Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 29 de Octubre de 2009

En el presente expediente corren insertas entre otras las actuaciones siguientes:

1. Escrito libelar, presentado por los abogados KASTINSKA M.P.L. y J.G.G.P., en su carácter de apoderados actores, en el cual se lee:

   …A principios del mes de Noviembre del año 2003, nuestra mandante BELKYS Y.R. CARRERO… motivada por aviso de prensa, publicado en El Diario El Carabobeño… se dirigió a la Administradora de Bienes Raíces "El Águila" C.A… Empresa que se dedica a la Administración, Alquiler y Venta de Inmuebles entrevistándose con el señor D.E.M. MELENDEZ… Después de múltiples gestiones propias de la negociación y de ponerse de acuerdo en el precio y la forma de pago, en fecha 26 de Noviembre del año 2003, nuestra poderdante ciudadana BELKYS Y.R. CARRERA… celebró Contrato de Opción de Compra Venta de un inmueble ubicado en la Urbanización Monteserino, Segunda Etapa, Sector uno, Parcela N° 27, lotes números (01) y uno-A (1-A) de dicha urbanización, Jurisdicción del Municipio San Diego, del Estado Carabobo… con la ciudadana C.M.M.F.… según consta de documento debidamente Notariado por ante la Notaría Pública de San D.d.E.C. en fecha 26 de Noviembre del año 2003, quedando anotado bajo el número 91, tomo 96… el mismo entre otras obligaciones se estableció CLÁUSULA SEGUNDA: “El término o plazo de este Contrato de Opción de Compra es de 90 días, contados a partir de la fecha de su otorgamiento por ante la Notaría Pública”. Igualmente se estableció en la Cláusula CUARTA: La Optante entrega en este acto a la propietaria, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) mediante dos (02) cheques de Gerencia seriales 46402255 y 46402254 pagaderos en el Banco Banesco, como arras para garantizar el cumplimiento de la presente negociación y que la propietaria declara recibir en este acto a su completa y cabal satisfacción cantidad que será imputada al monto convenido en la Cláusula Tercera. El monto restante, es decir la cantidad de Bolívares TREINTA Y TRES MILLONES (Bs.33.000.000,00) será cancelada por la Optante a la Propietaria mediante un crédito por Ley de Política Habitacional, y al momento de Protocolizarse el documento de Compra- Venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro Competente, mediante un cheque de Gerencia. En la CLÁUSULA QUINTA, se estableció: "Queda convenido establecer como penalidad derivada del incumplimiento en la presente opción de compra venta, la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00), es decir, que si la presente Opción de Compra, no se llegare a ejecutar, por causas imputables a la Optante, la Propietaria devolverá a la Optante la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 10.500.000,00) Y SI POR EL CONTRARIO LA OPERACIÓN NO SE LLEGARE A EJECUTAR POR CAUSAS IMPUTABLES A LA PROPIETARIA, ESTA DEVOLVERÁ A LA OPTANTE LA CANTIDAD DE DIECINUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.19.500.000,00). Asimismo en la CLÁUSULA SÉPTIMA: LA PROPIETARIA SE OBLIGA TRANSFERIR LA PROPIEDAD, CONFORME A ESTA OPCIÓN LIBRE DE GRAVÁMENES E IMPUESTOS NACIONALES Y MUNICIPALES…”

   Ahora bien ciudadana juez, nuestra poderdante a partir del otorgamiento del documento de Opción de Compra-Venta, cumplió con todas y cada una de sus obligaciones a los efectos de la consecución del crédito hipotecario, no siendo así por parte de la ciudadana C.M.M. FRANCESCHI… quien después de múltiples, requerimientos para que suministre la documentación completa lo hizo de la siguiente manera:

   PRIMERO: En fecha 15 de Enero de 2004, la ciudadana C.M.M. FRANCESCHI… fue cuando entregó la Certificación de Gravamen del inmueble dado en opción de compra venta, requisito indispensable para la solicitud del crédito en gestión, anexa con las letras "F", documento de certificación de gravamen otorgado por el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., de fecha 07 de Enero del año 2004. Alega que es de hacer notar que en la Cláusula Cuarta en su último punto u seguido, del ya mencionado documento de Opción de Compra Venta, la ciudadana C.M.M., estaba en conocimiento de que su Poderdante estaba tramitando por ante una Entidad Bancaria, un crédito de Política Habitacional, razón por la cual a su entender se obligaba según el Contrato a suministrar a la brevedad posible la documentación necesaria para la tramitación del crédito hipotecario y llevar a feliz término la celebración definitiva de Compra venta del Inmueble.

   Como consecuencia de esta entrega tardía su representada se vio inclusive en la obligación de Renovar la documentación relativa a los estados de cuenta bancarios, fianza personal y demás documentos exigidos por la Entidad Bancaria.

   SEGUNDO: Un vez entregada la documentación a la Entidad Bancaria, para la aprobación del crédito, su mandante le señala a la propietaria del inmueble, del plazo restante, el cual es de Un (1) mes Doce (12) días, tomando en cuenta que el Contrato se vencía el día 26 de Febrero del año en curso, llegando las partes y de mutuo acuerdo y de manera verbal que era un hecho la venta y que ella estaba en conocimiento del plazo o término establecido en el Contrato de Opción de Compra Venta, comprometiéndose verbalmente la ciudadana C.M.M.F., a otorgar el plazo que sea necesario para la firma definitiva, razón por la cual su poderdante ciudadana BELKYS Y.R.C., de buena fe y a petición de la ciudadana C.M.M.F., le hace entrega de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) el día 20 de Enero de este año, para amortizar la deuda de dicho inmueble. (Se anexa marcado "G" y "H", recibo original de pago debidamente firmado por la ciudadana C.M.M.F. y copia simple del cheque de Gerencia N° 00001851.

   TERCERO:… como es sabido dentro de los requisitos solicitados por el Registro Subalterno, para el otorgamiento de documento de Compra Venta se requiere de manera indispensable la consignación del Certificado de Solvencia Municipal del Inmueble… Una vez aprobado el crédito por la Entidad Bancaria Banesco, la ciudadana vendedora, en fecha 05 de Marzo de 2004, es cuando entrega la antes mencionada SOLVENCIA MUNICIPAL, alega que es de hacer notar que para esta fecha ya había vencido el plazo ó término establecido en el contrato de opción de compraventa, de NOVENTA (90) días contados a partir del otorgamiento de contrato de opción de compra muchas veces mencionado…

   …nuestra representada cumplió cabalmente con todas sus obligaciones, no siendo así por la ciudadana demandada.

   …estando las partes de acuerdo, y entendidas en la prorroga del plazo del contrato de opción de compra venta, y en la consignación tardía en la entrega de la documentación es decir, después del 05 de Marzo de este año, la ciudadana C.M.M. FRANCESCHI… se dirige de manera voluntaria mediante escrito, al Registro ya mencionado, solicitando el día 02 de Marzo de 2004, una declaración de emergencia conforme al artículo 99 de la Ley de Registro Público, para la Protocolización del documento definitivo de compra venta, del inmueble descrito tantas veces…

   …En esa misma fecha 12 de Marzo de 2004, el ciudadano D.E.M., autorizado por la vendedora para tramitar la negociación, introduce los documentos ante el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., siendo devuelto por el ya mencionado Registro por un error en el documento de venta por parte del departamento legal del Banco e introducido por segunda vez el día 15 de Marzo del mismo año, tal como se consta de la Planilla de Liquidación de Derechos de Registro y talón de recepción de documento de fecha 15 de Marzo del mismo año…

   …estando todo listo y hecho los gastos correspondientes al pago de Aranceles Judiciales y habilitado el tiempo necesario para su mandante, para el día 17 de Marzo de 2004, es la fecha señalada por la Oficina de Registro para la firma definitiva de otorgamiento del Contrato de Compra-Venta…

   …es aquí donde comienza el calvario de nuestra mandante, pues la vendedora ciudadana C.M.M. FRANCESCHI… no asiste a la firma del documento definitivo de compra-venta, estando presente el promotor y sus mandante, razón por la cual su representada solicita al ciudadano L.L.M., Jefe de Servicio del ya mencionado Registro, le conceda una CONSTANCIA de su presencia y la hora y fecha señalada por el Registro… Por lo antes mencionado su mandante se dirige al Banco y le solicita nueva oportunidad para la firma definitiva, otorgándosele para el día 24 de Marzo del año en curso. El día señalado por el Registro para la segunda firma, es decir, el 24 de Marzo del año en curso, estando presente ante el Registro correspondiente, su representada ciudadana BELKYS Y.R. CARRERO… y el promotor ciudadano D.E.M.… la vendedora ciudadana C.M.M.F., no asiste a la firma del documento definitivo de Compra Venta, en la fecha y hora por segunda vez, siendo llamada por vía telefónica por su representada y por el promotor, manifestándole esta que no iba a realizar la negociación porque la misma había vencido el plazo ó término en el contrato de Opción de Compra Venta, razón por la cual le aplicaría a su mandante la Cláusula Penal establecida en el Contrato de Opción de Compra Venta….

   …Por todo lo antes expuesto, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, procede a demandar como en efecto lo hace a la ciudadana C.M.M. FRÁNCESCHI… para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a su cargo, a lo siguiente:

   Primero: Convenga en que, en fecha 26 de Noviembre de 2003, la demandada suscribió Contrato de Opción de Compra-Venta, con su representada, sobre un inmueble de su propiedad...

   Segundo: Convenga que en las fechas establecidas por la Oficina de Registro correspondiente, para el otorgamiento del documento de compraventa definitivo; vale decir, 17 de Marzo y 24 de Marzo de 2004, no asistió, negándose en definitiva a la transferencia de la propiedad acordada.

   Tercero: Convenga en reconocer su obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta y consiguiente transferencia de la propiedad del inmueble.

   Cuarto: Convenga en otorgar por ante la Oficina de Registro Correspondiente, el documento contentivo de Compra Venta del Inmueble de su propiedad.

   En pagar las costas y costos que el presente procedimiento origine.

   Estimamos la presente demanda en la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.62.000.000,00)….

2. Escrito de contestación de la demanda, presentado por los abogados EGLLE VALENTY BARRERA y C.A.R., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en el cual se lee:

   …procedemos de manera general… a Rechazar y Contradecir… formalmente en toda y cada una de sus partes las pretensiones alegadas y expuestas en el escrito libelar, más aún, lo argumentado, no se compagina con los verdaderos acontecimientos suscitados con ocasión a la celebración de respectivo "Contrato de Opción", sobre el inmueble propiedad de nuestra representada….

   …sí, efectivamente se suscribió respectivo contrato contentivo de Opción de Compraventa, y sobre un inmueble de su propiedad ya suficientemente descrito en la presente causa.

   Así también reconocemos en toda y cada una de las cláusulas que la contiene y a las que se someten estrictamente a su cumplimiento.

   De igual manera… reconocemos el texto preciso y exacto de la Cláusula Quinta, respecto de que la misma establece una serie de consecuencias jurídicas una vez calificada determinado supuesto de hecho, conocida universalmente como Cláusula Penal, y que la misma se limita a la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.4.500.000,00), como monto único de aplicabilidad mutua para casos de incumplimiento de una cualesquiera de las partes…

   …De igual forma nos atenemos a las prescripciones únicas e inmutables del texto de la Cláusula Segunda, que se corresponde con la duración de la Opción, siendo que de la misma se desprende que es de Noventa (90) días contados a partir de la fecha del otorgamiento del indicado documento raíz, es decir, desde el 26/11/2003, aplicación del día A Quo, hasta el día de su vencimiento 24/03/2004….

