Decisión nº PJ192016000257 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Menores de Anzoategui, de 17 de Octubre de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

Barcelona, diecisiete de octubre de dos mil dieciséis

206º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2016-000151

Se contraen las presentes actuaciones en v.d.R.d.A. ejercido por el abogado en ejercicio H.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.376, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana R.E.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.906.258, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 08 de Diciembre de 2.015, que declaro CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano L.E.P.V., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 15.416.924, contra la ciudadana R.E.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.906.258.-

En fecha 10 de Mayo de 2.016, esta Alzada le dio entrada y admitió el presente recurso, fijando el lapso para que las partes presentasen sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el Articulo 517 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 30 de Junio de 2.016, la abogada en ejercicio R.F., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 45.583, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano L.E.P.V., presentó escrito de informes.-

En fecha 01 de Julio de 2.016, el abogado en ejercicio H.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.376, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte de la ciudadana R.F., presentó escrito de informes.-

I

En fecha 31 de Octubre de 2.013, mediante escrito presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de esta misma Circunscripción Judicial, el ciudadano L.E.P.V., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 15.416.924, debidamente asistido por el abogado en ejercicio E.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.387, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la ciudadana R.E.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.906.258, correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

Ahora bien, entre otras cosas alego la actora en su escrito libelar, lo siguiente:

(…)

“…Consta de documento, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barcelona, en fecha 1ro. de Julio de 2013, inscrito bajo el N 039, Tomo 054 de los Libros de Autenticaciones llevados al efecto por esa Notaria, que celebré CONTRATO DE OPCION A COMPRA, con la ciudadana R.E.F., sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la Vereda 02, distinguido con el N 13, sector 03 de la Urbanización Brisas del Mar de esta Ciudad de Barcelona, Municipio Autónomo S.B.d.E.A., … En la Cláusula Tercera del referido documento, se establece textualmente lo siguiente: “EL OPTANTE entrega OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 80.000,00) en esta opción a compra, restando TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (370.000 Bs.f), lo cual cancelara a través de Ley de Política Habitacional que este recibirá del Banco Mercantil y el valor del inmueble tendrá un costo de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES(450.000,00 Bs.F) y con el crédito que recibirá se complementara la cancelación de este”…Ahora bien, el caso es que la ciudadana R.E.F., tal como consta de la Cláusula Sexta del contrato, me otorgo un plazo de cuatro (4) meses, contados a partir de introducidos los documentos en el Banco; lapso este que comenzaría a correr a partir del momento en que la ofertante (vendedora) me hiciera entrega de todos los documentos requeridos por el Banco….En este punto, es necesario señalar, que han transcurrido Tres (3) meses y Quince (15) días y la ciudadana en referencia, no ha cumplido con su obligación, cual es entregar la documentación necesaria para llenar los requisitos exigidos por el Banco para la tramitación del crédito y que son bien conocidos por la ofertante vendedora…., en vista que iban transcurriendo los días y la referida ciudadana, no me hacia entrega de la documentación, me reuní con ella personalmente y esta me manifestó que le había incrementado el precio al inmueble objeto de la negociación en la suma de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00), por cuanto todo había subido y ella estaba comprando otra vivienda y también le habían aumentado el precio y que si no estaba de acuerdo le reclamara ante los Tribunales…En el caso que nos ocupa, ciudadano Juzgador, la protocolización del documento de venta, no se ha llevado a efecto por CAUSAS IMPUTABLES A LA VENDEDORA, por cuanto esta, como ya quedo expresado supra, no ha entregado la documentación requerida por la entidad bancaria y ahora pretende aumentar el precio pactado y ante la imposibilidad que la mencionada ciudadana deponga su aptitud, es por lo que acudo a la Instancia Jurisdiccional para hacer valer los derechos que me asisten conforme a la Ley…”.-

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

(…)

