Decisión nº 2014-056 de Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de Caracas, de 6 de Marzo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO DE LO

CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CAPITAL

Sentencia Definitiva

Exp. 2013-2019

En fecha 25 de junio de 2013, los abogados I.A.P. y C.A.R.R., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 29.406 y 29457, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil BARNIZADOS GRÁFICOS BARNI-GRAF, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de marzo de 1992, bajo el Nº 72, Tomo 108-A Sgdo, consignaron ante el Juzgado Superior Séptimo en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en funciones de Distribuidor, escrito contentivo de la demanda de nulidad ejercida conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos contra la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA por órgano del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT, a través de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, a fin de solicitar la nulidad de la Resolución Nº 00015302 de fecha 07 de enero de 2013, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual de los inmuebles Sótano y Sótano Nº 1 ubicados en el edificio BERTOLINI.

Previa distribución efectuada en fecha 25 de junio de 2013, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, siendo recibido en fecha 26 del mismo mes y año, quedando signada con el número 2013-2019.

En fecha 02 de julio de 2013, este tribunal admitió la presente demanda, ordenando la notificación del Director General de Inquilinato, del Procurador General de la República, de la Fiscal General de la República, del Ministro del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, así como de los terceros interesados mediante la publicación del respectivo cartel.

En fecha 06 de agosto de 2013, la parte demandante consignó el respectivo cartel de emplazamiento publicado en el diario “Últimas Noticias” de fecha 02 de agosto de 2013.

En fecha 16 de octubre de 2013, se llevó a cabo la celebración de la Audiencia de Juicio con la comparecencia únicamente de la parte demandante, así como de la representación judicial de la Fiscalía General de la República.

En fecha 28 de octubre de 2013, este Tribunal se pronunció acerca de la admisión de las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 06 de noviembre de 2013, la parte demandante consignó escrito de informes.

Posteriormente, en fecha 07 de noviembre de 2013, este Tribunal dijo ”vistos” en la presente causa.

En fecha 21 de noviembre de 2013, la representación judicial del Ministerio Público consignó la respectiva opinión fiscal.

En fecha 13 de enero de 2014, este tribunal difirió la publicación del fallo de la presente causa para dentro de los treinta días de despacho siguientes a la presente fecha.

En tal sentido, siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a decidir en los siguientes términos:

I

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Visto que mediante sentencia interlocutoria de fecha 02 de julio de 2013, este Tribunal se declaró competente para conocer de la presente causa, de seguidas pasa a pronunciarse sobre el fondo con base a las siguientes consideraciones:

La parte demandante fundamentó el recurso bajo los siguientes argumentos:

Manifiesta que el acto administrativo impugnado se encuentra viciado de falso supuesto de hecho, por cuanto la Administración, al momento de fijar el monto del arrendamiento mensual a cancelar, “(…) presumen contar con unos parámetros totalmente erróneos y ficticios de los cuales parte su análisis de inspección para valorar cuánticamente dicho inmueble, sin previamente insistir en chequear in situ los mismos (…)”.

Asimismo, indica que se tasó el valor del alquiler del inmueble objeto de regulación, “(…) sin tomar en cuenta las condiciones físicas del estado de conservación del inmueble, sin verificar además, el tipo de materiales de construcción utilizados y el tiempo que ya tienen los mismos, por lo que incurre en un grave error [la Administración] al no corresponder la realidad con lo señalado en el Informe Técnico efectuado por el ya tantas veces mencionado Inspector (…)” y sin considerar el uso catastral previsto a nivel municipal para el inmueble objeto de regulación, presumiendo que el mismo era destinado para cualquier tipo de actividad comercial o industrial.

En este orden, plantea que la Administración incurre igualmente en falso supuesto, “(…) cuando señala de que (sic) los SÓTANOS pertenecientes al edificio BERTOLINI poseen todas las instalaciones y equipos correspondientes a los servicios públicos en buen estado, omitiendo lo indicado por nuestra representada en fecha 17 de abril de 2012, en su escrito interpuesto en el Expediente administrativo prenombrado (…) en donde determina varias irregularidades que sufren estos SÓTANOS en cuestión: 1) Los SÓTANOS carecen del Sistema de Prevención de Incendios, lo cual es violatorio de las normas COVENIN; 2) Existen graves problemas en el funcionamiento de las tuberías de aguas blancas internas de los SÓTANOS, ya que cuando se abren las llaves de los grifos el agua que sale de los mismos es totalmente amarillenta y contaminada; 3) En la época de lluvias, los drenajes de agua servidas se obstruyen ocasionando fuertes inundaciones en los SÓTANOS y a causa de ello existen múltiples filtraciones en el inmueble (…)” lo que a su decir viola lo previsto en el artículo 23 del “Decreto Legislativo de Simplificación de Trámites Administrativos” relativo al principio de presunción de buena fe.

Sostiene que el acto administrativo recurrido se encuentra viciado de falso supuesto, pues su motivación se fundamenta en un escueto párrafo de 7 líneas, de las cuales no se pueden verificar las razones tomadas en cuenta para la fijación del canon de arrendamiento mensual, sino que a decir de la actora, sólo se limita a parafrasear lo previsto en los ordinales 1 y 2 del artículo 30 de la Ley que rige la materia.

Afirma que el acto administrativo recurrido patentiza una flagrante y grosera violación del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto la falta de motivación menoscaba la garantía del Derecho a la Defensa, a la vez que se menoscabó el principio de confianza legítima.

Finalmente solicita sea declarada la nulidad de la Resolución impugnada.

II

DE LA AUDIENCIA DE JUICIO

En fecha 16 de octubre de 2013, se llevó a cabo la celebración de la audiencia de juicio, donde se dejó constancia de la comparecencia únicamente de la parte demandante y de la representación del Ministerio Público. Durante dicho acto, la parte demandante manifestó lo siguiente:

Se impugna el acto administrativo por incurrir en una serie de vicios de ilegalidad que lo hacen de nulidad absoluta, el primero de ellos es que consta en el expediente administrativo que el técnico al momento de realizar la inspección dejó constancia de que no pudo ingresar al local, sin embargo alegó que pudo tomar fotos al frente del inmueble, realizando un informe basándose en la medición e inspección de un local vecino, sin revisar las características reales del inmueble arrendado por mi representada; asimismo, promuevo una misiva la cual no se tomó en cuenta, donde se determina varias irregularidades que sufre el inmueble arrendado; por otra parte del plano del local certificado por la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Urbano de la Alcaldía del municipio Sucre, se establece que el inmueble que ocupa mi representada es para fines de estacionamiento, lo cual no se entiende como se fija un canon de arrendamiento en la cantidad de 30.000Bs. a un inmueble de uso de estacionamiento que no puede superar en la actualidad 358Bs. por puesto, de los cuales son entre 20 a 25 puestos y siendo que nuestra representada se reserva desde el punto de vista civil la acción judicial de anulabilidad del contrato de arrendamiento, ya que se le alquiló un inmueble que debía ser destinado a un fin distinto; promuevo la inspección judicial a los fines de que el Tribunal conocedor de la causa se traslade al local y verifique el estado físico de las áreas tanto internas como externas del inmueble; siendo además que lo antes citado no solamente ataca la nulabilidad (sic) por inconstitucionalidad del acto si no que acarrea un problema económico a mi representada por lo que solicitamos la suspensión de los efectos del acto impugnado en virtud que la prueba documental que señala que el inmueble arrendado es de uso de estacionamiento, es determinante para excluir de inmediato la aplicación de esta regulación de alquiler tan desproporcionada; por último consignamos escrito de promoción de pruebas que ratifica todo los vicios de ilegalidad del acto

Posteriormente la representación del Ministerio Público indicó que:

(…) dejó (sic) constancia que el Ministerio Público se reserva el derecho de opinión y a tales efectos consignara el informe correspondiente en el lapso de Ley.

.

En tal sentido, se dejó constancia que la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

III

DE LOS INFORMES

En fecha 06 de noviembre de 2013, la parte demandante consignó su escrito de informes, donde manifestó lo siguiente:

Que el ente regulador, para fijar el monto, sólo se basó en cálculos matemáticos, sin verificar mediante una inspección “in situ” el inmueble objeto de regulación.

Que constan en el expediente administrativo las misivas dirigidas por su representado acerca del verdadero estado físico del inmueble a regular.

Que el uso establecido para el inmueble objeto de regulación es de “ESTACIONAMIENTOS”, lo cual puede verificarse de la ficha catastral emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal del municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda.

En tal sentido, solicita sea declarada la nulidad del acto recurrido.

IV

DE LA OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

En fecha 21 de noviembre de 2013, se recibió escrito de informes de la ciudadana A.C.C., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 75.676, en su carácter de Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público con competencia en materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, mediante el cual aduce los siguientes argumentos de hecho y de derecho:

Manifiesta, luego de efectuar un recuento de las referencias procesales en el presente caso, que de la revisión del acto administrativo recurrido se desprende que se fijó como canon mensual para el local Sótano la cantidad de Veintinueve Mil Doscientos Cuarenta y Siete Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs. 29.247,60) y para el local Sótano Nº 1, un monto de Veintinueve Mil Setecientos Ochenta y Nueve Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 29.789,40), lo cual suma un total de Cincuenta y Nueve Mil Treinta y Siete Bolívares (Bs. 59.037,00).

Expresa que al no haber promovido la parte recurrente la prueba de experticia, la cual constituye la prueba idónea en el presente caso a los fines de que el Juez pueda fijar el nuevo canon de arrendamiento mediante un análisis comparativo con la valuación efectuada por la Administración, no puede entonces restituirse el derecho infringido mediante el establecimiento de un nuevo canon arrendaticio.

Indica que la parte no promovió suficientes medios probatorios que desvirtuaran la presunción de legitimidad del acto administrativo impugnado.

Asimismo, sostiene que no se configuró el vicio de falso supuesto denunciado por la parte recurrente y, siendo que la omisión de la experticia hace imposible desvirtuar el avalúo efectuado en sede administrativa, debe declararse sin lugar la pretensión solicitada.

Finalmente, considera la representación del Ministerio Público que el presente recurso debe ser declarado sin lugar.

Para decidir este Tribunal observa que el objeto de la presente demanda se circunscribe a la solicitud de nulidad efectuada por la parte recurrente de la Resolución Nº 00015302 de fecha 07 de enero de 2013, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual de los inmuebles Sótano y Sótano Nº 1 ubicados en el edificio BERTOLINI, por cuanto la misma incurrió en franca violación al derecho a la defensa y al debido proceso, a la vez que adolece de los vicios de falso supuesto e inmotivación.

En razón de lo anterior, resulta necesario para esta sentenciadora determinar lo siguiente:

1. - Del derecho a la defensa y al debido proceso

Afirma la parte actora que el acto administrativo recurrido patentiza una flagrante y grosera violación del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto la falta de motivación menoscaba la garantía del Derecho a la Defensa, a la vez que se menoscabaron los principios de confianza legítima, lo que engloba la buena fe y la lealtad mutua entre el particular y la Administración y la seguridad jurídica.

Visto lo anterior, es menester señalar en relación al derecho a la defensa y al debido proceso, el criterio esbozado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 27 de enero del 2011, con ponencia de la Magistrada Trina Omaira Zurita, (caso: Administradora de Planes de S.C.R., C.A., contra la sentencia N° 2008-01968 de fecha 31 de octubre de 2008 dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo) Exp. Nº 2010-0517, donde estableció lo siguiente:

“…acorde con lo previsto en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ha señalado reiteradamente esta Sala Político-Administrativa que dentro de las garantías que conforman el debido proceso se encuentra el derecho a la defensa, el cual es interpretado como un derecho complejo, destacándose entre sus distintas manifestaciones: el derecho a ser oído; el derecho a ser notificado de la decisión administrativa, a los efectos de que le sea posible al administrado presentar los alegatos que en su defensa pueda aportar al procedimiento; el derecho a tener acceso al expediente, con el propósito de examinar en cualquier estado del procedimiento las actas que lo componen; el derecho que tiene el administrado de presentar pruebas que permitan desvirtuar los alegatos ejercidos en su contra; y finalmente, el derecho que tiene toda persona a ser informado de los recursos y medios de defensa que proceden contra los actos dictados por la Administración.

Así, esta Sala, ha precisado que el derecho a la defensa constituye una manifestación del derecho al debido proceso (vid., entre otras, sentencia N° 01628 del 11 de noviembre de 2009, caso: MMC Automotriz, C.A. vs. Ministerio del Poder Popular para el Trabajo y Seguridad Social). (Negritas y Subrayado de este Tribunal)

De la sentencia parcialmente transcrita se infiere las distintas formas que puede manifestarse el derecho a la defensa, siendo ésta a su vez una manifestación al debido proceso, lo cual engloba el ser oído, ser debidamente notificado de la decisión administrativa y tener acceso al expediente, a los fines de oponer las defensas y presentar las pruebas pertinentes para poder desvirtuar cualquier argumento realizado en su contra.

Visto lo anterior, en atención al alegato formulado por la parte actora se observa que éste va dirigido a denunciar la violación al derecho a la defensa y al debido proceso por cuanto: 1) No se le dieron conocer los motivos del acto administrativo, lo cual no le permitió ejercer su defensa de manera correcta y 2) Se quebrantó el principio de confianza legítima.

En tal sentido se observa lo siguiente:

1.1.- En cuanto a la denuncia de la parte actora, relativa a la violación al derecho a la defensa por cuanto no se le dieron conocer los motivos del acto administrativo, entiende esta sentenciadora que la parte demandante denuncia igualmente la inmotivación del acto administrativo recurrido, aduciendo que éste se encuentra viciado de falso supuesto, por cuanto su motivación se fundamenta en un escueto párrafo de 7 líneas, de las cuales no se pueden verificar las razones tomadas en cuenta para la fijación del canon de arrendamiento mensual, parafraseando solamente lo previsto en los ordinales 1 y 2 del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Siendo esto así, considera necesario quien decide resolver las referidas denuncias de manera conjunta, en tal sentido debe señalar esta sentenciadora al respecto, que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de diciembre de 2006, (caso: C.A.A. contra la Comisión de Funcionamiento y Reestructuración del Sistema Judicial) entre otras, ha sostenido en cuanto a la motivación de los actos lo siguiente:

…Al respecto, es importante aclarar que la insuficiente motivación de los actos administrativos, sólo da lugar a su nulidad cuando no permite a los interesados conocer los fundamentos legales y los supuestos de hecho que constituyeron los motivos en que se apoyó el órgano administrativo para dictar la decisión, pero no cuando, a pesar de la sucinta motivación, se cumple la finalidad de esta última, esto es, conocer la fuente legal, las razones y los hechos apreciados por la Administración. (Vid. Sentencia de esta Sala N° 1.132 del 4 de mayo de 2006, entre otras.)…

Del extracto de la sentencia parcialmente transcrita, se observa que la nulidad del acto administrativo por la escasa motivación sólo será ostensible cuando no permita conocer al interesado las razones de hecho y de derecho que le sirvieron a la Administración para dictar el acto administrativo, aún y cuando sea poco extensa y exprese los fundamentos tanto fácticos, como jurídicos que conllevaron a la Administración tomar la decisión.

Así, al revisar el extenso de la Resolución Nº 00015302 de fecha 07 de enero de 2013 emanada de la Dirección General de Inquilinato, hoy impugnada, la cual cursa a los folios 14 al 16 del expediente judicial, se desprende lo siguiente:

“(…) Siendo la oportunidad para decidir sobre la solicitud planteada, según lo dispuesto en el artículo 71 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Despacho observa:

De conformidad con lo establecido en el artículo 30 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General analizados los Informes Técnicos que riela a los folios quinientos treinta y dos (532) al quinientos cuarenta y tres (543), elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de fijación de canon de arrendamiento es la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 47.748.600,00), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo.

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde de este avalúo a la parte que se regula para industria a los Locales Sótano Nº 1 y Sótano, la cantidad de: SIETE MILLONES SETENTA Y UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 7.071.600,00) cantidad esta a la que le corresponde un porcentaje de rentabilidad del 9% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 530.540 Unidades Tributarias a razón de NOVENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 90,00) cada una, de conformidad con lo dispuesto en la Providencia Nº 0005 de fecha 16 de febrero del año 2012, dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Planificación y Finanzas y Publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 39.866 de fecha 16 de febrero de año (sic) 2012.

En consecuencia, esta Dirección actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en los artículos 9,29 y 30 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para industria a los Locales Sótano Nº y Sótano, del inmueble denominado Edificio “BERTOLINI” (…) en la cantidad de: CINCUENTA Y NUEVE MIL TREINTA Y SIETE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 59.037,00) (…)”.

Visto lo anterior, entiende esta sentenciadora que el acto administrativo parcialmente transcrito contiene la regulación del canon de arrendamiento de dos inmuebles ubicados en el sótano de un edificio, estimando su monto en la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL TREINTA Y SIETE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 59.037,00) fundamentándose en los factores de uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas así como el justo valor del edificio en donde se encuentran ubicados los referidos locales, verificados mediante un Informe Técnico cursante en el expediente administrativo.

De lo anterior se evidencia de manera clara que la Administración sustentó en el acto administrativo impugnado, los fundamentos de hecho y de derecho bajo los cuales procedió a determinar el canon de arrendamiento de los locales sujetos a regulación por parte de la Dirección General de Inquilinato, razón por la cual y en base al criterio anterior, no puede darse por configurado vicio de inmotivación alguno así como tampoco puede entenderse que a la parte actora se le vulneró su derecho a la defensa motivado a que no se le permitió conocer las razones por las cuales se dictó la Resolución impugnada, en tal sentido este Tribunal debe desechar las denuncias de inmotivación y violación al derecho a la defensa alegadas por la parte actora.

1.2.- En relación a la denuncia de quebrantamiento de la confianza legítima, que a decir de la parte actora “(…) conlleva a su vez varias implicaciones: b.1) La decisión administrativa debe ser adoptada conforme a la verdad material que es el fin último que debe conseguir la Administración; b.2) El respeto al Principio de la Buena Fe y de la Lealtad Mutua que debe existir entre la Administración y el Particular; b.3) Y como consecuencia de los Principios antes citados, surge el de la Seguridad Jurídica que supone la certeza, estabilidad y razonabilidad (sic) en los actos que dicte la Administración Pública, es decir, que este Principio se opone a las modificaciones bruscas, ilegítimas o irrazonables. (…)”, conviene a este Tribunal traer a colación el artículo 11 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en tal sentido:

Artículo 11. Los criterios establecidos por los distintos órganos de la administración pública podrán ser modificados, pero la nueva interpretación no podrá aplicarse a situaciones anteriores, salvo que fuere más favorable a los administrados. En todo caso, la modificación de los criterios no dará derecho a la revisión de los actos definitivamente firmes.

En razón de lo anterior, considera oportuno quien decide traer a colación un criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 578 de fecha 30 de marzo de 2007, donde define confianza legítima, y en tal sentido:

La confianza legítima o expectativa plausible se encuentra estrechamente vinculada con el principio de seguridad jurídica, el cual refiere al carácter del ordenamiento jurídico que involucra certeza de sus normas y, consiguientemente, la posibilidad de su aplicación, toda vez que lo que tiende es a la existencia de confianza por parte de la población del país, en el ordenamiento jurídico y en su aplicación. De allí que comprenda:

1.- El que los derechos adquiridos por las personas no se vulneren arbitrariamente cuando se cambian o modifican las leyes.

2.- Que la interpretación de la ley se haga en forma estable y reiterativa, creando en las personas confianza legitima de cuál es la interpretación de las normas jurídicas a la cual se acogerán

. (Subrayado y negrillas de este Tribunal)

Tanto del artículo como de la sentencia parcialmente transcrita, se desprende que la confianza legítima nace cuando la administración tiene un criterio previamente establecido y luego realiza una nueva interpretación, cuando es así el mismo no podrá aplicarse a situaciones anteriores a menos que sea más favorable para el administrado, también implica la certeza de las normas y de su efectiva aplicación, siendo así existe confianza legítima en la correcta aplicación de las normas y criterios sostenidos por parte de la población del país.

En el presente caso se observa que el actor argumentó la vulneración del principio de confianza legítima, en tal sentido entiende quien decide que la administración consideró regular el canon de arrendamiento de los inmuebles ubicados en el edificio BERTOLINI, tomando en consideración una inspección técnica efectuada en fecha 16 de octubre de 2012 y fundamentándose en los lineamientos previstos en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ello así no se desprende de autos que se haya vulnerado la confianza legítima, lo que trae como consecuencia la desestimación de la denuncia aquí analizada. Así se decide.

2.-Del vicio de falso supuesto

Manifiesta la parte demandante que el acto administrativo impugnado se encuentra viciado de falso supuesto de hecho, por cuanto la Administración, al momento de fijar el monto del arrendamiento mensual a cancelar, “(…) presume contar con unos parámetros totalmente erróneos y ficticios de los cuales parte su análisis de inspección para valorar cuánticamente dicho inmueble, sin previamente insistir en chequear in situ los mismos (…)”.

Asimismo, indica que se tasó el valor del alquiler del inmueble objeto de regulación, “(…) sin tomar en cuenta las condiciones físicas del estado de conservación del inmueble, sin verificar además, el tipo de materiales de construcción utilizados y el tiempo que ya tienen los mismos, por lo que incurre en un grave error [la Administración] al no corresponder la realidad con lo señalado en el Informe Técnico efectuado por el ya tantas veces mencionado Inspector (…)” y sin considerar el uso catastral previsto a nivel municipal para el inmueble objeto de regulación, presumiendo que el mismo era destinado para cualquier tipo de actividad comercial o industrial.

En este orden, plantea que la Administración incurre igualmente en falso supuesto, “(…) cuando señala de que (sic) los SÓTANOS pertenecientes al edificio BERTOLINI poseen todas las instalaciones y equipos correspondientes a los servicios públicos en buen estado, omitiendo lo indicado por nuestra representada en fecha 17 de abril de 2012, en su escrito interpuesto en el Expediente administrativo prenombrado (…) en donde determina varias irregularidades que sufren estos SÓTANOS en cuestión: 1) Los SÓTANOS carecen del Sistema de Prevención de Incendios, lo cual es violatorio de las normas COVENIN; 2) Existen graves problemas en el funcionamiento de las tuberías de aguas blancas internas de los SÓTANOS, ya que cuando se abren las llaves de los grifos el agua que sale de los mismos es totalmente amarillenta y contaminada; 3) En la época de lluvias, los drenajes de agua servidas se obstruyen ocasionando fuertes inundaciones en los SÓTANOS y a causa de ello existen múltiples filtraciones en el inmueble (…)” .

Visto lo anterior, debe indicarse que el vicio de falso supuesto se manifiesta cuando la Administración se fundamenta en hechos inexistentes o que ocurrieron de manera distinta a como fueron apreciados por ésta al dictar un acto administrativo, o cuando la Administración se fundamenta en una norma jurídica que no es aplicable al caso concreto, cuyas modalidades son: 1) Falso supuesto de hecho, el cual se produce durante la fase mediante la cual la operación intelectual de la Administración está dirigida al estudio de los hechos que se pretenden subsumir en la norma, siendo que el vicio puede ser el resultado de la inexistencia, calificación errónea o no comprobación de aquellos hechos que constituyen la causa del acto y, 2) Falso supuesto de derecho, que se refiere a cualquier irregularidad que pueda producirse al momento de interpretar o aplicar la norma, es decir, cuando la base legal del acto administrativo es inexistente, calificada erróneamente aplicando una norma a unas circunstancias que no se corresponden con el supuesto de hecho abstracto que ésta regula por considerar que no tiene relación.

Fijado lo anterior, se tiene que una vez examinados los alegatos esgrimidos en el escrito recursivo como fundamento del vicio señalado, se desprende de éstos que la parte actora procura establecer que el vicio de falso supuesto se manifiesta en su modalidad de falso supuesto de hecho, en virtud de que los hechos que motivaron el acto administrativo recurrido fueron calificados erróneamente por a Administración Inquilinaria, motivo por la cual resulta necesario proceder a realizar un análisis con base en las razones expuestas para determinar la procedencia o no del mismo.

En tal sentido, a la luz de la Resolución Nº 00015302 de fecha 07 de enero de 2013, emanada de la Dirección General de Inquilinato, cursante a los folios 14 al 16 del expediente judicial, ya citada, se pueden verificar los motivos de hecho que fundamentaron el referido acto y en tal sentido entiende esta sentenciadora que el acto administrativo parcialmente transcrito contiene la regulación del canon de arrendamiento de dos inmuebles ubicados en el sótano del edificio denominado BERTOLINI, estimando su monto en la cantidad de Cincuenta y Nueve Mil Treinta y Siete Bolívares sin Céntimos (Bs. 59.037,00) fundamentándose en los factores de uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas así como el justo valor del edificio en donde se encuentran ubicados los referidos locales, verificados mediante un Informe Técnico cursante en el expediente administrativo.

Precisado esto, advierte quien decide que la parte actora denuncia el presente vicio fundamentado en el hecho de que la Administración al momento de fijar el monto del canon de arrendamiento “(…) presume contar con unos parámetros totalmente erróneos y ficticios de los cuales parte su análisis de inspección para valorar cuánticamente dicho inmueble, sin previamente insistir en chequear in situ los mismos (…)sin tomar en cuenta las condiciones físicas del estado de conservación del inmueble, sin verificar además, el tipo de materiales de construcción utilizados y el tiempo que ya tienen los mismos, por lo que incurre en un grave error [la Administración] al no corresponder la realidad con lo señalado en el Informe Técnico efectuado por el ya tantas veces mencionado Inspector (…) cuando señala de que (sic) los SÓTANOS pertenecientes al edificio BERTOLINI poseen todas las instalaciones y equipos correspondientes a los servicios públicos en buen estado, omitiendo lo indicado por nuestra representada en fecha 17 de abril de 2012, en su escrito interpuesto en el Expediente administrativo prenombrado (…) en donde determina varias irregularidades que sufren estos SÓTANOS en cuestión (…)” .

Ahora bien, una vez visto lo anterior, debe quien decide traer a colación el contenido del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece los parámetros que deben ser considerados a los fines de fijar el monto mensual del canon de arrendamiento de los inmuebles sometidos a regulación, y en tal sentido se lee lo siguiente:

Artículo 30. Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

(…)

. (Destacado del Tribunal).

Así pues, la norma citada ut supra prescribe que el ente regulador del canon de arrendamiento de un determinado inmueble debe tomar en cuenta varios factores concurrentes para fijar el monto máximo del mismo. Así, el numeral 1 ibídem establece que deben ser considerados el uso, la clase, la calidad, la situación, dimensiones aproximadas y todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, es decir, los elementos que deben considerarse en este sentido se refieren a características intrínsecas del inmueble. El numeral 2 dispone que se debe prestar atención a elementos más abstractos que serían en primer lugar, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario; en segundo lugar, el valor determinado en los actos de transferencia de la propiedad realizados por un lapso mínimo de 06 meses previos a la fecha de solicitud de regulación; y por último, los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos 02 años.

Siendo ello así, resulta necesario indicar que de la verificación del Informe Técnico cursante a los folios 31 al 37 del expediente administrativo, invocado en el acto administrativo recurrido, el cual no fue objeto de ataque por la parte contraria en la oportunidad correspondiente por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que el inmueble tiene un destino para “industria”, y se encuentra ubicado en un sector de carácter “comercial”, con servicios de “electricidad, aguas negras, aguas blancas, vialidad, aceras, teléfono, gas, transporte”. Asimismo, se indica en el Informe, que el referido inmueble cuenta con instalaciones de “teléfono, Intercomunicador, electricidad externa, electricidad embutida”, así como con un hidroneumático que cuenta con dos bombas, un tanque elevado con capacidad de 5.000 litros y uno subterráneo de 1.500 litros, un ascensor con capacidad de 450 kilogramos y un montacargas con capacidad para 3.000 kilogramos, así como una superficie de 9.247,80 metros cuadrados de construcción. En la parte de la descripción y características de la construcción se verifica que la estructura es de “concreto armado”; la cubierta de los techos es de “losa nervada” y una “est. hierro”; las paredes son de “bloques de arcilla” y “bloques de concreto”; los acabados y revestimientos son de “obra limpia”, “friso liso”, “sin friso”, “cerámica”, “porc. color”, “porc. blanca”; los baños son de “piezas blancas” y “cerámica”; los pisos son de “cerámica”, “granito” y “cemento”; los rodapié son de “plástico” y “cerámica”; las puertas son de “mad maciza”, “mad entb”, “aluminio”, “vidrio”, “sta. María” y “hierro”; las ventanas son “correderas”, “basculantes” y “batientes” de “vidrio” y “aluminio” y los marcos son de “hierro” y “aluminio”. Asimismo, de las observaciones efectuadas se puede leer lo siguiente: “El inmueble inspeccionado se trata de un Edif. (sic) de uso industrial ubicado en la calle S.C. (…) tiene una edad aproximada de 42 años. En el Local sotano (sic) Nº 1 se pudieron observar extintores y lamparas (sic) de emergencia. No se pudo tener acceso completo (todas las areas (sic)) del Local sotano (sic) ya que la ciudadana M.L. (sic) encargada del mismo no me lo permitio (sic) (…) sin embargo fueron tomadas dos fotos del mismo (…) el inmueble se encuentra en buenas condiciones de conservación, estado físico asi (sic) como de mantenimiento. Se pudo observar que la pintura de la fachada y areas (sic) interiores esta (sic) en buen estado. El sector es industrial y comercial, goza de todos los servicios. Exp.: 58.165 (…)”.

De lo anterior se concluye lo siguiente:

-Que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 16 de octubre de 2012, procedió a efectuar en el Edificio BERTOLINI, ubicado en la calle S.C.d. la Urbanización Boleíta Norte en el municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, una Inspección Técnica en el expediente Nº 58.165.

-Que de la referida inspección se pudo determinar que el inmueble tiene un destino para “industria” ubicado en un sector de carácter “comercial”.

-Que el inmueble tiene una superficie total de construcción de 9.247,80 metros cuadrados.

-Que el inmueble cuenta con los servicios de “electricidad, aguas negras, aguas blancas, vialidad, aceras, teléfono, gas, transporte (…) teléfono, Intercomunicador, electricidad externa, electricidad embutida”.

-Que el inmueble cuenta con una edad aproximada de 42 años de construido.

-Que de las condiciones de la construcción se verifica que la estructura es de “concreto armado”; la cubierta de los techos es de “losa nervada” y una “est. hierro”; las paredes son de “bloques de arcilla” y “bloques de concreto”; los acabados y revestimientos son de “obra limpia”, “friso liso”, “sin friso”, “cerámica”, “porc. color”, “porc. blanca”; los baños son de “piezas blancas” y “cerámica”; los pisos son de “cerámica”, “granito” y “cemento”; los rodapié son de “plástico” y “cerámica”; las puertas son de “mad maciza”, “mad entb”, “aluminio”, “vidrio”, “sta. María” y “hierro”; las ventanas son “correderas”, “basculantes” y “batientes” de “vidrio” y “aluminio” y los marcos son de “hierro” y “aluminio”.

- Que en el caso del local sótano Nº 1, se pudo observar la existencia de extintores y lámparas de emergencia.

-Que el inmueble se encuentra en buenas condiciones de conservación y mantenimiento y que la fachada y áreas interiores se encuentran bien conservadas.

De lo anterior se evidencia con meridiana claridad que la Dirección General de Inquilinato procedió a verificar en el inmueble objeto de regulación, las condiciones generales en las que éste se encontraba, los materiales de construcción utilizados, las dimensiones y las características propias así como el uso previsto en la zona en donde se ubica el mismo.

Siendo ello así y visto que de la lectura del acto administrativo impugnado así como de la Inspección Técnica efectuada, una vez adminiculados se puede verificar que la Administración procedió a efectuar la revisión del inmueble a fin de corroborar los requisitos previstos en el artículo 30 de la Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para posteriormente fijar el monto del canon de arrendamiento -requisitos éstos de uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor- considera esta sentenciadora que la Dirección General de Inquilinato cumplió con los extremos de ley al momento de dictar el correspondiente acto administrativo de regulación.

Aunado a ello, indica la parte actora que “(…) los SÓTANOS pertenecientes al edificio BERTOLINI (…) carecen del Sistema de Prevención de Incendios, lo cual es violatorio de las normas COVENIN; 2) Existen graves problemas en el funcionamiento de las tuberías de aguas blancas internas de los SÓTANOS, ya que cuando se abren las llaves de los grifos el agua que sale de los mismos es totalmente amarillenta y contaminada; 3) En la época de lluvias, los drenajes de agua servidas se obstruyen ocasionando fuertes inundaciones en los SÓTANOS y a causa de ello existen múltiples filtraciones en el inmueble (…)” . Si bien la demandante sostiene que la Administración debió considerar esas circunstancias al momento de verificar el justo valor del inmueble a los fines de determinar el monto del canon de arrendamiento, no menos cierto es que para esta sentenciadora tales alegatos constituyen meros dichos, por cuanto la recurrente no trajo elemento probatorio alguno que demostrara que efectivamente los locales regulados contaran con esas malas condiciones de construcción, lo que conlleva necesariamente a quien decide, en virtud del análisis señalado precedentemente a determinar que la administración calificó de forma correcta los hechos en los que se fundamenta el acto administrativo impugnado, aplicando la correspondiente consecuencia jurídica, por tal razón debe esta sentenciadora desechar el vicio de falso supuesto de hecho denunciado. Así se decide.

No obstante lo anterior, considera esta sentenciadora necesario precisar que en fecha 29 de noviembre de 2013, entró en vigencia en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela el Decreto Nº 602 de esa misma fecha, emanado de Presidencia de la República, contentivo del régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción.

En virtud de ello, resulta importante traer a colación lo estipulado en el artículo 2 del mencionado decreto que establece lo siguiente:

Artículo 2º. A partir de la fecha de publicación del presente Decreto en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, los cánones de arrendamiento de inmuebles constituidos por locales o establecimientos en los que se desarrollen actividades comerciales en edificaciones de vivienda u oficinas, edificaciones con fines turísticos, galpones, oficinas, edificaciones de uso educacional , edificaciones de uso médico asistencial, centros comerciales y, en general cualesquiera clases de locales o establecimientos destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades económicas, comerciales, productivas o de servicios, no podrán exceder de un monto mensual equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES POR METRO CUADRADO (Bs. 250,00/m2).

Los contratos de arrendamiento sobre las categorías de inmuebles mencionadas en el presente artículo que tengan establecidos cánones de arrendamiento superiores al indicado en el encabezado de este artículo, se entenderán automáticamente regulados en el precio indicado en este artículo.

(…)

De la lectura del artículo parcialmente transcrito se desprende que los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a actividades comerciales no deben superar el total de Doscientos Cincuenta Bolívares por metro cuadrado (Bs. 250,00/m2).

Siendo ello así, se observa en relación al Informe Técnico cursante a los folios 31 al 37 del expediente administrativo así como del acto administrativo Nº 00015302 de fecha 07 de enero de 2013, ya valorados, que el destino del inmueble es industrial y su uso es comercial, en razón de lo cual corresponde aplicarle las previsiones establecidas en el referido Decreto Nº 602 de fecha 29 de noviembre de 2013, razón por la cual debe indicarse que de las señaladas documentales se desprende igualmente que la distribución en metros cuadrados para los locales Sótano y Sótano 1 del edificio denominado BERTOLINI, ubicado en la Segunda Transversal con Calle S.C., Urbanización Boleíta Norte, Municipio Sucre, Estado Miranda, es de Mil Setenta y Ocho metros cuadrados con Ochenta y Cinco Centímetros (1078,85 m2) para el local identificado Sótano 1 y Mil Setenta y Ocho metros cuadrados con Ochenta y Cinco Centímetros (1078,85 m2) para el local identificado Sótano, lo cual arroja un total de Dos Mil Ciento Cincuenta y Siete metros cuadrados con Setenta centímetros (2157,70 m2).

Atendiendo al total de superficie de ambos inmuebles, adminiculado con el contenido del artículo 2 del referido Decreto Nº 602, entiende esta sentenciadora que de la operación aritmética de multiplicar el total de Dos Mil Ciento Cincuenta y Siete metros cuadrados con Setenta centímetros (2157,70 m2) por el tope de Doscientos Cincuenta Bolívares por metro cuadrado (Bs. 250,00/m2), previsto en el Decreto Nº 602, dicho cálculo arroja un total de Quinientos Treinta y Nueve Mil Cuatrocientos Veinticinco Bolívares (Bs. 539.425,00).

En razón de lo anterior, visto que el monto total regulado por la Dirección General de Inquilinato en el acto administrativo impugnado como canon de arrendamiento para los inmuebles denominados Sótano y Sótano 1 fue de Cincuenta y Nueve Mil Treinta y Siete Bolívares sin Céntimos (Bs. 59.037,00), observa quien decide que dicho monto se encuentra previsto dentro de los extremos establecidos en el artículo 2 del Decreto Nº 602 supra citado, por cuanto no excede el máximo establecido para el cálculo de los cánones de arrendamiento.

Así, en exégesis de lo anterior, este Tribunal declara sin lugar la presente demanda de nulidad.

III

DECISION

Por las razones expuestas, este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

- SIN LUGAR la presente demanda de nulidad contra la Resolución Nº 00015302 de fecha 07 de enero de 2013, emanada de la Dirección General de Inquilinato mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual de los inmuebles Sótano y Sótano Nº 1 ubicados en el edificio BERTOLINI.

Publíquese, regístrese y notifíquese al Procurador General de la República, a la Fiscal General de la República, así como al Ministro del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y a la Dirección General de Inquilinato.

Se imprimen dos (02) originales del mismo tenor de la presente decisión, cuyo segundo ejemplar será agregado al copiador de sentencias de este Tribunal, previa certificación por Secretaría.

Dada, firmada y sellada en el Despacho del Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con sede en Caracas, a los seis (06) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.-

LA JUEZA PROVISORIA,

LA SECRETARIA,

G.L.B.

C.V.

En esta misma fecha, siendo las____________________________________ (________) se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nro. ___________

LA SECRETARIA,

C.V.

Exp. Nro. 2013-2019/GL