   …No es cierto y así lo contradicen, que la demandante de autos, conforme a la opción en cuestión y a partir de su otorgamiento haya cumplido con todas y cada de una de sus obligaciones a los efectos de la consecución del crédito hipotecario... como tampoco es cierto, que nuestra mandante C.M.M.F., haya sido la que incumplió con los términos del referido contrato, situación elocuentemente declarada y con carácter de confesión por parte de la demandante de autos, quien en su exposición detalladamente así lo afirma, con la realización exprofesa de toda una serie de actuaciones inoficiosas y fuera del marco de vigencia de la indicada y cuestionada Opción de Compra-Venta, que hoy infundadamente solicitada su cumplimiento judicial, máxime en su carácter de inviabilidad…

   …contradecimos y rechazamos… que después de múltiples requerimientos nuestra mandante le suministra la documentación en la forma que falsamente ellos alegan fue de la siguiente manera:

   Es totalmente falso que su representada en fecha 15 de Enero de 2004, entregara la CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN, del inmueble dado en Opción de Compra Venta, otorgado por el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., de fecha 07 de Enero de 2004, puesto que en modo alguno constituía ello obligación de nuestra mandante, no obstante, haber tenido conocimiento de haber celebrado acuerdo la demandante con el ciudadano D.M., a efectos de que le tramitara determinados documentos para su interés particular. De lo expuesto se traduce que no es cierto que se le entregara certificado alguno…

   …rechazamos por estar negado en toda posibilidad, el hecho de que, en la Cláusula Cuarta en su último punto y seguido del documento de Opción de Compra-Venta, nuestra representada C.M.M.F., en razón de tener conocimiento de que la demandante ciudadana BELKYS Y.R.C., estaba tramitando por ante una Entidad Bancaria, un crédito de Política Habitacional…

   …Ciudadana Juez, de la simple lectura de la mencionada Cláusula Cuarta en su último punto y seguido, en modo alguno se infiere, o se puede concluir, que la califica como LA PROPIETARIA, se obliga… a entregar documentación que tenga que ver con créditos, pues, ella no es Optante-Solicitante de Crédito es Propietaria, y poco es de su interés asumir otras obligaciones totalmente desligadas de su condición de Propietaria…

   …No es cierto y así lo contradecimos Ciudadana Juez que, y tal como lo expresa temerariamente La Demandante en el Folio Dos (02) renglones 16 al 28 ambos inclusive, particular signado SEGUNDO, que el plazo se venciera en fecha 26/02/2004, restando en vigencia Un (01) mes Doce (12) días, puesto que y a través de las ciencias matemáticas se concluye que la vigencia era y así lo afirmamos hasta el 24/02/2004, siendo así que restaban entonces menos de Un (01) mes Doce (12) días.

   4.1. Como tampoco es cierto por naturaleza propia, que se hubiere llegado de mutuo acuerdo a prolongar la vigencia de la referida Opción de Compra-venta el plazo que sea necesario para la firma definitiva y mucho menos de manera Verbal. Resulta un poco inaceptable, inapropiado a ciertas negociaciones, y ello en razón de que a la Demandante se le olvido agregar en su escrito libelar mayores precisiones que por lo menos hicieran más cercano a cualesquier posibilidad o asomo de alguna presunción respecto de entender esa clase de propuesta o moción Ubre para traer a convicción el criterio de algún Juzgador, por ello invocamos la imprecisión con se maneja el asunto todo desprendido de tales expresiones pues no soportarían por ejemplo, la simple duda; él porque de esa prorroga….

   …precisamos además que no es cierto que, y en razón de lo expuesto -ya completamente desvirtuado- donde la Demandante… en supuesta y abundante buena fe y a especial solicitud de nuestra defendida, le hace entrega de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), el día 20 de Enero de este año, “…para supuestamente amortizar la deuda de dicho Inmueble…”. De la misma forma nos permitimos rechazar y desvirtuar conforme a las reglas de tratamiento probatorio, que jamás se hizo requerimiento alguno que formalizara la indiscutible aceptación de lo recibido; por el contrario, se tuvo sí dentro del plan seguido de no poder atender como efectivamente no atendieron a lo estatuido en el Contrato matriz de Opción, respecto del plazo acordado, premeditado así, hacen la entrega de dicha cantidad, y no por solicitud de parte de nuestra representada. No constan os elementos que evidenciaran tal solicitud por lo que tampoco constará, pues no existe…

   …no es cierto y por ello lo rechazamos y contradecimos categóricamente, todo lo expuesto respecto de las Solvencias o Certificados de Solvencias Municipales correspondientes al inmueble en cuestión…. No es cierto que le fuere entregado por nuestra representada en fecha 5 de Marzo de 2004, la SOLVENCIA MUNICIPAL… porque esa no era su obligación inmediata, ya que esa correspondía; tal como ellos convinieron al ciudadano D.M.…

   …también es falso por lo que rechazamos… que ni en fecha Cinco (05) de Marzo de este año, o como inconscientemente han señalado que el 12 de Marzo del mismo año, haya acudido de manera voluntaria mediante escrito nuestra representada al Registro a solicitar Declaración de Emergencia conforme al artículo 99 de la Ley de Registro Público, para la Protocolización del documento definitivo de Compra Venta, del inmueble de su propiedad….

   …es totalmente falso… que… el ciudadano D.M., haya actuado en nombre de nuestra representada, a través de autorización a introducir en fecha 12/03/2004, documentación que atienda a verificar venta definitiva de un inmueble de la propiedad de nuestra mandante, inclusive constituye un hecho inconcebible, si lo verificó lo hizo a voluntad propia con responsabilidad absoluta de su actuación, y bajo su comprometido riesgo y así se debe entenderse, ello fuero del análisis que se presume de ese exagerado y extra-diligente proceder….

   …Como consecuencia de lo anterior, realizaron una serie de actuaciones por ante la Oficina de Registro señalada y en la que ninguna fue notificada a su mandante, en este sentido señalaron que no existía forma para sustentar tal descabellado teatro de vela montado en dicho Registro….

   …jamás fue notificada nuestra mandante de nada de lo narrado en el libelo por la demandante, mucho menos notificada para que fuera a firmar el 17/03/2004… que nuestra mandante haya señalado: "...Que no se presentó porque la negociación que ella estaba efectuando para la compra de un Apartamento no la había concretado y que le diera unos días para la firma".

   …Rechazamos todos los particulares invocados en el petitorio por ser exageradamente contrario a la Pretensión paradójica alguna… por lo tanto rechazamos y contradecimos que en las fechas establecidas por la Oficina de Registro correspondiente, para el Otorgamiento del documento de Compra-Venta definitivo, vale decir, 17 y 24 de Marzo de 2004, le fuere notificado a nuestra mandante a efectos de asistir, a verificar la trascendencia de propiedad alguna.

   Rechazamos y contradecimos en reconocer obligación de otorgar el documento definitivo de Compra venta, y consiguiente transferencia de la propiedad del inmueble.

   Rechazamos y contradecimos en otorgar por ante el Registro correspondiente, el documento contentivo de Compra venta, del inmueble propiedad de nuestra mandante.

   Rechazamos y contradecimos en pagar las costas y costos que el presente procedimiento origine.

   Rechazamos y contradecimos, la cuantía de la demanda por exagerada, ya que la suma de SESENTA y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 62.000.000,00). No es meritoria, es chocante con las propuestas doctrinarias al respecto, inclusive con las apreciaciones jurisprudenciales, máxime, cuando están ya previamente determinado los montos por penalidades (Cláusula Penal), de tal forma que se enfrenta a un tope convencionalmente aceptado al suscribir la referida opción y así lo oponemos.

   Lo verdadero del asunto, se expresa al considerar nuestra representada que vencido el plazo de la opción no tenían obligación alguna para con la ciudadana C.M.M. FRANCESCHI… tampoco se tampoco se verificó la negociación pendiente y dependiente de ésta, por lo que su mandante ciudadana C.M.M.F., incumplió al no poder en definitiva adquirir el inmueble deseado todo por incumplimiento desleal de la hoy demandante…

   …procedió a notificar pero formalmente habida consideración de la imposibilidad de que le atendieran, al formalizar respectiva notificación en virtud de la cual se le imponía a la ciudadana C.M.M.F., de su conocimiento preciso de su incumplimiento notorio; que el contrato suscrito entre ellos había vencido en fecha 22/02/2004, sin que haya ejercido la Opción, la reglamentación de la norma del artículo 1263 del Código Civil, respecto de la Cláusula Penal establecida en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción; el monto a disposición una vez deducida la penalidad; y que en la misma fue realizada en fecha 25/03/2004, directamente a la accionante…

   …Las conclusiones están a la puesta de la atención, resumidas en que no existe obligación alguna en contra de C.M.M.F., de atender a lo expuesto en un documento vencido, en el mismo en modo alguno se haya prorrogado, y que en consecuencia libre, de otorgar lo promovido; está eximida de ello, pues ella no dio motivo alguno para su incumplimiento, más no le convenía habida consideración las negociaciones pendiente y dependientes de ésta…

3. Sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 18 de julio de 2.005, en la cual se lee:

   …este Tribunal Primero de Primera Instancia… administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declarad CON LUGAR la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, propuesta por la ciudadana B.Y.R.C., contra la ciudadana C.M.M. FRANCESCHI… en consecuencia, se condena a la parte perdidosa a:

   Primero: Otorgar el documento definitivo de compra-venta y consiguiente transferencia de la propiedad del inmueble, Y ASI SE DECIDE…

5. Escrito de fecha 19 de septiembre de 2005, suscrito por el abogado V.A.B.C., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en la cual apela de la sentencia anterior.

6. Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el día 22 de septiembre de 2005, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado V.A.B.C., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, contra la sentencia definitiva dictada el 18 de julio de 2.005.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS CON EL ESCRITO LIBELAR

1. - Original de Instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 31 de marzo de 2004, bajo el No. 42, Tomo 56, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado “A”.

   Dicho instrumento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado el contenido del mismo; Y ASI SE DECIDE.

2. - Ejemplar del Diario El Carabobeño, en el cual aparece publicado avisos de venta de casas ubicadas en el Municipio San Diego, Estado Carabobo, marcado “B”.

   Observa este Sentenciador que las publicaciones de prensa constituyen documento de los llamados “comunicacionales”, los cuales no constituyen documentos públicos ni puede asemejarse a ellos, ya que el mismo por ser una simple documental puede ser desvirtuada mediante cualquier otro medio probatorio; por lo que al no haber sido impugnado, se le da valor de principio de prueba por escrito, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para ser adminiculado con las demás pruebas traídas a los autos; Y ASI SE DECIDE.

3. - Copia fotostática de acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA, BIENES RAICES EL AGUILA C.A., protocolizada en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 22 de septiembre de 1994, bajo el No. 29, Tomo 19-A, marcada “C”.

   Esta Alzada observa, que el referido documento, no fue tachado de falso, razón por la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que efectivamente dicha sociedad mercantil tiene personalidad jurídica, así como objeto de la misma; Y ASI SE DECIDE.

4. - Copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 27 de febrero de 1986, bajo el No. 44, Folio 235, Protocolo 1º, Tomo 19, marcada “D”.

   Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que la ciudadana C.M.M.F., el día 27 de febrero de 1986, adquirió el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 33, y la casa sobre ella construida, ubicado en Condominios Monteserino, Segunda Etapa, Sector uno, Parcela No. 27, lotes 1 y 1-A de dicha Urbanización, jurisdicción del Municipio San Diego, Estado Carabobo; Y ASI SE DECIDE.

5. - Original de documento de opción a compra, autenticado ante la Notaría Pública de San Diego, Estado Carabobo, en fecha 26 de noviembre de 2003, bajo el No. 91, Tomo 96, marcada “E”.

   El referido documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que las partes celebraron un contrato de opción a compra, vale señalar, entre la ciudadana C.M.M.F., en su carácter de propietaria, por una parte, y por la otra, la ciudadana BELKYS Y.R.C., en su condición de optante; sobre una parcela de terreno distinguida con el No. 33, y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Condominios Monteserino, Segunda Etapa, Sector Uno, Parcela 27, Lotes Nros. 1 y 2-A de dicha Urbanización, jurisdicción del Municipio San Diego, Estado Carabobo; Y ASI SE DECIDE.

6. - Original de certificación de gravamen expedida en fecha 07 de enero de 2004, por el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Digo del Estado Carabobo, marcada “F”.

   Este documento, al no haber sido tachado de falso, esta Alzada lo aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado el contenido del mismo; Y ASI SE DECIDE.

