Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 4 de Diciembre de 2007

El demandado recurrente ha solicitado se ordene la reposición de la causa al estado de que sean oídas sus apelaciones ejercidas en fechas 28 de noviembre de 2006 y 13 de diciembre de 2006, por no haber sido las mismas admitidas por el a quo en violación a su derecho constitucional de la defensa.

En efecto, al folio 197 de la primera pieza del expediente, riela diligencia que aparece suscrita el 28 de noviembre de 2006 por la apoderada judicial de la parte demandada, en virtud del cual apela del auto proferido por el juzgado a quo en fecha 24 de noviembre de ese año, arguyendo que algunas de los medios probatorios presentados por su contraparte no debieron haber sido admitidos por ser los mismos de ilegal promoción.

También cursa al vuelto del folio 197 de la referida pieza, diligencia suscrita en esa misma fecha -28 de noviembre de 2006- en virtud del cual la parte demandada requirió se deseche la solicitud de prórroga o extensión del lapso probatorio, por cuanto dicho pedimento aparece hecho por el abogado M.G.F. en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil SISTEMAS DATASYS C.A., la cual es –según arguyó- una persona jurídica extraña al proceso y, por ende, un tercero en el proceso.

Al folio 306 de la primera pieza del expediente, riela diligencia suscrita en fecha 13 de diciembre de 2006, en virtud de la cual la parte demandada solicitó la nulidad “…de todo lo actuado incluyendo el auto de fecha 28-11-2006, toda vez, que el mencionado auto es contrario a derecho ya que provée lo solicitado que fue ampliación del término de pruebas- o “prórroga, realizada por un 3ero. Ajeno a la causa, como lo es la empresa Sistemas Datasys, CA., por diligencia de fecha 24-11-2006, folio 197 vuelto… y para mi sorpresa me encuentro que muy diligentemente fue proveída en fecha 29-11-2006, la diligencia del 3ero…., y se prorroga a solicitud de una Sociedad mercantil ajena a la causa una prórroga del lapso de pruebas por 5 días de despacho adicionales, no obstante mi solicitud de que la misma se dejara sin efecto no fue considerada…(Omissis)… Y a todo evento APELO del auto de fecha 29-11-2006 que prorroga por cinco (5) días de despacho adicionales al lapso de Ley por transgredir la norma procesal…” (Subrayado del recurrente accionado y remarcado de la alzada)

Así las cosas, resulta de autos que en virtud de haberse opuesto la parte demandada a la admisión de los medios probatorios promovidos por la parte actora, oposición ésta que se materializó mediante escrito que aparece consignado en fecha 17 de noviembre de 2006 y que riela del folio 161 al folio 165 de la primera pieza del expediente, la juzgadora a quo mediante auto interlocutorio fechado 24 de noviembre de 2006 el cual cursa del folio 192 al folio 196 de la mencionada pieza, declaró “…PARCIALMENTE CON LUGAR la oposición formulada por la parte demandada y en consecuencia, se ADMITE la presente prueba por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente salvo su apreciación en la definitiva, dejándose expresamente sentado que, en lo que respecta al particular siete (07)…, se NIEGA su admisión por no cumplir con las formalidades de ley…”, proveyendo la misma así como declaró SIN LUGAR el resto de las oposiciones probatorias formuladas por el accionado, proveyéndose en consecuencia al igual que admitió los medios probatorios promovidos por la accionante.

Consta a su vez que, en efecto, el juzgado a quo no oyó la apelación ejercida en fecha 28 de noviembre de 2006 en contra de tal auto interlocutorio de admisión de pruebas, al igual que se desprende de autos que no oyó la apelación que en fecha 13 de diciembre de ese año ejerció el accionado en contra del auto fechado 29 de noviembre de 2006 que acordó extender por cinco (5) días de despacho adicionales el lapso probatorio, por falta de pronunciamiento, que implica un proceder en el cual se insta al a quo a no incurrir en lo sucesivo.

Pues bien, establece el artículo 289 del Código de Procedimiento Civil que de dichos fallos interlocutorios se admitirá apelación “…solamente cuando produzcan gravamen irreparable…”, oyéndose la misma “…en efecto devolutivo…” conforme lo previsto en el artículo 291 eiusdem. No obstante, la última de las normas jurídica mencionada, textualmente sigue estableciendo lo siguiente:

…Cuando oída la apelación, ésta no fuere decidida antes de la sentencia definitiva, podrá hacérsela valer nuevamente junto con la apelación de la sentencia definitiva, a la cual se acumulará aquélla.

En todo caso, la falta de apelación de la sentencia definitiva, producirá la extensión de las apelaciones de las interlocutorias no decididas…

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Asimismo, el artículo 844 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguientes:

… Si el acusado estuviere actuando en la causa en que se la atribuya la falta, deberá inhibirse desde que reciba la orden de informar en la queja…

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En adición a lo anterior, el artículo 293 ibidem establece el término de tres (3) días de despacho para la admisión o negación judicial de las apelaciones ejercidas, siendo el término legal para apelar, el de cinco (5) días de despacho contados a partir de los actos de los jueces dictados y cuestionados, a tenor de lo previsto en el artículo 298 del citado código procesal, que tratándose el caso sub iudice materia especial inquilinaria, se reduce a aun más por aplicación del juicio breve.

Por tanto, a los fines de poder determinar la apelabilidad de un fallo interlocutorio, tres son los aspectos fundamentales en virtud de los cuales los jueces determinan la admisibilidad de dicho recurso: A) Que el fallo cause gravamen irreparable. B) Que el recurso haya sido ejercido tempestivamente. C) Que el recurrente esté legitimado para ejercer dicho recurso.

