Decisión nº 08-146-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Octubre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Vistos

, con informes de las partes y observaciones de la parte demandada.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: ciudadana YANIXA B.L.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilió, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 6.853.796.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: C.E.N., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.099.

   PARTE DEMANDADA: ciudadanos L.A.F. y C.O.F., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la Cédula de Identidad Nos. V.- 10.064.092 y V.- 12.362.747, respectivamente.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: O.G. e I.M.P.P., abogados en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 43.107 Y 75.725, respectivamente.

2. ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.-

   Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 08.02.2008 (f. 159), por el abogado C.N., en su carácter de apoderado de la parte demandante, ciudadana YANIXA B.L.M., contra la sentencia definitiva de fecha 17.09.2007 (f. 121 al 139), proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) Sin Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la ciudadana YANIXA LAYA, contra la parte demandada, ciudadanos LUIS Y C.F.; (ii) Parcialmente Con lugar la reconvención que por resolución de contrato e indexación de daños incoaron los ciudadanos LUIS y C.F., contra la ciudadana YANIXA LAYA. Y en consecuencia, declaró (iii) resuelto el contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes en la actual controversia, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital el 19 de agosto de 2004, bajo el N° 03 Tomo 46 de los libros autenticados por dicha Notaria; (iv) declaró Improcedente la pretensión de indemnización de daños incoada por los ciudadanos LUIS y C.F. contra la ciudadana YANIXA LAYA; (v) condenó en las costas de la acción a la ciudadana YANIXA LAYA y, eximió de las costas de la reconvención.

   Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 10.03.2008 (f.165), este Juzgado Superior dio por recibido el presente expediente, le dio entrada y trámite de definitiva.

   Mediante escritos de fecha 26.05.2008 (f.166), la representación judicial de la parte demandada-reconviniente consignó escrito de informes. Y en fecha 13.06.2008 (f. 171), la representación judicial de la parte demandante-reconviniente consignó escrito de observaciones.

   Por auto de fecha 16.06.2008 (f. 173), esta Alzada advierte a las partes que la presente causa, a partir del día 14.06.2008, inclusive, entró en término para dictar sentencia.

   Por auto de fecha 13.08.2003 (f.174), este Juzgador de Alzada difiere la oportunidad para dictar sentencia, y estando dentro de la oportunidad de ley, se dicta sentencia con arreglo a las consideraciones siguientes.

3. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

   Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato, mediante demanda interpuesta por la ciudadana YANIXA B.L.M., mediante apoderado judicial, contra los ciudadanos L.A.F. y C.O.F., por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Por auto de fecha 26.05.2005 (f. 28), el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, acordando darle el trámite por el procedimiento ordinario.

   Gestionada la citación personal, en fecha 24.11.2005 (f. 34), la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación y su vez reconvino.

   Por auto de fecha 30.11.2005 (f. 70), el Tribunal de la causa admite la reconvención, y el 20.01.2006 (f. 76) el juzgado de la causa advierte que admitió anticipadamente la reconvención y que el lapso de reconvención comenzaba ocurrir de esa misma fecha.

   En fecha 31.01.2006 (f.77), la representación judicial de parte accionante dio contestación a la reconvención propuesta por la contraparte.

   Abierto a pruebas, en fecha 16.02.2006 (f. 83), la representación judicial de la parte accionante consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 09.03.2006 (f.86), la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas.

   En fecha 13.03.2006 (f.87), el tribunal de la causa admite las pruebas de la parte actora, ordena practicar un cómputo (f. 88) y niega la admisión de las promovidas por la parte demandada por extemporáneas.

   En fecha 15.06.2006 (f.101 al 103), la apoderada judicial de parte demandada consignó escrito de informes.

   En fecha 17.09.2007 (f.121 al 139), el Tribunal de la causa dicto sentencia mediante la cual declaró: (i) Sin Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la ciudadana YANIXA LAYA, contra la parte demandada, ciudadanos LUIS Y C.F.; (ii) Parcialmente Con lugar la reconvención que por resolución de contrato e indexación de daños incoaron los ciudadanos LUIS y C.F., contra la ciudadana YANIXA LAYA. Y en consecuencia, declaró (iii) resuelto el contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes en la actual controversia, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital el 19 de agosto de 2004, bajo el N° 03 Tomo 46 de los libros autenticados por dicha Notaria; (iv) declaró Improcedente la pretensión de indemnización de daños incoada por los ciudadanos LUIS y C.F. contra la ciudadana YANIXA LAYA; (v) condenó en las costas de la acción a la ciudadana YANIXA LAYA y, eximió de las costas de la reconvención.

