Decisión nº KP02-R-2011-0001058 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 9 de Mayo de 2012

La Reconvención

Como quiera que la pretensión reconvencional tiene la característica de ser uno de los casos de conexión específica previsto en el ordenamiento procesal venezolano, debe este juzgador hacer también pronunciamiento a la misma, y en la forma expuesta por el demandado reconvenido, este arguye que si bien celebró con la actora el ya referido contrato locativo, propuso reconvención con fundamento al “Incumplimiento Contractual” (sic.) (f. 119) de la ahora reconvenida.

(…)

Al hilo de las disertaciones que anteceden, debe este juzgador dar por reproducidas las consideraciones atinentes a la instrumental que demuestra la existencia del contrato de arrendamiento, en cuya cláusula cuarta se establece de manera precisa:

El Arrendatario declara que recibe el inmueble arrendado en perfectas condiciones de conservación, pinturas, aseo en todas sus partes, estructuras, servicios, por haberlo así examinado y comprobado, obligándose a mantenerlo en las mismas condiciones al vencimiento del término del presente contrato por cualquier causa. Serán por cuenta y cargo de Arrendatario todas las reparaciones menores que hayan de efectuarse al inmueble considerándose estas a los efectos del presente contrato pinturas de las paredes y techos, reparación de paredes, techo y piso, reposición de vidrios rotos, acondicionamiento de los servicios sanitarios, tuberías llaves e instalaciones eléctricas, y telefónicas y demás aparatos que posea el inmueble dado en arrendamiento, al igual que la reparación de puertas y otros similares. El Arrendatario deberá poner en conocimiento al Arrendador por escrito y a la mayor brevedad posible, cualquier novedad dañosa o indicio que haga sospechar la necesidad de reparaciones de mayores en el inmueble de no hacerlo será responsable por los daños y perjuicios que dicha omisión pudiera ocasionar. Las mejoras hechas por los Arrendatarios serán deducidas por los canon de Arrendamientos de mutuo acuerdo entre las partes o serán pegadas por el arrendador una vez finalizado el contrato, igualmente todos aquellos gravámenes (multas, pago de impuesto, pago de servicios públicos, etc.) que aparezcan antes de la fecha del presente contrato de Arrendamiento serán pagador por el arrendador.

En consecuencia, si, tal como lo afirmó la demandada reconvenida en la oportunidad de celebrar el contrato en cuestión, el inmueble se encontraba en perfecto estado de conservación y funcionamiento, resulta un contrasentido que ella pudiere siquiera argumentar lo contrario, pues precisamente la fuerza vinculante del contrato a que se ha hecho referencia supra, inhibía de suyo tal posibilidad. Así se establece.

De acuerdo al onus probandi, ambas partes se endilgan incumplimientos mutuos en el marco de la relación contractual, pues por una parte la actora afirma que el arrendador hoy demandado, no hizo los pagos de las pensiones a que se había comprometido, en tanto que la arrendataria exige le sean resarcidas cantidades dinerarias que dijo haber invertido en la reparación que, según su decir, ameritó el inmueble. No obstante, resulta previsto por las partes en el contrato, que tales novedades dañosas debieron ser puestas en conocimiento de la arrendadora, de cuya constancia no existe evidencia alguna en autos, por imperio de lo cual debe ser desechado ese pedimento.

Por su parte, el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la regla general en materia de reconvención expresa:

Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340

.

Aún así, el Código Civil disciplina las obligaciones generales de cargo de cada uno de los contratantes, y en ese sentido dispone:

Artículo 1.585: (…)

Norma que resulta pertinente analizar de cara a la aseveración hecha por la demandada reconviniente con respecto al presunto “incumplimiento contractual” que, a su decir, ha observado la reconvenida. En ese orden de ideas, conforme se indicó precedentemente, la naturaleza de la pretensión reconvencional estriba en ser una verdadera demanda que el sujeto pasivo de la litis interpone en contra del demandante, razón por la cual, según indica la norma citada a ese efecto, el objeto de ella debe estar delimitado incontrovertiblemente, actividad que no se observó del escrito por conducto del cual la demandada dedujo su pretensión reconvencional.

El ya invocado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.(negritas y subrayado propio)

La experiencia de quien esto suscribe indica que en numerosísimas ocasiones las partes pueden elegir, y en otras aceptar, que ciertas vinculaciones no sean vertidas por escrito, pero aún así, cualquier persona medianamente previsiva, exigiría, cuando menos, algún recibo o instrumento de comprobación acerca del cumplimiento de su prestación, tal como pudiera sucederse en los casos en los que el arrendatario conviniere con su arrendador imputar ciertos gastos relativos al mejoramiento del inmueble a las pensiones de arrendamiento debidas, que en defecto de haber sido acreditadas de manera irrefragable dentro del proceso, dichas estipulaciones deben considerarse como inexistentes, como consecuencia de lo cual debe desecharse la reconvención propuesta por la reconviniente. Así se establece.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

1. PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO de ARRENDAMIENTO, intentada por la Sociedad Mercantil HOTEL BAR RESTAURANT CREPUSCULO DE VENEZIA S.R.L., contra el ciudadano D.F.C.M., ambos previamente identificados;

2. y SIN LUGAR la pretensión reconvencional intentada por el último de los nombrados en contra de la primera.

En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de El Tocuyo, Municipio Morán del Estado Lara, inserto bajo el Nº 5, Tomo 15, de fecha 03 de Junio de 2005.

Se ordena a la parte demandada perdidosa pagar la cantidad de SEIS MIL NOVECIENTOS DOS BOLÍVARES (Bs. 6.902,00) por concepto de diferencia de cánones de arrendamiento debidos entre el período Julio a Diciembre de 2.007 y Enero a Diciembre de 2.008. En tanto que a partir del 1º de Enero de 2.009 deberá pagar por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad que resulte de la aplicación de la cláusula contractual en virtud de la cual modifica el canon de arrendamiento según los índices Inflacionarios dictados por el Banco Central de Venezuela durante el año 2008 y así sucesivamente hasta la fecha en que se publica la presente decisión, sin perjuicio de que pueda operar la compensación entre los montos que de tal cálculo resulten y los que haya podido pagar la arrendataria durante ese período, así como también se ordena la indexación de las cantidades anteriores.

Para la determinación de tales cantidades se ordena verificar una experticia complementaria al fallo, que será realizada por un solo experto que las partes nombrarán, y en defecto de avenimiento de éstas sobre ese particular, será designado por el Tribunal, a quien se le hará la advertencia que para los efectos del referido cálculo de cánones tomará como base del cálculo el último canon vigente para el año 2.008 de Tres Mil Doscientos Ochenta y Dos Bolívares con Siete Céntimos (Bs. 3.282,07), sobre el cual aplicará los índices Inflacionarios dictados por el Banco Central de Venezuela durante el año 2008 y así sucesivamente hasta la fecha en que se publica la presente decisión. Para la determinación de ese monto no podrá operar el sistema de capitalización de intereses.

En tanto que para el cálculo indexatorio deberá el experto atender al Índice Nacional de Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, para el período en referencia, aplicando también la corrección monetaria a las cantidades que hubieren sido eventualmente pagadas por el arrendatario, para que así se produzca la compensación de esas sumas de dinero.

No hay condenatoria en costas respecto a la pretensión principal. Sin embargo, se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber sido desechada su reconvención, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

V

DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA

En fecha 24 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandada fundamentó su apelación en las siguientes razones:

Que el Juez no tomó en consideración lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que incurrió en silencio de prueba al no darle valor probatorio a las pruebas documentales anexas.

Que igualmente hacen valer lo expresado en la norma citada relativo a la interpretación de los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces de atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira la exigencia de la ley, de la verdad y de la buena fe y el Juez puede fundar su decisión en conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

Que se hizo una reconvención en razón de la cantidad de dinero invertida, que no era para reparaciones menores, sino que en realiza.e. reparaciones de envergadura para el rescate del inmueble y a los fines de prestar el servicio de hotelería de forma eficiente. Que han querido hacerle valer al Juez que conoció en primera instancia las mejoras hechas al inmueble.

Que a pesar de que se demostró en la oportunidad legal todas las mejoras hechas al inmueble no fueron tomadas en cuenta a los efectos de la decisión tomada.

Solicitó que este Juzgado tenga a bien revisar la sentencia en pro de una decisión equitativa y justa que los ampare.

Peticionó que sea declarado con lugar el recurso de apelación interpuesto.

VI

DE LOS INFORMES PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDADA

En la misma oportunidad, 24 de noviembre de 2011, la ciudadana P.V.S., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 64.449, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de informes con fundamento en las siguientes razones:

Que la sentencia que se recurre se encuentra ajustada a derecho cumpliendo con los requisitos establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

Que indudablemente se demostró que el demandado incumplió su obligación de pagar íntegramente los cánones de arrendamientos acordados a partir del mes de julio de 2007.

Solicitó que se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto.

VII

DEL ESCRITO DE OBSERVACIÓN A LOS INFORMES

En fecha 09 de diciembre de 2011, el ciudadano G.A.P.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 62.296, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de observación a los informes de la parte contraria con fundamento en las siguientes razones:

Que “Insiste la contraparte en la existencia de novedades dañosas ocurridas durante el contrato que obligaron a su representado a invertir en reparaciones mayores del inmueble arrendado, en este sentido el Juzgador a-quo, desechó tal afirmación con fundamento en la misma cláusula cuarta del contrato, señalando: "... No obstante, resulta previsto por las partes en el contrato, que tales novedades dañosas debieron ser puestas en conocimiento de la arrendadora, de cuya constancia no existe evidencia alguna en autos, por imperio de lo cual debe ser desechado ese pedimento"

Que “Denuncia la contraparte la violación del artículo 12 de Código de Procedimiento Civil por haber incurrido el sentenciador en el vicio de silencio de prueba, al no darle valor probatorio a las documentales promovidas, aun cuando admite que las mismas no fueron ratificadas por la prueba testimonial, pero a su entender debieron dársele valor de prueba de principios por no haber sido impugnadas. Al respecto, debemos señalar que las pruebas fueron inadmitidas por el a-quo, por haber sido promovidas ¡legalmente en contravención del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la contraparte ejerció el recurso de apelación en contra del auto que inadmitía las pruebas, recurso que fue declarado sin lugar por el Juzgado Superior Segundo de esta Circunscripción Judicial, ahora bien, el Juzgador de Instancia en su sentencia, expresamente hace referencia a la aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”

Acotó “Finalmente la representación judicial del demandado reconviniente, invoca el estado de derecho y de justicia, donde el Poder Público se ha inclinado a proteger los derechos del inquilinos en contra de los abusos del poderoso económico, que se sirve de manera exagerada de las necesidades del inquilino, olvidándose que el contrato de arrendamiento objeto del litigio versa sobre un inmueble y un fondo de comercio, destinados a la explotación del negocio de Hotelería y Restaurant, se trata de la explotación de actividades comerciales muy lucrativas de las cuales el arrendatario se sigue beneficiando hasta ahora, a cambio de un canon de arrendamiento que se hizo irrisorio desde hace mucho tiempo producto de la inflación y aún así el arrendatario incumplía con el pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento, tal como quedó demostrado en autos.

Concluyó indicando que la sentencia recurrida se encuentra ajustada a derecho.

VIII

DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:

Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:

…Omissis…

B. EN MATERIA CIVIL:

1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.

…Omissis…

“ (Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. El apelante deberá consignar el porte de correo, pero podrá hacerlo la otra parte, si le interesare, y a reserva de que se le reembolse dicho porte.

(Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.

IX

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a este Tribunal pronunciarse con relación al recurso de apelación interpuesto por la ciudadana A.G.E., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 127.586, actuando condición de apoderada judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva de fecha 13 de abril de 2011, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró “parcialmente con lugar” la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada y “sin lugar” la pretensión reconvencional intentada por el demandado.

Así las cosas, corresponde a este Juzgado Superior emitir pronunciamiento con relación al recurso de apelación interpuesto, teniendo en cuenta los alegatos realizados por la representación judicial de la parte apelante (demandada) por ante este Tribunal Superior.

En primer lugar, se alegó que el Juez a quo no tomó en consideración lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que, en razón del principio de exhaustividad de la prueba dejó o incurrió en silencio de prueba al no darle ningún valor probatorio a las pruebas documentales anexas, a las cuales, según sus dichos debió dárseles valor de pruebas de principios.

Hizo referencia al estado de derecho y de justicia donde la organización del Poder Público ha llevado a proteger a los inquilinos en contra de los abusos de parte de los arrendadores de inmuebles quienes –a su decir- se aprovechan de la situación de poderosos económicos y quieren servirse de manera exagerada de las necesidades de los inquilinos. Alegó que su representado ha venido cumpliendo con los pagos de los cánones de arrendamiento al día y no se encuentra insolvente con lo pagado en el contrato.

Este Tribunal Superior considera lo siguiente:

- Sobre las Cuestiones Previas relativas a los ordinales 2º, 3º y 6º del Código de Procedimiento Civil.

De la revisión de los autos se observa que la representación judicial de la parte demandada opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 2, 3 y 6 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, las disposiciones legales son del tenor siguiente:

Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

(…)

2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.

3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

(…)

6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.

.

La demandada fundamentó las cuestiones previas opuestas en que no consta físicamente el poder general de actuación que presuntamente la Sociedad Mercantil “Hotel Bar Restaurant Crepúsculo de Venezia S.R.L, otorgó al ciudadano J.V.L. para la celebración del contrato de arrendamiento del inmueble.

Indicó que, no se acompañó con el libelo de demanda el Acta de Asamblea General Extraordinaria que se relata en el Poder de Actuación de la actora en el presente asunto; adujo que al haber sido designada la Directora General, ciudadana M.A., por un lapso de cinco años, habiendo transcurrido dicho lapso su representación como Directora General cesó, por lo que la representación de dicha ciudadana carece de legitimidad.

Arguyó que, la sociedad mercantil “Hotel Bar Restaurant Crepúsculo de Venezia S.R.L.”, para el momento del otorgamiento de los poderes de actuación había cesado sus funciones desde el punto de vista de su vida útil mercantil por la expiración del término para su duración.

Con relación a las cuestiones previas opuestas, se observa que el alegato principal en que se fundamentan las mismas se encuentra relacionado con el momento del otorgamiento de los poderes de actuación en este juicio, oportunidad en la cual, ya habría cesado sus funciones la sociedad mercantil Hotel Bar Restaurant Crepúsculo de Venezia S.R.L., desde el punto de vista de su vida útil mercantil por la expiración del término para su duración.

Evidenciado lo anterior, este Juzgado observa que, de conformidad con el artículo 340, ordinal 1º del Código de Comercio, las compañías de comercio se disuelven por la expiración del término establecido para su duración; en cuyo caso, se observa que consta al folio ciento cuatro (104) la Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara mediante la cual se dejó constancia que la accionante fue inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de septiembre de 1985 y se estableció un tiempo de duración de la misma de veinte (20) años, por lo que para el 12 de septiembre de 2005 -al haber transcurrido los veinte años- ya habría expirado el término establecido para su duración; no obstante ello, se observa que el contrato objeto de la presente acción fue suscrito en fecha 03 de junio de 2005, oportunidad en la cual aún no se había verificado la expiración del término establecido para la duración de la Sociedad Mercantil Hotel Bar Restaurant Crepúsculo de Venezia S.R.L, debiéndose entender que la contratación realizada por el ciudadano J.V.L.A., titular de la cédula de identidad Nº 7.454.460, como apoderado de la misma, fue realizada estando vigente la sociedad mercantil actora.

En cuanto a que no consta físicamente el poder general de actuación que presuntamente la sociedad mercantil Hotel Bar Restaurant Crepúsculo De Venezia S.R.L, otorgó al ciudadano J.V.L. para la celebración del contrato de arrendamiento del inmueble; se observa que el mismo consta al folio ciento sesenta y cuatro (164). En todo caso, se observa que el contrato de arrendamiento suscrito no fue negado por la parte demandada, tal como se observa del escrito de contestación anexo al folio ciento quince (115) al indicar la demandada lo siguiente: “Es cierto. Nuestro representado y por esta causa demandada, celebró un contrato de arrendamiento (…) autenticado (…) el día 03/06/2005.”

En lo atinente a que transcurrió el lapso de la designación de la Directora General, ciudadana M.A., que fuere de cinco (05) años, por lo que cesó en la representación se observa que, en la cláusula sexta del documento constitutivo de la empresa demandante se plasmó que “La sociedad será dirigida y administrada por un Director General, quien durará cinco (05) años en sus funciones pero seguirá actuando validamente, con todas las facilidades inherentes a su cargo mientras no sea reemplazado o reelecto, por decisión de la Asamblea General”; lo cual se contrae al presente caso, en que no se constata que la ciudadana M.A., Directora General, nombrada según acta de asamblea de fecha 16 de agosto de 1994, haya sido reemplazada o reelecta, por lo que seguiría en sus funciones.

De igual modo, se observa que mediante la aludida acta de acta de asamblea de fecha 16 de agosto de 1994, la ciudadana M.A. fue nombrada Directora General, quien adquirió la totalidad de las acciones (folio 27); por lo que una vez expirado el lapso de duración de la sociedad mercantil Hotel Bar Restaurant Crepúsculo de Venezia S.R.L; al ser ella la única accionista y quien suscribió el poder de fecha 26 de junio de 2008, conforme al artículo 342 del Código de Comercio, sería la responsable personal por el negocio emprendido.

Lo anterior se extrae textualmente de lo previsto en el artículo 342 del Código de Comercio, conforme al cual

Artículo 342.- Terminada o disuelta la sociedad, los administradores no pueden emprender nuevas operaciones, y si contravinieren a esta disposición son responsables personal y solidariamente por los negocios emprendidos.

La prohibición tiene efecto desde el día en que ha expirado el término de la sociedad, en que se ha cumplido su objeto, o ha muerto alguno de los socios cuyo fallecimiento disuelva la sociedad, o desde que ésta es declarada en liquidación por los socios o por el Tribunal. (Negrillas añadidas).

En todo caso, se observa que el Juez a quo se pronunció sobre dichas cuestiones previas, por auto de fecha 07 de agosto de 2009, por medio del cual se declararon debidamente subsanadas las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º y 6º del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- De la Resolución del Contrato

Con relación al fondo, se observa que la representación judicial de la parte apelante no hace una referencia precisa en cuanto a la prueba que según sus dichos no fue valorada y cuyo mérito debió realizarse como prueba de principios. En este punto, este Juzgado observa que el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil establecen de manera tasada la forma en que se deberá realizar la valoración de las instrumentales que sean presentadas en juicio, distinguiéndose entre los documentos públicos; los documentos privados simples y los privados reconocidos o tenidos por reconocidos. En igual sentido, prevén algunas normas de los instrumentos legales citados la forma en que deberán ser ratificados los documentos privados emanados de quienes no son parte en el juicio.

Para el caso en particular, esta Juzgadora observa que habiéndose alegado que el Juez a quo no tomó en consideración lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y el principio de exhaustividad de la prueba al haber incurrido en un silencio de prueba por no darle ningún valor probatorio a las pruebas documentales anexas, a las cuales, según sus dichos debió dárseles valor de pruebas de principios; no obstante no se señaló a que pruebas se refiere, por lo que no se observa que la denuncia realizada, en los términos indicados deba proceder. Así se decide.

Por otra parte, alegó el apelante que su representado ha venido cumpliendo con los pagos de los cánones de arrendamiento al día y no se encuentra insolvente con lo pagado en el contrato.

De igual modo manifestó que realizó inversiones de envergadura para el rescate del inmueble y a los fines de prestar el servicio de Hotelería en forma eficiente. Arguyó que no puede el propietario desconocer todo el esfuerzo y la inversión económica realizada. Para ello, indicó que la cláusula cuarta del contrato suscrito establece que las mejoras hechas al inmueble serán deducidas de los cánones de arrendamiento de mutuo acuerdo entre las partes, pagaderas por el arrendador una vez finalizado el contrato.

Que a pesar de que se demostró en la oportunidad legal todas las mejoras hechas al inmueble, no fueron tomadas en cuenta a los efectos de la decisión tomada por el Juzgado a quo ni revisó la totalidad de dinero invertido en el inmueble para declarar de manera injusta que se encuentra insolvente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando en realidad –a su decir- está solvente con el pago.

En tal sentido, a los efectos de constatar la eventual solvencia del demandado, este Juzgado Superior debe revisar el derecho aplicable a la presente controversia. Tratándose de una acción de resolución de contrato, es preciso indicar que el Contrato es definido por nuestro Código Civil en el Artículo 1133 como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.

Ahora bien, la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa que es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

Tal situación viene regulada por el Artículo 1167 del Código Civil, al disponer:

En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello

.

Por ello, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: Es necesario que se trate de un contrato bilateral; es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.

Así las cosas, tenemos que cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de la resolución, ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante. También es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

Así pues, la pretensión de resolución persigue como fin retrotraer la situación jurídica al estado precontractual, vale decir, como si nunca las partes hubiesen contratado.

Dicho esto se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de Ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento.

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a Aristóteles, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, así lo establece el Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.

Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tacitas.

A los fines de determinar la naturaleza del contrato objeto de la presente acción, se observa que la actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre la firma mercantil Hotel Bar Restaurant Crepúsculo de Venecia S.R.L (arrendador) con el ciudadano D.F.C.M. (arrendatario), el cual fuere otorgado en fecha 03 de junio de 2005, ante la Notaría Pública de El Tocuyo, Municipio Morán del Estado Lara y que tenía por objeto “Un Fondo de Comercio denominado Hotel-Bar Restaurant Crepúsculo de Venecia S.R.L. cuyos bienes están plenamente identificados en Inventario…” así como el “…inmueble donde funciona dicho Fondo de Comercio (…) integrado por una edificación compuesta por Diecinueve (19) habitaciones con Diez (10) Baños, Cinco (5) Salas de Star (sic) Una (1) Sala Comedor Grande con dos (2) Baños, Una (1) Sala Comedor Privada, Un (1) Salón comercial con dos (2) Baños, Una (1) Cocina, Una (1) Terraza totalmente impermeabilizada disponible para fiestas y reuniones, Un patio garaje para varios vehículos. Dicho inmueble se encuentra ubicado en la Carrera 9 esquina calle Bufanda frente al grupo Escolar “R.M.”, de la Ciudad de El Tocuyo, Municipio Morán del Estado Lara”.

Concluye -quien acciona- que la presente acción busca la resolución del contrato de arrendamiento celebrado; la desocupación del inmueble libre de bienes y personas en las mismas condiciones en que lo recibió y “se condene al demandado al pago de la suma de NUEVE MIL SEISCIENTOS SIETE BOLIVARES FUERTES (BsF. 9.607,oo), por concepto de daños y perjuicios, representados por la cantidad de dinero que nuestra representada ha dejado de percibir como consecuencia de la Diferencia de los cánones de arrendamiento incrementados, calculada aquélla cantidad desde el 01/01/2007, fecha en la cual se incremento el canon de arrendamiento tomando en consideración el CIEN POR CIENTO (100%) del índice inflacionario acumulado desde el 01 de Enero de 2006 al 31 de Diciembre de 2006, el cual fue del DIECISIETE POR CIENTO (17%) siendo el incremento del canon de arrendamiento durante todo el año 2007, de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN BOLIVARES FUERTES (BsF. 391) mensuales, lo que arroja un total de CUATRO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 4.692,oo) dejados de pagar por el año 2007. Asimismo tenemos que debido a que la inflación acumulada durante el año 2007 fue del VEINTIDOS POR CIENTO (22%), el Arrendatario a partir del 01 de Enero de 2008, debió pagar la suma de TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON VEINTE CENTIMOS (BsF. 3.283,20), mensuales, existiendo una diferencia de NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES (BsF. 983) y hasta el 31 de Mayo del presente año adeuda la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS QUINCE BOLIVARES FUERTES (BsF. 4.915,oo), lo que hacen un total de DIECISIETE (17) meses, solicitando además que el Tribunal condene a la demandada al pago de la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON VEINTE CENTIMOS (BsF. 3.283,20), mensuales”

Con relación a lo anterior, el legitimario pasivo en su contestación aceptó la existencia de la relación contractual fundamentada en el contrato autenticado en fecha 03 de junio de 2005 por ante la Notaría Pública de El Tocuyo, Municipio Morán del Estado Lara, el cual versó sobre el arrendamiento de un fondo de comercio y del local comercial comprendido dentro del mismo.

Sin embargo, sobre la diferencia reclamada por la actora, alegó que fue en parte invertida en un conjunto de reparaciones realizadas, ya que –a su decir- el bien arrendandado se encontraba en “…paupérrimas condiciones de co habitación…”; y que la Señora Antonucci como el mismo J.V.L. se comprometieron a reconocer paulatinamente las mejoras hechas con respecto a la relación de pago por concepto de mensualidad de canon arrendaticio.

El demandado, igualmente indicó que, con anuencia y autorización expresa, tanto del ciudadano Luongo Antonucci como de la misma M.A.d.L., se invirtió no menos de Trescientos Treinta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs. 337.000) lo cual debería –según sus alegatos- deducirse como “gastos mayores”.

Así las cosas el Juez a quo consideró que la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr la resolución del contrato de arrendamiento celebrado sobre el fondo de comercio y el inmueble que le sirve de asiento dedicado a la rama de la hotelería, por lo que, de acuerdo a ese objeto, se encuentra sustraído del régimen especial previsto en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De igual modo, consideró el Juez a quo que la actora lejos de controvertir la fuente de obligaciones que vincula a las contendientes en esta causa, convino respecto de su naturaleza y oportunidad de celebración, de suerte que debe fijarse ese hecho bajo las mismas premisas estipuladas por ellas.

Una vez revisadas las actas procesales, consideró el Juez a quo que la parte demandada se encuentra insolvente respecto del pago de los cánones descritos pero que, sin embargo dentro de la oportunidad probatoria pertinente, la representación judicial de la demandada promovió instrumento privado (folio 232) que, en defecto de su impugnación por parte de la actora, debe atribuírsele pleno valor probatorio y de su contenido se pone de manifiesto incontrovertiblemente que el propio apoderado de la arrendadora, ciudadano J.V.L.A., certificó, para la fecha de la suscripción de ese instrumento, la solvencia de la arrendataria respecto a “todas las obligaciones derivadas del convenio original, hasta inclusive, aquellas adelantadas al 30 de Junio del presente año 2.007”, de lo que se sigue que la pretensión de la actora no puede tener por objeto aquél originalmente explanado en el escrito libelar, pues, en todo caso, ella debe circunscribirse al impago de los cánones que se hubiere verificado a partir del mes de Julio del preindicado año 2.007, en virtud de la declaración remisoria hecha por la demandante. Así lo estableció.

De igual modo consideró el Juez de la causa que:

El hecho anteriormente fijado resulta de trascendental importancia a los efectos de determinar la extensión de la insolvencia de la arrendataria demandada. Así, en virtud de la experticia evacuada durante el proceso (f. 272 al 280), y como quiera que el método explanado por los expertos resulta fiable, a tenor de lo expuesto en el artículo 1.427 del Código Civil, debe este sentenciador hacer suyas las conclusiones allí asumidas, con la importante salvedad que, a diferencia de lo expresado en ese estudio, la demandada reconviniente no adeuda la totalidad de pensiones de arrendamiento correspondientes al año 2.007, sino que, según se estableció precedentemente, tal impago debía imputársele a partir del mes de Julio del año 2.007.

En consecuencia, por efecto del establecimiento del monto del canon de arrendamiento para el año antedicho en la suma de Dos Mil Seiscientos Noventa Bolívares con Veintidós Céntimos (Bs. 2.690,22), por lo que si, tal como afirma la actora, la demandada pagó durante ese año la suma de Dos Mil Trescientos Bolívares (Bs. 2.300,00) por cada canon, ello revela que la diferencia por cada pensión asciende a Trescientos Noventa Bolívares con Veintidós Céntimos (Bs. 390,22). Ergo, al multiplicar ese último monto por los cinco (5) meses adeudados de Julio a Diciembre de 2.007, de acuerdo a la propia manifestación hecha por la arrendadora demandante reconvenida, arrojan el resultado de Un Mil Novecientos Cincuenta y Un Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 1.951,10), cifra ésta a la que asciende la diferencia de pensiones de arrendamiento impagas para el año 2.007.

En tanto que, a propósito de la propia experticia objeto de análisis, debe quedar incólume la suma de Tres Mil Doscientos Ochenta y Dos Bolívares con Siete Céntimos (Bs. 3.282,07) como monto establecido para cada canon de arrendamiento correspondiente al año 2.008, por lo que, atendiendo al propio establecimiento de los hechos explanados por la actora en su libelo, se tiene que afirma que la arrendataria para ese período, le estaría adeudando la cantidad de Cuatro Mil Novecientos Cincuenta y Un Bolívares (Bs. 4.951,00), por concepto de la diferencia entre los cánones efectivamente recibidos y el monto que debió haber pagado, de acuerdo a las previsiones contractuales que vinculan a quienes hoy representan intereses contrapuestos en el proceso.

Por ello, debe variar también el saldo deudor producto de la compensación materializada entre las cantidades recibidas efectivamente por el arrendador y la diferencia adeudada por la arrendataria, conforme se establecerá de manera, positiva y precisa en el dispositivo del presente. Así también se decide.

Este Tribunal Superior, analizado lo anterior y habiéndose comprobado la existencia de la obligación plasmada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito, según la cual se debía cancelar un canon mensual de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000) desde el 01 de junio de 2005 al 31 de mayo de 2006 y del 01 de junio de 2006 al 31 de diciembre de 2006 la cantidad de Dos Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 2.300.000,00) incluyéndose que “sufrirá un incremento anual de un Cien por ciento (100%) del porcentaje que se acumule como índice inflacionario durante los doce (12) meses anteriores cuyo índice inflacionario se determinan de acuerdo al reporte que publique el Banco Central de Venezuela, dichas pensiones de arrendamiento serán pagadas por mensualidades vencidas los cinco (05) primeros días de cada mes, en el domicilio del arrendador. Transcurrido los cinco (5) primeros días de cada mes después de la fecha del pago (último de cada mes) se cobrará intereses de mora conforme a la Ley más CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5000,00) por gastos de cobranza. El atraso en el pago de tres (3) mensualidad (sic) faculta al arrendador para dar resuelto el contrato”. (Folio 15 vto, Negrillas añadidas); debe añadir a lo antes citado, la norma prevista en el artículo 1354 del Código Civil que indica:

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

(Negrillas añadidas)

Determinado lo anterior, este Tribunal Superior debe entrar a revisar las pruebas presentadas a los efectos de constatar si la demandada cumplió con las obligaciones derivadas de la relación contractual planteada. En tal sentido, se evidencia de las actas procesales que fue presentada con la demanda el contrato de arrendamiento otorgado en fecha 03 de junio de 2005 por ante la Notaría Pública de El Tocuyo, Municipio Morán del Estado Lara (folios 15 al 17) así como el documento constitutivo de la empresa mercantil “Hotel Bar Restaurant Crepúsculo de Venecia S.R.L” (Folios 19 al 25) y el documento de asamblea donde se dejó constancia de la venta de algunas de las cuotas de participación (folios 26 al 29, y que fuere presentado también por la parte demandada anexo a los folios 91 al 97) los cuales se valoran como prueba fehaciente de la existencia de la relación arrendaticia y de lo allí plasmado.

Al folio ciento cuatro (104) consta la Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara mediante la cual se dejó constancia que la accionante fue inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de septiembre de 1985 y se estableció un tiempo de duración de la misma de veinte (20) años, la cual fue valorada supra.

De los folios ciento setenta (170) al doscientos treinta y uno (231) constan los recibos de los gastos realizados por la parte demandada, relacionadas a las alegadas “reparaciones mayores” presuntamente realizadas al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no obstante ello, este Juzgado debe indicar que dichas cantidades dinerarias en principio no deben ser abonadas al pago de los cánones de arrendamientos reclamados. Ello se deduce de lo previsto en el artículo 1608 del Código Civil que es del tenor siguiente:

Artículo 1609: El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente.

(Negrillas añadidas).

De lo anterior se colige la falta de existencia de una obligación por parte del arrendador de rembolsar los gastos realizados por el arrendatario sobre mejoras útiles, sin que haya existido expresa condición de abonarlas, lo cual se contrae al presente caso, visto lo solicitado por la parte demandada.

De igual modo, no debe dejar se observarse lo plasmado en el contrato de arrendamiento, en su cláusula cuarta según la cual, el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador por escrito cualquier novedad dañosa que haga entrever la necesidad de realizar una reparación mayor y “las mejoras hechas por los arrendatarios serán deducidas de los cánones de arrendamiento de mutuo acuerdo”; lo cual también debe ser aplicado al caso de marras, al evidenciarse que no se desprende de los autos ningún elemento probatorio del cual se extraiga que se haya puesto en conocimiento del arrendador la necesidad de realizar una reparación mayor, ni tampoco el acuerdo de las partes.

A falta de la existencia de algún elemento probatorio que haga entrever a este Juzgado que se haya puesto por escrito, en conocimiento del arrendador cualquier novedad dañosa relacionada a una reparación mayor o un convenio que así lo prevea, se observa que a tenor del artículo 1609 del Código Civil, así como lo plasmado en el contrato, no existe obligación del arrendador de imputar las presuntas reparaciones realizadas al inmueble a las cantidades debidas de arrendamiento. Así se decide.

Al folio doscientos treinta y dos (232) consta el documento suscrito entre las partes, por medio del cual, al referirse al contrato de arrendamiento que originó la presente acción, se dejó plasmado que el demandado se encuentra “…SOLVENTE en lo referido al pago y obligaciones que se derivan de ese convenio celebrado. En consecuencia, para el momento incluso de la firma del presente acuerdo, ha cumplido con todas las obligaciones derivadas del convenio original, hasta inclusive aquellas adelantadas al 30 de Junio del presente año 2007”; por lo que, a falta de impugnación de la parte interesada dentro del lapso indicado para ello, este Juzgado debe otorgar pleno valor probatorio a la misma.

A los folios doscientos setenta y tres (273) al doscientos cincuenta (250) consta el informe definitivo de la experticia ordenada por el Tribunal que conoció en primera instancia, que se valora como prueba fehaciente de los cálculos allí realizados con relación a los cánones de arrendamiento de los períodos indicados. Así se decide.

Indicado lo anterior, una vez revisadas las actas procesales, se observa que correspondiéndole a la parte demandada la carga de probar el cumplimiento de las obligaciones asumidas, no aportó al Tribunal que conoció en primera instancia, ni ante esta Superioridad, elementos probatorios de los cuales se deduzca las obligaciones reclamadas por medio del presente juicio, a saber, “la suma de NUEVE MIL SEISCIENTOS SIETE BOLIVARES FUERTES (BsF. 9.607,oo), (…) por la cantidad de dinero que nuestra representada ha dejado de percibir como consecuencia de la Diferencia de los cánones de arrendamiento incrementados, calculada aquélla cantidad desde el 01/01/2007, fecha en la cual se incremento el canon de arrendamiento tomando en consideración el CIEN POR CIENTO (100%) del índice inflacionario acumulado desde el 01 de Enero de 2006 al 31 de Diciembre de 2006, el cual fue del DIECISIETE POR CIENTO (17%) siendo el incremento del canon de arrendamiento durante todo el año 2007, de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN BOLIVARES FUERTES (BsF. 391) mensuales, lo que arroja un total de CUATRO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 4.692,oo) dejados de pagar por el año 2007. Asimismo tenemos que debido a que la inflación acumulada durante el año 2007 fue del VEINTIDOS POR CIENTO (22%), el Arrendatario a partir del 01 de Enero de 2008, debió pagar la suma de TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON VEINTE CENTIMOS (BsF. 3.283,20), mensuales, existiendo una diferencia de NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES (BsF. 983) y hasta el 31 de Mayo del presente año adeuda la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS QUINCE BOLIVARES FUERTES (BsF. 4.915,oo), lo que hacen un total de DIECISIETE (17) meses, solicitando además que el Tribunal condene a la demandada al pago de la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON VEINTE CENTIMOS (BsF. 3.283,20), mensuales”

Por ello, este Tribunal encuentra ajustada a derecho la aseveración realizada por ex iudex a quo al indicar que: “la demandada reconviniente no adeuda la totalidad de pensiones de arrendamiento correspondientes al año 2.007, sino que, según se estableció precedentemente, tal impago debía imputársele a partir del mes de Julio del año 2.007; todo ello de conformidad con lo precedentemente analizado y en concordancia con la aludida instrumental anexa al folio doscientos treinta y dos (232) por medio del cual, se dejó plasmado que el demandado se encuentra “…SOLVENTE en lo referido al pago y obligaciones que se derivan de ese convenio celebrado. En consecuencia, para el momento incluso de la firma del presente acuerdo, ha cumplido con todas las obligaciones derivadas del convenio original, hasta inclusive aquellas adelantadas al 30 de Junio del presente año 2007”.

En el sub iudice se observa que el legitimario pasivo cumplió con la primera carga procesal, presentado al Tribunal de la causa los alegatos que considerara conveniente en mérito de su defensa, no obstante ello, no probó el hecho de haber producido la extinción de la obligación. Aunado a lo que se viene haciendo referencia, esta Alzada debe indicar que interpuesto el recurso de apelación la parte interesada de los informes presentados ante este Tribunal Superior no se deduzca algún vicio o error de juzgamiento de la sentencia definitiva que fue apelada.

Finalmente el apelante alegó que esta sentenciadora “tenga a bien revisar en pro de una decisión equitativa y justa que (la) ampare en (sus) derechos legales y constitucionales”; en tal sentido, según el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil el Juez debe atenerse a las normas de derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. En efecto, al verificarse que en el caso en concreto no existe disposición legal que faculte a esta sentenciadora a decidir conforme a la equidad, se debe desestimar el alegato realizado por la parte apelante. Así se decide.

En este orden, se encuentra ajustada a derecho la decisión apelada por medio de la cual se declaró la resolución del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de El Tocuyo, Municipio Morán del Estado Lara, inserto bajo el Nº 5, Tomo 15, de fecha 03 de Junio de 2005.

De igual modo, este Juzgado comparte la aseveración realizada por el Juez de Primera Instancia al ordenar a la parte demandada perdidosa pagar la cantidad de Seis Mil Novecientos Dos Bolívares (Bs. 6.902,00) por concepto de diferencia de cánones de arrendamiento debidos entre el período Julio a Diciembre de 2.007 y Enero a Diciembre de 2.008. En tanto que a partir del 1º de Enero de 2.009 deberá pagar por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad que resulte de la aplicación de la cláusula contractual en virtud de la cual modifica el canon de arrendamiento según los índices Inflacionarios dictados por el Banco Central de Venezuela durante el año 2008 y así sucesivamente hasta la fecha en que se publicó la decisión apelada, sin perjuicio de que pueda operar la compensación entre los montos que de tal cálculo resulten y los que haya podido pagar la arrendataria durante ese período, así como también se ordena la indexación de las cantidades anteriores.

Se ordena verificar una experticia complementaria al fallo, que será realizada por un solo experto que las partes nombrarán, y en defecto de avenimiento de éstas sobre ese particular, será designado por el Tribunal, a quien se le hará la advertencia que para los efectos del referido cálculo de cánones tomará como base del cálculo el último canon vigente para el año 2.008 de Tres Mil Doscientos Ochenta y Dos Bolívares con Siete Céntimos (Bs. 3.282,07), sobre el cual aplicará los índices Inflacionarios dictados por el Banco Central de Venezuela durante el año 2008 y así sucesivamente hasta la fecha en que se publicó la decisión apelada. Para la determinación de ese monto no podrá operar el sistema de capitalización de intereses.

Para el cálculo indexatorio deberá el experto atender al Índice Nacional de Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, para el período en referencia, aplicando también la corrección monetaria a las cantidades que hubieren sido eventualmente pagadas por el arrendatario, para que así se produzca la compensación de esas sumas de dinero.

- De la Reconvención opuesta:

Se evidencia de las actas procesales que la reconvención ha sido opuesta alegándose un incumplimiento contractual de parte de la demandada. Por su parte, la representación judicial de la parte actora reconvida arguyó que la reconvención opuesta no determinó con precisión que es lo que se pretende, solicitando que la misma sea declarada sin lugar.

En la sentencia apelada, el Juez de la causa hizo mención a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento conforme a la cual –entre otras cosas- “…El Arrendatario (declaró) que recibe el inmueble arrendado en perfectas condiciones de conservación, pinturas, aseo en todas sus partes, estructuras, servicios, por haberlo así examinado y comprobado, obligándose a mantenerlo en las mismas condiciones al vencimiento del término del presente contrato por cualquier causa. “

En consecuencia, consideró el Juez A quo que “tal como lo afirmó la demandada reconvenida en la oportunidad de celebrar el contrato en cuestión, el inmueble se encontraba en perfecto estado de conservación y funcionamiento, resulta un contrasentido que ella pudiere siquiera argumentar lo contrario, pues precisamente la fuerza vinculante del contrato a que se ha hecho referencia supra, inhibía de suyo tal posibilidad. Así se establece.

Juzgó que “De acuerdo al onus probandi, ambas partes se endilgan incumplimientos mutuos en el marco de la relación contractual, pues por una parte la actora afirma que el arrendador hoy demandado, no hizo los pagos de las pensiones a que se había comprometido, en tanto que la arrendataria exige le sean resarcidas cantidades dinerarias que dijo haber invertido en la reparación que, según su decir, ameritó el inmueble. No obstante, resulta previsto por las partes en el contrato, que tales novedades dañosas debieron ser puestas en conocimiento de la arrendadora, de cuya constancia no existe evidencia alguna en autos, por imperio de lo cual debe ser desechado ese pedimento.

En ese orden de ideas, consideró el Juez de causa que “conforme se indicó precedentemente, la naturaleza de la pretensión reconvencional estriba en ser una verdadera demanda que el sujeto pasivo de la litis interpone en contra del demandante, razón por la cual, según indica la norma citada a ese efecto, el objeto de ella debe estar delimitado incontrovertiblemente, actividad que no se observó del escrito por conducto del cual la demandada dedujo su pretensión reconvencional.”.

En razón de las consideraciones realizadas fue declarada sin lugar la reconvención opuesta por la parte demandada, lo cual a criterio de esta sentenciadora se encuentra ajustado a derecho. En todo caso, tratándose la reconvención de una pretensión autónoma, considera este Juzgadora aplicable el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil prevé que “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado…”. Por consiguiente, se declara sin lugar la reconvención opuesta por la demandada al no haberse alegado ni verificarse un incumplimiento de la actora en el contrato de arrendamiento suscrito. Así se declara.

En mérito de las consideraciones explanadas, se declara sin lugar del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana A.G.E., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 127.586, actuando condición de apoderada judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva de fecha 13 de abril de 2011, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró “parcialmente con lugar” la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada y “sin lugar” la pretensión reconvencional intentada por el demandado.

Por consiguiente, se confirma la sentencia apelada con las modificaciones expuestas en el presente fallo. Así se decide.

X

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

SU COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana A.G.E., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 127.586, actuando condición de apoderada judicial del ciudadano D.F.C.M., titular de la cédula de identidad N° 13.868.849, contra la sentencia definitiva de fecha 13 de abril de 2011, dictada por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA, EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, que declaró “parcialmente con lugar” la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada y “sin lugar” la pretensión reconvencional intentada por el demandado.

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto.

Se CONFIRMA la sentencia apelada, con las modificaciones expuestas.

Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los ocho (08) días del mes de mayo del año dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

La Jueza,

M.Q.B.

La Secretaria,

S.F.C.

Publicada en su fecha a las 03:25 p.m.

La Secretaria,

L.S. La Jueza (fdo) M.Q.B.. La Secretaria (fdo) S.F.C.. Publicada en su fecha a las 03:25 p.m. La Secretaria (fdo). La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los ocho (08) días del mes de mayo del año dos mil doce (2012) Años 202° y 153°.

La Secretaria,

S.F.C.