Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 14 de Mayo de 2013

Jurisdicción Mercantil

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:

La ciudadana E.M.R.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-8.915.624.

APODERADA JUDICIAL:

La abogada C.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 38.117, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:

El ciudadano C.R.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.904.285, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES:

Los abogados D.R. y H.H.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 69.026 y 48.789, respectivamente.

CAUSA:

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION COMPRA VENTA, seguida por ante el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

EXPEDIENTE:

N° 12-4363

Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del auto de fecha 01 de Noviembre de 2012, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta al folio 120, por la abogada C.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana A.M.R.C., parte actora, contra la sentencia inserta del folio 89 al 112, de fecha 22 de Octubre del 2012, que declaró (SIC…) “PRIMERO: SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana E.M.R.C., en contra del ciudadano C.R.M.M., plenamente identificados en autos. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, intentó el ciudadano C.R.M.M., contra la ciudadana E.M.R.C.. TERCERO: Se declara resuelto el vínculo jurídico entre las partes intervinientes en el presente juicio, contentivo en el Contrato de Opción de Compra venta celebrado entre las partes fecha 21 de Enero del 2009, por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 38, Tomo 14, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, así como, el documento contentivo de la prorroga celebrado en fecha 09 de Octubre de 2009, por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 12, Tomo 162, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, como justa indemnización como penalización según su cláusula cuarta. En consecuencia, se declara procedente el derecho de la parte accionada-reconviniente, de reservarse la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00), de la cantidad recibida en calidad de arras. Asimismo, se ordena al ciudadano C.R.M.M., entregue a la ciudadana E.M.R.C., la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.70.000,00), RESTANTES de la cantidad recibida. CUARTO: Se ordena al demandante reconvenido a entregar al demandado reconviniente, completamente desocupado de bienes y personas el inmueble constituido por un inmueble formado por una parcela de terreno distinguido con el Nro. 337-16-57 y la casa sobre ella construida distinguida con el Nro. 57, ubicada en la Urbanización Gran Sabana, UD-337, de Ciudad Guayana, manzana 16, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, tal como fue solicitado por el reconviniente en el punto segundo. QUINTO: Queda revoca la Medida de Prohibición de enajenar y gravar decretada por auto de fecha 26 de mayo de 2010, en el cuaderno de medidas. SEXTO: Se condena en costas a la parte demandante reconvenida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO

1. - Limites de la controversia

   1.1.- Alegatos de la parte demandante.

   En el escrito que cursa a los del folio del 30 al 33, contentivo de la reforma de demanda, presentado por la abogada C.M., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana E.M.R.C., alegó lo que de seguidas se sintetiza:

   • Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Estado Bolívar, de fecha 26 de enero del 2009, anotado bajo el Nro. 38, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que suscribió contrato de Opción a compra venta, con el ciudadano C.R.M.M., cuyo objeto es la venta de un inmueble formado por una parcela de terreno distinguida con el Nro. 337-16-57 y la casa sobre ella construida distinguida con el Nº 57, ubicada en la Urbanización Gran Sabana, UD.337 de Ciudad Guayana, manzana 16, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar.

   • Que el precio de la referida opción a compra fue pactado en la cantidad de (Bs.190.000,00). Que de la referida cantidad se canceló la cantidad de (Bs.80.000,00), en el momento en que se firmo el precipitado documento de opción a compra y la cantidad restante iba a cancelarse con el crédito que otorgara la entidad bancaria.

   • Que en fecha 03 de Abril de 2009, el ciudadano C.M., le solicito le realizara un abono por la compra del inmueble y procedió a entregar la cantidad de (Bs.10.000,00), por lo que se adeuda la cantidad de (Bs.100.000,00).

   • Que una vez firmada la opción a compra procedió a solicitar el crédito por ante la entidad bancaria DEL SUR, ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, mediante los aportes de política habitacional que cotizó, presentando todos los recaudos que la entidad bancaria le solicitó, faltando por presentar la liberación del derecho de preferencia, que esta obligado a entregar el propietario, pues el documento traslativo de propiedad posee una condición para las ventas de inmuebles, donde C.V.G se reserva el derecho de adquirir el inmueble por un lapso de 15 años.

   • Que el propietario, C.M., hoy demandado se obligó a entregar la liberación del derecho de preferencia de C.V.G, tal como lo establece la cláusula SEPTIMA, del precipitado contrato de opción a compra venta.

   • Que aprobado el crédito, la entidad bancaria procede a solicitar la liberación al derecho de preferencia, que tiene la Corporación Venezolana de Guayana, (C.V.G), según consta de documento de propiedad del demandado de autos protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, de fecha 02 de mayo de 1995, la cual quedo protocolizado bajo el Nº 22, Protocolo primero, tomo 14, segundo trimestre de 1995, y que el demandado en autos esta obligado a entregar en el lapso establecido para la opción a compra venta de conformidad con la cláusula séptima del precipitado contrato, siendo inútiles las gestiones realizadas por su persona, para que el propietario, hoy demandado, proceda a entregar dicho requisito para la elaboración del documento definitivo de la venta por parte de la entidad bancaria.

   • Que el demandado, le ha manifestado que el monto por el cual realizaron la opción a compra venta es muy bajo, y que deben ajustar los precios, habiendo terceras personas interesadas en comprar la casa por mucho mas dinero del acordado, violando reiteradamente los compromisos y obligaciones asumidas, pues el precio definitivo de la venta fue pactado en la cantidad de Bs.190.000,00, y no en Bs.250.000,00, como pretende modificar.

   • Que ha sido inútiles e infructuosas las gestiones realizadas por su persona, para que el propietario C.M. proceda a dar cumplimiento a lo establecido en el contrato de opción a compra venta, lo que conlleva al vencimiento del lapso de la opción a compra y a perder el crédito solicitado por ante la entidad bancaria DEL SUR.

   • Que demanda, al ciudadano C.R.M.M., por Cumplimiento de Opción a Compra Venta, y sea condenado PRIMERO: A cumplir íntegramente con el contrato de Opción a compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Estado Bolívar, de fecha 26 de Enero del 2009, anotado bajo el Nro. 38, Tomo 14 de los libros de autenticaciones y en consecuencia se ENTREGUE el documento de liberación de derecho de preferencia de la Corporación Venezolana de Guayana (C.V.G); obligación pactada en la cláusula séptima del precipitado contrato. SEGUNDO: Una vez entregado los documentos establecidos en la opción a compra venta definitiva del inmueble, otorgando el lapso establecido en el contrato, para poder realizar reanudacion del crédito ante la entidad bancaria, en consecuencia, venda el inmueble formado por una parcela de terreno distinguida con el Nro. 337-16-57, y la casa sobre ella construida distinguida con el Nro. 57, ubicada en la Urbanización Gran Sabana, UD-337, Ciudad Guayana, manzana 16, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. TERCERO: Al pago de las costas y costos del presente juicio.

   • Que solicita se sirva decretar la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar el inmueble.

   • Estimando la presente demanda en la cantidad de (Bs.100.000,00), equivalente a (1.818,19 Unidades Tributarias).

   1.1.1.- Recaudos consignados junto con la demanda.

   • Consta a los folios 09 al 14, copia certificada del Contrato de Opción de Compra venta, suscrito entre el ciudadano C.R.M.M., y la ciudadana E.M.R.C., constituido por una casa, distinguida con el Nº 57, ubicada en la Urbanización Gran Sabana, UD-337, Manzana Nº 16, Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, debidamente Notariado por ante la Notaria Publica Tercera de San Félix, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, asentado bajo el Nº 38, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

   • Cursa al folio 14, recibo por la cantidad de Bs.10.000,00, por abono efectuado al ciudadano C.R.M..

   • Cursa al folio 15, autorización otorgada por el ciudadano C.R.M.M., a la ciudadana E.M.R., para habitar el inmueble.

   • Cursa a los folios 16 al 23, copia fotostática del Contrato de Hipoteca a favor de la Corporación Venezolana de Guayana, por el ciudadano C.R.M..

   - Al folio 34, consta auto de fecha 18 de Enero de 2010, dictado por el Tribunal de la causa mediante el cual se ADMITE la demanda y se ordena emplazar a la parte demandada, ciudadano C.R.M.M., para que de contestación a la demanda.

   -Cursa a los folios 35 y 36, el ciudadano alguacil consigna boleta de citación, debidamente firmada por el ciudadano C.R.M.M., parte demandada.

   1.2.- Alegatos formulados por la Parte demandada

   -Cursa a los folios 38 al 42, escrito de fecha 09-03-2010, presentado por el ciudadano C.R.M.M., debidamente asistido por el abogado D.R., el cual procede a dar Contestación a la demanda, en los siguientes términos:

   • Que si es cierto que en fecha 26-01-2009, suscribió un contrato de Opción a compra venta, con la ciudadana E.M.R.C..

   • Que si es cierto que el precio acordado de dicho contrato fue por la cantidad de (Bs.190.000,00).

   • Que si es cierto que se comprometió con la optante, a entregar la documentación necesaria para la obtención del Crédito Hipotecario.

   • Que si es cierto que le manifestó a la ciudadana E.R., que deberían de ajustar el precio convenido, ya que desde que negociaron habían transcurrido más de (17) meses, y no era justo que por negligencia de la optante, no se haya dado cumplimiento a la negociación.

   • Que si es cierto que hubo un abono, a la compra de inmueble por la cantidad de (Bs.10.000,00).

