendamiento. Es decir, que su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (…) Se concluye así, que se esta (sic) en presencia de un Contrato Verbal y el mismo es a tiempo indeterminado, originándose las consecuencias legales que esto implica. Situación jurídica esta, reconocida y aceptada por ambas partes, en el presente proceso judicial; Y ASI SE DECLARA.-

2.- Que el demandante del Desalojo sea el propietario del inmueble dado en arrendamiento. Hecho éste que queda demostrado a través de las pruebas analizadas, específicamente las que se presentaron con el libelo de demanda, fotocopia del documento de propiedad, cursante a los folios 10 al 15 ambos inclusive, del presente expediente; y posteriormente promovido como medio de prueba en su debida oportunidad procesal, tal como consta en el folio Nº 45 del presente expediente. Y ASI SE DECLARA.-

3.- El cambio del uso o destino del inmueble según lo pactado.

Convenido y celebrado el contrato de arrendamiento, no está permitido que ninguna de las partes, lo modifique sin la aprobación de la otra, por cuanto los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse, sino por mutuo consentimiento; y de igual forma, deben de ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo establecido o convenido en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, todo esto de acuerdo a lo pautado en los artículos: 1.159 y 1.160 del Código Civil. En este punto y por cuanto la parte demandada, nada probó, conforme consta en actas y analizadas las pruebas promovida por la parte actora, en forma oportuna, queda demostrado dicho requerimiento, toda vez, que el demandado en autos, no promovió oportunamente prueba alguna que demostrara lo contrario, es decir, que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, fue arrendado como local comercial y no para uso de casa de habitación.

Se desprende del documento de propiedad del inmueble, que el mismo tiene las características o que fue construido para el uso de casa de habitación y no para uso comercial, en tal sentido y de conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil en su Nº 1º “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias…” (Negrillas y subrayado del Juzgador).

Dicho requisito queda demostrado en base a las características del inmueble y las presunciones legales, establecidas en los artículos 1.592 y 1.163 ambos del Código Civil, vale decir, que el inmueble fue arrendado, para ser utilizado como casa de habitación, aunado al hecho que no consta en autos, medio de prueba, presentado oportunamente, que demuestre o haga presumir que arrendador haya dado, consentimiento previo y por escrito, la autorización para cambiar el uso del inmueble dado en alquiler.-

Visto así, se cumple a cabalidad los tres requisitos para la procedencia del desalojo en beneficio del demandante. Y ASI SE DECLARA.-.

(Negrillas y resaltados de la cita)

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El ciudadano G.S.A., titular de la cédula de identidad número 9.183.159, debidamente asistido por el abogado Elbano Reverol Briceño, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 42.121, interpone demanda de desalojo contra el ciudadano F.E.D.H., titular de la cédula de identidad número 10.072.278, alegando que en fecha 01 de septiembre de 2008, celebró con el mencionado ciudadano contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado sobre un inmueble de su propiedad, el cual le pertenece, según documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios E.Z. y A.E.B. delE.B., anotado bajo el Nº 13, folios 47 al 51, Tomo 8, Protocolo Primero, Primer Trimestre, Año 2009; fijando como canon de arrendamiento la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00); que el arrendatario está incurso en el literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pues, sin el consentimiento previo y por escrito, de su parte, cambió el uso o destino del inmueble arrendado en la forma pactada en el contrato de arrendamiento verbal convirtiéndolo de vivienda unifamiliar a un local comercial; que ha realizado gestiones extrajudiciales para la desocupación del mismo sin el logro de su pretensión. Solicita se declare con lugar la presente demanda con todos los pronunciamientos de ley.