7. - Original de Recibo de fecha 20 de enero de 2004, por la cantidad de Bs. 6.000.000,00, a favor de la ciudadana BELKYS Y.R.C., marcado “G”, acompañado de la copia fotostática del cheque de gerencia No. 00001851, por dicha cantidad, emitido a nombre de la ciudadana C.M.M.F., marcada “H”.

   El instrumento marcado con la letra “G”, constituye un instrumento de los llamados “documentos privados”, el cual, al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, el cual constituye elemento de convicción que trae al ánimo de este Sentenciador el criterio de que, efectivamente, entre la accionante y la accionada de autos, existió un acuerdo para llevar a término la venta definitiva del inmueble, al haber la accionante pagado más de lo previsto como inicial en la opción de Compra Venta, al entregar la cantidad señalada en el recibo sub análisis, vale señalar, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), y que dicha cantidad fuera recibida por la demandada de autos, lo cual se evidencia de la propia manifestación de sus apoderados judiciales, en el escrito de contestación de la demanda, al señalar que: “…jamás se hizo requerimiento alguno que formalizara la indiscutible aceptación de lo recibido…”; Y ASI SE DECIDE.

   Con relación al documento marcado “H”, consistente en la copia fotostática de un Cheque de Gerencia, por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000), emanado del Banco de Venezuela, constituye un instrumento privado, el cual se aprecia dándole valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con otras pruebas, Y ASI SE DECIDE.

8. - Original de Certificado de Solvencia Municipal No. 19867, de fecha 05 de marzo de 2004, emitido por la Alcaldía del Municipio San Diego, marcado “I”.

   El instrumento marcado “I”, constituye un documento de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, por lo que deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical) como tales; por lo que esta Alzada le da valor probatorio al mismo, teniéndosele como fidedigno, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.

9. - Original de misiva de fecha 12 de marzo de 2004, suscrita por la ciudadana C.M.M.F., dirigida a la Registradora de los Municipios Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, marcada “J”.

   Esta Alzada observa que, dicho instrumento emana de la propia parte actora; por lo que, como consecuencia del principio de alteridad por cuya aplicación nadie puede unilateralmente crear una prueba o un título a su favor, debe desecharse del presente proceso; razón por la cual no se le da valor probatorio alguno; Y ASI SE DECIDE.

10. - Copia al carbón de Planilla de Liquidación de Derechos de Registro emitida por el SENIAT, marcada “K”.

11. - Talón de recepción de documento de fecha 15 de marzo de 2004, emitido por el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, marcado “L”.

    Este Sentenciador aprecia los instrumentos marcados con las letras “K” y “L”, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probada la realización de los trámites legales necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta; Y ASI SE DECIDE.

12. - Originales de constancias emitidas por la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos Naguanagua y San D.d.E.C., de fechas 17 y 24 de marzo de 2004, marcadas “M” y “N”.

    Los precitados instrumentos marcados “M” y “N” constituyen documentos de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”; por lo que esta Alzada les da valor probatorio a los mismos, teniéndoseles como fidedignos, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que la ciudadana C.M.F., gestionó personalmente la solvencia municipal que corre a los autos valorada con anterioridad; Y ASI SE DECIDE.

13. - Inspección Ocular practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.

    La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de noviembre del año 2000, dictada en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento siguió ATENCIO C.A. contra MUEBLERIA LA FACILIDAD C.A., con respecto a la procedencia de la Inspección Judicial extra litem estableció: “Al respecto, nuestra doctrina y la ley han señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde.”

    Por lo que, no constando que se haya señalado la urgencia o el perjuicio en el retardo de la evacuación de la prueba, la presente inspección ocular, celebrada extra litem, carece de legalidad, toda vez que a la parte demandada no tuvo el debido control sobre la prueba, por lo que se desecha del presente procedimiento, Y ASI SE DECIDE.

    PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA:

1. - Copias fotostáticas de Certificados de Solvencia Municipal Nros. 19182 y 19436, de fechas 12 de diciembre de 2003 y 26 de enero de 2004, emitidos por la Alcaldía del Municipio San Diego, marcados “A”.

   Los instrumentos marcados “A”, constituyen documentos de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, por lo que deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical) como tales; por lo que esta Alzada les da valor probatorio a los mismos, teniéndoseles como fidedignos, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado sus contenidos; Y ASI SE DECIDE.

2. - Copia fotostática de contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 11 de diciembre de 2003, bajo el No. 58, Tomo 187, marcada “B”.

   Si bien el referido instrumento constituye un documento de los denominados “públicos”, el cual al no haber sido impugnado debe dársele valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; de la lectura de su contenido se evidencia, que nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha por impertinente; Y ASI SE DECIDE.

3. - Original de Recibo de fecha 18 de marzo de 2004, por la cantidad de Bs. 11.000.000,00, emitido por la ciudadana C.M.M.F., a favor de la ciudadana M.A.A.P..

4. - Original de Instrumento de fecha 18 de marzo de 2004, suscrito entre las ciudadanas M.A.A.P. y C.M.M.F., en el cual señala: "...por medio del presente documento hemos convenido de mutuo acuerdo: Dejar sin efecto la Opción de compra-venta firmada entre ambas partes por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia…. En consecuencia y en conformidad con lo establecido en la Cláusula cuarta de la opción de compra-venta mencionada anteriormente, la propietaria procede a deducir el monto establecido como penalidad, es decir, el 50% de la cantidad dadas en arras, Seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000), así mismo se estableció de mutuo acuerdo la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000) para cubrir de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000)..."

   En relación a los instrumentos señalados en los numerales 3 y 4, se observa que el contenido de los mismos nada aportan a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desechan por impertinentes; Y ASI SE DECIDE.

5. - Notificación solicitada por la ciudadana C.M.M.F., practicada en fecha 25 de marzo de 2004, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, a la ciudadana BELKYS Y.R.C..

   Esta Alzada observa que, según acta levantada en fecha 25 de marzo de 2004, por el referido Tribunal de Municipio, consta que el mismo, practicó notificación a la ciudadana BELKYS Y.R.C., dejando constancia de que le hizo entrega del escrito suscrito por la ciudadana C.M.M.F., en el cual hace se su conocimiento que en relación al contrato de opción de compra venta celebrado entre ambas partes en fecha 26 de noviembre de 2003, según documento autenticado ante la Notaría Pública de San Diego , bajo el No. 91, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, señaló: “…En virtud del incumplimiento de la optante ciudadana BELKYS Y.R.… se venció en fecha veintitrés de Febrero del año dos mil cuatro (24/02/2004), sin que haya ejercido dicha opción, lo que constituye un incumplimiento del mismo.- Que debido a su incumplimiento y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil vigente en su parte in fine y el contrato suscrito se hace efectiva la Cláusula Penal establecida en la convención… que… la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 10.500.000,00) están a la disposición de la ciudadana BELKYS Y.R.C., en un cheque de gerencia emitida por el Banco de Venezuela de fecha 24 de Marzo de 2004…”

   Este Sentenciador advierte que, en relación a la valoración de dicha prueba, se pronunciará en la parte motiva del presente fallo.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   En el lapso probatorio, los abogados KASTINSKA M.P.L. y J.G.G.P., en su carácter de apoderados actores, en fecha 03 de agosto de 2004, promovieron las siguientes pruebas:

1. - Invocaron el Principio de la Comunidad de la Prueba.

   En este sentido se ha pronunciado el mas alto Tribunal de la República al señalar en sentencia N° 181 de fecha 14 de febrero de 2001, emanada de la Sala Constitucional que “De conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba…, el juez se encuentra obligado a valorar todas las pruebas que se encuentren en el expediente y extraer de ellas elementos de convicción sin que las consecuencias que se deriven de su interpretación tengan necesariamente que ser favorables para la parte que produjo la prueba analizada. Así, en atención al referido Principio, determinada prueba puede demostrar circunstancias que favorezcan o perjudiquen a cualquiera de las partes, indistintamente de quien las haya producido. Ello es así, por cuanto de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba,… una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez el juez valorarlas, aún en perjuicio de aquel que las produjo”. De la Jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, se concluye que la misma ha considerado que la aplicación del principio de la comunidad de la prueba es de obligatoria aplicación por parte del Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano, pero que sin embargo, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, Y ASI SE DECIDE.

2. - Reprodujeron el mérito favorable de los autos en cuanto favorecen a su representada, en especial las siguientes: el aviso de prensa y Registro de Comercio ADMINISTRADORA BIENES RAÍCES "EL ÁGUILA" C.A., marcados con las letras "B" y "C", documento de propiedad del inmueble, marcado con la letra "D", contrato de opción de compra-venta, suscrito entre las ciudadanas BELKYS Y.R.C. y C.M.M.F., marcado “E”, certificación de gravamen marcada “F”, recibo de pago por la cantidad de Bs. 6.000.000,00, y copia del cheque de gerencia No. 00001851, marcados “G” y “H”, certificación de solvencia municipal marcada “I”, declaratoria de emergencia marcada “J”, Planilla de liquidación y recepción de documento marcadas “K” y “L”, constancia emitidas por el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., marcadas “M” y “N”, y la inspección ocular realizada por el Juzgado Quinto de Municipio, los cuales fueron acompañados al libelo de demanda.

   Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de los instrumentos marcados “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G” “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N” y de la inspección ocular realizada por el Juzgado Quinto de Municipio, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

3. - Promovieron copia fotostática de la autorización otorgada por la demandada, ciudadana C.M.M.F., a la ADMINISTRADORA BIENES RAÍCES "EL ÁGUILA", C.A. en la persona de su representante legal ciudadano D.M., la cual corre inserta al folio 60, marcada “W”.

4. - Promovieron instrumento que riela al folio 61, marcado “X”.

   En relación a los instrumentos marcados con las letras “W” y “X”, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, le da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.

5. - De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovieron prueba de informes, a los fines de que se oficiara a la Oficina de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio San Diego, para que informara sobre quien fue la persona que tramitó por ante esa Oficina la Solvencia Municipal en fecha 05 de Marzo de 2004, del inmueble en cuestión, e igualmente se expida copia certificada del cuaderno llevado por esa Institución, donde cursa lo relativo al retiro de la mencionada solvencia, en especial a la hoja donde consta la fecha que lo es el día 5 de Marzo de 2004, el renglón que lo es el número 623, número de solvencia que lo es el 19867 y la firmas de la ciudadana C.M.M.F. al lado de la firma ilegible, al igual que el motivo de la entrega de la solvencia.

   De la revisión de las actas que corren insertas en el presente expediente se observa que, la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Diego, mediante Oficio N° DH-753-2004, de fecha 27 de septiembre de 2004, remite copia certificada del expediente número 19867 de Solvencia Municipal.

   Para valorar la presente prueba de informes, el Tribunal observa, que la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, expresó lo siguiente:

   ...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...). ...

   En consecuencia, se aprecia la prueba de informes sub-examine, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, así como las copias certificadas del expediente No. 19867 de Solvencia Municipal, por constituir documentos de los llamados “administrativos”, los cuales han sido categorizado por la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, como “documentos públicos”, se les dá valor probatorio; Y ASI SE DECIDE.

6. - Promovió la confesión espontánea que incurrieron los apoderados judiciales de la demandada en el escrito de contestación a la demanda, al señalar: “…no es cierto que el incumplimiento de la demandada tenga que ver con la opción para la compra de otro inmueble por parte de su representada…”.

   Con relación a la prueba de confesión promovida, este Sentenciador observa que, a menos que lo fuese en forma expresa, no podría extraerse como confesión, susceptible de ser apreciada con fundamento en lo previstos en el artículo 1.401 del Código Civil, lo señalado por las partes en sus escritos libelares o de contestación de demanda, ya que por el contrario, los mismos son contentivos de argumentos constitutivos del contradictorio, que deben ser demostrados en la fase legal correspondiente, a través de los medios de pruebas pertinentes; por lo que no se da valor probatorio a la confesión promovida; Y ASI SE DECIDE.