   • Que niega, rechaza y contradice en todos sus efectos, que por su parte, no se haya gestionado o tramitado todo lo concerniente para que la Optante, haya cumplido con su obligación debidamente suscrita. Que se puede evidenciar del contrato en cuestión, pues en varias oportunidades le entrego por medio de su esposa ciudadana M.F., la liberación respectiva, quien la tramito por ante (C.V.G.), específicamente Departamento de Bienes Inmuebles, ya que su trabajo es por guardias y su esposa fue la que se encargo de ese tramite particular. Que la reconvenida, ciudadana E.R., esta poseyendo el inmueble objeto de esta acción desde el mes de Septiembre del 2008. Es por ello que rechaza y contradice en todo lo alegado por la actora en su escrito libelar, pues compartieron el inmueble por un periodo de dos (02) meses juntos, (ambas familias), por cuanto la actora le manifestó que no tenía donde habitar con su grupo familiar, mal podría solicitar de una manera temeraria la Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar.

   • Que niega, rechaza y contradice que la ciudadana E.R., que alguna entidad bancaria alguna, le haya aprobado tal crédito, como lo manifiesta en su escrito libelar, ya que para que dicho crédito sea aprobado, se requería la documentación exigida, entre ellas el documento de liberación de la cláusula preferencial emitida por C.V.G.

   • Que niega, rechaza y contradice que se encuentra incurso en la conducta tipificada en el artículo 1167 del Código Civil, ya que no ha inejecutado obligación alguna.

   • De la Reconvención o mutua petición, que la demandante reconvenida, con su temeraria acción, ha obrado de mala fe, no se explica el fin que persigue, pues intentó la acción, acompañando única y exclusivamente el segundo Contrato firmado, dejando en entredicho su honorabilidad, pues mientras la ciudadana E.R., y su abogado C.M., estaban actuando a espaldas de ellos, porque las referidas ciudadanas se reunían con su esposa, con la finalidad de resolver de una manera armoniosa el contrato suscrito. Que la reconvenida, no hizo mención a los contratos suscritos, en fecha 29 de Septiembre del 2008 y el último el 09 de Octubre del 2009, valiéndose de cualquier ardid, para no honrar el compromiso asumido.

   • Que en fecha 09 de Octubre de 2009, firmo con la parte reconvenida un contrato, el cual establece en la Cláusula Tercera del contrato al cual hace alusión la parte reconvenida, el cual reza “El plazo de duración de la presente opción de compra venta, es por el lapso Noventa (90) días hábiles, prorrogables por un lapso de Treinta (30) días contados a partir del momento en que EL OPTANTE consigne este instrumento y los demás requisitos exigidos por ante la Entidad Bancaria para la obtención del crédito. Queda modificado de la siguiente manera: El plazo de duración de la presente OPCION DE COMPRA VENTA, es por el lapso de treinta (30) días hábiles contados a partir de la firma del presente documento.

   • Que de una revisión minuciosa se puede evidenciar que han transcurrido del aludido contrato mas de (150) días, del último contrato, para un total de (515) días, tiempo suficiente para que la reconvenida, ciudadana E.R., haya cumplido con lo pactado en el contrato referido que no es más que la cancelación del monto adeudado.

   • Que en fecha 25 de Agosto de 2009, la gerencia de Bienes Inmuebles de C.V.G. representada por el ciudadano G.J.G.A., le autorizo a enajenar el inmueble a la ciudadana E.M.R.C., la cual fue recibida por la reconvenida en fecha 09 de Octubre de 2009, el mismo día que se celebro el último contrato entre ellos. Honrando de esta manera su compromiso de obtener la liberación de C.V.G., para que la reconvenida realizara su tramitación correspondiente, por ante las entidades bancarias correspondientes.

   • Que reconviene a la ciudadana E.R., a los fines de que convenga o a ello sea condenado por ese Tribunal a que se le haga entrega del inmueble identificado, debidamente desocupado de bienes de toda carga y gravamen, así mismo solvente en los servicios públicos tales como agua, luz, aseo, derecho de frente, etc, que cuya resolución demandan todo ello a tenor del artículo 1167 del Código Civil. Al pago de las costas y costos del presente juicio. Y solicita la resolución del contrato o contratos suscritos con la reconvenida.

   • Estima la presente reconvención, en la cantidad de (Bs.150.000,00), equivalente a (2307,69 Unidades Tributarias).

   1.2.1.- Anexos acompañados junto a la demanda de Reconvención.

   • Cursa del folio 43 al 45, copia del Contrato de Opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos C.R.M.M. y E.M.R.C., debidamente Notariado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 29-09-2008, quedando inserto bajo el Nº 35, Tomo 194, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

   • Cursa del folio 46 al 48, copia del Contrato de Opción de Compra venta, suscrito entre los ciudadanos C.R.M.M. y E.M.R.C., debidamente Notariado por ante la Notaria Pública Tercera de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 21-01-2009, quedando inserto bajo el Nº 38, Tomo 14, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

   • Cursa a los folios 49 y 50, copia del Convenimiento efectuado por los ciudadanos C.R.M.M. y E.M.R.C., contentivo de prorroga legal, debidamente Notariado por ante la Notaria Pública Tercera de San Félix, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, en fecha 09-10-2009, inserto bajo el Nº 12, Tomo 162.

   • Cursa al folio 51, autorización otorgada por la Gerencia de Bienes Inmuebles de la Corporación Venezolana de Guayana, el cual autoriza la enajenación a la ciudadana E.M.R.C., de fecha 25-08-2009, y recibido en fecha 09-10-2009.

   -Cursa del folio 55 al 57, auto de fecha 15-03-2010, mediante el cual el Tribunal ADMITE la RECONVENCION, ordenando emplazar a la ciudadana E.M.R.C., para que de contestación a la reconvención.

   -Cursa al folio 58, diligencia de fecha 15-03-2010, suscrita por la representación judicial de la parte actora, la cual consigna Carta suscrita por el demandado, donde aumenta por Bs.40.000,00, el inmueble objeto del contrato, lo que demuestra el incumplimiento del propietario; y consigna copia de la liberación otorgada por C.V.G., con fecha 25 de Agosto, NUEVE MESES MAS, desde la fecha de autenticación de la opción a compra, por lo que, ratifica la solicitud de Medida Preventiva solicitada.

   -Consta del folio 62 al 64, escrito de Contestación a la Reconvención, en fecha 05-04-2010, presentado por la abogada C.M., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana E.R., parte demandante reconvenida, la cual expone:

   • Que admite como cierto que han transcurrido más días de lo acordado en el contrato de opción a compra venta suscrito por su representada con el demandado de autos.

   • Que admite como cierto que en fecha 25-08-2009, nueve meses después el demandado de autos haya presentado la liberación otorgada por C.V.G.

   • Que niega, rechaza y contradice que en fecha 09-10-2009, su representada haya firmado otro contrato el demandado.

   • Que niega, rechaza y contradice que el demandado haya honrado su compromiso al entregar el 09-10-2009, la liberación de C.V.G.

   • Que efectivamente en fecha 29-09-2008, su representada firmo contrato de opción a compra venta, por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, donde se acordó lo relativo a la Cláusula Segunda, Séptima y Tercera.

   • Que su representada se vio en la necesidad de firmar un nuevo contrato de opción a compra venta en fecha 21-01-2009, por cuanto habían transcurrido (90) días, desde la fecha del anterior documento y el banco donde se solicitaba el préstamo no lo aceptaba, por considerar que se encontraba vencido el lapso de duración del contrato; en consecuencia, suscribieron un nuevo contrato de opción a compra venta, manteniendo las cláusulas anteriormente convenidas, y entregado adicionalmente su representada la cantidad de (Bs.40.000,00) que suman los (Bs.80.000,00), establecidos en el contrato cuyo cumplimiento se solicita. El precio acordado es de Bs.190.000,00.

   • Que transcurrieron nueve (09) meses, desde la firma del contrato cuyo cumplimiento se solicita (21/01/2009) cuando en fecha 09 de octubre del 2009, se presento el demandado con la liberación otorgada por la C.V.G., la entidad bancaria necesitaba que modificaran la cláusula TERCERA del contrato de opción a compra venta, suscrito en fecha 21 de enero de 2009; en consecuencia, el abogado parte reconviniente-demandada, procedió a elaborar un documento de prorroga y no otro contrato de opción a compra venta como lo señala el reconviniente-demandado.

   • Que la parte reconviniente-demandada incumplió cláusula séptima del contrato suscrito en fecha 21 de enero del 2009, al no presentar la documentación exigida y presentar la liberación del derecho de preferencia de C.V.G., nueve meses después, así mismo procedió unilateralmente a exigirle un aumento en el precio de la vivienda objeto del contrato de opción a compra venta.

   • Por lo que solicita se sirva declarar sin lugar la reconvención propuesta y se declare con lugar la demanda incoada.

   -Cursa al folio 65 y 66, escrito de fecha 27-04-2010, presentado por la abogada C.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana E.R., la cual promueve pruebas en los siguientes términos:

   • 1) Documento contentivo del Contrato de opción a compra de fecha 29 de Septiembre de 2008, anotado bajo el Nº 35, Tomo 194.

   • 2) Documento de fecha 21/01/2009, anotada bajo el Nº 38, Tomo 14, autenticado en la Notaría Pública Tercera de San Félix.

   • 3) Documento contentivo de prorroga legal del lapso de opción a compra, que se realizo en fecha 09-10-2009, bajo el Nº 12, Tomo 162.

   • 4) Recibo de pago consignado junto al libelo, folio 14, donde se abono al precio de la venta (Bs.10.000,00).

   • 5) Carta suscrita por el demandado de fecha 24-08-2009, donde se solicito un aumento del precio establecido en el contrato.

   -Cursa a los folios 67 y 68, escrito de fecha 27-04-2010, presentado por el abogado D.A.R., en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano C.R.M.R., parte demandada, el cual promueve pruebas en la presente causa, en los términos siguientes:

   • CAPITULO I, MEDIO PROBATORIO

   -A) Escrito de contestación y reconvención.

   -B) Documento de opción de compra venta, firmado en fecha 21 de Septiembre del 2008.

   -C) Documento de opción de compra venta, firmado en fecha 21 de Enero del 2009.

   -D) Documento de prorroga del Contrato de Opción de compra venta, firmado el día 09 de Octubre del 2009.

   -E) Carta de liberación de cláusula emitida por parte de la Corporación Venezolana de Guayana, debidamente recibida por la reconvenida, en la misma fecha que las partes suscribieron la prorroga del contrato suscrito en fecha 09-10-2009.

   -F) Carta de aumento de precio, a los fines de demostrar la aceptación tacita, de dicho aumento, por parte de la reconvenida, ya que posteriormente suscribió un documento con su representado, donde se comprometió a cancelar el monto restante en un lapso de treinta (30) días, contados a partir de la firma de la prorroga debidamente suscrita y autenticado en fecha 09-10-2009.

   -Cursa al folio 69, auto de fecha 05-05-2010, mediante el cual el Tribunal ADMITE salvo su apreciación en la definitiva, las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida y demandada reconviniente.

   -Cursa a los folios 72 y 73, escrito de fecha 01-06-2010, presentado por el abogado D.A.R., en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano C.R.M.R., el cual presenta INFORMES en la presente causa.

   -Cursa del folio 75 al 77, auto de fecha 20-06-2011, en el cual el Tribunal SUSPENDE la presente causa hasta tanto la parte actora no de cumplimiento a las formalidades administrativas.

   -Cursa al folio 80 al 82, auto de fecha 22-02-2012, mediante el cual el Tribunal ordena la REANUDACION de la causa, al estado en que se encontraba en fecha 20-06-2011, ordenando la notificación de ambas partes en el proceso.

   -Consta del folio 89 al 112, decisión dictada en fecha 22 de Octubre del 2012, por el Tribunal aquo, la cual declara (SIC…) “PRIMERO: SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana E.M.R.C., en contra del ciudadano C.R.M.M., plenamente identificados en autos. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, intentó el ciudadano C.R.M.M., contra la ciudadana E.M.R.C.. TERCERO: Se declara resuelto el vínculo jurídico entre las partes intervinientes en el presente juicio, contentivo en el Contrato de Opción de Compra venta celebrado entre las partes fecha 21 de Enero del 2009, por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 38, Tomo 14, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, así como, el documento contentivo de la prorroga celebrado en fecha 09 de Octubre de 2009, por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 12, Tomo 162, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, como justa indemnización como penalización según su cláusula cuarta. En consecuencia, se declara procedente el derecho de la parte demandada-reconviniente, de reservarse la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00), de la cantidad recibida en calidad de arras. Asimismo, se ordena al ciudadano C.R.M.M., entregue a la ciudadana E.M.R.C., la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.70.000,00), RESTANTES de la cantidad recibida. CUARTO: Se ordena al demandante reconvenido a entregar al demandado reconviniente, completamente desocupado de bienes y personas el inmueble constituido por un inmueble formado por una parcela de terreno distinguido con el Nro. 337-16-57 y la casa sobre ella construida distinguida con el Nro. 57, ubicada en la Urbanización Gran Sabana, UD-337, de Ciudad Guayana, manzana 16, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, tal como fue solicitado por el reconviniente en el punto segundo. QUINTO: Queda revoca la Medida de Prohibición de enajenar y gravar decretada por auto de fecha 26 de mayo de 2010, en el cuaderno de medidas. SEXTO: Se condena en costas a la parte demandante reconvenida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.

   -Cursa al folio 120, diligencia de fecha 29-10-2012, suscrita por la representación judicial de la parte actora reconvenida, la cual APELA de la decisión dictada.

   -Cursa al folio 121 y 122, auto de fecha 01-11-2012, a través del cual el Tribunal ordena escuchar la apelación ejercida en AMBOS EFECTOS.

   1.3.- Actuaciones realizadas en el Cuaderno de Medidas

   -Cursa al folio 01 y 02, auto de fecha 26-05-2010, el Tribunal aquo, decreta Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Gran Sabana UD-337, Casa Nº 57, Ciudad Guayana, Manzana 16, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar.

   -Cursa al folio 03, diligencia de fecha 31-05-2010, suscrita por la representación judicial de la parte demandada, el cual solicita se opone a la medida.

   -Cursa al folio 04, diligencia de fecha 03-06-2010, suscrita por la representación judicial de la parte actora, la cual solicita se sirva corregir los linderos del inmueble sobre el cual recayó la medida.

   1.4.- Actuaciones celebradas en esta alzada

   - Consta a los folios del 126 al 134, escrito de informes de fecha 14-01-2013, presentado por la abogada C.M., en su condición de apoderado judicial de la Ciudadana E.M.R.C., parte actora reconvenida.

   -Consta al folio 137 y 138, escrito de fecha 29-01-2013, presentado por el abogado D.A.R., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano C.R.M.M., el cual presenta Observaciones a los Informes de la contraria.

   -Cursa al folio 141, auto de fecha 31-01-2013, se fijo el lapso para dictar sentencia dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha del referido auto.

   -Cursa al folio 142, auto de fecha 01-04-2013, el Tribunal ordena diferir el lapso para dictar sentencia.

   CAPITULO SEGUNDO

2. - Argumentos de la decisión

   El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida al folio 120, por la abogada C.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana E.R., parte actora, contra la decisión dictada, de fecha 22 de Octubre de 2012, que declaró (SIC…) “PRIMERO: SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana E.M.R.C., en contra del ciudadano C.R.M.M., plenamente identificados en autos. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, intentó el ciudadano C.R.M.M., contra la ciudadana E.M.R.C.. TERCERO: Se declara resuelto el vínculo jurídico entre las partes intervinientes en el presente juicio, contentivo en el Contrato de Opción de Compra venta celebrado entre las partes fecha 21 de Enero del 2009, por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 38, Tomo 14, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, así como, el documento contentivo de la prorroga celebrado en fecha 09 de Octubre de 2009, por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 12, Tomo 162, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, como justa indemnización como penalización según su cláusula cuarta. En consecuencia, se declara procedente el derecho de la parte accionada-reconviniente, de reservarse la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00), de la cantidad recibida en calidad de arras. Asimismo, se ordena al ciudadano C.R.M.M., entregue a la ciudadana E.M.R.C., la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.70.000,00), RESTANTES de la cantidad recibida. CUARTO: Se ordena al demandante reconvenido a entregar al demandado reconviniente, completamente desocupado de bienes y personas el inmueble constituido por un inmueble formado por una parcela de terreno distinguido con el Nro. 337-16-57 y la casa sobre ella construida distinguida con el Nro. 57, ubicada en la Urbanización Gran Sabana, UD-337, de Ciudad Guayana, manzana 16, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, tal como fue solicitado por el reconviniente en el punto segundo. QUINTO: Queda revoca la Medida de Prohibición de enajenar y gravar decretada por auto de fecha 26 de mayo de 2010, en el cuaderno de medidas. SEXTO: Se condena en costas a la parte demandante reconvenida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”; cursante del folio 89 al 112.

