Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 2 de Marzo de 2011

EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DE LA REGIÓN CAPITAL

I

El abogado en ejercicio de este domicilio P.R.Á.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 20.473, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil, ESTACIONAMIENTO DECABEL, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 30 de octubre de 1995, bajo el N° 53, Tomo 479-A, interpuso recurso contencioso administrativo de anulación, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013264, de fecha 27 de julio de 2009, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, ahora -Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda-, que estableció el canon de arrendamiento máximo mensual al local o estacionamiento de vehículos distinguido con la letra “C”, situado en la Planta Semi-Sótano, del inmueble denominado Edificio “CENTRO CONCORDIA”, ubicado en la Avenida Sur, entre las Esquinas de Hoyo a Castán, Parroquia S.T., Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.

En fecha cinco (05) de febrero de dos mil diez (2010), se admitió el recurso ejercido, ordenándose la citación de la Procuradora General de la República y las notificaciones de la Fiscal General de la República, mediante oficios, y mediante boleta al ciudadano M.Á.I.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 980.973, propietario del referido inmueble. Luego de practicadas las notificaciones ordenadas, se libró cartel de emplazamiento a los interesados, conforme a lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, cuya publicación del ejemplar fue consignado a los autos y corre al folio 87 de éstos autos.

En fecha trece (13) de julio de dos mil diez (2010), compareció la abogada en ejercicio de este domicilio N.P.Q., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 43.782, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano M.Á.I.V., antes identificado, y consignó poder que acredita su representación y escrito constante de diez (10) folios útiles, mediante el cual se hizo parte en el proceso -folios 88 al 100-.

En fecha catorce (14) de julio de dos mil diez (2010), se fijó la audiencia de juicio, conforme lo prevé el artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, la cual tuvo lugar en fecha nueve (09) de agosto de dos mil diez (2010), a la cual acudieron la representación de la parte arrendataria recurrente, quienes expusieron en forma oral sus alegatos, ratificando los esgrimidos en el escrito libelar, y solicitaron se declare con lugar el recurso de nulidad que interpusieran y promovieron sus medios probatorios; y la representación de la propietaria del inmueble de que trata el presente procedimiento, quien coadyuvando al recurrente en nulidad, y promovió la prueba de experticia, y solicitó el restablecimiento de la situación jurídica infringida por el acto administrativo provisto de nulidad, e igualmente ambas partes consignaron escritos que recogen sus dichos. Asimismo, compareció a dicho acto la representación fiscal, abogada M.D.C.E.M., quien intervino como parte de buena fe.

En fecha veinte (20) de septiembre de dos mil diez (2010), se dictó auto mediante el cual el Tribunal admitió la prueba de experticia promovida por la parte recurrente, la cual se evacuó a los fines de determinar el valor del inmueble, y cuyas resultas corren insertas a los folios ciento dieciséis (116) al ciento cuarenta y cuatro (144) de estos autos.

En fecha veinte (20) de octubre de dos mil diez (2010), la abogada en ejercicio de este domicilio A.D.A.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 116.805, apoderada de la parte recurrente, se opuso a la experticia evacuada, y solicitó que se ordenara a los expertos designados en la presente causa, evidenciar las razones por las cuales, tratándose de un inmueble destinado exclusivamente a prestar un servicio público de primera necesidad, como es el de estacionamiento de vehículos automotores y, que cuenta con una capacidad máxima establecida por los propios expertos de treinta (30) puestos de aparcar, siendo que tales circunstancias indudablemente influyen de modo determinante en la rentabilidad del inmueble, no fueron considerados dentro de la ponderación que se hizo para determinar el canon de arrendamiento del inmueble, y que además de ello se debió tomar en consideración que la actividad que realiza la recurrente, está regulada mediante Gaceta Oficial por el Ejecutivo Nacional y en la experticia en estudio, sólo se hace mención de ello, mas no se toman en cuenta estos elementos regulatorios, al respecto este Tribunal en fecha veinticinco (25) de Octubre de dos mil diez (2010), dictó auto mediante el cual declaró improcedente tal solicitud, en virtud que, no le es viable a dichos auxiliares de justicia, declarar en su informe que el canon máximo de arrendamiento mensual deviene de la capacidad del estacionamiento para aparcar vehículos automotores, por el contrario, sólo deberán tomarse en cuenta los requisitos que se exigen en la materia, como lo son los establecidos en el artículo 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, circunstancias éstas que serán a.m.a.e. la presente decisión.