7. - Prueba testimonial de los ciudadanos ANGELITH S.C., D.M., A.C.M.Z. y N.R., venezolanos, mayores de edad.

   Este Juzgador observa que las ciudadanas A.C.M.Z. y N.R., no comparecieron el día y la hora fijadas por el Juzgado “a-quo” a rendir sus deposiciones, tal como se dejó constancia en las actas de fecha 31 de agosto de 2004, las cuales corren agregadas a los folios 147 y 148, respectivamente, declarándose desiertos dichos actos.

   El testigo ANGELITH S.C., fue evacuado en fecha 30 de agosto de 2004, tal como consta del acta que corre inserta a los folios 142 y 143 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogado de la siguiente manera: “SEGUNDO P.: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta un tramite por un crédito para la compra-venta de un bien inmueble propiedad de la ciudadana C.M.M.F., ubicado en la Urbanización Condominios Monteserino, Segunda Etapa, Sector I, Parcela 27, lotes N° 1 y 2, en el Municipio San D.d.E.C., y la ciudadana B.Y.R.C.? Contestó: Si, si tengo conocimiento. TERCERA P: ¿Diga la testigo, en virtud de la respuesta anterior alguno de los requisitos que considere mas importantes para la Aprobación de un crédito por ante una Institución Bancaria?. Contestó: Bueno, para que el crédito pueda ser aprobado en comité, todos los recaudos del expediente de crédito, deben estar vigentes, por ejemplo la opción de Compra-Venta, las referencias entre otros documentos que se anexan en el mismo. CUARTA P. ¿Diga la testigo, en cuantas oportunidades fue visitada por ante su Oficina por las ciudadanas C.F. y la ciudadana B.Y.R.C., en relación a la tramitación del crédito antes mencionado?: Contestó: Juntas llegaron allí en dos oportunidades, y la señora Belkis sola muchísimas veces. QUINTA P. ¿Diga la testigo, en que fecha fue la última vez que la ciudadana C.M.M.F., ocurrió ante su oficina en virtud de la solicitud del crédito planteada para la venta de un inmueble de su propiedad?. Contestó: El 02 de Marzo de este año. SEXTA P: ¿Diga la testigo con que fin acudió la ciudadana C.M.M.F., ante su oficina el 02 de marzo del año en curso? Contestó: Con el fin de saber en que situación o en que status se encontraba el proceso, de crédito que se estaba llevando en el Banco, se mostró muy interesada en saber si ya estaba todo listo, y yo le hice saber que ya el crédito estaba aprobado, y con el solo esperábamos que llegara el documento del departamento legal. SÉPTIMA P. ¿Diga la testigo, cual es según el Contrato de Opción de Compra Venta, el requisito importante para la aprobación de un crédito de adquisición de vivienda? Contestó: La opción de Compra venta debe realizarse o debe efectuarse, con noventa días de vigencia, y deben encontrarse vigente para el momento de la aprobación con el comité del crédito. OCTAVA P. ¿Diga la testigo si según respuesta anterior el crédito solicitado en virtud de la negociación entre la demandante y demandada de autos, fue aprobado dentro del plazo de vigencia de la opción de compra venta objeto de esta demanda?. Contestó: Por supuesto, porque dije anteriormente si la opción de compra venta no está vigente, el crédito ni siquiera entra en comité y mucho menos es aprobado. NOVENA P. ¿Diga la testigo, cual fue el comportamiento de la ciudadana C.M.M.F., el día 02 de Marzo ante la repuesta de que el crédito estaba aprobado?: Contestó: Bueno ella estaba muy ansiosa, porque el documento llegara lo más pronto posible y de hecho hasta me ofreció un regalo, para que yo tratara de acelerar más el proceso, a lo que yo respondí que ya estaba todo listo, que sólo había que esperar que llegara el documento en la valija y ese proceso no debería tardarse más de una (01) semana, eso es todo. Este testigo fue repreguntado por la contraparte de la manera siguiente: PRIMERA R. ¿Diga la testigo, porque le consta tales y supuestos hechos? Contestó porque yo fui la persona que se encargó de realizar los trámites y hacer el seguimiento del crédito en el Banco. SEGUNDA R. ¿Respecto en su respuesta trabaja trabajó o sigue trabajando en la entidad financiera y bajo que perfil laboral? Contestó: Trabajé, como promotor financiero, ese era mi cargo. TERCERA R. ¿Diga la testigo, como promotor financiero y dentro de la facultad dirigida a la tramitación de crédito hipotecarios, habida consideración a su perfil de promotora, existe entonces interés en que los créditos tramitados sean efectivamente acordados a cada solicitante? CONTESTÓ: La institución le fija metas a las agencias, en lo que se refiere a los créditos hipotecarios, y cada agencia debe cumplir con esa meta de créditos aprobados, por lo tanto hay que realizarle un seguimiento exhaustivo a los créditos para que sean aprobados lo mas pronto posible, de hecho, el crédito de la señora B.R., se aprobó en solo mes y medio… QUINTA R. ¿Diga la testigo, según sus dichos expresó que el 02 de Marzo de 2004, había sido aprobado el crédito hipotecario en cuestión, y por cuanto el mismo requiere de otros para su conformación, se le consulta a la testigo, para la aprobación definitiva del crédito cuanto tardará la verificación por parte del departamento legal para la entrega de los documentos definitivos. Contestó: Primero yo no dije que el 02 de Marzo se aprobó el crédito, lo que yo manifesté que el 02 de Marzo fue la última vez que la señora C.M., fue a verme a la Oficina, y para ese momento ya el crédito estaba aprobado, y lo que hacía falta era que llegara el documento en la valija, cuando el documento llega a documentación, que era donde se encontraba cuando la señora MENDEZ fue ha verme, es porque ya el crédito estaba aprobado, y para que llegara el documento a la Agencia no tarda más de una semana”

   El testigo D.M., fue evacuado en fecha 30 de agosto de 2004, tal como consta del acta que corre inserta a los folios 144 al 146 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogado de la siguiente manera: “TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo como tuvo conocimiento que entre las ciudadanas B.R.C. y la ciudadana C.M.M.F., se convino mediante contrato de Opción de Compra venta, la negociación de un inmueble propiedad de la ciudadana C.M.M.F.?. Contestó: Soy el intermediario encargado y autorizado por la ciudadana C.F., para llevar a fin el término de la operación de venta del inmueble objeto de dicha negociación. CUARTA P. ¿Diga el testigo, según su profesión de corredor inmobiliario, que documentos deben ser aportados por la vendedora, a los fines de lograr la venta definitiva del inmueble dado en opción de Compra-Venta? Contestó: Los documentos que debe aportar el propietario, una vez existiendo compromiso de una negociación con la Ley de Política habitacional, son los siguientes: Particularmente en el caso de una casa son: Fotocopia del documento de propiedad, fotocopia del documento de Parcelamiento, certificación de gravámenes, plano de arquitectura a escala 1:50, fotocopia de la ficha catastral del inmueble, original de la solvencia municipal, fotocopia de su cédula de su cédula de identidad, creo que son todos en este caso, y la fotocopia del documento notariado de la operación, negociación que se realice. QUINTA P. ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana B.Y.R.C., solicitó por ante una entidad bancaria un crédito habitacional, a fin de adquirir el inmueble antes descrito? CONTESTÓ: Si se y me consta, ya que antes de firmar la opción de compra, la ciudadana C.F., la señora B.R. y este servidor sostuvimos una reunión donde discutimos cada parámetro de la operación que se iba a realizar con respecto, a la negociación que se estaba cerrando y uno de los acuerdos fue que la señora BERKIS RICO, requería solicitar un préstamo para cancelar parte de la venta de la casa SÉPTIMA P. ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que antes del vencimiento del plazo de Noventa (90) días, ya el crédito solicitado por la ciudadana B.Y.R.C., había sido aprobado, por la Institución BANCARIA? Contestó: Si, se que el crédito había sido aprobado, por la Institución bancaria, antes de que se venciera el plazo establecido en el mencionado documento de opción de compra venta. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que en virtud de haber sido aprobado el crédito hipotecario y vencido el plazo establecido de la Opción de Compra venta en cuestión las partes acordaron se prolongara el mismo hasta la firma definitiva del documento de venta del inmueble antes mencionado? Contestó: Si se y me consta que la operación se prolongó, y ninguna de las partes manifestó no llevar adelante la operación, sino todo lo contrario la operación continuó en forma normal. NOVENA P. ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento que documentos aportó la ciudadana demandada en los autos, posterior al vencimiento del plazo previsto en la opción de compra venta? Contestó: Si, se necesitaba la Solvencia Municipal Vigente, yo procedí a solicitársela a la ciudadana C.F., ella procedió a solicitarla a la Alcaldía y me hizo entrega de dicha Solvencia Municipal, con el objeto de introducir todos los documentos que el Registro Inmobiliario, en este caso de Naguanagua y San Diego, exige para recibir dicha operación. DÉCIMA PRIMERA P. ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de que fue solicitado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Naguanagua y San Diego, declaratoria de emergencia para la venta del inmueble que en este proceso nos ocupa? Contestó: Si, fue solicitado como parte de los recaudos, el Registro Subalterno Inmobiliario exige para recibir los documentos siempre y cuando se trate de un crédito por la Ley de Política Habitacional. DÉCIMA SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta las razones por la cual la ciudadana C.M.M.F., no se presentó por ante el Registro inmobiliario del Municipio Naguanagua y San Diego los días 17 y 24 del Marzo de 2004, al otorgamiento del documento definitivo de ventas del inmueble previsto en la opción, muchas veces mencionada allí? Contestó: No, desconozco totalmente la razón por la cual la señora C.F., no se presentó el día de la firma para cerrar definitivamente la operación de Compra Venta, sin embargo deduzco que la señora C.F. motivado a una operación de compra venta de un apartamento ubicado en la Urbanización la Trigaleña, con la ciudadana M.A.Á., ya que la ciudadana antes mencionada le exigía a la señora C.F., que opusiera la operación con la señora B.R. para cambiar el inmueble que le estaba vendiendo en este caso la casa, por el apartamento antes mencionado, y me consta ya que la señora M.A.Á., me llamó insistentemente instándome de que echara para atrás la negociación porque ella quería era la casa que estaba comparando la señora B.R., en consecuencia, esa pudo haber sido la razón que motivó a la señora C.F. a no ir el día de la firma con la señora B.R.. Dicho testigo fue repreguntado de la manera siguiente: PRIMERA R. ¿En Consideración al Trabajo que realizó como corredor inmobiliario, y que este trajo como resultado la suscripción por las partes de contrato de opción de compra venta, señale el deponente que cantidad de dinero por concepto de servicios inmobiliarios recibió en fecha 26 de Noviembre de 2003. Contestó cuando la señora, C.F. y mi persona nos reunimos para hablar y asesorarle sobre la venta de un inmueble, le comunique verbalmente que una vez cerrado el negocio con un futuro comprador, la inmobiliaria normalmente tiene como regla cobrarle al vendedor del inmueble el Cincuenta por Ciento (50%) sobre el 5% del monto estipulado de la venta del inmueble, a lo cual ella asintió o estuvo de acuerdo, en consecuencia, una vez firmada la opción de compra, entre la señora CARMÉN FANCESCHI Y B.R., del dinero de opción de compra, o de la inicial de la señora C.F., le canceló a la inmobiliaria dicho porcentaje. SEGUNDA R. ¿Esta repregunta fue formulada de la manera siguiente: El testigo ha manifestado en la etapa de preguntas una series de circunstancias que complementadas con la pregunta octava y su consecuente respuesta, la cual induce que se está entendiendo a convicción de que el contrato de opción de compra venta, las partes han modificado el plazo de vigencia del mismo, estima el testigo entonces, con precisión que contrato de opción de compra venta, ha sido modificado por las partes con respecto al plazo de vigencia. CONTESTÓ: Considero que el contrato notariado por ante la Notaría de San D.d.O.d.C. terminó para la fecha establecida en el mismo, pero en vista de que la propietaria de la vivienda en este caso del inmueble, me manifestó en todo tiempo aún vencido el contrato su voluntad de llevar a delante la operación de compra venta, considero que el solo hecho de mantener su voluntad en finiquitar la operación no se modificó dicho contrato.”

