Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 11 de Agosto de 2014

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO

EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Conoce éste Juzgado Superior Primero de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 03 de febrero de 2010, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 10 de noviembre de 2009, por el abogado EMERCIO APONTE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 6.087, actuando como apoderado judicial de la ciudadana B.J.H., titular de la Cédula de Identidad No. 4.145.270; en contra de la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 20 de octubre de 2009, en el juicio por DESALOJO que sigue la prenombrada ciudadana B.J.H., representada judicialmente por los abogados EMERCIO APONTE, E.F.G. y J.C.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.087, 83.237 y 37.909, respectivamente; en contra del ciudadano L.E.P., titular de la Cédula de identidad No. 7.614.309, representado judicialmente por los ciudadanos R.P.R., J.C.N. y M.N.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.305, 26.067 y 120.263 respectivamente.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante ésta Superioridad el día 23 de febrero de 2010, teniendo la sentencia apelada carácter de definitiva.

En fecha 27 de abril de 2009 el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, le dio entrada a la demanda presentada por el abogado EMERCIO APONTE SULBARAN, en representación de la ciudadana B.J.H.; peticionando en su libelo lo siguiente:

“(…) Consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 16 de enero de 2007, anotado bajo el No. 45, Tomo 08, el que acompaño constante de tres (3) folios útiles a los efectos legales consiguientes, que le di en arrendamiento al ciudadano L.E.P., mayor de edad, con Cédula de identidad No. 7.614.309 y de este mismo domicilio, quien en lo adelante igualmente se denominará EL ARRENDATARIO, un apartamento de mi propiedad, signado con el No. 1D, piso 1 de Residencia Molokay, ubicado en la Avenida 14B, entre Calle 66A y 67, C.A., Jurisdicción del Municipio Maracaibo de este estado Zulia, el cual se encuentra dotado de dos aires acondicionados, una planta de agua filtrada marca Elextrolux y el mobiliario que recibió EL ARRENDATARIO bajo Inventario.

Ahora bien, en dicho contrato de arrendamiento, en su Cláusula Tercera, se deja establecido que el canon de arrendamiento es por la suma de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,oo), mensuales hoy Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bsf. 1.500,oo), incluido el condominio del inmueble y todas las instalaciones, que el citado ARRENDATARIO se compromete a pagar en moneda de circulación legal. Igualmente se conviene en dicha cláusula que cuando EL ARRENDATARIO no haya cancelado el alquiler mensual dentro de los quince días consecutivos a la fecha de su vencimiento, LA ARRENDADORA podrá solicitar la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble sin necesidad de aviso previo. Este canon de arrendamiento posteriormente y por mutuo consentimiento fue establecido a partir del 16 del mes de julio de 2008, en la suma mensual de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (BSF. 2.000,oo) y luego a partir del día 16 de septiembre de 2008, fue convenido en la cantidad mensual de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BSF. 2.500,oo).

Asimismo en la Cláusula Segunda del mismo se deja establecido que el termino de duración es de seis meses contados a partir del día 16 de enero de 2007, prorrogable por periodos iguales a solicitud mediante comunicación escrita, dado con por lo menos con sesenta días de anticipación a su vencimiento o cualesquiera de sus prorrogas. Si el inmueble no es entregado a satisfacción en la fecha convenida, en caso de prorroga el canon de arrendamiento podrá ser ajustado cada seis meses, de acuerdo a los Índices de Precio al Consumidor (I.P.C) publicados oficialmente por el Banco Central de Venezuela. En su cláusula Décima se deja establecido que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato de arrendamiento ya citado, me da derecho a exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado sin perjuicio de las demás acciones a las que haya lugar.-

Asimismo conforme lo establecido en la Cláusula Décima Sexta, la sociedad mercantil de este domicilio SEINDICA, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 16 de octubre de 1998, bajo el No. 23, Tomo A-56, se constituyó en fiadora solidaria y principal de todas y cada una de las obligaciones que por el citado contrato de arrendamiento asume EL ARRENDATARIO.

En este orden de ideas, al no haberse prorrogado contractualmente dicho contrato de arrendamiento en virtud de que EL ARRENDATARIO no me comunico (sic) por escrito su deseo de prorrogarlo y estando al día para esa fecha en el pago de sus respectivos cánones de arrendamiento, el mismo se prorrogó legalmente por un lapso de seis meses contados a partir del día 16 de julio de 2007, todo ello de conformidad con lo establecido en el Ordinal A del Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el Artículo 39 ejusdem y el haberse mantenido vigente dicho contrato después de vencido la prorroga legal referida, es por lo que el mismo se debe considerar como un contrato por tiempo indeterminado a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1600 del Código Civil.-

Pero es el caso, Ciudadano Juez, que el aludido Arrendatario a la fecha no me ha cancelado los cánones de arrendamiento que se vencieron los días 16 de febrero, 16 de marzo y 16 de abril de 2009, los cuales debieron ser cancelados dentro de los quince días a partir del vencimiento de dicha mensualidad, y donde los dos primeros ya se encuentran de plazo vencido, no obstante a las múltiples gestiones de cobro que se han hecho al respecto y cuyos cánones de arrendamiento en su totalidad montan a la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 7.500,oo).-

Por todos los fundamentos expuesto (sic) y con base a lo establecido en el artículo 34, literal a) del citado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, me vengo a valer de su digno ministerio para demandar como en efecto demando con la asistencia dicha al ya identificado ciudadano L.E.P., en su carácter de Arrendatario del inmueble de mi propiedad ya descrito, para que convenga en EL DESALOJO del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en cuestión por la falta de pago por lo menos de dos mensualidades consecutivas, como lo son los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades que se vencieron los días 16 de febrero y 16 de marzo de 2009, caso contrario sea así decidido por el Tribunal con los demás pronunciamientos del caso.-

En fecha 17 de junio de 2009 la parte demandada, el ciudadano L.E.P. asistido por el abogado R.P.R., procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

(…) Niego, rechazo y contradigo de toda forma de Derecho, por no ser cierto los hechos narrados en la demanda, ni procedente el Derecho invocado. En efecto, Ciudadano Juez, la absurda demanda intentada en mi contra adolece o presenta incoherencias y desatinos jurídicos que no se enmarcan en el contrato de arrendamiento firmado por mi y la demandante ciudadana B.J.H.M., antes identificada. Como puede verse en la cláusula Tercera del aludido contrato, donde se evidencia la poca claridad y confusión de la misma, toda vez que no se dice el día del vencimiento del canon de arrendamiento, solo se limita a decir que “EL CANON (sic) DE ARRENDAMIENTO ES LA SUMA DE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (sic) MENSUALES (Bs. 1.500,oo), QUE EL ARRENDADOR SE COMPROMETE A PAGAR A B.J.H. MANZANILLO… (OMISIS)”, se observa, Ciudadano juez, como se confunden los conceptos de ARRENDADOR y ARRENDATARIO al decir que EL ARRENDADOR “SE COMPROMETE A PAGAR A EL ARRENDADOR”, y otra cantinflada del contrato de arrendamiento es la siguiente: “CUANDO NO SE HAYA CANCELADO EL ALQUILER MENSUAL DENTRO DE LOS 15 DIAS CONSECUTIVOS A LA FECHA DE SU VENCIMIENTO”.

Este contrato nada señala acerca de la fecha de vencimiento del canon de arrendamiento, si es en los Cinco (05) primeros días de cada mes, o por mensualidades vencidas o anticipadas. No se establece claramente en el contrato de arrendamiento, ni en la temeraria demanda con cuantos meses vencidos darán derecho a pedir la resolución del contrato, sólo dice; “LA ARRENDADORA PODRÁ SOLICITAR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO Y LA INMEDIATA (sic) DEL INMUEBLE SIN PREVIO AVISO”, si establecer cual es la causa o el motivo por el cual lo puede solicitar.

(…) Niego, rechazo y contradigo en toda forma de Derecho por no ser cierto y por ser violatorio a disposiciones de ORDEN PUBLICO (sic) el argumento esgrimido por la parte actora en la presente demanda, al afirmar maliciosamente que por mutuo consentimiento las partes acordaron un aumento a partir del 16 de Julio de 2008 a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo) y la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,oo) a partir del 16 de septiembre de 2008. Puede verse, Ciudadano Juez, lo irracional, ilegal e Inconstitucional y forma de atropellarme al querer constreñirme a pagar un aumento del canon de arrendamiento de manera ilegítima, toda vez, que en menos de Tres (03) meses me estaba aumentando el canon de arrendamiento de manera ilegítima, canon de arrendamiento sin ningún tipo de consideración al débil jurídico, llevándome en forma desconsiderada y desproporcionada quererme obligar a pagar un canon de arrendamiento que LEGALMENTE SE ENCUENTRA CONGELADO por disposiciones legales contenidas en la Resolución conjunta del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas y del Ministerio para el Poder Popular para el Comercio de fecha 22 de abril del 2009 (…).

