Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Noviembre de 2013

Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, previo trámite administrativo de distribución, procedente del Juzgado Noveno De Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso de apelación ejercido por el abogado J.C.H.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 139.544, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el precitado Tribunal en fecha 08 de noviembre de 2012, en la cual declaró sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara la ciudadana Y.V.A.R. contra la ciudadana N.Y.M. y sin lugar la reconvención intentado por ésta contra la primera.

Por auto de fecha 26 de junio de 2013 se le dio entrada al expediente, y se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (f.352).

En fecha 17 de julio de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes (f.353 al 354, ambos inclusive).

En fecha 16 de septiembre de 2013, la parte actora, consignó escrito de informes –con anexos-. (f.355 al 368, ambos inclusive).

Mediante auto de fecha 19 de septiembre de 2013, el Abogado C.A.R.R., en su carácter de Juez Temporal de este despacho, se abocó al conocimiento de la presente causa (f. 369).

Por auto de fecha 27 de septiembre de 2013, este Tribunal dijo vistos en virtud del vencimiento de los lapsos para la consignación de informes y de observaciones a los mismos, y se dejó constancia del inicio del lapso de sesenta días (60) para dictar sentencia, a partir del día 27/09/2013, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil (f.370).

En fecha 05 de noviembre de 2013, la Dra. Rosa Da’ Silva se reincorporó a su cargo de Juez Titular de este Juzgado, luego de haber disfrutado de sus vacaciones.

Estando dentro del lapso legal para emitir pronunciamiento, este Juzgado pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:

DE LA TRAMITACIÓN EN LA PRIMERA INSTANCIA

En fecha 13 de enero de 2012, la ciudadana Y.V.A.R., debidamente asistida por el abogado J.C.H.R., presentó por ante la Unidad de Recepción de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, escrito de demanda –con anexos- por cumplimiento de contrato de opción de compra venta contra la ciudadana N.Y.M. (f.03 al 42, ambos inclusive).

Luego de la distribución de rigor, correspondió el conocimiento de la presente causa al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual mediante auto de fecha 19 de enero de 2012, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte accionada (f.43 y 44, ambos inclusive).

En fecha 02 de febrero de 2012, la parte actora, procedió a consignar copias requeridas a los fines de que se elaborara compulsa, y asimismo, consignó los emolumentos necesarios para la práctica de la citación (f.46).

Por auto de fecha 14 de marzo de 2012, el tribunal de la causa ordenó librar la compulsa a la parte demandada (f.53).

Mediante diligencia de fecha 26 de marzo de 2012, el ciudadano J.C. –alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario-, informó que en fecha 23 de marzo de 2012, entregó efectivamente la citación a la ciudadana N.Y.M., y consignó recibo de citación debidamente firmado (f.54 y 55, ambos inclusive).

En fecha 30 de abril de 2012, la parte demandada en la presente causa, asistida por la abogado Nelmarys Marrero, procedió a consignar escrito de contestación de la demanda y reconvención –con anexos- (f.59 al 101, ambos inclusive).

Por auto de fecha 03 de mayo de 2012, el tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta por la demandada y fijó el quinto día de despacho siguiente para que la actora diera contestación a la misma (f.104).

En fecha 10 de mayo de 2012 la parte actora-reconvenido consignó escrito de contestación a la reconvención (f. 106 al 111).

En fecha 21 de mayo de 2012, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue resguardado por el Tribunal de la causa para ser agregado en la oportunidad procesal correspondiente (f. 112).

Mediante auto de fecha 14 de junio de 2012 el Tribunal de la causa agregó a los autos el escrito de promoción de pruebas consignado por la parte demandada (f.118 al f. 125 ambos inclusive).

En fecha 22 de junio de 2012 la Juez de la causa se pronunció sobre el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada-reconviniente (f. 126 al 127).

En fecha 25 de junio de 2012, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente consignó escrito mediante el cual solicitó se declare la confesión ficta de la parte actora y con lugar la reconvención. (f.129 al 132). En esa misma fecha la parte demandada otorgó poder apud acta a la abogada Nelmarys Marrero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 140.398.

En fecha 28 de junio de 2012, la parte actora-reconvenida consignó escrito de alegatos con relación a la solicitud formulada en fecha 25 de junio de ese mismo año, por la representación judicial contraria (F. 134 y 135).

En fecha 09 de agosto de 2012, el Tribunal de la causa dictó un auto mediante el cual, en virtud del vencimiento del lapso de pruebas, fijó el décimo quinto día de despacho a los fines de que tuviera lugar el acto de informes (f. 141)

En fecha 02 de octubre de 2012, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, consignó escrito de informes que riela del folio 143 al 147, ambos inclusive del presente expediente.

Mediante auto de esa misma fecha el Tribunal concedió ocho días de despacho computados exclusive a la fecha antes indicada para que tuviera lugar el acto de observación a los informes (f. 148).

En fecha 03 de octubre de 2012, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes más anexos (f.150 al 188).

En fecha 17 de octubre de 2012, la parte actora consignó escrito de observación a los informes (f. 190 al 194).

En fecha 08 de noviembre de 2012, el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando sin lugar la demanda incoada y sin lugar la reconvención (f. 196 al 209).

En fecha 12 de noviembre de 2012 la representación actora consignó diligencia mediante la cual apeló del fallo dictado (f. 213).

En fecha 10 de diciembre de 2012 la representación actora solicitó pronunciamiento sobre la apelación formulada (f. 215).

Mediante auto de fecha 12 de diciembre de 2012, el Tribunal a quo negó el pedimento formulado por la representación de la parte actora en virtud de no constar en autos poder que acreditara su representación (f. 216).

En fecha 13 de diciembre de 2012, el abogado J.C.H.R. consignó diligencia mediante la cual expuso algunos alegatos con relación a la representación ejercida de la parte actora. (f. 218).

Mediante auto de fecha 17 de diciembre de 2012, la juez de la causa ratificó el auto dictado en fecha 12 de diciembre de 2012. (f. 220).

En fecha 05 de marzo de 2013, la parte actora otorgó poder apud acta al abogado J.C.H.R. (f. 225). Mediante diligencia de esta misma fecha, la representación actora ratificó diligencia de fecha 12de noviembre de 2012 (f. 229).

En fecha 12 de marzo de 2013, el Tribunal de la causa dicta auto mediante el cual negó la apelación formulada (f. 203).

Habiendo ejercido recurso de hecho la representación judicial de la parte actora, el cual fue declarado con lugar por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante decisión de fecha 05 de junio de 2012 y cuyas resultas constan del folio 239 al 345, en fecha 17 de junio de 2013, la juez a quo dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos la apelación formulada (f. 348).

DE LA RECURRIDA

En fecha 08 de noviembre de 2012, el Tribunal de la causa dictó sentencia, conforme a las siguientes consideraciones:

(…)Siendo la oportunidad para dictar sentencia, pasa este Tribunal a establecer los límites de la controversia de la siguiente manera:

Alegatos de la parte actora:

En el escrito libelar la actora señala que en fecha 28 de enero de 2011 otorgó arras por la cantidad de treinta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 32.480,00), las cuales entregó al intermediario inmobiliario J.G., de Century 21, Propiedades La Candelaria, imputable al precio definitivo de venta del apartamento Nº 114, ubicado en el piso 11 de Residencias Don Camilo, situado en la Avenida Norte, Esquina de S.T. a Porvenir, Municipio Libertador, Distrito Capital.

Que en fecha 23 de marzo de 2011, suscribió opción de compraventa con la demandada, acordando como precio definitivo de venta la cantidad de quinientos ochenta mil bolívares (Bs. 580.000,00), procediendo a entregar adicionalmente a las arras señaladas, la suma de ciento cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 143.000,00), quedando a deber la cantidad cuatrocientos cuatro mil quinientos veinte bolívares (Bs. 404.520,00), pagaderos al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.

Que en fecha 18 de julio de 2011, suscribieron un segundo documento de opción de compra sobre el mismo inmueble, con vigencia de ciento veinte (120) días, los cuales vencieron el 18 de noviembre de 2011, oportunidad en que entregó a la ciudadana N.M. la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) adicionales, por lo que el total entregado a la futura vendedora asciende a doscientos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 200.480,00).

Que en fecha 11 de noviembre de 2011, el Banco Bicentenario le notificó la aprobación del crédito hipotecario para la compra del apartamento identificado anteriormente, procediendo a notificar inmediatamente a la futura vendedora, entregándole el documento original para la firma del mismo, negándose la hoy demandada a firmar el documento definitivo de compra venta y pese a haber insistido en varias oportunidades para que se suscribiera la venta, su esfuerzo resultó infructuoso, por lo que procede a demandar el cumplimiento de opción de compra en mención.

Fundamenta su pretensión en los artículos 82, 1.133, 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil.

Sobre la base de lo expuesto procede a demandar a la ciudadana N.M. para que (i) convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en cumplir la obligación contraída, firmando el documento definitivo de venta sobre el inmueble ya identificado; (ii) se condene a la accionada por indemnización de daños y perjuicios, por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00); (iii) se condene a los intereses moratorios y la indexación legal ajustada e incrementada proporcionalmente a la tasa de interés que indique el Banco Central de Venezuela.

Estima la demanda en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) equivalente a seis mil quinientas setenta y ocho coma noventa y cuatro Unidades Tributarias (6.578,94 UT).

Alegatos de la parte demandada:

La parte demandada en su escrito de contestación, indicó que ciertamente el 23 de abril de 2011 suscribió opción de compra venta por el inmueble señalado por la demandante, acordando un precio de venta de quinientos ochenta mil bolívares (Bs. 580.000,00).

Que para la fecha 18 de julio de 2011, la futura compradora no contaba con el dinero que se había comprometido a pagar, por lo que no se pudo realizar la protocolización del documento definitivo de venta, por lo que la interesada en comprar solicitó una prórroga; y es por eso que anulan la primera opción y suscriben una segunda opción de compra venta en fecha 14 de julio de 2011, con vigencia hasta el 18 de noviembre de 2011.

Que para el 18 de noviembre de 2011, la hoy demandante tampoco contaba con el dinero para asumir el compromiso adquirido en la segunda opción de compra venta y ello es tan cierto que del documento marcado “E”, consignado por su antagónica, se evidencia que fue en fecha 11 de enero de 2012 cuando el Banco le notificó la aprobación del Crédito, es decir, dos meses después de vencido el plazo, de lo que se evidencia que la demandante no cumplió con su obligación.

Sobre la base de lo expuesto, niega, rechaza y contradice (i) que ella, como demandada, haya incumplido con los términos del contrato; (ii) lo indicado por su contraparte, porque actúa de mala fe; (iii) que deba y tenga que pagarle a la demandante la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), a título de daños y perjuicios; (iv) que deba y tenga que pagarle a la demandante la cantidad de sesenta mil bolívares por daños y perjuicios o cualquier otro concepto; (v) que deba y tenga que pagarle a Y.A. alguna cantidad por intereses moratorios o por indexación legal; (vi) finalmente, niega que tenga que pagarle a la pretendiente cualquier otra suma de dinero, debido a que la demanda es ilusoria.

La demandada también rechaza pura y simplemente la estimación de la demanda que hace la actora, ya que siendo estimable en dinero conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no podía su contraparte hacer la estimación a su antojo.