   Este Sentenciador aprecia las deposiciones de los ciudadanos ANGELITH S.C. y D.M., por encontrarse contestes con los hechos narrados en el libelo de la demanda, aunado a que, además de no consta ninguna causal de inhabilidad, el apoderado judicial de la accionada al comparecer a la evacuación de dicha prueba, para ejercer el derecho de repregunta, con la finalidad de verificar si sus declaraciones se ajustaban o no a la realidad de los hechos, no logró invalidar los dichos de los referidos testigos, ya que los mismos, al ser preguntados y repreguntados, no incurrieron en contradicciones; es por lo que se les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 508, en concordancia con el artículo 485 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   En el lapso probatorio, los abogados EGLEE VALENTY BARRERA y C.A.R., en su carácter de apoderados judiciales de la accionada, en fecha 05 de agosto de 2004, promovieron las siguientes pruebas:

1. - Promovió la prueba de confesión en que incurrió la parte actora en su escrito libelar, a tenor de lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, al señalar en el vuelto de folio dos del escrito libelar: "...Ciudadana juez, es de hacer notar que para esta fecha ya se había vencido el plazo o termino establecido en el contrato de opción de compra venta, de NOVENTA (90) DÍAS contados a partir del otorgamiento del contrato de opción de compra venta muchas veces mencionado... segundo: una vez entregada la documentación a la entidad bancaria, para la aprobación del crédito, nuestra mandante le señala a la propietaria del inmueble, del plazo restante, el cual es de un (1) mes doce (12) días, tomando en cuenta que el contrato se vencía el 26 de Febrero del año en curso...", con lo cual la parte actora reconoce en forma expresa que no podía cumplir con su obligación establecida en la opción de compra-venta en cuanto al termino en que se debía protocolizar la venta del inmueble.

   Con relación a la prueba de confesión promovida, este Sentenciador observa que, tal como fue señalado, a menos que lo fuese en forma expresa, no podría extraerse como confesión, susceptible de ser apreciada con fundamento en lo previstos en el artículo 1.401 del Código Civil, lo señalado por las partes en sus escritos libelares o de contestación de demanda, ya que por el contrario, los mismos son contentivos de argumentos constitutivos del contradictorio, que deben ser demostrados en la fase legal correspondiente, a través de los medios de pruebas pertinentes; por lo que no se da valor probatorio a la confesión promovida; Y ASI SE DECIDE.

2. - El mérito favorable que se desprende de las Certificaciones de Solvencias Municipales, Finiquito suscrito en fecha 18 de marzo de 2004, por las ciudadanas C.M.M.F. y M.A.A.P., contentivo de declaración de extinción de los efectos de la opción de compraventa debidamente suscrita por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, celebrada el 11/12/2003, y bajo el número 38, Tomo 187, y de la notificación realizada en fecha 25 de marzo de 2004, por el Juzgado Primero de Municipio, instrumentos acompañados al escrito de contestación de la demanda.

   La jurisprudencia, tal como fue señalado, ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido; Y ASÍ SE DECIDE.

   En relación a las Certificaciones de Solvencias Municipales, Finiquito suscrito en fecha 18 de marzo de 2004, por las ciudadanas C.M.M.F. y M.A.A.P., y de la notificación realizada en fecha 25 de marzo de 2004, por el Juzgado Primero de Municipio, este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al escrito de contestación a la demanda, se pronunció sobre la valoración de los referidos instrumentos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

3. - Copia fotostática certificada de documento autenticado en fecha 11 de diciembre de 2003, bajo el número 38, Tomo 187, por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, otorgado por las ciudadanas C.M.M.F. y M.A.A.P., contentivo de declaración de opción de compra-venta sobre inmueble propiedad de la última de las mencionada.

   Este Sentenciador advierte que, ya se ha pronunciado sobre la valoración del referido instrumento, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

4. - Promovió prueba de informes, solicitándole al Juzgado “a-quo” oficiara al Banco Banesco, Banco Universal, Agencia Fin de Siglo, C.C. Fin de Siglo, Avenida J.C., jurisdicción del Municipio Autónomo San Diego, informe todo lo atinente a las actuaciones de la demandante BELKYS Y.R.C., respecto de solicitud del crédito, su tramite, cuando se le otorgó (fecha y procedimiento), todo lo concerniente conforme a solicitud número 464A20040127155228.

   Este Sentenciador observa que, la referida institución bancaria, vale señalar, Banco Banesco, Banco Universal, mediante misiva de fecha 25 de octubre de 2004, informó que: “de acuerdo a nuestros archivos la ciudadana Belkiys Y.R.C.., C.I V-5.649.137 en fecha 27-02-2004, le fue aprobado un Crédito por Ley Política Habitacional por Bs. 25.000.000,00. Siendo no protocolizado el mismo, por haber desistido el cliente de la operación…”, lo cual esta Alzada aprecia, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.

5. - Promovió prueba de informes, solicitándole al Juzgado “a-quo” oficiara a la Inmobiliaria ANCOVEN, la cual se encuentra ubicada en el Centro Comercial LALÍN planta aja Local 1 Urbanización Prebo, Avenida A.E.B., para que a través de su Administradora, ciudadana M.D.L.A.R., informe que en virtud del contrato de opción celebrado en fecha 11 de diciembre del 2003, con vigencia hasta el 10 de marzo del 2004, entre su mandante C.M.M.F. y la ciudadana M.A.Á.P., sobre el inmueble ubicado en Residencias S.M., Urb. La Trigaleña, Av. D, Piso 7, distinguido con el número 7-D, Parroquia San J.d.M.V., propiedad de esta última, e igualmente expresen si su mandante, ciudadana C.M.M.F., había celebrado Contrato de Opción con tramitación con esa Administradora, fecha de su vigencia, incumplimiento, motivo de incumplimiento y finalmente si por su incumplimiento, se le aplicó conforme a las prescripciones del contrato, la respectiva sanción de Cláusula Penal, y sobre que monto.

   Este Sentenciador observa que, corre inserta al folio 166, misiva de fecha 14 de septiembre de 2004, suscrita por el Gerente General de la Inmobiliaria ANCOVEN, en la cual informa lo siguiente: “…el día 11 de diciembre de 2003, por medio de Ancobienes C.A., se realizó un contrato de opción a compra entre C.M.M.F. y M.A.Á.P., quien es la propietaria del inmueble ubicado en la Urb. La Trigaleña, Res. S.M., Av. D, Piso 7, N° 7-D, Parroquia San José, Municipio Valencia. El plazo de vigencia del contrato era de noventa (90) días continuos a partir de la fecha de la firma del documento, es decir hasta el día 10 de marzo de 2004.- Durante ese lapso de tiempo no se materializó la opción a compra por causas imputables a la compradora, derivados de inconvenientes para la cancelación del saldo restante, razón por la cual la vendedora decide acogerse a la cláusula cuarta del contrato y la penaliza, reteniéndole la cantidad de Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,00), correspondientes al 50% del monto dado en arras…”; hechos éstos no controvertidos en la presente causa, por lo que se le desecha dada la impertinencia de la prueba, Y ASI SE DECIDE

6. - La prueba testimonial de los ciudadanos J.A.M.B., R.J.S.R., AGNETERISAI PARRA PINTO, J.M.M.M. y CHIEN CHEN YEN, el tercero domiciliado en San Diego, y los restantes en Valencia, Estado Carabobo.

   Este Juzgador observa que los ciudadanos AGNETERISAI PARRA PINTO y CHIEN CHEN YEN, no comparecieron el día y la hora fijadas por el Juzgado “a-quo” a rendir sus deposiciones, por lo que nada se tiene que analizar en relación a dichos testigos.

   El testigo J.A.M.B., fue evacuado en fecha 20 de septiembre de 2004, tal como consta del acta que corre inserta a los folios 156 y 157 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogado de la siguiente manera: “SEGUNDA P. ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana C.M.M.F., celebró contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de su propiedad con la ciudadana B.Y.R.C.. Respondió: Si se y me consta TERCERA P. ¿Diga el testigo si sabe cuanto era el tiempo de duración de dicho contrato de Opción de Compra Venta? Respondió: Eran 90 días hábiles.

   En la Repregunta Sexta: ¿Diga el testigo como sabe y le consta que la ciudadana C.M.M.F., celebró contrato de opción de compra venta de un inmueble con la ciudadana B.Y.R.C.? Respondió: Lo se porque en varias oportunidades me encontrado con la señora FRANCESCHI, en el Registro Subalterno de Naguanagua y la misma me ha ido comentando como va su caso. Octava Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta cuanto era el tiempo de duración de dicho contrato de Opción de Compra venta? Respondió: 90 días hábiles. En la Repregunta Novena. Diga el testigo como sabe y le consta que no se efectuó la venta entre la ciudadana C.M.M.F. y la ciudadana B.Y.R.C., en el tiempo previsto? Respondió porque yo vi a la señora C.F., en el Registro Subalterno de Naguanagua a mediados de Febrero de 2004, y esta me notificó que estaba notificando a la señora Rico que el tiempo para la venta definitiva del inmueble está expirando y que no iban hacer la negociación ya que la señora RICO le había incumplido. En la Repregunta Décima: ¿Diga el testigo si conoce a la ciudadana B.Y.R.C.? Respondió: No.

   Este Sentenciador observa que el deponente señaló, por una parte, que no conocía a la accionante de autos BELKYS Y.R., y que al ser repreguntado: “como sabe y le consta la celebración del contrato de opción de compra-venta”, manifestó: “Lo se porque en varias oportunidades me encontrado con la señora FRANCESCHI, en el Registro Subalterno de Naguanagua y la misma me ha ido comentando como va su caso”, de lo que se evidencia que sus dichos fueron referidos por la accionada de autos, ciudadana C.M.F., y no porque tuviese conocimiento propio, lo que mostraría de sus dichos, que se trata de un testigo referencial, en razón de lo cual no se le debe conceder valor probatorio, Y ASÍ SE DECIDE.

   El testigo R.J.S.R., fue evacuado en fecha 20 de septiembre de 2004, tal como consta del acta que corre inserta a los folios 158 y 159 del presente expediente, y si bien al ser interrogado respondió asertivamente, al ser repreguntado: “SEGUNDA R. ¿Diga el testigo como le consta que la ciudadana C.M.M.F., celebró contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de su propiedad con la ciudadana B.Y.R.C..? Respondió: En una oportunidad del mes de enero me encontré con la señora CARMEN y me comentó que estaba vendiendo su inmueble, entonces, me mostró el documento, y lo leí por eso me consta que se celebró el contrato. Repregunta Sexta: ¿Diga el testigo como le consta que entre la ciudadana C.M.M.F. y la ciudadana M.A.Á.P., se celebró un contrato de opción de un inmueble de propiedad de la ciudadana M.A.Á.P.?. Respondió me consta porque la señora CARMÉN me hizo mención que en una oportunidad en el mes de enero, ese día fue cuando se mostró el contrato de opción con la señora BELKIS, también en esa oportunidad le pregunté ¿cuanto era el tiempo del contrato? y me contestó que eran 90 días.”

   Este Sentenciador observa que el deponente señaló que no conocía a la accionante de autos BELKYS Y.R., y que lo que declara conocer proviene de información que le suministrara la accionada de autos, ciudadana C.M.F., siendo reiterativo al ser tanto preguntado como repreguntado señalando “me consta por que la señora CARMEN me hizo mención”, y no porque tuviese conocimiento propio, lo que mostraría de sus dichos, que se trata de un testigo referencial, en razón de lo cual no se le debe conceder valor probatorio, Y ASÍ SE DECIDE.

   El testigo J.M.M.M., fue evacuado en fecha 23 de septiembre de 2004, tal como consta del acta que corre inserta a los folios 161 y 162 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogado de la siguiente manera:

   En la pregunta Sexta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana C.M.M.F., había celebrado un Contrato de Opción de Compra Venta, sobre un apartamento en la Trigaleña con la ciudadana M.A.Á.P.? Si me consta, yo me consegui en la calle y estuve hablando con respecto a si le había ido bien con la tramitación de casa y dijo que no pudo hacer la tramitación del apartamento porque el señor no le cumplió. Igualmente este testigo fue repreguntado por la contraparte de la manera siguiente: Segunda R. ¿Diga el testigo como le consta que la ciudadana C.M.M.F., celebró contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de su propiedad con la ciudadana B.Y.R.C.? Respondió porque consegui a C.M., en la ALCALDÍA DE SAN DIEGO, y ella me estuvo comentando que iba a vender su casa y yo estaba haciendo una tramitación similar. QUINTA R. ¿Diga el testigo como le consta que la ciudadana C.M.M.F., notificó a la ciudadana B.Y.R.C., sobre la expiración del Contrato de Opción de Compra Venta, previsto entre las dos? Respondió: me consta porque yo la consegui y me dijo que ella había perdido un chance con el apartamento porque esta no le cumplió con el tiempo requerido, y me notificó que eso estaba vencido por eso fue que no pudo hacer la tramitación, es lo que yo me enteré con ella, no recuerdo que día fue.

   Este Sentenciador observa que el deponente señaló, por una parte, que no conocía a la accionante de autos, ciudadana BELKYS Y.R., y que al ser repreguntado: “como le consta la celebración del contrato de opción de compra-venta”, manifestó: “porque consegui a C.M., en la ALCALDÍA DE SAN DIEGO, y ella me estuvo comentando que iba a vender su casa y yo estaba haciendo una tramitación similar”, de lo que se evidencia que sus dichos fueron referidos por la accionada de autos, ciudadana C.M.F., y no porque tuviese conocimiento propio, lo que mostraría de sus dichos, que se trata de un testigo referencial, en razón de lo cual no se le debe conceder valor probatorio, Y ASÍ SE DECIDE.

Como punto previo, pasa este Sentenciador a pronunciarse sobre el rechazo y contradicción de la cuantía de la demanda, efectuada por la accionada, y a tal efecto observa que:

En el escrito de contestación de demanda, la apoderada judicial de la accionada rechazó y contradijo la cuantía de la demanda por exagerada, señalando que: “la suma de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 62.000.000,00). No es meritoria, es chocante con las propuestas doctrinarias al respecto”.

En este sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº R.H.-00504 del 26 de julio de 2005, reiterando criterio anterior, señaló:

…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: J.M.R.E., A.E.F.G. y N.D.V.B.M. contra P.S.B., L.S.d.B. y J.P.B.S.), estableció:

...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

.

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada en la cantidad de veintisiete millones seiscientos dos mil seiscientos cuarenta y siete bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 27.602.647,74)….”

Ahora bien, en el presente caso se observa de que a pesar de que la demandada rechazó la estimación de la demanda por considerarla exagerada, se limita a señalar que la misma no es meritoria y que choca con las propuestas doctrinarias, sin que probara nada al respecto, ni aportase ningún elemento nuevo que hiciese procedente su solicitud de regulación de la cuantía, por lo que en apego al criterio jurisprudencial transcrito supra, debe declararse firme la estimación efectuada por la actora en el libelo; Y ASÍ SE DECIDE.

Decidido lo anterior, observa este Sentenciador, que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 18 de julio de 2005, por el Tribunal “a-quo”, en la cual declaró con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana BELKYS Y.R.C., contra la ciudadana C.M.M.F.; pasando esta Alzada a precisar los límites de la presente controversia.

Los apoderados judiciales de la accionante en el escrito libelar alegan, que a principios del mes de noviembre del año 2003, su mandante, ciudadana BELKYS Y.R.C., se dirigió a la ADMINISTRADORA DE BIENES RAÍCES "EL ÁGUILA" C.A., entrevistándose con el señor D.E.M.M.; que después de múltiples gestiones, en fecha 26 de Noviembre del año 2003, la accionante, ciudadana B.Y.R.C., celebró Contrato de Opción de Compra Venta de un inmueble ubicado en la Urbanización Monteserino, Segunda Etapa, Sector uno, Parcela N° 27, lotes números 1 y 2-A de dicha urbanización, Jurisdicción del Municipio San Diego, del Estado Carabobo, con la ciudadana C.M.M.F., según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública de San D.d.E.C., en fecha 26 de noviembre del año 2003, que en dicho contrato, entre otras obligaciones, se estableció en la CLÁUSULA SEGUNDA que: “El término o plazo de este Contrato de Opción de Compra es de 90 días, contados a partir de la fecha de su otorgamiento por ante la Notaría Pública”; en la Cláusula CUARTA que: “La Optante entrega en este acto a la propietaria, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) mediante dos (02) cheques de Gerencia seriales 46402255 y 46402254 pagaderos en el Banco Banesco, como arras para garantizar el cumplimiento de la presente negociación y que la propietaria declara recibir en este acto a su completa y cabal satisfacción cantidad que será imputada al monto convenido en la Cláusula Tercera. El monto restante, es decir la cantidad de Bolívares TREINTA Y TRES MILLONES (Bs.33.000.000,00) será cancelada por la Optante a la Propietaria mediante un crédito por Ley de Política Habitacional, y al momento de Protocolizarse el documento de Compra- Venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro Competente, mediante un cheque de Gerencia”, que en la CLÁUSULA QUINTA, se estableció: "Queda convenido establecer como penalidad derivada del incumplimiento en la presente opción de compra venta, la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00), es decir, que si la presente Opción de Compra, no se llegare a ejecutar, por causas imputables a la Optante, la Propietaria devolvería a la Optante la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 10.500.000,00) Y SI POR EL CONTRARIO LA OPERACIÓN NO SE LLEGARE A EJECUTAR POR CAUSAS IMPUTABLES A LA PROPIETARIA, ESTA DEVOLVERIA A LA OPTANTE LA CANTIDAD DE DIECINUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.19.500.000,00); alegando asimismo que a partir del otorgamiento del documento de opción de compra-venta, cumplió con todas y cada una de sus obligaciones a los efectos de la consecución del crédito hipotecario, no siendo así por parte de la ciudadana C.M.M.F., ya que como consecuencia de la entrega tardía de la documentación necesaria para la protocolización de la venta definitiva de dicho inmueble, la accionante se vio en la obligación de renovar la documentación relativa a los estados de cuenta bancarios, fianza personal y demás documentos exigidos por la Entidad Bancaria; que una vez entregada la documentación al Banco, para la aprobación del crédito, la accionante le señala a la propietaria del inmueble el plazo restante, el cual era de Un (1) mes Doce (12) días, tomando en cuenta que el Contrato se vencía el día 26 de Febrero del año en curso, llegando las partes y de mutuo acuerdo y de manera verbal que era un hecho la venta y que ella estaba en conocimiento del plazo o término establecido en el Contrato de Opción de Compra Venta, comprometiéndose verbalmente la ciudadana C.M.M.F., a otorgar el plazo que sea necesario para la firma definitiva, razón por la cual la ciudadana B.Y.R.C., de buena fe y a petición de la ciudadana C.M.M.F., le hace entrega de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) el día 20 de Enero de este año, para amortizar la deuda de dicho inmueble; que estando las partes de acuerdo, y entendidas en la prorroga del plazo del contrato de opción de compra venta, y en la consignación tardía en la entrega de la documentación, es decir, después del 05 de Marzo de este año, la ciudadana C.M.M.F., se dirige de manera voluntaria mediante escrito, al Registro ya mencionado, solicitando el día 02 de Marzo de 2004, una declaración de emergencia conforme al artículo 99 de la Ley de Registro Público, para la Protocolización del documento definitivo de compra venta, del inmueble descrito tantas veces; que en esa misma fecha 12 de Marzo de 2004, el ciudadano D.E.M., autorizado por la vendedora para tramitar la negociación, introduce los documentos ante el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., siendo devuelto por el mismo, por un error en el documento de venta por parte del departamento legal del Banco e introducido por segunda vez el día 15 de Marzo del mismo año, tal como se consta de la Planilla de Liquidación de Derechos de Registro y talón de recepción de documento de fecha 15 de Marzo del mismo año; que estando todo listo y hecho los gastos correspondientes al pago de Aranceles Judiciales y habilitado el tiempo necesario para su mandante, para el día 17 de Marzo de 2004, que era la fecha señalada por la Oficina de Registro para la firma definitiva de otorgamiento del Contrato de Compra-Venta, la vendedora, ciudadana C.M.M.F., no asistió a la firma del documento definitivo de compra-venta; por lo que la accionante se dirigió al Banco y solicitó nueva oportunidad para la firma definitiva, otorgándosele para el día 24 de Marzo del año en curso; que el día señalado por el Registro para la segunda firma, es decir, el 24 de Marzo del año en curso, estando presente ante el Registro correspondiente, la ciudadana BELKYS Y.R.C. y el promotor ciudadano D.E.M., la vendedora ciudadana C.M.M.F., no asiste a la firma del documento definitivo de Compra Venta, que al ser llamada por vía telefónica por la accionante y por el promotor, ésta manifestó que no iba a realizar la negociación porque la misma había vencido el plazo ó término en el contrato de Opción de Compra Venta, razón por la cual le aplicaría a la accionante de autos la Cláusula Penal establecida en el Contrato de Opción de Compra Venta; razones por las cuales de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, procede a demandar a la ciudadana C.M.M.F., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a su cargo, a lo siguiente: 1.-) Convenga en que, en fecha 26 de Noviembre de 2003, la demandada suscribió Contrato de Opción de Compra-Venta, con su representada, sobre un inmueble de su propiedad; 2.-) Convenga que en las fechas establecidas por la Oficina de Registro correspondiente, para el otorgamiento del documento de compraventa definitivo; vale decir, 17 de Marzo y 24 de Marzo de 2004, no asistió, negándose en definitiva a la transferencia de la propiedad acordada; 3.-) Convenga en reconocer su obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta y consiguiente transferencia de la propiedad del inmueble; y 4.- Convenga en otorgar por ante la Oficina de Registro Correspondiente, el documento contentivo de Compra Venta del Inmueble de su propiedad.

A su vez, los abogados EGLLE VALENTY BARRERA y C.A.R., en su carácter de apoderados judiciales de la accionada, en el escrito de contestación de la demanda, rechazaron y contradijeron en toda y cada una de sus partes, las pretensiones alegadas y expuestas en el escrito libelar; señalando que efectivamente se suscribió respectivo contrato contentivo de opción de compraventa, sobre un inmueble propiedad de la accionada, reconociendo en toda y cada una de las cláusulas que la contiene y a las que se someten estrictamente a su cumplimiento; reconocen asimismo, el texto preciso y exacto de la Cláusula Quinta, respecto de que la misma establece una serie de consecuencias jurídicas una vez calificada determinado supuesto de hecho, conocida universalmente como Cláusula Penal, y que la misma se limita a la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 4.500.000,00), como monto único de aplicabilidad mutua para casos de incumplimiento de una cualesquiera de las partes; que se atienen a las prescripciones únicas e inmutables del texto de la Cláusula Segunda, que se corresponde con la duración de la opción, siendo que de la misma se desprende que es de noventa (90) días contados a partir de la fecha del otorgamiento del indicado documento, es decir, desde el 26/03/2003, hasta el día de su vencimiento 24/03/2004, que no es cierto y así lo contradicen, que la demandante de autos, haya cumplido con todas y cada de una de sus obligaciones a los efectos de la consecución del crédito hipotecario, que tampoco es cierto, que la accionada, ciudadana C.M.M.F., haya sido la que incumplió con los términos del referido contrato; rechazan que en la Cláusula Cuarta en el último punto del documento de Opción de Compra-Venta, la accionada, ciudadana C.M.M.F., en razón de tener conocimiento de que la demandante, ciudadana BELKYS Y.R.C., estaba tramitando por ante una Entidad Bancaria, un crédito de Política Habitacional, que no es cierto que, el plazo se venciera en fecha 26/02/2004, restando en vigencia Un (01) mes Doce (12) días, puesto que la vigencia lo era hasta el 24/02/2004, siendo así que restaban entonces menos de Un (01) mes Doce (12) días; que no es cierto que a la accionada, se le haya hecho entrega de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), el día 20 de Enero de este año, para supuestamente amortizar la deuda de dicho Inmueble; que es totalmente falso que el ciudadano D.M., haya actuado en nombre de la accionada, a través de autorización a introducir en fecha 12/03/2004, documentación que atienda a verificar venta definitiva de un inmueble de la propiedad de la accionada; que jamás fue notificada la accionada para que fuera a firmar el día 17/03/2004 y que la misma haya señalado: "...Que no se presentó porque la negociación que ella estaba efectuando para la compra de un Apartamento no la había concretado y que le diera unos días para la firma"; rechazan y contradicen que en las fechas establecidas por la Oficina de Registro correspondiente, para el otorgamiento del documento de compra-venta definitivo, vale decir, 17 y 24 de Marzo de 2004, le fuere notificado a la accionada a efectos de asistir, a verificar la trascendencia de propiedad alguna; rechazan y contradicen en reconocer obligación de otorgar el documento definitivo de Compra venta, y consiguiente transferencia de la propiedad del inmueble, en otorgar por ante el Registro correspondiente, el documento contentivo de Compra venta, del inmueble propiedad de nuestra mandante y en pagar las costas y costos que el presente procedimiento origine; alega que lo verdadero del asunto, es que vencido el plazo de la opción, la accionada no tenía obligación alguna para con la ciudadana C.M.M.F., por cuanto la misma, incumplió al no poder en definitiva adquirir el inmueble; que al haber vencido el contrato suscrito entre las partes sin que se haya ejercido la opción, era aplicable el artículo 1263 del Código Civil, respecto de la Cláusula Penal establecida en la Cláusula Quinta de dicho Contrato, en relación al monto a disposición, una vez deducida la penalidad; y que en la misma fue realizada en fecha 25/03/2004, directamente a la accionante.

Observando este Sentenciador que constituyen hechos no controvertidos al ser admitidos por ambas partes, el que la ciudadana C.M.M.F., en su carácter de vendedora, y la ciudadana BELKYS Y.R.C., en su condición de optante, celebraron contrato de opción de compra-venta, ante la Notaría Pública de San Diego, Estado Carabobo, en fecha 26 de Noviembre del año 2003, sobre el inmueble constituido por un inmueble ubicado en la Urbanización Monteserino, Segunda Etapa, Sector uno, Parcela N° 27, lotes números (01) y uno-A (1-A) de dicha urbanización, Jurisdicción del Municipio San Diego, del Estado Carabobo, que según la cláusula TERCERA de dicho contrato, el precio de venta lo era por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 48.000.000,00), y que la accionada, recibió para el momento de la firma del mismo, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00).

Teniéndose como hechos controvertidos el incumplimiento por parte de la accionada de autos, de suministrar en forma oportuna, la documentación necesaria para la tramitación del crédito hipotecario del saldo deudor; la prorroga del plazo o término establecido en el contrato de opción a compra venta, para la protocolización de la venta definitiva, dado el pago efectuado por parte de la ciudadana BELKYS Y.R.C., a la vendedora, hoy accionada, el día 06 de enero de 2004, por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00).

En este orden de ideas, se hace necesario hacer una breve referencia a las normas que regulan las relaciones contractuales, y a tal efecto, se trae a colación lo establecido en el Código Civil, en sus artículos:

1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

El Tratadista N.P.P., en su obra “CODIGO CIVIL VENEZOLANO”, al analizar los contratos y sus efectos, señala:

…En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconvenientes a los contratantes o los terceros que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe", y el Art. 1.160 CC, a su vez, establece: "los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley". CS3CDF 20-1-GG. Ramírez y Garay. T. XIV. Pág. 236…

Asimismo, el Autor Patrio E.C.B., en su obra “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” a la página 641, al comentar el artículo 1.159, se expresa de la siguiente manera:

…¿Qué significa que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes? Significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes…

…Sabemos que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, anotemos que en el Derecho contemporáneo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la constante intervención judicial en protección de los débiles…

…El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, etc.; este es el papel del juez en el derecho liberal…

Analizadas y valoradas como fueron las pruebas promovidas por las partes; observa este Sentenciador que el articulo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, determinan que: “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”; precisando la carga probatoria que las partes deben soportar, a fin de producir en el Juez convicción sobre los hechos controvertidos. Siendo pacífica y reiterada la doctrina al establecer, que en el proceso civil las partes tienen la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, para llevarlas a la convicción del Juez, por cuanto le corresponde atenerse a lo alegado y probado en autos, de acuerdo al contenido del artículo 12 del ya nombrado Código de Procedimiento Civil.

En el caso sub examine se hace necesario examinar, en primer lugar, en si efectivamente el contrato de opción de compra-venta se encontraba vigente o no, vale señalar, si el mismo había sido realmente prorrogado, para luego de precisada su vigencia, proceder a analizar el si hubo incumplimiento o no por parte de la accionada de autos, dado que si el mismo carece de vigencia, sería inoficioso a.e.i..

En este sentido, en relación al alegato efectuado por la accionante, sobre la posible prórroga acordada por las partes, de manera verbal, del plazo o término establecido en el contrato de opción a compra venta, para la protocolización de la venta definitiva; observa esta Alzada que si bien la accionada, en su escrito de contestación a la demanda, señala que no es cierto que se hubiere llegado a tal acuerdo; se evidencia de las pruebas que corren insertas en el presente expediente que, por una parte, en la cláusula SEGUNDA del contrato de opción a compra-venta, acompañado con el escrito libelar, las partes establecieron que: “El término o plazo de este contrato de opción de compra es de noventa (90) días, contados a partir de la fecha de su otorgamiento por ante la Notaría Pública”, siendo autenticado dicho instrumento en fecha 26 de noviembre de 2003; y por la otra, con las pruebas promovidas por la parte actora, específicamente del recibo de fecha 20 de enero de 2004, por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), a favor de la ciudadana BELKYS Y.R.C., adminiculado con la copia fotostática del cheque de gerencia No. 00001851, emitido a nombre de la ciudadana C.M.M.F., por dicha cantidad, valorados por esta Alzada con anterioridad; logró demostrar que, al haber pagado la accionante más de lo previsto como inicial en la opción de compra venta, vale señalar, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), al haber cancelado adicionalmente la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), cantidad ésta que fue recibida por la accionada, ciudadana C.M.M.F., lo cual se evidenció de la propia manifestación de sus apoderados judiciales, en el escrito de contestación de la demanda, al señalar que: “…jamás se hizo requerimiento alguno que formalizara la indiscutible aceptación de lo recibido…”, trayendo al ánimo de este Sentenciador el criterio de que efectivamente, la accionante, ciudadana BELKYS Y.R.C., llegó a un acuerdo con la accionada, C.M.M.F., en prorrogar el término de noventa (90) días, establecido en el referido contrato de opción a compra venta, para llevar a término la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio; lo que hace forzoso concluir que el contrato de opción a compra, para la fecha en que fue introducido el documento definitivo de venta para su protocolización ante la Oficina de Registro correspondiente, se encontraba vigente; Y ASI SE DECIDE.

Decidido lo anterior, pasa esta Alzada a pronunciarse con relación al alegato de la accionante de autos, en el sentido de que la demandada, ciudadana C.M.M.F., incumplió con las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra-venta, motivado a que no hizo entrega, con suficiente anticipación, de la documentación necesaria para gestionar el crédito por Política Habitacional con la Entidad Bancaria correspondiente.

En este sentido se observa que, la propietaria vendedora, hoy demandada, alega que cumplió oportunamente; niega que la optante compradora, hoy accionante, haya cumplido con todas sus obligaciones en cuanto a la consecución de un crédito hipotecario; niega que se les haya hecho requerimientos para la consignación de los documentos; niega que en fecha 15 de enero de 2004, entregara la Certificación de Gravámenes puesto que ello no constituía su obligación; no obstante, haber tenido conocimiento del acuerdo celebrado entre la demandante y el señor D.M., a los efectos de que se tramitaran documentos de su interés particular; rechaza toda posibilidad de tener conocimiento del hecho de que la actora estaba tramitando por ante una Entidad Bancaria un crédito de política habitacional; niega que le fuera entregado a través de D.M., en fecha 05 de marzo de 2004, la Solvencia Municipal; niega que haya acudido mediante escrito al Registro a solicitar Declaración de Emergencia conforme al artículo 99 de la Ley de Registro Público, desconoció formalmente su firma estampada en ese documento; niega que el señor D.M., haya actuado en su nombre, a través de autorización, a introducir el documento en fecha 12 de marzo de 2004; y si lo hizo fue a su cuenta y riesgo; niega que haya sido notificada para el otorgamiento de fecha 17 de marzo de 2004; niega que haya expresado que no se había presentado porque la negociación del apartamento no se le había concretado; rechaza todos los particulares invocados en el petitorio y concluye que no existe obligación alguna en su contra de atender a lo expuesto en un documento vencido.

En este sentido, se observa que, con relación al alegato de incumplimiento contractual por la parte demandada, por no proporcionar oportunamente la documentación necesaria para que la compradora, hoy demandante, obtuviera el crédito, tal como, la certificación de gravamen; si bien, el contrato de opción no señala, en su cláusula CUARTA en la cual se lee: “LA OPTANTE entrega en este acto a LA PROPIETARIA, la cantidad de bolívares quince millones (Bs. 15.000.000,oo) mediante dos (02) cheques de Gerencia; seriales Nos. 46402255 y 46402254 pagaderos en el Banco Banesco, como arras para garantizar el cumplimiento de la presente negociación y que LA PROPIETARIA declara recibir en este acto a su completa y cabal satisfacción; cantidad que será imputada al monto convenido en la cláusula “tercera”. El restante, es decir, la cantidad de bolívares treinta y tres millones (Bs. 33.000.000,oo) será cancelada por LA OPTANTE a LA PROPIETARIA mediante un crédito por la Ley Política Habitacional, y al momento de protocolizarse el documento de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro competente, mediante un Cheque de Gerencia”; cuales documentos debían serle proporcionados, por la ciudadana C.M.F., para cumplir con lo requerido por la Institución Financiera; tal como fuera expuesto por la referida ciudadana en su escrito de contestación de la demanda, como fundamento de que no había nacido para ella tal obligación; conforme a la cláusula NOVENA del contrato sub análisis, quedó convenido que “todo lo no previsto en este contrato se regirá por las normas que sobre la materia establece el Código Civil vigente”, lo cual hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.486 del Código Civil, en cual establece: “Las Principales obligaciones del Vendedor son la Tradición y el Saneamiento de la Cosa vendida”; compartiendo este Sentenciador el criterio sustentado por el Juzgado “a-quo” al señalar que, el Legislador Sustantivo reglamentó: “La Tradición” de la cosa en 16 artículos que a su vez contienen una diversidad de normas o dispositivos que rigen la obligación en comento donde precisamente el artículo 1.495, prevé que la obligación de entregar la cosa comprende la de entregar sus accesorios y todo cuanto este destinado a perpetuidad para sus uso; y nos señala que “Esta obligado igualmente a entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida”. Por tratarse de que la Optante Compradora estableció en el contrato de que el saldo restante del crédito de cancelaría con un Crédito Hipotecario, nos indica desde ya, que la Institución Bancaria a los fines de otorgar el Crédito garantizado exige una serie de requisitos establecidos en el Código Civil, los cuales en su mayor parte están referidos a la documentación del inmueble dado en garantía; y dichos requisitos fundamentales, obviamente que sólo pueden proporcionarlos el propietario a sus causahabientes…”; lo que aunado a la máxima experiencia referida a que constituye un hecho

notorio el que las Instituciones Bancarias requieren de determinado tiempo para procesar las solicitudes crediticias al estudiar la documentación requerida, es forzoso concluir que, precisado el que constituye una obligación para el vendedor el proporcionar la documentación necesaria para la aprobación del referido crédito y la posible tardanza de las Instituciones Bancarias en la revisión y aprobación del mismo, la accionada debió hacer entrega oportuna de la documentación que requería la compradora, hoy accionante, hechos éstos que quedaron evidenciados de las pruebas traídas a los autos, dado que la Certificación de Gravamen fue expedida por el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Digo del Estado Carabobo, fue expedida en fecha 07 de enero de 2004; así como de las resultas de la prueba de informes promovida por la accionante, en la que la Oficina de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio San Diego, Estado Carabobo, mediante Oficio No. DH-753-2004, remitió al Juzgado “a-quo” copia certificada del Expediente de Solvencia Municipal No. 19867, valorada por esta Alzada con anterioridad; evidenciándose que la accionada, ciudadana C.M.M.F., obtuvo el Certificado de Solvencia Municipal del inmueble objeto del presente juicio, en fecha 05 de marzo de 2004; fecha en la cual ya habían transcurrido los noventa (90) días establecidos como plazo o término en el contrato de opción de compra-venta, lo cual hace forzoso concluir, que hubo retardo por parte de la accionada en cumplir en la entrega de la documentación oportunamente para gestionar el crédito; Y ASI SE ESTABLECE.