Lo cierto, Ciudadano Juez, es que yo he dado estricto cumplimiento a de (sic) dicho contrato de arrendamiento tal y como lo manifiesta la propia actora en su libelo de demanda, ya que a partir del mes de Julio 2008, he venido pagando cantidades de dinero superiores al canon de arrendamiento establecido en el aludido contrato. (…) si hacemos una simple operación matemática y sumamos los pagos antes descritos y por los meses allí mencionados obtenemos la cantidad de DIECISEIS MIL QUINIENTOS (BS. 16.500,oo), cuando en realidad he debido cancelar la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 10.00,oo), es decir, Ciudadano Juez, si aplicamos la LEY DE COMPENSACIÓN A MI FAVOR con los pagos efectuados tal y como lo manifestó la demandante, existe una gran diferencia a mi favor por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo) que se corresponde con el pago de los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2009, a razón de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo). Vista tal operación matemática a través de este escrito LE OPONGO A LA DEMANDANTE DE AUTOS LA COMPENSACIÓN DE LA DEUDA, por cuanto hasta la presente fecha, yo no le adeudo ningún dinero, ni por ningún concepto, todo lo cual demuestra la mala feny (sic) el oportunismo de la parte actora al quererse enriquecer sin causa legítima a costa del débil jurídico de esta relación contractual.

Estando solvente tal y como esta demostrado en el presente caso, es de hacerle notar a la demandante de autos que por Ley me corresponde UNA PRORROGA LEGAL DE UN (01) AÑO, tal y como lo dispone el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contados a partir del 16 de Julio de 2009, en tal sentido, le pido al Tribunal en resguardo de mis derechos e intereses DECRETE LA PRORROGA LEGAL por cuanto soy acreedor de ella, toda vez que estoy solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Por otra parte, en lo que respecta a la sentencia proferida por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 20 de octubre de 2009, objeto de la presente apelación, la misma señaló lo siguiente:

(…)Como antes se señaló, la parte demandada alegó la compensación arrendaticia, y la parte actora ante tal argumento, presentó escrito señalando que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento está exento de regulación, en argumento a que su permiso de habitabilidad lo es posterior al año 1987, tal como se evidencia de la respectiva constancia que riela al folio 37 de las actas, y que este Tribunal le atribuye valor probatorio por ser un documento público administrativo que no fue impugnado por el adversario. A este respecto, este Operador de Justicia, entra analizar este modo normal de extinción de las obligaciones, como lo es, LA COMPENSACIÓN, que según Cabanellas, no es más que “la extinción de una deuda por otra, entre dos personas que se deben mutuamente cosas semejantes” y para Zacharias, la compensación es la “extinción de dos obligaciones recíprocas, que se pagan la una por la otra hasta la concurrencia de sus cantidades respectivas, entre personas que son deudoras la una hacia la otra”.

Ahora bien, es menester señalar que el día 5 de febrero de 2003 y mediante Decreto N° 2304 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial N° 37.626, se declaró como bienes de servicios de primera necesidad los cánones de arrendamiento para vivienda y, ello basado en el considerando de que es deber del Estado garantizar el bienestar de la población en general y salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios. Luego, mediante Resoluciones N° 058 y 036 del 4 de abril de 2003, publicadas en la Gaceta Oficial N° 37.667 del 8 de abril de 2003, se fijaron los alquileres en el monto que estaban para la fecha 30 de noviembre de 2002, en estas resoluciones se utiliza como motivación la misma del decreto que declaró de primera necesidad algunos bienes y servicios.

Asimismo, el día 18 de mayo de 2004 y publicado en la Gaceta Oficial N° 37.941 se emitieron las Resoluciones conjuntas N° 152 y 046, en estas resoluciones se congelan o inmovilizan los alquileres de todas las viviendas, incluidas aquellas que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario había dejado exentas de regulación, en efecto, en su Artículo 3, señala lo siguiente: Los cánones estipulados en los contratos de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, exceptuados de la aplicación del Decreto N° 427 con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios por disposición de su Artículo 4, QUEDAN SUJETOS a lo establecido en esta resolución conjunta.