   Notificadas las partes, el 08.02.2008 (f. 159) y el 27.02.2008 (f. 161) la parte actora apela del fallo, siéndole oída en ambos efectos el 05.03.2008 (f. 162) y acordada la remisión de los autos al Juzgado Superior distribuidor.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

   1. - De la trabazón de la litis.

      1. Alegatos de la parte actora.

         La representación judicial de la parte actora, alegó en su libelo de demanda lo siguiente (f. 01 al 05):

         LOS HECHOS

         • Que consta en el documento debidamente Autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de agosto del 2004, anotado bajo el N° 03 Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría su representada, ciudadana YANIXA B.L.M., celebró un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, con los ciudadanos: L.A. FIGUERA Y C.O.F., sobre un inmueble constituido por el apartamento propiedad de estos distinguido con el N° 1602, Piso 16 Bloque N° 01, edificio 01, Conjunto A.E., ubicado en la urbanización Cochecito, Jurisdicción de la parroquia El Valle, municipio Libertador del Distrito Capital. El apartamento forma parte del edificio comprendido dentro de los linderos y medidas que señalan el Documento de Condominio inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 14 de Diciembre de 1.972, anotado bajo el N° 05, folio 15 , Tomo 39 adicional, protocolo Primero. El mencionado apartamento, consta de: Sala- Comedor, cocina, lavandero, un (1) baño, tres (3) dormitorios; tiene una superficie de SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (67,68 Mts.2); le corresponde un porcentaje de participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad de 0.644% y sus linderos y medidas particulares son apartamento N° 1502; TECHO: con el apartamento N° 1702; NORTE: con la fachada norte del Edificio; SUR: con el pasillo de circulación y pared que da a la fosa del ascensor; ESTE: con la fachada Este: con la fachada este Edificio y OESTE: con la pared que da al apartamento N° 1601. El referido inmueble, pertenece a los Señores L.A. FIGUERA y C.F. tal y como consta de documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de Noviembre de 1998, bajo el N° 23, Tomo 8, Protocolo Primero.

         • Que en la cláusula segunda del referido contrato, las partes establecieron como precio de la compra-venta del inmueble en referencia, la suma de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (BS. 32.000.000,00) que serian pagados por la compradora, de la siguiente manera: Un primer pago de TRES MILLONES Y MEDIO DE BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00), considerados como ARRAS en garantía, los cuales fueron entregados por su representada al momento de la firma del documento de opción de compra-venta y que fueron recibidos por Los Vendedores, en dinero efectivo de curso legal y a su entera satisfacción. Un segundo pago a los sesenta días (60) días consecutivos de TRES MILLONES Y MEDIO DE BOLIVARES (BS. 3.500.000,00), los cuales, fueron cancelados por su representada, en fechas 09 de Noviembre y 11 de Noviembre del 2004, mediante depósitos efectuados en la Cuenta N° 7017005902 del Banco Mercantil, cuya titular es la ciudadana C.O.F., tal como consta de Planillas de Depósitos N° 000000186669774 y 0000001867662211, y un tercer pago por el saldo restante o sea la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) que serian cancelados en un lapso no mayor de ciento cincuenta días (150) continuos y que las mismas serian imputadas al precio de venta del inmueble en el momento de la protocolización del documento de venta.

         • Que así mismo en la cláusula TERCERA del mencionado contrato, la opción de compra-venta tendrá una duración de CIENTO CINCUENTA DIAS CONTINUOS, contados a partir de la firma de este convenio, y dentro de cuyo plazo se deberá realizar todas las gestiones necesarias por parte de LOS VENDEDORES Y LA COMPRADORA, para la realización definitiva del documento y su debida protocolización.

         • Que igualmente en la cláusula CUARTA, se estableció lo siguiente: que si la operación de garantía de opción de compra-venta, no pudiera efectuarse por causas imputables a LA COMPRADORA, la misma tendrá una penalidad del cincuenta por ciento (50%) del monto de la opción de compra-venta y de la misma forma, asimismo si la causa es imputable a los VENDEDORES, éstos le reintegraran a LA COMPRADORA el monto de la opción de compra-venta mas el porcentaje antes indicado o sea el cincuenta por ciento (50%) por concepto de daños y perjuicios.

         • Que una vez otorgado el documento de opción de compra-venta, su representada empieza a realizar los trámites ante el Instituto de Prevención Social del Ministerio de Educación (IPASME) a los fines de la solicitud y posterior aprobación del crédito hasta por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) por parte del referido instituto con el objeto de cancelar el saldo restante a los vendedores para la adquisición del mencionado apartamento.

         • Que es de resaltar que una vez introducido el expediente ante el IPASME para la solicitud del crédito, este Instituto informa a su representada que entre los requisitos le falta el documento de Cancelación de Hipoteca, ya que para esa fecha el apartamento en referencia se encontraba hipotecado a favor del FONDO DE AHORROS Y CREDITOS DE LOS EMPLEADOS DE CONSORCIO INVERSIONISTA MERCANTIL CIMA C.A. hasta por la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000,00), en cuestión que su mandante pone en conocimiento de los Propietarios, quienes en el mes de Octubre hacen entrega de dicho documento a su representada para que lo consigne ante el IPASME y así empezar de nuevo todos los tramites de la solicitud del crédito.

         • Que el lapso transcurrido desde la fecha de la firma del contrato de Opción de compra-venta o sea desde el 19 de agosto del 2004 hasta el 06 de octubre del 2004 no es imputable a su representada por cuanto los vendedores no entregaron los requisitos o recaudos completos con la finalidad de entregar a el IPASME toda la documentación necesaria para fin tantas veces mencionado. De tal manera que los ciento cincuenta días (150) días continuos establecidos por las partes para la realización del documento definitivo de compra-venta y su debida protocolización, empieza a computarse desde el día 06 de octubre del 2004 y no desde la fecha en que se firmó el documento de opción de compra-venta.

         • Que en fecha de 03 de marzo del 2005, el IPASME entrega a su representada previa la aprobación del crédito respectivo el documento contentivo de la operación definitiva de compra-venta del inmueble antes mencionado con la finalidad de que se lleve a la oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, para el calculo de los derechos respectivos y su posterior presentación a los fines de su protocolización.

         • Que su mandante al informarles a los VENDEDORES, de tal situación y solicitarles que le entreguen la Solvencia de Derecho de Frente y Copia de sus Cédulas a los fines de la presentación del documento ante la mencionada Oficina de Registro, éstos le informan que no se moleste en hacer tal diligencia y que en consecuencia no van a entregarle tales recaudos, ya que ellos no van a venderle el apartamento objeto del presente contrato.

         • Que vista de tal situación su representada ha realizado todas las diligencias necesarias a fin de que los señores, L.A. FIGUERA Y C.O.F., antes identificados, procedan a darle cumplimiento a lo establecido en el contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, otorgado con ellos, resultando inútiles los esfuerzos realizados, por cuanto los mencionados ciudadanos, se niegan tajantemente a cumplir con lo establecido en el mencionado contrato.

         PETITORIO

         • PRIMERO: En darle cumplimiento a lo establecido y/o estipulado en el contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, otorgado entre su representada y los demandados y debidamente Autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de agosto del 2004, anotado bajo el N°. 03 Tomo 46 de los Libros respectivos, cuyo objeto es el apartamento distinguido con el N° 1602, piso N° 16, bloque N° 01, edificio 01, conjunto A.E., ubicado en la Urbanización Cochecito, Parroquia el Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital., cuyos linderos medidas y demás determinaciones constan suficientemente especificados en el referido documento y se dan aquí por especificados en el referido documento y se dan aquí por reproducidos en su totalidad.

         • SEGUNDO: que en consecuencia de lo antes indicado, otorgue el documento de propiedad del referido inmueble a su representada y se lo entregue totalmente desocupado y libre de bienes y libre de personas.

         • TERCERO: que en caso, de que los demandados se negaren a protocolizar el documento definitivo de compra-venta sirva la sentencia declarada con lugar y definitivamente firme como documento definitivo de compra-venta y en consecuencia transmita a su mandante, la propiedad del referido bien inmueble.

         • CUARTO: que al pago de las costas y costos del presente proceso.

         • Que estimaba su demanda en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo).

      2. Alegatos de la parte demandada.

         La representación judicial de la parte demandada alegó lo siguiente en su escrito de contestación a la demanda (f. 34 al 39):

         LOS HECHOS

         • Que rechaza, niega y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, lo alegado por la parte demandante en el presente procedimiento.

         • Que niega que el documento fundamental de la presente acción, tenga validez jurídica; que es cierto, que existió un documento de opción de compra-venta debidamente autenticado por la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 19 de agosto de 2004 anotado bajo los N° 03, Tomo 46, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria entre sus representados y la demandante, ciudadana YANIXA B.L.M., por la compra-venta de un inmueble de los denominados Apartamento, el cual se encuentra ubicado en la urbanización Cochecito, Jurisdicción de la parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, Bloque N° 01, Edificio N°1, conjunto AE, piso 16, apartamento 1602, por el precio de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00).

         • Que la demandante es su escrito libelar, alega que al momento de firma del documento indubitado dio la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES en efectivo, y luego deposito la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES, según planillas de depósitos consignadas. Que al respecto rechazan, niegan y contradice, y es enteramente falso que sus clientes hayan recibido la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES en efectivo, nunca recibieron esa cantidad de dinero en efectivo, ya que la señora quedo en depositarles al día siguiente de la firma del documento, y luego dentro de los sesenta días, los otros TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES, que la señora solamente dio la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES, mediante los depósitos aludidos, y no dio la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES que quiere hacer creer; a todas estas tampoco lo hizo en el plazo establecido, ya que se efectuó el deposito a los ochenta y tres (83) días después y no dentro de los primeros sesenta días luego de firmado el documento como quedo pactado (cláusula segunda).

         • Que el pacto descrito anteriormente, sus clientes se obligaron a venderle a la ciudadana YANIXA B.L.M., el inmueble objeto de la presente demanda en un lapso de CIENTO CINCUENTA DIAS CONTINUOS (150), como esta claramente especificado en la Cláusula Tercera, la cual dice textualmente lo siguiente: “la presente OPCION DE COMPRA-VENTA tendrá una duración de CIENTO CINCUENTA DIAS CONTINUOS contados a partir de la firma de este convenio, dentro de este plazo se deberá realizar todas las gestiones necesarias por parte de los vendedores y la compradora, para la realización definitiva del documento y su debida protocolización”.

         • Que desmenuzando el lapso anterior tenemos que: los 150 días continuos comenzaron el veinte (20) de agosto de 2004 y concluyeron el dieciséis (16) de enero de 2005.

         • Que sus clientes a partir del diecisiete (17) de enero de 2005, tenia plena libertad de negociar su inmueble con cualquier persona que satisficiera sus requerimientos, porque legalmente no existía ningún obstáculo, en virtud del contenido del articulo 1168 del Código Civil venezolano.

         • Que alude la señora YANIXA B.L.M., que una vez firmada la opción de compra-venta ella comenzó a gestionar su crédito por el IPASME, y que le instituto le informo que entre los requisitos le faltaba el documento de cancelación de la hipoteca, ya que para esa fecha el apartamento se encontraba hipotecado a favor del Fondo de Ahorro y Crédito de los Empleados del Consorcio Inversiones Mercantil, por la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000,00), de lo expuesto , tenemos que decir: “Es cierto que el inmueble en cuestión se encontraba hipotecado a favor de la Entidad Bancaria antes mencionada, pero no es menos cierto, que esta situación no era impedimento para la que la futura compradora tramitara su crédito y se lo aprobaran, pues es costumbre en el medio de los créditos hipotecarios, que si un inmueble tiene una hipoteca, la Institución que esta dando el crédito, elaboren dos pagos; uno para la Institución favorecida por la hipoteca y otro para el propietario del inmueble en fecha seis (06) de octubre de 2004, como bien lo refleja la demandante en su escrito; antes de los primeros sesenta días continuos a la firma del documento; si recordamos, para la fecha la demandante no había ni siquiera efectuado su primer pago; recordemos que lo efectuó entre el seis (06) y el once (11) de noviembre, a los ochenta y tres (83) días de haberse firmado la opción a compra-venta, documento objeto de la presente demanda.

         • Que precisa la demandante, que no se compute el lapso de los 150 días calendarios desde la fecha cierta el documento sino desde el momento en que nuestro clientes le hicieron entrega de la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble.

         • Que de donde deduce la demandante debidamente asesorada por el colega, que puede relajar el contrato firmado entre las partes, al punto de solicitar que no se tome en cuenta una cláusula expresa del contrato, como es el pago que se tenia para ejecutarlo, si nos ponemos a examinar los hechos, la mandante fue y es la que reiteradamente ha faltado a su compromiso, primero, al no depositar los primeros TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES, segundo al no hacer el deposito por los únicos TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES a los ochenta y tres (83) días luego de firmado el contrato y no a los sesenta días como se había estipulado; tercero al pretender que no se respete el contrato, al pedir que se compute a partir del 06 de octubre del 2004, y por ultimo exigir que sus clientes la esperaran hasta que aprobaran su crédito, como en efecto se lo aprobaron el tres de marzo de 2005, para la fecha, ya la opción a compra-venta se encontraba vencida, disposición que se venció el dieciséis (16) de enero de 2005, de conformidad con la cláusula tercera del contrato establecido.

         Así quedó trabada la litis, correspondiéndole a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.

   3. - Aportaciones probatorias.

      a.- De la parte actora:

      * Recaudos acompañados al escrito libelar:

   1. - Marcado con la letra “B”, Original de documento denominado contrato de Opción a Compra-venta, firmado por la demandante ciudadana YANIXA B.L.M. y la parte demandada ciudadanos L.A. FIGUERA Y C.O.F., en su carácter de propietarios, en donde se comprometieron a vender un inmueble de su propiedad distinguido con el N° 1602, Piso 16, del Bloque N° 01, Edificio 01, conjunto A.E, Ubicado en la Urbanización Cochecito, Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, a la ciudadana YANIXA B.L.M., por la cantidad de Treinta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 32.000.000,oo), de los cuales el promitente comprador pagará en arras la suma de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,oo), al momento de la firma de la opción de compra-venta, un segundo pago por la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00), y el resto lo pagará al momento de la protocolizaron definitiva del documento de compraventa, es decir, en el término de ciento cincuenta (150) días continuos contados a partir del pago de las arras (f.09 y10).

      En cuanto a este medio probatorio, observa este Tribunal de Alzada que el mismo se trata de un documento autenticado traído en original, por lo que de acuerdo a los artículos 1363 y 1360 del Código Civil, se le confiere pleno valor probatorio para acreditar lo antes transcrito. ASÍ SE DECLARA.-

   2. - Marcado con la letra “C”, Copia certificada de documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nro. 1602, ubicado en el piso 16, edificio Nro. 1 Bloque 1, Conjunto “A.E.”, Ubicado en la Urbanización Cochecito, Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Federal. El mencionado apartamento tiene una superficie aproximada de SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (67,68 MTS.2); se compone de las siguientes dependencias: sala-comedor, tres (3) dormitorio, un (1) baño, cocina, lavandero y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada norte del edificio; Sur: con el pasillo de circulación y pared que da la fosa del ascensor; Este: con fachada este del edificio; y Oeste: con pared que da al apartamento Nro. 1601. (f.11 al 15).

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia certificada, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, para acreditar lo antes transcrito. ASÍ SE DECLARA.-

   3. - Marcado con la letra “D”, copia de las planillas de deposito realizados en Banco Mercantil Nro. 000000186766211, de fecha 11.11.2004, por un monto de DOS CIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), depositado por la ciudadana YANIXA LAYA, donde se evidencia que la titular de la cuenta es la ciudadana C.F.. (f.17)

   4. - Marcado con la letra “E”, copia de las planillas de deposito realizados en Banco Mercantil Nro. 000000286669774, de fecha 09.11.2004, por un monto de TRES MILLONES TRES CIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.300.000,00), depositado por la ciudadana YANIXA LAYA, donde se evidencia que la titular de la cuenta es la ciudadana C.F.. (f.17)

      En cuanto a las planilla de deposito marcadas con la letra “D”, “E”, esta Superioridad observa que se trata de planillas de deposito que normalmente se utilizan en las entidades bancarias para acreditar un deposito a una determinada cuenta, constituyendo para el tribunal un principio de prueba por escrito, acreditado con un instrumento sui generis validado por una entidad bancaria que por ley está autorizada para recibir depósitos. Por otra parte, considera este Sentenciador que dichos medios probatorios acreditan que se hicieron unos depósitos en cuenta el 09.11.2004 y el 11.11.2004 por un monto global de Bs. 3.500.000,oo, mas no son suficientes para acreditar el pago de que se deposito la totalidad del monto del bien inmueble anteriormente descrito. ASÍ SE DECLARA.-

   5. - Marcado con la letra “F” copia certificada de cancelación de hipoteca inscrito en la Oficina Inmobiliaria del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, el 06.12.2004, bajo el Nº 2, Tomo 2, Protocolo 1º, en el cual consta que el ciudadano L.A.F., ha pagado a entera satisfacción el préstamo a interés que le otorgara en su oportunidad la sociedad mercantil Banco Mercantil, C.A. por un monto de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) para la compra del inmueble distinguido con el Nro. 1602, ubicado en el piso 16, edificio Nro. 1 Bloque 1, Conjunto “A.E.”, ubicado en la Urbanización Cochecito, Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Federal (f. 18).

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia certificada, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, para acreditar lo antes transcrito. ASÍ SE DECLARA.-

   6. - marcado con la letra “G” original de documento contentivo del contrato de compra-venta definitivo emanado del IPASME visado por la abogada E.A. de Santana, inscrita en el IPSA bajo el N° 32.730. (f.25 al 27).

      En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse de documento contentivo de contrato de venta con garantía hipotecaria elaborado por la abogada del IPAS ME relativo al inmueble objeto de la litis y que tiene a su margen y dorso las anotaciones típicas de los registro para el cálculo de los derechos, mas no hay constancia de fecha de presentación. Aplicando las reglas de la sana crítica se toma como indicio que se elaboró un documento con hipoteca del inmueble y se llevó a calcular al registro. ASÍ SE DECLARA.-

      ** Las aportadas en el período de promoción.

   7. - Reprodujo el merito favorable de los autos.

      El mérito favorable de los autos es una simple invocación usada en la práctica forense, la cual no requiere pronunciamiento del Tribunal. ASÍ SE DECLARA.

   8. - Prueba de informes al FONDO DE AHORROS Y CREDITOS DE LOS EMPLEADOS DEL CONSORCIO INVERSIONISTA MERCANTIL CIMA C.A., para que dicha oficina informe, previo estudio y análisis de sus archivos, en que fecha los ciudadanos L.A. FIGUERA Y C.O.F., cancelaron el préstamo que tenia con dicha institución y la fecha de la firma del documento de cancelación de hipoteca por parte del apoderado de dicha institución.

      El mencionado Fondo informó (f. 94): “(…) en respuesta al oficio Nro. 8535 de fecha 06 de abril de 2006, recibido por esta institución en fecha 26 de mayo de 2006, mediante el cual nos solicitan se informe al tribunal previo estudio y análisis de los archivos del FONDO DE AHORRO Y CRÉDITO DE LOS EMPLEADOS DE MERCANTIL SERVICIOS FINANCIEROS, C.A. (anteriormente denominado FONDO DE AHORRO Y CRÉDITO DE LOS EMPLEADOS DEL CONSORCIO DE AHORRO Y CRÉDITO DE LOS EMPLEADOS DEL CONSORCIO INVERSIONISTA MERCANTIL CIMA, C.A., S.A.C.A), en que fecha los ciudadanos L.A. FIGUERA y C.O.F. canceló el préstamo que tenían con el FONDO antes identificado y la fecha de la firma del documento de cancelación de hipoteca por parte del apoderado del FONDO. Con tal fin le comunicamos que le pago de la cuota final del crédito se realizó el día 06 de agosto de 2003 y la entrega del documento de liberación de hipoteca se entregó en fecha 29 de septiembre de 2004 (…)”.

      En lo que respecta a el informe rendido por las empresa FONDO DE CREDITO DE LOS EMPLEADOS DE MERCANTIL SERVICIOS FINANCIEROS, C.A., siendo que se cumplen los requisitos previstos para que sea procedente la prueba de informes, conforme lo establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada, como prueba libre, le aprecia de acuerdo con la regla de valoración sobre la base de la sana critica, para acreditar que la cuota final del crédito se realizó el día 06 de agosto de 2003 y la entrega del documento de liberación de hipoteca se entregó en fecha 29 de septiembre de 2004. Y ASÍ SE DECLARA.-

      2. De la parte demandada.

      ***Aportadas junto con el escrito de contestación de la demanda.-

   1. - Marcado con la letra “B”, Copia simple de documento denominado contrato de opción de compra-venta entre los ciudadanos L.A.F. y C.O.F., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados y titulares de la Cédula de Identidad Nos. V.- 10.064.092 y V.- 12.362.747, respectivamente, en su condición de VENDEDORES, y por otra parte los ciudadanos D.A.P.P. y E.R.L.A., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados, titulares de la Cédula de Identidad Nos. V.- 9.953.432 y V.- 10.802.514, en su condición de COMPRADORES, del inmueble distinguido con el Nro. 1.602, ubicado en el Piso16 del edificio Nro. 1, Bloque Nro. 1, Conjunto “A.E”, ubicado en la Urbanización Cochecito, Jurisdicción de la Parroquia. El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital. Tiene una superficie aproximada de sesenta y siete metros cuadrados con sesenta y ocho Decímetros Cuadrados (67,68 mts.2), tiene sala comedor, tres dormitorios, un baño, cocina, lavandero, y se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada del edificio. Sur: con el pasillo de circulación y pared que da a la fosa del ascensor. Este: con fachada este del edifico. Oeste: con pared del apartamento Nro. 1.601, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 22.06.2005, bajo el Nº 27, Tomo 40.. (f.43 al 45).

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia simple, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, para acreditar lo antes transcrito. ASÍ SE DECLARA.-

   2. - Copia simple de documento de propiedad del inmueble distinguido el Nro. 1.602, ubicado en el Piso16 del edificio Nro. 1, Bloque Nro. 1, Conjunto “A.E”, ubicado en la Urbanización Cochecito, Jurisdicción de la Parroquia. El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital. Tiene una superficie aproximada de sesenta y siete metros cuadrados con sesenta y ocho Decímetros Cuadrados (67,68 mts.2), tiene sala comedor, tres dormitorios, un baño, cocina, lavandero, y se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada del edificio. Sur: con el pasillo de circulación y pared que da a la fosa del ascensor. Este: con fachada este del edifico. Oeste: con pared del apartamento Nro. 1.601. (f.46 al 49).

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia simple, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, para acreditar lo antes transcrito. ASÍ SE DECLARA.-

   3. - Copia simple de Acta de Matrimonio, de los ciudadanos: L.A.F. venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V.- 10.064.092, y la ciudadana C.O.F. venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad N° V.- 12.362.747.

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia simple, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, para acreditar lo antes transcrito. ASÍ SE DECLARA.-

   4. - Copia simple de Acta de Matrimonio, de los ciudadanos: D.A.P. venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V.- 9.953.432, y la ciudadana E.R.L.A. venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad N° V.-10.802.514. (f.51 y 52).

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia simple, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, para acreditar lo antes transcrito. ASÍ SE DECLARA.-

   5. - Copia simple de Certificación de Gravámenes, emanado del Servicio Autónomo Sin Personalidad Jurídica de Registro Público.- Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha Veintinueve (29) de junio del 2005. (f.53).

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia simple, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, para acreditar que sobre el inmueble no pesa ningún gravamen. ASI SE DECLARA.

   6. - Marcado con la letra “D” copia simple de documento privado, visado por la Abogada N.A.Z.P. inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 115.476, y no suscrito por los contratantes mencionados.(f.59 al 65)

      En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse de documento contentivo de contrato de venta con garantía hipotecaria elaborado por la abogada del Banco del Tesoro relativo al inmueble objeto de la litis. Aplicando las reglas de la sana crítica se toma como indicio que se elaboró un documento con hipoteca del inmueble. ASÍ SE DECLARA.-

   7. - Marcado con la letra “E”, copia simple de documento denominado Notificación de Firma, suscrito por los ciudadanos D.A.P.P. y E.R.L., venezolanos, titulares de Cédula de Identidad N° 9953432 y 10.802.514 respectivamente. (f.66)

      En cuanto a este medio probatorio, observa este Tribunal de Alzada, que el mismo se trata de copias fotostáticas de documento privados, y por tanto no pueden admitirse como prueba, a tenor de lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo admite a través de ese mecanismo de reproducción los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos. ASÍ SE DECLARA.-

   8. - Copia simple documento denominado de Planilla de Liquidación N° 0517544, de fecha 05.10.2005, donde se evidencia que el nombre del presentante es el ciudadano D.A.P.P.. (f.67)

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento administrativo traído en copia simple, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el criterio de la Sala Constitucional. Y en vista de no haber sido impugnado se le otorga el valor de veraz para acreditar que se emitió planilla de liquidación de derechos registrales. ASÍ SE DECLARA.-

   9. - Copia simple documento denominado Precalculo Servicio Autónomo, emanada de Registro Inmobiliario del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 05.10.2005, donde se evidencia que el solicitante es el ciudadano D.A.P.P.. (f.68)

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento administrativo traído en copia simple, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el criterio de la Sala Constitucional. Y en vista de no haber sido impugnado se le otorga el valor de veraz para acreditar que se emitió precálculo de derechos registrales. ASÍ SE DECLARA.-

   10. - Copia simple de las Cédulas de Identidad de los ciudadanos: C.O.F., L.A.F., E.R.L.A., D.A.P.P., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-12.362.747, V-10.064.092, V-10.802.514, V-9.953.432, respectivamente. (f. 69).

       En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento administrativo traído en copia simple, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el criterio de la Sala Constitucional. Y en vista de no haber sido impugnado se le otorga el valor de veraz para acreditar el documento de identificación de los ciudadanos C.O.F., L.A.F., E.R.L.A., D.A.P.P.. ASÍ SE DECLARA.-

       ** Las aportadas en el período de promoción.-

   11. -Reprodujo el merito favorable de los autos en especial el Escrito de contestación al Fondo de la Demanda así como también el Escrito de la Reconvención, y sus anexos. (f.86).

       El juzgado de la causa consideró que dicho escrito fue presentado extemporáneamente y no apelado no hay porque pronunciarse. ASÍ SE DECLARA.-

