Decisión nº 4354 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 3 de Abril de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR ACCIDENTAL EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

VISTOS

con Informes de las partes y observaciones de la parte demanda.

PARTE ACTORA RECONVENIDA: A.J.G.F. y F.I.P.d.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nºs. V-3.413.750 y V-4.510.578.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: L.R.O.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 69.014.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: J.M.C.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.030.156.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: A.L.L. y A.G.R., abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs. 30.169 y 93.228, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato.

I

Se recibe la presente causa, procedente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., casó de oficio la sentencia recurrida, dictada por el a quem en fecha 25 de febrero de 2010, con base a las siguientes consideraciones:

De la precedente transcripción se desprende que el juez de alzada en relación a la demanda de cumplimiento de contrato, declaró que como el ciudadano J.M.C., incumplió con su obligación de suscribir el contrato de opción de compra venta, ello sirve de fundamento para no analizar las pruebas interpuestas por la demandada, lo cual no contiene motivación alguna, y en relación a la reconvención simplemente se limita a transcribir unas breves líneas de la sentencia del a-quo, según criterio acogido por el juez de alzada, en el cual sólo expresa: “que el demandado pretende por vía reconvencional exigir el cumplimiento de la obligación por incumplida la adquisición o compra del inmueble, pues, tal incumplimiento ha sido establecido en el curso de este juicio, y fue determinante para concluir en la procedencia de la demanda…”, sin expresar desde ningún aspecto sus propios argumentos y razonamientos de hecho y de derecho, indispensable conforme a la doctrina precedentemente citada.

Ahora bien, de conformidad con los razonamientos precedentemente expuestos, la Sala observa y aclara que el juzgador de Alzada incurrió en motivación acogida mas no en ausencia de motivación como lo aduce el formalizante.

En consecuencia, y en virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, la Sala declara la procedencia de la denuncia bajo análisis, y así se decide.

Por haber encontrado esta Sala procedente una infracción de las descritas en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se abstiene de conocer y decidir las restantes denuncias contenidas en el escrito de formalización del recurso de casación, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 eiusdem

.

(...omissis...)

En fecha 21 de enero de 2011, la Jueza del Juzgado que conoció en segunda instancia de esta causa, procedió a inhibirse de seguir conociendo de la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 82, numeral 15º del Código de Procedimiento Civil, siendo convocado y juramentado como Juez Accidental quien dicta y suscribe la presente decisión, previo abocamiento de la causa en fecha 24 de mayo de 2012, ordenándose la notificación de las partes y cumplidos los lapsos subsiguientes establecidos en la Ley.

Luego del abocamiento de quien sentencia, mediante escrito presentado en fecha 18 de septiembre de 2012, el apoderado judicial de la parte demandante, consigna copia del Acta de Defunción del codemandante: A.J.G.F., quien falleció en fecha 8 de diciembre de 2010, dejando como únicos y universales herederos a la codemandante ciudadana: F.I.P.d.G., suficientemente identificada supra y sus hijos D.A.G.P. y C.C.G.P., venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad N°s. 18.278.846 y 12.544.444, según determinación del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 21 de marzo de 2011, dejando a salvo el derecho de terceros, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil. Al efecto este Juzgado, a solicitud de la parte actora, procedió a librar los edictos que preveé el artículo 231 ejusdem, actuación que quedó sin efecto conforme a los razonamientos que constan en el auto de fecha 16 de noviembre de 2012, ordenándose la notificación por cartel del demandado, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del citado Código, cumpliéndose con tal formalidad conforme a derecho, a partir de la constancia en autos dejada por la ciudadana Secretaria Accidental en fecha 19 de diciembre de 2012.

En consecuencia, la legitimación de la accionante en esta causa, se encuentra constituida por un litisconsorcio activo conformado por la codemandante: F.I.P.d.G., en su propio nombre y los causahabientes del de cujus: F.I.P.d.G., D.A.G.P. y C.C.G.P., quienes adquieren tal condición por sucesión procesal.

En fecha 22 de enero de 2013, se declaró con lugar la inhibición propuesta por la Juez del Tribunal.

II

Alegó la accionante en su libelo: que son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento y sus anexidades, construidos bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el número ocho raya cuarenta y ocho (8-48), situado en el octavo piso (8) en el lado oeste del edificio Residencias La Caracola, situado con frente a las avenidas Guaquerí y Guaicamacuto de la Urbanización Caribe, en Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del Municipio Vargas, del Distrito Federal, ahora Estado Vargas, el día 22 de marzo de 1996, bajo el Nº 11, Tomo 10, Protocolo Primero y cuyos linderos, medida y demás especificidades se encuentran suficientemente explicadas en el documento de propiedad, cuya copia certificada fuera expedida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Vargas el día 27 de julio de 2007; que el contrato de arrendamiento celebrado entre su representada F.P. de Guzmán y el ciudadano J.M.C.C., fue autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de julio de 2002, anotado bajo el Nº 65, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; que el plazo pactado en el contrato de arrendamiento en la cláusula tercera fue de un año fijo e improrrogable, iniciándose a partir de la fecha en la que se autenticó el contrato; que las partes pactaron que no operaría la tácita reconducción, estableciéndose en el contrato que de querer el arrendatario seguir ocupando el inmueble, debía solicitarlo por escrito, pudiendo el arrendador decidir la continuación de la relación arrendaticia, para lo cual sería requisito indispensable la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento o carta convenio; que a pesar de tal estipulación contractual, nunca se realizó la solicitud ni en forma escrita ni en forma verbal, continuando la ocupación del inmueble y pagando el canon de arrendamiento en la cuenta bancaria de sus representados; que sus representados por desconocimiento en materia inquilinaria, de buena fe y en forma verbal estuvieron solicitando la desocupación del inmueble y que llegado el año 2005, su representado convino verbalmente con el ciudadano J.M.C.C., que este último desocuparía el inmueble en un plazo de doce (12) meses, es decir, a finales del año 2006, pero tal acuerdo no fue respetado y el mencionado ciudadano continua ocupando el inmueble; que llegado el año 2007, sus representados tomaron la decisión de ofrecer en venta el inmueble al ciudadano J.M.C.C.d. conformidad con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de que ejerciera su derecho preferente a comprar el inmueble a través de un documento de “Oferta Preferente de Venta”, según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de junio de 2007, anotado bajo el Nº 02, tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, concediéndose al ciudadano J.M.C.C. un plazo de quince (15) días calendario para que en forma indubitable aceptara o rechazara la oferta hecha a su favor, plazo este contado a partir de la fecha de recepción del ofrecimiento de venta, y de no aceptar debería desocupar el inmueble en los sesenta (60) días siguientes al vencimiento de los quince(15) días ya mencionados; que el ciudadano J.M.C.C. manifestó su deseo de comprar el inmueble objeto de la Oferta Preferente de Venta, manifestando seguidamente que la aceptación no tiene valor de opción de compra venta, reservándose para su sola decisión la fecha en que se suscribiría la opción de compra venta, esto es, como en fecha “nunca jamás”; que procedió a hacer modificaciones al documento presentado por el ciudadano J.M.C.C. y, consecuencialmente, el documento de Oferta Preferente de Venta, todo lo cual fue aceptado por este último, firmando conjuntamente con él todas las modificaciones efectuadas al documento; que en vista de lo acordado preparó el documento de opción de compra-venta y lo envió al correo electrónico que el ciudadano J.M.C.C. le había indicado; que el ciudadano J.M.C.C. sólo mostró deseos de comprar el inmueble no llegando nunca a ponerse de acuerdo con su persona; que el lapso otorgado venció en fecha 13 de julio de 2007, por tanto el ciudadano J.M.C.C. perdió por su propia voluntad el derecho a adquirir por compra el inmueble propiedad de sus representados, por cuanto el deseo de comprar nunca se materializó por causas que le son imputables; fundamenta su demanda en los artículos 1159, 1160, 1206, 1527, 1264, 1167, del Código Civil; que demandan a los efectos de que el ciudadano J.M.C.C. convenga o sea condenado en reconocer los documentos suscritos y anexos en autos; que cumpla con desocupar el inmueble objeto de la presente demanda; que solicitan que se acuerden las providencias cautelares que se consideren pertinentes de conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil; que solicitan que la presente acción sea sustanciada y sentenciada de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el procedimiento breve; que solicitan que el demandado sea condenado en costas; que estiman la demanda en la cantidad de Seis Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 6.600.000,00).

Según sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 9 de agosto de 2007, declinó su competencia en razón de la cuantía, correspondiendo el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, quien se abocó a su conocimiento procediendo a la tramitación del procedimiento.

Por su parte, luego de citada la parte demandada, adujo en su contestación lo siguiente: que reconoce y conviene en que el documento anexo identificado con la letra “F”, es un contrato bilateral, contentivo de obligaciones mutuas libremente consentidas entre su persona y los ciudadanos: A.G.F. y F.I.P.d.G., representados por su apoderado: J.R.G.F.; que reconoce y conviene que el documento identificado como anexo “D” y mencionado como Oferta Preferente de Venta, es también un contrato bilateral contentivo de obligaciones mutuas libremente consentidas por las partes, en todo lo que no hubiere sido modificado mutua y libremente consentidas entre las partes o contradicho expresamente por el ciudadano J.M.C.C.; que respecto al petitorio tercero del libelo de demanda, rechaza el mismo por cuanto el plazo allí indicado se prorrogó, además que los plazos no vencen de pleno derecho sino por el transcurso del tiempo; que respecto al particular Cuarto, manifiesta expresamente su intención de comprar y que dicho petitorio es contrario a derecho, porque ningún Juez se puede pronunciar sobre la “intención” que tenga uno de los dos litigantes, por ser un aspecto del fuero interno de las personas; que respecto al particular quinto del petitorio, rechaza la solicitud de que se declare que quedan en libertad de vender a terceros el inmueble, ya que el petitorio sería violatorio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que otorga el derecho preferencial para adquirir el inmueble arrendado; que rechaza el petitorio Sexto, porque en forma oportuna manifestó su voluntad de adquirir el inmueble; que respecto al particular Séptimo, pide al Tribunal desestime el mismo porque no está en presencia de un juicio de desocupación sino de un juicio de cumplimiento de contrato; que reconviene a los demandantes A.J.G.F. y F.I.P.d.G., para que cumplan en venderle el inmueble que ocupa como arrendatario, por cuanto fue notificado y manifestó su voluntad para ejercer el derecho de preferencia de adquirir el inmueble de acuerdo con la Ley vigente; que ratifica y reconviene a los ciudadanos A.J.G.F. y F.I.P.d.G., para que en su defecto sean condenados: PRIMERO: que cumplan en venderle el inmueble. SEGUNDO: en pagar las costas que origine el juicio; que estima la reconvención propuesta en la cantidad de Doscientos Diez Mil Bolívares (Bs. 210.000,00).

La reconvención propuesta fue admitida por el a quo en fecha 22 de febrero de 2008, fijándose el quinto (5to) día de despacho siguiente para que tuviera lugar la contestación.