   Efectivamente la parte actora en su libelo de demanda, cursante del folio 30 al 33, alega (SIC…) “Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Estado Bolívar, de fecha 26 de enero del 2009, anotado bajo el Nro. 38, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que suscribió contrato de Opción a compra venta, con el ciudadano C.R.M.M., cuyo objeto es la venta de un inmueble formado por una parcela de terreno distinguida con el Nro. 337-16-57 y la casa sobre ella construida distinguida con el Nº 57, ubicada en la Urbanización Gran Sabana, UD.337 de Ciudad Guayana, manzana 16, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. Que el precio de la referida opción a compra fue pactado en la cantidad de (Bs.190.000,00). Que de la referida cantidad se canceló la cantidad de (Bs.80.000,00), en el momento en que se firmo el precipitado documento de opción a compra y la cantidad restante iba a cancelarse con el crédito que otorgara la entidad bancaria. Que en fecha 03 de Abril de 2009, el ciudadano C.M., le solicito le realizara un abono por la compra del inmueble y procedió a entregar la cantidad de (Bs.10.000,00), por lo que se adeuda la cantidad de (Bs.100.000,00). Que una vez firmada la opción a compra procedió a solicitar el crédito por ante la entidad bancaria DEL SUR, ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, mediante los aportes de política habitacional que cotizó, presentando todos los recaudos que la entidad bancaria le solicitó, faltando por presentar la liberación del derecho de preferencia, que esta obligado a entregar el propietario, pues el documento traslativo de propiedad posee una condición para las ventas de inmuebles, donde C.V.G se reserva el derecho de adquirir el inmueble por un lapso de 15 años. Que el propietario, C.M., hoy demandado se obligó a entregar la liberación del derecho de preferencia de C.V.G, tal como lo establece la cláusula SEPTIMA, del precipitado contrato de opción a compra venta. Que aprobado el crédito, la entidad bancaria procede a solicitar la liberación al derecho de preferencia, que tiene la Corporación Venezolana de Guayana, (C.V.G), según consta de documento de propiedad del demandado de autos protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, de fecha 02 de mayo de 1995, la cual quedo protocolizado bajo el Nº 22, Protocolo primero, tomo 14, segundo trimestre de 1995, y que el demandado en autos esta obligado a entregar en el lapso establecido para la opción a compra venta de conformidad con la cláusula séptima del precipitado contrato, siendo inútiles las gestiones realizadas por su persona, para que el propietario, hoy demandado, proceda a entregar dicho requisito para la elaboración del documento definitivo de la venta por parte de la entidad bancaria. Que el demandado, le ha manifestado que el monto por el cual realizaron la opción a compra venta es muy bajo, y que deben ajustar los precios, habiendo terceras personas interesadas en comprar la casa por mucho mas dinero del acordado, violando reiteradamente los compromisos y obligaciones asumidas, pues el precio definitivo de la venta fue pactado en la cantidad de Bs.190.000,00, y no en Bs.250.000,00, como pretende modificar. Que ha sido inútiles e infructuosas las gestiones realizadas por su persona, para que el propietario C.M. proceda a dar cumplimiento a lo establecido en el contrato de opción a compra venta, lo que conlleva al vencimiento del lapso de la opción a compra y a perder el crédito solicitado por ante la entidad bancaria DEL SUR. Es por lo que demanda, al ciudadano C.R.M.M., por Cumplimiento de Opción a Compra Venta, y sea condenado PRIMERO: A cumplir íntegramente con el contrato de Opción a compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Estado Bolívar, de fecha 26 de Enero del 2009, anotado bajo el Nro. 38, Tomo 14 de los libros de autenticaciones y en consecuencia se ENTREGUE el documento de liberación de derecho de preferencia de la Corporación Venezolana de Guayana (C.V.G); obligación pactada en la cláusula séptima del precipitado contrato. SEGUNDO: Una vez entregado los documentos establecidos en la opción a compra venta definitiva del inmueble, otorgando el lapso establecido en el contrato, para poder realizar reanudacion del crédito ante la entidad bancaria, en consecuencia, venda el inmueble formado por una parcela de terreno distinguida con el Nro. 337-16-57, y la casa sobre ella construida distinguida con el Nro. 57, ubicada en la Urbanización Gran Sabana, UD-337, Ciudad Guayana, manzana 16, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. TERCERO: Al pago de las costas y costos del presente juicio…”.

   Por otra parte, la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, de fecha 09-03-2010, cursante a los folios 38 al 42, alega que (SIC…) “Si es cierto que en fecha 26-01-2009, suscribió un contrato de Opción a compra venta, con la ciudadana E.M.R.C.. Que si es cierto que el precio acordado de dicho contrato fue por la cantidad de (Bs.190.000,00). Que si es cierto que se comprometió con la optante, a entregar la documentación necesaria para la obtención del Crédito Hipotecario. Que si es cierto que le manifestó a la ciudadana E.R., que deberían de ajustar el precio convenido, ya que desde que negociaron habían transcurrido más de (17) meses, y no era justo que por negligencia de la optante, no se haya dado cumplimiento a la negociación. Que si es cierto que hubo un abono, a la compra de inmueble por la cantidad de (Bs.10.000,00). Que niega, rechaza y contradice en todos sus efectos, que por su parte, no se haya gestionado o tramitado todo lo concerniente para que la Optante, haya cumplido con su obligación debidamente suscrita. Como se puede evidenciar del contrato en cuestión, pues en varias oportunidades le entrego por medio de su esposa ciudadana M.F., la liberación respectiva, quien la tramito por ante (C.V.G.), específicamente Departamento de Bienes Inmuebles, ya que su trabajo es por guardias y su esposa fue la que se encargo de ese tramite particular. Que la reconvenida, ciudadana E.R., esta poseyendo el inmueble objeto de esta acción desde el mes de Septiembre del 2008. Es por ello que rechaza y contradice en todo lo alegado por la actora en su escrito libelar, ya que compartieron el inmueble por un periodo de dos (02) meses juntos, (ambas familias), ya que la actora le manifestó que no tenia donde habitar con su grupo familiar. Mal podría solicitar de una manera temeraria la Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar. Que niega, rechaza y contradice que la ciudadana E.R., que entidad bancaria alguna, le haya aprobado tal crédito, como lo manifiesta en su escrito libelar, pues para que dicho crédito sea aprobado, se requería la documentación exigida, entre ellas el Documento de liberación de la cláusula preferencial emitida por C.V.G. Que niega, rechaza y contradice que se encuentra incurso en la conducta tipificada en el artículo 1167 del Código Civil, por cuanto no ha inejecutado obligación alguna. De la Reconvención o mutua petición, que la demandante reconvenida, con su temeraria acción, a obrado de mala fe, no se explica el fin que persigue, pues intentó esta acción, acompañando única y exclusivamente el segundo Contrato firmado, dejando en entredicho su honorabilidad, ya que mientras la ciudadana E.R., y su abogado C.M., estaban actuando a espaldas de ellos, porque las referidas ciudadanas se reunían con su esposa, con la finalidad de resolver de una manera armoniosa el contrato suscrito. Ya que la reconvenida, no hizo mención a los contratos suscritos, en fecha 29 de Septiembre del 2008 y el último el 09 de Octubre del 2009, valiéndose de cualquier ardid, para no honrar el compromiso asumido. Que en fecha 09 de Octubre de 2009, firmo con la parte reconvenida un contrato, el cual establece en la Cláusula Tercera del contrato al cual hace alusión la parte reconvenida, el cual reza “El plazo de duración de la presente opción de compra venta, es por el lapso Noventa (90) días hábiles, prorrogables por un lapso de Treinta (30) días contados a partir del momento en que EL OPTANTE consigne este instrumento y los demás requisitos exigidos por ante la Entidad Bancaria para la obtención del crédito. Queda modificado de la siguiente manera: El plazo de duración de la presente OPCION DE COMPRA VENTA, es por el lapso de treinta (30) días hábiles contados a partir de la firma del presente documento. Que de una revisión minuciosa se puede evidenciar que han transcurrido del aludido contrato mas de (150) días, del último contrato, para un total de (515) días, tiempo suficiente para que la reconvenida, ciudadana E.R., haya cumplido con lo pactado en el contrato referido que no es más que la cancelación del monto adeudado. Que en fecha 25 de Agosto de 2009, la gerencia de Bienes Inmuebles de C.V.G. representada por el ciudadano G.J.G.A., le autorizo a enajenar el inmueble a la ciudadana E.M.R.C., y la cual fue recibida por la reconvenida en fecha 09 de Octubre de 2009, el mismo día que se celebro el último contrato entre ellos. Honrando de esta manera su compromiso de obtener la liberación de C.V.G., para que la reconvenida realizara su tramitación correspondiente, por ante las entidades bancarias correspondientes. Que reconviene a la ciudadana E.R., a los fines de que convenga o a ello sea condenado por ese Tribunal a que se le haga entrega del inmueble identificado, debidamente desocupado de bienes de toda carga y gravamen, así mismo solvente en los servicios públicos tales como agua, luz, aseo, derecho de frente, etc, que cuya resolución demandan todo ello a tenor del artículo 1167 del Código Civil. Al pago de las costas y costos del presente juicio. Y solicita la resolución del contrato o contratos suscritos con la reconvenida…”.

   En escrito cursante a los folios 62 al 64, contentivo de la Contestación a la Reconvención, en fecha 05-04-2010, presentado por la abogada C.M., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana E.R., parte demandante reconvenida, la cual expone: “Que admite como cierto que han transcurrido más días de lo acordado en el contrato de opción a compra venta suscrito por su representada con el demandado de autos. Que admite como cierto que en fecha 25-08-2009, nueve meses después, el demandado de autos haya presentado la liberación otorgada por C.V.G. Que niega, rechaza y contradice que en fecha 09-10-2009, su representada haya firmado otro contrato al demandado. Que niega, rechaza y contradice que el demandado haya honrado su compromiso al entregar el 09-10-2009, la liberación de C.V.G. Que efectivamente en fecha 29-09-2008, su representada firmó contrato de opción a compra venta, por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, donde se acordó lo relativo a la Cláusula Segunda, Séptima y Tercera. Que su representada se vio en la necesidad de firmar un nuevo contrato de opción a compra venta en fecha 21-01-2009, por cuanto habían transcurrido (90) días, desde la fecha del anterior documento y el banco donde se solicitaba el préstamo no lo aceptaba, por considerar que se encontraba vencido el lapso de duración del contrato; en consecuencia, suscribieron un nuevo contrato de opción a compra venta, manteniendo las cláusulas anteriormente convenidas, y entregado adicionalmente su representada la cantidad de (Bs.40.000,00) que suman los (Bs.80.000,00), establecidos en el contrato cuyo cumplimiento se solicita. El precio acordado es de Bs.190.000,00. Que transcurrieron nueve (09) meses, desde la firma del contrato cuyo cumplimiento se solicita (21/01/2009) cuando en fecha 09 de octubre del 2009, se presentó el demandado con la liberación otorgada por la C.V.G., la entidad bancaria necesitaba que modificaran la cláusula TERCERA del contrato de opción a compra venta, suscrito en fecha 21 de enero de 2009; en consecuencia, el abogado parte reconviniente-demandada, procedió a elaborar un documento de prorroga y no otro contrato de opción a compra venta como lo señala el reconviniente-demandado. Que la parte reconviniente-demandada incumplió la cláusula séptima del contrato suscrito en fecha 21 de enero del 2009, al no presentar la documentación exigida y presentar la liberación del derecho de preferencia de C.V.G., nueve meses después, así mismo procedió unilateralmente a exigirle un aumento en el precio de la vivienda objeto del contrato de opción a compra venta…”.

   En escrito de informes presentado en esta alzada por la parte actora reconvenida, en fecha 14 de Enero de 2013, tal como consta a los folios del 126 al 134, la abogada C.M., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana E.M.R., alegó entre otras cosas, (SIC…) “Que la sentencia recurrida señala que “la optante compradora tenía en su poder los demás requisitos”, y que esto demuestra que el incumplimiento se debió a actuaciones de su representada. De la secuencia de los contratos se observa que el contrato cuyo cumplimiento se solicita se suscribió el día 21-01-2009, donde el demandado debía entregar la liberación emitida por la C.V.G. para poder tramitar el crédito bancario. El documento donde C.V.G le adjudican el inmueble al demandado tiene una condición suspensiva, por cuanto el ente gubernamental tiene el Derecho de Preferencia sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra; en consecuencia existiendo la Condición Suspensiva no puede ejecutarse LA VENTA de inmueble. El documento de liberación no ha sido entregado por el demandado para proceder a la tramitación del crédito, siendo responsabilidad exclusiva del propietario C.M., la de tramitar dicha liberación; en consecuencia se desprende de la lectura del contrato accionado, la existencia de una condición que esta supeditada su objeto a la concurrencia de algún hecho. Que en la sentencia recurrida, el Juez entra a analizar los requisitos esenciales para la validez del contrato de opción a compra venta hechos estos que no fueron alegados en las pretensiones de las partes. Que en la sentencia recurrida señala que su representada no probó su cumplimiento del análisis del contrato de Opción a compra cuyo cumplimiento se solicita se evidencia que su representada CUMPLIÓ con sus obligaciones establecidas por las partes en el mencionado contrato, como es la establecida en la cláusula SEGUNDA que señala que su representada debía cancelar la cantidad de Bs. 80.000, para el momento de la autenticación de la opción a compra. Así mismo tal como consta de recibo que cursa en el expediente su representada entregó una cantidad adicional establecida en el precipitado contrato, cantidad esta que no estaba acordada en el tantas veces mencionado contrato. Del análisis del contrato cuyo cumplimiento se solicita se observa que la obligación de su representada era cancelar la inicial, y la obligación del propietario era la de entregar toda la documentación establecida en la cláusula séptima LA CUAL TODAVIA NO HA CUMPLIDO, y en especial el documento donde C.V.G., renuncio al derecho de preferencia que se reservo por un lapso necesario y obligatorio, por la condición suspensiva para tramitar cualquier crédito por ante cualquier entidad bancaria. Que una condición se encuentra pendiente cuando aun no se ha verificado, pero es factible de verificarse, y en consecuencia, en una de las partes existe la expectativa en la adquisición de su derecho una vez que el evento se produzca. Que si un contrato esta dependiendo en su perfeccionamiento del cumplimiento del evento, lógicamente los efectos del mismo no podrán producirse y ello da lugar a otras consecuencias jurídicas. Que señala la sentencia recurrida que se declara procedente el derecho de la parte accionada reconviniente de reservarse la cantidad de veinte mil bolívares de la cantidad recibida en calidad de arras. Por lo que solicita se revoque la sentencia dictada por el Tribunal aquo, y se ordene el cumplimiento del contrato de opción a compra…”.

   Seguidamente, cursa a los folios 137 y 138, escrito de Observaciones a los Informes, en fecha 29-01-2013, presentado por el abogado D.A.R., en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano C.R.M.M., parte demandada reconviniente, el cual alega entre otros que (sic…) “Que de la simple lectura a los informes presentados por la reconvenida se puede apreciar que de forma reiterada sigue mintiendo, al ocultar la verdad procesal evidenciada en autos, por lo que pasa a desmentir lo alegado por la misma: A) Al afirmar un incremento de la oferta plenamente identificada en autos, de 190.000 a 250.000 bolívares, ya que el contrato y la prorroga hablan por si solas. B) Involucra en el recuadro a una entidad bancaria, aduciendo que la prorroga no es valida para el mismo, la prorroga que corre inserta al folio 49 de la presente causa, establece que las partes convienen de común y mutuo acuerdo en prorrogar el CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, así mismo quedo modificada la cláusula Tercera de la siguiente manera: EL PLAZO DE DURACION DE LA PRESENTE OPCION A COMPRA-VENTA ES POR EL LAPSO DE 30 DIAS HABILES CONTADOS A PARTIR DE LA FIRMA DEL PRESENTE DOCUMENTO, con lo cual se estableció que se debía cumplir con lo pactado en el contrato de fecha 21 de enero de 2.009, es decir terminar de cancelar la cantidad de (Bs.100.000,00), en ese lapso de 30 días hábiles, lo cual no fue honrado por la optante. C) Que en el escrito de contestación a la reconvención presentada por la abogada reconvenida, la cual corre inserta al folio 62, admitió como cierto que su representado haya presentado la liberación de la cláusula otorgada por la Corporación Venezolana de Guayana, en fecha 25-08-2009, en el cual se lee, se autoriza al ciudadano C.R.M., a enajenar el inmueble muchas veces descrito a la ciudadana E.M.R.C.. D) Que en la cláusula Cuarta del contrato señalado se estableció una penalidad por incumplimiento de alguna de las cláusulas del mismo…”.

   Planteada como ha quedado la controversia, este Tribunal para decidir previamente considera:

   2.1.- Punto Previo.

   Que es de suma importancia a.c.p.p. sobre la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente causa, surgida con motivo de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, abogada C.M., contra la sentencia de fecha 22 de Octubre de 2012, dictada por el Tribunal Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

   Al efecto este tribunal determina su competencia para conocer sobre la decisión dictada con motivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, supra identificado, proveniente del Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; ello en conformidad a lo establecido en la sentencia No.00740 de fecha 10 de Diciembre de 2.009, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que dejó sentado lo siguiente: “(…) Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución No. 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados de Municipio competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia, para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, en consecuencia, es obvio, que los Tribunales de Municipio, en virtud del propósito que persigue la resolución, actúan como Juzgados de Primera Instancia, en todos los asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervenga niños, niñas y adolescentes, mencionados en la Resolución. Por ese motivo, una consecuencia indiscutible, es que las apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio.(…)”. Señalado lo anterior resulta forzoso establecer que este Tribunal Superior es COMPETENTE para conocer en segunda instancia el recurso ejercido en esta causa, y así se establece.

   2.2.- De la apelación.

   La cuestión a decidir en el caso sub examine tiene que ver con la decisión dictada por el A-quo el 22 de Octubre del 2012, que declaró (SIC…) “PRIMERO: SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana E.M.R.C., en contra del ciudadano C.R.M.M., plenamente identificados en autos. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, intentó el ciudadano C.R.M.M., contra la ciudadana E.M.R.C.. TERCERO: Se declara resuelto el vínculo jurídico entre las partes intervinientes en el presente juicio, contentivo en el Contrato de Opción de Compra venta celebrado entre las partes fecha 21 de Enero del 2009, por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 38, Tomo 14, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, así como, el documento contentivo de la prorroga celebrado en fecha 09 de Octubre de 2009, por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 12, Tomo 162, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, como justa indemnización como penalización según su cláusula cuarta. En consecuencia, se declara procedente el derecho de la parte accionada-reconviniente, de reservarse la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00), de la cantidad recibida en calidad de arras. Asimismo, se ordena al ciudadano C.R.M.M., entregue a la ciudadana E.M.R.C., la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.70.000,00), RESTANTES de la cantidad recibida. CUARTO: Se ordena al demandante reconvenido a entregar al demandado reconviniente, completamente desocupado de bienes y personas el inmueble constituido por un inmueble formado por una parcela de terreno distinguido con el Nro. 337-16-57 y la casa sobre ella construida distinguida con el Nro. 57, ubicada en la Urbanización Gran Sabana, UD-337, de Ciudad Guayana, manzana 16, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, tal como fue solicitado por el reconviniente en el punto segundo. QUINTO: Queda revoca la Medida de Prohibición de enajenar y gravar decretada por auto de fecha 26 de mayo de 2010, en el cuaderno de medidas. SEXTO: Se condena en costas a la parte demandante reconvenida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.

   Ahora bien, en atención a los hechos controvertidos, este Juzgador destaca que el eje de la causa se centra, es en el Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito por la ciudadana E.M.R.C., con el ciudadano C.R.M.M., en fecha 26 de Enero de 2009, por ante la Notaria Pública Tercera de San Félix, Estado Bolívar, asentado bajo el Nº 38, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, alegando la actora, que el demandado, se obligo a entregar la liberación del derecho de preferencia de la Corporación Venezolana de Guayana, tal como lo establece la cláusula SEPTIMA, incumpliendo con el contrato suscrito, lo que conlleva al vencimiento del lapso de la opción a compra, y a perder el crédito solicitado por ante la entidad bancaria DEL SUR. Por lo que solicita se sirva cumplir el contrato de Opción a Compra venta, y entregue el documento de liberación de derecho de preferencia de la Corporación Venezolana de Guayana, y una vez entregado el referido documento, se proceda a la venta definitiva del inmueble. Asimismo, la parte demandada alega que efectivamente le entrego la liberación respectiva de la Corporación Venezolana de Guayana, y que contradice que la entidad bancaria le haya aprobado el crédito, debido a que se requería el documento de liberación emitido por C.V.G., por lo que propone la Reconvención de la demanda, por cuanto la parte actora, no hizo mención que se celebro otros contratos, en fecha 29-09-2008 y el último 09-10-2009, y han transcurrido 515 días tiempo suficiente para que la reconvenida haya cumplido con lo pactado, que en fecha 25-08-2009, la gerencia de Bienes Inmuebles de la C.V.G., autorizó enajenar el inmueble a la ciudadana E.M.R.C., el cual fue recibida en fecha 09-10-2009, fecha en la cual se celebró nuevo contrato, honrando su compromiso de obtener la liberación de la C.V.G., por lo que solicita se entregue el inmueble debidamente desocupado de bienes de toda carga y gravamen; y en relación a lo anterior este Tribunal Superior considera propicio citar lo siguiente:

   El autor JOSÉ MELICH-ORSINI, en su obra (1.993), “Doctrina General de Contrato”, (págs. 23 al 28, y 99 y sgts.), alude que en nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que los celebran derivan del poder de la voluntad de darse su propia ley. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal o individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos.

   Por autonomía de la voluntad se entiende, el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley; los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.

   Consecuencia de este principio son:

   1. Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1.140).

   2. Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos por el Código y aún las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1.161), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1.273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1.257 y ss.); o pueden alterar la regla del Art. 1.344 C.C., según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, el continuará obligado, etc.

   3. Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento escrito) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.

      En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, el artículo 1.141, ordinal 1º del Código Civil enuncia entre las condiciones requeridas o elementos esenciales para la existencia del contrato el consentimiento de las partes, esta redacción tiene origen en el Proyecto franco-italiano, pues el Código Napoleón (Art. 1.108) pedía simplemente “el consentimiento de la parte que se obliga”. En su decir la mayor parte de los autores franceses siguen defendiendo la redacción del Código de Napoleón, alegando que la acepción legislativa de consentimiento es ésta que designaría “el consentimiento dado por cada una de las partes a las condiciones del contrato proyectado, con la voluntad de hacerlo producir efectos jurídicos”. En nuestro Código Civil encontramos empleada la palabra consentimiento en esta acepción restringida, que es también la acepción vulgar en numerosos textos legales (p. ej: Arts., 1.151, 1.146, 1.312, 1.316, 1.329, 1.337). el consentimiento es un elemento complejo, que presupone la concurrencia de varios requisitos, a saber:

   1. Supone en primer lugar la presencia, cuando menos de dos distintas declaraciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses.

   2. Cada declaración, no sólo debe ser emitida válidamente, sino además comunicada a la otra parte, para que la misma tome conocimiento de ella y entienda su significado. Así se explica que el Art. 1.137 y el Art. 1.139, C.C., hagan depender la formación del consentimiento de la notificación de la otra parte.

      Especialmente la declaración del aceptante para que sea válida debe dirigirse a persona válida determinada, es decir, al proponente; pero también la propuesta (salvo en el caso de la “oferta al público”) debe dirigirse a un sujeto determinado.

   3. Es necesario además que las dos declaraciones de voluntad se combinen, se integren recíprocamente, en el sentido del contenido de las voluntades de cada parte en el contrato son diversos (en un contrato de venta el vendedor quiere transmitir la propiedad, el comprador quiere adquirirla).

      Es evidente, no obstante, que las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del contrato se presuponen recíprocamente. La propuesta a la que no siga la aceptación queda en mera tentativa de contrato. Ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato del caso lleva por su naturaleza, entonces el contrato supone el asentimiento unánime de las partes a los fines perseguidos por el mismo.

      El consentimiento entendido en este sentido complejo es lo que se llama consentimiento en sentido técnico, y es éste el sentido aludido por el Art. 1.141, ordinal 1º del Código Civil, cuando entre los elementos esenciales para la existencia del contrato incluye “el consentimiento de las partes”, o sea, la formación de un concurso de voluntades.

      El referido autor apunta que es concluyente para afirmar que una manifestación de voluntad es directa o expresa, es que haya un comportamiento y la intención de producir aquel para expresar la voluntad, pero además, que el primero configure objetivamente un medio idóneo para que el destinatario de tal forma de exteriorización de la voluntad interna pueda comprenderla.

      La manifestación indirecta o tácita de voluntad existe, en cambio, cuando el comportamiento del sujeto no persigue manifestar su voluntad, pero este comportamiento es tal, que puede inferirse de él en forma inequívoca la voluntad de quien lo realiza (facta concludentia). La actitud del arrendatario que, después de vencido el plazo de arrendamiento, continua ocupando el bien arrendado (tácita reconducción, Art. 1.600 C. Civil); la de la persona llamada a una herencia que vende bienes que son de la herencia (Art. 1.002 C. Civil); la de la persona que, después de haber caído en cuanta del error que viciaba el contrato celebrado por ella, en lugar de pedir la anulación de dicho contrato, lo ejecuta consciente y voluntariamente (Art. 1.351, primer aparte, C. civil), etc.

      Señala además el referido autor JOSÉ MELICH-ORSINI en su citado texto, que la determinación del momento preciso en que las negociaciones dejan de ser tales, para convertirse propiamente en un contrato, es una simple cuestión de hecho. El que se deba o no redactar un documento que sirva de prueba al contrato no implica necesariamente que hasta que se redacte tal documento, no haya contrato. Todo dependerá del análisis de las circunstancias, que permitirá decidir si las partes tuvieron la intención de no considerar formado el contrato hasta el momento de la firma de consentimiento a la conformación de la prueba documental. En términos de principio el contrato debe considerarse formado desde el instante en que las partes se hayan acordado sobre los elementos esenciales del contrato, no obstante que puedan subsistir divergencias sobre la repartición de las incidencias fiscales, etc. Pero, a pesar de que ésta sea la línea del principio, no cabe negar que cuando algún elemento accesorio sea determinante del consentimiento de una de las partes, él se convierte un esencial y habrá que entender supeditada la formación del contrato a la concurrencia de un acuerdo sobre este punto.

      El jurista A.E.G.F., en su ‘Serie Jurisprudencias Selectas del Código de Procedimiento Civil Comentadas, Tomo I, Ediciones Moilibros, Caracas 2005, págs. 174 al 176, 178 al 180, 181 al 188, 189 al 191; apunta que la Jurisprudencia ha señalado que, el contrato, es una de las principales fuentes de obligaciones en nuestro derecho, y tienen su campo regulación en la Ley. Según el artículo 1.159 del Código Civil: El contrato tiene fuerza de ley entre las partes. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento para la parte que no ha cumplido. Dice el artículo 1.264 del citado Código: `Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`.

      La norma reguladora del vínculo contractual entre las partes en el derecho sustantivo venezolano está consagrada en el artículo 1.167, según el cual: `En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello`.

      En materia de interpretación de contrato se pueden presentar dos situaciones, la primera de ellas, se da cuando las estipulaciones del contrato son claras y explícitas en las cuales no cabe la interpretación, por lo tanto, debe cumplirse tal y como fueron previamente acordados por los contratantes; esta regla está consagrada en el artículo 1.264 del Código Civil que dice:`Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`; y el segundo caso expresa consideraciones que no son expresas, que envuelven generalidades y que pueden presentarse dudas, o sea que si bien es cierto que no está expresamente establecida la intención de las partes, tácitamente de los hechos por ella regulados se desprende lo que quisieron establecer. Ahora, bien, en esta labor interpretativa el Juez tiene un papel esencial, toda vez que es el llamado a calificar y a precisar la verdadera intención de las partes que emana del contrato, para lo cual tendrá como norte de sus actos la buena fe y la equidad existente en la mente de los contratantes. En este sentido el artículo 1.160 del Código Civil establece: `Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismo contratos según la equidad, el uso o la Ley`”.

      La interpretación de los contratos referentes a las cuestiones de hecho le corresponde a los jueces de instancia y con base en ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fini, determina: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

      Refiere el aludido jurista que, H.L.R.h.e.a. de la parte in fini del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y expresa lo siguiente:

      El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla-que estaba en el Art. 10 del Código derogado- sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Art. 1.160 del CC).

      …Es de la exclusiva soberanía de los jueces de instancia-expresa la Corte-la interpretación de los contratos, y aun la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción (Cfr. CSJ, Sent. 8-6-60, GF 28, p. 240 y 251; Sent. 16-7-65, GF 65, p. 263)…

      .

      En tal sentido el Alto Tribunal, siguiendo las enseñanzas de Marcano Rodríguez, expuso en este sentido:

      El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan relación tal correlación y enlace, las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión deriva de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…

      ‘Habiendo prueba en autos de la existencia de un contrato, el cual presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, deberá el juez desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, esto es, deberá interpretar cuál es la verdadera voluntad de las partes expresada en el contrato. Interpretar el contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o ambiguo’.

      `En la interpretación de los contratos o actos que presenten ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que en esta labor de interpretación, el Juez es soberano, y su decisión al respecto, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la Sala, sólo podrá ser impugnada en sede de Casación, por suposición falsa o por error en la calificación del contrato, constituyen, este último, un error de derecho, no de hecho’.

      En cuanto al primer caso de suposición falsa resulta fácilmente definible la situación, cuando el Juez atribuye al instrumento menciones que no contiene; pero tratándose de la suposición falsa por desnaturalización de una mención que sí contiene el contrato, equiparable, de acuerdo a reiterada doctrina de la Sala, al primer caso de suposición falsa, debe examinarse el asunto con mayor atención, pues habrá que delimitar el poder de la Casación de corregir la suposición falsa, de lo constituye la actividad de interpretación del contrato.

      En el caso de que la cláusula, presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para reiterar las expresiones de la ley, la interpretación de la voluntad de las partes es materia reservada a la soberanía de los jueces de instancia.

      El Alto Tribunal, podrá conocer del establecimiento de la voluntad de las partes, cuando el contrato no presenta ninguna oscuridad ni ambigüedad, pero los jueces de fondo hayan incurrido en un falso juicio sobre el hecho, es decir, que con el pretexto de interpretar lo que no tenía interpretación y explicar lo que era claro y manifiesto, hayan alterado el significado natural de las palabras, desnaturalizando el carácter que abiertamente presentaba el contrato.

      Por otra parte, igualmente se debe tener presente, el contenido del artículo 1.1.60 del Código Civil, que expresa:

      …Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

      .

      El criterio del M.T., que se ha convertido en doctrina reiterada y pacífica, es el referido a que los jueces de instancia son soberanos en la interpretación de los contratos; pero, dejando igualmente en claro que, la soberanía de los jueces de instancia en la interpretación de los contratos y de los negocios jurídicos está limitada a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia de los mismos, es decir, cuando los términos o las condiciones de los contratos no sean perfectamente inteligibles, gramatical o lógicamente; cuando es factible darle más de una interpretación a una misma cláusula, o cuando la declaración de la voluntad de las partes es incompleta y deba ser desarrollada e integrada por el juez.

      Cuando se analiza el contrato definitivamente, se debe tener siempre presente que el mismo constituye, una de las principales fuentes de las obligaciones no sólo en nuestro derecho, sino también en el derecho universal. Una vez concretado, el contrato pasa a tener fuerza de ley entre las partes. Y “Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento para la parte que no haya cumplido. Dice el artículo 1.264 del citado Código: `Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`”.

      La norma reguladora del vínculo contractual, lo constituye el artículo 1.167 del Código Civil, el cual estipula: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello”.

      Tratándose de la prueba de sus estipulaciones, el accionante y quien se defiende, deben tomar en consideración dos preceptos que corren a la par en este sentido, los cuales están referidos en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil.

      Finalmente, no hay que olvidar que están de por medio las afirmaciones de hecho y de derecho que se encuentran presentes en todos los contratos, y en el caso de las primeras, como bien lo afirma L.L., “la cuestión de hecho concerniente a la alegación y establecimiento del supuesto concreto condicionante de la proposición normativa, y los ingredientes fácticos que configuran la situación de especie, constituyen los datos que históricamente se presentan como primarios en el proceso de aplicación del derecho” (CSJ, Sent. 1-6-88, en P.T., O.: Jurisprudencia No. 6, Pág. 193).

      Mientras que en el caso de las cuestiones o argumentos de derecho (quaestio iuris), por el contrario, conciernen al texto de la ley; a la premisa mayor del silogismo jurídico, tanto en cuanto se refiere a su conocimiento por parte del juez y a la consiguiente excepción de prueba, como respecto a su aplicabilidad también. Según el principio iura novit curia (la curia, el Tribunal conoce el derecho), el magistrado puede aplicar una norma jurídica aun cuando no haya sido invocada por los litigantes (CSJ, sentencia del 20-4-71, GF, No. 68, 2ª E., Pág. 232).

      ‘Todo lo atinente a la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho, reservada a los jueces de mérito, y que sólo es dable al Alto Tribunal controlar dicha interpretación cuando se denuncie una suposición falsa o que el sentenciador incurra en una errónea calificación del negocio jurídico y lo subsume en una norma que no es aplicable, error este que sería de derecho’.

      En cuanto a la responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio. Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil: “las partes tienen la carga de probar su respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…”

      En atención a los postulados precedentemente señalados, y volviendo al caso sub-examine, a los efectos de determinar claramente si se está frente a un contrato de Opción de Compra venta, con las connotaciones ya expresadas, pasa este Juzgador a examinar las pruebas aportadas al proceso y al respecto observa:

      No es un hecho controvertido la celebración del contrato de Opción de Compra venta, en fecha 26 de Enero del 2009, entre el ciudadano C.R.M.M. y la ciudadana E.M.R.C., pues así lo aceptan ambas partes, igualmente no es un hecho controvertido que el ciudadano C.M., se comprometió a entregar la documentación necesaria para la obtención del Crédito Hipotecario; seguidamente no es un hecho controvertido el abono de (Bs.10.000,00), realizado por la ciudadana E.R., por la compra del inmueble, y así se establece.

      • De las pruebas promovidas por la parte actora

      En cuanto a las pruebas que obran en autos, la parte actora promovió junto con su escrito de promoción de pruebas, cursante a los folios 65 y 66, de fecha 27-04-2010, lo siguiente:

      • 1) Documento contentivo del Contrato de opción a compra de fecha 29 de Septiembre de 2008, debidamente Notariado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 35, Tomo 194. (Folios 43 al 45).

      - Dicho documento se aprecia y valora como documento privado de conformidad con los artículos 1363 y 1366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo es demostrativo del Contrato de Opción a Compra venta, suscrito entre los ciudadanos C.R.M.M. y E.M.R.C., sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº 337-16-57, ubicada en la Urbanización Gran Sabana, UD-337, Manzana 16, Casa Nº 57, Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar, y en su cláusula cuarta, estipula los siguiente: “El plazo para el otorgamiento definitivo de compra venta de EL INMUEBLE antes descrito, por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público competente será de NOVENTA (90) días continuos, más TREINTA (30) días de prorroga contados a partir de la fecha 01 de Octubre de 2.008, dentro de éste lapso, EL PROPIETARIO deberá entregar toda la documentación especificada en la CLAUSULA SEPTIMA que se refiere a los documentos requeridos por la OPTANTE, para la tramitación del crédito por ante la entidad financiera, en caso contrario EL PROPIETARIO otorgará otra prorroga por el tiempo que sea necesario para cumplir con la consignación de todos los documentos señalados en la cláusula antes mencionada”. y así se establece.

      • 2) Documento de fecha 21/01/2009, anotada bajo el Nº 38, Tomo 14, autenticado en la Notaria Pública Tercera de San Félix, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. (Folios 09 al 13)

      - El referido documento privado, se aprecia y valora de conformidad con los artículos 1363 y 1366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo es demostrativo del Contrato de Opción a Compra venta, suscrito entre los ciudadanos C.R.M.M. y E.M.R.C., sobre el inmueble objeto del presente litigio, los cuales pactaron el precio del inmueble por la cantidad (Bs.190.000,00); asimismo, en la cláusula TERCERA, acordaron la duración del contrato por el lapso de noventa (90) días hábiles, prorrogables por treinta (30) días contados a partir de que el optante consigne los requisitos exigidos para la obtención del crédito, y en la cláusula SEPTIMA, la cual el propietario se obliga a entregar la documentación requerida, y así se establece.

      • 3) Documento contentivo de prorroga legal del lapso de opción a compra, que se realizo en fecha 09-10-2009, bajo el Nº 12, Tomo 162. (Folios 49 y 50)

      - Dicho documento privado, se aprecia y valora de conformidad con los artículos 1363 y 1366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo es demostrativo de la prorroga convenida entre los ciudadanos C.R.M.M. y E.M.R.C., los cuales que la cláusula tercera del contrato celebrado en fecha, 21 de Enero de 2.009, por ante la Notaría Pública Tercera, quedo modificada de la siguiente manera: “El plazo de duración de la presente opción de compra venta es por el lapso de treinta (30) días hábiles, contados a partir de la firma del presente documento”, por lo que, conlleva al cambio de la cláusula TERCERA del contrato antes valorado cursante a los folios 09 al 13, y así se establece.

      • 4) Recibo de pago consignado junto al libelo, donde se abono al precio de la venta (Bs.10.000,00). (Folio 14)

      -Dicho documento privado, al no ser desconocido en juicio se aprecia y valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 eiusdem, y el mismo es demostrativo del abono efectuado al ciudadano C.R.M., por la ciudadana E.M.R., por la cantidad de Bs.10.000,00, por concepto de la compra del inmueble objeto de la presente causa, tal como es reconocido de igual modo, en el escrito de contestación a la demanda y reconvención, específicamente al folio 38, vto., y así se establece.

      • 5) Carta suscrita por el demandado de fecha 24-08-2009, donde se solicito un aumento del precio establecido en el contrato. (folio 59)

      -Dicho documento privado, al no ser impugnado en juicio se aprecia y valora de conformidad con los artículos 1371 del Código Civil, y la misma es demostrativa de lo alegado por la parte actora, en cuanto al incumplimiento de lo establecido en el contrato suscrito, ni es aceptado el referido aumento efectuado, y así se establece

      • De las pruebas promovidas por la parte demandada.

      -Cursa a los folios 67 y 68, escrito de fecha 27-04-2010, presentado por el abogado D.A.R., en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano C.R.M.R., parte demandada, el cual promueve pruebas en la presente causa, en los términos siguientes:

      • CAPITULO I, MEDIO PROBATORIO

      -A) Escrito de contestación y reconvención.

      Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha dejado sentado en la sentencia No. 00476, de fecha, veinte (20) días del mes de julio de dos mil cinco, recaída en el expediente AA20-C-2003-001009, lo siguiente: “… que los escritos de demanda y contestación no constituyen, en principio, una prueba sino que contienen los alegatos de las partes, cualquier distorsión y tergiversación de su contenido por parte del Juez de la recurrida lo hace incurrir en el vicio de incongruencia y por lo tanto en la violación de la norma contenida en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que impone que la sentencia debe contener, decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, en concordancia con la norma contenida en el artículo 12 eiusdem, que obliga a los jueces atenerse a lo alegado y probado en los autos…”

      En sintonía con lo antes citado, con respecto a esta forma de promoción de pruebas por parte del demandado de autos, este tribunal superior, señala en forma concreta, que valorar como prueba los hechos alegados en el escrito de contestación al fondo de la demanda y reconvención, atenta contra los principios que rigen la prueba, pues es claro, que los alegatos argüidos por el demandado en el presente juicio compone el objeto que ha de ser dilucidado en juicio y probado según sea el caso, en cuanto a los puntos que son controvertidos, por lo que siendo ello así, tal elemento traído a la causa, no puede constituir prueba por si mismo, pues desde el punto de vista procesal, demarca el thema decidendum lo cual abarca lo alegado y que el juez debe examinar, con análisis a las pruebas que aporten las partes en el proceso, para dar así cumplimiento al principio de exhaustividad del fallo, por lo que siendo ello así se desestima tal medio probatorio promovido por la parte del demandado, y así se decide.

      -B) Documento de opción de compra venta, firmado en fecha 21 de Septiembre del 2008. (Folio 43 al 45)

      - La señalada prueba también fue promovida por la parte actora, y fue apreciada y analizada precedentemente lo cual se da aquí por reproducido para evitar tediosas e inútiles repeticiones, y desgaste de la función jurisdiccional, y así se establece.

      -C) Documento de opción de compra venta, firmado en fecha 21 de Enero del 2009. (Folio 09 al 13)

      - La señalada prueba también fue promovida por la parte actora, y fue apreciada y analizada precedentemente lo cual se da aquí por reproducido para evitar tediosas e inútiles repeticiones, y desgaste de la función jurisdiccional, y así se establece.

      -D) Documento de prorroga del Contrato de Opción de compra venta, firmado el día 09 de Octubre del 2009. (Folio 49 y 50)

      - La señalada prueba también fue promovida por la parte actora, y fue apreciada y analizada precedentemente lo cual se da aquí por reproducido para evitar tediosas e inútiles repeticiones, y desgaste de la función jurisdiccional, y así se establece.

      -E) Carta de liberación de cláusula emitida por parte de la Corporación Venezolana de Guayana, debidamente recibida por la reconvenida, en la misma fecha que las partes suscribieron la prorroga del contrato suscrito en fecha 09-10-2009. (folio 51)

      - Dicho documento, al no ser impugnado en juicio se aprecia y valora de conformidad con los artículos 1363 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo es demostrativo de que la Corporación Venezolana de Guayana, autorizó al ciudadano C.R.M., a enajenar el inmueble a la ciudadana E.M.R., dando cumplimiento con el referida carta a la cláusula SEPTIMA, del contrato suscrito, y así se establece.

      -F) Carta de aumento de precio, a los fines de demostrar la aceptación tacita, de dicho aumento, por parte de la reconvenida, ya que posteriormente suscribió un documento con su representado, donde se comprometió a cancelar el monto restante en un lapso de treinta (30) días, contados a partir de la firma de la prorroga debidamente suscrita y autenticado en fecha 09-10-2009. (Folio 59).

      - La señalada prueba también fue promovida por la parte actora, y fue apreciada y analizada precedentemente lo cual se da aquí por reproducido para evitar tediosas e inútiles repeticiones, y desgaste de la función jurisdiccional, y así se establece.

      Analizado como ha sido el material probatorio que obra en autos, se obtiene en relación a los hechos controvertidos, que efectivamente, los ciudadanos E.M.R.C. y C.R.M.M., celebraron contrato de Opción a compra venta, siendo el ultimo de ellos en fecha 21 de Enero de 2009, los cuales pactaron en la cláusula TERCERA, “que el plazo de duración de la presente OPCION DE COMPRA-VENTA es por el lapso de NOVENTA (90) DÍAS HÁBILES, prorrogable por un lapso de TREINTA (30) DÍAS contados a partir del momento en que el OPTANTE consigne este instrumento y los demás requisitos exigidos por ante la entidad bancaria para la obtención del crédito…”; de lo que se obtiene, a los folios 49 y 50, que en fecha 09 de Octubre de 2009, ambas partes realiza.C., relativo a la modificación de la cláusula TERCERA del contrato de fecha 21-01-2009, los cuales acordaron prorrogar el contrato por “…el lapso de TREINTA (30) DIAS continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento…”; por lo que este Tribunal observa, que existe un Convenimiento entre las partes, y que efectivamente no consta en autos, que la parte actora reconvenida, haya cumplido con la obligación contraída, en cuanto al pago de la cantidad restante, para la compra del inmueble objeto del presente litigio, y así se establece.

      De igual forma, se observa que la parte demandada reconviniente en la cláusula SEPTIMA, del referido contrato se comprometió a “…entregar a la Optante la documentación que se señala a continuación, documento de liberación de la cláusula preferencial emitido por la C.V.G…”, de lo que se evidencia, que efectivamente consta al folio 51, que la parte demandada consigna carta emanada de la Gerencia de Bienes Inmuebles de la Corporación Venezolana de Guayana, autorizando al ciudadano C.R.M., a enajenar a la ciudadana E.M.R.C., el inmueble objeto del presente litigio, y por cuanto no fue desconocido por la parte actora, por lo que valorado como ha sido, es demostrativo del cumplimiento de la parte demandada de dicha cláusula SEPTIMA, y así se establece.

      Ahora bien, en la cláusula SEGUNDA del referido contrato, establece “…El precio de la presente OPCION DE COMPRA VENTA es por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.190.000,00), que serán cancelados por el comprador de la siguiente manera: la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.80.000,00) que el propietario declara recibir al momento de la protocolización del presente documento en dinero efectivo de curso legal a su entera y cabal satisfacción y saldo restante, es decir la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.110.000,00), serán cancelados por el OPTANTE una vez que la entidad bancaria le conceda un crédito por Ley Política Habitacional…”; en cuenta de lo así establecido en el contrato, y así también del abono efectuado por la parte actora por la cantidad de (Bs.10.000,00), lo cual fue analizado ut supra, se obtiene de las actas procesales que hasta la presente fecha, la parte actora no ha cumplido con el pago restante, es decir, por la cantidad de (Bs.100.000,00), siendo la diferencia del monto pactado en la cláusula segunda, y así se establece.

      - Analizado las cláusulas objeto del presente litigio, y los demás elementos de juicio, se extrae que la parte actora reconvenida, fundamenta su demanda en el Incumplimiento del demandado en la cláusula SEPTIMA, (vuelto del folio 46), de lo que se evidencia de autos que la parte demandada, dio cabal cumplimiento a las obligaciones contraídas. Ahora bien, se observa que hasta la presente fecha, la parte actora no ha dado cabal cumplimiento a la obligación contraída con la parte demandada reconviniente, como es el pago de la cantidad restante, acordada en la cláusula SEGUNDA, (folio 46) y que debía ser cumplida en los treinta (30) días hábiles siguientes a la prorroga acordada, los cuales comenzaron a transcurrir a partir del día 09 de Octubre de 2009, hasta la fecha que debió ser cumplida la prorroga efectuada, es decir 09 de Noviembre de 2009 (folio 49), por lo que es forzoso para este Juzgador, declarar SIN LUGAR la pretensión propuesta por el actor en la demanda que encabeza en presente juicio, y así se establece.

      En cuanto, a la RECONVENCION planteada por la parte demandada, este Juzgador observa que el ciudadano C.R.M.M., efectivamente ha dado cumplimiento a las obligaciones contraídas, y que ha probado el incumplimiento de la parte actora, en cuanto a la cláusula SEGUNDA, y la prorroga suscrita por ambas partes, por lo que es necesario señalar la cláusula CUARTA del contrato suscrito, folios 46 al 48, el cual establece “…las partes convienen expresamente en establecer una penalización en caso de incumplimiento de cualesquiera de ellas de alguna de las cláusulas de este contrato, y que fuere motivo para que la presente negociación no se realizare de acuerdo a lo pactado mediante el presente instrumento. Si el incumplimiento se debiere a causas imputables al OPTANTE, deberá cancelarle al PROPIETARIO la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00) como indemnización, quedando EL PROPIETARIO, en la obligación de devolver a LOS OPTANTE la suma dada como cuota inicial es decir la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.80.000,00). Si el incumplimiento fuere por causa imputable al PROPIETARIO este deberá además de devolver la suma como cuota inicial, es decir la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.80.000,00), cancelar a EL OPTANTE la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00) como indemnización…”; por lo que, se obtiene que la ciudadana E.M.R.C., debe cancelar la cantidad de (Bs.20.000,00), como penalización del incumplimiento de las cláusulas del contrato suscrito, debiendo devolver el demandado a la optante la suma dada como cuota inicial de OCHENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 80.000,oo), previa deducción de los referidos (Bs.20.000,00); en consecuencia, se debe declarar CON LUGAR la reconvención planteada, y así se establece.

      Como corolario de todo lo anterior, se debe declarar SIN LUGAR la pretensión aquí interpuesta, y en cuanto a la reconvención planteada por la parte demandada, la misma debe declararse CON LUGAR, en consecuencia, la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, cursante al folio 120, la misma se declara SIN LUGAR, y quedando confirmada la sentencia de fecha 22 de Octubre de 2012, inserta del folio 89 al 112, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo

      CAPITULO TERCERO

      DISPOSITIVA

      Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: