Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Mayo de 2007

Falta de Cualidad:

En primer lugar corresponde analizar la defensa de fondo de falta de cualidad expuesta de conformidad con los establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, fundamentándola en el sentido de que los cincuenta y seis (56) recibos de cuota de condominio demandados aparece como propietario de los mismos Inversora Fivenez, y que mal puede la parte demandante Condominios L. Mieri, S.R.L., accionar contra su mandante, ya que no probó su legitimación Ad Causan para obrar en esta causa, pues no produjo con su libelo prueba alguna de que los mencionados recibos apareciera como propietario la Sociedad Mercantil Capiello Ingenieros Consultores &Asociados, C.A. Así como también, adujo al respecto, que la parte actora pretende en su escrito de demanda inmiscuir como sujeto pasivo a su mandante la firma mercantil Capiello Ingenieros Consultores & Asociados, C.A., dentro de un proceso judicial al cual es totalmente extraña, en razón de que en ningún momento aparece en ninguno de los recibos de condominio como propietario del local para oficina signado con las siglas A-06 de la Torre Banvenez, cuestión esta que de los mismos recaudos anexados al libelo, se destruyen totalmente y es por esas razones, que por mandato del artículo 361 del Código Adjetivo, su mandante no puede ser considerada como sujeto pasivo ya que no ha dado origen a ningún tipo de acción comercial con la demandante, para lo cual su representada Capiello Ingenieros Consultores & Asociados, C.A., esta plenamente excluida e imposibilitada legalmente, ya que no existe asidero jurídico que fortalezca la pretendida acción legal.

Ahora bien, de lo narrado anteriormente se observa que la representación judicial de la parte demandada, no fue clara en determinar contra quien obra la falta de cualidad, si es contra el actor, o en contra de su representado. En virtud de ello, este sentenciador, procede analizar la falta de cualidad o de interés tanto del actor como del demandado:

Del Actor:

Se observa de los autos que en fecha 25 de septiembre de 2003, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de cuestiones previas, alegando la contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece lo siguiente:

Artículo. 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

…Omissis…

3º La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…

Sustentando al respecto el demandado, que Condominios L. Mieri, S.R.L., no contaba con la autorización de la Junta de Condominio del Edificio Torre Banvenez, para ejercer el presente juicio. Asimismo, tenemos que la oportunidad de ley la parte actora procedió a subsanar voluntariamente la cuestión previa opuesta, siendo dicha subsanación convalidada por la parte demandada ya que no la impugnó, ni se opuso a dicha subsanación, sin que procedió a contestar al fondo, conforme a lo establecido en el artículo 358.2 del Código de Procedimiento Civil.

En relación con lo expuesto, en concordancia con el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece como función del administrador de condominio “ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder…” ; concluye este Tribunal, al igual que lo hizo el a quo, que debidamente consta en autos el carácter con que actúa el actor, (Folio 108), es decir, actúa en su carácter de administradora, y siendo que el literal del articulo antes mencionado lo facultad para actuar en representación de los propietarios, resulta de esta forma forzoso declarar improcedente la falta de cualidad del actor para actuar en juicio, alegada por la parte demandada. Así se decide.

Del Demandado:

Ahora bien, con respecto a la falta de cualidad del demandado para actuar en el presente juicio, tal como lo alegó el demandado en su escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: “…su mandante no puede ser considerada como sujeto pasivo ya que no ha dado origen a ningún tipo de acción comercial con la demandante, para lo cual su representada Capiello Ingenieros Consultores & Asociados, C.A., esta plenamente excluida e imposibilitada legalmente, ya que no existe asidero jurídico que fortalezca la pretendida acción legal.”

Ahora bien, habiendo quedando establecido que Condominios L. Mieri S.R.L., está plenamente facultada para actuar en el presente juicio como parte actora, y siendo además autorizada por la Junta de Condominio para ejercitar el cobro de las cuotas de condominio vencidas y no canceladas por el respectivo propietario, y siendo además que la firma mercantil Capiello Ingenieros Consultores & Asociados, C.A., adquirió un local para oficina en la Torre Banvenez, signado con las siglas A-06; considera este Tribunal, que la firma mercantil Capiello Ingenieros Consultores & Asociados, C.A., en fecha 11 de septiembre de 1996,(f.68) puede ser considerada como sujeto pasivo, ya que como se dijo, adquirió un local en la Torre Banvenez, y siendo la administradora de este la Sociedad Mercantil Condominios L. Mieri, S.R.L., pudiendo dar origen a relaciones que deriven de la administración de la Torre Banvenez. En virtud de ello, este Tribunal procede igualmente a declarar improcedente la falta de cualidad del demandado, opuesta por su representación judicial. Así se decide.-

Impugnación de recibos de condominio:

En la contestación a la demanda presentada el 15 de octubre de 2003, la representación judicial de la parte demandada impugnó los 56 recibos de condominio, en virtud de que la suma demandada es mas del doble de lo que aparece por gastos comunes y no comunes en los recibos de condominio, se están cobrando más del 12% de interés anual lo que conlleva a la usura de los mismos, y como si fuera poco la Ley Adjetiva reconoce como Honorarios Profesionales de Abogados hasta un máximo del 30%, y nunca este porcentaje por gestiones de cobro, mes a mes que se pretende deducir.

Ahora bien, establece la Ley de Propiedad Horizontal publicada en Gaceta Oficial N° 3.241 de fecha 18 de agosto de 1983, en el primer y único aparte de su artículo 14, lo siguiente“…la liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.” .

Ahora bien, encontramos que los cincuenta y seis (56) recibos o planillas de liquidación del condominio que rielan desde el folio nueve (09) al sesenta y cuatro (64), fueron consignados en autos en original; en consecuencia de conformidad con los preceptos normativo citados up supra, este sentenciador debe forzosamente concluir que la impugnación que hiciera la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, es improcedente. Así se decide.-

Impugnación de la Cuantía:

Igualmente se observa del escrito de contestación a la demanda, la impugnación hecha por la representación judicial de la parte demandada Capiello Ingenieros Consultores & Asociados, C.A., por considerar extremadamente exagerada la cuantía, en la cantidad de veintitrés millones doscientos setenta y nueve mil seiscientos noventa y dos mil bolívares con treinta céntimos (Bs. 23.279.692,30), por carecer de base de cálculo jurídico que sustente dicho pedimento, en base a los siguientes considerandos:

• Rechaza e impugna los pretendidos intereses y gestiones de cobranza que en forma exagerada aparece en los cincuenta y seis (56) recibos de condominio, ya que se evidencia con claridad meridiana que la empresa Condominios L. Mieri, S.R.L., cobra acumulativamente dichos conceptos y eso no esta pautado en la Ley, lo que conlleva a un enriquecimiento sin causa por parte de la administradora.

• Rechaza e impugna la deuda que dice la actora debe la firma mercantil Capiello Ingenieros Consultores & Asociados, C.A., por la suma de veintitrés millones doscientos setenta y nueve mil seiscientos noventa y dos bolívares con treinta céntimos (Bs. 23.279.692,30), en virtud de que consta en los recibos de condominio que la pretendida deuda se va acumulando mes a mes, y lo cierto es que para el mes de enero de 2003 la deuda total era de once millones trescientos sesenta y nueve mil cinco bolívares con treinta céntimos. Y que en tal sentido la suma demandada es mas del doble de lo que aparece por gastos comunes y no comunes en los recibos de condominio, se están cobrando más del 12% de interés anual lo que conlleva a la usura de los mismos, y como si fuera poco la Ley Adjetiva reconoce como Honorarios Profesionales de Abogados hasta un máximo del 30%, y nunca este porcentaje por gestiones de cobro, mes a mes que se pretende deducir.

Establece al respecto el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que, el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.

En este orden de ideas, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 23 de febrero de 1994, con ponencia del Magistrado Alirio Abreu Burelli, reiterada en fecha en fecha 18 de abril de 1996, establece lo siguiente:

…rechazada la estimación de la demanda el Juez decidirá al respecto en capítulo previo en la sentencia definitiva. Dicha decisión debe ser expresa, positiva y precisa, por mandato del Art. 243, Ord. 5º, del mismo Código, por lo cual no se puede considerar que la falta de pronunciamiento debe entenderse como confirmatoria de la decisión de primera instancia sobre la cuantía…

Así mismo, nuestro m.T. de la República, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 07 de marzo de 1985, con ponencia del Magistrado A.F.C., reiterada en fecha en fecha 17 de febrero de 2000, se pronuncia respecto a la impugnación de la estimación de la demanda en los siguientes términos:

“…En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuesto importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que la niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo…” Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda…”

En vista del dispositivo jurisprudencial, este Tribunal deduce los diferentes escenarios que pueden acaecer una vez que el demandado rechaza la cuantía estimada por la parte actora en su libelo de la demanda. Dichas situaciones han sido establecidas por la jurisprudencia, dependiendo de la forma en que el demandado formula su rechazo, las cuales son del tenor siguiente:

1. El demandado no rechaza la estimación del actor: o lo hace fuera del lapso de contestación de fondo de la demanda, se considerará dicha omisión como una aceptación tácita de dicha estimación. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece que el rechazo a la estimación de la demanda por parte del demandado en juicio debe ser hecha en el acto de contestación de la demanda, sin poderla impugnarla con posterioridad a ella.

2. Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado: El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, prevé la obligación de las partes de probar todo lo alegado en juicio. En el presente caso, señalado por la sentencia anteriormente transcrita de forma parcial, y en aplicación de la norma referida con anterioridad, la carga de la prueba se encuentra en manos del demandante, en virtud de que dicha estimación ha sido alegada por ella. En caso de que el demandante no pueda probar el hecho alegado por él, es decir, la estimación de la demanda, se considerará la causa como no estimada.

3. Estima el actor y es contradicha por el demandado, adicionando una nueva cuantía: En este caso, aplicando el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba cae sobre el demandado, en virtud de que se encuentra alegando un nuevo elemento dentro del juicio, el cual consiste en una estimación distinta a la hecha por el actor.

En el caso que nos ocupa, la estimación de la parte demandante fue impugnada en el acto de contestación de la demanda, tal y como fue previsto por el legislador en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, este Juzgador considera que dicho rechazo fue formulado en tiempo hábil. Así mismo, de una revisión del rechazo formulado por la parte demandada, se desprende que la misma arguyó que la cuantía de la presente demanda debía ser establecida en la suma de once millones trescientos sesenta y nueve mil cinco bolívares con treinta céntimos (11.369.005,30), alegando que era la pretendida deuda que se debía para el mes de enero de 2003.

Ahora bien, se evidencia de una revisión de las actas que la parte accionada no consignó medio alguno que probare su afirmación, es decir, que la cuantía correspondiente a la demanda debía ser por la cantidad de once millones trescientos sesenta y nueve mil cinco bolívares con treinta céntimos (11.369.005,30), y no la establecida por el actor en su demanda. Por ello este Tribunal considera necesario declarar improcedente la impugnación de la cuantía hecha por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

Prescripción Extintiva:

Asimismo en el escrito de contestación a la demanda la firma mercantil Capiello Ingenieros Consultores & Asociados, C.A., alegó como defensa y excepción de hecho, la prescripción de las cuotas de condominio adeudadas y no pagadas por su representado que eventualmente se pretende cobrar, en base a que la doctrina nacional tiene impuesto que la prescripción extintiva o liberatoria es un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligación recuperando su libertad natural por el transcurso de un determinado tiempo y bajo las demás circunstancias señaladas en la ley, no supone la posesión de una cosa sino la inercia, negligencia, inacción o abandono del acreedor en hacer efectivo su crédito durante un determinado tiempo.

Adujo igualmente en cuanto a la prescripción, que el artículo 1.980 del Código Civil, dispone: “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.”. Y en virtud de ello, las cuotas de condominios correspondientes a los años y meses que se especifican a continuación se encuentran prescritos, a saber: de junio a diciembre de 1998; de enero a diciembre de 1999; de enero a diciembre de 2000; de enero a mayo de 2001, se encontraban prescritas. En virtud de ello, solicitó se declare la prescripción liberatoria de las cuotas, por cuanto se evidencia que ha transcurrido el lapso legal de tres (3) años sin que la parte demandada Sociedad Mercantil Condominios L. Mieri, S.R.L., procediera a demandar el cobro de las cuotas de condominio aludidas.

Aunado a lo anterior la representación legal de la parte demandada, sostuvo que la parte actora no logró interrumpir la prescripción puesto que no registró la demanda de conformidad con lo señalado en el artículo 1969 del Código Civil, ni logró la citación de la parte demandada antes de venciera el lapso previsto para la prescripción de las cuotas mencionadas con anterioridad.

Por su parte, ante tal argumento la representación judicial de la parte actora se opuso al alegato de la prescripción de las cuotas de condominio, por considerar que las mismas no prescriben a los tres (3) años de vencido el pago de estas sino a los diez (10) años, de conformidad con lo señalado en el artículo 1977 del Código Civil.

Con respecto a la prescripción de las cuotas de condominio demandadas, este Tribunal observa que la prescripción constituye un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por el lapso de tiempo y bajo las condiciones determinadas por la ley (Código Civil articulo 1952), la cual, en el caso de la prescripción liberatoria se encuentra fundamentada en la presunción de que cuando el acreedor cesa de ejercer un derecho, durante un periodo de tiempo establecido en la ley, se considera que el acreedor lo ha perdido por una causa justa de extinción, motivada por la presunción de que al dejarse largo tiempo sin cobrar un crédito el deudor lo haya satisfecho o ha hecho remisión a su deudo, evitándose de esta forma litigios en cuya resolución regularmente habrá dudas e incertidumbres. (Luis SANOJO. Estudios sobre la Prescripción. Contenida en la obra editada por Ediciones Fabreton, titulada La Prescripción; Pagina 7 al 12).

En este orden de ideas, es requisito necesario para que opere la prescripción, que haya transcurrido el lapso de tiempo previsto en la ley, y que, no haya ninguna causa que impida o suspenda su consumación; así como que no haya operado ninguna causa de interrupción de la misma.

No obstante lo anterior, debe este juzgador precisar que la obligación cuyo cumplimiento se reclama, es una obligación propter rem, es decir, que es inherente a la cosa independientemente del sujeto pasivo. Al respecto, el autor patrio Gert Kummerow, en su obra Bienes y Derechos Reales, expresa lo siguiente:

Las obligaciones propter rem son definidas en el sector de la doctrina como ‘aquellas relaciones jurídicas obligatorias cuyo sujeto pasivo es cualquier persona que se encuentre en cierta posición jurídica respecto a una cosa, y las cuales se transmiten o extinguen con la transmisión o extinción del derecho real individualizador, pudiendo el deudor liberarse del deber mediante la renuncia o el abandono del derecho sobre la cosa.

Conforme a esta definición, el sujeto pasivo se determinará a través de la titularidad del derecho real. La vinculación del deber a la titularidad del derecho real hace que la obligación siga la suerte de la cosa sobre la que se ostenta la titularidad. Por ello, la variabilidad del sujeto pasivo conlleva el mantenimiento del vínculo obligatorio, lo cual no significa necesariamente una indeterminación del sujeto pasivo. Este último se individualiza en cada momento a través de la existencia de ciertos elementos, entre otros –en primer lugar-, el encontrarse en cierta posición jurídica respecto a una cosa.

La obligación propter rem surge, y se realiza, con referencia a un derecho real.

En el sector de la comunidad de derechos reales, los trazos de la obligación propter rem se reproducen bajo los mismos signos que se le otorgan en cualquier derecho real singular. Si surgen modalidades privativas, ellas son dadas por la dimensión cualitativamente calificada de las posiciones que adoptan los coparticipes.

(subrayado del Tribunal)

De lo antes transcrito, se evidencia que la obligación de pago de las cuotas de condominio se constituye en una obligación propter rem, es decir, en un derecho real por lo que le sería aplicable lo establecido en el artículo 1977 del Código Civil, que reza textualmente:

Artículo 1977.- Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria a la ley…

En cuanto a la causas de interrupción de la prescripción, el Código Civil en su artículo 1967, establece que "la prescripción se interrumpe natural o civilmente", habiendo interrupción natural, cuando por cualquiera causa deje de estar el poseedor en el goce de la cosa por más de un año (Código Civil articulo 1968). Quedando entendido que la interrupción civil, opera en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquier otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación, siendo el caso, que tratándose de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial; o, la protocolización ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, de la copia certificada del libelo de demanda con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el juez; o la citación del demandado, efectuada ambas con antelación a la expiración del lapso de prescripción.-

Ahora bien, en materia de cuotas de condominio, por ser obligaciones de carácter procter rem, que se vinculan en forma indisoluble con la propiedad inmobiliaria sujeta al régimen de propiedad horizontal, se deben considerar como obligaciones reales que prescriben a los veinte años.

A mayor abundamiento, es conveniente citar al respecto el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que: “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.” Por lo tanto, siendo una obligación procter rem, vinculada a la propiedad inmobiliaria, no puede aplicarse en ningún caso el artículo 1980 del Código Civil, alegado por la parte demandada, por cuanto, se trata de obligaciones procter rem de carácter variable, que dependen de los gastos efectivamente causados dentro de la comunidad en un período de tiempo, que difieren del precio de los arrendamientos, u otras obligaciones similares de quantum determinado o determinable al inicio de la relación jurídica que lo vincula.

En virtud de lo anterior, observa este Tribunal que al ser un derecho real, las cuotas de condominio prescriben por veinte años. Y siendo que las cuotas de condominios demandadas, fueron las que se iniciaron a partir de junio del año 1998, las mismas no llegan a cumplir el lapso de veinte años que alude el artículo 1977 del Código Civil Venezolano, y en consecuencia, se declara la improcedencia de la defensa de prescripción, propuesta por la parte demandada. Así se decide.-

Ahora bien, siendo que el tribunal de instancia consideró que las cuotas de condominios correspondiente a los meses de junio a diciembre de 1998; de enero a diciembre de 1999; de enero a diciembre de 2000; de enero a mayo de 2001, se encontraban prescritas, por cuanto había transcurrido los tres años necesarios para la prescripción exigidos en el artículo 1980 del Código Civil. Es por ello, que este Tribunal revoca parte de la sentencia, en lo atinente a la resolución de la prescripción, por cuanto el juez de instancia aplicó falsamente una norma a un supuesto de hecho que no correspondía. Así se decide.

Ahora bien, resuelto todos los puntos previos, pasa este sentenciador a examinar las pruebas que fueron consignadas por las partes en el transcurso del proceso:

Pruebas de la parte actora:

En fecha 13 de febrero de 2003, la representación de la parte actora presentó junto con el libelo de demanda los siguientes instrumentos:

• Fotocopia del poder autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas, el 31 de julio de 2000, bajo el N° 70, Tomo 91.

Dicho medio probatorio fue impugnado por la parte demandada en su escrito de promoción de las cuestiones previas, por cuanto consideró que el mismo debió presentarse en original o copia certificada, con la finalidad de producir los efectos de ley. Sin embargo, consta en autos que la parte actora, voluntariamente consignó el instrumento poder objeto de esta valoración en original, acreditando así, su representación en esta causa. Así se decide.

• Cincuenta y seis (56) recibos o planillas de condominio, del local signado como O-A-06 de la Torre Banvenez, correspondiente a los meses de junio a diciembre de 1998, enero a diciembre de 1999, enero a diciembre de 2000, enero a diciembre de 2001, enero a diciembre de 2002 y enero de 2003, todo en original, insertos en los folios 09 al 64 del presente expediente.

Consta a los autos que la parte demandante en la oportunidad para la contestación ejerció su derecho a impugnar tal medio probatorio, y este Tribunal procedió a resolver dicha impugnación en el segundo punto previo, declarando improcedente la misma. Es por ello, que este Tribunal los aprecia en el sentido de que evidencia que la demandada adeuda las cuotas de condominio correspondientes a los meses de junio a diciembre (ambos inclusive) del año 1998; enero a diciembre (ambos inclusive) del año 1999; enero a diciembre (ambos inclusive) del año 2000; enero a diciembre (ambos inclusive) del año 2001; enero a diciembre (ambos inclusive) del año 2002; y enero de 2003, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

En fecha 08 de octubre de 2003, la representación judicial de la parte actora Sociedad Mercantil Condominios L. Mieri, S.R.L., promovió los siguientes medios de pruebas:

• Comunicación original enviada por la ciudadana L.M.C.C., en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio de la Torre Banvenez, dirigida a Condominios L. Mieri, S.R.L., en fecha 21 de junio de 2000, que riela al folio 108. Este Tribunal le otorga el valor de principio de prueba, dado que la misma no fue impugnada, ni tachada por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil. Así se establece.

• Copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios de la Torre Banvenez, celebrada en fecha 20 de junio de 2000, que riela al folio 109 y 110. En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento traído en copia simple, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, para acreditar que la Sociedad Mercantil Condominios L. Mieri, S.R.L, es la administradora de la Torre Banvenez. Así se establece.-

• Autorización en original de las ciudadanas L.C., M.D. y J.C., titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.164.706, 3.662.186 y 3.751.969, miembros de la Junta de Condominio de la Torre Banvenez, a Condominios L. Mieri, S.R.L., de fecha 18 de enero de 2001, donde la autoriza para la realización de actuaciones judiciales y extrajudiciales de ésta en nombre de dicha Junta de Condominio. Este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, en virtud de que la misma no fue tachada, ni impugnada en su oportunidad de ley. Así se establece.

• Original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas, el 31 de julio de 2000, bajo el N° 70, Tomo 91. En cuanto al anterior elemento probatorio, observa este sentenciador que el mismo ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad, ya que el mismo se presenta en las mismas condiciones anteriores. Así se establece.-

Posteriormente, en la oportunidad de promoción de pruebas, la parte actora procedió a promover los siguientes medios de prueba:

• Consignó copia fotostática de la página 203 del libro de la Propiedad Horizontal y sus acciones judiciales, del Dr. R.Á.B., marcado “A”. Igualmente consignó, copia fotostática de la página 201 del libro de Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales, del Dr. R.Á.B., marcado “B”. Además de ellas, consignó igualmente copia fotostática de la sentencia del 03 de agosto de 1979 del Juzgado Superior Primero, en el caso C.A. Inmobiliaria Luxor contra V.Ruiz. Este Tribunal considera, que dichos medios de pruebas son impertinentes, en el sentido de que no demuestran nada que favorezcan a los hechos controvertidos que se debaten en la presente causa. Así se establece.

• Reprodujo el mérito favorable de los autos. En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. Así se establece.-

• Promovió e hizo valer la copia certificada del documento de Propiedad del inmueble constituido por un local para oficina, distinguido con la letra y numero A-6, situado en el piso 6 del Edificio “Torre Banvenez”, que riela en los folios sesenta y siete (67) al setenta (70), y sus respectivos vueltos. En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia certificada, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, para acreditar que la Sociedad Mercantil Capiello Ingenieros Consultores & Asociados, C.A., es la propietaria del inmueble identificado anteriormente desde el 11 de septiembre de 1996. Así de declara.-

• Promovió e hizo valer informe emitido por la administradora, donde se detallan los gastos comunes que le corresponden a los propietarios de la Torre Banvenez (folio 134 al 144). Asimismo, para la ratificación del contenido de dicho informe, promovió la prueba testimonial del Director Gerente de la Sociedad Mercantil Condominios L. Mieri, S.R.L., ciudadano J.M.B., titular de la cédula de identidad E-81.239.528, siendo evacuado su testimonio el 09 de diciembre de 2003. En tal sentido, la parte actora consignó dicho medio probatorio a los fines de esclarecer la indeterminación alegada por la parte demandada respecto a los gastos comunes de los propietarios señalados en las planillas de condominio como gastos comunes grupo 1, gastos comunes grupo 2, y gastos comunes grupo 3; observando este Juzgador que la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda impugnó tales gastos señalados en las planillas de condominio. Sin embargo, considera esta Alzada que la impugnación simple que hiciere la accionada sobre tales gastos no puede valorarse como tal; es por ello, que al no ser tachados de falsedad, ni impugnado el medio probatorio objeto de este análisis por la parte contra la cual se produjo, debe dársele valor probatorio a la misma. Así se decide.

• Promovió prueba de experticia contable, a los fines de determinar y ratificar que el porcentaje del interés convencional de las facturas de condominio causados es de 3,84% mensual y que el porcentaje de la gestión de cobranza causados en la misma es del 0,50 % mensual. Consta a los autos que tal experticia fue evacuada en fecha 13 de diciembre de 2004. Este Tribunal observa que en virtud de que la referida experticia no fue tachada en su oportunidad legal, se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración, y como quiera que la misma fue realizada por expertos con conocimientos especiales, con la misma se demuestra, que el porcentaje del interés convencional de las facturas de condominio causados corresponden el 2,60% mensual de toda la facturación analizada, y en lo referente al porcentaje de la gestión de cobranza el resultado es del 0,44%. Así se decide.

• Promovió todos y cada uno de los recibos de condominio que fueron consignados conjuntamente con el libelo de la demanda, como documento fundamentales de la misma. En cuanto a los anteriores elementos probatorios, observa este sentenciador que el mismo ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad, ya que el mismo se presenta en las mismas condiciones anteriores. Así se declara.-

• Promovió recibos de condominio insolutos originales que fueron causados con posterioridad a la introducción de la demanda, correspondiente a los meses de febrero a septiembre del 2003, ambos inclusive. Ahora bien, se observa del petitorio de la presente demanda que el actor solicitó el pago de las cuotas de condominio que se siguieran venciendo hasta que recaiga la sentencia definitiva.

Ahora bien, según el contenido del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, según interpreta quien decide, la persona que adquiere un inmueble bajo régimen de propiedad horizontal, se obliga tanto a la cancelación de los gastos comunes posteriores a la adquisición, como a los gastos comunes que se encontraren pendientes de pago para la fecha de adquisición. Se trata de una obligación inherente a la propiedad del inmueble y constituye lo que la Doctrina ha denominado obligación proter rem porque se encuentra íncita en el derecho de propiedad, quedando a salvo el derecho del nuevo adquirente, para repetir el pago que efectúe por deudas causadas por su enajenante, sin perjuicio de que las contribuciones del enajenante moroso, le puedan ser exigidas directamente. De manera que, a juicio de quien juzga, la disposición en comento ninguna aplicación tiene en cuanto a exigibilidad de cuotas de condominio que no estuvieren causadas para la fecha de la demanda. Por otra parte, es cierto que las cuotas de condominio constituyen obligaciones que deben cancelarse en forma periódica, pero no es menos cierto que tales obligaciones no se encuentran definidas previamente en cuanto al monto, puesto que se derivan de gastos que varían según los costos y el consumo. Se trata de obligaciones que tienen su fuente en la Ley, a la cual se adhieren los adquirentes de propiedades bajo el régimen de propiedad horizontal y, por lo tanto, no pueden considerarse como obligaciones de tracto sucesivo, en las que se encuentra determinado el monto en el momento en que se asumen, independientemente de que las obligaciones predeterminadas en cuanto al momento de su cumplimiento, puedan ser iguales o no en cuanto al monto, como puede ocurrir, en el primero de los supuestos, en el contrato de arrendamiento, o el segundo de los supuestos, en los casos de una compra a crédito, observándose que las obligaciones de tracto sucesivo, en sí mismas, no envuelven la posibilidad de demandarlas cuando todavía no han sido causadas. De allí que, no estando los recibos de condominio elaborados para la fecha de la demanda, y que no habían sido elaborados, simplemente, porque los gastos a que se refieren no habían sido causados. Por consiguiente, esta pretensión adicional de la actora, no es procedente en derecho, por tratarse de una reclamación que no fue debidamente fundamentada, referida a deudas futuras, observándose a mayor abundamiento que, conforme al artículo 12 procesal, el marco fáctico de la acción debe establecerse en la demanda y en la contestación, a los fines de garantizar a las partes el derecho a la defensa. Por lo tanto, el juez debe decidir solamente conforme a lo alegado y probado en la oportunidad procesal correspondiente y mal puede pronunciarse sobre deudas futuras a la presentación de la demanda, a menos que se encuentren perfectamente definidas y fundamentadas en previsiones legales que amparen la acción, tal como sucede en las reclamaciones de cánones de arrendamiento por vencerse, lo cual tiene su justificación en el lucro cesante que produce la ocupación del inmueble por el inquilino moroso, lo cual no es el asunto que se examina, pues lo reclamado por la actora, tal como lo dice en su libelo, es el pago de cuotas de gastos de condominio que se sigan venciendo hasta que recaiga sentencia definitiva, que mal pueden formar parte del asunto controvertido, puesto que la actora no las reclamó en su demanda por un concepto distinto que pudiera tener sustentación en una acción diferente. Así se decide.

Pruebas de la parte demandada:

Consta que en las oportunidades procesales correspondiente, la parte demanda consigno en las mismas los siguientes medios de prueba:

• Instrumento poder que acredita la representación judicial de Capiello Ingenieros Consultores & Asociados, C.A., otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 20 de agosto de 2003, anotado bajo el N° 87, Tomo 101 de los Libros de Autenticaciones llevados por ésta. Este tribunal observa que dicho instrumento no fue impugnado, por ende, se aprecia en el sentido de demostrar la representación judicial de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.-

En la etapa de promoción de pruebas, la accionante promovió las siguientes:

• Hace valer la prescripción de los años, meses y montos que van desde el mes de junio de 1998 hasta el mes de mayo de 2001, de conformidad con lo establecido en el artículo 1980 del Código Civil.

• Hacer valer la falta de cualidad de la actora en los cincuenta y seis (56) recibos de condominio demandados, por cuanto aparece como propietario de los mismos Inversora FIVENEZ.

• Hace valer la impugnación en relación a la estimación de la demanda realizada por la actora.

Al respecto observa este sentenciador que la prescripción de las planillas de condominio, la falta de cualidad y la impugnación de la cuantía de la demanda, promovidas como pruebas por la parte accionada, no se instituyen como medios de prueba, sino como defensas que se hacen valer en una oportunidad legal distinta a la etapa de promoción de pruebas, en consecuencia este sentenciador, al igual que el a quo, se abstiene de valorarlos. Así se declara.-

• Promueve copia certificada de la Jurisprudencia de Ramírez &Garay, página 33, 34 y 35, año 1978, tercer trimestre, Tomo 61, número 320-78, de fecha 26 de julio de 1978. Este Tribunal las desechas por cuanto no constituyen medio de prueba. Así se decide.

Ahora bien, a.y.v.l. pruebas por esta Alzada, este Tribunal procede a estudiar pormenorizadamente, la sentencia que fue objeto de apelación por la representación judicial de la parte actora Sociedad Mercantil Condominios L. Mieri, S.R.L., estableciendo la referida sentencia, en la parte motiva lo siguiente:

…Siendo que la parte actora solicitó en su escrito de demanda el pago de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de junio a diciembre (ambos inclusive) de 1998, enero a diciembre (ambos inclusive) de 1999, enero a diciembre (ambos inclusive) del 2000, enero a diciembre (ambos inclusive) del año 2001, enero a diciembre (ambos inclusive) del año 2002, y enero del año 2003; y considerando que han prescrito las planillas correspondientes a los meses de junio del año 1998 hasta el mes de mayo del 2000(ambos inclusive), debe esta Juzgadora pronunciarse sobre las restantes planillas de condominios que no han prescrito, cuyo pago fue solicitado por la actora en su escrito de demanda.

En primer lugar, se puede constatar que las planillas de cuotas de condominios consignadas por la parte actora correspondiente a los meses de junio a diciembre del 2001(ambos inclusive), enero a diciembre del 2002 (ambos inclusive) , y enero del 2003 no han prescrito, es decir, con fundamento en éstas es válidamente exigible el pago de las misma. Por ello, con fundamento en los artículos 7, 11, 13, 14, 18, 19, y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con lo señalado en los artículos 760, 762 y 1264 del Código Civil, y constatado que no fue consignado en el expediente por la accionada prueba alguna que la excepcionare del cumplimiento de las obligaciones comunes que nacen de su carácter de propietario del local signado como O-A06 de la Torre Banvenez, necesariamente concluye esta Juzgadora que la parte demandada CAPIELLO INGENIEROS CONSULTORES & ASOCIADOS, C.A., debe cumplir con el pago de las cuotas de condominio referentes a los meses de junio a diciembre del 2001(ambos inclusive), enero a diciembre del 2002 (ambos inclusive) y enero del 2003. Así se decide.

Alega también la parte demandada en el capitulo de su escrito de contestación que si bien es cierto que en las planillas de pago aparecen algunos conceptos como gastos comunes, no es menos cierto que en los mismos aparecen gastos comunes grupo 1, gastos comunes grupo 2 y gastos comunes grupo 3; existiendo así una indeterminación y confusión, ya que la Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 11 y 12 cuales son los gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso. Al respecto observa esta Sentenciadora que el alegato de la demandada sobre la indeterminación de los gastos señalados en la planilla de liquidación, mal podría ser resuelto en la definitiva, por cuanto la ley adjetiva provee de mecanismos y oportunidades procesales distintas y especiales para hacer valer cualquier defecto de forma que tuviere la demanda. Así se declara.

Finalmente, solicita la parte actora en su escrito de demanda el pago de las cuotas de condominio que se sigan venciendo hasta que recaiga la sentencia definitiva, sobre este punto considera esta Juzgadora que estas cuotas a las que hace referencia la parte actora y que acciona no se encuentran debidamente demostradas en los autos como insolutas para la fecha de la demanda constituyen cantidades inciertas, pues tanto la parte demandante como la accionada desconocen cual es el monto a pagar por cada mes de condominio que se genere en el tiempo, motivo por el cual se declara improcedente tal pedimento. Y así se declara…

Estableciéndose por otra parte en el dispositivo de la sentencia, lo siguiente:

…PRIMERO: Declara PRESCRITAS las cuotas de condominios adeudadas por la Sociedad Mercantil CAPIELLO INGENIEROS CONSULTORES &ASOCIADOS, C.A., a CONDOMINIOS L., MIERI, S.R.L., correspondiente a los meses de junio del año 1998 a mayo del 2001, ambos inclusive.

SEGUNDO: Condena a la Sociedad Mercantil CAPIELLO INGENIEROS CONSULTORES & ASOCIADOS, C.A., al pago de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de junio 2001 a enero del 2003, ambos inclusive, para lo cual se ordena practicar experticia complementaria del fallo para la determinación del monto a pagar por la demandada.-

TERCERO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas…

Ahora bien, este Tribunal observa del libelo, específicamente en el capitulo décimo (ver f. 4 vuelto), solicitud de indexación, en donde la actora la requirió en los siguientes términos:

Solicito respetuosamente a este honorable Tribunal, se sirva realizar la corrección monetaria o indexación de los valores contenidos en las cantidades aquí demandadas, que como lo tiene sentado la Corte Suprema de Justicia desde el 24 de Octubre de 1991 el fenómeno inflacionario es un hecho notorio no sujeto a probanza alguna, lo cual a producido un desmejoramiento de nuestro signo monetario que es el Bolívar. Al efecto solicito que dicha corrección monetaria o indexación sea acordada como experticia complementaria al fallo en su oportunidad…

Establece el artículo 243 el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo. 243. Toda sentencia debe contener:

…Omissis…

5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia…

Sobre el mencionado ordinal ha establecido la Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18 de noviembre de 1987, con Ponencia del Magistrado Dr. A.F.C., lo siguiente:

…Decidir conforme a lo alegado y probado en autos, mediante resolución expresa, positiva y precisa con arreglo a las acciones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, no significa obligar al juez a seguir en su decisión un método estricto y restringido, sin que le sea permitido resolver cuestiones jurídicas de naturaleza previa con influencia decisiva obre el dispositivo. (…) La Sala, en decisión de fecha 04/07-1985 (caso U.C. DÁmico Vs. B.D.) expresó que el Tribunal puede, dentro del poder discrecional que le asiste, limitar su decisión, en primer término a resolver su decisión, en primer término a resolver la existencia de una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre los otros planteamientos (…) la prescripción es una defensa previa, pues invocada oportunamente y declarada con lugar, su efecto procesal es desechar la demanda y no darle entrada al juicio. Cuando los jueces analizan una defensa de esta naturaleza, generalmente parten del supuesto de que su resolución exitosa hace innecesario el análisis y decisión de los otros elementos contenidos tanto en el libelo de la demanda como en la contestación…

Por otra parte, en sentencia de la misma Sala de fecha 21 de enero de 1988, con Ponencia del Magistrado Dr. C.T.P., está estableció lo siguiente:

“…Quiere la Ley que la decisión no solo sea manifiesta, definitiva e indubitable sino que guarde relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión del actor y con los términos en que fue propuesta la defensa del demandado. Este requisito formal que la doctrina ha denominado principio de congruencia, tiene relación con dos deberes fundamentales del juez al decidir: resolver sólo sobre lo alegado y resolver sobre todo lo alegado…"

Comprende pues, el ordinal 5° el thema decidendum, el principio de exhaustividad y el principio de congruencia. El tema decidendum constituye el problema judicial como tema y objeto de la sentencia; el principio de exhaustividad se refiere al deber de los jueces de resolver todas y cada una de las alegaciones que constan en las actas del expediente, siempre y cuando estén ligadas al problema judicial discutido, o a la materia propia de la controversia, y la violación de este principio se traduce en omisión de pronunciamiento, implícito en el denominado principio de congruencia.

Entiende este Juzgador que la decisión debe ser con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, es decir, que las sentencias deben ser congruentes, y que según Guasp, es la relación entre la sentencia y la pretensión procesal, siendo por tanto la causa jurídica del fallo. A este principio agrega P.C., como otra derivación de la congruencia, lo que él llama principio de exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes.

De allí entonces que, vistos los términos, en que fue planteada la pretensión respecto a la solicitud de indexación por parte de la actora, observa esta Alzada que el a quo omitió pronunciamiento respecto a este punto, solicitado por la actor en su escrito de demanda. Por lo que, el a quo incurrió en incongruencia negativa en su fallo, ya que no resolvió sobre todo lo pedido en la pretensión, incumpliendo así el principio de exhaustividad que debe reinar el fallo que resuelve la controversia. En virtud de ello, esta alzada declara nula la sentencia emitida por el a quo en fecha 29 de marzo de 2005, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, que establece que “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior…”. Y estableciendo el artículo 243 en su ordinal 5°, que la sentencia debe contener una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, y siendo que el referido fallo no cumplió con dicho dispositivo, la consecuencia más idónea es declarar su nulidad de la misma, y así se decide.

Como consecuencia de lo anterior, este Tribunal procede a resolver la presente acción, asegurando de este modo el principio de economía procesal, tal como lo establece el artículo 209 del Código de Procedimiento, que es de tenor siguiente:

…La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio...

De acuerdo a lo anteriormente expuesto, esta Alzada procede a resolver la presente controversia, analizando inicialmente los informes presentados por las partes.

Establece el actor en su escrito de informes entre otras cosas lo siguiente:

Adujó que la norma aplicable al caso de la prescripción de las cuotas de condominio, es el artículo 1977 del Código Civil, y no el artículo 1980 ejusdem, como lo sustentó la recurrida.

Por otra parte, citó doctrina del Dr. R.Á.B., así como también, de la Guía práctica de Propiedad Horizontal y Arrendamientos Inmobiliarios, que sustentan el argumento de que no es procedente la prescripción breve, sino, la ordinaria que establece el artículo 1977 del Código Civil.-

Por último solicitó que se declare improcedente la prescripción de las planillas de condominio desde el mes de junio del año 1998 hasta el mes de mayo de 2001, por considerar la misma una acción real. En consecuencia declare totalmente con lugar la demanda incoada or ante el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por otra parte, en cuanto a los informes presentados ante esta Alzada por la parte demandada, está alegó entre otras cosas lo siguiente:

Inicialmente, transcribió parte del libelo de la actora, así como también trajo a colación doctrina del Tratadista N.V.R., que sustenta, según su decir, la procedencia de la prescripción extintiva de las cuotas de condominio, de los meses de junio a diciembre de 1998, enero a diciembre de 1999, enero a diciembre de 2000 y enero a mayo de 2001.

Sostuvo además, en cuanto a intereses de los recibos de condominios, que nuestra legislación vigente, establece cuando se trate de operaciones entre particulares el interés máximo permitido es de 3% anual (artículo 1746 del Código Civil); y en caso que las operaciones sean realizadas a través intermediación financiera de bancos y otros Institutos de Créditos, el establecimiento de las tasas corresponde exclusivamente al Estado a través del Banco Central de Venezuela; así lo refiere los artículos 156, ordinales 1° y 21, 318 y 320 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y los artículos 46 y 96 de la Ley de Banco Central de Venezuela, donde se determina que ésta institución tiene facultad para fijar los limites mínimo y máximo dentro de las cuales puede variar la tasa de interés cobrados por los bancos, y las facultades para supervisar el margen entre los promedios de las tasas de interés activa y pasiva.

Aduciendo además, que la parte actora Condominios L. Mieri, S.R.L., pretende obtener una ventaja o beneficio desproporcionado por exceder con creces la tasa máxima de interés permitidas por Ley, ya que en los impugnados 56 recibos de condominios cobra acumulativamente intereses y gestiones de cobranza, y en tal virtud la pretendida deuda se va acumulando mes a mes, y lo cierto es que para el mes de enero de 2003, la deuda total de condominio es presuntamente de Once Millones Trescientos Sesenta y Nueve Mil Cinco Bolívares con Treinta Céntimos (Bs. 11.369.055,30) y no como pretende la parte actora de que a la fecha de introducir su acción se le adeudara la suma de Veintitrés Millones Doscientos Setenta y Nueve Mil Seiscientos Noventa y Dos Bolívares con Tres Céntimos (Bs. 23.279.692,03).

Igualmente alegó la extemporaneidad de la experticia contable, aduciendo que el juez de la causa excedió su oficio al prorrogar con creces el lapso de evacuación de prueba, sin justa causa como lo prevé la normativa legal, doctrina y jurisprudencia, y con tal proceder quebrantó el Principio de Igualdad Procesal estipulado en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, y según su decir, dejó en total indefensión a su representada, ya que en las actas procesales, las pruebas en el presente procedimiento fueron admitidas el día 02 de diciembre de 2003 y para el día 13 de diciembre de 2004, es cuando los expertos contables consignan su informe pericial o sea, transcurrió un (1) año y once (11) días para evacuar dicha prueba, violando con ello, el sentenciador el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela al cercenarle a su poderdante el legítimo derecho a la defensa, y violentar el debido proceso, por lo cual solicitó la nulidad de la prueba de experticia contable evacuada intempestivamente en el presente juicio.

Establecido lo anterior, el Tribunal observa:

Con respecto a la solicitud de nulidad de la prueba de experticia contable, por considerarla el demandado extemporáneo por tardía, este sentenciador observa lo siguiente:

Consta auto de fecha 15 de octubre de 2004, en donde el a quo dejó constancia que, desde el día 02 de diciembre de 2003, exclusive, fecha en que fueron admitidas las pruebas en el presente proceso, transcurrieron los siguientes días de despacho 03, 04, 05, 08 y 09 de diciembre de 2003, y por cuanto el 23 de marzo de 2004, se repuso la causa al estado en que se encontraba para el día 9 de diciembre de 2003, o sea que hasta el 09 de diciembre de 2004, habían transcurrido cinco (5) días de despacho del lapso de evacuación de pruebas. Y siendo además, que el a quo en fecha 14 de octubre de 2004, repuso nuevamente la causa al estado en que se encontraba para el día 31 de marzo de 2004, o sea que desde el 24 de marzo de 2004, exclusive, hasta el día 31 de marzo de 2004, inclusive, transcurrieron los siguiente días de despacho: 25, 30 y 31 de marzo, es decir, que sumados los días 03, 04, 05, 08 y 09 de diciembre de 2003; 25, 30 y 31 de marzo de 2004, han transcurrido ocho (08) días de despacho.

Luego de ello, se observa que en fecha 29 de noviembre de 2004, el a quo concedió una prorroga de veinte días de despacho a los fines de que los expertos nombrados consignaran el informe.

Observándose además de los autos, diligencia suscrita por los expertos H.I. Flore, A.C. y D.A.V., en donde procedieron a consignar en cuatro (4) folios útiles informe de experticia y en dos (2) folios útiles anexo.

Adicionalmente se observa que el derecho al debido proceso y a la defensa que denuncia la demandada como violados, se encuentran consagrados en lo que a esta prueba se refiera, en lo dispuesto en los artículos 463 y 464 del Código de trámite, en los cuales se permite a las partes hacer observaciones y designar delegado para que asistan a los actos ejecutados por los expertos.

Ahora bien, visto lo anterior este sentenciador, llega a la conclusión de que los informes presentados por los expertos antes nombrados, fueron consignados dentro de la oportunidad de ley, y en virtud de ello, se declara improcedente la solicitud de la parte demandada en declarar la nulidad de la experticia contable. Así se decide.

Con vista a lo anterior corresponde a este Juzgador proceder a realizar una minuciosa revisión y examen de las actas procesales, a los fines de verificar si la actora Sociedad Mercantil Condominios L. Mieri, S.R.L., suficientemente identificada en el presente juicio, demostró la obligación existente entre la Sociedad Mercantil Capiello Ingenieros Consultores & Asociados, C.A., conforme a los postulados contenidos en los artículos 1.354 de Código Civil concordado con el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil.

Luego de examinadas minuciosamente las actas procesales, este Tribunal considera que la parte accionante demostró suficientemente en el transcurso del presente juicio la existencia auténtica de la insolvencia al pago por cuotas de condominio existente entre la Sociedad Mercantil Capiello Ingenieros Consultores & Asociados, C.A., en su carácter de propietaria del Local en la Torre Banvenez, signado con las siglas A-06, y la Sociedad Mercantil Condominios L. Mieri, S.R.L., en su carácter de administradora de la Torre Banvenez, todo de conformidad con el articulo 19 de Ley de Propiedad Horizontal, así mismo, la parte demandada no demostró haberse libertado de las obligaciones que recaen en su nombre, así como tampoco demostró el pago o el hecho extintivo de las mismas, quedando así establecida la existencia de la obligación que vincula a las partes en litigio y cuyo pago fuera demandado, la cual es además reforzada por cuanto en la contestación de la demanda, la demandada invocó la prescripción de la acción, con lo cual tácitamente admite la existencia de la obligación, pero con la excepción de que en su criterio la misma no puede ser exigida por efecto de la prescripción. Así se declara.

Así mismo y luego de examinadas minuciosamente las actas procesales se pudo constatar que la parte demandada, no trajo probanza alguna tendiente a enervar la acción propuesta y no habiendo demostrado estar legítimo y oportunamente solvente en el pago de las cuotas de condominio de los meses de junio de 1998, hasta enero de 2003, tal como lo preceptúa el artículo 1.354 del Código Civil concordado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la pretensión demandada se hace procedente y, en la misma forma la presente demanda debe prosperar en derecho, al encontrarse llenos los extremos legales de la insolvencia por falta de pago de los recibos de las cuotas de condominio, por cuanto quedó demostrada la falta de pago, por parte de la demandada. Así se decide.

En consecuencia, no existiendo elementos que enervaren la apreciación de los documentos, que fueron analizados en su oportunidad, conllevan a este sentenciador a considerar válida la pretensión hecha por la parte actora y la misma opera de pleno derecho consistente en la reclamación de los montos estimados por el libelo de la demanda. Así se decide.

Solicitud de Indexación:

Ahora bien, la parte actora solicitó en su demanda que en la oportunidad de sentenciar se ordene la indexación judicial. Esto es lo que se conoce en la doctrina como adecuación o actualización del valor nominal al valor real por indexación la rectificación o corrección monetaria. En Venezuela, a partir del 18 de febrero de 1.993, es un hecho notorio la depreciación de la moneda a causa de la inflación. En consecuencia, se hace necesario en el caso planteado indexar para actualizar el valor del daño sufrido al momento de ordenar su liquidación, corrigiendo de esta manera la pérdida del valor adquisitivo de la moneda por su depreciación por efectos de los fenómenos inflacionarios, todo lo cual repercute en el valor de la suma demandada, se acuerda el ajuste por inflación y se ordena practicar una experticia complementaria en la oportunidad de la ejecución de la sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de actualizar la suma demandada, para ello el experto que se designe deberá orientarse, tanto por cada uno de los montos demandados, la fecha de su exigibilidad y el índice inflacionario del Banco Central de Venezuela desde la fecha de vencimiento de cada uno de ellos, hasta la fecha de publicación del presente fallo. Así se decide.

CAPITULO III

DECISIÓN

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

NULA la sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 28 de marzo de 2005.

Parcialmente con lugar la demanda que por Cobro de Bolívares, intentara la Sociedad Mercantil CONDOMINIOS L. MIERI, S.R.L, en contra de CAPIELLO INGENIEROS CONSULTORES & ASOCIADOS, C.A.

Se condena a la firma mercantil CAPIELLO INGENIEROS CONSULTORES & ASOCIADOS, C.A., al pago de las cuotas de condominio de los meses de junio a diciembre (ambos inclusive) del año 1998; enero a diciembre (ambos inclusive) del año 1999; enero a diciembre (ambos inclusive) del año 2000; enero a diciembre (ambos inclusive) del año 2001; enero a diciembre (ambos inclusive) del año 2002; y enero de 2003, para lo cual se ordena practicar experticia complementaria del fallo para la determinación del monto a pagar por la parte demandada.-

En cuanto al porcentaje del interés convencional de las facturas de gastos de condominio causados corresponden el 2,60% mensual de la facturación respectiva; y el porcentaje de la gestión de cobranza es de 0,44%, igualmente de las cuotas de condominios condenadas.

Se declara sin lugar, el petitorio de que la demandada fuera condenada a pagar las cuotas de condominio que se siguieran venciendo hasta que recayera la sentencia definitiva.

De conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la elaboración de una experticia complementaria del fallo a los fines de que los expertos determinen el monto causado por concepto de intereses tal y como lo expresa el particular cuarto de la dispositiva del presente fallo, desde la fecha de vencimiento de cada uno de los recibos de condominio, hasta la publicación del presente fallo; y se ordena otra experticia complementaria del fallo, a los fines de determinar la corrección monetaria de las cantidades demandadas, la cual se deberá calcular desde la fecha de vencimiento de cada uno de los recibos de gastos de condominio, hasta la fecha de publicación del presente fallo.

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de mayo de dos mil siete (2007). Año 197º y 148º.

EL JUEZ,

V.J.G.J..

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..

En la misma fecha, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente N° 9120, como está ordenado.

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..

VJGJ/Marielis

Exp: 9120