Seguidamente pasa a reconvenir a la demandante, ya que al incumplir la optante con el referido contrato de compraventa, el mismo quedó resuelto de derecho, por lo que no le asiste el derecho invocado, y como consecuencia de ello, la propietaria tiene derecho a mantener la propiedad sobre el inmueble. Además, reconviene a la demandante para que convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal en lo siguiente: (i) En que reconozca que el documento notariado es una opción de compra venta; (ii) que la demandante incumplió las obligaciones contenidas en el contrato en mención; (iii) y, que se condene en costas a su contraparte.

Estima la reconvención en la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00).

Fundamenta su mutua petición en los artículos 1.263, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

Contestación a la reconvención:

En fecha 10 de mayo de 2012, comparece la profesional del derecho M.S.D.S., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 72.750, quien señalando actuar con el carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida, se opone formalmente y sin limitación alguna a la reconvención propuesta, en todas y cada una de sus partes, por limitarse la reconviniente a señalar únicamente vaguedades, sin soporte jurídico, creando un estado de indefensión a su representada.

Que lo cierto es que en fecha 11 de noviembre de 2011, el Banco Bicentenario notificó a su representada del crédito aprobado, tal como se evidencia de Carta de Aprobación. Asimismo, la mencionada profesional del derecho vuelve a relatar lo referido a los contratos de opción de compra suscritos en fechas 23 de marzo de 2011 y 14 de julio de 2011, el inmueble objeto de la negociación, las cantidades de dinero entregadas y el precio acordado para la venta definitiva.

Por otra parte, se opone a la estimación de la demanda reconvencional, por cuanto supera el valor del inmueble firmado en opción; y, finalmente, solicita se declare sin lugar la reconvención.

-III-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

EL MÉRITO DE LO DEBATIDO

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PUNTO PREVIO

Planteados como han quedado los hechos, pasa esta Juzgadora a decidir en punto previo, lo referente al alegato de la demandada reconvenida sobre la supuesta falta de acreditación por parte de los abogados J.C.H. y M.S.D.S., quienes señalan actuar en representación de la ciudadana Y.V.A..

Al respecto se observa que en la oportunidad de promover pruebas, mediante escrito del 25 de junio de 2012, la ciudadana N.M., parte demandada, señaló que la abogada M.S. procedió a contestar la demanda sin acreditar su representación en juicio, por lo que la contestación de la reconvención carece de efecto jurídico en el presente juicio.

Por su parte, la referida abogada, M.S., refutó los alegatos de la demandada, indicando que en fecha 1 de febrero de 2012, la ciudadana Y.A., parte actora le confirió a ella y al abogado J.H., poder apud acta, tal como se evidencia de Comprobante de Recepción de Documento que consigna en dicho acto marcado con la letra “A”.

En tal sentido destaca quien suscribe, que el aludido documento que acompaña la abogada M.S., corre inserto al folio ciento cuarenta (140) del expediente y en él se lee “Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas”. Asimismo, se observa que dicho Comprobante de Recepción de Documento guarda relación con el “Asunto Principal AP11-V-2011-000019.”. De lo que se desprende que el poder apud acta a que alude la profesional del derecho, fue otorgado en causa distinta, la AP11-V-2011-00019 y no en la que se sigue en este Tribunal que es la AP11-V-2012-00019; adicionalmente, según allí se indica, aquella causa, es decir, la AP11-V-2011-00019, se sigue por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y no por ante este Juzgado Noveno.-

Siendo así, resulta forzoso para esta Juzgadora establecer que los abogados J.H. y M.S., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 139.544 y 72.750, no acreditaron su representación en juicio, por lo que las actuaciones realizadas en la presente causa, como apoderados judiciales de la ciudadana Y.A., carecen de efecto jurídico, y en consecuencia, se tienen como no presentadas. Quedan a salvo las actuaciones cumplidas por la ciudadana Y.A., actuando debidamente asistida de abogado. ASÍ SE ESTABLECE.-

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Antes de entrar a valorar las pruebas aportadas al proceso, esta Juzgadora se permite determinar el thema decidendum a que se circunscribe tanto la demanda principal como la demanda reconvencional, veamos:

En la demanda principal, la actora pretende que la demandada convenga o sea condenada a (i) firmar el documento definitivo de venta sobre el apartamento Nº 114, ubicado en el piso 11 de Residencias Don Camilo, situado en la Avenida Norte, Esquina de S.T. a Porvenir, Municipio Libertador, Distrito Capital, propiedad de N.M., según consta en documento inscrito en fecha 31 de enero de 2007, en el Registro Inmobiliario del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 30, Tomo 5, Protocolo Primero; (ii) se condene a la accionada por indemnización de daños y perjuicios, por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00); (iii) se condene a los intereses moratorios y la indexación legal ajustada e incrementada proporcionalmente a la tasa de interés que indique el Banco Central de Venezuela.

Con la mutua petición, la demandada reconviniente persigue resolución del contrato suscrito en fecha 18 de julio de 2011 y como consecuencia de ello, se le mantenga en la propiedad del inmueble identificado en el libelo y en la reconvención. Además, pretende que la demandante convenga o en su defecto el tribunal condene a la reconvenida en que reconozca (i) que el documento notariado es una opción de compra venta; y (ii) que la reconvenida incumplió las obligaciones contenidas en el contrato en mención.

En ambas pretensiones, principal y reconvencional, se persigue además la condena en costas de la contraparte.

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De las pruebas consignadas en el proceso.

La demandante acompañó documento privado, fechado 28 de enero de 2011, cursante al folio 12, mediante el cual manifiesta su interés en adquirir el apartamento Nº 114, ubicado en el piso 11 de Residencias Don Camilo, situado en la Avenida Norte, Esquina de S.T. a Porvenir, Municipio Libertador, Distrito Capital. Dicho documento resulta inoponible a la demandada, pues no emana de ella y no fue ratificado en juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Opción de compra venta debidamente autenticada ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de marzo de 2011 –folios 13 al 16 ambos inclusive–. Dicho documento también se reproduce desde el folio 72 al 75, ambos inclusive. El mismo no fue ni impugnado, ni atacado en modo alguno por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 en concordancia con el artículo 1.359 ambos del Código Civil, merecen fe de los hechos en él contenidos, en particular lo referido a la propuesta de venta del inmueble que allí se identifica, dentro del lapso de ciento veinte (120) días continuos siguientes a la firma de la opción, más una prórroga adicional de 30 días continuos.

Opción de compra venta debidamente autenticada ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de julio de 2011 –folios 17 al 20 ambos inclusive–. Dicho documento también se reproduce desde el folio 76 al 79, ambos inclusive. El mismo no fue ni impugnado, ni atacado en modo alguno por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 en concordancia con el artículo 1.359 ambos del Código Civil, merecen fe de los hechos en él contenidos, en particular lo referido a la propuesta de venta del inmueble que allí se identifica, dentro del lapso de ciento veinte (120) días continuos siguientes a la firma de la opción.

Carta de Aprobación fecha 11 de enero de 2011, cursante al folio 21, mediante la cual Banco Bicentenario, Banco Universal, hace constar que la solicitud de crédito por la ciudadana Y.A., fue aprobada en comité el 11 de noviembre de 2011. Dicha misiva también fue aportada a los autos por la demandada- reconviniente –folios 80 y 167–. Pese a que dicho instrumento emana de terceros y en principio debió haber sido ratificado en juicio conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes consignan dicho documento y persiguen beneficiarse del mismo, por lo que se aprecia en todo su contenido, en particular que fue en fecha 11 de enero de 2012, cuando el Banco Bicentenario, Banco Universal, manifestó por escrito que el crédito solicitado por la ciudadana Y.A. había sido aprobado.

Facsímil de documento contentivo de liberación de hipoteca constituida por N.M. a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavit); de venta pura y simple de la nombrada ciudadana a favor de Y.A.; y de constitución de hipoteca de esta última a favor del Banco Bicentenario, Banco Universal C.A.–folios 22 al 28, ambos inclusive–, reproducido en dos ejemplares desde el folio 29 al 42, ambos inclusive, y del folio 81 al 101, ambos inclusive en tres ejemplares; y un ejemplar del folio 177 al folio 183 ambos inclusive. Dicho facsímil carece de fecha cierta y de autoría, pues a pesar de estar visado por la abogada M.A., no aparece suscrito al pie, por tanto se desecha del proceso.

Documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de abril de 2012 –folios 123 al 125 ambos inclusive–. El mismo no fue ni impugnado, ni atacado en modo alguno por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 en concordancia con el artículo 1.359 ambos del Código Civil, merecen fe de los hechos en él contenidos, en particular lo referido al compromiso de pago de honorarios profesionales y trámites diversos, así como, el plazo de ciento veinte (120) días contados desde la autenticación de dicho instrumento para que se proceda a la protocolización del documento definitivo de venta referido al inmueble que nos ocupa, los cuales vencieron el 31 de julio de 2012.

Informe médico e informe psicológico cursantes a los folios 154 al 157, ambos inclusive. Los mismos fueron aportados al proceso por el abogado J.C.H., quien carece de acreditación para representar judicialmente a la ciudadana Y.A., tal como quedó establecido ut supra, por lo que no surten efecto, a los fines de este proceso, aunado a que son instrumentos privados y no fueron ratificados en juicio, conforme lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Acta de Nacimiento Nº 852, folio 158, el mismo fue aportado al proceso por el abogado J.C.H., quien carece de acreditación para representar judicialmente a la ciudadana Y.A., tal como quedó establecido ut supra, por lo que no surte efecto, a los fines de este proceso, aunado a que nada aporta sobre los hechos controvertidos.

Copia de Cédula de Identidad de menor cuyo nombre se reserva este Juzgado, folio 159. La misma fue aportada al proceso por el abogado J.C.H., quien carece de acreditación para representar judicialmente a la ciudadana Y.A., tal como quedó establecido ut supra, por lo que no surte efecto, a los fines de este proceso, aunado a que nada aporta sobre los hechos controvertidos.

Requisitos para la Tramitación de Documentos Emitidos por la Consultoría Jurídica del “BANAVIH”, folio 160. El mismo fue aportado al proceso por el abogado J.C.H., quien carece de acreditación para representar judicialmente a la ciudadana Y.A., tal como quedó establecido ut supra, por lo que no surte efecto, a los fines de este proceso, aunado a que nada aporta sobre los hechos controvertidos.

Certificación de Gravamen del inmueble relacionado con el cumplimiento de contrato demandado, emitida en fecha 25 de marzo de 2011, por el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, folios 161 y 162. El mismo fue aportado al proceso por el abogado J.C.H., quien carece de acreditación para representar judicialmente a la ciudadana Y.A., tal como quedó establecido ut supra, por lo que no surte efecto, a los fines de este proceso.

Facsímil de documento contentivo de liberación de hipoteca constituida por N.M. a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavit). El mismo fue aportado al proceso por el abogado J.C.H., quien carece de acreditación para representar judicialmente a la ciudadana Y.A., tal como quedó establecido ut supra, por lo que no surte efecto, a los fines de este proceso, aunado a que carece de autoría, por no aparecer suscrito al pie.

C.d.R.d.R., emanada del Banco Bicentenario, Banco Universal, folio 168. La misma fue aportada al proceso por el abogado J.C.H., quien carece de acreditación para representar judicialmente a la ciudadana Y.A., tal como quedó establecido ut supra, por lo que no surte efecto, a los fines de este proceso.

Copia de documento otorgado ante Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, fechado 14 de mayo de 2012, mediante el cual Y.A. vende a W.V., inmueble ubicado en el Barrio Polvorín, folios 169 al 176 ambos inclusive. El mismo fue aportado al proceso por el abogado J.C.H., quien carece de acreditación para representar judicialmente a la ciudadana Y.A., tal como quedó establecido ut supra, por lo que no surte efecto, a los fines de este proceso.

Documento privado de Contrato de Arrendamiento con Depósito –incluye copias de las cédula de quienes lo suscriben–, entre la ciudadana Iraima Alvarado, como arrendadora y Y.A. como arrendataria –folios 184 al 188, ambos inclusive–. El mismo fue aportado al proceso por el abogado J.C.H., quien carece de acreditación para representar judicialmente a la ciudadana Y.A., tal como quedó establecido ut supra, por lo que no surte efecto, a los fines de este proceso.

De las pruebas aportadas al proceso observa esta Juzgadora, que la parte demandada –reconviniente, aportó a los autos documento autenticado en fecha 02 de abril de 2012, donde consta que la ciudadana N.M. le concedió a la ciudadana Y.A., un plazo de ciento veinte (120) días continuos siguientes a su otorgamiento, para la firma del documento definitivo de venta relacionada con el apartamento Nº 114, ubicado en el piso 11 de Residencias Don Camilo, situado en la Avenida Norte, Esquina de S.T. a Porvenir, Municipio Libertador, Distrito Capital.

De lo anterior se colige que los ciento veinte (120) días a que se refiere dicho documento vencieron el 31 de julio de 2012, por lo que es evidente que para la oportunidad en que se introdujo la demanda, es decir, el 13 de enero de 2012, no resultaba exigible el cumplimiento de contrato y atendiendo a lo establecido en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que propugna como valores superiores de nuestro ordenamiento jurídico la justicia, la igualdad y la responsabilidad social, y en general la preeminencia de los derechos humanos, en concordancia con el único aparte del artículo 26 y artículo 257 ejusdem, que establecen que el Estado garantizará una justicia sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles y que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalismos no esenciales; ello adminiculado al artículo 1.160 del Código Civil, que establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir con lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, resulta forzoso para esta Juzgadora considerar que no resulta procedente la acción de cumplimiento de contrato pretendida por la accionante, por cuanto no había vencido la prórroga que las partes acordaron libremente el 02 de abril de 2012. Por las mismas razones expuestas anteriormente, tampoco resulta procedente la reconvención propuesta. ASÍ SE DECIDE.

Por vía de consecuencia, y en aplicación del principio de la comunidad de prueba, pese a que la demandante reconvenida no contestó la demanda, no opera la confesión ficta, pues el mencionado documento otorgado ante Notario Público en fecha 02 de abril de 2012, enerva la eventualidad de una confesión ficta por falta de contestación y promoción de pruebas, por las razones señaladas. ASÍ SE ESTABLECE.

-III-

DISPOSITIVA

Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana Y.A. contra la ciudadana N.M., plenamente identificadas en autos.

SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana N.M. contra la ciudadana Y.A. por Resolución de Contrato.

TERCERO: Se condena en costas derivadas de la demanda de cumplimiento de contrato a la ciudadana Y.A., al no haber prosperado la demanda incoada, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 274 ejusdem.

CUARTO: Se condena en costas derivadas de la demanda reconvencional de resolución de contrato a la ciudadana N.M., al no haber prosperado la demanda incoada, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 274 ejusdem.(…)

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Contra esta decisión la representación judicial de la parte demandada ejerció Recurso de Apelación en fecha 12 de noviembre de 2012, y fue oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa, en fecha 17 de junio de 2013.

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

En fecha 17 de julio de 2012, la abogada Nelmarys Marrero, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada-reconvinente, presentó escrito de informes, con ocasión del recurso de apelación interpuesto por la parte actora (f. 353n y 354, ambos inclusive), señalando lo siguiente:

En primer lugar, ratifican anexo “D” consignado con el escrito de pruebas, es decir, copia del documento notariado en el cual las partes manifiestan su voluntad para realizar las gestiones pertinentes y continuar con el proceso de compra-venta de fecha 2 de abril de 2012, y agregan que para esta fecha la actora, “en forma maliciosa y mal intencionada ya había interpuesto una demanda en contra de mi defendida la señora N.M. por incumplimiento de contrato, utilizando los medios jurisdiccionales como apoyo para lograr el despojo de su vivienda mediante la confesión ficta la cual no pudo lograr ya que a pesar de que la representación de la demandante le decía a la señora N.M. que la señora Y.A. había desistido de La demanda, se pudo verificar a tiempo que era una falsedad y se logró contestar a tiempo e impedir la confesión ficta que era el objetivo de la demandante. De esta conducta se evidencia la actitud temeraria de la señora Y.A.R. y sus representantes legales, mi representada siempre y en todo momento ha tenido la disposición de hacer la venta del inmueble, desvirtuando así cualquier alegato por la parte demandante, desprestigiando a la demandada por dicho concepto siendo así que es la misma parte demandante que está incurriendo en el incumplimiento ya que en ese acuerdo tampoco cumplió con las obligaciones adquiridas”.

Finalmente, insisten en que la apelación formulada por la parte actora no debe proceder y debe ser declarada sin lugar y así lo solicitan expresamente.

Cursa inserto a los folios 355 al 357, escrito de informes –con sus anexos-, por la representación judicial de la parte actora, en fecha 16 de septiembre de 2013, en los siguientes términos:

Señala la representación de la parte actora recurrente que el Tribunal a quo al momento de dictar la sentencia recurrida, no le dio ningún tipo de valor probatorio a las pruebas que fueron aportadas por la parte actora, “alegando que los abogados carecían de toda representación para poder actuar en dicho procedimiento judicial, en razón de lo cual fue ejercido un Recurso de Hecho al cual le correspondió (sic) conocer al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente signado bajo el Nro. 10.624, el cual señala cito textualmente (sic): ‘por razones de justicia y equilibrio procesal y en garantía del debido proceso y del sagrado derecho a la defensa debe dársele trámite, con la oportunidad de subsanar las omisiones efectuadas, toda vez que sería contrario los principios en referencia considerar inválidas las actuaciones de los abogados…’, motivo por el cual declaró con lugar el recurso de hecho y revocó el auto dictado el 12 de marzo de 2013, ordenando oír librante la apelación contra la decisión de fecha 08 de noviembre de 2012. Agrega que a las pruebas consignadas por ésta representación no se les otorgó valor probatorio por presuntamente por no acreditar la representación; a tal respecto refiere lo contemplado en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil y señala que dichas pruebas deben ser apreciadas por este Juzgado, ya que las mismas permitirán esclarecer y obtener la verdad procesal. Finalmente solicitó la declaratoria con lugar del recurso ejercido.

DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA APELADA

Esta juzgadora, como contralora de la legalidad de la sentencia de primera instancia y en una suerte de revisión del cumplimiento de los requisitos de validez de la misma –exartículo 243 del Código de Procedimiento Civil- por ser los mismos de orden público, constata que la sentencia recurrida se encuentra viciada de nulidad por incurrir en inmotivación, al omitir un pronunciamiento con respecto a los medios de prueba aportados por las partes.

En efecto, el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, señala los requisitos que debe contener toda sentencia, al expresar:

Toda sentencia debe contener:

1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.

2. La indicación de las partes y de sus apoderados.

3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.

4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

Por su parte, el artículo 244 eiusdem, establece los casos de anulabilidad de la sentencia, cuando prescribe:

Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita

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Ahora bien, el vicio de incongruencia negativa o citrapetita, constituye una violación al ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 30 de julio de 2009 (caso: R.L.F.C.), asentó lo siguiente:

…La doctrina inveterada de esta M.J. ha establecido que el vicio de incongruencia en sus diferentes tipos, positiva o negativa, se produce en los supuestos en que el juez o bien omite pronunciamiento sobre asunto que forma parte del thema decidendum (negativa) o bien desborda los términos en que las partes delimitaron la controversia (positiva).

El sentenciador, debe, en consecuencia, pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por los litigantes en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el jurisdicente está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa y de esta manera satisfacer la exigencia legislativa (art. 12 C.P.C.) y al mismo tiempo, ser consecuente con el Adagio Latino: Justa alegata et probata judex judicre debet, y solamente sobre todo lo alegado para dar cumplimiento

l principio de ‘exhaustividad’ que impone a los jueces, el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes que constituyen el problema judicial; y por tanto no incurrir en omisión de pronunciamiento. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia…

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En efecto, en el sistema dispositivo el Juez debe dictar su sentencia con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, y en torno a ello, fijar el thema decidendum. Cuando el Juez omite pronunciamiento sobre alguno de los términos del proceso planteados por las partes, la incongruencia es negativa (citrapetita); cuando se extiende de los términos planteados, la incongruencia es positiva (ultrapetita); y si se enfoca en términos diversos a los planteados, la incongruencia es mixta (extrapetita). Así, el principio de exhaustividad impone la obligación al sentenciador de pronunciarse sobre todo lo alegado, y sólo sobre lo alegado.

Pues bien, como antes se expresó, esta sentenciadora constata que la sentencia se encuentra viciada de incongruencia de carácter negativo o citrapetita, al haberse omitido pronunciamiento expreso en relación a la impugnación de la cuantía que formulara la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, así como respecto a la impugnación del valor de la cuantía establecido en la reconvención el cual impugnó expresamente la parte actora reconvenida.

En consecuencia, se declara la nulidad del fallo apelado por haber incurrido el a quo en el vicio de incongruencia negativa o citrapetita.

Por consiguiente, se asume el conocimiento del fondo del presente asunto, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

1. - DE LA DEMANDA:

   En fecha 13 de enero de 2012, la ciudadana Y.V.A.R., debidamente asistida por el abogado J.C.H.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 139.544, presentó ante la Unidad de Recepción y distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, escrito liberar –con anexos- (f.03 al 42, ambos inclusive) en el cual adujo lo siguiente:

   Relató los hechos en el capitulo I del escrito, en el cual señaló que, en fecha 28 de enero de 2011, visitó un inmueble ubicado en “Residencias Don Camilo”, apartamento Nro. 114, ubicado en el piso 11, en la Avenida Norte, esquina de S.T. a Porvenir, Municipio Libertador del Distrito Capital, ello en virtud de un anuncio publicitario de la inmobiliaria Century 21, relacionado con propiedades ubicadas en La Candelaria y fue dicha compañía la que le permitió visitar el inmueble, en donde se reunió con el ciudadano J.G. quien le manifestó que el precio de venta del inmueble propiedad de la ciudadana N.Y.M., tenía un precio total de venta de quinientos ochenta mil bolívares con cero céntimos (Bs.580.000,00) y, que para optar al inmueble en opción de compra debía hacer una “reserva inmobiliaria de arras” de treinta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 32.480,00), el cual sería imputable al precio de venta definitivo, propuesta ésta que fue aceptada por la actora en virtud de la necesidad inminente de adquirir una vivienda, razón por la cual entregó en ese mismo acto la cantidad y “que la opción a compra tendría lugar en un lapso que no excedería de treinta (30) días continuos luego de formalizarse la entrega de las arras, y que en esa oportunidad debía entregar la cantidad de ciento cuarenta y un mil quinientos veinte bolívares (Bs.141.520,00) en cheque de gerencia a favor de la propietaria, el cual sería imputable al precio de venta, siempre que los recaudos estuvieran listos para la solicitud del Crédito Hipotecario”, el cual iba a ser solicitado al Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, con un tiempo de negociación de ciento veinte (120) días continuos luego de haber firmado la opción de compra venta y una vez aprobado se entregaría para la protocolización del documento definitivo de venta, la cantidad de cuatrocientos seis mil bolívares (Bs. 406.000,00) en cheque de gerencia a nombre de la ciudadana N.Y.M., propietaria del inmueble en cuestión.

   Continúan refiriendo la parte actora, que en fecha 23 de marzo del año 2011, la propietaria (promitente-vendedora) y la accionante suscribieron una opción a compra por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 20, Tomo 44 de los libros respectivos, que tenía por objeto un inmueble propiedad de la primera, destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 114, ubicado en el piso 114, “el cual forma parte del Edificio denominado Residencias Don Camilo, situado en la Parroquia San José, entre las esquinas de S.T. a Porvenir y Porvenir a Palo Negro, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, con Número de Catastro 01-01-16-U01-003-034-043-000-011-014”; y refiere que el precio de la venta acordado por las partes fue la cantidad de quinientos ochenta mil bolívares con cero céntimos (Bs.580.000,00), de los cuales, aduce la actora, que hizo entrega de treinta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs.32.400,00), mediante cheque emitido del Banco de Venezuela de fecha 21 de noviembre de 2011 y un segundo cheque por la cantidad de ciento cuarenta y tres mil bolívares (Bs.143.000,00) y que dichas cantidades se considerarían parte del precio de la operación de compra-venta, lo que significa que la vendedora habría recibido la cantidad de ciento setenta y cinco mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 175.480,00), lo que a decir de la parte accionante, significa que se le estaría adeudando la cantidad de cuatrocientos cuatro mil quinientos veinte bolívares (Bs. 404.520,00), los cuales serían pagados para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta.

   Continúa alegando la parte actora que, en fecha 18 de julio de 2011, la demandada (promitente-vendedora) y la ciudadana Y.A. (actora) suscribieron una segunda opción de compra venta, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nro. 013, tomo 104 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que dicho contrato tenía por objeto el mismo bien inmueble; y que en virtud de la firma de este contrato, la vendedora exige a la compradora como condición para suscribir el nuevo contrato que le entregase la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,00) más a lo cual la actora accedió en virtud de la necesidad de adquirir una vivienda, por lo cual el monto entregado asciende a la cantidad de doscientos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs.200.480,00) y señala que la vigencia del contrato se estableció de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la firma del documento.

   Seguidamente la parte actora indica, que en fecha 11 de noviembre de 2011, el Banco Bicentenario le notificó de la aprobación del crédito hipotecario para la compra del apartamento que tenía en opción a compra; y procedió a notificar inmediatamente a la vendedora y le hizo entrega del documento original para su firma, ante lo cual la vendedora expresó su voluntad de no querer firmar el documento definitivo de compra venta por cuanto ya no estaba interesada en venderlo.

   En cuanto a los fundamentos de derecho -Capitulo II-, la parte actora alegó fundamentó su acción en las normas contenidas en los artículos 28 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículo 1.133, 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil.

   En este punto del escrito, la actora solicitó el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente controversia.

   Por último solicitó el cumplimiento de la obligación contraída por parte de la demandada y que proceda a la firma del documento definitivo de venta y se le condene al pago de la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, así como al pago de los intereses moratorios correspondientes, cantidades respecto a las cuales solicitó indexación legal.

2. DE LA CONTESTACIÓN

   En el acto de contestación de la demanda, que tuvo lugar el día 30 de abril de 2012, la ciudadana N.M., debidamente asistida por la abogado Nelmarys Marrero, y estando dentro de la oportunidad procesal pautada en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, reseñar los términos en los que expuso los hechos la parte actora en su escrito libelar; y señala que los hechos verdaderos hechos son que en fecha 23 de marzo de 2011, suscribieron una opción de compra venta por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital quedando anotada bajo el Nº 20, tomo 44 de los libros respectivos que tenía por objeto un inmueble propiedad de la demandada constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 114, ubicado en el piso 11 del Edificio denominado Residencias Don Camilo, situado en la Parroquia San José, entre las esquinas de S.T. a Porvenir y Porvenir a Palo Negro del Municipio Libertador del Distrito Capital, que dicho inmueble pertenece a la demandada y el precio de venta acordado en fue de quinientos ochenta mil bolívares (Bs.580.000,00) de los cuales la actora hizo entrega de treinta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 32.480,00) mediante cheque emitido del Banco de Venezuela de fecha 21 de noviembre de 2011 y un segundo cheque por la cantidad de ciento cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 143.000,00), lo que significa que la propietaria ha recibido la cantidad de ciento setenta y cinco mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 175.480,00) lo que significa que la actora estaría adeudando la cantidad de cuatrocientos cuatro mil quinientos veinte bolívares (Bs. 404.520,00), lo cuales debía ser pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, y que dicho contrato tenía un vencimiento de ciento veinte días continuos a partir de su firma.

   Con relación al segundo acuerdo suscrito por las partes, la demandada indica que para la fecha 18 de julio de 2011, la demandante no tenía la cantidad que se había comprometido “para la fecha por ende no podía realizar la protocolización del documento de compra venta, por eso solicito (sic) a la demandada que le diera una prorroga (sic) y es por eso que anulan el documento de compra venta firmado en fecha 23 de marzo de 2011 y es por eso que anulan el documento de compra venta firmado en fecha veintitrés (23) de M.d.a. (sic) de Dos Mil Once (2011) consignado en este acto en letra “A” y por eso firman un nuevo contrato de Opción a Compra por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el No. 013, Tomo 104 de los libros respectivos (…) CON VENCIMIENTO DICHO CONTRATO DE ciento veinte (120) días continuos a partir de la FIRMA DOCUMENTO CUYO VENCIMIENTO ERA EL DIECIOCHO (18) DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL ONCE (2011). Fecha para la cual la actual demandante no tenía dinero para asumir el compromiso adquirido nuevamente, tanto así que la demandante consigna en su libelo de demanda documento fundamental marcado “E” carta de aprobación de crédito DE FECHA 11 DE ENERO DE 2012, DOS MESES DESPUES DE LA FECHA QUE TENIA QUE CUMPLIR CON LA OBLIGACIÓN POR ENDE SE EVIDENCIA AMPLIAMENTE QUE LA PARTE DEMANDANTE NO CUMPLIO CON EL CONTRATO (…)”.

   Negaron, rechazaron y contradijeron expresamente, “con fundamento en la inexistencia y la ineficacia del contrato de opción de compra-venta invocado por la actora” que la demandada haya incumplido con los términos del contrato; todo lo alegado por la demandante ya que “actúa de mala fe”; que la ciudadana N.M., deba y tenga que pagarle a la demandante a título de daños y perjuicios o cualquier otro concepto la cantidad de quinientos milo bolívares (Bs. 500.000,00) y que deba pagarle cualesquiera otra suma “en vista que es ilusoria su pretensión”; la demandada deba y tenga que pagarle a la demandante a título de daños y perjuicios o cualquier otro concepto, una cantidad de sesenta mil bolívares fuertes (Bs. 60.000,00), por último negaron que la demandada deba y tenga que pagarle a la actora alguna cantidad por intereses moratorios o indexación legal.

   Seguidamente señalan textualmente lo siguiente: “En este sentido, amén de que el supuesto irrito (sic) contrato de compra-venta, valga recordar que el Código Civil establece en su artículo 1.960 reza, Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, si no a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la Ley. Es de eminente orden público, mal puede demandarse y obligarse a al (sic) comprador a cumplir la restitución del inmueble, lo cual es contrario a derecho, así mismo que simultáneamente el actor pretenda quedarse tanbien (sic) con las sumas de dinero entregadas”.

   Por último la parte demandada rechazó la estimación de la demanda y señala que la acción es estimable en dinero, conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y que mal puede estimarla la actora a su antojo. Indica que la demandante no ha señalado al Tribunal como ha llegado a determinar el monto que reclama y refiere que se trata de “otra forma o intento de sorprender al Juzgador, y es otra muestra de temeridad y deslealtad que atenta contra el debido proceso y pretende poner en indefensión a la demandada” y solicita la declaratoria sin lugar de la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana Y.A.R. contra la ciudadana N.M. y la condenatoria en costas de la parte actora.

   DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA INICIAL

   Ahora bien, respecto los límites en que ha quedado planteada la controversia, corresponde determinar la distribución de la carga de la prueba, según lo establecido el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a saber:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Conformes los límites de la demanda y la contestación, considera esta Jurisdicente que, se tienen en el presente caso como hechos no controvertidos los siguientes: 1. La existencia de una relación contractual entre las partes iniciada por la suscripción de un contrato de opción de compra venta, en fecha 23 de marzo de 2011; 2. las condiciones de la contratación, especialmente las referidas a la vigencia y duración del contrato así como al precio y su forma de pago; 3. la celebración de un segundo contrato de opción de compra venta en fecha 18 de julio de 2011 y cuyo vencimiento se estableció en ciento veinte (120) días contados a partir de su firma; y 4. las sumas de dinero recibidas por la parte demandada. Ahora bien resultan igualmente de las exposiciones efectuadas por las partes en sus escritos que son hechos controvertidos los siguientes: 1. que el banco notificó a la actora de la aprobación del crédito en fecha 11 de noviembre de 2011 y ésta procedió a notificar y a entregarle el documento definitivo de venta a la demandada; 2. que la demandada cumplió con sus obligaciones de conformidad con lo establecido en el contrato; y 3. el presunto proceder de mala fe de parte de la actora.

3. - DE LA RECONVENCIÓN:

   Como hechos y fundamento de la reconvención la parte demandada reconviniente señala expresamente lo siguiente: “Es el caso ciudadano juez que la Sra. Y.V.A.R., ya que no cancelo el monto completo acordado como en arras y también incumplió con el contenido del contrato al no cancelar con la obligación adquirida en el tiempo estipulado en el contrato de fecha dieciocho de julio de dos mil once 2011 la demandante no tenía la cantidad para la cual se había comprometido a pagar para la fecha por ende no podía realizar la protocolización del documento de compra venta, y por eso solicito a la demandada que le diera una prorroga (sic) y es por eso que anulan el documento de compra venta firmado en fecha veintitrés (23) de M.d.a. (sic) de Dos Mil Once (2011), consignado en este acto en letra “A” y por eso firman un nuevo contrato de opción de compra venta en fecha 14 de julio de 2011 Opción a Compra (sic) por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nro. 013, Tomo 104 de los libros respectivos, por el inmueble propiedad de la demandada por un apartamento (sic) destinado a Vivienda distinguida con el Nro. 114, ubicado en el piso 11, la cual forma parte del Edificio denominado Residencias Don Camilo, situado en la Parroquia San José, entre las esquinas de S.T. a Porvenir y Porvenir a Palo Negro (…) CON VENCIMIENTO DICHO CONTRATO DE ciento veinte (120) días continuos a partir de la FIRMA DOCUMENTO CUYO VENCIMIENTO ERA EL DIECIOCHO (18) DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL ONCE (2011). Y como consecuencia de este incumplimiento el referido contrato de opción de compra y venta HA QUEDADO RESUELTO DE DERECHO por el incumplimiento en el que incurrió la compradora”.

   En virtud de lo expuesto reconvienen a los fines de que la actora convenga en que el documento notariado es un documento de opción de compra venta; en que “está incumpliendo con la obligación de cumplir con lo establecido en el contrato de compra venta”; y por último solicitan que la parte atora sea condenada en costas y al pago de los honorarios profesionales de abogados.

   Como fundamento de derecho de la presente reconvención en los artículos 1.263, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

4. - DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

   La representación judicial de la parte actora al momento de dar contestación a la reconvención señaló que se opone en todas y cada una de sus partes a la reconvención, ya que “se puede evidenciar que la parte reconviniente solo se limita en el libelo de la demanda a señalar una serie de vaguedades en el objeto sin ninguna clase de asiento ni soporte jurídico, el cual deberá determinarse con precisión, claridad en la relación de los hechos y fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con la pertinente conclusión debiendo ser concreto en lo que se pide y porque se pide en forma clara, lo cual crearía un verdadero estado de indefensión para la parte reconvenida si la pretensión carece de objeto porque nada se pide entonces la demanda no puede prosperar ya que es la esencia de la función jurisdiccional resolver durante el proceso situaciones concretas, pues tal confusión vaciaría de contenido al derecho de contradicción el cual quedaría comprendido en la mutua petición por tal motivo al no cumplir el reconviniente con los requisitos establecidos en el artículo 340 en sus numerales 4º, 5º, 6º y 7º del Código de Procedimiento Civil estaría violando los derechos constitucionales del reconvenido (…)”.

   Señala que, lo cierto es que en fecha 11 de noviembre de 2011, el Banco Bicentenario notificó a mi representada que le fue aprobado el crédito hipotecario para la compra del apartamento que tenía en opción a compra, tal y como se evidencia de la Carta de Aprobación. Seguidamente la parte refiere nuevamente los hechos conforme a los referido en la oportunidad de explanar el contenido del escrito libelar, a saber, que en fecha 23 de marzo del año 2011, la propietaria (promitente-vendedora) y la accionante suscribieron una opción a compra por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 20, Tomo 44 de los libros respectivos, que tenía por objeto un inmueble propiedad de la primera, destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 114, ubicado en el piso 114, “el cual forma parte del Edificio denominado Residencias Don Camilo, situado en la Parroquia San José, entre las esquinas de S.T. a Porvenir y Porvenir a Palo Negro, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, con Número de Catastro 01-01-16-U01-003-034-043-000-011-014”; y refiere que el precio de la venta acordado por las partes fue la cantidad de quinientos ochenta mil bolívares con cero céntimos (Bs.580.000,00), de los cuales, aduce la actora, que hizo entrega de treinta y dos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs.32.400,00), mediante cheque emitido del Banco de Venezuela de fecha 21 de noviembre de 2011 y un segundo cheque por la cantidad de ciento cuarenta y tres mil bolívares (Bs.143.000,00) y que dichas cantidades se considerarían parte del precio de la operación de compra-venta, lo que significa que la vendedora habría recibido la cantidad de ciento setenta y cinco mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 175.480,00), lo que a decir de la parte accionante, significa que se le estaría adeudando la cantidad de cuatrocientos cuatro mil quinientos veinte bolívares (Bs. 404.520,00), los cuales serían pagados para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta.

   Continúa alegando la parte actora que, en fecha 18 de julio de 2011, la demandada (promitente-vendedora) y la ciudadana Y.A. (actora) suscribieron una segunda opción de compra venta, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nro. 013, tomo 104 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que dicho contrato tenía por objeto el mismo bien inmueble; y que en virtud de la firma de este contrato, la vendedora exige a la compradora como condición para suscribir el nuevo contrato que le entregase la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,00) más a lo cual la actora accedió en virtud de la necesidad de adquirir una vivienda, por lo cual el monto entregado asciende a la cantidad de doscientos mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs.200.480,00) y señala que la vigencia del contrato se estableció de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la firma del documento, en consecuencia, el contrato vencía el 18 de noviembre de 2011.

   Aduce la representación judicial de la parte reconvenida, que la demandada reconviente “actuando de mala fe consigna Carta del año Dos M.D. (2012) de aprobación de Crédito Hipotecario haciéndole creer al Tribunal que el Crédito fue aprobado en el año Dos Mil Doce (2012), ciudadano Juez señalo que el Crédito de mi representada se aprobó en fecha once (11) de Noviembre del año Dos Mil Once (2011) inmediatamente mi representada se dirigió a Century 21 al sitio de trabajo de la parte demandada y la llamaba por teléfono insistentemente siendo todas estas diligencias infructuosas es para el veinte (20) de Diciembre cuando logra reunirse en la Oficina de Century 21 aproximadamente a la 1:00 pm recibiendo una mala noticia por parte de la demandante (sic) la negativa de no querer firmar el documento definitivo de compra venta por cuanto ya no estaba interesada en vender el inmueble, ocasionándole un daño emocional y psicológico a raíz de lo cual mi representada sigue existiendo (sic) hasta los últimos días finales del 2011, no logrando el objetivo es ahí cuando n este año en curso se vio en la imperiosa necesidad de demandar como en efecto lo hizo el Cumplimiento de Opción a Compra ante los tribunales competentes, cabe preguntarse porque no se firmó en noviembre del año Dos Mil Once (2011) si ya estaba el crédito hipotecario aprobado y mi representada había realizado tres pago, es natural y obvio que mi representada acudiera al tribunal para ejercer su derecho, los efectos para mi cliente fue una erogación de su patrimonio que hasta ahora no se le ha reconocido su derecho esperando justicia ante el Juez de la causa y es justo que mi representada solicite la corrección monetaria en el presente procedimiento, no se entiende cómo es que el Contrato de Opción de Compra cumple con el consentimiento la parte demandada pretenda no dar cumplimiento, es de señalar que para el dieciocho (18) de Noviembre del año Dos Mil Once (2011) ya que mi representada gozaba del Crédito Hipotecario el cual fue otorgado el once (11) de Noviembre de ese mismo año, es decir siete (07) días antes del vencimiento lo que significa que la rebeldía al no querer firmar el documento definitivo de compra venta por parte de la demandada aún cuando ha recibido más del 50% del valor del inmueble, se niega a cumplir con la obligación contraída (…); igualmente me opongo a la estimación por la parte reconviniente en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), por cuanto el valor estimado supera el valor del inmueble firmado en la opción (…)”.

   Finalmente solicitan la declaratoria sin lugar de la reconvención.

5. - DE LAS PRUEBAS

   5.1.- DE LA PARTE ACTORA.

   Con el escrito Libelar:

   1. Cursa del folio 12, marcado “A”, original de instrumento privado de fecha 28 de enero de 2011. Aprecia esta Juzgadora que el instrumento bajo análisis se encuentra suscrito por la parte actora y un tercero ajeno al presente juicio asimismo se verifica la existencia de un sello húmedo del cual se lee “Century 21 Propiedades La Candelaria”, la cual tampoco es parte en el presente juicio y siendo que dicho medio no fue ratificado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

   2. Cursa también inserto a los folios 13 al 16, ambos inclusive, marcado “B”, original del documento de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de marzo de 2011, quedando anotado bajo el Nº 20, Tomo 44 de los libros llevados por esa Notaría, siendo que la parte demandada no formuló tacha este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Del mismo se evidencia que en fecha 23 de marzo de 2011, las ciudadanas N.Y.M. y Y.V.A.R. suscribieron un contrato de opción de compra venta en el cual se establecieron múltiples estipulaciones, siendo las más importantes a los efectos del presente caso, las siguientes:

      “PRIMERA: “LA FUTURA VENDEDORA” se compromete a vender a “LA FUTURA COMPRADORA” y ésta a comprar a aquella, el inmueble propiedad de la primera de la citada parte y que se describe a continuación: como un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número 114, ubicado en el piso once (11), el cual forma parte del Edificio denominado Residencias Don Camilo, situado en la parroquia San José, entre las esquinas S.T. a Porvenir y Porvenir a Palo Negro, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas (…). SEGUNDA: El precio de la futura venta se ha pactado en QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 580.000,00). TERCERA: Para garantizar esta futura venta, “LA FUTURA COMPRADORA”, ha hecho entrega, en calidad de arras e imputable al precio de venta, la cantidad de TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 32.480,00) mediante cheque emitido del Banco de Venezuela de fecha 28-01-2011, por concepto de pago de Honorarios por Servicio de Asesoría, Promoción e Intermediación Inmobiliaria Legítima, legal y cabalmente causados a favor de la sociedad de comercio PROPIEDADES LA CANDELARIA, C.A. y en este acto hace entrega a la “FUTURA VENDEDORA”, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 143.000,00). Dichas cantidades fijadas como garantía en los términos y l alcance que más adelante se especifica, no generará intereses, y se consideran parte del precio de efectuarse la operación de Compra-Venta. “LA FURTURA COMPRADORA” deberá pagar a “LA FUTURA VENDEDORA”, en esa oportunidad de la protocolización, la cantidad de CUATROCIENTOS CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 404.520,00). Dicho pago se hará mediante la emisión de un cheque de gerencia a favor de “LA FUTURA VENDEDORA” o persona que esta indique. CUARTA: El documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente contrato preparatorio, deberá protocolizarse en la Oficina del Registro Inmobiliario correspondiente dentro de un lapso de CIENTO VEINTE (120) días continuos que se inician el día siguiente de firmada esta Opción de Compra, más una prórroga adicional de treinta (30) días continuos. (…) NOVENA: CLÁUSULA PENAL: Es convenio entre las partes, que si por culpa o negligencia de “LA FUTURA COMPRADORA”, ésta no cumpliera con cualesquiera de las obligaciones que por éste Contrato asume y en especial con las contraídas en las Cláusulas Tercera y Cuarta del mismo, “LA FUTURA VENDEDORA” retendrá para sí el treinta por ciento (30%) de la cantidad entregada en calidad de garantía, a título de Cláusula Penal y como indemnización por daños y perjuicios que el incumplimiento acarrea. De ocurrir tal supuesto, “LA FUTURA VENDEDORA” quedará en libertad de disponer del inmueble sin necesidad de decisión judicial y reintegrar el saldo restante de lo recibido, a “LA FUTURA COMPRADORA” en un plazo no mayor de ocho (8) días hábiles contados a partir de la fecha en que ocurriera el incumplimiento un vez cumplido con la devolución y el pago, éste Contrato quedará resuelto de pleno derecho. Así mismo se establece, que si el incumplimiento de éste contrato fuese imputable a “LA FUTURA VENDEDORA” por su culpa o negligencia, ésta quedará obligada a pagar a “LA FUTURA COMPRADORA” una cantidad equivalente al treinta por ciento (30%) de la cantidad entregada en calidad de garantía, por conceptos de daños y perjuicios que el incumplimiento acarrea y como Cláusula Penal, así como a devolverle el monto correspondiente a la totalidad de la cantidad recibida en garantía. Dicho pago y reintegro lo efectuará en un plazo no mayor de ocho (8) días hábiles contados a partir de la fecha en que ocurriera el incumplimiento. Una vez cumplido con la devolución y el pago, éste contrato quedará resuelto de pleno derecho (…)”.

   3. Cursa a los folios 17 al 20, ambos inclusive, marcado “C”, original del documento de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18 de julio de 2011, quedando anotado bajo el Nº 013, Tomo 104 de los libros llevados por esa Notaría, siendo que la parte demandada no formuló tacha contra dicho documento, este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Del mismo se evidencia que en fecha 18 de julio de 2011, las ciudadanas N.Y.M. y Y.V.A.R. suscribieron un nuevo contrato de opción de compra venta en el cual se establecieron múltiples estipulaciones, siendo las más importantes a los efectos del presente caso, las siguientes:

      “PRIMERA: “LA FUTURA VENDEDORA” se compromete a vender a “LA FUTURA COMPRADORA” y ésta a comprar a aquella, el inmueble propiedad de la primera de la citada parte y que se describe a continuación: como un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número 114, ubicado en el piso once (11), el cual forma parte del Edificio denominado Residencias Don Camilo, situado en la parroquia San José, entre las esquinas S.T. a Porvenir y Porvenir a Palo Negro, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas (…). SEGUNDA: El precio de la futura venta se ha pactado en QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 580.000,00). TERCERA: Para garantizar esta futura venta, “LA FUTURA COMPRADORA”, ha hecho entrega, en calidad de arras e imputable al precio de venta, la cantidad de TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 32.480,00) mediante cheque emitido del Banco de Venezuela de fecha 28-01-2011, por concepto de pago de Honorarios por Servicio de Asesoría, Promoción e Intermediación Inmobiliaria Legítima, legal y cabalmente causados a favor de la sociedad de comercio PROPIEDADES LA CANDELARIA, C.A. y en este acto la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 25.000,00). Dichas cantidades fijadas como garantía en los términos y l alcance que más adelante se especifica, no generará intereses, y se consideran parte del precio de efectuarse la operación de Compra-Venta. “LA FURTURA COMPRADORA” deberá pagar a “LA FUTURA VENDEDORA”, en esa oportunidad de la protocolización, la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 381.270,00). Dicho pago se hará mediante la emisión de un cheque de gerencia a favor de “LA FUTURA VENDEDORA” o persona que esta indique. CUARTA: El documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente contrato preparatorio, deberá protocolizarse en la Oficina del Registro Inmobiliario correspondiente dentro de un lapso de CIENTO VEINTE (120) días continuos que se inician el día siguiente de firmada esta Opción de Compra, más una prórroga adicional de treinta (30) días continuos. (…) NOVENA: CLÁUSULA PENAL: Es convenio entre las partes, que si por culpa o negligencia de “LA FUTURA COMPRADORA”, ésta no cumpliera con cualesquiera de las obligaciones que por éste Contrato asume y en especial con las contraídas en las Cláusulas Tercera y Cuarta del mismo, “LA FUTURA VENDEDORA” retendrá para sí el treinta por ciento (30%) de la cantidad entregada en calidad de garantía, a título de Cláusula Penal y como indemnización por daños y perjuicios que el incumplimiento acarrea. De ocurrir tal supuesto, “LA FUTURA VENDEDORA” quedará en libertad de disponer del inmueble sin necesidad de decisión judicial y reintegrar el saldo restante de lo recibido, a “LA FUTURA COMPRADORA” en un plazo no mayor de ocho (8) días hábiles contados a partir de la fecha en que ocurriera el incumplimiento un vez cumplido con la devolución y el pago, éste Contrato quedará resuelto de pleno derecho. Así mismo se establece, que si el incumplimiento de éste contrato fuese imputable a “LA FUTURA VENDEDORA” por su culpa o negligencia, ésta quedará obligada a pagar a “LA FUTURA COMPRADORA” una cantidad equivalente al treinta por ciento (30%) de la cantidad entregada en calidad de garantía, por conceptos de daños y perjuicios que el incumplimiento acarrea y como Cláusula Penal, así como a devolverle el monto correspondiente a la totalidad de la cantidad recibida en garantía. Dicho pago y reintegro lo efectuará en un plazo no mayor de ocho (8) días hábiles contados a partir de la fecha en que ocurriera el incumplimiento. Una vez cumplido con la devolución y el pago, éste contrato quedará resuelto de pleno derecho (…)”.

   4. Consignó marcado con la letra “D” original de instrumento privado emanado del Banco Bicentenario Banco Universal, de fecha 11 de enero de 2012 (f. 21). Respecto a este medio de prueba quien juzga se pronunciará en la parte motiva de la presente decisión.

   5. Cursa también inserto a los folios 22 al 28, reproducido del folio 29 al 42, ambos inclusive, marcado “E”, ejemplar de contrato de venta pura y simple y constitución de hipoteca a favor del Banco Bicentenario Banco Universal, el cual se encuentra sin suscribir y carente de fecha, por lo cual no se le confiere valor probatorio.

      En la oportunidad de promoción de pruebas:

      La parte actora no ejerció actividad probatoria alguna en esta fase del procedimiento.

      En la oportunidad de consignar informes en primera instancia la parte actora consignó una serie de instrumentos los cuales se reseñan a continuación;

   1. Informe médico e informe psicológico, cursantes a los folios 154 y 157. Aprecia esta Jurisdicente que los instrumentos bajo examen son privados, por lo cual debieron ser producidos en juicio, bien con la presentación del escrito libelar o durante el lapso probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual siendo que fueron consignados anexos al escrito de informes en primera instancia, quien juzga no les confiere valor probatorio alguno.

   2. Copia simple de acta de nacimiento Nº852 perteneciente a una adolescente –menor de edad- hija de la actora, emanada por la Jefatura de la Pastora. Con relación al instrumento en cuestión aprecia esta Juzgadora que el mismo constituye un copia de un documento público, no obstante el mismo no guarda vinculación alguna con los hechos constitutivos de la presente controversia, por lo cual resulta manifiestamente impertinente.

   3. Copia de cédula perteneciente a una adolescente –menor de edad- hija de la actora. Con relación al instrumento en cuestión aprecia esta Juzgadora que el mismo constituye un copia de un documento público, no obstante dicha probanza no guarda vinculación alguna con los hechos constitutivos de la presente controversia, por lo cual resulta manifiestamente impertinente.

   4. Copia de hoja de requisitos para la tramitación de documentos emitidos por la consultoría jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Habitad (F.160). Aprecia esta Jurisdicente que el instrumentos bajo examen es privado, por lo cual debió ser producido en juicio, bien con la presentación del escrito libelar o durante el lapso probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual siendo que fueron consignados anexos al escrito de informes en primera instancia, quien juzga no les confiere valor probatorio alguno.

   5. Copia simple de certificación de gravámenes de fecha 25 de marzo de 2011, emanada del Registro Público Quinto del Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital (F. 1691 y 162). Aprecia quien juzga que el instrumento bajo análisis constituye la copia de un documento público, en virtud de lo cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se desprende que bajo el trámite Nº 218.2001.1.3595, en fecha 25 de marzo de 2011, a solicitud de la actora se expidió certificación de gravámenes del inmueble en marras, dejándose constancia de la existencia de una hipoteca de primer grado a favor del BANAVIH hasta por la cantidad de ochenta mil cuatrocientos bolívares (Bs. 80.400,00).

   6. Copia de instrumento privado sin suscribir. Aprecia esta Jurisdicente que el instrumento bajo examen es privado, por lo cual debió ser producido en juicio, bien con la presentación del escrito libelar o durante el lapso probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual siendo que fueron consignados anexos al escrito de informes en primera instancia, quien juzga no les confiere valor probatorio alguno. g) Copia de carta de aprobación de fecha 11 de enero de 2012, emanada por el Banco Bicentenario Banco Universal (F. 167). Aprecia esta Jurisdicente que el medio bajo examen es copia de un instrumento emanado de un banco, de naturaleza privada, por lo cual debió ser producido en juicio, bien con la presentación del escrito libelar o durante el lapso probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual siendo que fue consignado anexo al escrito de informes en primera instancia, quien juzga no les confiere valor probatorio alguno.

   8. Copia de constancia de recepción de recurso de fecha 18 de mayo de 2012 emanado del Banco Bicentenario Banco Universal (F. 168). Aprecia esta Jurisdicente que el medio probatorio bajo examen es copia de un instrumento privado, por lo cual debió ser producido en juicio, bien con la presentación del escrito libelar o durante el lapso probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual siendo que fueron consignados anexos al escrito de informes en primera instancia, quien juzga no les confiere valor probatorio alguno.

   9. Copia simple de documento contentivo de contrato de compra venta y constitución de hipoteca suscrito entre la actora, en carácter de vendedora y terceros ajenos a la presente controversia (F. 169 al 176, amos inclusive). Con relación al instrumento en cuestión aprecia esta Juzgadora que el mismo constituye un copia de un documento público, no obstante dicha probanza no guarda vinculación alguna con los hechos constitutivos de la presente controversia, por lo cual resulta manifiestamente impertinente a los fines de acreditar los hechos relativos a la litis.

   10. Cursa también inserto a los folios 177 al 183, ambos inclusive, ejemplar de contrato de venta pura y simple y constitución de hipoteca a favor del Banco Bicentenario Banco Universal, el cual se encuentra sin suscribir y carente de fecha, por lo cual no se le confiere valor probatorio.

   11. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Y.A.R. en calidad de arrendataria y un tercero ajeno a la presente causa, así como copias de las cédulas de las contratantes (F. 184 al 188). Aprecia esta Jurisdicente que el medio probatorio bajo examen constituye un instrumento privado, por lo cual debió ser producido en juicio, bien con la presentación del escrito libelar o durante el lapso probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual siendo que fueron consignados anexos al escrito de informes en primera instancia, quien juzga no les confiere valor probatorio alguno y con respecto a las cédulas de identidad anexas, las mismas resultan resulta manifiestamente impertinente a los fines de acreditar los hechos relativos a la litis.

       Anexo al escrito de informes consignado ante esta alzada:

   1. Riela del folio 358 al 368 del presente expediente, copia simple de decisión proferida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26 de abril de 2013. El referido instrumento constituye un documento judicial al que se le confiere valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que en la fecha supra señalada el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declaró procedente el recurso de hecho interpuesto por el abogado J.C.H.R., apoderado judicial de la parte actora, contra el auto dictado en fecha 12 de marzo de 2013 por el Juzgado a quo, mediante el cual había declarado precluído el lapso para apelar contra la decisión definitiva de fecha 08 de noviembre de 2012.

      3.2.- DE LA PARTE DEMANDADA.

      Con el escrito de contestación:

   1. Cursa inserto a los folios 73 al 75, ambos inclusive, original del documento de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de marzo de 2011, quedando anotado bajo el Nº 20, Tomo 44 de los libros llevados por esa Notaría, aprecia esta jurisdicente que el presente instrumento ya fue objeto de apreciación por este Tribunal en el acápite señalado con la letra “b” de las pruebas consignadas por la actora en la oportunidad de interponer la demanda.

   2. Cursa a los folios 77 al 79, ambos inclusive, original del documento de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18 de julio de 2011, quedando anotado bajo el Nº 013, Tomo 104 de los libros llevados por esa Notaría, aprecia esta jurisdicente que el presente instrumento ya fue objeto de apreciación por este Tribunal en el acápite señalado con la letra “c” de las pruebas consignadas por la actora en la oportunidad de interponer la demanda.

   3. Consignó marcado con la letra “c” copia de instrumento privado emanado del Banco Bicentenario Banco Universal, de fecha 11 de enero de 2012 (f. 80). Con relación al instrumento en cuestión, aprecia esta Jurisdicente que el mismo constituye la copia de un documento privado emanado de un tercero, por lo tanto carente de valor probatorio alguno.

   4. Cursa también inserto a los folios 81 al 87, reproducido del folio 88 al 94 y del 95 al 101, ambos inclusive, ejemplar de contrato de venta pura y simple y constitución de hipoteca a favor del Banco Bicentenario Banco Universal, el cual se encuentra sin suscribir y carente de fecha, por lo cual no se le confiere valor probatorio.

      En la oportunidad de promoción de pruebas:

   1. Invocó el principio de comunidad de la prueba respecto a todos aquellos elementos aportados a autos por la parte actora que pudiera favorecerle y ratificó las pruebas aportadas por la demandada con el escrito de contestación. Al respecto es menester señalar que lo señalado por la parte no constituye medio probatorio alguno, por cuanto en efecto, el Juez se encuentra obligado a apreciar la totalidad los elementos constantes en autos, independientemente de la parte a quien favorezca y quien los haya aportado, todo ello en virtud del principio de comunidad o adquisición de la prueba.

   2. Promovió marcado con la letra “D” copia simple de instrumento privado autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 02 de abril de 2012. Observa quien juzga que la copia del documento autenticado no fue impugnada por la parte a la que se opone, en virtud de lo cual esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil. Del mismo se desprende que en fecha 02 abril de 2012, las ciudadanas Y.V.A.R. y N.Y.M., suscribieron un contrato denominado por las partes como “compromiso de pago”, conforme al cual acordaron lo siguiente:

      PRIMERA: La ciudadana Y.V.A.R., plenamente identificada por medio del presente documento se compromete a cancelarle a la ciudadana N.Y.M., plenamente identificada la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de gastos generados en honorarios profesionales, y trámites diversos; SEGUNDA: La ciudadana Y.V.A.R. se compromete en cancelar la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000), de la siguiente manera: La cantidad de VEINTE MIL (Bs. 20.000), mediante cheque Banco de Venezuela, Nro. 31002006 en el momento de la autenticación del presente documento y la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000), para el momento de la protocolización que se haga del documento, del inmueble distinguido con el Nro. 114, ubicado en el Edificio denominado Residencias Don Camilo, situado en la Parroquia San José, entre las esquinas de S.T. a Porvenir a Porvenir a Palo Negro, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, por ante el Registro Inmobiliario del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, dentro del lapso de ciento veinte (120) días siguientes contados a partir de la autenticación del presente documento; TERCERA: La ciudadana N.Y.M., plenamente identificada, se compromete a realizar todos los trámites necesarios para hacer la protocolización del referido documento dentro de los ciento veinte (120) días a partir de la autenticación del presente documento, vencido este lapso sin que se haya protocolizado el documento in comento dará derecho a la ciudadana Y.V.A.R., a ejercer las acciones legales a que hubiere lugar; CUARTA: la ciudadana Y.V.A.R., se compromete a realizar el pago en las condiciones planteadas anteriormente y que el incumplimiento de este compromiso dará derecho a la ciudadana N.Y.M. para intentar todas las acciones tanto civiles como penales por ante los Tribunales de la Ciudad de Caracas, Distrito Capital, a cuyo domicilio me someto expresamente; QUINTA: la ciudadana Y.V.A.R. reconoce que la cantidad arriba señalada se genera por concepto de honorarios profesionales y gastos generados en virtud de diversos trámites. Liberando de toda responsabilidad civil, penal, mercantil o administrativa directa e indirectamente relacionada con las disposiciones legales o contractuales que existan a la ciudadana N.Y.M.; SEXTA: las partes convienen en aceptar cada una de las cláusulas expresadas en el presente documento. En Caracas a la fecha de su presentación

      .

      Al respecto aprecia esta Juzgadora que si bien, en efecto en fecha 02 de abril de 2012, las partes suscribieron un acuerdo que versaba esencialmente sobre el contrato de opción de compra venta y sobre los honorarios profesionales causados, no es menos cierto que la celebración de dicho contrato se efectuó con posterioridad a la fecha en que fue incoada la presente acción, a saber, el 13 de enero de 2012 y no habiendo sido opuesto como transacción o alguna otra forma de resolución alternativa de la controversia el mismo no surte efectos respecto al presente juicio. Así se establece.

   3. Promovió prueba de informes respecto del Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, a los fines de que informara “sobre la fecha exacta y cierta en la cual otorgaron el crédito a la señora Y.V.A.R. titular de la cédula de identidad 11.603.776 y envíe documentos originales del respectivo otorgamiento (…)” y respecto de la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital para que “envíe copia certificada del acuerdo realizado entre las partes notariado en fecha dos (02) de abril de 2012 (…)”. Las referidas pruebas de informes fueron admitidas por la juez a quo en fecha 22 de junio de 2012, mediante auto que riela del folio 126 al 127, ambos inclusive; no obstante, no se libraron los oficios correspondientes a la evacuación de las mismos sin que la parte promovente lo solicitara, en consecuencia, al no constar en autos las resultas, no tiene elementos sobre los cuales emitir pronunciamiento esta Juzgadora.

      MOTIVACION

      La presente causa versa sobre una acción de cumplimiento de contrato, interpuesta por la ciudadana Y.A.R. contra la ciudadana N.Y.M. la cual fuera declarado SIN LUGAR por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 08 de noviembre de 2012; antes de entrar a conocer del fondo del presente asunto debe esta jurisdicente pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía formulada por la demanda al dar contestación a la demanda.

      IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA

      Con relación a la estimación de la cuantía de la demanda, establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:

      Cuando el valor de la cosa demandada no conste pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva (…)

      .

      Con relación a la impugnación de la cuantía se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableciendo lo siguiente:

      …En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

      ...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

      Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

      .

      En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.

      Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide… (Sentencia Nº 00631, del 03/08/2007, caso: S.M.F. Vs. A.B.F.V., Sala de Casación Civil).

      En el caso sub exámine se verifica que, la representación judicial de la parte demandada, adujo como fundamento de su impugnación que “estamos frente a un acción estimable y determinable en dinero, conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y mal puede la actora estimarla a su antojo. Nótese así mismo, que la demandante no explica al Tribunal de donde o cómo ha llegado a determinar el monto que reclama”, no obstante, no hace indicación alguna con relación a la naturaleza de la impugnación, al no señalar si esta es efectuada en virtud de considerar que la cuantía fue fijada de manera exagerada o por el contrario resulta exigua; ello aunado al hecho de que no aporta ningún elemento probatorio que permita a esta Jurisdicente llegar a la convicción de que efectivamente se ha estimado erróneamente la cuantía por parte de la actora, en consecuencia resulta forzoso para esta Juzgadora desechar tal impugnación. Así se decide.

      DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

      La presente causa versa sobre una acción de cumplimiento de contrato, interpuesta por la ciudadana Y.A.R. contra la ciudadana N.Y.M. la cual fuera declarado SIN LUGAR por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 08 de noviembre de 2012.

      Respecto los contratos, el artículo 1.133 del Código Civil, define en términos generales el contrato como “…una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; siendo ese acuerdo de voluntades indispensable para la existencia del contrato, por lo que, hace engendrar una obligación, un derecho personal, toda vez que la creación de obligaciones se encuentra regida por la regla que el solo consentimiento obliga.

      En ese sentido, los contratos no solo tienen la función de constituir, reglar, transmitir o extinguir vínculos jurídicos entre las partes, sino también la de modificación, como lo define la norma sustantiva citada, pudiendo además en todo caso, renunciar por convenios a las leyes en cuya observancia no estén interesados el orden público o a las buenas costumbres; tal como lo preceptúa el artículo 6 del citado código sustantivo.

      Asimismo, el artículo 1.159 del Código Civil expresa: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

      Resulta entonces, menester concluir que las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley, todo ello conforme al principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” consagrado en el artículo 1.264 del Código Civil.

      De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo; todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

      Respecto al caso en concreto, en su escrito libelar, la parte actora señala que habiendo cumplido con sus obligaciones correspondientes al contrato de opción de compra venta suscrito con la ciudadana N.Y.M. suscrito en fecha 18 de julio de 2011 relativas al pago de las cantidades pactadas, tanto en calidad de arras como el precio de la opción de compra venta, montos éstos imputables al precio de venta del inmueble objeto de la misma, así como las gestiones y obtención del crédito hipotecario necesario a los fines de obtener el dinero faltante para pagar el precio de venta, una vez notificada de la aprobación del mismo, dentro del lapso establecido contractualmente por las partes, procedió a informar a la demandada quien se negó a firmar el documento definitivo de venta; por lo cual demanda el cumplimiento de la obligación contraída y se proceda a la firma del documento definitivo de venta y se le condene a la demandada al pago de la cantidad de sesenta mil bolívares.

      Ahora bien respecto a este particular la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, admitió haber recibido las cantidades reseñadas por la demandada, imputables al precio de venta definitivo, no obstante adujo con relación a el otorgamiento definitivo del contrato de venta, que fue la parte demandada la que no cumplió con su obligación por cuanto “no tenía el dinero para asumir el compromiso adquirido nuevamente” dentro del plazo de vigencia del contrato, a saber conforme a lo que se desprende del contrato de opción de compra venta, ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del mismo.

      Aprecia quien juzga que, conforme a lo que se desprende de los contratos de opción de compra venta consignados por ambas partes, el vencimiento del término para el ejercicio de la opción de compra venta fue fijado contractualmente, en ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del documento autenticado contentivo del contrato de opción de compra venta, y siendo que la firma del mismo se produjo en fecha 18 de julio de 2011, el vencimiento del contrato quedó fijado en fecha 18 de noviembre de 2011, en consecuencia, ésta se constituyó en la fecha límite para el ejercicio de la opción de compra venta y la fecha tope de la que disponía la actora para contar con la totalidad del monto pactado como precio del bien.

      Resulta necesario destacar que, constituye presupuesto impretermitible para la procedencia de una pretensión, que la parte que afirma gozar de un derecho del cual solicita tutela, logre generar en el juzgador la convicción de que los hechos en los que se fundamenta dicha solicitud son ciertos, para lo cual cuenta con los diferentes medios probatorios permitidos por la Ley.

      Siendo así, resulta una carga para las partes el aportar al proceso, los elementos probatorios que le permitan al juez formarse un criterio respecto a la veracidad de los hechos alegados, esto es imperativo al propio interés de cada parte, en el m.d.p. civil, que como es el caso venezolano se rige por el principio dispositivo; todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1.354 del Código Civil que establecen respectivamente:

      ARTICULO 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

      Los hechos notorios no son objeto de prueba.

      ARTICULO 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación…

      .

      Las normas transcritas supra, regulan la distribución de la carga probatoria, y establecen de manera precisa que corresponde al actor realizar toda la actividad probatoria tendente a probar los hechos constitutivos que generarían el derecho cuya tutela pretende en juicio mientras que corresponde al demandado el probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos que hayan sido alegados como defensa.

      En el caso sub exámine, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda alegó un hecho impeditivo referido al fondo del asunto, por cuanto adujo que la demandada no había cumplido con su obligación de disponer de la cantidad pactada como precio de la venta, una vez finalizado el plazo de vigencia del contrato, no obstante dicho hecho constituye a la luz de la doctrina lo que se ha denominado un hecho negativo infinito en virtud de su falta de concreción en circunstancias de tiempo, modo y lugar, ello aunado a que, es ésta una de las obligaciones inherentes al contrato y cuyo cumplimiento debe probar la actora a los fines de exigir el cumplimiento de las obligaciones por parte de la demandada, siendo así corresponde a la parte demandante probar todos aquellos hechos en los cuales fundamenta su pretensión en juicio, en especial, el cumplimiento de su obligación de disponer de la cantidad pactada como precio definitivo de venta antes de la expiración del término establecido contractualmente como vigencia de la opción de compra venta.

      Tal como se estableció supra, el vencimiento del plazo para el ejercicio de la opción de compra venta fue fijado contractualmente, en ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del documento autenticado contentivo del contrato de opción de compra venta y el cual goza de pleno valor probatorio, y siendo que la firma del mismo se produjo en fecha 18 de julio de 2011, el vencimiento del contrato quedó fijado en fecha 18 de noviembre de 2011, constituyendo ésta fecha el límite para el ejercicio de la opción de compra venta y la fecha tope de la que disponía la actora para contar con la totalidad del monto pactado como precio del bien, hechos éstos que debían ser probados por la accionante a los fines de hacer exigible a la demandada el cumplimiento de su obligación de suscribir y otorgar el documento definitivo de compra venta.

      Ahora bien, se aprecia de autos que la parte actora a los fines de probar el cumplimiento de su obligación, y siendo que conforme a lo alegado por ella misma, requería de la aprobación del un crédito con garantía hipotecaria, consignó instrumento emanado del Banco Bicentenario, C.A. Banco Universal; así visto que el hecho objeto de prueba consta en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallan en un banco, el medio idóneo para traer ese hecho al proceso era la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por ello la sola consignación del instrumento emanado del banco, sin que se halla promovido prueba de informes con respecto a los mismos hechos a los que se refiere el instrumento, no es suficiente para acreditar el hecho determinante en la presente controversia constituido por la disponibilidad de los recursos económicos para la adquisición definitiva del inmueble en marras y que esto se produjo antes del vencimiento del término fijado contractualmente, a saber en fecha 18 de noviembre de 2011; por lo cual es menester que con el medio bajo estudio no logró la actora acreditar el cumplimiento de su obligación.

      Siendo así, no existe en autos prueba que permita crear en esta juzgadora convicción alguna sobre la veracidad de los dichos de la actora apelante, por cuanto no logró probar el cumplimiento de su obligación de disponer de los recursos económicos a los fines de ejercer la opción de compra venta por cuyo cumplimiento demanda, y en efecto haberla ejercido dentro del período de vigencia de la misma, constituyendo dicho hecho el que fundamenta la aplicación del derecho invocado en la presente causa, por cuanto resulta determinante a los fines de hacer exigible a la demanda su obligación de realizar la firma y el otorgamiento del documento definitivo de venta.

      Concluye así esta Juzgadora, no existe en autos prueba que permita crear en esta juzgadora convicción alguna sobre la veracidad de los dichos de la actora apelante, por cuanto no logró probar el cumplimiento de su obligación de disponer de los recursos económicos a los fines de ejercer la opción de compra venta por cuyo cumplimiento demanda, y en efecto haberla ejercido dentro del período de vigencia de la misma, constituyendo dicho hecho el que fundamenta la aplicación del derecho invocado en la presente causa, por cuanto resulta determinante a los fines de hacer exigible a la demanda su obligación de realizar la firma y el otorgamiento del documento definitivo de venta.

      En consideración a todo lo antes expresado, concluye esta Jurisdicente que en el presente caso no se cumplen los supuestos de hecho necesarios para que se considere procedente la demanda incoada, por lo que resulta forzoso para esta Alzada declarar SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana Y.V.A.R. contra la ciudadana N.Y.M., en consecuencia se declarará y así se establecerá en la parte dispositiva de la presente decisión. Así se decide.

      DE LA RECONVENCIÓN

      Antes de estudiar el fondo de la presente reconvención corresponde a esta Jurisdicente emitir pronunciamiento sobre la impugnación a la cuantía formulada por la parte actora-reconvenida en la oportunidad de dar contestación a la reconvención.

      IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

      En el caso sub exámine se verifica que, representación judicial de la parte demandada, adujo como fundamento de su impugnación que la misma fijada en el monto de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) supera el valor del inmueble firmado en la opción, por lo cual entiende esta juzgadora que dicha impugnación se efectúa por considerarse exagerada, ahora bien, conforme a lo establecido por esta Juzgadora en la oportunidad de resolver la impugnación a la cuantía de la demanda, esto no puede efectuarse de manera genérica ni mediante simples afirmaciones, constituyendo carga de la parte impugnante aportar a autos aquellos medios probatorios necesarios para acreditar dicha impugnación.

      En cuanto al caso concreto, quien Juzga aprecia que en efecto el documento contentivo de contrato de opción de compra venta, que fuera analizado supra por esta alzada, establece como precio de venta del inmueble la cantidad de quinientos ochenta mil bolívares (Bs. 580.000,00), teniendo en cuenta que la presente acción versa sobre dicho contrato y constituyendo éste documento, el instrumento fundamental de la acción incoada, dicho monto debe ser considerado como parámetro a los fines de fijar la cuantía es el monto establecido en el mismo y así se declara.

      En consecuencia siendo que la parte demandada reconviniente fijó el monto de la cuantía veinte mil bolívares (Bs. 20.000) por encima del referido parámetro, considera esta Jurisdicente que dicho parámetro fue efectivamente apreciado por la parte al momento de estimar su acción, en consecuencia resulta improcedente la impugnación a la cuantía formulada por la parte actora reconvenida. Así se decide.

      DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN

      La ciudadana N.Y.M. en la oportunidad de dar contestación a la demanda, intentó reconvención contra la demandante Y.A.R., a fin de que estos convengan: a) en reconocer que el documento notariado es un documento de opción de compra venta; b) en que “en que esta incumpliendo con la obligación de cumplir con lo establecido en el contrato de compra venta” y c) la condena en costas de la parte actora-reconvenida.

      Por su parte, la representación judicial de la parte actora-reconvenida alegó que en fecha 18 de noviembre del año 2011 ya la actora contaba con la aprobación del crédito hipotecario, el cual a su decir fue otorgado en fecha 11 de noviembre de 2011, por lo cual es la demandada quien se ha negado a firmar el documento definitivo de venta aún cuando ha recibido más del 50% del valor del inmueble, negándose a cumplir con la obligación contraída.

      Además, señaló que una vez fue notificada de la aprobación del crédito trató de notificárselo a la demandada, siendo infructuosas todas sus gestiones a tal fin, siendo para la fecha 20 de diciembre de 2011, cuando logra reunirse con la demandada, quien expresó su negativa respecto a la firma del contrato definitivo de venta.

      Ahora bien, vistos los alegatos de las partes, esta alzada debe señalar lo siguiente: de la pretensión expuesta en el literal “a” se aprecia que la parte actora-reconvenida en ningún punto del íter procesal adujo que el contrato cuyo cumplimiento demanda se refiera a un contrato de compra venta, a diferencia de ello en todo momento se refirió a un contrato de opción de compra venta por lo cual es menester para esta sentenciadora concluir que no constituye éste un hecho controvertido que amerite estudio por parte de quien juzga; además se observa con relación al literal “b” que la reconviniente pretende se emitan declaraciones derivadas de las defensas opuesta por la accionada en su contestación, las cuales ya fueron objeto de pronunciamiento por parte de este órgano jurisdiccional en la parte motiva de la demanda. En efecto, ya esta alzada se pronunció sobre los hechos expuestos por la demandada-reconviniente en la contestación de la demanda; asimismo, sobre la solvencia de la parte actora en el cumplimiento de sus obligaciones conforme se desprende de los elementos constantes en autos, ello deriva como consecuencia lógica de la declaratoria sin lugar de la demanda que por cumplimiento de contrato fue incoada.

      En consecuencia, siendo que el tercer aspecto de la pretensión de la reconvención se refiere a la condena en costas de la contraparte, lo cual constituye un deber jurídico del Juzgador, concluye esta sentenciadora que en el presente caso no existe pretensión sobre la cual emitir pronunciamiento, en consecuencia, en la parte dispositiva del presente fallo se declarará SIN LUGAR la reconvención incoada por la ciudadana N.Y.M. contra la ciudadana Y.V.A.. Así se decide.

      No puede pasar por alto esta Juzgadora que en el escrito de informes en primer instancia la parte demandada – reconviniente en el petitorio, señala como pretensiones, que se declare resuelto el acuerdo suscrito entre las partes en fecha 02 de abril de 2012, así como el acuerdo suscrito en fecha 18 de julio de 2011, a tal respecto quien Juzga considera necesario señalar que, en el proceso los límites de lo controvertido así como las pretensiones de las partes –en casos como el presente, en que se produjo reconvención- quedan delimitados con la demanda, la contestación, la reconvención y la contestación a la reconvención siendo solo en éstas oportunidades preclusivas en las que pueden alegarse hechos o formularse pretensiones, en consecuencia al no haber formado parte del thema decidendum las pretensiones resolutorias de la demandada frente a la actora, no puede pronunciarse quien juzga respecto a tal particular. Así se establece.

      Finalmente, en cuanto a la presunta mala fe de la parte actora, alegada por la demanda, esta Juzgadora aprecia que conforme a lo señalado por la parte la misma estaría por el proceder de la ciudadana Y.A. al presuntamente engañar a la demandada, “por cuanto le hizo firmar un acuerdo transaccional el cual está consignado en el escrito de prueba marcado con la letra “D” en 3 folios, documento notariado en el cual las partes manifiestan su voluntad para realizar las gestiones pertinentes y continuar con el proceso de compra-venta de fecha 2 de abril de 2012, en dicho acuerdo los apoderados de la demandante le informaron a la señora N.M. que ellos ya habían desistido de la demanda cuando no era cierto para que mi defendida no diera contestación de la demanda y le declararan a ella la confesión ficta”.

      Respecto a este alegato quien Juzga aprecia que en virtud de la existencia de una presunción de buena fe respecto al proceder de las partes en el proceso, corresponde a la parte que alega lo contrario, es decir la mala fe, probar los hechos constitutivos del proceder, desleal y falto de probidad de la parte contraria. En este sentido, la parte demandada consigna como prueba de sus alegatos un contrato suscrito entre las partes en fecha 02 de abril de 2012, el cual fue valorado supra por esta Juzgadora y del cual se desprende que en la fecha señalada las partes suscribieron un acuerdo contentivo de unas estipulaciones de pagos que versaban esencialmente sobre el contrato de opción de compra venta y sobre los honorarios profesionales causados, no pudiendo desprenderse del mismo, el supuesto proceder antijurídico de la actora. Así se establece.

      DISPOSITIVA

      En virtud de las consideraciones realizadas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: