Decisión nº 11 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Noviembre de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2014-001056/6.755.-

PARTE DEMANDANTE:

ADMINISTRADORA JIS 21401, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 28 de enero de 2004, bajo el N° 64, Tomo 862-A., representada judicialmente por los abogados en ejercicio A.B., M.B., P.B., D.M., P.N., L.A. y M.A.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 119.059, 131.293, 128,661, 122.774, 117.113 Y 155.100, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

TELECOMUNICACIONES BANTEL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18 de marzo de 1.991, bajo el N° 50, libro 95-A, 1er. Trimestre, representada judicialmente por los abogados en ejercicio A.M.A.D.B., FRANCRIS P.G. y A.B.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.663, 65.168 y 123.251, respectivamente.

MOTIVO:

APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 14 DE OCTUBRE DEL 2014 POR EL JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 15 de octubre del 2014 por el abogado FRANCRIS D.P.G., contra la sentencia dictada el 14 de octubre del 2014 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 20 de octubre del 2014, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.

En fecha 27 de octubre del 2014, la secretaria dejó constancia de haber recibido el expediente en fecha 22 de octubre de ese mismo año, por lo que se le dio entrada el 29 de octubre del 2014, fecha en la cual este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio y se fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.

En fecha 13 de noviembre de 2014, la parte demandada presentó escrito de alegatos en el cual hizo valer sus argumentos esgrimidos en el escrito de contestación.

En fecha 14 de noviembre de 2014, la parte demandada consignó escrito de oposición, en el cual entre otras cosas señaló;

“...SOLICITUD DE REPOSICIÓN… es el caso ciudadano Juez que, al momento de dictarse el auto de admisión de la demanda, 13 de enero de 2014, el tribunal Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, incurrió en un error que vulneran el derecho a la defensa de nuestra representada y a su vez, menoscaban el principio del derecho al debido proceso en la sustanciación de la presente causa; lo cual procedemos a sintetizar en la siguiente forma:

DE LA FALTA DE NOTIFICACIÓN A LA PROCURADURIA GENERAL DE LA REPÚBLICA.

… estando en el momento de dictar el auto de admisión, se debió hacer el llamado a la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela.

Dicho llamado es necesario e indispensable hacerlo, teniendo en consideración que nuestra representada Telecomunicaciones Bantel, C.A., presta un servicio público y de interés nacional, al ser una empresa de telecomunicaciones, que en consecuencia está sometido entre otras normas a todas las relativas con la Comisión Nacional de Telecomunicaciones (CONATEL), cuya copia del contrato de concesión se anexa marcado “A”…”

Para decidir se observa;

Visto el cómputo practicado por esta alzada el día de hoy, 14 de noviembre de 2014, se deja constancia que el mencionado escrito fue presentado el mismo día en que debe esta jurisdicente emitir la respectiva sentencia definitiva, y para pronunciarse al respecto, es menester hacer las siguientes consideraciones:

La solicitud de reposición de la causa no fue solicitada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, no obstante que el mencionado documento a que hace referencia el profesional del derecho; Francris Pérez, tiene fecha de haberse notariado en fecha 23 de mayo de 2012, y la contestación de la demanda se produjo en fecha 16 de julio de 2014. Ahora bien, dispone el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil:

En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio…

Resaltado nuestro.

Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 26 de septiembre de 2013, caso sociedad mercantil INDUSTRIAS DERPLAST, C.A., contra R.C.D.P. y Z.N.d.C., dejó sentado lo siguiente:

…De lo anterior se observa que el ad quem admitió el poder consignado en informes de segunda instancia, considerando que el mismo es un documento público, por lo que conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil lo admitió en segunda instancia.

Respecto a los instrumentos públicos y autenticados, esta Sala en sentencia N° 474, de fecha 26 de mayo de 2004, Exp. N° 2003-000235, en el juicio de J.E.S., contra M.V., señaló lo siguiente:

...El instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado - aún cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros, por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.

Es común observar que en la práctica forense, la confusión de los conceptos atinentes al documento público y al autenticado. El primero, según la doctrina autoral de casación y la legislación (artículo 1.357 del Código Civil) es aquél que ha sido autorizado por el funcionario competente. La confusión reinante nace de los términos ‘publico’ o ‘auténtico’ empleados por el legislador civil y que los intérpretes han asimilado, confundiendo el término ‘auténtico’ empleado por el legislador civil con el término ‘autenticado’. Aquél (el auténtico) es cuya autoría y redacción no puede ser discutida sino por vía de tacha, mientras que el autenticado puede ser tachado en su otorgamiento.

El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, ‘autorizado’ significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -no son auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan solo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes.

Se incurre en confusión cuando se asimila el documento público con el autenticado, ya que ambos difieren en lo siguiente:

El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado -otorgante- y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre, y jamás puede convertirse en público. Vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.

En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí viene lo que a él le interesa. El instrumento público contienen las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interesa privadamente...

. (Subrayado de la Sala).

De la anterior jurisprudencia se colige que el documento autenticado es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa y puede ser tachado en su otorgamiento, el cual nace privado y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público.

Así pues, el poder otorgado por la co-demandada Z.N.d.C. en fecha 16 de septiembre de 1998, a su cónyuge R.C. ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, es un documento autenticado, pues es una declaración unilateral elaborado por la parte interesada, el cual nació privado y así sea registrado el mismo siempre va ser privado.

En tal sentido, siendo tal poder un documento autenticado no era admisible en segunda instancia, porque conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, en alzada solamente son admisibles los instrumentos públicos, las posiciones juradas y el juramento decisorio.

Asimismo, siendo tal poder un instrumento autenticado, debió producirlo dentro de los quince días señalados en el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil, y no en segunda instancia tal y como lo hizo el formalizante.

De modo que el juez de la recurrida al considerar el poder, antes identificado como un documento público siendo este un documento autenticado, y además de ello, admitirlo en alzada, infringió los artículos 435 y 520 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1.363 y 1.366 del Código Civil, así como el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil, razón suficiente para declarar la procedencia de la presente denuncia. Así se decide…

copia textual.

De acuerdo con la citada sentencia de nuestro más alto Tribunal, la cual acoge esta alzada y de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, transcrito supra, el documento presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, no es un documento admisible en segunda instancia, pues es un documento autenticado, que nace de la voluntad de las partes que lo integran, elaborado por ellas mismas, el cual nació privado y así sea registrado el mismo siempre será privado, y en consecuencia inadmisible en segunda instancia. Y así se establece.-

Encontrándonos en la oportunidad de decidir, se procede a ello, con arreglo al resumen expositivo, consideraciones y razonamientos seguidamente expuestos.

ANTECEDENTES

Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento presentada el 17 de diciembre del 2013 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por A.B. y P.N. actuando como apoderados judiciales de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JIS 21401 S.A., contra la sociedad mercantil TELECOMUNICACIONES BANTEL C.A., a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Los hechos relevantes expuestos por el apoderado judicial de la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes.

1.- Que es legítima propietaria de un bien inmueble constituido por una (01) parcela de terreno distinguida con el N° 241, y la edificación sobre ella construida, denominada “Edificio Matu”, situado en la calle Londres, urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, tal como se evidencia de dcoumento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 20 de febrero de 2004, bajo el Nro. 5, Tomo 14, Protocolo Primero, el cual anexan en copia simple marcado “C”.

