Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 25 de Octubre de 2010
| Fecha de Resolución | 25 de Octubre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Fernando José Marín Mosquera |
| Procedimiento | Recurso De Nulidad |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN CAPITAL. Caracas, veinticinco (25) de Octubre de dos mil diez (2010).
151º y 200º
Visto el escrito presentado por la abogada en ejercicio de este domicilio A.D.A.M., inscrita en el inpreabogado bajo el No. 116.805, actuando en su condición de apoderada judicial de la empresa mercantil ESTACIONAMIENTO DECABEL, S.R.L., mediante el cual solicita se ordene a los expertos designados en la presente causa, “evidenciar las razones por las cuales, tratándose de un inmueble destinado exclusivamente a prestar un servicio público de primera necesidad –decretado así por el Ejecutivo Nacional- como es el de estacionamiento de vehículos automotores, servicio que está sometido a un control tarifario absoluto por parte del Estado a través de los órganos correspondientes, que, por cierto, tarifas que permanecen inalterables desde el año 2005, y que cuenta con una capacidad máxima establecida por los propios expertos de treinta (30) puestos de aparcar, tales circunstancias que indudablemente influyen de modo determinante en la rentabilidad del inmueble, no fueron considerados dentro de la ponderación que se hizo para determinar el canon de arrendamiento del inmueble”.
Que por otra parte, se observa que al valor de adquisición del inmueble objeto de estudio se le asignó un peso de apenas el cinco por ciento (5%) en la ponderación general de criterios por considerarlo ‘valores anacrónicos’.
Que lo mismo ocurrió con el valor fiscal del inmueble que fue considerado no representativo y se le asignó también un cinco por ciento (5%) en la ponderación, cuyos elementos por ser de relevancia en el establecimiento del valor inquilinario se les asignó un peso demasiado bajo en el conjunto de elementos.
Que los requisitos determinantes para la fijación del justo valor del inmueble que conlleva a la fijación de la renta máxima que pagaría el inmueble arrendado, sólo fueron mencionados en la Resolución y tampoco fueron aplicados en el avalúo del inmueble, que cursa a los folios 46 al 48 del expediente administrativo, ello dió origen a un acto administrativo carente de motivación.
Que además de ello debe tomar en consideración que su actividad está regulada mediante Gaceta Oficial por el Ejecutivo Nacional y en la experticia en estudio, sólo hace mención mas, no toma en cuenta estos elementos regulatorios, por otra parte toma en consideración como método el de la compra venta, pero de zonas como del Márquez que indudablemente no es comparable con el inmueble objeto en cuestión.
Para decidir, se hacen las siguientes consideraciones:
En relación con la solicitud que se ordene a los expertos designados en la presente causa, evidenciar las razones por las cuales, tratándose de un inmueble destinado exclusivamente a prestar un servicio público de primera necesidad, como es el de estacionamiento de vehículos automotores y, que cuenta con una capacidad máxima establecida por los propios expertos de treinta (30) puestos de aparcar, tales circunstancias que indudablemente influyen de modo determinante en la rentabilidad del inmueble, no fueron considerados dentro de la ponderación que se hizo para determinar el canon de arrendamiento del inmueble, y que además de ello se debe tomar en consideración que la actividad que realiza la recurrente, está regulada mediante Gaceta Oficial por el Ejecutivo Nacional y en la experticia en estudio, sólo se hace mención de ello, mas no se toma en cuenta estos elementos regulatorios, al respecto se observa que en fecha 14 de octubre de 2010, los expertos designados en la presente causa, consignaron el informe pericial, el cual al folio 125, expresan que el inmueble objeto de regulación cuenta con una capacidad de treinta (30) puestos de aparcar, y siendo que la experticia promovida y evacuada en la presente causa, lo es para verificar por parte del Tribunal si el avalúo practicado en sede administrativa, adolece de los vicios denunciados tanto por la parte recurrente, como por el coadyuvante del mismo, no le es viable a dichos auxiliares de justicia, declarar en su informe que el canon máximo de arrendamiento mensual deviene de la capacidad del estacionamiento para aparcar vehículos automotores, por el contrario, deberán tomarse en cuenta los requisitos que se exige en la materia, como lo son los establecidos en el artículo 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, circunstancias éstas que serán a.e.l.s. de mérito que se dicte, de allí que no es posible ordenarles a los expertos lo solicitado en este aspecto por la parte actora del recuso de nulidad y, así se decide.
Con respecto a que los expertos aclaren el por qué se tomó en consideración como método el de la compra venta, la zona del Márquez, este Tribunal observa que al folio 129, los auxiliares de justicia expresaron: “Es importante destacar que no hay suficientes operaciones de compraventa representativas en la zona inmediata, debido a que las ventas de locales de estacionamiento son escasas incluso a nivel de toda el Área Metropolitana de Caracas. Por consiguiente, la terna de expertos estimó conveniente tomar en cuenta todas las operaciones de venta de locales de estacionamiento disponibles en el Área Metropolitana de Caracas, para luego establecer las comparaciones y correctivos pertinentes para homogeneizar los datos”, de lo cual evidencia este Tribunal que los citados expertos motivaron en el informe pericial respectivo, lo relativo a operaciones de compra venta efectuadas en la zona del Márquez, siendo ello así, no es necesario que se aclare lo concerniente a este pedimento y, así se decide.
En relación con la solicitud de que se ordene a los expertos designados aclaren el por qué se le asignó un peso de apenas el cinco por ciento (5%) en la ponderación general de criterios por considerarlo ‘valores anacrónicos’, así como en el valor fiscal del inmueble que fue considerado no representativo y se le asignó también un cinco por ciento (5%) en la ponderación, cuyos elementos por ser de relevancia en el establecimiento del valor inquilinario se les asignó un peso demasiado bajo en el conjunto de elementos, este Tribunal ordena a los expertos designados aclaren lo pertinente en el término de cinco (05) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las notificaciones que se ordene practicar mediante boletas, y así se decide.
Ahora bien, por cuanto en fecha 19 de octubre de 2010, se fijó el lapso para presentar informes en la presente causa, quedando dos (02) días de despacho para que las partes puedan presentarlos, y en virtud que con la presente decisión se les otorgó a los expertos un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a la última de las notificaciones, es necesario en aras de una tutela judicial efectiva y al derecho a la defensa consagrados en los artículo 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, suspender la presentación de los informes en la presente causa, hasta dos (02) días de despacho siguientes después que los expertos rindan la aclaratoria ordenada.
Por cuanto las partes se encuentran a derecho, no procede la notificación del presente auto. Líbrense boletas con transcripción del presente auto a los expertos ciudadanos EURIDISIS MORENO, J.A. y E.G..
EL JUEZ PROVISORIO,
F.J.M.M.
LA SECRETARIA,
A.G.S.
En esta misma fecha se libraron las boletas de notificación ordenadas en auto anterior.
LA SECRETARIA,
A.G.S.
Ags.