La parte demandada niega, rechaza y contradice la presente demanda con fundamento en su falta de cualidad para sostener el juicio; asimismo, alega la ilegitimidad del actor para accionar la presente acción, fundamentando la primera defensa, que el arrendatario es la Sociedad Mercantil Framar C.A., empresa inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 25 de junio de 2008, bajo el número 56, Tomo 10-A; que en virtud de ese arrendamiento es que ha mantenido conversaciones con el demandante, que no es arrendatario en forma personal. Que debe declararse sin lugar por cuanto el actor faltando a la verdad ha señalado que desconocía el funcionamiento en dicho inmueble de la Sociedad Mercantil FRAMAR C.A.; que no es cierto que dicho inmueble tenga fines estrictamente residenciales, que el actor pretende endosarle una condición de arrendatario que no posee, que el documento que acompañó sólo prueba la propiedad del inmueble pero no el destino del mismo; que no tiene cualidad como persona natural para sostener el juicio, ni el actor legitimidad para demandarlo. Solicita se declare sin lugar la demanda y se condene en costas a la parte demandante.

Observa esta Juzgadora que el demandado opuso su falta de cualidad para sostener el juicio, bajo el fundamento de que es la Sociedad Mercantil FRAMAR, C.A. la arrendataria y al no poder actuar por si sola por su condición de persona jurídica, es el quien sostuvo conversaciones con el demandante en su condición de accionista y directivo de la mencionada Sociedad Mercantil, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda; asimismo, opuso la falta de legitimidad del demandante; al respecto resulta pertinente referirse sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1.193 de fecha 22 de julio de 2008, caso: R.C.R. y otros, en la que dejó sentado:

… omissis …

La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.

Efectivamente, aun cuando el texto del artículo constitucional que fue trascrito, se insiste, recoge el derecho constitucional a la acción y, por ende, a la jurisdicción, para la defensa o tutela jurisdiccional de los derechos de quien peticiona dicha tutela, para lo cual con la sola afirmación de dicha titularidad (legitimación), excepcionalmente, la ley otorga legitimación ad causam para que se haga valer, en nombre e interés propio, un derecho ajeno, situación esta que en doctrina se denomina sustitución procesal (distinta de la sucesión de parte, en la que sí se sustituye al titular del derecho). Un claro ejemplo de esta legitimación anómala o extraordinaria la encontramos en la acción oblicua o subrogatoria (ex artículo 1.278 del C.C.), pero, debe insistirse en que, para esos casos de sustitución procesal, es necesaria una expresa habilitación legal (ex artículo 140 del Código de Procedimiento Civil)

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En el caso bajo análisis, el actor interpuso la presente demanda contra el ciudadano F.D.H., aduciendo una relación jurídica previa como es la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, sobre un inmueble de su propiedad, a cuyo efecto acompañó al escrito libelar, copia del documento de propiedad, evidenciándose así su legitimidad para accionar en defensa de sus intereses, razón por la cual se desecha la falta de cualidad de la parte demandante. Así se decide.

Ahora bien, en cuanto a la falta de cualidad para sostener el juicio, opuesta por el demandado, argumentando que es la Sociedad Mercantil FRAMAR, C.A. la arrendataria y al no poder actuar por si sola por su condición de persona jurídica, es él quien sostuvo conversaciones con el demandante en su condición de accionista y directivo de la mencionada Sociedad Mercantil, previo al pronunciamiento de este Tribunal al respecto, resulta necesario, examinar los alegatos y pruebas cursantes en los autos, para así poder determinar si el arrendatario es el ciudadano F.E.D.H., o la referida empresa, en virtud de que el fundamento de tal oposición versa sobre el asunto a dilucidar.

Respecto al fondo de la controversia se observa: el artículo 34, literal d, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

… omissis …

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador

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De la norma parcialmente transcrita se evidencia que para la procedencia de la acción de desalojo es menester la concurrencia de los siguientes elementos: a) que la demanda verse sobre un bien inmueble; b) la existencia de contrato de arrendamiento, sea verbal o escrito; c) que el contrato en cuestión sea a tiempo indeterminado; y d) que la acción se fundamente en cualquiera de las siete (7) causales establecidas de manera taxativa en la ley. En consecuencia, la falta o carencia de uno cualquiera de estos requisitos conlleva a la declaratoria sin lugar de la acción ejercida.

En el presente caso, se cumplen los extremos de ley, en virtud de que la acción versa sobre el inmueble identificado en los autos, es evidente la existencia del contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado y la acción se fundamenta en la causal establecida en el literal “d” de la mencionada norma.