La aludida Resolución Conjunta se ha venido prorrogando a través de las siguientes Resoluciones: N° 0047/028-E del 18 de mayo de 2005, 0106/088 del 17 de noviembre de 2005, N° 0165/048 del 15 de mayo de 2006, N° 152/046 del 14 de noviembre de 2006, Resuelto N° 243/069/026 de fecha 14 de mayo de 2007, N° Resolución 313 de fecha 15 de noviembre de 2007, 398/052/046 del 30 de abril de 2008, Resuelto N° 452/128/102 de fecha 6 de noviembre de 2008, es decir, hasta la presente fecha se ha mantenido vigente la paralización de los aumentos de los cánones de arrendamientos.

Igualmente, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat N° 6.072 publicada en la Gaceta Oficial de esta República Bolivariana de Venezuela N° 5.889, Extraordinaria del 31 de julio de 2008 declaró el alquiler de viviendas de utilidad pública e interés social.

(…) En el caso bajo análisis, las partes reconocieron lo existencial de la vinculación arrendaticia, emergiendo de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 16 de enero de 2007 ante Notario Público que: Que el canon del arrendamiento pactado es la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.00,00), incluido el condominio del inmueble…omissis, la parte actora en su libelo de demanda, como hecho cierto, reconoció que a partir del 16 de julio de 2008, se aumentó el canon de arrendamiento a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 2.000,00) y que a partir del 16 de Septiembre del mismo año 2008 le aumentó nuevamente dicho canon a DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 2.500,00), así como también reconoció que el demandado efectivamente efectuó los pagos de dichos aumentos de los meses por él señalados, que por lo demás, se constatan de la información rendida por la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, que corren agregadas de los folios 97, 99 y 101, observando el Tribunal, conforme a los criterios antes esbozados que tales aumentos constituyen una ilegalidad, por violentar normas de orden público de la Ley especial de la materia y consecuencialmente a ello, el Artículo 6 de la Ley Sustantiva Civil, señala que: “No pueden renunciarse ni relejarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.

Por lo tanto, la compensación alegada por la parte demandada ha de prosperar en derecho, en relación a los SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 6.000,00) que pagó por demasía por concepto de cánones de arrendamiento, todo lo cual traduce que el arrendatario se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de Mayo del presente año 2009.

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Desarrollada la controversia en cuestión, esta Alzada observa que no es un hecho controvertido que la parte demandada dejó de cancelar los cánones de arrendamiento que se vencieron los días 16 de febrero, 16 de marzo y 16 de abril de 2009, lo cual sucedió, según los dichos de la parte demandada, por los sucesivos aumentos del cual fue objeto; por lo que esta Alzada deberá verificar si en el presente caso procede el desalojo o la compensación arrendaticia alegada.

Establecida la carga probatoria, esta Alzada pasa a valorar las pruebas promovidas por las partes.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Documentales:

1. - Del folio 4 al 11 consignó copia certificada del contrato de arrendamiento junto con el inventario, celebrado entre la ciudadana B.J.H. y L.E.P., autenticado en la Notaría Octava de Maracaibo en fecha 16 de enero de 2007, bajo el No. 45, Tomo 08. Esta prueba fue reconocida por la parte demandada, con excepción del inventario; sin embargo, en el folio 38 se consignó el mencionado inventario firmado en original por el ciudadano L.E.P., el cual no fue atacado; por lo que esta Alzada le otorga valor probatorio en razón de ser un documento debidamente autenticado y demuestra la relación arrendaticia entre las partes.

2. - En el folio 37 consignó copia fotostática de constancia de habitabilidad del inmueble ubicado en la avenida 14B entre calles 67 y 66A. Esta prueba fue consignada en original copia certificada en los folios 55 y 56 con el escrito de promoción de pruebas; sin embargo, a pesar de ser un documento público administrativo, esta prueba no guarda relación con los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que es impertinente y no se le otorga valor probatorio.

3. - Del folio 39 al 41 consignó copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 26 de enero de 1994, bajo el No. 17, Tomo 9, Protocolo Primero, en donde la ciudadana B.H. adquiere el inmueble arrendado. Esta prueba a pesar de ser un documento público debidamente protocolizado, no guarda relación con los hechos controvertidos, por lo que es impertinente y no se le otorga valor probatorio.

