Decisión de Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de Caracas, de 21 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPERIOR OCTAVO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL CON SEDE EN CARACAS

Mediante escrito presentado el ocho (08) de J.d.D.M.O. (2008), por ante el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo (en funciones de distribución); por el abogado Á.B.V., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 37.162, procediendo en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Anoir Cassar, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.864.244 ejerce Recurso Contencioso Administrativo Funcionarial contra la Resolución Nº 011860 de fecha 12 de marzo de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Recibido en este Órgano Jurisdiccional, previa distribución el treinta (30) de J.d.D.M.O. (2008), fue signado con el N° 0819.

El Veintiuno (21) de Enero de Dos Mil Nueve (20099 se admitió el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad.

El Seis (06) de Octubre de Dos Mil Nueve (2009) se abrió el lapso probatorio, admitiéndose las pruebas mediante auto el Veintisiete (27) de Octubre de Dos Mil Nueve (2009).

El Trece (13) de Enero de dos Mil Diez (2010), vencido el lapso probatorio, este Tribunal fijó el Acto de Informes para el Octavo día de despacho siguiente, llevándose a cabo el mismo el Veinticinco (25), concurriendo la representación del Ministerio Público y el apoderado judicial del ciudadano Anoir Cassar, se dejó constancia que la parte demandada no compareció al presente acto.

El primero (01) de Febrero de Dos Mil Diez (2010), este Órgano Jurisdiccional estableció un lapso de Treinta (30) días hábiles para dictar sentencia.

I

DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD

Alega el recurrente que la Resolución Administrativa Nº 011860 de fecha 12 de Marzo del año 2008 emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en el cual se fijó el canon de arrendamiento por la cantidad de Cinco Mil Novecientos Diez Bolívares Fuertes con Noventa y Ocho Céntimos (Bs. 5.910,98), siendo dictado contrario a derecho, ya que no aparecen señalados ni los factores que la Ley obliga a tomar en consideración para la determinación del valor del inmueble, tales, como : clase, calidad, situación, dimensión aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especifican razonadamente, así como el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (06) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenados inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Señala que la deficiencia del avalúo resulta manifiesta pues de la simple revisión de las actuaciones administrativas y de su confrontación con las normal legales queda evidenciado de manera notoria que no se cumplió en forma alguna con los dispuesto en las referidas normas, teniendo en consecuencia la Resolución producida, vicios graves que ameritan su nulidad.

Arguye que la Dirección General de Inquilinato incurrió en la infracción del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, y artículos 9º y 18º, ordinal 5º, de la Ley Orgánica reprocedimientos Administrativos, incurriendo en abuso de poner, por cuanto hizo mal ejercicio de su competencia, desvirtuando la verdad tomando una decisión en base a un hecho falso, originado por el incumplimiento de expresas disposiciones establecidas en la Ley de la materia.

Finalmente solicita la nulidad del acto administrativo impugnado, y se fije el nuevo canon máximo mensual, a fin de restablecer la situación jurídica lesionada, conforme al contenido del artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

II

OPINION FISCAL

Señala que de acuerdo al análisis efectuado por la Representación del Ministerio Público, sobre el acto que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, vale decir, el avalúo, se observa que en él se fija el canón máximo mensual en BsF. 5.910,98. Así mismo, observa de las actas del expediente que el recurrente promovió la prueba de experticia a fin de que el Tribunal fijará el nuevo canon de arrendamiento, y al efecto se evacuó informe pericial, efectuado por expertos designados por el Tribunal, el cual fue consignado a los autos el 30-06-09, en el cual se dió un valor al inmueble de BsF. 1.345.209,59 y se fijó una renta máxima mensual en BsF. 10.089,97, para cuya elaboración se tomaron en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento, arrojando un resultado que nada tiene que ver con el resultado obtenido por la valuatoria realizada por la Administración.

Arguye que si se toma en cuenta que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la Administración tomó su decisión, debe concluir que forzosamente en que la Administración autora del acto incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de prueba, al no haber analizado la misma a fondo, al no valorarla en su justa medida, es decir, dió por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del informe de Avalúo realizado, siendo que se pudo constatar que el informe de avalúo practicado por la administración, carece de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble.

Alega que este vicio lo denomina la doctrina francesa “inexistencia de los motivos invocados”, es decir, basarse en un falso supuesto para producir un acto administrativo, lo cual siempre comportará un abuso de poder, y en consecuencia la nulidad del acto.

Asimismo considera que no aparecen determinadas las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, sin referencia alguna a los elementos legales de obligatorio cumplimiento como contenido del acto administrativo pertinente.

Señala que por todo lo anteriormente narrado que la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, adolece del vicio del falso supuesto en el avalúo practicado por ella, y por consiguiente carece de causa el acto de fijación del canon arrendaticio del inmueble, siendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Orgánica reprocedimientos Administrativos, solicitando que el acto administrativo debe ser anulado.

Finalmente expone que el presente Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad, interpuesto por el ciudadano Anoir Cassar debe ser declarado Con Lugar y en consecuencia sea declarada la nulidad de la Resolución recurrida, y así solicita sea declarado.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Este juzgador para decidir observa, que estamos frente a un recurso de nulidad interpuesto por el abogado Á.B.V., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 37.162, procediendo en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Anoir Cassar, contra la Resolución Nº 011860 de fecha 12 de marzo de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por medio del cual se reguló el canon de arrendamiento del inmueble propiedad del ciudadano Anoir Cassar.

Así las cosas, la parte recurrente fundamenta su solicitud de nulidad en base a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto, a su decir, la Administración no tomó en cuenta los factores de obligatoria observancia indicados en el mencionado artículo.

Ahora bien, quien aquí decide considera, que el procedimiento para la regulación de cánones de arrendamiento lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en los artículos 29 al 32, y en este caso se cita lo establecido en el artículo 30 eiusdem:

Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

(Resaltado del Tribunal).

Así las cosas, el experto que se haya designado para el avaluó de un inmueble objeto de regulación, debe tomar en cuenta lo establecido en el artículo 30 antes citado, en cuanto a su uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor. Entonces, el experto debe especificar en su informe todo lo analizado a fin de calcular el justo valor del bien.

De tal forma, debido a la complejidad para la determinación del canon de arrendamiento en base a los porcentajes establecidos en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace necesario emplear ciertos métodos, procedimientos y fórmulas científicas especiales para llegar a una conclusión contundente, tal como factores de su localización; la tradición legal y linderos; la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada, y un análisis comparativo de las negociaciones referenciales efectuadas en la zona con indicación de las incidencias respectivas.

Pues bien, observa quien decide, que corre inserto a los folios 221 al 228 de los antecedentes administrativos, informe técnico levantado por la Dirección de Inquilinato, en cuyo texto no aparece evidenciado de forma alguna, que se haya tenido en consideración a los efectos de la fijación del valor del inmueble los parámetros descritos en el párrafo anterior, muy especialmente los relacionados con la tradición legal y linderos; la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona o los servicios públicos y privados disponibles; además de los valores promedios de enajenación de inmuebles en el sector, lo que sin lugar a dudas deja en entredicho el valor científico del informe técnico presentado; hecho que aunado a la no existencia de ninguna otra prueba que haya servido de base para fijar el valor del inmueble y que aparezca agregada bien al expediente administrativo, bien al expediente judicial, hacen forzoso reconocer la debilidad del informe en comento para determinar con precisión científica el valor real del inmueble, requisito indispensable a los efectos de la fijación del canon de arrendamiento.