En fecha 05 de marzo del 2008, la parte actora reconvenida contesta la reconvención en los siguientes términos: que el reconviniente reconoce los documentos suscritos como contratos bilaterales contentivos de obligaciones mutuas y libremente consentidos, en los cuales demostraba su voluntad de comprar el inmueble, más especificando que eso no significaba su aceptación en términos económicos, pero se comprometía, transcurridos los 15 días desde la firma del documento, a manifestar en forma verbal o escrita, el día en el que se suscribiría la opción a compra-venta; que la forma de extinguir un contrato bilateral es por medio de las cláusulas y condiciones que forman parte de dicho contrato, por lo que deben establecerse reglas y condicione claras que permitan extinguirlo. Tales condiciones fueron establecidas y no sólo los términos económicos, sino también los lapsos perentorios para que se suscribiera el contrato de opción de compra-venta, conviniéndose en el documento marcado “F” que el ciudadano J.M.C.C. disponía de quince (15) días contados a partir del día 28 de junio de 2007 para que suscribiera la opción de contrato de compra-venta en los términos y condiciones ya negociados; que igualmente se convino en la modificación que la condición sobre el plazo de la opción de compra-venta fuese de seis (06) meses a partir de su suscripción; que si el demandado reconviniente reconoce ambos documentos debe reconocer las condiciones y lapsos en el mismo, siendo evidente que el lapso para extinguir la obligación de suscribir el documento de opción de compra-venta, venció el 13 de julio de 2007 y hasta el momento no han tenido comunicación alguna del ciudadano J.M.C.C., verbal o escrita, a pesar que dicha opción de compra-venta fue enviada vía mensaje de datos en fecha 07 de julio de 2007 a todas las cuentas de correo electrónico del demandado; que rechaza que el tiempo fuera prorrogado, ya que el mismo debe ser mutuamente convenido y no lo fue; que el ciudadano J.M.C.C. siempre manifestó, por lo menos hasta el 01 de agosto de 2008 el compromiso o intención de comprar el inmueble propiedad de su representados; que la firma o suscripción en un lapso de tiempo de la opción de compra-venta no puede ni podrá quedar a la libre intención y decisión, es decir, debe y tiene que ser un lapso determinado para su validez; que el ciudadano J.M.C.C. puede seguir teniendo la voluntad de cumplir con el contrato de opción de compra-venta, pero esa voluntad nunca se materializó y no sólo basta la mera expresión de voluntad, por lo que solicita que se declare que se encuentra vencido el lapso; que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al cual hace referencia la apoderada judicial de la parte demandada, referida al derecho preferente del arrendatario para que se le ofrezca le venta, en primer lugar y con preferencia de un tercero, es absolutamente cierto, pero la apoderada no consideró que este derecho le fue otorgado oportunamente al ciudadano J.M.C.C., por lo que solicita se declare improcedente alegado por el reconviniente; que solicita que se haga cumplir la disposición contractual contenida en la cláusula octava de la Oferta Preferente de Venta, esto es, la entrega por desocupación del inmueble que ocupa; que el presente juicio es por Cumplimiento de Contrato de Oferta Preferente de Venta, por lo que solicita el cumplimiento de la Cláusula Octava de la mencionada opción de compra-venta y sea desocupado el inmueble objeto de la presente controversia.

En fecha 06 de marzo de 2007, se abrió el juicio a pruebas.

III

La accionante reconvenida produjo las siguientes pruebas: que opone formalmente el documento marcado “D” constante de seis (06) folios útiles y cursantes en autos, aduciendo que con ese documento se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a la preferencia ofertiva a que tiene derecho el ciudadano J.M.C.C., notificándole de ello e indicándose en el documento el precio, condiciones y modalidades de la negociación conforme a lo dispuesto en el prenombrado artículo, fijándose un plazo de quince (15) días calendarios para que la oferta preferente de venta comenzara a regir, según lo dispone el parágrafo único; que conforme a la cláusula octava del precitado documento, de no manifestar el arrendatario interés alguno en aceptar la oferta o manifestando su voluntad pero no llegando a materializarla en el término de quince (15) días calendarios, señalados en la cláusula quinta, con la entrega de la cantidad identificada como arras, el propietario quedaba en total libertad de ofrecer en venta el inmueble a cualquier tercero interesado; que conforme al documento acompañado a la demanda marcado con la letra “F”, contentivo de las modificaciones parciales realizadas al documento acompañado, marcado con la letra “D”, el mencionado ciudadano no cumplió con la cláusula octava y sigue ocupando el inmueble; que debido al incumplimiento nació en el propietario el derecho de ofrecer el inmueble a cualquier otro interesado, lo cual se ha imposibilitado debido a que el demandado aun ocupa el inmueble; que observa y promueve que la extinción del lapso perentorio supone la extinción de la obligación de vender por parte del propietario por inejecución de la voluntad de comprar del ciudadano J.M.C.C.; que promueve y opone los mensajes de datos que por correo electrónico intercambió con el ciudadano J.M.C.C.d. fechas 07 de julio de 2007, 17 de julio de 2007, 21 de julio de 2007, 27 de julio de 2007 (02 mensajes de la misma fecha), 01 de agosto de 2007 y 02 de agosto de 2007.

La demandada reconviniente, promovió las siguientes pruebas ante el Juzgado de la causa: reproduce y hace valer el mérito favorable de los autos, sobre todo de la contestación de la demanda y en cuanto a los documentos aportados por la parte demandante en cuanto le favorezca, los cuales demuestran claramente la intención de su representado en la compra del inmueble y la misma ya había sido avalada por el ahora demandante, por lo que la hace valer en todas y cada una de sus partes; que conforme al principio de la comunidad de la prueba, invoca a favor de su representado, lo expresado por la parte demandante en su escrito de contestación a la reconvención, concretamente en cuanto conviene en hacerse una nueva oferta de venta. También reconoce que el presente juicio es por cumplimiento de contrato de oferta preferente de venta; que promueve y hace valer la confesión de la parte demandante en su contestación a la reconvención propuesta en cuanto… “si este así lo desea podrá hacerse una nueva oferta de ventas, bajo los buenos oficios de este Tribunal”.

En la oportunidad correspondiente, solamente la parte actora reconvenida consignó ante el a quo escrito de Informes, en razón de lo cual el Tribunal de la causa procedió a dictar la sentencia definitiva en fecha 16 de julio de 2009, declarando con lugar la demanda e improcedente la reconvención, la cual fue apelada por la demandante y da origen a la presente decisión por esta alzada.

IV

Siendo la oportunidad de dictar sentencia este Juzgado Accidental observa:

La pretensión deducida por la accionante, deviene particularmente del cumplimiento del contrato privado suscrito entre las partes, en fecha 28 de junio de 2007, que cursa a los folios 38 y 39 del expediente y fue marcado con la letra “F”, el cual recayó sobre el inmueble ocupado por el demandado como arrendatario, constituido por el Apartamento y sus anexidades, construidos bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el número ocho guión cuarenta y ocho (8-48), situado en el octavo piso (8) en el lado oeste del edificio Residencias La Caracola, situado con frente a las avenidas Guaquerí y Guaicamacuto de la Urbanización Caribe, en Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del Municipio Vargas, del Distrito Federal, ahora Estado Vargas, el día 22 de marzo de 1996, bajo el Nº 11, Tomo 10, Protocolo Primero, como consecuencia a la declaración unilateral efectuada por los accionantes según documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 8 de junio de 2007, anotado bajo el N° 02, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que riela a los folios 31 al 33 de este expediente, ambos inclusive.

En el mencionado contrato, es decir, el instrumento privado firmado en fecha 28 de junio de 2007, marcado “F”, las partes acordaron lo siguiente: que el demandado es arrendatario del inmueble de marras; que expresa su deseo “…de comprar el inmueble (…) el cual me fue ofrecido mediante documento (…) dentro del tiempo hábil de quince (15) días establecido en la cláusula ‘SEGUNDA’ del mencionado documento…”; que la expresión de voluntad de querer adquirir el inmueble no implica aceptación de los términos económicos contenida en las cláusulas “TERCERA “CUARTA Y SEXTA” del documento; que la aceptación no tiene valor de opción de compra venta; que “El Sr. J.C. dispone de un plazo perentorio de quince (15) días contados a partir del día 28-06-07, para suscribir la opción de compra-venta en los términos y condiciones ya negociados verbalmente y que de forma suscinta (sic) se indican en el mencionado documento.

Que el precio pactado fue de Doscientos Diez Millones de Bolívares (Bs. 210.000.000,00), para la venta; que la opción de compra-venta sería del 30% del precio pactado, pagándose así: a) El 50% de dicha opción al momento de la firma de la opción, y b) El saldo del 50% restante de dicha opción, en un lapso de 45 días contados y continuos, a partir de la fecha de la firma de la opción; que el lapso de duración de la opción de compra venta sería de 6 meses en días calendarios, contados a partir de la fecha de la firma de la opción de compra-venta; que otras condiciones establecidas en la notificación autenticada por ante la Notaría Pública XVI del 08-06-07 y la condición de arrendatario en cuanto al cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato suscrito.

Disponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil lo que en doctrina se conoce como la carga de la prueba, es decir, la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; que quien pida el cumplimiento de una obligación de probar su existencia y quien pretende haber sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.

Por su parte, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ordena al Juez decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin que el sentenciador pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

En cuanto al documento acompañado a la demanda y marcado con la letra “B”, el mismo acredita la propiedad de los demandantes del inmueble sobre el cual versa esta controversia y con el valor probatorio que le asigna el artículo 1360 del Código Civil y les atribuye cualidad o legitimación en la causa, para intentar y sostener el presente juicio, y así se declara.

El instrumento contentivo de la declaración unilateral de oferta de venta, que fue acompañado a la demanda y fue identificado con la letra “D”, no constituye, per sé, el documento en el que se fundamenta la pretensión de la demandante y la mutua petición del demandado. En efecto, indistintamente de la relación arrendaticia que tuvo vigencia entre las partes y que dio origen a la oferta de venta, a la cual estaba obligada la parte arrendadora, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el documento contentivo de la declaración unilateral ofertiva que realizaron los propietarios del inmueble ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de junio de 2007, anotado bajo el Nº 02, tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que da origen a la celebración del documento privado mediante el cual ambas partes establecen, a través de distintas estipulaciones, las condiciones en que se llevaría a cabo la negociación de compra venta del inmueble objeto del arrendamiento, es a éste último y a sus consecuencias jurídicas al que se circunscribe este litigio, el cual será analizado especialmente infra, y así se declara.

En cuanto al documento constituido por el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de julio de 2002, anotado bajo el Nº 65, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el mismo, no fue impugnado de modo alguno por la parte demanda, en razón de lo cual tiene el valor probatorio que le asigna el artículo 1360 del Código Civil. Sin embargo, lo que tal instrumento demuestra es la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes, delación que no es un asunto controvertido o debatido en el presente juicio, y así se declara.

Ahora bien, retomando el documento privado que fue suscrito entre las partes en fecha 28 de junio de 2007, el cual fue opuesto por la parte actora y no fue desconocido ni impugnado de modo alguno por la demandada reconviniente, y por ende con el valor probatorio que le asigna el artículo 1363 del Código Civil, del mismo se evidencia, con cardinal puntualidad, lo que el a quo califica como la manifestación de voluntad o consentimiento de las partes de llevar a cabo la negociación allí planteada, en los términos establecidos de común acuerdo como: “…un compromiso bilateral de compra venta, donde las partes acuerdan sobre el precio, el objeto, y la forma o modalidades en que ha de instrumentarse o materializarse la operación…”, es decir, que tal acuerdo perfecciona un contrato sinalagmático, pero esta alzada disiente del criterio del juez de la causa con relación a la existencia de la figura de la confusión, y así se declara.

No es cierto que en el presente caso, se pueda establecer que coincidan en alguna de las partes la condición de acreedor y deudor al mismo tiempo, supuesto que de manera sine qua non, establece el artículo 1342 del Código Civil. En ese sentido, el tribunal de primera instancia, en su fallo expresa:

…Siendo asì, es claro para este juzgador que la aceptación de la oferta no puede estar regulada en la ley especial de arrendamientos inmobiliarios, pues, la aceptación cambia la relaciòn contractual entre las partes, quedando fuera del àmbito arrendaticio, pues, opera una confusiòn ya que el arrendatario continua con la tenencia de la cosa, pero ahora vinculado por una negociaciòn de compra venta, con cláusula de desocupación ante un eventual incumplimiento, y en tal sentido, los efectos de la aceptación de la oferta preferente de venta sobre el arrendamiento, perfecciona un nuevo contrato a tenor de lo previsto en el artìculo 1137 del Còdigo Civil, quedando sin efecto la relaciòn arrendaticia, y en lo adelante, las partes resolveràn sus diferencias de acuerdo a las nuevas reglas y condiciones previstas en el nuevo contrato…

(sic).

No caben dudas, que con base al documento privado suscrito entre las partes y mediante el cual establecieron las condiciones en que debía efectuarse la compraventa del inmueble objeto de este juicio, el arrendador se constituyó en acreedor del arrendatario, por el derecho que le fue otorgado con la firma del mencionado documento, pero con una causa distinta a la que las mantenía unidas, terminando, ipso iure, tal convención para dar nacimiento a una nueva, entrañando de la misma forma, el cumplimiento de estipulaciones contractuales claramente definidas, y así se declara.

En este caso, la obligación del vendedor de vender la cosa ofrecida bajo las circunstancias de precio, lugar y tiempo indicadas en el contrato; pero también para el eventual comprador, la obligación de pagar el precio convenido, en el lugar y tiempo establecidos, imponiéndose para él la carga de entregar al inmueble en caso de incumplir lo pactado, y así se declara.

Con respecto al documento acompañado al libelo de demanda marcado con la letra “G”, este Juzgado no le da ningún valor probatorio, por cuanto el mismo no está firmado y no le es oponible a la parte demandada, y así se declara.

Como lo indica el a quo el contrato es ley entre partes, a tenor de lo expresado en el artículo 1159 del Código Civil, que acoge el principio pacta sunt servanda, que en concordancia con lo establecido en el 1167 ejusdem, da lugar a la calificación en derecho de la pretensión deducida, en un cumplimiento de contrato, y así se declara.

En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada en la contestación al fondo de la demanda, y por la cual solicita que los demandantes: “…ciudadanos A.J.G.F. Y F.I.P. DE GUZMAN…, para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: para que cumplan en venderme el inmueble. SEGUNDO: en pagar las costas que origine este juicio…”, resulta a todas luces improcedente la pretensión del accionado con base a los siguientes razonamientos:

La reconvención o mutua petición, ha sido definida en la doctrina como: “Expresión equivalente a contrademanda. Es la pretensión que, al contestar la demanda, formula el demandado en contra del demandante. De este modo no se limita a oponerse a la acción iniciada por el actor, sino que a su vez se constituye en demandante (o, con mayor propiedad, en contrademandante), a efectos de que se fallen ambas pretensiones y, naturalmente, ambas oposiciones en una misma sentencia…”.

De la misma forma, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido:

…En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente...

. (Sent. Nº RC.00773 de Sala de Casación Civil, Expediente Nº 05-386 de fecha 15/11/2005).

En el presente juicio, la accionada reconviene a la demandante para que cumpla con la obligación de venderle el inmueble conforme fue establecido en el documento que suscribieron y donde acordaron llevar a cabo ese negocio jurídico.

A juicio de este sentenciador, la demandante probó la existencia de la obligación reclamada, contenida en el documento privado que, como se dijo supra, quedó reconocido y con pleno valor probatorio, en el cual, la accionante, se obliga a vender el inmueble de marras, bajo las condiciones que allí fueron establecidas y, el demandado, a comprarlo bajo las circunstancias indicadas en el aludido documento, obligándose, además, que en caso de no hacerlo, debía desocuparlo.

No existe en autos prueba de que el accionado haya cumplido con la obligación contractual de haber pagado el precio de la venta en el lapso estipulado en el contrato, siendo a éste a quien correspondía probar tal circunstancia. Por el contrario, la parte demandada pretende a través de la reconvención, la cual es a todas luces inmotivada y carente de los elementos o requisitos de forma indicados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que la demandante le venda el inmueble de marras, bajo las condiciones establecidos en el contrato ya analizado, sin haber probado el cumplimiento de las prestaciones a las que se obligó conforme el mismo fue elaborado, en razón de lo cual debe desecharse su petición, y así se declara.

Respecto de los instrumentos producidos por la demandante, consistente en los correos electrónicos que cursan en autos, este sentenciador se adhiere al análisis y efectos que le atribuye el a quo a los mismos. En efecto, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas: “Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.- La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”.

El Código Civil venezolano, con respecto a la prueba instrumental, menciona dos tipos de instrumentos: los públicos y los privados, tarifando su valor probatorio según las características que les son inherentes, conforme lo disponen sus artículos 1355 y siguientes. Ahora bien, dentro del ámbito de esta clasificación, no caben dudas, que conforme al Decreto-Ley mencionado, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.148 de fecha 28 de febrero de 2001, los mensajes de datos son definidos como: “Toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio”, es decir, que se deben considerar como instrumentos privados, sujetos a los medios de impugnación que para los mismos establecen el propio Código Civil y el de Procedimiento Civil, básicamente su tacha y desconocimiento.

En el caso sub judice, estas documentales no fueron impugnadas de forma alguna por el demandado, contumacia que determina el valor de las declaraciones contenidas en los mismos y sobre las cuales el juez de mérito asigna: “…pleno valor probatorio, y acreditan las constantes comunicaciones entre las partes estableciendo fechas para la suscripción del documento acordado en el contrato suscrito en fecha 28 de junio de 2007, para la materialización de la venta…”.

Los mencionados correos electrónicos o mensajes de datos, corroboran la disposición de los demandantes de llevar a cabo la negociación de compra venta del inmueble, en los términos que establecieron en el documento privado marcado “F” que ya fue suficientemente analizado y con el valor probatorio que fue determinado, apreciándose los mismos, como indicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, que adminiculados al incumplimiento del demandado, hacen procedente la demanda e improcedente la reconvención, y así se declara.

V

Como consecuencia de los anteriores razonamientos, este Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por la parte demandada reconviniente contra la sentencia pronunciada en fecha 17 de julio de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio de cumplimiento de Contrato incoado por los ciudadanos: A.J.G.F. y F.I.P.D.G. en contra del ciudadano: J.M.C.C., suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo. En consecuencia, se confirma la sentencia recurrida la cual declaró CON LUGAR la demanda intentada por la accionante y se ordena al demandado hacer la entrega material del inmueble constituido por el apartamento y sus anexidades, construidos bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el número ocho guión cuarenta y ocho (8-48), situado en el octavo (8) piso en el lado oeste del Edificio Residencias La Caracola, situado con frente a las avenidas Guaquerí y Guaicamacuto de la Urbanización Caribe, en jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del Municipio Vargas, Estado Vargas. Dicha entrega material habrá de verificarse una vez cumplidos los trámites previos establecidos en la Ley. SIN LUGAR la reconvención propuesta por el demandado contra los demandantes.

En consecuencia, se confirma la sentencia dictada por el juez de la causa y de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.

Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los Tres (3) días del mes de A.d.D.M.T. (2013). Años: 202° y 153°.

El Juez Acidental

J.O.H.G..

La Secretaria Accidental

Marysabel Bocaranda.23

En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

La Secretaria Accidental