Determinado lo anterior, procede este Órgano Jurisdiccional al análisis del material probatorio cursante en los autos y al efecto observa: promovió el demandante documento del propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento verbal, el cual corre inserto en copia simple a los folios 14 y 15 del expediente, al que se le otorga valor probatorio de conformidad con el valor probatorio de conformidad con los artículos 1357 y 1369 del Código Civil y el artículo 429, del cual se desprende que en efecto el ciudadano G.S.A. es propietario del mencionado inmueble por cuanto no fue impugnado en oportunidad alguna. Así se decide

Inspección Judicial, practicada por el Juzgado de los Municipios E.Z. y A.E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, cursa al folio 21 del presente expediente, la cual no ha sido impugnada en oportunidad alguna, en la que el mencionado Juzgado dejó constancia de que en el inmueble objeto de la controversia funciona la firma comercial Repuestos FRAMAR C.A., cuyos representantes son los ciudadanos F.E.D.H., J.A.B. y DAFNE MEJÍAS HERNÁNDEZ; de la presencia en el acto de inspección judicial, del ciudadano F.D., quien manifestó al Tribunal que el inmueble está alquilado a su nombre; que el inmueble está en posesión de la firma mercantil Framar C.A.; de lo cual se evidencia que en efecto, tal como lo expuso el ciudadano F.E.D.H., durante el acto de inspección judicial, el inmueble objeto de la presente demanda le fue arrendado al demandado y está siendo ocupado por la mencionada empresa, lo que constituye plena prueba de que al inmueble se le ha dado un uso diferente al cual fue dado en arrendamiento. Así se decide.

Asimismo, promueve el auto de admisión de la demanda, libelo de demanda y boleta de citación, promoción que se desecha por cuanto no constituyen elemento probatorio alguno en cuanto al asunto controvertido. Así se decide.

Promovió igualmente justificativo de testigos, la cual no fue admitida por el Tribunal de la causa.

El anterior análisis probatorio, permite determinar que el demandado si tiene cualidad para sostener el juicio, en virtud de haber quedado plenamente demostrado que el actor celebró el contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado con el ciudadano F.E.D.H., quien al hacerse presente en el acto de inspección judicial, manifestó al Tribunal que el inmueble está alquilado a su nombre, que está siendo ocupado por la firma mercantil Framar C.A.; a lo cual debe agregarse que el demandado no trajo a los autos elemento probatorio alguno, a fin de ilustrar su alegato de falta de cualidad. En consecuencia, se desestima la falta de cualidad alegada. Así se decide.

Asimismo, ha quedado plenamente evidenciada la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que el demandante es propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, registrado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios E.Z. y A.E.B. delE.B., bajo el Nº 13, folios 47 al 51, tomo 8, protocolo primero, primer trimestre, año 2009, y que el arrendatario le dio un uso o destino distinto al pactado en el referido contrato.

En virtud de las anteriormente consideraciones, habiendo quedado demostrado plenamente que la parte demandada dio un uso distinto al convenido en el contrato de arrendamiento, dándole un uso comercial al inmueble arrendado, cuyo arrendatario es distinto al poseedor del mismo, resulta procedente la declaratoria sin lugar del recurso de apelación y declarar confirmada la sentencia apelada. Así se decide.

IV

D E C I S I Ó N

En mérito de los razonamientos expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Los Andes, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano F.E.D.H., contra la decisión dictada en fecha 06 de mayo del año 2009, por el Juzgado de los Municipios E.Z. y A.E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano G.S.A., asistido por el abogado, contra el ciudadano F.E.D.H.. Quedando así CONFIRMADA en todas sus partes la decisión apelada.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los ocho (08) días del mes de marzo del año dos mil diez (2010). Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA,

FDO

MAIGE RAMÍREZ PARRA

LA SECRETARIA TEMPORAL,

FDO

G.O. MEJÍAS

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las____X____Conste.-

Scria. Temp.FDO