En virtud de lo antes expuesto, esta Sentenciador concluye que tal como se señaló, se hace imprescindible a los efectos de determinar técnicamente el valor de un determinado inmueble, el cual sirve de base para fijar el canon de arrendamiento que pone fin al proceso de regulación iniciado en sede administrativa; el empleo de determinados mecanismos científicos y fórmulas especiales para arribar a las conclusiones explanadas por los funcionarios adscritos a la Dirección General de Inquilinato, en el informe técnico elaborado y consignado a los autos del presente expediente (antecedentes administrativo), circunstancias que no se encuentran acreditadas en el instrumento bajo análisis, lo que trae como consecuencia que se ponga en tela de juicio el carácter científico del informe, ello en virtud de considerar quien decide, que al no explicar la metodología empleada para la obtención de los resultados que en él se señalan, y vista la experticia evacuada en el proceso, la cual corre inserto en el Cuaderno Separado del expediente judicial, y cuyo contenido arroja una valor del inmueble distinto al establecido por la Dirección de Inquilinato; se hace forzoso para quien decide reconocer que el informe bajo análisis se basa en hechos inciertos, por lo que su contenido vicia de nulidad el acto recurrido, cuestión que se explica si consideramos que el pilar y objeto fundamental del acto administrativo de regulación, es el valor real del inmueble, el cual debió establecerse siguiendo las exigencias contenidas en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que partiendo de él, de conformidad con el artículo 29 ejusdem, se establece la rentabilidad anual del inmueble arrendado.

Por los razonamientos antes expuestos, esta Sentenciadora, previa revisión del contenido de la experticia evacuada, que corre inserto en el cuaderno separado del expediente judicial, evidencia sin lugar a dudas, que el informe técnico realizado por la Dirección General de Inquilinato, fue elaborado bajo supuestos de subjetividad, tales como la imprecisión en la tradición legal y linderos, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción y la metodología empleada, el análisis comparativo de ventas de inmuebles del sector, el valor fiscal aceptado por el propietario, entre otros, lo cual trae como consecuencia que ante la debilidad técnica que se evidencia en su texto, se encuentre dada su naturaleza determinante en el procedimiento administrativo bajo control, suficientemente acreditado el vicio de falso supuesto de hecho, señalado por la doctrina y la jurisprudencia en reiteradas oportunidades, como el vicio que da lugar a la nulidad absoluta de los actos administrativos, ante la falsedad de los supuestos o motivos en que se basó el órgano u ente administrativo que los dictó, tal como lo ha explanado reiteradamente nuestro máximo tribunal, en Sala Político Administrativa, en Sentencia Nro. 01503, Expediente Nro. 2002. 0478, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini:

(…) el vicio de falso supuesto se patentiza de dos maneras, a saber: cuando la Administración, al dictar un acto administrativo, fundamenta su decisión en hechos inexistentes, falsos o no relacionados con el o los asuntos objeto de decisión, incurre en el vicio de falso supuesto de hecho. Ahora, cuando los hechos que dan origen a la decisión administrativa existen, se corresponden con lo acontecido y son verdaderos, pero la Administración al dictar el acto los subsume en una norma errónea o inexistente en el universo normativo para fundamentar su decisión, lo cual incide decisivamente en la esfera de los derechos subjetivos del administrado, se está en presencia de un falso supuesto de derecho que acarrearía la anulabilidad del acto. (Resaltado del Tribunal)

.

De donde se colige, que al fundamentar la Administración, el acto administrativo recurrido en el valor real del inmueble que se estableció a través del avalúo que corre inserto a los folios 221 al 228 del expediente administrativo, incurrió ésta en una errónea interpretación de los hechos, pues no pueden tenerse como objetiva y científicamente obtenidos los resultados que en él se contienen, lo que se evidencia al comparar el mismo con el informe pericial que riela en el cuaderno separado del presente expediente, contentivo de la experticia evacuada en el curso del proceso, la cual describe el inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización; la tradición legal y linderos; la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada, y un análisis comparativo tanto de las negociaciones referenciales efectuadas en la zona con indicación de las incidencias respectivas, como de los Servicios Auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental del inmueble, tal y como se expuso precedentemente, el cual asciende según éste último, a la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 1.345.209,59), y no de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES EXACTOS, (Bs. 875.700,00), tal como lo expresó el informe realizado en sede administrativa, lo cual representa una diferencia considerable que influye efectivamente en el monto del canon de arrendamiento fijado, pues evidentemente tal como se explicó todas las circunstancias descritas y contenidas en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se evalúan en el contenido de la experticia y su influencia sin lugar a dudas, afecta directamente el valor del bien, ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley, en cuanto a servicios públicos como cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros similares.

En consecuencia, dado que la experticia evacuada conforme a las disposiciones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, contiene los datos mencionados en el párrafo anterior y exigidos en los tantas veces citados artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, este Juzgador procede a concederle pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del citado texto procesal.

Por consiguiente, como el acto impugnado tiene como fundamento básico el avalúo practicado por el órgano administrativo que lo dictó, y dado que ha quedado demostrado durante el desarrollo del presente juicio que el referido avalúo no se ajusta a los parámetros fácticos y jurídicos delineados taxativamente en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso concluir que la decisión regulatoria está afectada por el vicio de falso supuesto, por lo que procede declarar su nulidad conforme a lo establecido en los artículos 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y así se decide.

A los efectos de restablecer la situación jurídica infringida a la recurrente, el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes del juez contencioso administrativo conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo

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Ahora bien, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Sentencia de fecha 24 de abril del 2001 (caso: M.M.C.d.M. vs. J.R.T.D.M.), quien al respecto ha señalado lo siguiente:

...que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es contraria a expresas disposiciones constitucionales ya que, en primer lugar, restringe los poderes propios del Juez contencioso administrativo (al impedirle fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles), en contradicción con lo establecido en el artículo 259 de la Constitución, y, además, porque limita indebidamente el derecho de los particulares de acceder a los órganos de administración de justicia (al restringir las pretensiones que pueden ser deducidas en el proceso contencioso administrativo inquilinario), y en consecuencia, limita indebidamente el derecho de los intereses, tal como ha sido reconocido por el artículo 26 de la Constitución. Resultando esto evidente, la incompatibilidad entre la Constitución y la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha considerado la Corte, que es su deber, de conformidad con lo establecido en el segundo párrafo del artículo 334 de la Constitución, aplicar preferentemente las normas del Texto Fundamental en el presente caso, y disponer la aplicación preferente de las disposiciones contenidas en los artículos 259 y 26 de la Constitución y, en consecuencia, desaplicar para el caso de autos, la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

Criterio que este Tribunal acoge en su totalidad, y es por lo que actuando conforme a la norma antes señalada, procede a fijar el canon de arrendamiento al inmueble objeto de regulación sobre la base del valor total del inmueble asignado en la experticia antes mencionada, vale decir, la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bsf. 1.345.209,59), en consecuencia de fija el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble ubicado en el Edificio la Simpatía, Calle San Sebastián, Planta Baja, Local Único, Urbanización Maiquetía, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, en la cantidad de DIEZ MIL OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bsf.10.089,07).

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, resulta forzoso para este juzgador declarar CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el ciudadano Á.B.V., en su condición de apoderado judicial del ciudadano ANOIR CASSAR, ya suficientemente identificado, en contra de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las obras Públicas y Vivienda.

III

DECISIÓN

En mérito de lo anterior, este Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto por Á.B.V., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 37.162, procediendo en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Anoir Cassar, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.864.244 ejerce Recurso Contencioso Administrativo Funcionarial contra la Resolución Nº 011860 de fecha 12 de marzo de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y en consecuencia:

PRIMERO

Se declara la nulidad del acto administrativo contenido en Resolución No. 011860, de fecha doce (12) de marzo de 2008, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO adscrita al hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA.

SEGUNDO

Se fija el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble ubicado en el Edificio la Simpatía, Calle San Sebastián, Planta Baja, Local Único, Urbanización Maiquetía, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, en la cantidad de DIEZ MIL OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bsf.10.089,07).

Publíquese y Regístrese. Notifíquese al Director de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda a la Procuradora General de la República y al Fiscal General de la República.

Dada, firmada y sellada en el despacho del Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los Veintiuno (21) días del mes de M.d.D.M.D. (2010).

LA JUEZ

BELKYS BRICEÑO SIFONTES LA SECRETARIA

EGLYS FERNÁNDEZ

En esta misma fecha 21-05-2010, siendo las Doce (12:00) post-meridiem, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

EGLYS FERNÁNDEZ

Exp. Nº 0819/BBS/EFT/gd