Que consta de documento autentico ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2010, bajo el N° 41, Tomo 71, que su representada dio en arrendamiento el mencionado inmueble a la sociedad mercantil TELECOMUNICACIONES BANTEL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 18 de marzo de 1991, bajo el nro. 50, Tomo 95-A Sgdo, el cual anexaron marcado “D”.

Que el último canon mensual de arrendamiento fue de ochenta y un mil trescientos nueve bolívares fuertes con treinta y seis céntimos (Bs. F. 81.309,36), los cuales, según la cláusula quinta del contrato, la arrendataria debía pagar por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes subsiguiente.

Que en la cláusula cuarta de dicho contrato se convino que le lapso de duración de éste sería desde el día 02 de junio de 2010, hasta el día 01 de octubre de 2011, ambos inclusive.

Que como quiera que la duración de la relación arrendaticia que vinculó a las partes era superior a cinco (05) años, pero menor de diez (10) años, y conforme al literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondió a la arrendataria un lapso de dos (02) años de prorroga legal, los cuales disfrutó y se computaron a partir del 02 de octubre de 2011 y vencieron el 01 de octubre de 2013.

Que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble para la fecha de vencimiento de la prorroga legal, que fue el 01 de octubre de 2013, y por lo tanto continua ocupando el inmueble de manera arbitraria e ilegal.

Que una vez vencida la prorroga legal que disfrutó ampliamente, la arrendataria asumió una actitud engañosa, en el sentido que, a decir de la parte actora, mediante artificios puso en práctica ciertas tácticas fraudulentas con él animo de lograr que el contrato a tiempo determinado que la vinculó con la demandante se indeterminara en cuanto a su duración.

Que dichas tácticas consistieron en depositar en la cuenta bancaria de la demandante, de forma anticipada, un monto igual a un mes de canon de arrendamiento, por concepto del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2013, a sabiendas que para el 01 de octubre de 2013, la prórroga legal de la relación arrendaticia había terminado, y que el canon de arrendamiento establecido en el contrato a término fijo, debía ser pagado por mensualidades vencidas y no adelantadas, tal y como lo establece la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.

Que a razón de dicho pago, su mandante ante la actitud dolosa de la arrendataria, en fecha 21 de octubre de 2013, reembolsó a ésta el pago ilegal que había hecho, lo cual le fue debidamente informado y aceptado por la arrendataria, tal y como consta de la misiva marcada “E”.

Que el incumplimiento por parte de la arrendataria en entregra el inmueble en la oportunidad legal correspondiente, así como la actitud engañosa por ésta, le otorga el derecho a su representada de solicitar el cumplimiento del contrato antes identificadoy la consecuente entrega material del inmueble de su propiedad, así como también el pago de los daños y perjuicios generados por cada día de su ocupación ilegal, los cuales, a decir del actor, se encuentran debidamente establecidos en la clausula sexta del precitado contrato, cuyo monto diaro es el equivalente al cinco (5%) del canon mensual de arrendamiento, es decir, la cantidad de cuatro mil sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bs.F.4.065,45), por cada día.

En cuanto a las razones de derecho, la actora hizo valer el contenido de los artículos: 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.592 del Código Civil y 33, 38, y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:

…PRIMERO: En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, título de la presente demanda, y en consecuencia, entregar el bien inmueble objeto del contrato constituido por un bien inmueble constituido por una (1) parcela de terreno distinguida con el No. 241, y la edificación sobre ella constituida, denominada “Edificio Matu”, situado en la Calle Londres, Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las misma perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.

SEGUNDO: Al pago de ciento veintiún mil novecientos sesenta y tres bolívares fuertes con ocho céntimos (Bs. F. 121.963,8), por concepto de daños y perjuicios generados por cada día de ocupación ilegal del inmueble, a razón de cuatro mil sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bs. F. 4.065,46), por cada día, desde el 02 de octubre de 2013, inclusive, hasta el 31 de octubre de 2013, inclusive, así como los días que se sigan computando hasta la total y definitiva entrega del inmueble.

TERCERO: Al pago de las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios de abogados correspondientes…

(Copia textual).

La demanda fue estimada en el monto de ciento veintiún mil novecientos sesenta y tres bolívares con ocho céntimos (Bs. F. 121.963,8), conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, es decir, en 1.139,84 U.T., tomado en consideración que para la fecha en la cual se interpuso la demanda, la unidad tributaria estaba establecida en la suma ciento siete bolívares (Bs. 107,00)

Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos: VALORAR

1. - Copia simple del poder que acredita la representación de los abogados en ejercicio; A.B. y P.N., identificados en el encabezado del presente fallo, conferídole por los ciudadanos; N.A.S. y G.G.S., titulares de las cedulas de identidad números; 10.482.860 y V-10.488.103, en su carácter de directores de la sociedad mercantil Administradora Jis 21401, S.A., marcados; “A” y “B”, (folios 9 al 22).

2. - Copia simple del documento de propiedad del bien inmueble constituido por una (01) parcela de terreno distinguida con el Nro. 241, y la edificación sobre ella construida, denominada “Edificio Matu”, situado en la calle Londres, urbanización las Mercedes, Jurisdicción del municipio Baruta, distrito Sucre del estado Miranda, dicho documento fue protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta de estado Miranda, en fecha 20 de febrero de 2004, bajo el Nro. 5, Tomo 14, Protocolo Primero, protocolizado Contrato de arrendamiento, marcado “C”, (folios 23 al 32).

3. - Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Administradora Jis 21401, S.A., y la sociedad mercantil Telecomunicaciones Bantel, C.A., dicho contrato fue notariado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2010, bajo el Número 41, Tomo 71, de dicho contrato se evidencia que la parte actora dio en arrendamiento el inmueble supra identificado, a la sociedad mercantil Telecomunicaciones Bantel, C.A., marcada “E”, (folios 34 al 40).

4. - Original de misiva, de fecha 21 de octubre de 2013, mediante la cual la parte actora, Adsministradora Jis 21401, S.A., le remitió a la parte demandada; Telecomunicaciones, C.A., “…planilla de depósito No. 539395 realizado en el Banco Provincial el día de hoy, por la cantidad de Ochenta y Un Mil Trescientos Nueve con 36/100 Bolívares (Bs. 81.309,36), correspondiente a la devolución del cheque que nos fue entregado extemporáneamente por concepto de canon de arrendamiento del mes de octubre de 2013, del edificio Matu de la Urbanización Las Mercedes (que se debe pagar por mes vencido), el cual fue recibido y cobrado por error de la administración.

Igualmente anexamos las planillas de retenciones realizadas y agradecemos devolver original de la facura No. 0298 la cual fue anulada en nuestra contabilidad…” Copia textual.

El 13 de enero del 2014, el tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera ante ese Tribunal, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.

El 27 de enero del 2014, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó los fotostatos para librar la compulsa de citación de la parte demandada.

El 04 de febrero del 2014, fue librada la compulsa de citación.

El 11 de marzo de 2014, compareció el alguacil adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y dejó constancia de su imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada.

En fecha 17 de marzo del 2014, compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó la citación de la parte demandada por medio de carteles, lo cual fue acordado por el a-quo por auto de fecha 18 de marzo del 2014, librándose el cartel de citación, cuyas publicaciones fueron consignadas en fecha 21 de abril del 2014.

El 29 de abril del 2014, la secretaria accidental del tribunal a-quo dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en el domicilio de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El 17 de junio del 2014, compareció el apoderado judicial de la parte actora y solicitó se designara defensor judicial a la parte demandada, recayendo tal designación en la persona de la abogada M.C.P.Q., a quien se ordenó citar mediante boleta.

El 14 de julio del 2014, compareció la abogada A.M.A.D.B. y consignó los poderes que acreditan su representación a la parte demandada y en esa misma oportunidad se dio por citada.

El 16 de julio del 2014, comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada y consignaron escrito de contestación a la demanda, en los términos que se resumen a continuación;

Admitieron que en fecha 14 de junio de 2010 su mandante suscribió contrato de arrendamiento con la accionante por el inmueble descrito en la cláusula Primera del contrato de arrendamiento que fue agregado a los autos por la actora.

Opusieron la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil a cuestión previa contenida en el ordinal 11 de artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y expresó:

Que los argumentos esgrimidos en el libelo sobre el arrendamiento, que hoy la parte demandante alega se encuentra vencido, en virtud del vencimiento tanto del término contractual como el de la prórroga legal, que sustentando su acción en el cumplimiento del contrato por vencimiento de término, son falsos, pues a decir de la demandada, la contratación arrendaticia en la que fundamente su acción libelar, se encuentra vencida en consecuencia sea considerada a plazo fijo.

Que la relación de arrendamiento que su representada sostiene con la demandante, es a tiempo indeterminado desde el mes de octubre del año 2012, como consecuencia de haber expirado tanto el plazo contractual, como el beneficio legal que le correspondía y desde el pasado octubre de 2012, su representada continuó en el goce del inmueble arrendado con la anuencia de su arrendadora, quien cobró los alquileres correspondientes a meses posteriores al vencimiento de la prórroga legal, es decir, octubre de 2012 y siguientes hasta la fecha, configurándose con ello la consecuencia jurídica prevista en el artículo 1600 del Código Civil. Es decir ocurrió la conversión del contrato de arrendamiento inicialmente suscrito a plazo fijo a una relación a tiempo indeterminado. Resultando por lo tanto, que la acción propuesta por la hoy demandante es improcedente, toda vez que la misma no se fundamenta en ninguna de las determinadas causales que la Ley prevé para su procedencia y que no son otras que las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Promovieron y opusieron las facturas originales canceladas por concepto de alquiler correspondientes a los meses octubre, noviembre y diciembre 2012 y desde enero hasta octubre 2013, sus respectivos comprobantes de retención y de ingreso al SENIAT, que anexaron marcada “B”

Que con lo anterior queda fehacientemente demostrado en la transacción autenticada ante la Notaría Pública Primera de Caracas del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de junio del año 2010, anotada bajo el Nro. 40, Tomo 71, suscrita por la Administradora JIS 21041, C.A. y su representada Telecomunicaciones Bantel, C.A., la cual promovieron marcada “C”, que dicha transacción se celebró en tiempo igual que el contrato de arrendamiento que causa la presente pretensión y en ella puede comprobarse que la intención de las partes fue dar por terminada la contratación arrendaticia anterior y comenzar una nueva totalmente ajena a la suscrita en la misma fecha 14 de junio de 2010.

Que los numerales 1, 2, 3, 4, 5 y 6 de la mencionada transacción constituyen los antecedentes que dan razón y justificación a la voluntad de las partes de suscribir la Transacción; el contrato a que se refiere el numeral 1°, es el anterior al que causa la presente pretensión, el cual conforme al numeral 2° tuvo una duración de tres (03) años, como quedo pactado; desde el Apia 2 de octubre de 2004 hasta el 1° de octubre de 2007, que luego en el numeral 3 convienen en que su representada hizo uso de la prórroga legal y que la misma venció el 1° de octubre de 2009.

Que si el plazo contractual fue de tres (03) años (mas de uno y menor de cinco), cómo es que la prórroga legal disfrutada, conforme a lo convenido en el numeral 3 de la transacción, es de dos (02) años (1° de octubre de 2009); cuando lo correcto y legal es que la prórroga que le correspondía era por el tiempo de un año, y por tanto su vencimiento debió ocurrir en el mes de octubre de 2008 y no en el año 2009.

Citaron el contenido de la cláusula segunda de la transacción, a la que se hizo referencia supra: “Ambas partes ratifican que, a los efectos del cómputo de la prórroga legal, su relación arrendaticia, se originó con el contrato celebrado entre la arrendataria y el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, el dos (02) de octubre de 2002, autenticado en la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en esa misma fecha, bajo el N° 35, Tomo: 116 de los libros respectivos”.

Que a los tres años del contrato de arrendamiento, fueron sumados dos (02) años para el cómputo del beneficio legal, y éstos dos años son los reconocidos por los contratantes, en virtud del contrato de arrendamiento que su representada mantuvo desde ek 2 de octubre de 2002, con quien otrora era su arrendadora; Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, que es por ello que los contratantes, en la transacción celebrada pactaron que la prórroga legal era de dos años y por tanto venció el 1° de octubre de 2009.

Que tomando en consideración que la citada transacción como el contrato de arrendamiento que causa las presentes actuaciones se firmaron el 14 de junio de 2010, resulta obvio que la arrendataria Telecomunicaciones Bantel, C.A., muy a pesar del vencimiento del beneficio legal, el pasado 1° de octubre de 2009, continuó con el goce de la cosa arrendada y pagó a su arrendadora Administradora JIS 21041, S.A., las cantidades de dinero que quedaron expuestas en la citada transacción.

Que en la citada transacción quedo convenido el compromiso de las partes de celebrar un contrato de arrendamiento, tal como consta en la clausula primera de la misma, la cual citaron.

Que ese compromiso y ese contrato no es otro que el presentado por los apoderados de la parte demandante en su escrito libelar, autenticado igualmente en fecha 14 de junio de 2010, el mismo día en que se celebró la citada transacción y de cuya cláusula cuarta se evidencia que el tiempo de duración del mismo sería desde el día 02 de junio de 2010, hasta el 1° de octubre de 2011, esto es 15 meses de duración.

Que de acuerdo con lo anterior y siendo que el contrato de arrendamiento que causa las presentes actuaciones, es por un tiempo mayor de un año y menor de cinco años, la prórroga legal que le correspondió fue por el plazo máximo de un (01) año, por lo que su vencimiento ocurrió inexorablemente el día 1° de octubre de 2012, fecha a partir de la cual su representada comenzó en el goce de la cosa arrendada con la anuencia de su arrendadora, quien cobró los alquileres de meses posteriores al indicado vencimiento, que ello consta en el anexo “B”

Que la argumentación de la demandante queda desvirtuada, pues a su decir, la intención de la actora es confundir al Tribunal y así emitiera el auto de admisión, cuando ante la existencia de los instrumentos suscritos por los contratantes, que reflejan los antecedentes de la contratación arrendaticia, no cabe duda de que la prórroga legal en el caso de autos es por el plazo máximo de un año, el cual transcurrió desde el día 1° de octubre de 2011, hasta el 1° de octubre de 2012, fecha en la cual quedó terminado el contrato y por continuar la arrendataria en el uso de la cosa arrendada con la anuencia de su arrendadora, quien se manifestó con el cobro de alquileres correspondientes a los meses posteriores a dicho vencimiento (octubre de 2012), esto es octubre, noviembre y diciembre de 2012; enero a octubre de 2013, se produjo la consecuencia jurídica contenida en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.

Que la presente acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, es sin duda ilegal e impertinente, pues supone para su ejercicio y procedencia la existencia de un contrato de arrendamiento a plazo vencido, que como se demostró de autos la relación arrendaticia que vincula a la Administradora JIS 21401 S.A., con su representada Telecomunicaciones Bantel, C.A., por el inmueble de autos, si bien fue inicialmente suscrito a plazo fijo, se convirtió a tiempo indeterminado, por lo que de pretender el propietario arrendador la restitución del inmueble, deberá por mandato legal atenerse a la disposición contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto la acción en los términos que quedó expuesta en el escrito libelar es improcedente, por encontrarse dentro de las prohibiciones legales que al efecto dispone la cuestión previa opuesta.

En cuanto a la defensa de fondo, invocaron en defensa de su representada, los hechos que evidencian que cada vez que el propietario arrendador se encuentra rondando los meses cercanos al vencimiento del contrato, deja su mandante en una total incertidumbre con respecto a la continuidad o no del mismo, que prueba de ello lo constituye lo ocurrido el mes de diciembre de 2011, fecha en la cual ningún representante o encargado de la empresa propietaria-arrendadora se presentó a buscar el cheque correspondiente al canon en las oficinas del inmueble arrendando como es costumbre, ante la ausencia de esa búsqueda y la imposibilidad de comunicarse con la arrendadora Telecomunicaciones Bantel, C.A., actuando como buen padre de familia, se vio obligada a consignar el canon del mes de diciembre de 2011, ante el Tribunal 25 de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, quien era el órgano competente para ello en esa fecha, consignaron a los fines de demostrarlo, anexo marcado “D”

Que posteriormente es que su representada tiene noticias de la arrendadora quien se excusa por la situación indicando que fue un mal entendido y que se continuaría con la forma tradicional de pago y cancelación mensual del arrendamiento.

Que dicho lo anterior y como defensa de fondo alegaron la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato, porque la misma solo esta reservada para aquellos contratos a tiempo determinado o plazo fijo y la contratación que vincula a la Administradora JIS, y telecomunicaciones Bantel, es a tiempo indeterminado.

Que resulta infantil el cuestionamiento que hace la demandante en el pago y cancelación del mes de octubre del 2013, pretendiendo negarlo con alegatos que son falsos, que no corresponden con la forma como se ha venido ejecutando el pago de alquiler durante los años de relación arrendaticia y que no es consecuente con la comunicación escrita de fecha 21 de octubre de 2013, acompañada al libelo, marcada “E”

Que no es cierto que el mes de octubre se depositó, que lo cierto es, que el mismo fue retirado en las oficinas de su mandante y la factura a su vez fue cancelada por la arrendadora, quien depositó el cheque

Que no es cierto que el pago del mes de octubre del 2013 se haya depositado, que lo cierto es que el mismo fue retirado en las oficinas de la demandada y la factura a su vez fue cancelada por la arrendadora, por lo cual fue perfectamente recibido y aceptado el pago del mes de octubre de 2013, sin ningún tipo de artificio, táctica o actitud fraudulenta como quiere expresar el demandante en su escrito libelar, quien si de forma engañosa pretende cambiar los hechos en su escrito, alegando un depósito directo en cuenta, para evadir su aceptación y como prueba de ello alegan tener la factura del mes de octubre de 2013, debidamente cancelada, la cual anexaron marcada B”, en original y en copia marcada “E”

Que resulta aun más infantil que la arrendadora, veintiún (21) días después del supuesto vencimiento del contrato y que la defensa asume como tal para la exposición de la contestación al fondo, envía la carta anexa al libelo y cuya copia anexaron marcada “F”, donde pretende hacer la devolución sin tomar en consideración los impuestos y retenciones que dicho pago lleva consigo previstos en la Ley

Que para colmo le expresa a su inquilina que es que el pago lo hizo por adelantado y le recuerda cual es la oportunidad de pago conforme al contrato de arrendamiento y que por último su actuación pretende justificarla en un simple error de la administración.

Que ciertamente la carta del anexo “F” de fecha 21 de octubre de 2013 no es consecuente con el libelo quedando demostrado que la relación de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado como consecuencia de que la arrendadora cobró el mes posterior a su vencimiento (octubre de 2013).

Que la arrendadora en la carta donde hizo la devolución del dinero pagado no hizo mención a ninguna inconformidad sobre la continuidad o no del arrendamiento o notificación de finalización del contrato.

Que operó la tacita reconducción, ya que tomando como cierta la fecha indicada por la demandante en su escrito de demanda referente a la terminación de la prórroga legal el 01 de octubre del 2013, continuo ocupando el inmueble arrendado sin que el arrendador le haya comunicado alguna inconformidad, y además el arrendador recibió el pago del canon de arrendamiento de dicho mes.

Impugnaron la cuantía por cuanto a su decir, la misma es insuficiente o reducida, la cuantía originalmente estimada por la parte actora, fue ratificada por el apoderado judicial de la misma, mediante escrito de fecha 01 de agosto de 2008, presentado ante el Tribunal de la causa.

En fecha 28 de julio del 2014, comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada y consignaron escrito de pruebas, constante de tres (03) folios útiles, las cuales fueron admitidas y agregadas al expediente en fecha 01 de agosto del 2014.

En fecha 01 de agosto del 2014, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas; asimismo en fecha 04 de agosto del mismo año, consignó escrito de promoción de pruebas constate de tres (03) folios útiles, las cuales fueron admitidas y agregadas al expediente en fecha 06 de agosto del año en curso.

En fecha 06 de agosto de 2014, la co-apoderada judicial de la parte demandada, Á.M.A.d.B., presentó diligencia en la cual solicitó al tribunal de la causa desestimara el escrito presentado por la parte actora en fecha 1° de agosto de 2014, en el que contradijo la cuestión previa opuesta, asimismo, solicitó que al a-quo, desestimara la impugnación realizada por la parte actora de la instrumental presentada en la contestación de la demanda, constituida por la factura de pago del pago de alquiler correspondiente al mes de octubre de 2013, por cuanto la misma se realizó de manera general sin explanar las razones en que fundamenta su impugnación.

En fecha 12 de agosto del 2014, compareció la apoderada judicial de la parte demandada y mediante diligencia solicitó prorrogar el lapso probatorio a los fines legales consiguientes.

En fecha 12 de agosto del 2014, el tribunal a-quo dictó auto mediante el cual acordó prorrogar el lapso probatorio por cinco (05) días de despacho contados a partir de esa fecha, conforme a lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil

En fecha 01 de octubre del 2014, el tribunal de la causa dejó constancia de haber recibido el oficio N° SG-201407014, de fecha 25 de septiembre del 2014, emanado de la Unidad de Operaciones del Banco Provincial, agregándolo a los autos.

El 14 de octubre del 2014 el tribunal de la causa dictó sentencia en la cual declaró:

…PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación a la cuantía de la demanda formulada por la parte demandada.

SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa planteada por la parte demandada.

TERCERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JIS 21041, S.A., contra la sociedad mercantil TELECOMUNICACIONES BANTEL, C.A., ambos identificados al inicio del presente fallo.

CUARTO: Se condena a la parte demandada, a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, título de la presente demanda, y en consecuencia, entregar a la actora el bien inmueble objeto del contrato constituido por un bien inmueble constituido por una (01) parcela de terreno distinguida con el No. 241, y la edificación sobre ella construida, denominada “Edificio Matu”, situado en la Calle Londres, Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las misma perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.

QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de Trescientos ocho mil novecientos sesenta y cuatro bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs. F. 308.974,96), por concepto de daños y perjuicios generados por cada día de ocupación ilegal del inmueble, a razón de Cuatro mil sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bs. F. 4.065,46), por cada día, desde el 02 de octubre de 2013 inclusive, hasta el 17 de diciembre de 2013, más los días que han transcurrido desde la fecha de interposición de la demanda, desde el 17 de diciembre de 2013, inclusive, hasta que se lleve a cabo la ejecución del presente fallo.

SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…

(Copia textual).

En virtud de la apelación ejercida por la parte demandada, corresponde a esta instancia verificar si el juzgado de mérito actuó o no ajustado a derecho.

Lo anterior constituye un recuento claro, preciso y lacónico de los términos en que quedó planteada la cuestión a solventarse en esta ocasión.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

De la competencia.

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida

subrayado nuestro.

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el articulo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente Nuestro M.T. en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.

En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el articulo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 13 de enero del 2014, es decir posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Así se decide.

Puntos previos.

Primero

De la impugnación a la estimación de la demanda.

La parte demandada, en su escrito de contestación, impugnó la cuantía establecida por la parte actora en su escrito libelar, por cuanto a su decir la misma es insuficiente o reducida, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, el citado artículo 38 ejusdem, dispone lo siguiente:

…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente…

.

En este orden de ideas, y en virtud de la facultad otorgada por la norma anteriormente transcrita, considera oportuno esta alzada antes de decidir, hacer mención a los criterios jurisprudenciales que nuestro Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, específicamente en sentencia emanada de la Sala de Casación Civil en fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, a saber:

…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.

Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.

…Omissis…

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’

Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor

. (Negrillas y subrayado de este fallo)

Ahora bien, la parte actora estimó la demanda en la suma de ciento veintiún mil novecientos sesenta y tres bolívares con ocho céntimos (Bs. 121.963,8), es decir en 1.139 unidades tributarias, tomando en consideración que la unidad tributaria estaba establecida para la época de la interposición de la demanda, en la suma de ciento siete bolívares (Bs. 107,00), por su parte, la demandada al momento de impugnar la estimación de la cuantía de la demanda por insuficiente o reducida alegó que la estimación de la demanda debió hacerse conforme a lo establecido en los artículos 31 y 38 del Código de Procedimiento Civil, y que la intención de la actora es mermar la posibilidad de los recursos de ley, que el canon mensual de arrendamiento es la cantidad de ochenta y dos mil novecientos sesenta y ocho bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 82.968,74) y no la cantidad de ochenta y un mil trescientos nueve bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 81.309,36), y por lo tanto el monto del cinco por ciento (5%) del canon de arrendamiento mensual es la cantidad de cuatro mil ciento cuarenta y ocho bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs. 4.148,43), que según el dicho de la actora, venció la prórroga legal, a saber; desde el 01 de octubre de 2013, hasta la interposición de la demanda, a saber, el 18 de diciembre de 2013, transcurrieron más de los 29 días calculados por la parte actora para reclamar la penalidad prevista en la cláusula sexta del contrato, por lo que la cuantía es significativamente mayor, que al ser la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, la cuantía debió estimarse haciendo la sumatoria de las pensiones de arrendamiento de un año.

Para decidir al respecto se observa;

La parte demandada alega que el canon mensual de arrendamiento es la cantidad de ochenta y dos mil novecientos sesenta y ocho bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 82.968,74), ello ciertamente se constata de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento que riela a los folios 33 y 39, el cual fue consignado por la parte actora junto a su escrito libelar, al cual se le otorga pleno valor probatorio, y constituye un documento privado auténtico, producido en original, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado corre en autos con todo su valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil y constituye plena prueba de la existencia del contrato de arrendamiento firmado entre las partes que integran la presente controversia; aunado a que la parte demandada reconoce la existencia del mismo. No obstante ello, tal como lo señaló la recurrida, a lo largo del iter procesal, ambas partes reconocen que el monto mensual del canon de arrendamiento es la suma de ochenta y un mil trescientos nueve bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 81.309,36), y ello se evidencia por ejemplo en la carta misiva anexa al libelo de la demanda marcada “E”, a la cual esta superioridad le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue objeto de tacha, desconocimiento o impugnación por parte de la demandada, y constituye plena prueba de la devolución que hiciera la parte demandante a la demandada de la suma de ochenta y un mil trescientos nueve con treinta y seis céntimos (Bs. 81.309,36), suma ésta que correspondía al mes de arrendamiento de octubre de 2013.

Aunado a lo anterior, la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas hizo valer la comunicación emanada del Banco Provincial, mediante la cual anexaron copia certificada de los cheques números 000379252 y 000379242, el primero fechado 22-10-2013, por un monto de ochenta y un mil trescientos nueve bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 81.309,36), en el cual se lee páguese a la orden de Administradora JIS 21401, S.A., endoso cuenta nro. 01050020661020583010 del Banco Mercantil, y el segundo fechado 09-10-2013, por un monto de ochenta y un mil trescientos nueve bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 81.309,36), en el cual se lee páguese a la orden de; Administradora JIS 21401, S.A. cuenta nro. 01050020661020583010 del Banco Mercantil, esta alzada le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado corre en autos con todo su valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, observándose de los mismos que el monto de dichos depósitos es la suma de ochenta y un mil trescientos nueve bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 81.309,36), es decir, acepta la actora dicho monto como canon mensual de arrendamiento, además de constatarse el pago efectuado por la parte demandada a favor de la parte actora. Y así se establece.-

Ahora bien, siendo el motivo del presente juicio el cumplimiento del contrato de arrendamiento, orientado a la entrega del inmueble de autos, y pago de daños y perjuicios, calculados en la suma de ciento veintiún mil novecientos sesenta y tres bolívares con 8 céntimos (Bs.121.963,8), generados por cada día de ocupación del inmueble, a razón de cuatro mil sesenta y cinco bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs.4.065,46), por cada día, desde el 02 de octubre de 2013, inclusive, hasta el 31 de octubre de 2013, inclusive, así como los días que se siguieran computando hasta la total y definitiva entrega del inmueble, sin embargo, resulta ajustado a derecho el análisis que efectuó el tribunal de la causa al computar los días arriba señalados, haciendo la salvedad el a-quo, que dicho cómputo es hasta la fecha de la interposición de la demanda, es decir; hasta el 17 de diciembre de 2013, quedando entonces de la siguiente manera dicho cómputo; desde el 02 de octubre de 2013 inclusive, hasta el 17 de diciembre de 2013 exclusive, corriendo setenta y seis (76) días continuos. Así las cosas, siendo que el monto de cada día reclamado como daños y perjuicios corresponde al cinco por ciento (5%) del canon de arrendamiento aceptado por ambas partes; es decir, la suma de Bs.81.309,36, porcentaje que asciende a la cantidad de cuatro mil sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bs. 4.065,46), se concluye entonces, que acertó el juzgado de la causa, al establecer que la cuantía debió establecerse según el cálculo matemático de dicho monto, esto es Bs. 4.065,46, multiplicado por los 76 días, arrojando un resultado de trescientos ocho mil novecientos setenta y cuatro bolívares con noventa y seis céntimos (Bs. 308.974,96), los cuales representan dos mil ochocientos ochenta y siete con sesenta y un unidades tributarias (U.T..2.887,61), tomando en consideración que para la fecha de la interposición de la demanda (17-12-2013), la unidad tributaria estaba establecida en la suma de ciento siete bolívares (Bs. 107,00). Y así se establece.-

Por lo anterior, si bien es cierto que la parte demandada señaló expresamente cuales, a su criterio, eran los parámetros que se debían aplicar para el cálculo de la estimación de la demanda, dicho argumento resulta improcedente aplicando el análisis efectuado en párrafos anteriores, estableciéndose en consecuencia, la cuantía de la demanda en la suma de TRESCIENTOS OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 308.974,96), los cuales representan DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T..2.887,61), tomando en consideración que para la fecha de la interposición de la demanda (17-12-2013), la unidad tributaria estaba establecida en la suma de ciento siete bolívares (Bs. 107,00), en consecuencia se desecha la impugnación de la cuantía de la demanda, y se ratifica la competencia del Tribunal de la causa para conocer en primera instancia de la presente demanda. Y así se establece.

Segundo punto previo. De la cuestión previa.

Observa esta Superioridad, que el tribunal de la causa declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la parte demandada.

El ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece:

…la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o solo cuando permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Si fueran varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes…

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión de fecha 24 de octubre de 2007, exp. 06-870, estableció que la prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta deviene de la satisfacción completa del interés del actor, estableciendo los requisitos para ejercer la acción de certeza, en ese sentido señaló;

…el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”. De lo contrario debe negar su admisión expresando los motivos de su negativa…

(omissis)

Razones de economía procesal justifican la inadmisibilidad de pretensiones que se agotan en el reconocimiento de un derecho subjetivo, cuando es posible obtener la satisfacción plena de ese derecho mediante el ejercicio de acción diferente. Así por ejemplo, el demandante no podrá reclamar mediante una acción mero declarativa que se declare el derecho de propiedad y usufructo de un inmueble al cual tienen el mismo derecho los demás comuneros, desde que la acción de partición es más eficaz y concentra, en una sola decisión de cosa juzgada, todo para la satisfacción del derecho reconocido, considerando que todos los comuneros tienen la plena propiedad de su cuota, y derecho a servirse de las cosas comunes, pero no pueden separar fracciones determinadas del inmueble común, tal y como se establece en los artículos 759 y siguientes del Código Civil…

En el caso que se analiza, la parte demandada pretende que se declare con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del texto adjetivo civil, señalando como ya se apuntó anteriormente, que los argumentos esgrimidos en el libelo sobre el arrendamiento, que hoy la parte demandante alega se encuentra vencido, en virtud del vencimiento tanto del término contractual como el de la prórroga legal, que sustentando su acción en el cumplimiento del contrato por vencimiento de término, son falsos, pues a decir de la demandada, la contratación arrendaticia en la que fundamente su acción libelar, se encuentra vencida en consecuencia sea considerada a plazo fijo.

Además señaló la accionada, que la relación de arrendamiento que su representada sostiene con la demandante, es a tiempo indeterminado desde el mes de octubre del año 2012, como consecuencia de haber expirado tanto el plazo contractual, como el beneficio legal que le correspondía y desde el pasado octubre de 2012, su representada continuó en el goce del inmueble arrendado con la anuencia de su arrendadora, quien cobró los alquileres correspondientes a meses posteriores al vencimiento de la prórroga legal, es decir, octubre de 2012 y siguientes hasta la fecha, configurándose con ello la consecuencia jurídica prevista en el artículo 1600 del Código Civil. Es decir ocurrió la conversión del contrato de arrendamiento inicialmente suscrito a plazo fijo a una relación a tiempo indeterminado. Resultando por lo tanto, que la acción propuesta por la hoy demandante es improcedente, toda vez que la misma no se fundamenta en ninguna de las determinadas causales que la Ley prevé para su procedencia y que no son otras que las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para decidir se observa;

Tanto del contrato de arrendamiento que fue reconocido por ambas partes, y que riela en autos con todo su valor probatorio, el cual fue valorado supra, así como de la transacción, autenticada ante la Notaría Pública Primera de Caracas del municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 14 de junio del año 2010, anotada bajo el Nro. 40, Tomo 71, suscrita por la Administradora JIS 21041, C.A. y su representada Telecomunicaciones Bantel, C.A., la cual promovió la parte demandada, marcada “C”, al cual esta alzada le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado corre en autos con todo su valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose de la misma, que dicha transacción se celebró a la par con el contrato de arrendamiento que causa la presente pretensión, desprendiéndose de ambos documentos, que a los efectos del cómputo de la prórroga legal, establecieron que la relación arrendaticia existente entre ellas, se originó con el contrato celebrado entre la arrendataria demandada y el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, el 02 de octubre de 2002.

Así las cosas, estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, la cual inició desde el 02 de octubre de 2002, y feneció el día 01 de octubre de 2011, cuya consiguiente prórroga legal de dos (02) años, conforme al literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra reza;

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas. (omissis) c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso de máximo de dos (2) años.

Por su parte, el artículo 39 ejusdem establece:

La prórroga opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…

Ahora bien, dicha prórroga se computó desde el día 02 de octubre de 2011, hasta el 01 de octubre de 2013, oportunidad en la cual la arrendataria debió devolver el inmueble arrendado, y, en apreciación a que el pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2013, fue reembolsado a la arrendataria antes de haberse causado, reembolso éste que fue debidamente aceptado por la arrendataria, ya que no consta en autos que el mismo haya sido objetado de forma alguna, se tiene en consecuencia como no pagado el canon de arrendamiento de la mensualidad siguiente al vencimiento de la prórroga legal, ni consentida la continuidad de la relación arrendaticia. Y así se establece.-

Por lo anterior, le correspondían entonces a la demandada, de conformidad con el literal “c” del artículo 38, supra citado, un lapso de dos (02) años de prórroga legal, los cuales, tal como lo señaló la sentencia recurrida, y así quedó establecido supra, transcurrieron desde el día siguiente al vencimiento del lapso del último contrato, es decir, el 02 de octubre de 2011 y feneció el 01 de octubre de 2013, sin necesidad de haberse efectuado notificación previa alguna, tal como lo dispone la citada norma, en virtud que opera de pleno derecho una vez vencido el lapso contractual, en consecuencia es deber de esta superioridad a los fines de garantizar la tutela judicial efectiva, la cual supone el acceso de las personas a la justicia, declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la parte demandada, por cuanto la acción incoada por la actora es la idónea, ya que evidentemente, como se indicó supra, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Y así se establece.-

De las Pruebas.

A fin de emitir pronunciamiento en cuanto a las pruebas aportadas por las partes, en base al principio de la comunidad de la prueba; quien decide pasa a a.l.p.q. fueran primitivamente ofrecidas por las partes y a su vez debidamente evacuadas, siendo así para decidir se observa:

Pruebas de la parte actora:

1. - Copia simple del poder que acredita la representación de los abogados en ejercicio; A.B. y P.N., identificados en el encabezado del presente fallo, conferídole por los ciudadanos; N.A.S. y G.G.S., titulares de las cedulas de identidad números; 10.482.860 y V-10.488.103, en su carácter de directores de la sociedad mercantil Administradora Jis 21401, S.A., marcados; “A” y “B”, (folios 9 al 22), esta alzada le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado corre en autos con todo su valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose de la misma, la representación de los apoderados judiciales de la parte actora. Y así se establece.-

2. - Copia simple del documento de propiedad del bien inmueble constituido por una (01) parcela de terreno distinguida con el Nro. 241, y la edificación sobre ella construida, denominada “Edificio Matu”, situado en la calle Londres, urbanización las Mercedes, Jurisdicción del municipio Baruta, distrito Sucre del estado Miranda, dicho documento fue protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta de estado Miranda, en fecha 20 de febrero de 2004, bajo el Nro. 5, Tomo 14, Protocolo Primero, protocolizado Contrato de arrendamiento, marcado “C”, (folios 23 al 32), esta alzada le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado corre en autos con todo su valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose del mismo, que el bien inmueble de autos pertenece a la parte actora. Y así se establece.-

3. - Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Administradora Jis 21401, S.A., y la sociedad mercantil Telecomunicaciones Bantel, C.A., dicho contrato fue notariado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2010, bajo el Número 41, Tomo 71, de dicho contrato se evidencia que la parte actora dio en arrendamiento el inmueble supra identificado, a la sociedad mercantil Telecomunicaciones Bantel, C.A., marcada “E”, (folios 34 al 40), este documento ya fue valorado supra, por lo que es inoficioso hacer nuevo pronunciamiento, además la parte demandada reconoció la existencia del mismo, sin embargo, del mismo se desprende; la existencia del contrato, el término de duración del mismo (del 02 de junio de 2010, hasta el 01 de octubre de 2011, ambas fechas inclusive), la oportunidad de pago del canon de arrendamiento, el cual era por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (05) días del mes subsiguiente, que a los efectos de la prórroga legal, las partes convinieron en que la relación arrendaticia que las vincula, se originó con el contrato celebrado entre la arrendataria-demandada y el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, el 02 de octubre de 2002, la penalidad por concepto de daños y perjuicios impuesta a la arrendataria-demandada, del pago de una cantidad diaria equivalente al cinco (5%)del canon mensual, en caso de retardo en la entrega del inmueble al vencimiento del contrato y de la prórroga legal. así se establece.-

4. - Original de misiva, de fecha 21 de octubre de 2013, mediante la cual la parte actora, Administradora Jis 21401, S.A., le remitió a la parte demandada; Telecomunicaciones, C.A., “…planilla de depósito No. 539395 realizado en el Banco Provincial el día de hoy, por la cantidad de Ochenta y Un Mil Trescientos Nueve con 36/100 Bolívares (Bs. 81.309,36), correspondiente a la devolución del cheque que nos fue entregado extemporáneamente por concepto de canon de arrendamiento del mes de octubre de 2013, del edificio Matu de la Urbanización Las Mercedes (que se debe pagar por mes vencido), el cual fue recibido y cobrado por error de la administración.

   Igualmente anexamos las planillas de retenciones realizadas y agradecemos devolver original de la factura No. 0298 la cual fue anulada en nuestra contabilidad…” Copia textual. Este documento ya fue valorado supra, por lo que es inoficioso emitir nuevo pronunciamiento. Y así se establece.-

   Pruebas de la parte demandada:

1. - Poderes autenticados ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 2011, bajo el Nro. 31, Tomo 154, y ante la Notaría Publica Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 21 de junio de 2012, bajo el Nro. 24, Tomo 73, esta alzada le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado corre en autos con todo su valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose del mismo la representación judicial de la parte demandada.

2. - Legajo de facturas de los meses de octubre a diciembre de 2012, y de enero a septiembre de 2013, la cual no fue objeto de impugnación, sin embargo, tal como lo aseveró la recurrida, el canon de los arrendamientos correspondientes a dichos meses, no es materia de discusión, por lo tanto, dichas facturas nada prueban a los fines de resolver lo aquí controvertido, por lo que se desecha del juicio. Y así se establece.-

3. - Factura del mes de octubre de 2013, dicha factura si fue objeto de impugnación, otorgándole esta alzada valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, evidenciándose de la misma el pago que efectuó la arrendataria-demandada a la demandante-arrendadora, del canon del mes de octubre de 2013. Y así se establece.-

4. - Transacción autenticada ante la Notaría Pública Primera del municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2010, anotada bajo el Nro. 40, tomo 71, la cual esta alzada le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado corre en autos con todo su valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, este documento fue ya valorado supra, sin embargo se desprende del mismo que las partes a fin de precaver un litigio entre ellas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.713 y siguientes del Código Civil, convinieron en celebrar dicha transacción, y que a los efectos del cómputo de la prórroga legal, establecieron que la relación arrendaticia que entre ellas existía se originó con el contrato celebrado entre la arrendataria-demandada y el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, el 02 de octubre de 2002.

5. - Comprobante de depósito bancario convalidado por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, esta alzada le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado corre en autos con todo su valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, sin embargo, este documento fue desechado por el Tribunal de la causa, por considerar que dicha documental no aporta probanza alguna que pudiera resolver la controversia planteada en el caso de marras, ello por cuanto el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2011, no es punto controvertido en este juicio, en consecuencia, esta alzada encuentra bien desechado dicho documento, ya que efectivamente dicho mes no es objeto de controversia. Y así se establece.-

6. - Informe a los bancos BBVA Provincial y Banesco Banco Universal, en cuanto a los informes de BBVA Provincial, ya dicha prueba fue valorada supra, sin embargo, tal como lo señaló la recurrida, se desprende de los mismos que la sociedad mercantil, Telecomunicaciones Bantel, C.A., es titular de la cuenta corriente nro. 0108-0175-00-0100019046 y de las copias certificadas de los cheques números 000379252 y 000379242, por el monto de ochenta y un mil trescientos nueve bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 81.309,36) cada uno, constatándose el pago efectuado por la parte accionada a favor de la parte actora. Asimismo, por cuanto la prueba de informes a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, no fue evacuada, la misma no puede ser valorada. Y así se establece.-

   Del Fondo del Asunto.

   A fin de emitir pronunciamiento sobre la procedencia o no del cumplimiento del contrato de arrendamiento propuesto por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí suscribe pasa a pronunciarse y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil a saber:

   Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia:

   El primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere a que es menester que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación.

   En este sentido, conviene precisar que en la sección que precede esta motiva se dejó establecida la existencia de la relación contractual entre las partes, en consecuencia se encuentra satisfecho el primer supuesto toda vez que una de las características del contrato de arrendamiento es la bilateralidad.

   Ahora bien, a la letra de lo establecido supra, se deduce que las partes no discuten acerca de la naturaleza del negocio jurídico celebrado, pues de sus respectivas exposiciones hechas a lo largo del procedimiento se denota que una y otra están de acuerdo que, en puridad se trató de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad del hoy actor. Así se establece.

   Así las cosas, es criterio jurisprudencial reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo se ha establecido el principio general de que corresponde al actor alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos que haya alegado como defensa o excepción...”.

   A lo largo del iter procesal del presente juicio, y así quedo señalado en la parte narrativa de este fallo, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento de marras y la condenatoria a la demandada a la entrega del inmueble arrendado en virtud del vencimiento de la prórroga legal, la cual feneció el día 01 de octubre de 2013, sin embargo, la parte demandada se excepcionó, por cuanto, a su decir, la arrendadora recibió el pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2013, con lo que el contrato de arrendamiento paso a ser a tiempo indeterminado.

   En este sentido, la parte actora alegó que el contrato es a tiempo determinado, y una vez vencida la prorroga legal, la parte demandada le pagó el canon de arrendamiento del mes siguiente al vencimiento de manera anticipada, siendo que el pago del canon debía hacerse por mes vencido. Una vez recibido el pago de dicho canon de arrendamiento, fue devuelto a la arrendataria y esta lo recibió sin objeción alguna.

   Por su parte la demandada alegó que el contrato se había indeterminado en cuanto a su duración; que al haber recibido la arrendadora el pago, consintió que la relación arrendaticia continuara.

   Para decidir al respecto se observa:

   En la resolución del punto previo, de la cuestión previa opuesta por la parte demandada, relativa a la del numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o solo cuando permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, se dejó establecido que una vez vencida en fecha 01 de octubre de 2013, la prórroga legal de dos (02) años a la cual tuvo derecho la arrendataria, la arrendadora recibió el pago del mes de octubre de 2013, sin embargo, el pago del canon de arrendamiento fue hecho antes de haberse causado, es decir; fue materializado antes de que se venciera el mes de octubre de 2013, ya que el pago del canon de arrendamiento debía hacerse por mensualidades vencidas, y así lo establece la cláusula quinta del contrato.

   Ahora bien, la arrendadora demandante, reembolsó a la arrendataria-demandada dicho pago, incluso antes de haber transcurrido el mes de octubre de 2013, reembolso éste que fue recibido por la demandada en fecha 22 de octubre de 2013, sin objeción alguna, pues ello no se desprende del material probatorio traído a los autos, lo que si consta es la comunicación fechada 21 de octubre de 2013, que fue consignada marcada “E” junto con el libelo de la demanda, valorada supra en la sección de valoración de pruebas de esta sentencia.

   En este mismo orden de ideas, también quedó establecido supra que estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, que inició desde el 02 de octubre de 2002, y venció el día 01 de octubre de 2011, cuya consiguiente prórroga legal de dos (02) años, conforme al literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se computó desde el día 02 de octubre de 2011, hasta el 01 de octubre de 2013, oportunidad en la cual la arrendataria debió devolver el inmueble arrendado, y, en apreciación a que el pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2013, fue reembolsado a la arrendataria antes de haberse causado, reembolso éste que fue debidamente aceptado por la arrendataria, ya que no consta en autos que el mismo haya sido objetado de forma alguna, se tiene en consecuencia como no pagado el canon de arrendamiento de la mensualidad siguiente al vencimiento de la prórroga legal, ni consentida la continuidad de la relación arrendaticia, por lo que le correspondían a la demandada, un lapso de dos (02) años de prórroga legal, los cuales transcurrieron desde el día siguiente al vencimiento del lapso del último contrato, es decir, el 02 de octubre de 2011 y feneció el 01 de octubre de 2013, sin necesidad de notificación alguna, debido a que la prórroga legal opera de pleno derecho, una vez vencido el lapso contractual, por lo que esta alzada encuentra ajustado a derecho el análisis efectuado por la sentenciadora del tribunal de la causa. Y así se establece.-

   Siendo ello así, es forzoso para esta superioridad, declarar que en el presente caso, no ocurrió la renovación del contrato, y en consecuencia la culminación de la prórroga legal tuvo lugar el 01 de octubre de 2013, por lo tanto debe prosperar la petición de cumplimiento de contrato; y así se dispondrá en la sección resolutiva de esta sentencia. Y así se establece.-

   Finalmente, en lo que respecta a los daños y perjuicios demandados por el actor, sobre los mismos hizo referencia esta Superioridad en el pronunciamiento hecho con relación a la impugnación de la cuantía, en consecuencia los mismos proceden en derecho, y así se dispondrá en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece.-

   DISPOSITIVO

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: Sin lugar la impugnación a la cuantía de la demanda formulada por la parte demandada. SEGUNDO: Sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, relativa a la del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 15 de octubre del 2014 por el abogado FRANCRIS D.P.G., en su carácter de representante judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 14 de octubre del 2014 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. CUARTO: CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JIS 21401, S.A, en contra de la sociedad mercantil TELECOMUNICACIONES BANTEL, C.A., ambas partes identificadas ampliamente en el encabezado del presente fallo, en consecuencia: i) Se condena a la parte demandada, a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, título de la presente demanda, y en consecuencia, entregar a la actora el bien inmueble objeto del contrato constituido por un bien inmueble constituido por una (01) parcela de terreno distinguida con el No. 241, y la edificación sobre ella construida, denominada “Edificio Matu”, situado en la Calle Londres, Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las misma perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual. ii) Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de Trescientos ocho mil novecientos sesenta y cuatro bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs. F. 308.974,96), por concepto de daños y perjuicios generados por cada día de ocupación ilegal del inmueble, a razón de Cuatro mil sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bs. F. 4.065,46), por cada día, desde el 02 de octubre de 2013 inclusive, hasta el 17 de diciembre de 2013, más los días que han transcurrido desde la fecha de interposición de la demanda, desde el 17 de diciembre de 2013, inclusive, hasta que se lleve a cabo la ejecución del presente fallo.

   Queda CONFIRMADA la apelada.

   Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida totalmente.

   Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de noviembre del dos mil catorce (2014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

   LA JUEZA,

   DRA. M.F. TORRES TORRES

   LA SECRETARIA,

   ABG. E.M.L.R..

   En la misma fecha 14/11/2014, se publicó y registró la anterior decisión, constante de treinta y tres (33) páginas, siendo las 2:30 p.m.

   LA SECRETARIA,

   ABG. E.M.L.R..

   Exp. N° AP71-R-2014-001056/6755

   MFTT/Emlr

   Sentencia definitiva.