En cuanto a la excepción contenida en el numeral 1, del inciso “B” del Capítulo II del escrito de contestación de la demanda, de que la demandante de autos no había cumplido con todas y cada una de sus obligaciones a los efectos de la consecución del crédito hipotecario, la excepción queda desvirtuado por el mismo hecho de que éste fuera aprobado; tal como se evidencia de las resultas de la prueba de informes promovida por la propia accionada, en la que el Banco BANESCO, BANCO UNIVERSAL, mediante misiva de fecha 25 de octubre de 2004, informó que “la ciudadana Belkiys Y.R. Carrero… en fecha 27-02-2004, le fue aprobado un Crédito por Ley Política Habitacional por Bs. 25.000.000,00”, y del hecho de que la protocolización del documento definitivo de venta no fuese otorgado por ante la Oficina de Registro correspondiente, no puede atribuírsele como incumplimiento de la accionante de autos, puesto que ello no ocurrió dado que la accionada no concurrió al acto de protocolización en el registro respectivo, incumpliendo con su obligación de efectuar la tradición de la cosa, en las fechas fijadas por la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., vale señalar, en fechas 17 y 24 de marzo de 2007; lo que produjo el que la accionante tuviese que desistir de la operación de préstamo otorgada por la referida Institución Bancaria, por lo que este Sentenciador tiene por cumplida, con relación a la parte actora, con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al probar que efectivamente la accionada, ciudadana C.M.M.F., incumplió con sus obligaciones legales y contractuales; Y ASI SE DECIDE.

Con relación a la excepción opuesta por la parte demandada, en el numeral 2, del inciso “B” del Capítulo II del escrito de contestación de la demanda, de que no le fue realizado requerimiento alguno para la consignación de los documentos señalados como necesarios, y de que no es cierto que haya entregado la certificación de gravámenes, del propio dicho de la accionada, en su escrito de contestación, se evidencia que ésta señala que tenía conocimiento de que la optante compradora había contratado con el intermediario D.M., a los fines de que tramitara los documentos de su interés particular, que no era otro que los necesarios para la tramitación del crédito y la respectiva protocolización del documento definitivo de venta, dicho éste que, adminiculado con los avisos de prensa publicados por la administradora Bienes RAICES EL AGUILA C.A.; así como con el dicho del ciudadano D.M., que al deponer como testigo se señaló como intermediario encargado y autorizado por la ciudadana C.F. para llevar a fin la operación de venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, lo cual se ve corroborado al concatenarse con la autorización otorgada por la ciudadana C.M.M., al ciudadano D.M., para que le promocionara en venta el inmueble objeto de esta litis; lo que hace forzoso concluir que, el ciudadano D.M., actuando como gestor de la ciudadana C.M.M., requirió los documentos señalados para finiquitar la operación; Y ASI SE ESTABLECE.

Con relación a la excepción opuesta por la parte demandada, en el numeral 3, del inciso “B” del Capítulo II del escrito de contestación de la demanda, en el sentido de que rechaza toda posibilidad de tener conocimiento del hecho de que la actora estaba tramitando por ante una Entidad Bancaria un crédito de política habitacional, observa este Sentenciador que dicha excepción además de no tener ningún asidero jurídico, del propio texto del contrato de opción de compra-venta, específicamente en su cláusula CUARTA, se desprende que la parte optante compradora, hoy demandante, pagaría el saldo restante de la venta con un crédito bancario aprobado por Ley de Política Habitacional; más aún cuando la propia parte accionada al promover la prueba de informes, solicitándole al Juzgado “a-quo” oficiara al Banco Banesco, Banco Universal, Agencia Fin de Siglo, C.C. Fin de Siglo, Avenida J.C., jurisdicción del Municipio Autónomo San Diego, informe todo lo atinente a las actuaciones de la demandante BELKYS Y.R.C., respecto de solicitud del crédito, la referida institución bancaria, mediante misiva de fecha 25 de octubre de 2004, informó que: “de acuerdo a nuestros archivos la ciudadana Belkiys Y.R.C.., C.I V-5.649.137 en fecha 27-02-2004, le fue aprobado un Crédito por Ley Política Habitacional por Bs. 25.000.000,00. Siendo no protocolizado el mismo, por haber desistido el cliente de la operación…”; lo que hace forzoso concluir que la accionada de autos si tenía conocimiento del crédito por Ley Política Habitacional que la accionante estaba realizando; razón por la cual la excepción opuesta por la accionada de que no tenía conocimiento del hecho de que la actora estaba tramitando por ante una Entidad Bancaria un crédito de política habitacional, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Con relación a la prueba aportada por la accionada de auto con el escrito de contestación a la demanda, referente a la notificación que hiciera la demandada en fecha 25 de marzo de 2004, a través del Juzgado Primero de Municipio, a la optante compradora, hoy demandante, con la finalidad de colocarla en mora, cuya valoración se reservó esta Alzada para esta oportunidad, este Sentenciador considera necesario señalar, que para esa fecha, ya la vendedora, hoy demandada, se encontraba en mora, con relación a las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra venta, tal como fue establecido con anterioridad; por lo que mal podría estando en mora la hoy accionada, pretender colocar en la misma situación a su contraparte contratante, ya que igualmente, para esa fecha, la protocolización del documento definitivo de venta se había suspendido y anulado el otorgamiento, tal como se evidenció de las Planillas de Registro que corren a los autos, selladas por esa Oficina Pública, lo que hace que la referida notificación sea a todas luces impertinente, para demostrar que la accionada de autos estaba exonerada de cumplir con sus obligaciones contractuales y legales, por lo que la prueba promovida se desecha de la presente causa, dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.

Cumpliendo con el principio de la exhaustividad de la sentencia, observa este Sentenciador que conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda, la accionada de autos acompañó original de instrumento contentivo del desistimiento planteado entre las ciudadanas M.A.A.P. y C.M.M.F., mediante el cual dejaron sin efecto el contrato de opción de compra venta por ellas suscrito, así como original de recibo de fecha 18 de marzo de 2008, instrumentos éstos que al ser analizados por esta Alzada, fueron desechados de la presente causa, dada la impertinencia de los mismo, por cuanto nada aportan a los hechos controvertidos, puesto que con relación a dichos instrumentos, la ciudadana BELKYS Y.R.C., vendría a ser un tercero sin interés alguno en las resultas del supuesto negocio jurídico pactado por la accionada de autos y la ciudadana M.A.A.P.; Y ASI SE ESTABLECE.

Igualmente, es de observarse que la accionada rechazó todos los particulares invocados en el petitorio del escrito libelar; lo que hace necesario señalar que: en el particular primero en el cual solicita en que se convenga en que en fecha 26 de noviembre de 2003, se suscribió el contrato de opción de compra-venta, esto fue establecido como un hecho no controvertido, toda vez que ambas partes admitieron haberlo suscrito; en el particular segundo, con relación a que se convenga en que la accionada de autos no asistió al otorgamiento del documento definitivo de venta, esto quedó igualmente establecido por esta Alzada con anterioridad, vale señalar, se evidenció de autos el que la ciudadana C.M.F., no compareció al acto del otorgamiento fijado por la Oficina Subalterna de Registro respectiva; con relación al particular tercero, de que convenga en reconocer su obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta, así como en el numeral cuarto de que convenga en otorgar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente, se hace necesario traer a colación, dado que el contrato de Opción de Compra-Venta contiene una obligación con Cláusula Penal, el contenido del artículo 1.257 del Código Civil, el cual establece: “Hay obligación con Cláusula Penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el incumplimiento”; la efectividad de dicha cláusula dependería de que quien pretenda hacerla valer haya cumplido con sus obligaciones, y en el presente caso, quedó suficientemente demostrado que la vendedora, hoy demandada, había incumplido con sus obligaciones tanto contractuales como legales, por lo que, tal como fue establecido, se encontraba en situación de mora, puesto que, una vez notificada por el intermediario, no concurrió a otorgar el documento definitivo de venta en ninguna de las oportunidades fijadas por la Oficina de Registro respectivo, sin que ésta aportase prueba alguna que trajese al ánimo de este Sentenciador el que efectivamente la excepción opuesta de que no estaba obligada a dicho otorgamiento pudiese prosperar, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.

Con fundamento a lo anteriormente decidido, observa este Sentenciador que, lo peticionado por la accionante de autos, encuadra dentro del supuesto previsto en la norma contenida en el artículo 1.259 del Código Civil, el cual establece: “El acreedor puede pedir al deudor que esta constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada”; y siendo que en el caso de marras la obligación principal que se desprende del contrato de opción a compra venta es la de otorgar el documento definitivo de compra-venta, y siendo que, la accionante aportó a los autos elementos de convicción, cumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, trayendo al ánimo de este Sentenciador el criterio de que lo solicitado es conforme a derecho; lo que hace forzoso concluir que la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, debe prosperar. En consecuencia, se condena a la parte demandada a otorgar el documento definitivo de compra-venta, del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, suscrito con la accionante, autenticado por ante la Notaría Pública de San D.d.E.C., en fecha 26 de Noviembre del año 2003, bajo el número 91, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; así como también en hacerle entrega del referido inmueble, previo cumplimiento por parte de la accionante, ciudadana BELKYS Y.R.C., de sus obligaciones de pagar tanto, el saldo restante, o sea, de la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 27.000,oo), al momento de dicho otorgamiento; como de pagar los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro, tal como se ordenará en el dispositivo del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, en observancia de los criterios doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, se concluye, que la apelación interpuesta, por el abogado V.A.B.C., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana C.M.M.F., contra la sentencia definitiva dictada 18 de julio de 2.005, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuestas, es por lo que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el día 19 de septiembre de 2005, por el abogado V.A.B.C., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana C.M.M.F., contra la sentencia dictada el 18 de julio de 2.005, por el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana BELKYS Y.R.C., contra la ciudadana C.M.M.F.. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a otorgar el documento definitivo de compra-venta del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, suscrito con la accionante, autenticado por ante la Notaría Pública de San D.d.E.C., en fecha 26 de Noviembre del año 2003, bajo el número 91, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, constituido por la parcela de terreno distinguida con el No. 33, y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Condominios Monteserino, Segunda Etapa, Sector uno, Parcela N° 27, lotes números 1 y 2-A de dicha urbanización, Jurisdicción del Municipio San Diego, del Estado Carabobo; así como también en hacerle entrega del referido inmueble, previo cumplimiento por parte de la accionante, ciudadana BELKYS Y.R.C., de sus obligaciones de pagar tanto, el saldo restante, o sea, de la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 27.000,oo), al momento de dicho otorgamiento, como de pagar los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro. En caso de negativa de la vendedora, la presente sentencia definitiva constituirá titulo de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así REFORMADA la sentencia objeto de la presente apelación

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem.

Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

DÉJESE COPIA

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los veintinueve (29) días del mes de octubre del año dos mil nueve (2.009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.,

La Secretaria,

M.G.M..

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la 1:00 p.m. Fueron libradas las boletas de notificación y entregadas la ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes.

La Secretaria,

M.G.M.