Tratándose los autos de admisión de pruebas que resuelven oposiciones planteadas a la admisión de los medios probatorios promovidos, de actos judiciales de carácter interlocutorio que sustancian los procesos, autos que igualmente contienen verdaderas decisiones judiciales y no de mero trámite, resulta indiscutible que en materia de recursos ordinarios y extraordinarios impera el principio de “reserva legal” y la “regla de orden público”, por lo que aun en Alzada los jueces superiores jerárquicos están facultados para reexaminar hasta de oficio la admisibilidad o no de los medios probatorios aportados al proceso, por tratarse ello de cuestiones de mero derecho, aun para el evento que los recursos de apelación se hubiesen intentado extemporáneamente. No obstante, la negativa en la admisibilidad en primera instancia, impide ciertamente la evacuación de algún medio promovido, por lo que existe el riesgo cierto de que se pudiese causar gravamen irreparable al promovente de dicho medio probatorio.

En el caso de autos, y referido únicamente a la apelación intentada en contra del auto proferido en fecha 24 de noviembre de 2006, el único medio probatorio negado de admisión, fue aquel promovido justamente por el sujeto procesal que no recurrió en apelación, respecto al particular séptimo que solicitó se evacuase por vía de inspección judicial. Mal puede entonces pretender invocar el recurrente accionado, que la negativa de admisión respecto a dicho medio probatorio promovido por su contraparte, le causa gravamen irreparable. Además que, en efecto, conforme a ley y regido al principio procesal del “control probatorio” que en igualdad debe asistir a todas las partes dentro de un juicio, está expresamente prohibido solicitar inspecciones judiciales respecto a “aspectos” particulares sobrevenidos que expresamente en su solicitud no se hayan indicado.

Todos los medios probatorios promovidos por el recurrente accionado, salvo el mérito favorable de autos genérico que inicialmente hizo y el cual en modo alguno constituye un medio probatorio alguno, quedaron admitidos por el juzgado de primera instancia. Y la improcedencia declarada por dicha instancia de su oposición a los medios probatorios promovidos por su contraparte, en modo alguno le causa gravamen irreparable al accionado recurrente, por cuanto como ya se ha indicado en este fallo, en virtud de los principios de la “regla orden público” y la “reserva legal”, los juzgadores superiores jerárquicos al juez de primera instancia están plenamente facultados para revisar nuevamente la admisiblidad o no de los medios probatorios objetados y, así se establece.

Aunado a lo anterior, toda solicitud hecha ante la alzada de declaratoria de nulidad con su consecuente reposición de causa, debe obedecer para su procedencia al cumplimiento de los requisitos que los artículos 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil establecen. A saber: A) Que se declare a los fines de procurar la estabilidad de los juicios. B) Que se decrete en casos determinados por la ley, “…o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez…”. C) Que el acto cuya nulidad se requiere, no haya alcanzado el fin al cual estaba destinado. Cierto que por mandato expreso contenido en el artículo 15 de dicho código procedimental, los jueces deben ser guardianes del debido proceso, mantener las garantías constitucionales del juicio, evitar extralimitaciones, inestabilidades e incumplimientos de formalidades que produzcan indefensión, o desigualdades entre las partes; pero, igualmente es cierto, que resulta impretermitible para la viabilidad de toda declaratoria de nulidad, que tales delatadas violaciones, extralimitaciones, inestabilidades, incumplimientos y supuestas desigualdades, hayan causado gravamen irreparable a la parte recurrente. Y, en el caso de autos, el no pronunciamiento en primera instancia respecto al recurso de apelación ejercido por el accionado en contra del auto de admisión de pruebas proferido el 28 de noviembre de 2006, en modo alguno le ha causado y causa gravamen irreparable alguno, por cuanto en virtud de la apelación que éste también ejerció de la sentencia definitiva proferida, esta superioridad está completamente facultado para reexaminar la admisibilidad o no de los medios probatorios promovidos por su contraparte y, más aun, cuando en el mismo auto fechado 28 de noviembre de 2006, le fueron admitidos salvo su apreciación en la definitiva, todos los medios probatorios por él promovidos en el juicio.

En consecuencia, forzosamente quien aquí decide declara improcedente la solicitud de declaratoria de nulidad de todo lo actuado y revocatoria del juicio al estado en que el juzgador de primera instancia se pronuncie oyendo o no el recurso de apelación ejercido por el accionado en contra del auto proferido el 28 de noviembre de 2006; improcedencia que se declara con base a lo arriba motivado así como a la visión del principio finalista de la nulidad y reposición solicitada y, así se decide.

También solicitó el accionado recurrente, la nulidad de todo lo actuado y revocatoria del juicio al estado de que el juez de primera instancia se pronuncie oyendo o no el recurso de apelación ejercido el 13 de diciembre de 2006, en contra del auto dictado el 29 de noviembre de 2006 que acordó extender el lapso probatorio por cinco (05) días adicionales a dicha fecha, alegando el recurrente que quien hizo tal solicitud de extensión lo fue una persona jurídica extraña al proceso, aun cuando quien aparece como su apoderado judicial también es patrocinador de la parte demandante.

En primer lugar, luego de ratificar todo lo antes expuesto en cuanto al fin útil de las reposiciones ha quedado establecido en este fallo que, en efecto, consta en el expediente que el recurrente sí diligenció el 13 de diciembre de 2006 apelando del auto fechado 29 de noviembre de 2006, además de haber solicitado la nulidad de todo lo actuado desde entonces. También ha quedado remarcado por la alzada en el texto parcialmente transcrito de la mencionada diligencia, que la apoderada judicial del accionado recurrente manifestó sorpresa ese día acerca del proferimiento de dicho acto. Tratándose como se trata el presente caso de un juicio inquilinario que se tramita mediante un procedimiento especial breve, cuyos lapsos legales resultan más abreviados que los fijados para los juicios ordinarios, resulta evidente que dicha apelación es extemporánea, además de que la prorroga fue solicitada por quien igualmente representa a la parte actora, habiendo incurrido en un error material al indicar el nombre de la otra empresa, resultando improcedente la reposición en este aspecto. Así se declara.

No obstante, dado que igualmente ha requerido ante esta superioridad el accionado recurrente la declaratoria de nulidad de todo lo actuado a partir del auto fechado 29 de noviembre de 2006, corresponde entonces emitir pronunciamiento al respecto.

En efecto, el objetado auto judicial, textualmente acordó con fundamento en lo siguiente:

…Vista la diligencia de fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil seis (2006), suscritas por la abogado en ejercicio G.V., mediante la cual solicitó se deseche la solicitud de fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil seis (2006), suscrita por el abogado en ejercicio M.G.F., en la cual solicitó se prorrogue el lapso probatorio el Tribunal a los fines de proveer observa:

De una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia claramente que las partes consignaron a los autos sus escritos de pruebas …, es decir al tercer (3º) día de despacho de los diez (10) días de pruebas, la parte demandante y el quinto (5º) día de despacho de los mismos diez (10) días, la parte demandada, siendo providenciado por el Tribunal el séptimo (7º) día de despacho de pruebas, lo cual implica que el lapso para la evacuación de las pruebas promovidas iban a ser imposible de evacuar todas las pruebas dentro del lapso restante, en consecuencia a los fines de no cercenar el derecho de evacuación de las pruebas de las partes conforme a los establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, se prorroga el lapso de promoción y evacuación de pruebas por un lapso de cinco (5) días de despacho, los cuales comenzarán a transcurrir a partir del primer (1º) día de Despacho siguiente al de hoy y así se decide…

Ahora bien, previo a la publicación en el expediente del mencionado auto, aparece suscrita en esa misma fecha -28 de noviembre de 2006- y por una co-apoderada judicial de la parte actora, una diligencia en virtud de la cual expuso lo siguiente:

…de la Revisión del Exp. 32810, me es imperativo advertirle a este tribunal de la diligencia realizada por la parte demandada en fecha 28/11/06, donde le pide a este honorable tribunal deseche la solicitud de prórroga por ser un tercero ajeno y extraño. …, queriendo dejar a nuestro representado en un estado de indefensión. Es importante resaltar que para el conocimiento de la parte actora, consta en los folios …(67) al …(69), consignación de fecha …(31) de octubre de 2006, de Documento Poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao… (Omissis)… Por tales razonamientos solicito respetuosamente a este tribunal desestime el pedimento de la parte Demandada por carecer de fundamentos. Y Ratifico en todas y cada una de sus partes la diligencia consignada en fecha 24/11/06, donde solicitamos la extensión del lapso. Es todo…

También consta en el expediente, instrumento poder otorgado por la parte demandante a favor de sus apoderados judiciales, uno de los cuales es, precisamente el abogado M.G.F., por lo que resulta evidente que su pedimento contenido en la diligencia fechada 24 de noviembre de 2006 resulta válido aun cuando por evidente error material señaló ser apoderado de otra persona jurídica, dado que la mencionada diligencia fue ratificada en juicio por otro de los co-apoderados judiciales y ello, previo al pronunciamiento judicial que mediante el auto de fecha 29 de noviembre de 2006 acordó la extensión del lapso probatorio requerido. Extensión que por demás, resulta ciertamente facultativo del juez conforme señala el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, limitado claro está, a que la extensión sea permitida por la ley en determinados casos, “…o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario…”.

En tal sentido, habiendo establecido este sentenciador que el pedimento de extensión del lapso probatorio fue en definitiva hecho por la parte actora y que la mención de otra persona jurídica, constituyó un error material que previo al auto que lo acordó, quedó ratificado como hecho por la propia parte actora; y siendo que tal resuelto judicial el modo alguno causa gravamen irreparable al accionado recurrente, forzosamente debe esta superioridad declarar improcedente la solicitud de declaratoria de nulidad de todo lo actuado y revocatoria del juicio al estado en que el juzgador de primera instancia se pronuncie oyendo o no el recurso de apelación ejercido por el accionado en contra del auto proferido el 29 de noviembre de 2006; improcedencia que se declara con base a lo arriba motivado así como a lo inoficioso de la nulidad solicitada y, así se decide.

Toca ahora dirimir la solicitud hecha por el accionado, de declaratoria de nulidad de la sentencia recurrida por haber incurrido ésta en omisión de pronunciamiento.

Dicha solicitud la hace en sus conclusiones escritas presentadas ante esta superioridad el accionado recurrente, quien delató que la recurrida incurrió en omisión en la fijación del hecho por él alegado en su escrito de contestación, en cuanto a la caducidad del permiso de demolición invocado por la demandante, así como tampoco nada decidió al respecto la juzgadora a quo.

Revisado exhaustivamente el expediente por esta superioridad, y tal como ha quedado fijado en el presente fallo, en efecto el accionado alegó en su tempestiva contestación que de acuerdo al documento que él estimó era el fundamental de la demandada –el permiso de demolición otorgado el 24 de enero de 2006 por la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, signado RT-5315/2005- ya había caducado y, en consecuencia, había perdido efecto jurídico según se desprende de la parte in fine del mismo, el cual cursante en copia fotostática a los folios 20 y 21, es del siguiente tenor:

… Nota: Este permiso caduca a los ciento ochenta (180) días de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 35º según la Ordenanza de Arquitectura, Urbanismo y Construcciones en General (publicada en Gaceta Municipal No. 1808-3, de fecha 25-08-1998), en caso de no haberse iniciado los trabajos. Igualmente se le notifica que el mismo, no autoriza tala de árboles, ni bote de escombros…

Aun cuando este juzgador no comparte el criterio de que dicho permiso de demolición constituye el único documento fundamental de la demanda de desalojo incoada, ciertamente se constata que tal hecho alegatorio fue tempestivamente efectuado y que el mismo ni fue fijado como tal en la sentencia recurrida y, mucho menos, judicialmente resuelto.

En efecto, al folio 351 de la primera pieza del expediente, consta en el título “Alegatos de la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda”, que la juzgadora a quo omitió fijar tal hecho alegatorio en su sentencia, cuando textualmente estableció lo siguiente:

…En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la apoderada judicial de la parte Demandada, presentó escrito donde contestó al fondo…, y alegó y convino en que su representado …, es arrendatario del estacionamiento y de la vivienda ubicada dentro del mismo, vale decir, en el sótano que forma parte de la Quinta Inés, Urbanización Bello Monte, …

Asimismo, negó, rechazó y contradijo por ser falsos todos los demás hechos alegados (sic) de la parte actora en su escrito libelar.-

Negó y rechazó específicamente que haya invadido la totalidad del inmueble con sujetos desconocidos y mal vivientes, ya que su representado tiene inclusive entrada independiente para acceder al lugar que tiene dado en arrendamiento.-

De igual manera negó y rechazó categóricamente que el inmueble se encuentre en estado de deterioro y que por el mismo amerite la demolición.-…

Así las cosas, resulta evidente para esta superioridad, que el fallo recurrido infringió lo dispuesto en los ordinales 4º y 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el primero de los cuales atañe a la motivación del fallo y, el segundo, a las características en cuanto al contenido del mismo, cual es contener una decisión expresa, positiva y precisa “…con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas…”.

Es claro que el requisito de motivación del fallo, establece la obligación para los jueces de determinar los hechos respecto de los cuales se decide judicialmente. Ello, por cuanto la determinación de dichos hechos permite la escogencia del derecho a aplicar para la solución del conflicto judicial. Por su parte, lo establecido en el ordinal 5º del artículo aquí en comento, obliga a que dichas decisiones judiciales contenidas en las sentencias, sean “congruentes” con las pretensiones actoras como con las defensas y excepciones opuestas y presentadas por los sujetos demandados.

En el caso de autos, resulta evidente que no solo la juzgadora a quo omitió fijar el hecho alegado de la caducidad del permiso de demolición otorgado, así como tampoco resolvió al respecto, constituyendo esto último un auténtico vicio de incongruencia negativa, pues omitió pronunciamiento y dejó de resolver lo pretendido por el accionado quien solicitó en su escrito de contestación que se declarase caduco el permiso de demolición dado.

Es en función de los hechos alegatorios tempestivamente producidos por las partes, que la litis queda trabada permitiendo a los jueces determinar el thema decidendum, por tanto que los jueces deben atenerse a los términos en que ha quedado planteada la causa, cuando profieren sus decisiones.

El principio de la congruencia, atañe así a uno de los dos deberes fundamentales que tienen los jueces al decidir, cuales son: A) Resolver sólo sobre lo alegado y, B) resolver sobre todo lo alegado; deberes judiciales éstos que en el presente caso no han quedado cumplidos en el fallo recurrido, por lo que en base a lo aquí motivado y a lo preceptuado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, forzosamente debe esta superioridad declarar la nulidad de la sentencia proferida en fecha 18 de mayo de 2007 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y, así se decide.

Dado que a tenor de lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, que eliminó la querella nullitatis imponiendo al juez de alzada que declare la nulidad de una sentencia de primera instancia, a “…resolver también sobre el fondo del litigio…” por cuanto dicha declaratoria de nulidad de sentencia en modo alguno es motivo de reposición de la causa, procede de seguidas quien aquí decide a resolver los puntos de fondo que han quedado controvertidos y que ameritan de solución judicial. Así se establece.

Básicamente, la sociedad mercantil accionante peticionó fuese condenado el demandado a desalojar el inmueble que le fue arrendado, arguyendo ser propietario del mismo y que al demandado le fue arrendado el estacionamiento y parte de la quinta denominada “Inés” según prevé la cláusula primera del contrato locativo habido, ubicado en la parcela No. 37 de la Calle Los Cerritos de la Urbanización Bello Monte de Caracas. En tal sentido, alegó que el demandado permitió la ocupación del inmueble por parte de terceras personas y que el mismo se ha deteriorado a tal punto que amerita demolición, por lo que en vista de las pérdidas materiales causadas que estimó en la cantidad de Bs. 500.000.000,oo, alegó haber solicitado un permiso municipal de demolición, el cual le fue otorgado mediante un procedimiento en que el demandado se negó a participar; a su vez, expresamente arguyó que para ejecutar dicha demolición, se le condicionó el permiso con la previa desocupación total del inmueble.

Por su parte, el accionado negó genéricamente lo alegado en la demanda, salvo aquellos hechos que ya han quedado fijados en el presente fallo como hechos admitidos por las partes y que aquí se reproducen. Específicamente, negó haber permitido la entrada de otras personas ocupantes en el inmueble, así como arguyó haber cumplido siempre con el pago de las pensiones locativas y con su obligación de mantener en buen estado el área del inmueble que le fue arrendado. Negó que el inmueble se encuentre deteriorado como para ameritar demolición y que él hubiese generado las pérdidas acusadas por la parte actora. También alegó que el permiso de demolición otorgado el 24 de enero de 2006 por la Alcaldía del Municipio Libertador, fue obtenida ilegalmente y que en la misma se estableció un lapso de caducidad el cual argumentó se había agotado para el momento en que se introdujo la demanda en su contra. En tal sentido, se excepcionó invocando la caducidad de dicho permiso de demolición, por no haberse ejecutado ningún trabajo de demolición dentro del lapso fijado en el permiso; excepcionándose también, alegando incumplimiento por parte de la demandante, al afirmar que a dicho sujeto procesal era a quien le correspondía mantener en buen estado el inmueble.

En sus informes de alzada, el demandado arguyó la extemporaneidad de las pruebas de informes presentadas fuera del lapso de pruebas, hecho procesal que igual alegó y no fue decidido por el a quo según señaló, asimismo, como igualmente alegó en materia de fondo, la violación en la recurrida de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que otorga un plazo de entrega, siendo que el deterioro de las áreas no alquiladas por el accionado no son de su responsabilidad.

A los fines de dirimir el fondo de los asuntos que han quedado controvertidos respecto de los cuales se amerita solución judicial, corresponde en primer lugar a este Tribunal a analizar los medios de prueba aportados por las partes en la secuela del proceso. A saber:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

• Promovió las siguientes DOCUMENTALES: A) Copia certificada de la sentencia definitivamente firme dictada el 02 de junio de 2006 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la apelación incoada por el hoy accionado en contra de la decisión dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, que en fecha 08 de febrero de 2006 declaró inadmisible la acción de amparo constitucional incoada; pretendiendo evidenciar que los hechos alegados por el accionado en su contestación se refieren al juicio de amparo ya ventilado y que nada tienen que ver con los hechos alegados en la demanda de desalojo. Este medio probatorio se aprecia y valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.384 y 1.357 del Código Civil, evidenciándose del mismo que, en efecto, se trata de una sentencia de amparo y que, en efecto, en modo alguno demuestran los hechos que han sido alegados por el demandado en cuanto a que éste cumplió con su obligación de cuido y mantenimiento de lo que le fue arrendado, salvo que sí evidencia para este juzgador que extrajudicialmente una ciudadana constituida como apoderada de la hoy sociedad mercantil accionante, conminó al demandado a desocupar el inmueble de autos y entregar el mismo libre de bienes y personas. Así se declara. B) Original de correspondencia fechada 05 de octubre de 2005, signada CRE-5482-05 y emitida por el Cuerpo de Bomberos Metropolitano, Área de Planificación para Casos de Desastre, Riesgos Especiales, mediante la cual informa al ciudadano J.d.D.F. acerca de la inspección ocular cumplida por ese Organismo, recomendando acudir a la Dirección de Control Urbano, a los fines de realizar pruebas de tipo técnico sobre el inmueble de autos. Este recaudo, que emana de un ente de carácter público, constituye un documento administrativo conforma al artículo 1.363 del Código Civil como prueba del trámite realizado. Así se decide. C) Original del Oficio dictado por la Dirección de Gestión Urbana, Dirección de Control Urbano, de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, fechado 18 de octubre de 2005, suscrito por la Arq. M.C., Directora de Control Urbano, en virtud del cual adjunta el Informe Técnico levantado y signado ACP-05-042/05 respecto al caso. Al respecto pretende evidenciar que el arrendatario subarrienda y que él es quien cuida el inmueble, así como que también se ordenó la demolición del mismo. Al igual que el anterior medio probatorio. Este recaudo, que emana de un ente de carácter público, constituye un documento administrativo conforma al artículo 1.363 del Código Civil como prueba del trámite realizado. Así se decide. D) Original de Oficio dictado por la Dirección de Gestión Urbana, Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, fechado 31 de octubre de 2005 y signado Dcu-ext 1452/05, que informa la ejecución de la inspección correspondiente, emitiéndose como resultado el Informe Técnico antes aludido. Al igual que lo decidido para los anteriores medios probatorios. Este recaudo, que emana de un ente de carácter público, constituye un documento administrativo conforma al artículo 1.363 del Código Civil como prueba del trámite realizado Así se decide. E) Oficio dictado por la Dirección de Gestión urbana, Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, fechado 24 de enero de 2006, signado RT-5315/2005, en virtud del cual se aprueba la demolición del aludido inmueble. Este recaudo cursa en copia certificada del folio 113 al folio 114, y aparece emanado de la citada oficina pública, así como dirigido a la sociedad mercantil accionante DESARROLLOS FRANBAL C.A. El mismo constituye un acto administrativo de efectos particulares, por lo que se aprecia y valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.384 y 1.363 del Código Civil, evidenciándose del mismo que, en efecto, la sociedad mercantil actora consiguió en fecha 24 de enero de 2006 el permiso de demolición correspondiente del inmueble ubicado en la Calle Los Cerritos, Sección 2da., Urbanización Bello Monte, identificado con el Código Catastral No. 05-25-22-04, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital; inmueble éste que ambas partes están contestes en afirmar que se trata del mismo respecto del cual se demanda en desalojo. Asimismo, también evidencia este recaudo administrativo, que dicho permiso fue condicionado al cumplimiento de ciertos eventos, tales como el señalado en su numeral 1º, que textualmente establece: “…El inmueble debe estar completamente desocupado…”, circunstancia ésta que más específicamente se desarrollo en el último párrafo de dicho resuelto administrativo particular, el cual textualmente señaló lo siguiente: “… Es condición indispensable para llevar a cabo la demolición, que el inmueble se encuentre totalmente desocupado, correspondiéndole directamente al interesado el procedimiento de desocupación, pudiendo los citados ocupantes, ejercer los derechos que les concede la ley…” (resaltado de la alzada), por lo que en este fallo judicial se establece que el permiso de demolición en cuestión, se encuentra condicionado al cumplimiento previo e impretermitible, de que el interesado iniciase directamente el correspondiente procedimiento judicial de desocupación, por lo que mal puede éste comenzar a ejecutar los trabajos de demolición correspondientes hasta tanto dicha condición impretermitible no se cumpla. Ello produce indefectiblemente que el tiempo de caducidad de 180 días que en efecto en dicho permiso se establece, comienza a transcurrir desde el momento en que quede cumplida tal condición previa e impretermitible de desocupación inmobiliaria de bienes y personas; más aun, cuando claramente se entiende que forma parte del inicio de tales trabajos autorizados, la gestión inmediata que cumplió la sociedad mercantil acciónante al demandar el desalojo, el cual consta de autos se instauró en fecha 29 de marzo de 2006, por lo que mal puede invocar el demandado para excepcionarse de una posible condena judicial de desocupación, que dicho permiso se encontraba caduco para el momento de la interposición de la demanda y, así se decide. Aunado a ello, establece quien aquí decide que la solicitud de desocupación instaurada se fundamentó en lo preceptuado por los artículos 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en los artículos 33 y 34, letras C y E, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocando además de haber conseguido dicho permiso de demolición, que el demandado incumplió con sus obligaciones de mantener y cuidar el bien inmueble que le fue arrendado –hecho éste que quedó expresamente controvertido por el accionado quien afirmó haber cumplido siempre con dicha obligación- por lo que es éste el hecho controvertido que al quedar judicialmente solucionado permitirá declarar procedente o no la demanda de desocupación instaurada y no, que el permiso administrativo de efectos particulares se encuentre o no caduco. Así se decide. F) Copia certificada suscrita por el Juzgado Superior Cuarto, pretendiendo evidenciar las citaciones hechas al demandado por las Direcciones Administrativas inquilinarias del Minfra y por la Prefectura del Municipio El Recreo, pretendiendo evidenciar que el accionado hizo caso omiso de ello. Tal medio probatorio se aprecia y valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.384 y 1.363 del Código Civil, evidenciándose del mismo que, en efecto, la sociedad mercantil accionante gestionó administrativamente lo concerniente a la notificación del demandado para logar un acuerdo administrativo de desocupación y, así se decide. G) Fotografías tomadas del interior de la vivienda y del estacionamiento de la casa denominada “Inés”. Dichos recaudos en modo alguno pueden surtir efectos en juicio por ser de ilegal promoción y, en consecuencia, los mismos quedan desechados dentro del proceso. Así se declara. H) Inspección Judicial extralitem practicada por el Juzgado Quinto del Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pretendiendo evidenciar la toma clandestina de agua por parte de los ocupantes de la casa denominada “Inés”. De igual modo, este medio probatorio que aparece evacuado a solicitud de una tercera persona que no es parte en el presente juicio, sociedad mercantil SISTEMAS DATASYS C.A., tampoco puede surtir efectos dentro del presente juicio y, así se decide.

• Prueba de INFORMES, requiriendo datos acerca del pago de los servicios prestados en el inmueble, a la ELECTRICIDAD DE CARACAS, HIDROCAPITAL, SERVICIO METROPOLITANO DE ASEO URBANO, así como a la SUPERINTENDENCIA MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SUMAT) DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, respecto al pago del derecho de frente y, a la DIRECCIÓN DE GESTIÓN Y CONTROL URBANO DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, requiriendo si la orden de demolición RT-5315/2005 cumplió con todos los requisitos de ley, y ratifique el informe técnico No. ACP-05042/05 levantado. No constando en los autos que las resultas de dichos informes aparezcan tempestivamente consignados, se declaran a éstas extemporáneas, por lo que nada tiene que apreciar y valorar este sentenciador al respecto.

• Prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL en el inmueble de autos. Dentro del lapso probatorio aparece evacuado dicho medio probatorio, el cual se aprecia y valora a tenor de lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. El acta levantada al respecto por el juzgado a quo riela del folio 217 al folio 221 de la primera pieza del expediente, evidenciando que en fecha 08 de noviembre de 2006 se dejó constancia judicial de que al ingresar al inmueble de autos por el área de estacionamiento, se evidenció un número de 7 vehículos “…unos en reparación y otros en buen estado, así como cuatro (4) ciudadanos que se encontraban en dicha área realizando trabajos de mecánica automotriz…” haciéndose presente el demandado sin asistencia de abogado, quien al conocer de la misión del tribunal permitió su acceso a la vivienda “...por la parte posterior de la casa donde al ingresar a la misma se evidenció un cuarto en el cual habitan los ciudadanos Iruanis Escalona…, Orlando Marín… y un niño de aproximadamente 12 meses; seguidamente se verificó otro cuarto en el cual habita la ciudadana G.G., …, quien informó que pagaba en arrendamiento doscientos mil bolívares mensuales; seguidamente se procedió a subir al segundo nivel de la casa por la parte exterior verificándose que en el cuarto identificado con el No. 3 habitan los ciudadanos: A.P., …, I.C. … y un ciudadano que se encontraba dormido e informaron que habitan en calidad de invasores. Asimismo en un cuarto anexo habitan la ciudadana M.d.J.T. y Víctor Zapata… Posteriormente, se ingresó a la casa y se subió al segundo piso donde se advirtió un cuarto dividido en tres partes, un baño y un depósito de mercancía (Fuegos Artificiales) En la parte superior habita una ciudadana de nombre A.R., …, en calidad de invasora. En la parte delantera de la vivienda se observaron tres…cuartos y un baño todos cerrados con cadena y candado, en el segundo cuarto permitió el acceso al tribunal una ciudadana que vive en calidad de invasora de nombre Yuleydy Martínez,…, Asimismo en la parte posterior inferior externa del frente de la casa habitan los ciudadanos J…Cáceres, …, quien informó ser reservista. Asimismo el Tribunal deja constancia que verificó un deterioro general del inmueble, instalaciones eléctricas al descubierto bastantes filtraciones en todas las paredes, se observó un estado de insalubridad general, deterioro, desprendimiento de las paredes y gran suciedad general. Asimismo se verificó que el inmueble no posee servicio de agua potable, así como de luz eléctrica, la cual se verificó solo en algunos sectores de la vivienda. …” (Remarcado de la Alzada). Quedan así demostrados los siguientes hechos alegados por la actora y controvertidos por el demandado: 1) Que en el inmueble se encuentran habitando terceras personas, lo cual en modo alguno incide en su solicitud de desalojo dado que, en todo caso, ello constituiría posible incumplimiento de otras obligaciones arrendaticias tales como el sub-arriendo sin permiso del arrendador; y siendo que la causal g) del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no fue invocada, aunque sí alegados tales hechos por la sociedad mercantil demandante, se encuentra facultado para calificar legalmente dicho hecho controvertido que sí ha quedado demostrado en los autos, no tanto en lo que respecta a quienes afirmaron habitar en calidad de invasores, sino en lo que respecta a la ciudadana G.G. quien declaró al tribunal arrendar por la cantidad de Bs. 200.000,oo, hace forzosamente procedente el desalojo con fundamento a dicha causal. Así se declara. 2) Que la totalidad del inmueble arrendado se encuentra completamente deteriorado, con filtraciones en todas las paredes, por lo que resulta también obvio, que la parte del mismo que fue arrendada al demandado también se encuentra en tales condiciones, incumpliendo dicho sujeto procesal con su obligación de mantener y cuidar la parte del inmueble que le fue arrendado, así como de notificar al arrendador de cualquier reparación que se hiciese necesario para su mantenimiento y evitar reparaciones mayores. Tal es el estado general del inmueble, que ciertamente se justifica su demolición por lo que amerita desocupación. En tal sentido, forzosamente se hace procedente el desalojo con fundamento en lo dispuesto en la causal c) del citado artículo 34 del Decreto antes mencionado. Así se declara. 3) Que en una de las dependencias del inmueble, se encontró un depósito de fuegos artificiales, todo lo cual constituye un uso indebido que contraviene normas municipales y legales, así como contractuales. No obstante, no consta de los autos que dicha contravención haya provenido del arrendador y que el mismo haya sido alegado por la demandante, por lo que forzosamente debe este hecho debe declararse inoficioso y, así se declara.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Promovió las siguientes DOCUMENTALES: A) Del contrato de arrendamiento que riela en copia fotostática del folio 10 al 13 del expediente, el cual se declara fidedigno a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; apreciándose y valorándose según dispone el artículo 1.363 del Código Civil. Del mismo se evidencia que el accionado recibió la parte del inmueble que le fue arrendado, “…satisfactoriamente tanto en condiciones de salubridad, conservación y uso, obligándose a devolverlo … en las mismas perfectas condiciones en que lo recibe y a cuidarlo como un “PATER FAMILIAE”…”, según textualmente se desprende de su cláusula séptima. También, de lo que se desprende de su cláusula octava, que las reparaciones menores a Bs. 6.000,oo corren por cuenta del arrendatario y, aquellas por un monto superior, por cuenta del arrendador, “… siempre y cuando estas no resulten de la negligencia, dolo o culpa de “EL ARRENDATARIO”, por haber efectuado mal una reparación, por no haber dado aviso a “EL ARRENDADOR” con prontitud de cualquier novedad dañosa o, por no haber efectuado las reparaciones que le conciernen oportunamente, así como también por abandono o maltrato del inmueble, aún cuando sean hechas por terceras personas dependientes o no dependientes…” (Resaltado de la alzada). En tal sentido, ha quedado demostrado en los autos que el abandono y maltrato del inmueble efectuado tanto por terceras personas no dependientes como dependientes del arrendatario, en la zona que le fue arrendada y que en la inspección judicial practicada se señaló como deteriorado en su totalidad, incluyendo la parte que le fue arrendada, por obligación contractual correspondía ser asumida por el arrendatario hoy demandado, quien afirmó haber cumplido con sus obligaciones y no haber demostrado su aserto, más cuando éste estaba obligado a notificar oportunamente a su arrendador de cualquier novedad dañosa y no consta en autos haber cumplido con ello. Así se decide. B) Del permiso de demolición que catalogó como caduco, fechado 24 de enero de 2006 y que riela del folio 19 al 20 del expediente. Este medio probatorio ya fue apreciado y valorado por este sentenciador, por lo que en este acto se da por reproducido lo que al respecto judicialmente se declaró en cuanto a las pruebas aportadas por la parte demandante y, así se declara. C) De la sentencia proferida el 08 de febrero de 2006 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, pretendiendo evidenciar la actuación arbitraria de los propietarios del inmueble. Este recaudo que se produce en copia fotostática, se declara fidedigno a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, valorándose según establece el artículo 1.357 del Código Civil, apreciándose del mismo que en modo alguno evidencia la actuación supuestamente arbitraria de los propietarios del inmueble que el demandado alegó y, así se declara. D) Promovió y opuso copia de carta autenticada el 02 de diciembre de 2005 ante la Notaría Pública de Carúpano, bajo el No. 5, Tomo 4, en virtud del cual el ciudadano J.d.D.F.B. se dirigió a la Alcaldía de Caracas, solicitando permiso de demolición total del inmueble, alegando que el mismo se encontraba completamente desocupado de personas. Tratándose como se trata de un documento autenticado, se aprecia a los efectos de la sentencia y prueba el trámite allí indicado y, así se decide. E) Promovió y opuso forma D-10-129 emanada de la Alcaldía del Municipio Libertador –Dirección General de Ingeniería Municipal, Departamento de Revisión y Consulta- en donde aparece señalado como recaudo acompañado al permiso de demolición, constancia notariada indicando que el inmueble se encuentra desocupado; todo ello, a los fines de evidenciar lo fraudulento del permiso otorgado, pues su solicitante mintió. Este recaudo no aparece suscrito por autoridad alguna y mucho menos legalmente ratificado en juicio, por lo que la forma D-10-129 en cuestión, en modo alguno puede surtir efectos legales en juicio y, así se declara. F) Promovió Inspección Judicial extralitem practicada el 26 de octubre de 2006, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, pretendiendo evidenciar que a dicha fecha no se ha realizado ningún movimiento de tierra a los fines de la demolición, por lo que el permiso otorgado está caduco. Habiéndose practicado dicha inspección extralitem, fuera del presente juicio que ya se encontraba instaurado, resulta evidente que la misma quedó promovida ilegalmente dado que se practicó a espaldas de la contraparte del promovente, quien habiendo ya instaurado el presente juicio tiene el derecho de la defensa materializado en este caso en el “control probatorio” que le asiste y que mediante la práctica de esta inspección judicial extralitem le fue negado. Por tanto, la misma se desecha del presente juicio por ilegal promoción y, así se declara.