4. - En el folio 57 consignó factura emanada de CANTV del inmueble arrendado, con sello de recibido en original de fecha 03 de junio de 2009. Esta prueba se trata de un documento impreso sellado en original por un ente administrativo, sin embargo, tal factura no aporta nada a la solución de los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que es impertinente y no se le otorga valor probatorio.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, al respecto considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.

   Documentales:

1. - Del folio 46 al 50 consignó originales de dos recibos de pago efectuados por la parte demandada a favor de la ciudadana B.H.. En cuanto a los recibos de pago, los mismos no fueron atacados por la parte demandante, y corresponden a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2008; sin embargo, el pago de los mencionados meses no es un hecho controvertido en la presente causa, por lo que son impertinentes y no se les otorga valor probatorio.

2. - Del folio 48 al 50 consignó originales de vouchers de depósitos bancarios, de fechas 27/10/2008, 11/08/2008 y 11/12/2008, efectuados por la parte demandada a favor de la ciudadana B.H.. En relación a los vouchers, los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, establecidos en el aludido artículo 1383 del Código Civil, es decir forman parte del género de la prueba documental, ante lo cual es preciso señalar, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, los mismos, son documentos que nacen privados, los cuales contienen símbolos capaces de demostrar su autoría y por lo tanto su autenticidad, todo lo cual constituye plena prueba de su contenido, es decir, al ser incorporados al proceso, constituyen una presunción iuris tantum de veracidad de su contenido dada la naturaleza de tales medios probatorios, desvirtuable por medio de prueba en contrario. Ahora bien, a pesar de ello, los pagos de los cánones de arrendamiento de los mencionados meses, no están controvertidos en la presente causa, por lo que son impertinentes y no se les otorga valor probatorio.

   Informes:

   Promovió prueba de informes a la Institución Bancaria Banco Banesco, Banco Universal, a los efectos de que remita una relación pormenorizada de todos los depósitos bancarios que le ha efectuado la parte demandada en la cuenta de la demandante desde el momento que nació la relación arrendaticia. Sobre esta prueba se recibió respuesta en fecha 13 de octubre de 2009, que riela del folio 78 al 109, y de la misma se desprende que efectivamente hasta el mes de julio de 2009 se efectuaron todos los pagos de los cánones arrendaticios; sin embargo, tales pagos no constituyen un hecho controvertido en la presente causa, por lo que no se les otorga valor probatorio.

   IV

   MOTIVACIONES

   Valoradas las pruebas promovidas por las partes, esta Alzada observa que no es un hecho controvertido que la parte demandada dejó de cancelar los cánones de arrendamiento que se vencieron los días 16 de febrero, 16 de marzo y 16 de abril de 2009, así como el hecho de que en el contrato de arrendamiento se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 1.500,oo, luego a partir del 16 de julio de 2008 el canon fue aumentado a Bs. 2.000,oo, y a partir de septiembre de 2008 a la cantidad de Bs. 2.500,oo, todo lo cual fue expresamente reconocido por ambas partes.

   Ahora bien, plantea la parte demandada que la ciudadana B.H. pretende cobrar unos aumentos en el canon de arrendamiento que por leyes están prohibidos, y por tal motivo no canceló los cánones que se vencieron los días 16 de febrero, 16 de marzo y 16 de abril de 2009; alegando el demandando que en el presente caso se debe efectuar una compensación por los excesos que fueron pagados en contravención a las leyes, y aunado a ello, aduce que le corresponde una prórroga legal de un año, tal como lo dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Tomando en consideración lo antes expuesto, es necesario señalar, tal como lo hizo el a-quo, que el día 5 de febrero de 2003 y mediante Decreto N° 2304 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial N° 37.626, se declaró como bienes de servicios de primera necesidad los cánones de arrendamiento para vivienda y luego, mediante Resoluciones N° 058 y 036 del 4 de abril de 2003, publicadas en la Gaceta Oficial N° 37.667 del 8 de abril de 2003, se fijaron los alquileres en el monto que estaban para la fecha 30 de noviembre de 2002.

   Asimismo, el día 18 de mayo de 2004 y publicado en la Gaceta Oficial N° 37.941 se emitieron las Resoluciones conjuntas N° 152 y 046, en estas resoluciones se congelan o inmovilizan los alquileres de todas las viviendas, incluidas aquellas que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario había dejado exentas de regulación, en efecto, en su Artículo 3, señala lo siguiente: Los cánones estipulados en los contratos de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, exceptuados de la aplicación del Decreto N° 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por disposición de su Artículo 4, quedan sujetos a lo establecido en esta resolución conjunta. La aludida Resolución Conjunta se ha venido prorrogando a través del tiempo.

   Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarias publicada en Gaceta Oficial No. 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, que entró en vigencia en fecha 01 de enero de 2000, establece en su artículo 13 lo siguiente: “El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar”.

   Así mismo, en la Gaceta Oficial de fecha 18 de mayo de 2004, Gaceta Oficial N° 37.941, en su artículo 6 se establece que “Los arrendadores que infrinjan esta Resolución o incurran en los delitos de especulación, usura, y otros delitos conexos, serán sancionados de conformidad con lo previsto en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, sin perjuicio de las sanciones previstas en el Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

   Teniendo en consideración los artículos antes expuestos, observa esta Alzada que efectivamente la ciudadana B.H. no debió haber aumentado el canon de arrendamiento estipulado en el contrato de Bs. 1.500,oo, sin embargo, los aumentos fueron cancelados por el demandado sin objeción alguna hasta el 15 de enero de 2009, y posteriormente, dejó de cancelar los cánones de forma arbitraria, sin haber interpuesto procedimiento administrativo o judicial alguno.

   Ahora bien, alega la parte demandada que en el presente caso, posee a su favor la suma de Bs. 6.000,oo, en virtud de haber pagado los cánones con un aumento ilegal, lo cual cubriría hasta el mes de mayo de 2009 los cánones adeudados; solicitando en consecuencia la prórroga legal de un año a partir de esa fecha; observando esta Alzada, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que entró en vigencia el año 2000, establece lo siguiente en cuanto al reintegro solicitado:

   DEL REINTEGRO

   Artículo 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

   Artículo 59: La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto-Ley.

   Artículo 60: El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.

   Artículo 61: Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto-Ley.

   Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años.

   Artículo 63: Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.

   Artículo 64: El tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de reintegro a que se refiere este Título, remitirá de oficio al organismo regulador correspondiente, copia certificada de la sentencia definitivamente firme recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la sanción prevista en el artículo 82 del presente Decreto-Ley.

   (negrillas del tribunal)

   En atención a lo que establece la mencionada Ley, era necesario que el demandado interpusiera ante el tribunal competente un procedimiento judicial que diere lugar a la acción de repetición, o en todo caso, plantear en el presente juicio una reconvención de conformidad con lo que establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que lo cancelado en exceso por los cánones de arrendamiento se compensara con los que se adeudaban; cuestión que no se materializó; por lo que claramente la compensación alegada no es procedente. Así se establece.

   Ahora bien, en virtud de que el contrato de arrendamiento celebrado el 16 de enero de 2007 se prolongó indefinidamente, éste se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, y por lo tanto lo que procede en el presente caso es el desalojo establecido en la prenombrada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2000, en su artículo 34, en su primer numeral: “Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: 1) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)”

   Finalmente, teniendo en consideración lo antes expuesto, y en virtud de que el demandado dejó de cancelar según sus propios dichos más de dos cánones de arrendamiento, y de que no procedió la compensación que alegó; se declarará CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado EMERCIO APONTE, en representación de la parte demandante B.H.M. en contra de la sentencia de fecha 20 de octubre de 2009 por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, declarándose CON LUGAR la demanda interpuesta por la mencionada ciudadana en contra del ciudadano L.E.P. y REVOCÁNDOSE así el fallo apelado. Así se decide.

   V

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos antes expuestos, éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 10 de noviembre de 2009 por el abogado EMERCIO APONTE SULBARAN, actuando como apoderado judicial de la ciudadana B.H.M., contra de la decisión dictada por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 20 de octubre de 2009, en el juicio por DESALOJO seguido por la mencionada ciudadana B.H.M. en contra del ciudadano L.E.P., todos plenamente identificados.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana B.H.M. en contra del ciudadano L.E.P..

TERCERO

SE REVOCA el fallo apelado.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada tanto de la demanda como del recurso de apelación, en virtud de lo que establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de agosto del año 2014. Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

(FDO)

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO

(FDO)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(FDO)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO