Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 9 de Diciembre de 2013

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 13811

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 26 de marzo de 2013, con ocasión de la apelación que efectuara en fecha 1° de marzo de 2013, el abogado en ejercicio V.E.A.D., inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 178.909, actuando como apoderado judicial de la parte demandada ciudadano E.A.A., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V 3.772.849, contra la sentencia dictada por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 28 de febrero de 2013, en el juicio que por DESALOJO, sigue el ciudadano D.D.C., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No 1.693.551, contra el ciudadano E.A.A., antes identificado.

II

NARRATIVA

Se recibió, la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional en fecha 03 de abril de 2013, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

En fecha 06 de diciembre de 2010, la abogada en ejercicio K.T.R., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad V.- 14.208.824, inscrita en el inpreabogado bajo el número 122.415, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano D.D.C., antes identificado, presentó escrito libelar con sus respetivos soportes ante la Oficina de Recepción y Distribución de documentos.

Consta en actas que en fecha 8 de diciembre de 2010, el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió la presente demanda de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y asimismo emplazó a la parte demanda ciudadano E.A. antes identificado, a los fines que diera contestación a la demandada.

En fecha 16 de diciembre de 2010, la profesional del derecho K.T., apoderada de la parte demandante, consignó los emolumentos correspondientes a los gastos de citación.

El Juzgado de Municipios en la misma fecha anterior, ordenó se libraran los recaudos de citación, asimismo el alguacil natural del Tribunal ciudadano C.T., dejó constancia que la parte actora le hizo entrega de los gastos necesarios para librar la compulsa de la citación igualmente de los gastos requeridos a manera que gestionara la citación, personal del demandado.

En fecha 17 de febrero de 2011, el alguacil del Juzgado aquo expusó que se trasladó en varias oportunidades a la dirección suministrada por la parte actora siendo imposible materializar la referida citación, y en virtud de ello consignó boletas con sus respectivos acuses de recibos.

Consta en actas que en fecha 24 de febrero de 2011, la apoderada judicial de la parte actora K.T., mediante diligencia solicitó la citación mediante carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 2 de marzo de 2011, el Tribunal de la causa ordenó librar el cartel de citación de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, y que el mismo fuese publicado en los diarios La Verdad y Panorama de esta ciudad con intervalo de tres (3) días entre uno y otro.

Luego en fecha 4 de marzo de 2011, la apoderada judicial de la parte actora k.T., expuso que recibió los carteles de citación constante de tres (03) folios útiles.

Consta en actas que en fecha 23 de marzo de 2011, la apoderada judicial de la parte actora K.T., antes identificada consignó dos ejemplares correspondientes a la publicación de los carteles de citación de la parte demandada y solicitó se hiciera la fijación de los carteles.

En la misma fecha anterior, es decir 23 de marzo de 2011, el Juzgado Décimo de los Municipios, le dio entrada a los periódicos consignados y ordenó agregarlos a las actas constante de cinco (05) folios útiles previo desglose.

En fecha 10 de mayo de 2011, la ciudadana N.H.S. P, en su condición de Secretaria del Juzgado aquo; informó que en fecha 09 de mayo de 2011, se trasladó a la dirección señalada en autos y procedió a fijar el cartel de citación, librado a ciudadano E.A.A., cartel que fue librado en el expediente signado con el N° 3.257-2.010, en cumplimiento a lo dispuesto a las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código Procedimiento Civil.

Consta que en fecha 18 de mayo de 2011, el Juzgado de la causa mediante auto resolvió lo siguiente:

(…) Visto el presente expediente por DESALOJO, (…) ambas partes identificadas en actas y encontrándose el mismo en estado de sentencia, el Tribunal para resolver hace las siguientes consideraciones:

Establecen los artículos 2 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:

…OMISSIS…

Ahora bien, por cuanto la presente demanda (…) tiene como objeto un bien inmueble constituido por una casa-quinta, ubicada en el Barrio Sierra Maestra signada con el Nº 6-67, de la, en Jurisdicción, del Municipio San F.d.E.Z., por cuanto la decisión de la presente causa pudiera ocasionar la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble antes identificado, y dado que el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dispone la suspensión de los procesos que se encuentren en curso, es por lo que conlleva a que este Juzgado (…), Suspende la presente causa hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto- Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, el presente proceso continuara su curso.

En consecuencia, (…) este JUZGADO DECIMO (Sic) DE LOS MUNICIPIOS (…), DECLARA: LA SUSPENSIÓN LA PRESENTE CAUSA hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto –Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas el presente proceso continuar su curso.

(…)

En fecha 09 de diciembre de 2011, la apoderada judicial de la parte actora K.T., antes identificada consignó sentencia de fecha 17/11/2011, dictada por la SALA CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, con ponencia conjunta, expediente No. 2011-000146, por lo que solicitó se ordenara la continuación del presente procedimiento.

Consta en actas que en fecha 14 de diciembre de 2011, el Tribunal aquo mediante auto declaró lo siguiente:

(…) en acatamiento a la sentencia dictada en el expediente No. 2011-000146, de fecha 1° de noviembre de 2011, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, con ponencia conjunta, la cual señala que:

…“ Por ello entiende la Sala no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino mas bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención c.d.D., de cuerdo a las normas citada, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley. Por lo tanto, considera esta Sala de Casación Civil, que el presente recurso de casación debe continuar en su trámite y así conocerlo, pues la suspensión del presente proceso sólo puede producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda judicial, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia. Así se decide…”

Con vista al contenido de la sentencia antes citada, este Despacho deja sin efecto jurídico el auto dictado en fecha 18 de mayo de 2011, y reanuda la presente causa al estado en que se encontraba, previa la notificación de la parte actora. (…)

En fecha 24 de enero de 2012, la apoderada judicial de la parte actora K.T., ya identificada se dio por notificada del auto de fecha 14 de diciembre de 2011 emanado del Tribunal de la causa.

Luego en fecha 05 de marzo de 2012, la prenombrada apoderada judicial de la parte actora, solicitó se le nombrara un Defensor Ad-Litem a la parte demandada ciudadano E.A. en virtud de haber transcurrido 15 días para que el mismo se diera por citado.

En fecha 08 de marzo de 2012, el Tribunal aquo designó como Defensor Ad-Litem a la abogada en ejercicio Yanmel Ramírez, inscrita en el inpreabogado bajo el número 114.943, y ordenó notificarla a fin que compareciera al segundo día de despacho siguiente de practicada la referida notificación para dar aceptación o excusa al cargo.

Consta en actas que en fecha 28 de junio de 2012, el ciudadano C.E.T.C.. en su condición de alguacil del Tribunal de Municipio informó que en la misma fecha se trasladó a la dirección indicada en autos y procedió a notificar a la ciudadana Yanmel Ramírez, quien luego de leer la boleta de notificación la firmó quedándose con una copia de la misma, y asimismo el alguacil consignó el original de la boleta constante de un (01) folio útil.

En fecha 02 de julio de 2.012, la bogada Yanmel Ramírez en su condición de Defensora Ad-Litem de la parte demandada en el presente juicio manifestó su voluntad de aceptar el cargo recaído en su persona.

Consta en actas que en fecha 06 de julio de 2012, la abogada Geordina Quintero, inscrita en el inpreabogado bajo el número 158.407, solicitó al Tribunal de la causa fuesen librados los recaudos de citación de la defensora Ad-Litem designada en representación del demandado e igualmente hizo entrega al alguacil de los emolumentos necesarios para que fuese practicada la misma.

En fecha 18 de julio de 2012, el tribunal de la causa ordenó se libraran los recaudos de citación.

En la misma fecha anterior el alguacil del Juzgado aquo, informó que la parte actora le hizo entrega de los gastos necesarios para que fuese librada la compulsa de citación.

Consta en actas que en fecha 10 de diciembre de 2012, el alguacil de Municipios informó, que en fecha 07 de diciembre de 2.012 procedió a entregarle la boleta de citación en la dirección indicada en autos a la abogada Yanmel Ramírez, antes identificada y consignó copia de la referida boleta debidamente firmada por la prenombrada constante de un (01) folio útil.

En fecha 17 de diciembre de 2012, el abogado en ejercicio V.E.A.D., inscrito en el inpreabogado bajo el número 178.909, actuando con el carácter de apoderado judicial del demandado de autos ciudadano E.A.A.R., presentó escrito de contestación a la demanda ante el Juzgado Décimo de los Municipios.

Consta en actas que en fecha 10 de enero de 2013, la apoderada judicial de la parte actora abogada en ejercicio Y.R.L., inscrita en el inpreabogado bajo el número 155.086, presentó escrito de pruebas, en la misma fecha el Juzgado aquo las admitió y las agregó a las actas que conforman el presente expediente constante de 07 folios útiles.

Luego, en la misma fecha anterior, es decir 10 de enero de 2013, el abogado V.A., antes identificado, quien obra como apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas, en la misma fecha el Juzgado de la causa las admitió y ordenó agregarla a las actas constante de dos (02) folios útiles, asimismo fijó el tercer día de despacho siguiente para oír la declaración de los ciudadanos Sumilda Leal y Albelio Yajure.

En fecha 15 de enero de 2.013 el Juzgado de la Causa, escuchó la declaración de los ciudadanos Sumilda M.L.Á. y Albelio A.Y.P. la cual corre inserta a los folios 101 al 108.

Consta en actas que el Juzgado Décimo de los Municipios en fecha 17 de enero de 2013, mediante auto fijó el cuarto (4to) día de despacho, a las once de la mañana (11:00 a.m), para que se llevara a cabo un acto conciliatorio en la presente causa

En fecha 24 de enero de 2.013, la parte accionante ciudadano D.D.C., asistido por la abogada en ejercicio S.U., inscrita en el inpreabogado bajo el número 35.019, ratificó los poderes conferidos a todos los abogados, asimismo le solicitó al tribunal aquo procediera a la fijación de los informes y las conclusiones, y luego pusiera la causa en estado de sentencia, en virtud que las partes intervinientes en el presente proceso en el acto conciliatorio no lograron llegar a ningún acuerdo.

En la misma fecha anterior el Tribunal de Municipios dejó constancia que luego de una larga conversación entres las partes en la Sala del Despacho de la Jueza, la parte demandada conjuntamente con su abogado asistente, salieron del Tribunal negándose a firmar el acta por cuanto no se llegó a ningún acuerdo.

Consta que en fecha 24 de enero de 2013, el abogado V.E.A.D. apoderado judicial del demandado en el presente litigio presentó escrito de reposición de la causa constante de cinco (05) folios útiles.

En fecha 25 de enero de 2013, el Juzgado de la causa ordenó notificar a las partes y una vez constara en actas la última de las notificaciones abriría el lapso para dictar sentencia .en la presente causa, la cual sería dictada en el (5to) día de despacho siguiente conforme a lo dispuesto en el artículo 352 el Código de Procedimiento Civil.

Consta en actas que en fecha 14 de febrero de 2013, el ciudadano D.D., antes identificado, asistido por la abogada en ejercicio Y.R.L., antes identificada, presentó ante el Juzgado aquo escrito de consideraciones, asimismo en la misma fecha solicitó un cómputo por secretaría de los días de despacho indicados en la misma diligencia.

En fecha 18 de febrero de 2013, el Juzgado de Municipios ordenó realizar por secretaría un cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 10 de diciembre de 2012 hasta el día 14 de febrero de 2013, y en la misma fecha ordenó realizar un cómputo de los días de despacho que correspondieron a los actos de este proceso.

En el día 20 de febrero de 2013, el ciudadano C.T. en su condición de alguacil del Tribunal de la causa, informó que se trasladó a la dirección indicada en autos donde fue atendido por la ciudadana E.D., titular de la cédula de identidad No. 4.535.113 a quien le hizo saber el motivo de su visita y la misma le manifestó que se había divorciado del demandado de autos ciudadano E.A.A., y que este no se encontraba en el inmueble pero que la visitaba frecuentemente, pero que ella podía recibirle la notificación y que conforme a lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil le entregó la boleta quien luego de leerla le devolvió el original y se quedó con la copia, es por ello que consignó copia de la boleta del Tribunal ante el Tribunal constante de un folio útil.

Y finalmente pasa es Superioridad a citar extractos de la sentencia proferida por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.l. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de febrero de 2013, y objeto del presente recurso de apelación, donde resolvió lo siguiente:

(…)

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 08 de Diciembre (Sic) de 2010, se ordenó la citación del demandado E.A.A., en fecha 16 de Diciembre (Sic) de 2010, (…) al efecto en fecha 17 de Febrero (Sic) de 2011, Alguacil de este Juzgado, estampó diligencia informando la imposibilidad de citar al demandado, por lo que la apoderada judicial de la parte demandante en fecha 14 de Febrero (Sic) de 2.011, realizó diligencia solicitando los carteles de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron proveídos por el Tribunal en fecha 02 de Marzo (Sic) de 2.011, en virtud de lo cual en fecha 23 de Marzo (Sic) de 2.011, la apoderada judicial de la actora realizó diligencia consignando periódicos, en fecha 10 de mayo de 2011, la secretaria de este Tribunal dio cumplimiento a la última formalidad establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 18 de Mayo (Sic) de 2.011 el Tribunal dictó auto paralizando el curso de la causa conforme a lo establecido en los artículos 2 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda , en fecha 14 Diciembre (Sic) de 2.011, el Tribunal dictó auto reanudando el curso de la causa, en fecha 24 de Enero (Sic) de 2.012, la parte actora diligencia solicitando la designación del defensor Ad- Litem a la parte demandada; en fecha 08 de Marzo (Sic) de 2.012, este Tribunal designó como defensora Ad- liten (Sic) a la profesional del derecho, ciudadana YANMEL RAMÍREZ, (…), a tales efectos en fecha 28 de junio de 2.012, el Alguacil realizó exposición informando haber notificado a la defensora Ad- Litem, en virtud de lo cual en fecha 02 de Julio (Sic), la Defensor Ad- Litem estampó diligencia (…) en fecha 06 de Julio (Sic) de 2.012, la parte accionante estampó diligencia solicitando se libraran los recaudos de citación a la Defensora Ad- Litem, en tal sentido en fecha 10 de Diciembre (Sic) de 2.012, el Alguacil de este Tribunal diligenció informando haber citado a la Defensora Ad- Litem, en fecha 17 de Diciembre (Sic) de 2.012, el ciudadano E.A., (…) presentó escrito de contestación a la demanda, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus probanzas las cuales fueron admitidas en fecha 10 de Enero (Sic) de 2.013, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega el actor que es único propietario de una casa-Quinta, ubicada en el Barrio Sierra Maestra, Jurisdicción de la Parroquia San F.d.M.M.d.E.Z., signado con el Nº 6-67 de la Calle 16 del Mencionado (Sic) barrio, la cual esta construida sobre una porción, de terreno dentro de los siguientes linderos: (…)

Así mismo alega el accionado que el mencionado y descrito inmueble, se encuentra actualmente alquilado desde quince (15) años y tres (03) meses, al demandado, según contrato celebrado en fecha veinticuatro (24) de Agosto (Sic) de (…)(1995) por ante a Notaria Pública Séptima de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 52, Tomo 39, celebrado entre el referido Ciudadano (Sic) y su persona permaneciendo “EL ARRENDATARIO” en el uso y disfrute del inmueble bajo su consentimiento, sin oposición alguna por su parte, por consiguiente de concluir que, el contrato de arrendamiento en cuestión aun se encuentra en plena vigencia, pero sus efectos se rige por el artículo relativo a los arrendamientos por tiempo indeterminado, es decir, (…) se concluye forzosamente a firmar que se trata de un contrato de arrendamiento en vigencia pero a tiempo indeterminado.

Señala el demandante que el último canon de Arrendamiento fijado por las partes, por el alquiles de la Casa-Quinta (…) es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Sic) (Bs. 500. 000, oo) hoy QUINIENTOS BOLIAVRES (Sic) FUERTES (Bs F, 500,oo) mensuales que el accionado le venia (Sic) cancelando por mensualidades vencidas, los últimos de cada mes.

Indica el accionante que el demandado esta adeudando (…) TREINTA Y UN (31) CANONES (Sic) DE ARRENDAMIENTO, (…) los cuales suman la cantidad de QUINCEMIL (Sic) QUINIENTOS BOLIVARES (Sic) FUERTES (Bs. 15. 500,oo), NO OBSTANTE QUE CONFORME A LA LEY Especial de la materia y Código Civil, “EL ARRENDATARIO” tiene la obligación de cancelarle a “EL ARRENDADOR” los cánones de arrendamiento en cuestión, personalmente y por mensualidades vencidas, con esta aptitud “EL ARRENDATARIO” incumplió Legal de cancelarle puntualmente las presiones (Sic) de arrendamiento (…) lo cual hace procedente esta acción de DESALOJO (…) tal y como loo (Sic) dispone el Literal a) del artículo 34 del Decreto-Ley de arrendamientos inmobiliarios .

Señala el demandante que por las razones expuestas, ocurre ante esta majestuosa autoridad (…) para DEMANDAR como en efecto formalmente DEMANDA POR “DESALOJO DEL INMUEBLE” antes identificado al accionado E.A.A., para que convenga en: A).- Cumplir con su obligación Legal de entregar o devolverme sin plazo alguno y totalmente desocupado (DESALOJADO), la Casa-Quinta (…) en buenas condiciones de habitabilidad y solvente en el Pago de los servicios de mantenimiento (…) y de cualquiera de otros gastos que se deriven de la ocupación del referido inmueble; (…) así mismo reclama daños y perjuicios que se sigan ocasionando por el uso y disfrute que haga el arrendatario por el tiempo que dure el presente procedimiento conforme a la pensión de los cánones de arrendamiento insolutos, que representan justa compensación del incumplimiento producido por el arrendatario traducido en daños y perjuicios hasta la entrega del inmueble C) Pagar los intereses de Mora, mediante Experticia una vez de haberse realizado la entrega del inmueble; y D) convenga en pagar las costas y costas (Sic) del P.d.C.d.L., de no convenir el demandado en sus pedimentos pide que sea condenado por el Tribunal conforme a los mismos con los demás pronunciamientos de ley.-

Por su parte el demandado antes de dar contestación a la demanda, trae a colación el artículo 94 del Titulo III de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (…) así como el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y en virtud de lo cual solicita se suspenda el presente procedimiento hasta tanto se agote la vía administrativa establecida en los mencionados cuerpos normativos.

Indica el demandado que ha venido habitando una casa, de manera pacifica, continua, ininterrumpida desde el día 01 de Diciembre (Sic) de 1991, (…) con el animo de dueño de tener al casa para si y su familia, (…) mediante la celebración de un contrato de Opción a Compra Venta y a futuro la realización del contrato definitivo de Compra Venta, (…)

Señala igualmente el accionado que ha pasado Un (01) año luego de entregada la casa decide pagar íntegramente, con el dinero producto de la herencia recibida, el valor del inmueble anteriormente identificada, y es cuando el actor y su actual esposa N.D.d.D. (…) decidieron no venderle el inmueble, alegando que el precio a pagar ya no era el acordado sino un precio más alto, el cual escapaba por mucho de su capacidad de pago.

Alega el demandado que los referidos ciudadanos incumplieron la palabra (…) y es por ello que producto de dicha situación, bajo amenaza de despido ( ya que se desempeñaba como obrero en una de sus empresas de fundición y metalmecánica), constreñimiento, vil engaño le hacen firmar un documento el cual le indicaron que era para “JUSTIFICAR LA POSESIÓN DENTRO DE LA CASA”, el cual según ellos, le protegería ante cualquier inconveniente con terceros que quisieran invadir o desocuparme ilegalmente y dentro de su total ignorancia (…) firmó tal documento, el cual con el pasar de los años se da cuenta que es un contrato de arrendamiento con el cual hoy el demandante pretende desalojarlo.

Señala (…) el accionado que durante todos éstos (Sic) años que viene habitando el inmueble el hoy demandantes (Sic) nunca exigió pago alguno por concepto de cánones de arrendamiento vencidos o insolutos, jamás acordaron precio alguno por dicho alquiler ni mucho menos plazo de desocupación, es por ello s sorpresa cuando el Alguacil de éste Tribunal a través de los carteles fijados en su casa, le notifican que (…) lo demanda por Desalojo argumentando incumplimiento en el pago de alquiles vencidos.

Indica el accionado que el supuesto contrato de arrendamiento el cual firmó de forma coaccionada, engañado y bajo amenaza de despido de su trabajo, (…) porque de haberle explicado a detalle las consecuencias legales de firmar dicho contrato de arrendamiento hubiese cumplido desde el primer mes con las obligaciones acordadas y no se encontraría dentro de este litigio (…)

Alude el accionado que luego de firmar (…) resultó a la final en un contrato de arrendamiento que hoy mediante demanda busca desalojarme del inmueble, los ciudadanos D.D.C. y N.D.d.D., gerentes de la fundición y metalmecánica en donde trabajó para el momento de la firma de tal nefasto documento, procedieron de igual forma a despedirlo sin importarle el destino y futuro de sus hijos.

Niega rechaza y contradice el accionado que el inmueble descrito se encuentre alquilado desde hace quince (15) años y tres (03) meses desde el 24 de agosto de 1995, ya que junto a su familia habita desde el 01 de Diciembre (Sic) de 1991, es decir, tres (03) años y ocho (08) meses antes de la firma del supuesto Justificativo de Posesión.

(…) niega, rechaza y contradice que (…) hayan pactado un canon de arrendamiento de Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F 500,oo) ya que como señalo anteriormente fue engañado (…)

(…) niega, rechaza y contradice que deba la cantidad de Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs F. 15.500,oo) (Sic) por concepto de Treinta y Un (31) cánones de arrendamiento vencidos a razón de Quinientos Bolívares Fuertes mensuales, contados a partir del mes de mayo del año 2008, hasta el mes de noviembre del año 2010, (…) ya que de haber sabido tal situación hubiese cumplido con tal contrato ya que su posición es siempre cumplir con su palabra y los compromisos asumidos.

(…) niega, rechaza y contradice que deba la cantidad de Quince Mil Quinientos bolívares (Bs. 15.500,oo) por concepto de Daños y perjuicios, como consecuencia del uso disfrute indebido del inmueble (…) objeto de tal pretensión de desalojo.

Por último (…) niega, rechaza y contradice todos los puntos que se establecen en el libelo de la demanda, por cuanto no son ciertos (…) por cuanto fue victima de la vil engaña hecha por el demandante que jugó con la buena intención y con la necesidad de vivienda de mi mandante.

PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS PARTE ACTORA:

…OMISSIS…

PRUBAS DE LA PARTE DEMANDADA

… OMISSIS…

MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél que conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos (…) conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. (…) lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión invocada en el libelo de la demanda (…) razón por la cual con posterioridad a estos no pueden las partes traer hechos nuevos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

(…) observa este Juzgado que la parte demandada, solicita se suspenda el presente procedimiento hasta tanto no se agote la vía administrativa establecida en los mencionados cuerpos normativos (…) (…) no es menos cierto que su aplicación es para los juicios que se instauraran a partir de esta fecha y como quiera que la sentencia de fecha 1° de noviembre de 2011, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, asentó cual era la oportunidad para suspender los juicios en materia arrendaticia relacionada con vivienda que se encontraren en curso para el momento de la publicación [del] Decreto (…) y como quiera que el presente proceso se encuentra actualmente en estado de sentencia, resulta improcedente el pedimento realizado por la parte demandada relacionado a la suspensión del presente procedimiento hasta tanto se agote la vía administrativa, por cuanto no es la etapa procesal aplicable para este proceso instaurado y admitido ante [s] de la entrada en vigencia del Decreto (…). Así se Establece.-

Solicita la parte accionada que se deje sin efecto jurídico las actuaciones jurídicas realizadas por la abogada Y.R. y Khathreine Torres, por cuanto la abogada C.T. realizó sustitución del poder que le fue otorgado (…), la misma no se reservó el derecho de seguir ejerciendo tal mandato (…) al respecto del pedimento realizado por el apoderado judicial de la parte demandada el Tribunal trae a colación en (Sic) contenido del artículo 213 del Código de Procedimiento Civil (…) de manera que (…) la nulidad solicitada por la parte accionada debió haberla alegado en el acto de la contestación de la demanda que configura la primera oportunidad que se hizo presente el demandado en las actas del presente proceso y como quiera que tal requerimiento no fue solicitado en esa oportunidad quedó subsanada la situación alegada, aunado al hecho que las sustituciones del poder realizados por la abogada khatherine Torres expresamente señalan que fueron sustituciones parciales, lo que hace deducir su reserva en cuanto su reserva en cuanto al ejercicio del poder que le fuere otorgado, de manera que conforme a lo antes indicado, forzosamente este Juzgado debe declarar improcedente la solicitud realizada por la parte demandada referida a que se deje sin efecto jurídico las actuaciones judiciales realizadas por la abogada Y.R. y K.T.. Así se Establece.-

Observa (…) este Juzgado que la parte demandada alude que firmó el contrato fundamento de la presente demanda bajo amenaza, constreñimiento y vil engaño, alegato éste que debió el accionado durante la etapa probatoria, bien sea a través de la solicitud de nulidad del contrato por vicios del consentimiento o tachar el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.380 del Código Civil, y como de las actas no se aprecia que haya realizado algún acto destinado a la nulidad del contrato (…) esta Juzgadora debe forzosamente atribuirle valor probatorio por cuanto el mismo no fue en modo alguno desconocido, ni impugnado por la parte demandada, en consecuencia se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil (…) el accionado no logró demostrar en las secuelas del juicio la existencia con el actor de una relación contractual distinta a la arrendaticia.- Así se Establece.-

(…) resueltas todas las consideraciones opuestas por la parte demandada como punto previo al fondo del presente proceso este Tribunal pasa a resolver el fondo de la controversia de la siguiente manera: (…) instaurada la presente demanda en fecha 06 de Diciembre (Sic) de 2.010, debe ser sustanciada y resuelta conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) aunque el presente proceso este relacionado con el desalojo de un bien inmueble destinado a vivienda, ya que la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, (…) es a partir de 12 de Noviembre (…) de 2.011, y en ende no puede ser aplicada a este reforma retroactiva (Sic), aunado al hecho que la sentencia dictada en el expediente No. 2011-000146 de fecha 1° de noviembre emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, la cual indicó la intención c.d.D. con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra del Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley, de manera que el presente proceso debe terminar al estado de sentencia con las disposiciones legales contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Así se Establece.-

(…) esta Juzgadora considera necesario analizar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente entre las partes la cual se desprende de un contrato de arrendamiento (…) y al respecto trae a colación a DR. G.Q., en su Libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, página 101 y siguientes, hace referencia de a (Sic) existencia del arrendamiento sin necesidad de escritura y señala o siguiente:

…OMISSIS…

(…) esta Juzgadora observa que la presente relación arrendaticia está fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, prorrogable por una sola vez, que se inició en fecha 24 de Agosto (Sic) de 1.995, mediante contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Sétima de Maracaibo, anotado bajo el Nº 52, TOMO 39, de los Libros de autenticaciones; así mismo se aprecia que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula Tercera lo siguiente: “ el tiempo de duración del presente contrato es de dos (2) años contados de la fecha de su presentación, prorrogable por un lapso igual por voluntad de las partes, por lo que el contrato de arrendamiento inicio el 24 de Agosto (Sic) de 1.995 y finalizaba el 24 de Agosto (Sic) de 1.997 (…) de manera que habiendo continuado el demandado en el inmueble opero (Sic) la tácita reconducción, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, el cual conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) la acción elegida por la parte actora para terminar con la relación arrendaticia es la establecida por la Ley. Así se Decide.-

(…) la parte accionante fundamente (Sic) su acción en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE NOVIEMBRE y DICIEMBRE, del año Dos (Sic) Mil (Sic) Ocho (Sic) (2008); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE. OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año Dos (Sic) Mil (Sic) Nueve (Sic) (2009); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE. OCTUBRE, NOVIEMBRE del año Dos (Sic) Mil (Sic) Diez (Sic) (2010), por parte del demandado y por cuanto (…) niega, rechaza y contradice los alegatos del actor, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia Nº 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente Nº 02-06-28, la cual señala lo que a continuación se transcribe:

…OMISSIS…

(…) quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago de cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. (…) quedó establecido por la Sala que dichos pagos debe ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (…)

(…) constata este Tribunal que efectivamente, la parte demandada no acredito (Sic) a las actas haber cumplido con la obligación que se reclama, referida a la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses: (…) lo cual constituye la falta de pago de treinta y un mensualidades (…) esa por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada. Así se Decide.-

Ahora bien, habiéndose establecido que la naturaleza de contrato de arrendamiento existente ente las partes es un contrato a tiempo indeterminado, (…) por lo que es la razón por la cual la presente acción debe prosperar en derecho, por estar incursa la demanda en uno de los literales del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, requisito necesario para que prospere la acción de Desalojo. Así se Decide.-

En consecuencia la demandada no logró demostrar la cancelación del pago del canon de arrendamiento de los meses (…) aunado a que la presente acción se encuentra fundado en un documento público constituido por el contrato de arrendamiento (…)

(…)

DISPOSITIVO DEL FALLO

(…) este Juzgado DECIMO (Sic) DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA (…) declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano D.D. (Sic) CONTRERAS contra el ciudadano E.A.A., antes identificados, en consecuencia se condena al demandado a: Primero: entregar el bien inmueble constituido por una casa-Quinta, ubicada en el Barrio Sierra Maestra, Jurisdicción de la Parroquia San F.d.M.M.d.E.Z., signado con el Nº 6-67 de la Calle 16 del Mencionado (Sic) barrio, la cual esta construida sobre una porción de terreno, dentro de los siguientes linderos: veinte metros (20mts) por el lado Norte-Sur y cincuenta metros (50mts) por el lado Este-Oeste, totalmente desocupado de personas y cosas y solvente en todos sus servicios, segundo: Cancelar la cantidad de QUINCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Sic) (Bs. 15.500,oo), a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), derivados de los cánones de arrendamientos insolutos, referidos a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, del año Dos (Sic) Mil (Sic) Ocho(Sic) (2.008); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año Dos (Sic) Mil (Sic) Nueve (Sic) (2.009) ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE del año Dos (Sic) Mil (Sic) Diez (Sic) (2.010); Tercer: cancelar de los intereses moratorios legales generados desde el 30 de Mayo (Sic) de 2.003, mediante experticia complementaria del fallo, tomando en cuenta los índices infraccionarios acaecidos, los intereses que devenguen los depósitos a plazo fijo en noventa (90) días, en el Banco Central de Venezuela, debiendo excluirse el tiempo en que el proceso se haya podido paralizar, por situaciones que estén fuera del control de las partes, referida al caso fortuito o fuerza mayor, y suspensión del proceso por las partes.-(…)

III

MOTIVOS PARA DECIDIR

Resulta evidente que la presente causa se contrae a un juicio por DESALOJO incoado por el ciudadano D.D.C., por cuanto, y así lo reclama la actora, no se han cumplido las obligaciones convenidas por lo que se le adeuda la cantidad de QUINCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.15.500,00), por concepto de cánones insolutos.

Señala el demandante que el inmueble objeto del presente litigio del cual es el único y exclusivo propietario que se encuentra ubicado en el barrio Sierra Maestra, en Jurisdicción de la Parroquia San f.d.M.M.d.E.Z., signado con el Nº 6-67 de la Calle 16 del mencionado barrio y que el referido bien se encuentra alquilado desde hace quince (15) años y tres (03) meses al demandado ciudadano E.A., antes identificado según contrato celebrado en fecha 24 de agosto de 1.995 por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nº 52, Tomo 39 el cual corre inserto al folio quince (15) y dieciséis (16) de las actas que conforman el presente expediente, permaneciendo el arrendatario en el uso y disfrute del inmueble sin oposición alguna.

Así mismo el accionante alegó que el último canon de arrendamiento fijado por las partes, por el alquiler el la casa-quinta antes mencionada es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo), hoy QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo) mensuales que el accionado venía cancelando por mensualidades vencidas, los últimas días de cada mes y que el demandado de autos adeudaba treinta y un (31) cánones de arrendamiento los cuales enunció en el escrito libelar y se permite esta sentenciadora transcribirlo, textualmente:

(…) correspondientes a los meses de: de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, del año Dos (Sic) Mil (Sic) Ocho(Sic) (2.008); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año Dos (Sic) Mil (Sic) Nueve (Sic) (2.009) ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE del año Dos (Sic) Mil (Sic) Diez (Sic) (2.010)(…)

Es por lo que el accionante procede, como en efecto lo hace ante el Tribunal de Municipios, a demandar por Desalojo por el incumplimiento o falta de pago de mas de (02) mensualidades, tal como lo dispone el Literal a) del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El análisis de las pruebas promovidas por ambas partes en este proceso, se concreta de la siguiente manera:

La parte actora con el libelo de la demanda, acompañó:

• Copias certificadas del documento poder conferido por el demandante de autos ciudadano D.D., antes identificado a las abogadas en ejercicio I.C.D. y K.T.R., inscritas en el inpreabogados números 46.651 y 122.415 respectivamente, ante la Notaria Pública de San F.d.E.Z., en fecha 27 de julio 2009 anotado bajo el Nº 36, Tomo 79, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Oficina.

• Copias simples del documento de propiedad del inmueble constituido por una casa-quinta, ubicada en el barrio Sierra Maestra, en Jurisdicción de la Parroquia San F.d.M.M.d.E.Z., signada con el número 6-67, de la calle 16 del mencionado barrio, marcado con la letra “A”.

• Copias certificadas del contrato de arrendamiento suscrito por el demandante ciudadano D.D. y el demandado ciudadano E.A.A., en fecha 24 de agosto de 2.005, autenticado ante la Noataria Séptima del Municipio Maracaibo del estado Zulia sobre un inmueble constituido por una casa-quinta, ubicada en el barrio sierra maestra en la Jurisdicción de la Parroquia San F.d.M.M. estado Zulia. Este documento privado promovido en copia certificada, no fue desconocido, ni tachado, ni impugnado por la parte demandada, de allí que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil concatenado con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse como reconocido, por lo que goza de valor probatorio. Así se decide.

• Ratificó el contrato de arrendamiento consignado junto a su escrito libelar, el cual fue previamente apreciado y valorado por esta Superioridad.

En el transcurso del lapso probatorio la parte actora promovió:

• Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, al respecto considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.

La parte demandada en su escrito de promoción promovió las siguientes pruebas:

• Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, al respecto considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.

• Promovió prueba testimonial de los ciudadanos SUMILDA M.L.Á. y ALBELIO A.Y.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos, V- 4.746.641 y 4.523.029 respectivamente y domiciliados en el sector sierra maestra del Municipio San F.d.e.Z.. En cuanto a las testimoniales de los referidos ciudadanos, previamente identificados. En lo que respeta a la testimonial de la ciudadana Sumilda Leal, antes identificada, la cual corre inserta en los folios número ciento uno (101) al ciento cuatro (104) de las actas que conforman el presente expediente mediante la cual manifestó lo siguiente. “que si conoce al demandado de autos aproximadamente desde el año 91, y los niños estudiaban en la escuela ya que pertenecíamos a la Sociedad de Padres y Representantes; que conoce el inmueble objeto de la demanda debido a que vive en el sector Sierra Maestra (…); que no conoce a otro habitante del inmueble, solamente ha conocido allí a esa familia desde el año 1991, (…) que conoce al Señor E.A. como una referencia personal con buenos valores, buen vecino, (…); que vive en la dirección suministrada desde el año 82; que no conoce que la propiedad del inmueble es del ciudadano D.D.; que no tiene conocimiento que el ciudadano E.A. habita en el referido inmueble en calidad de Arrendatario con el ciudadano D.D.”. Esta Juzgadora la aprecia y la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto pudo constatar que la misma quedo conteste en el referido interrogatorio y no presentó ninguna contradicción. Así se decide.

• Respecto a la testimonial del ciudadano Albelio Yajure, previamente identificado la cual se encuentra inserta del folio número ciento cinco (105) al folio número ciento ocho (108), el cual una vez juramentado por el tribunal de la causa manifestó lo siguiente: “ que si conoce al ciudadano E.A. del al principio del 90 al 91, y lo conoce porque fue bastantes veces a su casa y todavía va, claro porque es su amigo, que el inmueble objeto del litigio se encuentra ubicado en la calle 16 entre avenidas 6 y 7; que no conoce a otro habitante distinto del señor Edgar y su familia: que vive en el sector Sierra Maestra en la Calle 21 entre Av. 8 y 9 casa Nº 7-188 en Jurisdicción de la Parroquia F.O.d.M.S.F., que el señor E.A. es una persona honesta y correcta, que tiene viviendo en la dirección que suministro mas o menos como 23 años, que desconoce que el señor Edgar habita el inmueble en calidad de arrendamiento, repite que el único propietario que ha conocido es el ciudadano E.A.”. Esta Alzada la aprecia y la valora de conformidad a lo dispuesto en el Articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, debido a que el referido ciudadano no presentó ninguna contradicción por lo que quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio por cuanto la mismas concuerdan entre si. Así se decide.

