Decisión nº 126 de Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 4 de Agosto de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

DEMANDANTE:

Ciudadano A.B.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 16.034.817.

Apoderado del demandante:

Abogado P.E.R.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 44.270.

DEMANDADOS:

Ciudadanos G.d.J.A.C., Á.I.C.d.A. y A.C.V.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos.14.049.499, 17.855.938 y 9.139.090 en su orden.

Apoderados del demandado:

Abogados J.A.V.T. y C.B.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.813 y 82.994.

MOTIVO:

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (Apelación de la decisión dictada en fecha 31 de Mayo de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira).

En fecha 21 de Julio de 2010, se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente No. 6.196, procedente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la inhibición planteada por la Juez titular de dicho Despacho, Abogada A.M.O.A., quien a su vez lo había recibido previa distribución el día 14-07-2010, con motivo de la apelación ejercida mediante diligencia de fecha 15-06-2010, por el abogado P.R., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión proferida en fecha 31 de mayo de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

En la misma fecha en que se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia.

En la misma fecha 21-07-2010, la secretaria del Tribunal se inhibió de conocer la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de encontrarse incursa en el ordinal 13° del artículo 82 ejusdem. En virtud de la inhibición planteada el Juez del Despacho, procedió a nombrar secretaria accidental para la presente causa.

Ahora bien, de las actuaciones que fueron remitidas a esta Superioridad para conocer del recurso de apelación, se relacionan de la siguiente manera:

De los folios 01 al 10, escrito presentado para distribución en fecha 03-03-2009, por el abogado P.E.R., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano A.B.H., quien demandó a los ciudadanos G.d.J.A.C., Á.I.C.d.A. y A.C.V.R., por retracto legal arrendaticio. Agregó que su poderdante actúa con el carácter de arrendatario o inquilino del inmueble ubicado en el Edificio Jualca, esquina de la Calle 3 con Calle 8, barrio Ocumare de la ciudad de San A.d.T. y que los demandados G.d.J.A.C. y Á.I.C.d.A. actúan con el carácter de vendedores del mencionado inmueble, tal y como se evidencia en documento de venta protocolizado por ante el registro inmobiliario del Municipio Bolívar, San A.d.T. de fecha 25-07-2007, registrado bajo el No. 127, tomo III, protocolo I; que el tercer demandado A.C.V.R. actúa como comprador del mencionado inmueble. Alegó que su mandante desde el año 1996, específicamente el 13 de septiembre es inquilino o arrendatario de inmueble ubicado en la tercera planta del edificio Jualca, ubicado en la Calle 3 con Carrera 8 Barrio Ocumare de la ciudad de San A.d.T., que desde esa época los propietarios G.d.J.A.C. y Á.I.C.d.A., fueron representados por el ciudadano Venegas Sabogal, que dicha relación arrendaticia fue plasmada por ante la Notaría Pública de San A.d.T. el 13-09-1996, contrato que quedó autenticado bajo el No. 47, tomo 78; que su mandante en su carácter de arrendatario continuó a plazo fijo tal y como se observa en los contratos de arrendamiento que agrega, que en fecha 15-12-2006, su mandante y el co-demandado G.d.J.A. celebraron un convenimiento, por ante la oficina pública notarial de San Antonio, quedando anotado bajo el No. 05, tomo 161, en el que ambas partes manifestaron que tenían suscrito un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad del arrendador consistente en un apartamento distinguido con el Número 3B, tercera planta del edificio Jualca, ubicado en la Calle 3 con carrera 8 , el cual venció el 01-03-2006, que de igual manera el arrendatario acepta que fue notificado de la desocupación del inmueble conforme consta en comunicación enviada en fecha previa al vencimiento del contrato, que el arrendador aceptó que el arrendatario tenía derecho a la prórroga legal por el tiempo de 03 años contados a partir del 01-03-2006 de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “B” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento inmobiliario, el arrendatario manifestó que el término de duración del presente contrato sería para hacer uso de la prórroga antes señalada y que en consecuencia debía de entregársele el inmueble totalmente desocupado de personas y de bienes, es decir, el 01-03-2009. Que el caso es que en fecha 26-02-2009, le llegó una notificación del Tribunal del Municipio Bolívar donde el ciudadano A.C.V.R., le manifestó que de acuerdo al convenimiento suscrito el 15-12-2006, tenía que hacer entrega del inmueble el día 01-03-2009, fecha en que se vencía la prórroga legal, por cuanto el inmueble era ya de su propiedad; que de inmediato su mandante acudió a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio B.d.S.A.d.T., a los fines de corroborar dicha situación, encontrándose con la sorpresa de que efectivamente el inmueble había sido vendido el 25-07-2007 al mencionado ciudadano, por la cantidad de Bs. 100.000.000,00; que siendo su mandante inquilino por más de 10 años en uso del referido inmueble era obligatorio que los vendedores en su carácter de propietarios y arrendadores en base a lo preceptuado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, le notificaran, es decir agotaran en su persona el derecho de la notificación de la venta tal y como establece el referido artículo, por lo que su representado tenía el derecho de subrogarse y dispuesto a satisfacer las aspiraciones del propietario en cuanto al precio asignado para la venta y por encontrarse solvente en el pago de arrendamiento tenía derecho a ejercer la acción por retracto legal arrendaticio a que se contrae el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de conformidad con lo establecido en el artículo 48 literal “a” ejusdem. Por lo que tal y como lo preceptúa el artículo 340 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil, los ciudadanos G.d.J.A.C. y Á.I.A.d.C., en su carácter de propietarios y arrendadores y el ciudadano A.C.V.R., en su carácter de comprador, le vendan a su mandante el inmueble en las mismas modalidades en cuanto al precio y condiciones que se le hizo al comprador A.C.V.R. y en caso negativo la sentencia que recaiga, una vez quede firma téngase el valor del título de propiedad teniendo la facultad su mandante de pagar el precio a los vendedores, por lo que en base a los fundamentos de derecho, jurisprudencialmente y constitucionalmente narrados y explanados en el libelo, se concluye que su mandante es arrendatario desde hace más de 12 años del inmueble anteriormente descrito y encontrándose solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y visto que en ningún momentos los arrendadores le notificaron de sus planes de la venta, la cual efectivamente realizaron el 25-07-2007 sin haber agotado la vía de derecho de preferencia ofertiva que tenía su mandante como arrendador, es por lo que los demanda a los fines de que convengan o sean condenados por el Tribunal en que se declare nula la venta y consecuentemente se condene a vender el inmueble en las mismas condiciones en la que le fue vendido a A.C.V.R. y en caso negativo que la sentencia o fallo tenga el valor o título de propiedad, debiendo su mandante pagar el precio a la vendedora. Igualmente protestó las costas y costos del procedimiento y pidió que la parte demandada sea condenada en costas. Estimó la demanda en la cantidad de Bs.F. 100.000,00. Igualmente solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble o apartamento vendido descrito con anterioridad. Anexo presentó recaudos.

Por auto de fecha 17-03-2009, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, recibió el expediente previa distribución, admitiendo la demanda por el procedimiento breve, acordando el emplazamiento de los demandados, para lo cual comisionó amplia y suficientemente al Juzgado del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial. Respecto a la medida solicitada acordó que la resolvería mediante auto separado.

De los folios 50 al 63, actuaciones referidas a las citación de los demandados realizadas por el Juzgado comisionado.

De los folios 64 al 71, escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 05-05-2009, por los demandados G.d.J.A.C., Á.I.C.d.A. y A.C.V.R., asistidos de los abogados J.A.V.T. y C.B.T., en el que manifestaron que si es cierto que el demandante ocupa como arrendatario el inmueble que fue de propiedad de los esposos Arroyave Corrales, ubicado en la Carrera 3 con calle 8 esquina, Barrio Ocumare, apartamento No. 3B, Edificio Jualca, en la ciudad de San A.d.T. desde el mes de septiembre de 1.996; que es cierto que efectivamente celebraron un acuerdo por ante la Notaría Pública de San Antonio, en el que le manifestaron que tenía una prórroga de 03 años, debiendo entregar el referido inmueble totalmente desocupado el 01-03-2009; que igualmente es cierto que ellos le vendieron el inmueble al ciudadano A.C.V.R., según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro del Municipio Bolívar, bajo el No. 127, tomo 3, protocolo primero del 25-07-2007. Que los artículos 42, 43, 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios preceptúan y desarrollan todo lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, siendo que el primero no es otra cosa que el derecho que tiene el arrendatario a que se le ofrezca en venta el inmueble que ocupa en arrendamiento, antes que a cualquier otro interesado, siempre que tenga más de dos años con dicho carácter, que se encuentre solvente y que satisfaga las aspiraciones de propietario, o en el caso contrario, que no le haya dado la preferencia ofertiva arrendaticia, podrá ejercer el retracto legal arrendaticia, para lo cual tendrá un lapso de 40 días calendario para interponer la acción correspondiente; que ante la imprecisión y contradicción de las normas que regulan el lapso de 40 días, dicho lapso deberá comenzar a contarse desde la fecha del registro de la escritura, si no hubiera aviso entre las partes, con el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho lapso se cuenta desde la fecha cierta de la negociación; que tanto el demandado G.A. como el comprador A.V., notificaron al arrendatario de la operación de compra venta a celebrarse entre ellos, tal y como lo hicieron con otros inquilinos, que la venta de los apartamentos fue de tan publico conocimiento que la cónyuge del demandante, ciudadana L.d.B., le solicitó a la codemanda I.C.d.A. que en vista de que ella y su cónyuge no podían comprar el apartamento, porque carecían de recurso, que le vendieran un apartamento a su hermana y que ellos como tenían la prórroga legal, continuarían viviendo en el mismo edificio por varios años, que ante dicha petición los esposos Arroyave Corrales, le vendieron el apartamento No. 3C al lado del 3B de los demandantes a la ciudadana C.R.V.d.D. cuñada del demandante, llevándose a cabo dicha operación el 16-10-2006, mediante un crédito de Banesco, habiéndose efectuado antes del contrato de opción a compra-venta. Que igualmente se le vendió otro apartamento a la ciudadana M.V. sobrina de la esposa del demandante en fecha junio de 2008, lo que quiere decir que sus representados siempre actuaron de buena fe creyendo en que el demandante y su esposa no tenían recurso para comprar el apartamento ofrecido a ello, como en efecto lo manifestaron, que con las ventas realizadas a los familiares del demandante se demuestra fehacientemente el conocimiento que tenían tanto el demandante como su esposa de que todos los apartamentos estaban en venta y que los ofrecieron libremente a todas la personas que estuviesen la capacidad económica para adquirirlos, por lo que se debe descartar todo desconocimiento del arrendatario sobre dicho asunto, demostrándose así, que tenía pleno conocimiento de la oferta realizada a él para la compra-venta del apartamento que ocupaba como inquilino desde comienzo del año 2006 ó sea, desde la operación realizada con su cuñada. Que el demandante debía de cancelar desde agosto de 2007 los cánones de arrendamiento al ciudadano A.C.V. por ser el nuevo propietario del apartamento, cosa que efectivamente hizo el día 05-01-2008 en las instalaciones del Banco Venezuela en la ciudad de San Antonio, entregándole a A.C. los arrendamientos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del 2007, expidiendo el nuevo propietario los correspondientes recibos, documentos que el demandante debe de exhibir por encontrarse en su poder por quien canceló la referida cantidad; que de igual manera le exigen al demandante la exhibición por encontrarse en su poder, los recibos de cancelación de arrendamientos correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007, de conformidad con lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resumiéndose de no hacerlo, la insolvencia arrendaticia , por cuanto ni el anterior propietario ni el nuevo tienen conocimiento de dicha cancelación, salvo prueba en contrario; que el hecho de que el demandante le haya cancelado al nuevo propietario A.C.V., nada más y nada menos que la suma de Bs. 460,oo correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre, demuestra el pleno conocimiento que tenía del nuevo propietario del inmueble, lo que significa que de conformidad con el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el demandante tenía el lapso de 40 días calendarios desde el 06-01-2008 al 14-02-2008, ambos inclusive, para intentar judicialmente, bajo pena de caducidad, el retracto legal arrendaticio, cosa que no hizo oportunamente, sino que intentó la acción el 03-03-2009, es decir, cuando ya ocupaba ilegalmente el inmueble, por no haberlo entregado, el 01-03-2009 y luego de pasado mas de 01 año del lapso que la ley le concedía para intentar la acción; que el demandante luego de que canceló como quedó demostrado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre 2007 al nuevo propietario y ante la petición del nuevo propietario de que acordaran un incremento del alquiler, el demandante en actitud de viveza y en fraude a la Ley, tratando de burlar la Ley de Arrendamientos, simula de manera conciente, ignorar al nuevo propietario, procediendo el 13-02-2008 a depositar por ante el Juzgado del Municipio Bolívar los cánones de arrendamiento del inmueble pero a nombre de G.A. anterior propietario, quien por no ser ya el propietario no se preocupó ni tampoco le correspondía cobrar dichos cánones de arrendamiento, porque transcurrió un año con los mismos depositados en el Tribunal, por lo que el nuevo propietario preocupado de que no percibía los cánones de arrendamiento por más de 01 año, se trasladó al Tribunal en febrero de 2009 a realizar las diligencias referidas a la desocupación del inmueble y es cuando le informan que habían consignaciones de cánones de arrendamiento por parte del señor Beracasa desde el 13-02-2008, procediendo a retira la cantidad depositada en su condición de propietario, que el demandante continuó depositando los cánones de arrendamiento sin hacer ninguna observación u oposición acerca del beneficiario de los cánones de arrendamiento, que por cuanto el demandante no ejerció la acción en la oportunidad legal teniendo pleno conocimiento de quien era el nuevo propietario del inmueble, la misma debe ser irremisiblemente sin lugar. Igualmente alegaron que el referido inmueble se encuentra hipotecado, por cuanto fue adquirido mediante el otorgamiento de un crédito que le concedió el Banco de Venezuela al ciudadano A.C.V., con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, lo que significa que el inmueble se encuentra hipotecado al estado venezolano como garantía de préstamo, que debido al tipo de préstamo es de conocimiento general para quien ha solicitado un crédito, que el acreedor hipotecario (el banco) efectúa un avalúo al inmueble para lo cual deben solicitar la autorización al arrendatario, si fuere el caso, para ingresar al mismo, explicarle el objeto de la misión a fines de recorrer todos los espacios del inmueble, fotografiarlos, medirlos, constatar el estado de infraestructura, dejando constancia que el inmueble se encuentra arrendado, información que debe ser suministrada por el propio arrendatario, lo que quiere decir, que el demandante tenía pleno conocimiento de la venta desde mucho antes de materializarse la misma, por cuanto el 11-04-2007, el demandante y su esposa permitieron el ingreso del perito avaluador al inmueble siendo este acompañado del ciudadano A.C.V., tal y como consta en el acta de avalúo, por lo que no puede alegar el demandante ahora de que fue sorprendido el 26-02-2009 cuando le llegó la notificación del Tribunal donde el nuevo propietario le informaba que el 01-03-2009 vencía la prórroga legal arrendaticia.

