Decisión nº 0962-TSCC de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo Segundo Circuito de Sucre, de 4 de Octubre de 2016

El desalojo y desocupación del inmueble que viene ocupando en su carácter de arrendatario constituido por un inmueble tipo galpón de mi propiedad, según consta en documento registrado el día 19 de diciembre de 1995, bajo el N° 23 de la serie, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre del año 1995, y 30 de Diciembre de 1996, bajo el N° 14 de la serie, protocolo Primero, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre del año 1996, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez, ubicado en la calle Colombia N° 24 de esta ciudad de Carúpano, cuyos linderos se especifican, y devolverlo en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió.-

Que, dicho inmueble me sea entregado, libre de deudas con los servicios públicos, tales como: agua, gas, luz, aseo, teléfono, y cualquier otro servicio utilizados por el arrendatario durante los años en que estuvo en arrendamiento, y hasta la entrega definitiva del bien inmueble.-

A cancelar los meses que se siguen venciendo hasta la definitiva desocupación y entrega del inmueble, en concepto de indemnización.-

Que la cantidad a devolver sea ajustada mediante la indexación o ajuste por inflación para el momento de dictarse la sentencia definitivamente firme, calculado dicho ajuste monetario mediante una experticia complementaria del fallo.-

En pagar las costas y costos del presente proceso.-

Estimo la demanda en la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00)”.-

(Omissis)

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada niega en cada una de sus partes las características descritas en el Libelo de demanda en los siguientes términos:

(Omissis)

Que, “es falso que me he negado a cancelar los cánones de arrendamientos adeudados por mi persona, ya que desde el día 25 de Mayo del año 2015, el ciudadano F.A.L.O., se ha negado a recibir los pagos correspondientes a

Que, es necesario negar cada una de las partes del Libelo del Ciudadano: F.A.L.O., donde expone la irresponsabilidad asumida como arrendatario.-

Que, en el capítulo II, del libelo de demanda del ciudadano F.A.L.O., expresa que el arrendamiento fue destinado a las actividades religiosas, y no es solo a las actividades religiosas sino también a de resistencia desde hace Quince (15) años.

Que, es falso que le fue notificado verbal, menos por escrito de desocupar el inmueble por parte del propietario.

Que, es falso que estoy negado a cancelar los canon de arrendamiento incrementados por el propietario.

Que, fundamenta el derecho, apegado a la constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela en el artículo 25 y 49 literal 3; Código Civil Venezolano: Articulo 1.158; el contrato es valido aunque la causa no se exprese. La causa se presume que exista mientras no se pruebe lo contrario. 3°. De los Efectos de los Contratos: Artículos 1.159. Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Ley contra el Desalojo Arbitrario de las Viviendas, que regula las desocupaciones de los inquilinos en la gaceta oficial N° 39.668 del 06 de mayo del año 2011, esta el texto que señala ya no se podrán efectuar medidas forzosas y si hay acuerdos para desalojar el inmueble, el abandono será en un lapso no mayor de a 180 días hábiles, sin embargo, en el Código de Procedimiento Civil dicho proceso se condiciona, capitulo X De la Carga y Apreciación de la Prueba Articulo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, Los hechos notorios no son objetos de prueba.

Que, como expreso en mi voluntad de negar las condiciones que expresa la demanda emitida por el ciudadano F.A.L., ya que lo tipificado y planteado por el de manera verbal, no es lo acordado en la presente, de esta forma cumple con lo estipulado en el debido Proceso.

En la oportunidad de promover pruebas, la parte demandada promueve:

Copias de los recibos N° 1137, de inicio de contrato con el ciudadano: F.A.L.; N° 00009828, pagos correspondientes al depósito y pago de los meses Enero, Febrero, Marzo, del año 2015, por un monto de BS. 280.000,00 y 1.500,00 respectivamente.-

– Copias del Documento Autenticado ante la Notaria Publica de la Ciudad de Carúpano Municipio Bermúdez de Estado Sucre; contentivo de Titulo de Construcción expedido por el ciudadano C.R.G.. (F-24).-

-Las pruebas testimoniales de los ciudadanos W.A.R.M.M., y D.A.R.E., titular de la cédula de identidad N° V-14.855.401 y V-13.923.172 respectivamente.-

Invoca los artículos 26 y 49 literal 3 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 1.158, 1.159, del Código Civil Venezolano; 292, 396 y 395 y 506 de Código de Procedimiento Civil Venezolano, y la Ley contra el Desalojo Arbitrario de la Viviendas, que regula las desocupaciones de los inquilinos en la Gaceta Oficial N° 39.668 del 06 de mayo del año 2011.-

La parte Actora promueve: (F-34 y 35)

Anexo al libelo de la demanda promovió:

Recibo por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), a nombre del ciudadano HANI KASSAR MUGRABIE, por la liberación de la Hipoteca que le servía como garantía, marcado “A”.

Documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento.-

En su escrito de pruebas promueve:

Recibos de fecha 15 de Mayo de 2002, a nombre del ciudadano E.C., por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 250.000,00), por concepto de depósito de la Iglesia Antorcha Encendida.-

Recibo por MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) por concepto de pago de los meses de Enero, Febrero y Marzo, del año 2015.-

Ratifica el documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, denominado galpón y su respectivo terreno

Impugna el documento de Título de Construcción presentado por la parte demandada. (F-36).

RAZONAMIENTOS PARA DECIDIR:

Esta Alzada para decidir previamente hace el siguiente análisis:

Antes de emitir cualquier pronunciamiento sobre el fondo del hecho controvertido en el presente asunto, este Juzgado Superior ejerciendo funciones revisoras, hace la siguiente observación con respecto al procedimiento por el cual fue sustanciado el presente asunto. En tal sentido se observa:

De la exhaustiva revisión a las actas que conforman el presente expediente se evidencia, que acogiendo el criterio de la parte demandante el procedimiento por el cual ha sido sustanciado la presente acción de desalojo de un inmueble constituido por un galpón destinado para realizar actividades religiosas, fue el previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 7 de Diciembre de 1999, es decir, el procedimiento breve establecido en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, se observa que en el procedimiento se desarrollaron cronológicamente las actuaciones procesales respectivas.-

Ahora bien, es importante destacar que en fecha 23 de Mayo de 2014, fue publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, distinguida con el Nº 40.418, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual en su Disposición Derogatoria Primera establece:

Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.485 de fecha 7 de diciembre de 1999.

A su vez, conforme con el artículo 1º eiusdem, el referido decreto esta destinado a regir “…las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para al arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.”

Establecido lo anterior, y en aplicación del artículo 1º del Código Civil, según el cual:

La Ley es obligatoria desde su publicación en la Gaceta Oficial o desde la fecha posterior que ella misma indique

, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es obligatoria desde el 23 de Mayo de 2014, toda vez que la misma, no indicó para su vigencia una echa posterior.

En este sentido, desde el 23 de Mayo de 2014, dejaron de tener aplicación todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referidas al arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, entre las que se encuentra la contenida en su artículo 33, que señalaba que las demandas de desalojo se debían sustanciar y sentenciar conforme al procedimiento breve, y entró en vigencia el procedimiento establecido en la nueva Ley, previsto en el único aparte del artículo 43, cuyo tenor es el siguiente:

Articulo 43. “En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector de la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas, corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.

Por su parte el Artículo 2 de la referida Ley, señala:

Artículo 2. “A los fines de aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por si solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.

Se presumirá salvo prueba en contrario que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funciona o se ubiquen en áreas de dominio público.”

El artículo 4 ejusdem dispone:

Artículo 4. Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley los inmuebles no destinados al uso comercial tales como: viviendas, oficinas industrias, pensiones, habitaciones residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.-

Ahora bien, ciertamente al igual que la normativa derogada, la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no indica de forma expresa el procedimiento por el cual se tramitarán las acciones judiciales en los casos de arrendamientos de inmuebles destinados para actividades religiosas; pero es el caso, que en el asunto bajo estudio, el inmueble objeto del presente asunto está constituido por un Galpón, tipo de inmueble éste que debe presumirse que está destinado para el uso comercial; más aun cuando en éste se está realizando la prestación de un servicio religioso; por lo que considera este sentenciador, salvo mejor criterio, que el presente asunto se debió sustanciar por el procedimiento Oral, tal como así lo dispone el artículo 43 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y al no haberse hecho de esta manera, se subvirtió el principio de legalidad de los procedimientos judiciales.

En efecto, de conformidad con el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso.-

De manera pues, que la irregularidad en la tramitación del procedimiento, generaría como consecuencia, declarar la nulidad de las actuaciones posteriores a la entrada en vigencia de la nueva ley procesal y la subsiguiente reposición de la causa, no obstante, tal declaratoria sólo es procedente si no se ha resguardado el debido proceso de las partes, es decir, si en la tramitación del procedimiento no se reúnen las garantías indispensables para que exista tutela judicial efectiva.-

Así las cosas se debe considerar entonces, que a pesar de que la presente causa se sustanció por el procedimiento breve, con ello no se le causó gravamen irreparable a las partes, ni se les cercenó el derecho a la defensa ni el derecho al debido proceso, toda vez que se evidencia de autos que la parte demandada fue debidamente citada, que ésta ejerció su derecho a la defensa al contestar la demanda en tiempo oportuno y logro promover y evacuar las pruebas que consideró concernientes para su defensa. Y siendo ello así, estima esta Alzada que se debe emplear el principio consagrado en nuestra Constitución Nacional como lo es el de aplicar una justicia sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles. (Art. 26 y 257 CRBV). Así se establece.-

Dicho lo anterior pasa de seguidas esta Alzada a pronunciarse sobre el fondo del asunto en los siguientes términos:

Trata el presente asunto sobre una demanda por desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2015, tal como lo alega la parte actora en su libelo de demanda.-

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada manifiesta entre otras cosas: Que es falso que se haya negado a cancelar los cánones de arrendamiento adeudados, ya que desde el día 25 de Mayo el demandante ciudadano F.L., se ha negado a recibir los pagos correspondientes a los meses de Abril-Diciembre 2015.-

Para demostrar sus alegatos la parte demandante promovió:

Anexo al libelo de la demanda promovió:

- Recibo por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), a nombre del ciudadano HANI KASSAR MUGRABIE, por la liberación de la Hipoteca que le servía como garantía, marcado “A”.

Documento del cual se evidencia la cancelación de una deuda por hipoteca, pero que nada aporta al hecho controvertido en el presente juicio, por lo cual este sentenciador lo desecha del proceso.-

- Copia simple de Documento protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, anotado bajo el Nº 23 de la serie, del Protocolo Primero, Tomo Sexto del Cuarto Trimestre del año 1995, mediante el cual el ciudadano Hani Kassar Mugrabie, cede en venta a los ciudadanos F.A.L.O. y R.D.d.L., un inmueble constituido por un Galpón y el Terreno sobre el cual está construido.-

Documento del cual se desprende la propiedad que tiene el demandante sobre el deslindado inmueble, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

En su escrito de pruebas promueve:

En aplicación del Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, hace valer a su favor.-

Recibos de fecha 15 de Mayo de 2002, a nombre del ciudadano E.C., por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 250.000,00), por concepto de depósito de la Iglesia Antorcha Encendida.-

Documento que solo sirve para demostrar la existencia de la relación arrendaticia, pero que nada aporta al hecho controvertido en el presente juicio, por lo que este sentenciador lo desecha del proceso.-

Recibo por MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) por concepto de pago de los meses de Enero, Febrero y Marzo, del año 2015.-

Documento que solo sirve para demostrar la existencia de la relación arrendaticia, pero que nada aporta al hecho controvertido en el presente juicio, por lo que este sentenciador lo desecha del proceso.-

Ratifica el documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, denominado galpón y su respectivo terreno.-

Documental que ya fue valorada en líneas precedentes.-

Impugna el documento de Título de Construcción presentado por la parte demandada. (F-36).

Por su parte el demandado promovió:

Copias de los recibos N° 1137, de inicio de contrato con el ciudadano: F.A.L.; N° 00009828, pagos correspondientes al depósito y pago de los meses Enero, Febrero, Marzo, del año 2015, por un monto de BS. 280.000,00 y 1.500,00 respectivamente.-

Documentales ya examinadas en líneas precedentes y de los cuales ya este sentenciador emitió su opinión respecto a los mismos.-

Copias del Documento Autenticado ante la Notaria Publica de la Ciudad de Carúpano Municipio Bermúdez de Estado Sucre; contentivo de Titulo de Construcción expedido por el ciudadano C.R.G.. (F-24).-

Documental que al ser impugnada por el demandante, carece de valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

Las pruebas testimoniales de los ciudadanos W.A.R.M.M., y D.A.R.E., titular de la cédula de identidad N° V-14.855.401 y V-13.923.172 respectivamente.-

Cuyas declaraciones rielan a los folios 38 y 39, 47, 49 y 50; y de las mismas se observa que los testigos si tienen conocimiento de las partes involucradas en el presente juicio y que el demandado en varias oportunidades fue a cancelarle al demandante lo correspondiente al canon de arrendamiento y de que el mismo se negó a recibirlo; pero dichas declaraciones no son demostrativas de que el demandado haya cumplido con su obligación de cancelar lo adeudado, por lo que dichas declaraciones carecen de valor probatorio para el hecho controvertido en el presente juicio.-

Ahora bien, tal como se observa del libelo de la demanda, la parte actora demanda el desalojo de un inmueble constituido por un Galpón, el cual cedió en arrendamiento mediante contrato verbal, al Ciudadano E.F.C.M., ya identificado en autos, en virtud de que el arrendatario no ha cumplido con una de sus obligaciones principales como lo es la de cancelar los cánones de arrendamiento acordado entre las partes lo cual de acuerdo al artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, implica una causal de desalojo; siendo que el deber de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenido es una de las obligaciones del arrendatario, según como lo establece el artículo 1.592 del Código Civil; cuando la actitud correcta que debió adoptar el arrendatario ante la negativa de aceptación de pago por parte del arrendador, era realizar los respectivos depósitos en una entidad bancaria tal como asi lo dispone el tercer aparte del articulo 27 de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.-

En este sentido es de advertir, que la parte demandada, con las pruebas aportadas al presente proceso, no logro demostrar que haya cumplido con esta obligación de cancelar los cánones de arrendamiento reclamados por el demandante; y siendo ello así es preciso señalar lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.-

Art. 1.354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Por consiguiente, al quedar plenamente evidenciado que el demandado Ciudadano E.F.C.M., en su condición de arrendatario del inmueble constituido por un Galpón debidamente descrito por el demandante en el libelo de la demanda, no cumplió con su obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos; y siendo que ello implica una causal de desalojo tal como así lo preceptúa el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que la presente apelación no puede prosperar en derecho, trayendo ello como consecuencia la confirmación de la sentencia recurrida, tal como quedara establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.-

DISPOSITIVA

En atención a los fundamentos antes expuestos, es por lo que este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el ciudadano E.F.C.M., titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.876.142, en contra de la sentencia definitiva dictada en el presente Juicio en fecha 16 de Marzo de 2016, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, A.M. y A.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.-

CON LUGAR, la demanda que por Desalojo incoara el ciudadano F.A.L.O., titular de la Cédula de identidad Nº V-2.588.856, contra el ciudadano E.F.C.M., titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.876.142. En consecuencia, se condena al demandado Primero: a Desalojar y desocupar el inmueble constituido por un Galpón debidamente identificado en el libelo de la demanda que viene ocupando en su carácter de arrendatario, libre de deudas con los servicios públicos, propiedad del ciudadano F.A.L.O., titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.588.856. Segundo: a cancelar los meses insolutos, así como los que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación y entrega del descrito inmueble. Tercero: a cancelar el monto que por indexación resulte de la experticia contable complementaria del presente fallo que para tales efectos se ordena a realizar sobre el monto adeudado.-

Se condena en costas a la parte demandada y recurrente de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Queda así confirmada la sentencia recurrida.-

Insértese, Publíquese, Regístrese, Edítese en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia y déjese copia certificada en este Juzgado. Remítase el presente expediente al Tribunal de la causa en su oportunidad Legal correspondiente.-

Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en la ciudad de Carúpano, a los Cuatro (04) días del mes de Octubre de Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-

EL JUEZ,

ABG. O.R. MONASTERIO B.

LA SECRETARIA,

ABG. N.M.G.

Nota: Se deja constancia que en esta misma fecha Cuatro de Octubre de Dos Mil Dieciséis (04-10-2016), siendo las 3:00 p.m, fue Publicada la presente Sentencia cumpliéndose con lo ordenado.- Conste.-

LA SECRETARIA,

ABG. N.M.G.

EXP. 6250-16

ORMB/NMG.-