…Declaro como cierto la existencia de un contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito por mi representada y el Ciudadano, L.E.P.V., tal como lo expone en su libelo de demanda, el cual corre inserto bajo el N° 039, Tomo 054 de los Libros de autenticaciones, de fecha 1ro de Julio del año 2013. También es cierto que se estableció un plazo de cuatro (04) meses, según Cláusula Sexta, para que el optante procediera a movilizar el crédito en cuestión… De la misma manera se observa y así lo acepta mi representada, que el ciudadano L.E.P., le hizo entrega de la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00), según la cláusula Tercera y quedando un restante de Trescientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 370.000,00), lo cual cancelaría el optante, a través de la Ley de Política Habitacional, que este recibirá del Banco Mercantil y que el valor del inmueble es de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00)…RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO PARCIALMENTE, la demanda interpuesta por el mencionado ciudadano L.E.P.V. ampliamente identificado en el expediente de marras, en contra de mi representada; en virtud de los hechos narrados se evidencia, la existencia de elementos contradictorios. Si bien es cierto que se celebro un Contrato de Opción a compra-venta, entre el demandante y mi representada, no es menos cierto, como lo expuse ut supra, que la cláusula séptima, es clara y no tiene carácter de bilateralidad, si no que la misma determina que el Optante esperara 15 días…, lo que la hace, de manera unilateral, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.135 del Código Civil Venezolano…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que mi representada se hubiese obligado de conformidad con la cláusula séptima, tal como expone el demandante en su exposición de LOS HECHOS, en el cual manifiesta dándole un matiz diferente al contenido… NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que el ciudadano L.E.P.V., haya dado cumplimiento a la obligación de pagar el precio, ni mucho menos haya dado cumplimiento a las obligaciones contraídas en el cuerpo del documento, contrato de opción, por cuanto, el mencionado ciudadano, sin esperar transcurrir los lapsos establecidos, en el contrato de marras, ni hablar personalmente, como dice haberlo hecho, con mi representada, acudió por ante esta instancia, en búsqueda de violentar la norma jurídica,…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que MI REPRESENTADA, de conformidad con el escrito de las CONCLUSIONES EN EL PUNTO Primero: CONVENGA o haga la tradición del inmueble objeto de esta negociación, tal como lo expone el ciudadano parte actora de la presente demanda, por cuanto el mismo, no ha dado cumplimiento a la obligación pautada, en el cuerpo del documento contrato de opción de compra;…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que mi representada deba pagar costas y costos del proceso y mucho menos Honorarios Profesionales de Abogado, en ninguna proporción, por cuanto la falta de interés habida en el ciudadano L.E.P., no lo hace, merecedor de tal acción por cuanto lo que corresponde en todo caso es la DECLARACION SIN LUGAR DE LAS PRETENSIONES…

.-

II

En el lapso de pruebas, solo las partes hicieron uso de ese recurso, promoviendo lo siguiente:

De la Parte Actora:

.- Consignó documento de opción a compra celebrado entre el ciudadano L.E.P.V. y la ciudadana R.E.F., debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de la ciudad de Barcelona, estado Anzoátegui, en fecha 01 de Julio de 2.013, inserto bajo el N° 039, Tomo 054 de los Libros respectivos, el cual al no haber sido desconocidos ni tachados, le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1357 del Código Civil, por ser un documento público, en consecuencia los mismos hacen fe de que las partes suscribieron Contrato de Opción de Compra. Así se establece.-

.- Consignó copia de Cheque de Gerencia N° 00002474, de fecha 25 de Junio de 2.013, del Banco de Venezuela, por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), a favor de la ciudadana R.F., este Juzgador valora tal medio probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Promovió de conformidad con lo establecido en el articulo 416 del Código de Procedimiento Civil, posiciones juradas, a cuya prueba este sentenciador no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto la misma no fue evacuada en su oportunidad. Y ASI SE DECIDE.-

.- Promovió como prueba de informes a los fines de que se oficiara al Banco de Venezuela, solicitando se informara en referencia al Cheque de Gerencia arriba mencionado, a cuya prueba este sentenciador no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto no consta su evacuación. Y ASI SE DECIDE.-

De la Parte Demandada:

.- Promovió Inspección Judicial, la cual fue debidamente practicada por el Juzgado A quo, en fecha 18 de Febrero de 2.015, dejándose constancia en dicha prueba de los particulares señalados por la promovente. Esta Alzada, por cuanto la prueba promovida y evacuada fue objeto de control por las partes, le confiere valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 472 y 474 del Código de Procedimiento Civil con relación al articulo 507 eiusdem. Así se establece.-

.- Promovió Registro de Vivienda Principal, emanado del SENIAT, este Juzgador valora tal medio probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, pero la desecha como prueba, pues nada aporta para dilucidar el presente asunto. Y ASÍ SE DECIDE.-

III

Mediante sentencia dictada en fecha 08 de Diciembre de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

(omissis)

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En el escrito de la promoción de las pruebas hecho por la parte demandada a través de su representante legal , se aprecia que es invocado el Principio de la comunidad de la prueba a los fines que sean tomadas por este juzgador las pruebas de las partes en contravención del presente pleito , sin descuidar la apreciación de ellas en cuanto a su pertinencia y necesidad del medio probatorio propuesto, lo cual estima este Tribunal que es totalmente valedero, y Así se decide.

Asimismo En su Capitulo Segundo, Solicito se realice Inspección Judicial a los fines de demostrar la permanencia de su representada y su familia en dicho inmueble, la cual constituye su vivienda principal. Asume este administrador de justicia en primer termino, que la Inspección realizada por este tribunal en fecha 18 de Febrero 2015, solo se limito a dejar constancia de los enseres habidos en el inmueble objeto de este juicio, así como también las personas que habitaban el inmueble, así como también observa este tribunal que la parte demandada sostiene que a través de la Inspección Judicial realizada se dejaba constancia de que el inmueble constituía su vivienda principal. Siendo así, es forzoso para quien aquí decide establecer la necesidad y pertinencia de la prueba a fin de dilucidar el valor probatorio de los hechos controvertidos, y en consecuencia hay que resaltar que la circunstancia de que la demandada y su familia o cualquier integrante de la familia se encuentren dentro o habitando el inmueble materia de este procedimiento, o la evidencia de existir bienes o enseres propios o adecuados para ser normal o cómodamente habitable el inmueble, dichas condiciones dejadas en constancia por este tribunal en la predicha inspección judicial no determinan de manera alguna relación, pertinencia o relevancia en un juicio de Cumplimiento de Opción de compra venta, siendo en consecuencia y por apreciación de los hechos, innecesaria e impertinente las resultas de dicha prueba y Así se decide.

PARTE DEMANDANTE:

En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandante respectivamente en sus capítulos primero, segundo y tercero, promovieron pruebas de naturaleza documental, referidas a Documento suscrito entre los ciudadanos L.E.P.V. (PARTE DEMANDANTE) Y LA CIUDADANA R.E.F. (PARTE DEMANDADA), dicho instrumento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barcelona del Estado Anzoátegui, quedando anotado bajo el numero: 039, Tomo:054, fecha 01 de Julio 2013, que fuera promovido en copia simple, y con el libelo de demanda consignado en original, copia simple del Cheque de gerencia nro.: 00002474, de fecha 25 de Junio 2013, Banco Venezuela , Agencia Barcelona , por un monto de Ochenta Mil Bolívares (80.000,00), a favor de la demandada R.F., como pago de parte del precio del inmueble objeto de la negociación pactada en la Opción de compra venta., asi como también documentación de compra venta (copia simple) en la cual la ciudadana R.E.F. , se hace legitima propietaria del inmueble que ofrece posteriormente a la parte demandante, las cuales dichas pruebas documentales se hacen a la apreciación de este despacho , como pertinentes y necesarias ya que guardan relación directa con los hechos controvertidos relativos al compromiso de compra venta y su cumplimiento, pago con ocasión del compromiso adquirido y evidencia del derecho de poder disponer de dicho bien inmueble, como en efecto fue comprometido, produciéndose así para este sentenciador la necesidad de su promoción ya que surten probanzas en los hechos litigados en este proceso, razón ineludible y suficiente para que este juzgador le otorgue todo su valor probatorio, y Así se decide.

Del referido escrito de promoción de pruebas las cuales fueron admitidas todas ( las pruebas de las partes) en fecha 27 de noviembre de 2014, y para la evacuación se fijo la oportunidad para las posiciones juradas, el traslado del tribunal para realizar la inspección judicial y se ordeno como prueba de informes oficiar al Banco de Venezuela. Agencia Barcelona Country. Es de hacer notar que de las actas procesales se evidencia con toda claridad en su folio Ciento treinta y cinco (135) , de la presente causa y con fecha fecha 27 de noviembre de 2014, que el tribunal atendiendo la necesidad y pertinencia de las pruebas garantizando así el libre acceso a la justicia, el debido proceso y el derecho a la defensa consagrado en el articulo 49 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela , y como antes ya se ha indicado Admitió dichas pruebas ordenando su evacuación , quedando a las partes el impulso procesal a los fines de cumplir con sus cometidos, y en la presente causa, no fueron evacuadas haciéndose un notable abandono de la evacuación de las pruebas de Posiciones Juradas, inspección judicial, y la prueba de informes., por lo que es concluyente para este sentenciador no darle valor probatorio a dichas pruebas promovidas pero no evacuadas y Así se decide.

IV

Luego del transcurrir del proceso para conllevar a la decisión de la presente causa, tal como lo establece el articulo 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, el cual se contrae a “EL PROCESO ES UN INSTRUMENTO FUNDAMENTAL PARA LA REALIZACION DE LA JUSTICIA”, y cumplidas cada una de sus respectivas etapas, en fecha 12 del mes de Marzo 2015, este tribunal dijo VISTOS, sin informes de las partes.

Siendo estas las exposiciones de las partes en el recorrido del proceso incoado por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra venta, y dado que los argumentos de defensa de las partes han sido narrados, y sus probanzas en el proceso también han sido motivadamente razonadas , este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Republica Bolivariana de Venezuela, en nombre de la Republica y por autoridad de la ley ,declara CON LUGAR , la demanda incoada por el Ciudadano L.E.P.V., ya antes identificado en las actas del presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra de la Ciudadana R.E.F., igualmente identificada, y en consecuencia este Tribunal ordena lo siguiente:

PRIMERO: Que se haga efectiva la Tradición del inmueble objeto de la negociación que se encuentra ubicado en la vereda 02, distinguido con el numero: 13, sector 03, de la Urbanización Brisas del Mar de la ciudad de Barcelona Municipio B.d.E.A., cuyas medidas y linderos están dadas por reproducidas en la presente causa, por parte de la demandada R.E.F. a favor del Ciudadano demandante L.E.P.V., realizando asimismo el ciudadano L.E.P.V. el pago del dinero faltante a la ciudadana R.E.F. ,para proceder a la celebración de la negociación definitiva de venta, la cual asciende a la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (370.000,00) …

.-

IV

Sentada como ha quedado la controversia, esta Alzada a los fines de decidir sobre la apelación interpuesta, observa lo siguiente:

PUNTO PREVIO:

Señala el Articulo 243 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Toda Sentencia debe contener:

…(omissis)…

4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión….

.-

Observa esta Alzada que el antes mencionado artículo, señala los requisitos ineludibles que debe contener la sentencia y los que son de estricto orden público. Señalando además, que la sentencia deba contener los motivos de hecho y de derecho en que se apoya, ello con la finalidad de garantizar al justiciable que no se dictaran fallos arbitrarios. Por lo tanto la motivación en la sentencia conlleva a la establecer con certeza la justificación de lo ordenado en ella.

Ahora bien, la Sala Constitucional en decisión N° 33, del 30 de enero de 2009, Exp. N° 08-220, en el caso de Hielo Manolo, C.A., con respecto al preindicado requisito de la sentencia, señala:

…Esta Sala Constitucional ha señalado, respecto a la motivación del acto jurisdiccional, lo siguiente:

Aunque no lo dice expresamente el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es de la esencia de dicha norma, que todo fallo debe ser motivado, de manera que las partes conozcan los motivos de la absolución o de la condena, del por qué se declara con o sin lugar una demanda. Solo así, puede calificarse el error judicial a que se refiere el numeral 8 del citado artículo 49; sólo así, puede tener lugar el acto de juzgamiento, el cual corresponde a los jueces, según el numeral 4 del mismo artículo; sólo así, puede determinarse si a la persona se le sanciona por actos u omisiones, como lo establece el numeral 6 del mencionado artículo; y es más, todo acto de juzgamiento, a juicio de esta Sala, debe contener una motivación, que es la que caracteriza el juzgar. Es la falta de motivación de la sentencia, en criterio de esta Sala, un vicio que afecta el orden público, ya que todo el sistema de responsabilidad civil de los jueces no podría aplicarse y la cosa juzgada no se conocería como se obtuvo, y principios rectores como el de congruencia y de la defensa se minimizarían, por lo cual surgiría un caos social.

Fallos judiciales sin juzgamientos (motivación) atentan contra el orden público, y siendo éste el vicio que se denuncia en la solicitud de amparo, considera la Sala, que debe examinar la sentencia para calificar si realmente hay falta de motivación. (s.S.C. n.° 150/2000, caso: J.G.D.M.U.)...

(Resaltado y subrayado del texto transcrito).

Por su parte, la motivación en la sentencia conlleva, a establecer con certeza la justificación de lo ordenado en ella, por lo que el vicio de inmotivación existe, cuando la decisión carece totalmente de fundamentos sin permitir, en consecuencia, que se entienda el porqué de lo prescrito y no debe confundirse la escasez o exigüidad de la motivación, con la falta de motivos.-

Como colorarlo de lo antes expuesto, observa esta Alzada, que el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, señala:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad...(omissis)…El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencias…

.-

En el caso de marras, de la lectura realizada sobre la sentencia recurrida y en aplicación de los criterios jurisprudenciales invocados supra, concluye este Sentenciador, que el Juez del A quo, no expresó en su sentencia materialmente ningún razonamiento que permita comprender cual es el fundamento en que se basa para declarar con lugar la pretensión de la parte actora, haciendo, de esta manera, caso omiso al deber que tenía de explanar los motivos de hecho y de derecho que lo llevaron a tomar tal decisión. Conllevando con tales actuaciones a incurrir en infracción de los artículos 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Articulo 12 ejusdem y así se declara.-

Por lo antes expresado, esta Alzada ordena al Juez A quo, a no incurrir nuevamente en las infracciones antes mencionadas. Y así se decide.-

DE LA SENTENCIA DE FONDO

El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:

1. Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

2. Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

3. Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.

4. Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.

5. Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.

En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.

En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.

Debemos destacar que la doctrina patria ha considerado a los contratos preparatorios, de la siguiente manera:

Para Fueyo Leneri “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”.

Boles y Soler; por su parte sostienen que: “son contratos preparatorios los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebran”.

Para Rojina Villegas, “es el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado”.

En una sentencia española se ha afirmado que: “el precontrato es una convención por la cual dos o mas personas se comprometen a realizar en tiempo futuro un determinado contrato que en el momento de celebrar esa convención no quieren o no pueden celebrar como definitivo…”(Contrato Preparatorio, N.V.R., pág. 93).

De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda, cumple con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compraventa, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compraventa definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.

En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de opción de compraventa accionado se encuentra dentro de los parámetros indicados, además que el petitorio del accionante en su escrito libelar, está reclamando el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, que quedó perfeccionado por el acuerdo de voluntades manifestado por ambas partes.

Del material probatorio aportado por el actor en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de este juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, en fecha 01 de Julio de 2.013, inserto bajo el N° 039, Tomo 054 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y que tuvo por objeto un bien inmueble constituido por una casa ubicada en la Vereda 02, distinguido con el N° 13, Sector 03 de la Urbanización Brisas del Mar de la ciudad de Barcelona, Municipio S.B.d.E.A., el cual le pertenece a la ciudadana R.E.F., según documento inscrito bajo el N° 10, folio 70 al folio 75, protocolo primero, Tomo Vigésimo, Cuarto Trimestre del año 2005, por ante el Registro Subalterno del Municipio S.B.d.E.A., en fecha 22 de Noviembre de 2005, cuyo precio fue fijado por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) señalando el actor el incumplimiento de parte de la demandada en su obligación de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia, de acuerdo a la cláusula tercera y cuarta del referido contrato.