Al folio 72, diligencia en la que los ciudadanos G.d.J.A.C., Á.I.C.d.A. y A.C.V.R., confirieron poder apud-acta a los abogados J.A.V.T. y C.B.T..

Al folio 97, acta de inhibición del Juez Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, fundamentada en la causa 19 del artículo 82 del C.P.C.

En fecha 19-05-2009, fue recibido el expediente en el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dándosele entrada y el curso de Ley.

En fecha 22-05-2009, presentaron escrito de pruebas los abogados J.A.V.T. y C.B.T., actuando con el carácter de autos, en el que promovieron: 1.- El mérito favorable de los autos. 2.- Testimoniales de: E.C.G.S., G.C., que se citen a los ciudadanos J.G.H. y A.J.O. e igualmente a las ciudadanas E.M. y G.D.. 3.- De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del C.P.C., solicitan la exhibición del recibo de cancelación de los cánones de arrendamiento por parte del demandante de los meses de noviembre y diciembre 2007; la exhibición de los recibos de cancelación de los cánones de arrendamiento correspondiente de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2007. – Ratificación de documento privado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del C.P.C., a los fines de que se cite al ciudadano C.Z., para que mediante la prueba testimonial ratifique el avaluó realizado el 11-04-2007 en el inmueble propiedad hoy de A.C.V.; - Promovieron instrumento público otorgado el 15-12-2006, bajo el No. 05, tomo 161 de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública de San A.d.T. donde se acordó el plazo de prórroga entre las partes de 03 años.

Por auto de fecha 22-05-2009, el a quo admitió todas las pruebas promovidas por los abogados J.A.V.T. y C.B.T. y fijó oportunidad para la evacuación de las mismas.

De los folios 107 al 109, los abogados J.A.V.T. y C.B.T., estando dentro de la oportunidad de promoción de pruebas y de conformidad con el anuncio que hicieron de pruebas, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del C.P.C., consignaron documentos públicos. Dichos documentos fueron admitidos por el a quo mediante auto de fecha 27-05-2009.

De los folios 130 al 152, escrito de pruebas presentado por los abogados J.A.V.T. y C.B.T., actuando con el carácter de autos en el que promovieron: documento de venta mediante el cual G.d.J.A. y Á.I.A.d.C. venden a C.C.R.d.D. y J.G.D.A., el apartamento No. 3C del edifico Jualca, registrado bajo el No. 73, Tomo 2, protocolo primero, cuarto trimestre del 16-10-2006; - documento de venta mediante el cual G.d.J.A. y Á.I.A.d.C. venden a M.L.V.G., el apartamento No. 1D del edificio Jualca, registrado bajo el No. 101, Tomo 3, protocolo primero, tercer trimestre del 30-07-2008.

Por auto de fecha 01-06-2009, el a quo admitió las pruebas anteriormente descritas.

Escrito de fecha 03-06-2009, presentado por el abogado P.R.M., actuando con el carácter de autos, en el que se opuso a la admisión de las pruebas presentadas por los apoderados del demandado en fechas 23 y 27 de mayo de 2009, por las razones que fundamentó.

De los folios 157 al 162, escrito de pruebas presentado por el abogado P.R.M., actuando con el carácter de autos, en el que promovió: Primero: promovió y ratificó copia certificada del documento de venta que hicieron los ciudadanos G.d.J.A.C. y Á.I.C.d.A., en su carácter de arrendadores al ciudadano A.C.V.R., documento que fue protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Bolívar, San A.d.T., de fecha 25 de julio de 2007, registrado bajo el N° 127, tomo 3°, Protocolo Primero. Segundo: promovió y ratificó el contrato de arrendamiento otorgado por los ciudadanos G.d.J.A.C. y Á.I.C.d.A., otorgado por ante la Notaría Pública de San A.d.T. el día 13/09/1996, bajo el N° 47, tomo 78. Tercero: Promovió y ratificó el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ciudadanos G.d.J.A.C. y Á.I.C.d.A., ante la Notaría Pública de San Antonio, en fecha 01/09/1998. Cuarto: Promovió y ratificó el documento autenticado ante la Notaría Pública de San A.d.T. el 15/12/2006, anotado bajo el N° 5, Tomo 161. Quinto: Promovió la notificación que mediante solicitud judicial hiciera el ciudadano comprador del inmueble A.C.V.R., por ante el Juzgado del Municipio Bolívar en fecha 26/02/2009. Sexto: Promovió y ratificó la solicitud de consignación de alquileres que fue hecha por su mandante, ante el Juzgado del Municipio Bolívar, ubicado en San Antonio, Estado Táchira. Séptimo: Promovió la ausencia de la notificación de venta del inmueble de su mandante que actualmente ocupa desde el 01 de septiembre de año 1996 del inmueble ubicado en Edificio “JUALCA”, carrera 3 con calle 8, esquina Barrio Ocumare de la ciudad de San Antonio, Estado Táchira, apartamento 3B. Por último impugnó y desconoció el avalúo que presentó la parte demandada en la contestación de la demanda que corre inserto a los folios 82 al 97.

Al folio 164 corre inserto declaración del ciudadano C.E.Z., en donde ratificó el contenido del informe de avaluó inserto a los folios 82 al 97 que se efectuó en el apartamento Nº 3B del edificio Jualca y reconoció la firma estampada en el mismo.

A los folios 168 al 189 corre inserto actuaciones relacionada con la evacuación de las pruebas promovidas por el abogado J.A.V.T., de donde se evidencia que en fechas 16, 17 de junio de 2009 rindieron declaraciones los ciudadanos E.C.G.S., A.J.O., E.M.L. y G.E.D.G..

En fecha 28 de julio de 2009, los abogados J.A.V.T. y C.B.T., presentaron escrito de informes en el que hacen un recuento detallado de todo lo ocurrido en el transcurso del proceso, así como de las pruebas aportadas por la partes, y solicitaron se declare sin lugar la demanda.

A los folios 202 al 217 corren inserto decisión dictada en fecha 31 de mayo de 2010 por el a quo, en la que declaró: “INADMISIBLE LA DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por el ciudadano A.B.H., en contra los ciudadanos G.D.J.A.C., A.I.C.D.A. y A.C.V.R., plenamente identificados en autos. SEGUNDO: Se condena en costas al ciudadano A.B.H., conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado totalmente vencido.”

Al folio 225 corre inserta diligencia suscrita por el abogado P.R., actuando con el carácter de co-apoderado de la parte demandante, en la que apela de la decisión proferida en fecha 31 de mayo de 2010.

Al folio 226 corre inserto auto de fecha 21 de julio 2010, por el que el a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado P.R., co-apoderada de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2010, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor.

El Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, recibió el presente expediente en fecha 14 de julio de 2010 y en esa misma oportunidad la juez de ese despacho, se inhibió de conocer la causa y por auto de fecha 19 de julio de 2009, ese Tribunal acordó remitir el expediente nuevamente a distribución, siendo recibido en este Tribunal en fecha 21 de julio de 2010, habiéndosele dado curso legal en esta misma fecha.

Acta de inhibición de fecha 21 de julio de 2010, por la secretaria de este Juzgado, motivo por el cual se designó una secretaria accidental, inhibición que fue declarada con lugar en fecha 27 de julo de 2010.

En fecha 28 de julio de 2010, se recibió oficio N° 254 23 de de julio de 2010 mediante el cual remite copia certificada de la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, en la que declaró: con lugar la inhibición propuesta por la abogada A.M.O., Juez del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, contenida en acta de fecha 14 de julio de 2010, para continuar conociendo de la demanda por retracto legal arrendaticio, seguida por el ciudadano A.B.H. en contra de los ciudadanos J.A.C., Á.I.C.d.A. y A.C.V.R. y G.E.P.H. por encontrarse incursa en la causal prevista en el numeral 19 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 30 de julio de 2010, la abogado C.B.T., co-apoderada de los demandados, presentó ante esta alzada escrito contentivo de alegatos.