Cumplida así con la tarea valorativa de las pruebas aportadas –tarea ésta respecto de la cual también ha quedado decidido el fondo de los asuntos controvertidos- resulta evidente que el accionado ha infringido su obligación de mantener en buenas condiciones el inmueble que le fue arrendado y que éste tenía incluso la obligación de notificar a su arrendador cualquier novedad dañosa –tales como la ocupación por invasión de terceras personas que deterioran notablemente el inmueble en su totalidad, y aun cuando no son sus dependientes- así como también ha quedado demostrado el permiso de demolición otorgado por la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de enero de 2006, iniciando diligentemente la accionante lo concerniente a la desocupación inmobiliaria que dicho permiso condiciona, e igualmente quedó demostrado el notable deterioro del inmueble que ciertamente amerita su desocupación para demolición; por tanto, para quien aquí decide ha quedado plenamente demostrado en los autos que respecto a la relación arrendataria indeterminada no discutida habida entre las partes y demandada en desalojo, forzosamente esta superioridad debe declarar procedente con fundamento en lo dispuesto en las causales c) –que el inmueble va a ser objeto de demolición que amerita su desocupación- e) –que el arrendatario ocasionó al inmueble deterioros y reformas mayores a su uso normal, incumpliendo con su obligación contractual de debida conservación y mantenimiento, así como oportuna notificación a su arrendador para reparación- y g) –el subarriendo parcial del mismo sin consentimiento previo y escrito de su arrendador- todas las cuales se señalan en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con fundamento en lo aquí expuesto, se declara procedente el desalojo demandado y, siendo que el mismo ha prosperado en base a lo dispuesto en dichas causales, siendo que una de ellas –la causal c)- forzosamente debe esta superioridad conceder el plazo de desocupación que el parágrafo primero del citado artículo establece, y que es del siguiente tenor:

… Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c), de este artículo, deberá concedérsele al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme…

. (Resaltado de esta superioridad)

En consecuencia, se declara procedente la acción de desalojo incoada en contra del demandado, al cual se le concede un plazo improrrogable de seis (06) meses contados a partir de la notificación que se le haga de la presente sentencia, una vez quede definitivamente firme, para que cumpla con su obligación de hacer la entrega material del mismo a la parte actora, completamente desocupado de bienes y personas. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL

PARCIALMENTE CON LUGAR, el recurso de apelación ejercido por el ciudadano F.D.J.E.T., parte demandada en el presente juicio, en contra del fallo definitivo proferido el 18 de mayo de 2007 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual se declara nulo a tenor de lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil DESARROLLOS FRANBAL C.A., en contra del ciudadano F.D.J.E.T., y en consecuencia, se condena al mencionado demandado a que luego de vencido el lapso de seis (6) meses contados a partir de la notificación de la presente sentencia, una vez quede definitivamente firme, inmediatamente haga entrega material a la parte actora del estacionamiento y la vivienda ubicada dentro del mismo, que forma parte de la quinta denominada “INES”, situada en la Calle Los Cerritos de la Urbanización Bello Monte, Sección 2da., parcela N° 37, jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente libre de bienes y personas.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Dado que la presente sentencia se emite fuera del lapso legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes a tenor de lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.

Expídase por Secretaria copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 197° Años de Independencia y 148° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de diciembre de dos mil siete (2007).

EL JUEZ,

A.M.J.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.F.

En la misma fecha, siendo las tres y treinta minutos de la tarde (3:30 p.m.) se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia, constante de veintitrés (23) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.F.

Expediente N° 07-10021

AJMJ/MCF/ag.-