Bajo estos argumentos de defensa y discusión desplegados por las partes, en cuanto al señalamiento de que el incumplimiento del negocio jurídico suscrito y reconocido por ambos lo fue por parte del demandado al no haber cumplido con su obligación de transferir la propiedad del bien inmueble objeto de la presente demandada a la parte actora, considera púes este juzgador a los fines de dirimir la controversia surgida, remitirse previamente al contenido de las cláusulas del señalado contrato, verificándose que efectivamente el mismo estipula en su cláusula tercera: “EL OPTANTE entrega OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BSF. 80.000,00) en esta opción a compra, restando TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (370.000,00 BSF), lo cual cancelará a través de Ley de Política Habitacional que este recibirá del Banco Mercantil y que el valor del inmueble tendrá el costo de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES(450.000,00 BSF) y con el crédito que recibirá se completara la cancelación de este” y en la cláusula Cuarta señala: “Esta OPCION A COMPRA forma parte del valor del inmueble a la hora de protocolizar la compra venta en el Registro Subalterno”.

Ahora bien, del contenido de la cláusula tercera, cabe destacar y hacer mención, en primer orden, que las partes pactaron el costo de la venta del inmueble y la forma en la cual seria cancelado, esto es, una parte fue cancelada en dinero en efectivo y el resto de la cancelación del precio del inmueble sería con el crédito que recibiría el actor a través de la Ley de Política Habitacional.-

Ahora bien, de autos y de las pruebas aportadas no se evidencia que la parte actora haya cumplido con la tramitación y posterior aprobación del crédito para así lograr la materialización del contrato suscrito. ASÍ SE DECIDE.-

En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

En igual orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación.

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.- En el caso de autos, el actor demostró con el referido Contrato de opción de compraventa, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, por otra parte en dicho contrato, se estableció que la total cancelación del inmueble objeto del presente litigio, sería a través de la cancelación por medio de crédito por Ley de Política Habitacional y en su cláusula sexta del referido contrato se estableció que como lapso de duración para movilizar el referido crédito, se otorgarían cuatro (4) meses, contados a partir de que la ofertante entregase los documentos requeridos por el Banco. Asi se declara.-

Ahora bien, no consta a los autos, que el actor haya gestionado ante el ente Bancario los documentos referentes a la tramitación y posterior aprobación del crédito de Ley de Política Habitacional, así como tampoco consta que éste haya requerido de forma expresa documento alguno a la vendedora a los fines de que fuese aprobado dicho crédito, no aportó a los autos, prueba alguna que demuestre lo alegado en su demanda, por lo cual considera, quien aquí decide, que la presente acción no debe prosperar en derecho. Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuesta resulta forzoso para quien aquí decide, declarar SIN LUGAR la pretensión incoada por el ciudadano L.E.P.V., contra la ciudadana R.E.F., por consiguiente debe ser declarada CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado en ejercicio H.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.376, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana R.E.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.906.258, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 08 de Diciembre de 2.015, y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y por consiguiente REVOCAR la decisión apelada. Y ASÍ SE DECIDE.-

DECISION

Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACION ejercida por el abogado en ejercicio H.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.376, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana R.E.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.906.258, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 08 de Diciembre de 2.015.-

SEGUNDO

Se declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano L.E.P.V., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 15.416.924, contra la ciudadana R.E.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.906.258.-

TERCERO

Se REVOCA en todas sus partes la sentencia apelada.-

CUARTA

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida.-

Publíquese. Regístrese. Déjese copia de esta decisión.

Dada, firmada y Sellada en la Sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona a los Diecisiete (17) día del mes de Octubre de Dos Mil Dieciséis (2.016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-

El Juez Provisorio

La Secretaria

Abg. Emilio Arturo Mata Quijada

Abg. Rosmil Milano.

En esta misma fecha, siendo las 10:30 a.m., se dicto y publico la anterior sentencia. Conste.-

La Secretaria,