Estando la presente causa en término para decidir, se observa:

La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación propuesta en fecha quince (15) de junio de 2010 por el abogado P.R., con el carácter de co-apoderado de la parte demandante, contra la sentencia de fecha treinta y uno (31) de mayo de 2010 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Dicho recurso fue oído en ambos efectos por el a quo en fecha veintiuno (21) de junio del año que discurre y remitido a distribución entre los Tribunales Superiores para su conocimiento, correspondiéndole a este Tribunal; se fijó el décimo (10) día de despacho para dictar sentencia.

En fecha 30/07/2010, la abogado C.B.T., co-apoderada de los demandados, consignó escrito contentivo de alegatos.

En fecha 02/08/2010, el abogado P.E.R.M., apoderado de la parte demandante, consignó escrito donde solicita se exima de condenar en costas a la parte demandante.

MOTIVACION

La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece al recurso de apelación interpuesto en fecha quince (15) de junio de 2010 por el abogado P.R., con el carácter de co-apoderado de la parte demandante, contra la sentencia de fecha treinta y uno (31) de mayo de 2010 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por el ciudadano A.B.H. contra de los ciudadanos G.d.J.A.C., Á.I.C.d.A. y A.C.V.R..

En primer lugar se debe determinar, si el juzgador puede pronunciarse sobre la admisibilidad, luego de haber admitido la demanda y habérsele dado el trámite procesal a la causa en su totalidad, aplicando el principio de conducción judicial que ha sido explicado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 779, de fecha 10 de abril del año 2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, así:

Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.

Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.

(Subrayado del Tribunal)

(w.w.w.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Abril/779-100402-01-0464.htm)

Además la Sala Constitucional del M.T.d.P., en fallo N° 1193 de fecha 22 de julio de 2008, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., estableció:

La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.

Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.

A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en exposición que hizo sobre la confesión ficta:

(...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la jurisdicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, J.E.L.C.F. en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).

(Subrayado de la Sala y negritas del Tribunal)

(www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Julio/1193-220708-07-0588.htm)

Siendo ratificada la sentencia anteriormente transcrita por la misma Sala del M.T.d.P., en fallo N° 1896 de fecha 01 de diciembre de 2008, con ponencia del Magistrado P.R.R.H. y al seguirse estos criterios jurisprudenciales sentados, se evidencia que el Juzgador de Instancia constató el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales por estar autorizado para controlar la válida instauración del proceso, ya que conoce el derecho y dirige el proceso, debiendo verificar en cualquier estado y grado de la causa, aún de oficio, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso y aún la parte demandada no haya opuesto la defensa de fondo de la falta de cualidad pasiva, no pudiendo configurarse el vicio de incongruencia ni otro vicio procesal, ya que simplemente cumplió con su deber de juzgar. Así se determina.

En el caso de autos, se configuró un litisconsorcio pasivo necesario por el hecho que el bien objeto de litigio fue adquirido por el ciudadano A.C.V.R. con un crédito hipotecario con subsidio directo de conformidad con el artículo 254 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat, por medio del operador financiero Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, constituyéndose Hipoteca de Primer Grado hasta por la cantidad de treinta y tres millones de bolívares, hoy en día treinta y tres mil bolívares fuertes, sobre el inmueble a favor del Banco Nacional de la Vivienda y Habitat (Banavih). Sobre un caso parecido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 1896 de fecha 01/12/2008, con ponencia del Magistrado P.R.R.H., indicó:

4.2.3 Por último, compete a la Sala el examen de la defensa anterior para el establecimiento de si su solución era determinante en el fondo de la controversia. Al respecto, se observa que el artículo 1.544 del Código Civil, en el capítulo sobre el retracto convencional, aplicable supletoriamente al retracto legal arrendaticio, preceptúa:

El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y las mejoras que hayan aumentado el valor que este tenga. No puede entrar en posesión sino después de de haber satisfecho todas estas obligaciones.

El vendedor que entra en posesión de en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.

Esa norma implica que las hipotecas y otras cargas que hubiere constituido el comprador, quedarán sin efecto a consecuencia del retracto, de manera que el comprador no pueda hacer más gravosa la adquisición del bien y, con ello, disminuir las posibilidades del retracto. En consecuencia, el ejercicio del retracto, en tanto que puede afectar las hipotecas y otras cargas, es un proceso que debe ser puesto en conocimiento de todos los que resulten afectados por su procedencia.

A igual solución puede llegarse con la aplicación del artículo 1.892 del Código Civil que establece:

Quienes tienen sobre un inmueble un derecho suspenso por una condición, o resoluble en ciertos casos, o dependiente de un título anulable, no puede sino constituir una hipoteca sujeta a las mismas eventualidades, con excepción de los casos en que la Ley dispone expresamente que la resolución o rescisión no tiene efecto en perjuicio de terceros.

Como consecuencia, la Sala concluye que la demanda de retracto legal arrendaticio afecta directamente la constitución de la hipoteca, lo que coloca esa situación en el supuesto del artículo 148 del Código de Procedimiento Civil que considera los litisconsorcios como necesarios “cuando la relación jurídico litigiosa haya de ser resulta de modo uniforme para todos los litisconsortes o cuando sea necesario por cualquier otra causa”.

En este caso, por disposición de la ley, la declaratoria con lugar del retracto, necesariamente, dejaría sin efecto la hipoteca que hubiere constituido el comprador, de manera que la relación jurídica debe resolverse de modo uniforme para comprador, vendedor, arrendatario y acreedor hipotecario del comprador.

…omisiss…

Con fundamento en el argumento anterior, la Sala concluye en la necesidad de efectuar ciertas precisiones en cuanto a la constitución de la relación procesal a que dio lugar el juicio de retracto legal arrendaticio. Si bien el arrendatario, J.L.G., demandó a los vendedores y a la compradora, en su escrito expresó que la compra se había efectuado con financiamiento bancario y acompañó a su escrito la copia del contrato en el que se expresó: i) que el inmueble fue adquirido con dinero proveniente del Programa de Subsidio Directo a la Demanda y que, en caso de enajenación dentro de los cinco años contados desde la protocolización del contrato, el deudor estaba obligado a la devolución del monto del subsidio al Fondo de Aportes del Sector Público, recursos que maneja en la actualidad el Banco Nacional de la Vivienda y el Hábitat, de acuerdo con el artículo 49 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat; ii) que Banesco Banco Universal C.A. actuó en carácter de operador financiero en ese contrato; y iii) que la hipoteca de primer grado fue constituida a favor del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, ente que fue sucedido por el Banco Nacional de la Vivienda y el Hábitat según la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.

Los hechos que se anotaron supra eran suficientes para que, con fundamento en el principio iuria novit curia, el Juzgado de la causa determinase la necesidad de que se conformase la relación procesal con la participación de Banesco Banco Universal C.A., el Banco Nacional de la Vivienda y el Hábitat, Instituto Autónomo según el artículo 49 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y, en consecuencia, la notificación a la Procuraduría General de la República, de acuerdo con el artículo 62 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.

(www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Diciembre/1896-11208-2008-07-0738.htm)

En conclusión, por el hecho que el retracto legal arrendaticio trae como consecuencia el traslado de la propiedad, libre de todas las cargas que haya impuesto el comprador, es evidente el litisconsorcio pasivo necesario, ya que la declaratoria con lugar dejaría sin efecto la hipoteca constituida a favor del Banco Nacional de la Vivienda y Habitat (Banavih), dándose la falta de cualidad que es un presupuesto procesal fundamental para que esté constituida la pretensión, siendo correcta la declaratoria de inadmisibilidad hecha por el a quo en su fallo, motivo por el que esta Alzada declara sin lugar la apelación propuesta con la consecuente confirmatoria de la decisión dictada en fecha treinta y uno (31) de mayo de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Así se decide.

El apoderado de la parte demandante, abogado P.E.R.M., en el escrito consignado en fecha 02/08/2010, solicitó sea eximido su representado de la condenatoria en costas, por lo que esta Alzada transcribe a continuación el criterio sentado por La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo Nº 143 de fecha 19 de marzo de 2009, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia peña Espinoza, sobre la condenatoria de costas procesales en sentencias de inadmisibilidad, así:

En relación a la condenatoria en costas procesales por inadmisibilidad de la demanda, la Sala en sentencia N° 1.118 de fecha 22 de septiembre de 2004, juicio Banco República, C.A., Banco Universal, contra Bonjour Fashion de Venezuela, C.A. y otro, expediente N° 2002-000851, (…),señaló:

...El recurrente aduce que por cuanto el ad quem no decidió el fondo de la controversia y en su sentencia lo ordenado fue la reposición de la causa, no había lugar a condenatoria en costas, en razón de no haber vencimiento total del demandante, por lo cual estima negó aplicación al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Para decidir, la Sala observa:

La falta de aplicación de una norma jurídica se produce, según lo tiene asentado la doctrina de esta M.J., en los casos en que coincidiendo el supuesto abstracto de la regla legal con el hecho que se resuelve, el juez deja de aplicarla.

En el subjudice el jurisdicente condenó al demandante al pago de las costas procesales en razón de haber declarado inadmisible la demanda; no se ordenó reposición alguna, pues lo decidido fue la declaratoria con lugar de la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil cuyo efecto, se repite, es el de fulminar el proceso, el juicio fenece, se extingue con la consecuente anulación de todo lo actuado.

Al determinarse la extinción del proceso, como consecuencia de estimarse inadmisible la pretensión, tal y como sucedió en el presente caso, aquel que lo instauró debe considerarse vencido totalmente y en tal razón al haber conminado al accionado a ejercer su defensa, ocasionó que este incurriera en gastos y, en consecuencia, habrá lugar al resarcimiento de tales erogaciones y ello se consolida con el pago de las costas procesales.

…omisiss…

Bajo el amparo de la doctrina invocada y con base a los razonamientos que preceden, concluye la Sala que en el caso bajo decisión no se produjo la infracción por falta de aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por el contrario el ad quem aplicó, y lo hizo de manera correcta, la norma denunciada al resolver la condenatoria en costas del demandante vencido, lo cual conlleva a declarar improcedente la presente denuncia. Así se establece...

. (Subrayado, negritas y cursivas del texto, doble subrayado de la Sala).

Tal como claramente se observa de la doctrina transcrita, “...Al determinarse la extinción del proceso, como consecuencia de estimarse inadmisible la pretensión, tal y como sucedió en el presente caso, aquel que lo instauró debe considerarse vencido totalmente y en tal razón al haber conminado al accionado a ejercer su defensa, ocasionó que este incurriera en gastos y, en consecuencia, habrá lugar al resarcimiento de tales erogaciones y ello se consolida con el pago de las costas procesales...”; es decir, que el demandante cuya pretensión sea declarada inadmisible deberá resarcir los gastos en que el demandado incurrió para ejercer su defensa, ya que en ese caso, la inadmisibilidad se equipara al vencimiento total, lo cual deviene en la condenatoria en costas procesales a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

…omisiss…

.

De conformidad con el criterio jurisprudencial precedentemente transcripto, esta Sala observa que en modo alguno el ad quem incurrió en la delatada falsa aplicación del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por motivo, que si bien el fallo dictado en segunda instancia modificó la decisión de primera instancia al declarar inadmisible la demanda, el accionante resultó totalmente vencido en el ejercicio del recurso de apelación.”

En consecuencia, al ser declarada inadmisible la pretensión del demandante, se genera en la obligación de resarcir los gastos en que el demandado incurrió para ejercer su defensa, por cuanto, conforme al criterio sentado por esta Sala, la inadmisibilidad se equipara al vencimiento total, lo cual deviene en la condenatoria en costas procesales.”

(www.tsj.gov.ve/decisiones/sc/Marzo/RC-00143-19309-2009-08-379.htm)

Conforme a lo transcrito, la legislación venezolana tiene previsto que cuando se concurra a los tribunales de justicia a interponer algún tipo de acción a través de la cual se busque un pronunciamiento que genere consecuencias jurídicas y que tras de sí lleve contención, la parte que resulte gananciosa en el litigio se verá favorecida con la condenatoria en costas que recaerá en cabeza de la parte perdidosa, pudiendo ser que la parte demandante a parte de alcanzar el cometido inicial perseguido, obtendrá el pronunciamiento favorable que implica la condenatoria a pagar las costas del litigio a cargo de su contraparte y en la acera de enfrente está la situación que se daría en el caso de quien siendo demandado y luego de contestar y llevar adelante su defensa obtiene un resultado favorable que le da una decisión plena que desestima lo que se le endilga y le confiere la victoria, que de ser así debe condenarse al demandante por resultar vencido en la pretensión y según el criterio aplicado por mandato del artículo 321 del C.P.C., la declaratoria de inadmisibilidad se equipara al vencimiento total, debiendo condenarse a la parte perdidosa, que en el caso en concreto es el demandante, ciudadano A.B.H., al pago de las costas procesales, según lo indican los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.

Por lo razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha quince (15) de junio de 2010 por el abogado P.R., con el carácter de co-apoderado de la parte demandante, contra la sentencia de fecha treinta y uno (31) de mayo de 2010 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

SE CONFIRMA el fallo dictado en fecha treinta y uno (31) de mayo de 2010 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró: “INADMISIBLE LA DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por el ciudadano A.B.H., en contra los ciudadanos G.D.J.A.C., A.I.C.D.A. y A.C.V.R., plenamente identificados en autos. SEGUNDO: Se condena en costas al ciudadano A.B.H., conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado totalmente vencido.”

TERCERO

SE CONDENA en costas procesales a la parte recurrente o parte demandante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido confirmado el fallo recurrido.

Queda CONFIRMADA la decisión apelada.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los cuatro (04) días del mes de agosto del año 2010, años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez Titular,

Abg. Miguel José Belmonte Lozada

La Secretaria Accidental

A.I.M.V.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 10:25 de la mañana, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

MJBL/aimv

Exp.10-3538