Ahora bien, para clarificar el inconveniente que se discute, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, resulta necesario analizar previamente la duración del contrato y determinar si ciertamente ha pasado a ser un contrato a tiempo indeterminado; pues a este hecho alude la prohibición alegada por el demandado relacionado con el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dice:

…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…

(Destacado del Tribunal)

Por su parte alega el demandado de autos en su escrito de contestación a la demanda, el cual corre inserto en el folio número ochenta y siete (87) y ochenta y ocho (88) de las actas que conforman la presente causa, que el venía habitando el inmueble objeto de la pretensión de manera pácifica desde el día 01 de diciembre de 1991 con el ánimo de dueño, ya que el referido bien que fue entregado por parte del ciudadano D.D., con la finalidad que la cuidara y que el pago de la casa se realizaría en un lapso de Diez (10) años, mediante la celebración de un contrato de opción a compra-venta, y a futuro la celebración de un contrato de compra-venta definitivo.

En el mismo orden de ideas, alegó el accionado en el Tribunal aquo que laboraba para una empresa de fundición y metalmecánica, en la cual el ciudadano D.D. ocupaba el cargo de Gerente de la empresa, y en virtud de ello lo coaccionaron bajo engaño y amenaza de ser despedido para que este firmara un documento para justificar la posesión de la casa, y que jamás acordaron pago alguno por concepto de alquiler del bien inmueble objeto del presente litigio, asimismo con el pasar de los años se dio cuenta que era un contrato de arrendamiento con el cual el demandante pretende desalojarlos es por lo que negó, rechazó y contradijo todo lo alegado por la parte actora en la demanda.

El contrato de arrendamiento celebrado por ambas partes; el cual se encuentra inserto en el folio número quince (15) estableció en su cláusula segunda lo siguiente:

…El término de duración del presente contrato es de dos (02) años, de la fecha de su presentación, prorrogable por un lapso igual por voluntad de las partes.- El canon de arrendamiento es de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo) mensuales que es el monto acordado por las partes…

En lo que respecta a las prórrogas convencionales relativas a la duración del contrato, éstas son exclusivas de las partes, esto es, que son establecidas por ellas al igual que sus límites, y que persiguen con su vigencia el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o exacto, siempre que sea útil para las partes; pues éstas igualmente establecen el mecanismo para interrumpir las prórrogas automáticas convencionales, que cualquiera de ellas pudiera accionar en caso de no querer continuar con el contrato.

Así pues, que al igual que cualquier convención bilateral, las prórrogas convencionales son de obligatorio cumplimiento para ambas partes del modo como han sido acordadas; pues al vencimiento del plazo ordinario tiene lugar la prórroga convenida; lo que se observa claramente de la cláusula segunda del contrato anteriormente citada; toda vez que luego de la fijación del lapso de duración del contrato las partes acordaron que se prorrogaría por un lapso igual por voluntad de la partes.

Toda vez que si bien es cierto el accionado arguyó que desconocía que el documento firmado fuese un contrato de arrendamiento y carente de un abogado que lo asesorara ante tal situación firmó tal documento, empero la ignorancia de la norma no es excusa de su cumplimiento tal como lo consagra el artículo 2 del Código Civil el cual reza “La ignorancia de la Ley no es excusa de su cumplimiento “.

Al respecto el autor E.C.B., en su obra Código de Procedimiento Civil comentado y concordado, ediciones Libra el cual comenta lo siguiente:

(…) Desconocimiento de la ley, el cual a nadie excusa, porque rige la presunción indesvirtuable, de que habiendo sido aquella promulgada, han de conocerla todos. Este principio normativo es una consecuencia de la presunción legal de conocimiento general de la ley, (…). Presunción que es defendida por los doctrinarios del Derecho con fundamento en las siguientes razones:

A. Que los que viven en sociedad tienen obligación de conocer las leyes del Estado social del que forman parte, a cuyo efecto el Poder Público las promulga;

B. Que tanto el hombre docto como el ignorante tienen medios para enterarse de las leyes, el primero por sí mismo, el segundo, recurriendo a aquél, además de que los medios de publicación hacen que estas lleguen a conocimiento de todos;

C. Que el Estado social sería imposible si se permitiera eludir las leyes pretextando la ignorancia;

D. Que las leyes políticas obligan al igual que las de naturaleza y las fisiológicas, conózcalas, o ignórelas quien esta a ellas sometido. (…)

(Destacado en negritas de este Tribunal Superior).

Del contenido de la norma antes citada y del criterio doctrinal traídos a este fallo, podemos inferir que aun cuando el demandado de autos alega que desconocía totalmente una Ley o al no entender las cláusulas tipificadas por ambas partes en el contrato suscrito, él debió demostrar ante el Tribunal aquo esta afirmación, y observa esta Jurisdicente que durante la litis no realizó ningún acto destinado con respecto a la nulidad del contrato de arrendamiento por vicios de consentimiento o tachar el mismo todo conforme a lo establecido en el artículo 1.380 del Código Civil y consecuencialmente condujo a la Jueza del Tribunal de Municipios a atribuirle pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363 ejusdem, y por otro lado para que no sea procedente esta acción debió en su oportunidad demostrar haber cumplido con las obligaciones contractuales asumidas.

En atención a lo anterior, debemos acotar que el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra, un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación, un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende las obligaciones del arrendatario, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como también, pagar la pensión en los términos convenidos.

Además, el artículo 1.159 ejusdem, establece:

…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

. (Negrillas del Tribunal).

Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

“…La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

Así también, en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto:

…La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…

Ahora, en lo que respecta al incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, establece el artículo 1.271 del Código Civil lo siguiente:

…El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe…

(Negrilla del Tribunal)

En las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, de acuerdo a lo previsto en la norma sustantiva antes transcrita, pero específicamente para los casos en los cuales el deudor no ha cumplido con su obligación contractual; es decir, que el legislador civil presume además que, el incumplimiento es culposo, que la causa de éste es imputable al deudor; por lo que necesariamente es el deudor a quien le corresponde desvirtuar tal presunción, por ser ésta de carácter Juris Tantum; y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras).

En definitiva, esta doble presunción que opera contra el deudor, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

. (Negrilla del Tribunal)

Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor, empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que en concordancia con el artículo 1.271 ejusdem, significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable como es este caso en concreto el demandado se basó alegando en su contestación que el documento que firmó era un “JUSTIFICATIVO DE POSESION”.

Si embargo entendiendo que el reconocimiento es el elemento que otorga eficacia probatoria al instrumento privado, mediante el cual, se reconoce la paternidad del mismo, su autoría, que de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, recae sobre la firma del instrumento, pues es este el elemento identificador de la persona de quien emana o quien se obliga mediante el instrumento privado, salvo algunos casos particulares, en materia de instrumentos privados el valor se adquirirá en la medida que se obtenga el reconocimiento del instrumento, sin lo cual, carecerá de eficacia probatoria.

De tal manera, una vez instaurada la demanda por el ciudadano D.D. antes identificado en fecha 06 de diciembre de 2.010, fecha anterior a la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, mediante la cual manifestó que la intención c.d.D. con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es la suspensión de la ejecución, material del desalojo o desocupación con la finalidad de no impedir a los Órganos de Administración de justicia a la aplicación de la Ley, es por lo que la Juzgador de la causa aplicó correctamente este criterio y dictó su fallo ajustado a lo establecido en la precitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así las cosas al respecto el Dr. G.G.Q.V. I, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, caracas 2006 el cual establece lo siguiente:

(…) CAUSALES DEL DESALOJO JUDICIAL

Como en la acción de desalojo, regulada por el artículo 34 y siguientes en la LAI, aparentemente no se indica de manera directa quien es legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que sólo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete (7) causales, a que alude el artículo 34 euisdem, guardan relación con la cualidad de propietario.

(….) puesto que según el literal “a) del artículo 34 in comento, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)

b. Falta de pago de dos mensualidades consecutivas

No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51, LAI) conduce, por lo general, a que el arrendador solicita la resolución del contrato y el cobro de cánones insolutos (…) en tanto que cuando se esta en presencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas ( literal a, art. 34 LAI) para poder solicitar el desalojo (…)

Desalojo y cobro de pensiones insolutas

Según el artículo 34 de LAI:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

¿ Es ese el sentido de citada norma?

(…) la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo de un inmueble arrendado (…)

Del criterio doctrinal antes citado cabe destacar que el documento fundamente de la presente acción es decir el contrato de arrendamiento se inicio el 24 de agosto de 1.995 y el mismo finalizaba el 24 de agosto de 1.997, desde esa fecha comenzó a operar la prorroga contractual pactada por las partes la cual finalizaba el 24 de agosto de 1999, pues se observa que el accionando continuo ocupando el inmueble, convirtiéndose de esta manera el referido contrato en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, de tal manera que para culminar la relación arrendaticia la vía idónea es como en efecto lo hizo la de pretender el desalojo para así dar por terminado la relación arrendaticia la cual se encuentra Tipificada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En lo que respecta el actor fundamentó su acción en al falta de pago de treinta y un (31) cánones de arrendamiento mencionados en este fallo los cuales se encuentran enmarcados en el presupuesto establecido en el literal a) del artículo 34 ejusdem, requisito necesario para que prospere la acción de Desalojo.

Lo antes expuesto conlleva a esta Alzada a verificar que el demandado ciudadano E.A.A.R. no logró demostrar la cancelación de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre, de 2008; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010 y por consiguiente quedando firme lo pretendido en su escrito libelar. Así se establece.

Dentro de este marco, expresa el autor R.H.L.R. en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, lo siguiente:

…Obligaciones del arrendatario

El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).

10bis. Pago del precio

La principal obligación del arrendatario es >, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.168.

La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado (Art. 34). En los contratos a tiempo determinado puede establecerse la resolución o penalización por mora en el pago de uno o varios cánones de arrendamiento, pues no es aplicable la restricción legal que establece el artículo 34 para el desalojo en caso de arrendamientos inmobiliarios a tiempo indeterminado. …

Así, se tiene que entre las causales del desalojo judicial, la causal por falta de pago, tratándose de la insolvencia inquilinaria, hace referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado los cánones arrendaticios correspondientes, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”.

La normativa arrendaticia por su carácter tuitivo se reputa de orden público y no puede ser relajada, existen aspectos donde el principio de autonomía de la voluntad tiene cabida, v.gr., en cuanto a la duración del contrato o el período correspondiente a la cancelación de los cánones, o las causales por las cuales se considerará resuelto el mismo.

Ahora bien, de la revisión efectuada del material probatorio insertos en las actas por ambas partes, la actora logró demostrar la existencia de la obligación por parte del demandado, así como su morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones; mientras que el demandado fue incapaz de demostrar lo alegado por el en su escrito de contestación, y además no demostró su estado de solvencia en los cánones reclamados por el actor; lo que obliga a esta Sentenciadora a acoger la acción intentada por la actora, de la manera que lo ha solicitado en su escrito libelar.

Precisa esta Superioridad que el arrendador se encuentra facultado para demandar judicialmente el desalojo del inmueble arrendado y resulta forzoso para este Tribunal de Alzada declarar que en el caso bajo estudio se encuentran presente los elementos necesarios para la procedencia de la acción interpuesta; toda vez que el arrendatario debió dar cumplimiento a sus obligaciones principales, esto es pagar los cánones de arrendamiento prefijados, entre otros.

Por lo fundamentos antes expuestos, tomando como base los fundamentos de derecho y doctrinarios aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes y el material probatorio inserto en las actas, resulta forzoso para esta Sentenciadora Superior declarar, SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio V.E.A.D., actuando como apoderado judicial de la parte demandada.

En consecuencia se CONFIRMA la decisión dictada por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 28 de febrero de 2013; en el juicio que por DESALOJO, sigue la el ciudadano D.D.C.; contra el ciudadano E.A.A.R., todos antes identificados.

V

DISPOSITIVA

Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio V.E.A.D., actuando como apoderado judicial de la parte demandada.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la decisión dictada por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 28 de febrero de 2013; en el juicio que por DESALOJO, sigue el ciudadano D.D.C.; contra el ciudadano E.A.A.R., todos antes identificados.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE

Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los nueve (09) días del mes de diciembre del año dos mil trece (2013). AÑOS: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR

(Fdo)

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO

(Fdo)

Abg. MARCOS ENRIQUE FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo la una de la tarde (01: 00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(Fdo)

Abg. MARCOS ENRIQUE FARÍA QUIJANO