Asimismo, solicitó la impugnante de la prueba de experticia, que se ordenara a los expertos designados aclararen el porqué se tomó en consideración como método de compra venta, la zona del Márquez, para lo cual, este Tribunal consideró que no era necesario tal aclaratoria, ya que los expertos designados motivaron en el informe pericial respectivo, lo relativo a este punto. Igualmente solicitó que se aclare, el porqué se le asignó un peso de apenas el cinco por ciento (5%) en la ponderación general de criterios por considerarlo •valores anacrónicos•, así como en el valor fiscal del inmueble que fue considerado no representativo y se le asignó también un cinco por ciento (5%) en la ponderación, cuyos elementos por ser de relevancia en el establecimiento del valor inquilinario se les asignó un peso demasiado bajo en el conjunto de elementos, en virtud de ello, este Tribunal ordenó a los expertos designados aclaren lo pertinente en un lapso no menor de cinco (05) días de despacho siguientes a la última de las notificaciones.

En fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil diez (2010), los expertos designados, consignaron la respectiva aclaratoria, la cual quedó agregada a los autos a los folios ciento cincuenta y cinco (155) al ciento cincuenta y siete (157) del expediente principal.

En fecha dos (02) de noviembre de dos mil diez (2010), estando dentro de la oportunidad para presentar informes, comparecieron ambas partes, consignaron sus respectivos escritos, los cuales quedaron agregados, respectivamente, a los folios ciento cincuenta y ocho (158) al ciento sesenta y ocho (168) de las precedentes actuaciones.

Vencido el lapso para presentar informes, en fecha tres (03) de noviembre de dos mil diez (2010), el Tribunal dictó auto, mediante el cual estableció que dictaría sentencia, dentro de los treinta días de despacho siguientes, a tenor de lo previsto en el artículo 86 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

En fecha tres (03) de noviembre de dos mil diez (2010), la abogada M.D.C. ESCOBAR, en su condición de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, dio su opinión por escrito, la cual quedó agregada igualmente a los folios ciento setenta (170) al ciento y cinco (175) y solicitó que el recurso interpuesto sea declarado con lugar y declarada la nulidad de la Resolución impugnada.

En fecha diecinueve (19) de enero de dos mil once (2011), se difirió el lapso para dictar sentencia definitiva, por treinta días de despacho siguientes, debido al alto volumen de trabajo existente en éste órgano jurisdiccional.

Siendo la oportunidad para decidir, la presente causa, se observa:

II

FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO

Alega el abogado P.R.Á.A., actuando en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO DECABEL, S.R.L., que su representada es arrendataria de un local identificado con la letra C, situado en la planta semisótano del inmueble denominado “Centro Concordia”, ubicado éste en la Avenida Sur, entre las esquinas de Hoyo y Castán, Parroquia S.T., Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo uso determinado por el Documento de Condominio y dado por la arrendataria, es el de estacionamiento de vehículos.

Que se inició la relación arrendaticia, mediante un primer contrato que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador, del hoy Distrito Capital, el 09 de noviembre de 1999, el cual quedó registrado bajo el No. 13, Tomo 80 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo canon de arrendamiento inicial fue de Bs. 800.000,oo, hoy Bs. F 800,oo, cuyo vigencia fue desde el 09 de noviembre de 1999 hasta el 15 de noviembre de 2000, fecha en la cual las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento -sin cambios esenciales-, con un tiempo de duración de 06 meses, y dado las excesivas prórrogas pasó a ser a tiempo indeterminado.

Que en ese segundo contrato las partes, establecieron un canon de arrendamiento mensual –pagadero por anticipado cada 06 meses- de un Bs. 1.050.000,oo -hoy Bs. F 1.050,oo;-, por acuerdo entre las partes, dicho canon ha sido incrementado en diversas oportunidades, y actualmente es de Bs. F. 1.800,oo; y que este último convenio arrendaticio fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador, el 15 de noviembre de 2000, quedando anotado bajo el No. 44, Tomo 114.

Que el ciudadano M.Á.I.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 980.973, en su carácter de arrendador y propietario del referido local, intentó ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, el 09 de diciembre de 2008, un procedimiento de regulación para comercio del canon de arrendamiento, que culminó con la resolución, cuya legalidad y aplicabilidad a la relación arrendaticia que tiene con su representado, cuestiona.

Que la Resolución impugnada, es violatoria al artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como así como los artículos 1.425 del Código Civil, 467 y 559 del Código de Procedimiento Civil, por carecer de motivación, pues sólo se circunscribe únicamente a copiar los numerales 1 y 2 del citado artículo 30, sin evidenciar el resultado del análisis que la Resolución sostiene haber realizado, es decir, que no existe motivación alguna que demuestre que tales factores (uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los 2 últimos años, el estado de conservación y mantenimiento del inmueble), fueron en realidad tomados en consideración para determinar la fijación del justo valor del inmueble objeto de la regulación, como tampoco fueron aplicados en el avalúo del mismo, que cursa en los folios 46 al 48 del expediente administrativo, como por ejemplo, que se expresa en el referido avalúo, que el inmueble tiene aproximadamente 25 años, lo cual es errado, pues del documento de propiedad, se desprende que fue adquirido en el mes de junio de 1976, por lo que tiene más de 33 años.

Que por otra parte, tal y como se evidencia de la Cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y siguiente la pauta establecida en el literal c) del artículo 4 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, convinieron expresamente en no sostener a regulación el canon de arrendamiento, que éste tendría que ser acordado de mutuos acuerdo entre las partes, como en efecto venía ocurriendo hasta ahora. Dicho acuerdo devino por cuanto el precio del inmueble excedía las 12.500 unidades tributarias.

Que por tal razón, fundamentándose en la Cláusula Décima Cuarta, y siendo que el contrato de arrendamiento, que es ley entre las partes y consagra un derecho irrenunciable de su representada, alegó que la Resolución impugnada, establece un canon de arrendamiento exorbitante y desproporcionado, ya que fue fijado en la suma de Bs. F. 12.757,50, siendo éste inaplicable por así haberlo convenido expresamente las partes, en el supuesto de que no sea declarada su nulidad por falta de motivación.

Que al margen de los alegatos antes esgrimidos, pone de manifiesto lo absurdo del monto de la regulación del nuevo canon de arrendamiento mensual, por estar fuera de toda proporción razonable, ya que se trata de un estacionamiento para vehículos, cuya capacidad máxima es de 30 puestos, cuyo servicio desde el mes de diciembre de 2005, fue declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, y desde entonces está sometido a regulación conjunta por los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio y, de Obras Públicas y Vivienda, lo que implica que bajo ningún concepto las tarifas pueden ser ajustadas por mutuo propio por los operadores de estacionamientos.

Que el local de estacionamiento, tiene una tarifa actual, de la siguiente manera: Vehículos livianos, Bs. 1,oo por hora de estacionamiento, o de Bs. 80,oo fijo por mes. Vehículos de carga Bs. 1.145,oo la hora de estacionamiento, o de Bs. 90,oo fijo por mes, y que esta tarifa es marcadamente insuficiente para atender todas las expensas que conlleva la operatividad del negocio.

Que por tales motivos, solicita la nulidad que impugna y que fundamenta su recurso de nulidad conforme al contenido del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en los artículos 9 y 18, numeral 5 de la ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DEL TERCERO INTERVINIENTE

En la oportunidad correspondiente de celebrarse la audiencia de juicio oral y pública, de conformidad con el artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativo la abogada N.P.Q., apoderada judicial del ciudadano M.Á.I.V., coadyuvó al recurrente, exponiendo las siguientes razones de hecho y derecho:

Que el acto administrativo es ilegal por violar el mismo el ordenamiento jurídico relacionado con la materia, por ser contrario a derecho, ya que se observan violaciones de disposiciones legales en la determinación del valor del bien inmueble de autos, incurriendo el órgano de la administración pública en la infracción de las normas contenidas en los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 9 y 18 numeral 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 1.425 y siguientes del Código Civil, por cuanto el avalúo practicado por los funcionarios de la Dirección de Inquilinato en el bien inmueble a que se refieren los autos, se fundamenta en una causa falsa, viciando de nulidad por no ajustarse a la realidad de los verdaderos valores existentes en el mercado inmobiliario, ya que su valor, a juicio de quien actúa por medio del presente escrito, está por debajo del valor real, al que debió haberse fijado. Por esa razón, el ente administrativo al producir la Resolución que se impugna, incurrió en abuso de poder, dado que, efectuó un mal ejercicio de su competencia, desvirtuando la verdad, al tomar una decisión con base en un hecho falso, por incumplimiento de expresas disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lesionando con su actividad la situación jurídica subjetiva de su representado.

Que la Dirección de Inquilinato al no someterse al Principio de Legalidad, infringió lo dispuesto en los artículos 7, 9, 14, 16 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, trae como resultado que el acto administrativo esté infectado de ilegalidad, por lo que, la consecuencia jurídica es declarar la nulidad del mismo, y así lo solicitó.

Que en cuanto al alegato del apoderado de la parte arrendataria, que por tratarse de un inmueble destinado única y exclusivamente a estacionamiento de vehículos automotores de manera rentada, y para ese único uso, se debe tomar en cuenta en la correspondiente experticia, las tarifas máximas que actualmente rigen para este tipo de estacionamiento denominado estructural no mecánico, vigentes desde el 13 de diciembre de 2005, publicadas en la Gaceta Oficial Nro. 38.334, de esa fecha, y que es indiscutible que para la fijación de un canon de arrendamiento máximo mensual, no es la capacidad vehicular del local que le fue dado en arrendamiento, sino la legalidad o no del acto que fijó el canon de arrendamiento, el cual es regido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la actividad que realiza no abraza la suerte del bien arrendado, por lo que solicitó sea desechado tal argumentación.

Que con respecto a lo que expresa en su escrito libelar la representación de la arrendataria y recurrente, que el órgano competente no puede regular el inmueble propiedad de su representado, en cuanto la Cláusula Cuarta del Contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 15 de diciembre de 2009, así lo establece, al respecto señaló que la citada Cláusula Cuarta no incorpora una limitante o imposibilidad por parte de los contratantes de ajustar el canon de arrendamiento, ni mucho menos estipula que dicho ajuste debe ser acordado de mutuo acuerdo por las partes, sin la intervención del órgano inquilinario competente, y menos aún, señala la ut supra Cláusula que las partes convienen en fijar el canon de arrendamiento de la cosa, por cuanto su precio excede las doce mil quinientas unidades tributarias (12.500 UT), por lo que igualmente solicitó se desechara el referido alegato.

Que por todas las razones de hecho y derecho expuestas, solicitó que la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013264 de fecha 27 de julio de 2009, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, -ahora Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat-, por cuanto de dicho acto se evidencia que está viciado de nulidad de conformidad con lo establecido en los artículos 9 y 18 numeral 5º, 19 numeral 1º y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que de conformidad con lo establecido en el artículo 259 de la Carta Fundamental, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, concatenados con el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, solicito en nombre de mi representada la DESAPLICACIÓN del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por colidir directamente con lo preceptuado en el artículo 259 antes citado.

Por último, solicitó a los fines del restablecimiento de la situación jurídica infringida, se proceda a fijar nuevo canon de arrendamiento máximo mensual propiedad de su representado.

OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

(…) Se evacuó informe pericial, el cual fue consignado a los autos en fecha 14-10-2010, en el que se establece el valor rental del inmueble en Bs. 22.155.513,30 fijándose como renta máxima mensual la cantidad de Bs. 16.166,35. En fecha 28-10-2010, los expertos vista la solicitud de aclaratoria formulada por la parte recurrente, consignaron a tenor de lo dispuesto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, la aclaratoria al dictamen pericial.

Ahora bien, se aprecia que para la elaboración del referido informe y su aclaratoria se tomaron en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento y el resultado es diferente al resultado obtenido por la valuatoria realizada por la Administración, y como quiera que esta nueva valuatoria o informe pericial fue realizada de acuerdo a los requerimientos del artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, debemos concluir que la misma tiene mérito probatorio pleno.

En efecto, y si tomamos en cuenta que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la Administración tomó su decisión, debemos concluir forzosamente en que la Administración autora del acto incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de prueba, al no haber a.l.m.a.f., al no valorarla en su justa medida, es decir, dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del informe de avalúo realizado, siendo que se pudo constatar que el informe de avalúo practicado por la administración, carece de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble (…).

Más adelante, expresa la representación Fiscal que:

(…) Por consiguiente, no aparecen determinadas las razones esgrimidas por la administración para el establecimiento de los valores asignados, sin referencia alguno a los elementos legales de obligatorio cumplimiento como contenido del acto administrativo pertinente.

Es por todo lo narrado anteriormente que la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado por ella, y por consiguiente del carecimiento de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble, siendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. En virtud de todo lo expresado anteriormente, el recurrido acto administrativo debe ser anulado, y así solicita (…)

Por último, solicita que el recurso de nulidad en cuestión, sea declarado con lugar.

III

MOTIVACION PARA DECIDIR

Como punto previo debe este Tribunal analizar la argumentación de la representación de la parte recurrente, en cuanto al alegato que el inmueble objeto del presente recurso de nulidad, no puede ser regulado por el órgano competente por disposición expresa de la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes en fecha 15 de diciembre de 2009, ya que en dicha cláusula las partes convinieron en fijar el canon de arrendamiento de la cosa, de mutuo acuerdo sin la intervención del órgano regulador, en virtud que su precio excede las doce mil quinientas unidades tributarias (12.500 UT), al respecto se observa que:

Que la naturaleza de las disposiciones contenidas en leyes especiales, privan sobre la normativa existente dentro de la esfera de las leyes ordinarias, lo que hace concluir que el enunciado de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, priva sobre las normas civiles tanto sustantiva como adjetiva, motivado al eminente carácter de interés social que tiene la materia arrendaticia, lo que ha redundado en que se le haya calificado como materia de orden público.

Ahora bien, mediante jurisprudencia pacífica y reiterada del M.T.V., se ha interpretado el alcance y sentido de la expresión “orden público”, y en ese particular la Sala Constitucional en sentencia del 29 de Enero de 2002, cuyo ponente fue el Magistrado José M. Delgado Ocando, señaló:

…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de aciertos, cuanto se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público (…. ) A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que, si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la ciudadanía y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento…

Siendo ello así, es necesario resaltar que el artículo 4°: de la citada Ley, establece que quedan excluidos de la aplicabilidad de la misma, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:

1. Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada.

2. Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987,

3. Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.

Lo anterior pone de manifiesto que el bien inmueble de que tratan las presentes actuaciones, no encuadra en ninguno de los supuestos, anteriormente transcritos, por lo tanto, al señalar el artículo 2 de la citada Ley, que: “Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”, la fijación del canon de arrendamiento debe regirse dentro de los parámetros establecidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser éstas normas de orden público, como antes se acotó, y cuya función administrativa inquilinaria la tiene atribuida en el Área Metropolitana de Caracas el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura -artículo 9 ejusdem-. Por tanto, la denuncia en este sentido debe ser desechada y así se declara. -Subraya el Tribunal-.

En cuanto al fondo de lo discutido se tiene que la parte actora y los coadyuvantes alegan que el acto administrativo infringe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 9 y 18 numeral 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 1.425 y siguientes del Código Civil, por cuanto el avalúo practicado por los funcionarios de la Dirección de Inquilinato en el bien inmueble a que se refieren los autos, se fundamenta en una causa falsa, lo cual conlleva a su inmotivación, al respecto se observa:

Que el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.

No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.

Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios ciento dieciséis (116) al ciento cuarenta y cuatro (144), resultado de la experticia evacuada en esta sede, así como su aclaratoria inserta a los folios ciento cincuenta y cinco (155) al ciento cincuenta y siete (157) por los expertos designados en la presente causa.

El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por último, se indica los servicios auxiliares directos -de importancia relevante para la determinación del valor rental-, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la Ley, como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.

Por haber sido evacuada la experticia, con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración, corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.

La naturaleza del anterior pronunciamiento releva al Tribunal de entrar a conocer las denuncias restantes.

RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA

Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, por la parte coadyuvante y, en tal sentido el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:

La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.

Asimismo, el artículo 26 de la Carta Magna establece:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles

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De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 del Texto Fundamental, consagra el control difuso de la constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente

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A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:

Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.

Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo

.

Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.

Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y su aclaratoria, concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a restablecer la situación jurídica lesionada y procede a fijar el canon de arrendamiento al inmueble de que trata el presente procedimiento, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de DOS MILLONES CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS TRECE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.2.155.513,50,), equivalentes a 33.161,75 unidades tributarias a razón de Bs.F 65,00, la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo para comercio al local o estacionamiento de vehículos distinguido con la letra “C”, situado en la Planta Semi-Sótano, del inmueble denominado Edificio “CENTRO CONCORDIA”, ubicado en la Avenida Sur, entre las Esquinas de Hoyo a Castán, Parroquia S.T., Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en la cantidad de DIECISÉIS MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 16.166,35), más CIENTO CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.143,67). mensual más Bs. 143,67 mensual por concepto de condominio.

IV

D E C I S I O N

Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el abogado en ejercicio de este domicilio P.R.Á.A., ya identificado, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil, ESTACIONAMIENTO DECABEL, S.R.L., contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013264, de fecha 27 de julio de 2009, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, ahora -Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda-, que estableció el canon de arrendamiento máximo mensual al local o estacionamiento de vehículos distinguido con la letra “C”, situado en la Planta Semi-Sótano, del inmueble denominado Edificio “CENTRO CONCORDIA”, ubicado en la Avenida Sur, entre las Esquinas de Hoyo a Castán, Parroquia S.T., Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.

SEGUNDO

Se declara la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013264, de fecha 27 de julio de 2009, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, ahora -Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda-, solicitada tanto por el abogado en ejercicio de este domicilio P.R.Á.A., ya identificado, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil, ESTACIONAMIENTO DECABEL, S.R.L., como por la abogada N.P.Q., actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano M.Á.I.V., antes identificados.

TERCERO

A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto provisto de nulidad, solicitada por la abogada N.P.Q., actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano M.Á.I.V., se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para comercio en la cantidad de DIECISÉIS MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 16.166,35), más CIENTO CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.143,67), mensual por concepto de condominio.

CUARTO

Se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los dos (02) días del mes de marzo de dos mil once (2011). Años 200º y 152º.

EL JUEZ PROVISORIO,

F.M.M.E.S.,

DAVID PAREDES DEL C.

En el mismo día, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión. Caracas, dos (02) de marzo de 2011.

EL SECRETARIO,

DAVID PAREDES DEL C.

ags.