   4. - Del mérito.-

      Se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, suscrito por las partes, en el mes de agosto del año 2004, de compra de un inmueble propiedad de la parte demandada ciudadano (L.A. FIGUERA y C.O.F.), sobre un inmueble constituido por el apartamento propiedad de estos distinguido con el N° 1602, Piso 16 Bloque N° 01, edificio 01, Conjunto A.E., ubicado en la urbanización Cochecito, Jurisdicción de la parroquia El Valle, municipio Libertador del Distrito Capital. El apartamento forma parte del edificio comprendido dentro de los linderos y medidas que señalan el Documento de Condominio inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 14 de Diciembre de 1.972, anotado bajo el N° 05, folio 15 , Tomo 39 adicional, Protocolo Primero. El mencionado apartamento, consta de: Sala- Comedor, cocina, lavandero, un (1) baño, tres (3) dormitorios; tiene una superficie de SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (67,68 m²); le corresponde un porcentaje de participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad de 0.644% y sus linderos y medidas particulares son apartamento N° 1502; TECHO: con el apartamento N° 1702; NORTE: con la fachada norte del Edificio; SUR: con el pasillo de circulación y pared que da a la fosa del ascensor; ESTE: con la fachada Este: con la fachada este Edificio y OESTE: con la pared que da al apartamento N° 1601. El referido inmueble, pertenece a los Señores L.A. FIGUERA y C.O.F. tal y como consta de documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de Noviembre de 1998, bajo el N° 23, Tomo 8, Protocolo Primero.

      Se alegó que se estableció en la CLÁUSULA SEGUNDA: que el precio de venta era de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00), de los cuales la compradora entregaba ya para ese momento cantidad de arras TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00), un segundo pago a los sesenta días (60) consecutivos de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,oo), la cantidad restante de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,oo) serian cancelados en el momento de la protocolización definitiva del documento de venta, dicho monto seria cancelados en un lapso no mayor de CIENTO CINCUENTA DIAS CONTINUOS (150), y las mismas serán imputadas al precio de venta del Inmueble en el momento de la protocolización del documento de venta; CLÁUSULA TERCERA: que la OPCIÓN DE COMPRA-VENTA tendrá una duración de CIENTO CINCUENTA DIAS CONTINUOS, contados a partir de la firma de este convenio, dentro de este plazo se deberá realizar todas las gestiones necesarias por parte de LOS VENDEDORES Y LA COMPRADORA, para la realización definitiva del documento y su debida protocolización; y se estableció en su CLÁUSULA CUARTA: que si la operación de garantía de opción de compra-venta, no pudiera efectuarse por causas imputables a LA COMPRADORA, la misma tendrá una penalidad de cincuenta (50%) del monto de la opción de compra-venta y de la misma forma, si la causa es imputable a LOS VENDEDORES, éstos le reintegrarán a la COMPRADORA el monto de la opción de compra-venta, mas un porcentaje mas el porcentaje antes indicado o sea el cincuenta por ciento (50%) de daños y perjuicios.

      La parte demandada admitió esos hechos ya que constan en el respectivo documento de opción de compra-venta y alegó como defensa de fondo (ii) rechazó, negó y contradijo que su cliente haya recibido la cantidad TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES en efectivo, ya que la señora quedo en depositarles al día siguiente de la firma del documento, y dentro de los sesenta días (60), los TRES MILLONES QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,oo) restantes, que lo cierto es que la señora solamente dio la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES mediantes depósitos aludidos, y no dio la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES como quiere hacer creer, alegó también que no lo hizo en plazo establecido, sino los OCHENTA Y TRES (83) DIAS DESPUES; (iii) que es cierto que sus clientes se obligaron a venderles a la ciudadana YANIXA B.L.M., en un lapso de CIENTO CINCUENTA DIAS CONTINUOS (150), como esta claramente especificado en la Cláusula Tercera, que desmesurando el lapso anterior tenemos que: los ciento cincuenta días continuos comenzaron el 20 de agosto de 2004 y concluyeron el 16 de enero de 2005, que alude la señora YANIXA B.L.M., que una vez firmada la opción de compra-venta ella comenzó a gestionar su crédito por el IPASME, y que el Instituto le informó que entre los requisitos faltaba el documento de cancelación de hipoteca; (v) que precisa la demandante, que no se compute el lapso de los ciento cincuenta días (150) continuos desde la fecha cierta el documento sino desde el momento que sus clientes le hicieron entrega de la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, Que de donde deduce la demandante debidamente asesorada por el colega, que puede relajar el contrato firmado entre las partes, al punto de solicitar que no se tome en cuenta una cláusula expresa del contrato, como es el pago que se tenia para ejecutarlo, si nos ponemos a examinar los hechos, la mandante fue y es la que reiteradamente ha faltado a su compromiso, primero, al no depositar los primeros TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES, segundo al hacer el deposito por los únicos TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES a los sesenta días luego de firmado el contrato y no a los sesenta días como se había estipulado; tercero al pretender que no se respete el contrato, al pedir que no se compute a partir del 06 de octubre del 2004, y por ultimo exigir que sus clientes la esperaran hasta que aprobaran su crédito, como en efecto se lo aprobaron el tres de marzo de 2005, para la fecha, ya la opción a compra-venta se encontraba vencida, disposición que se venció el dieciséis (16) de enero de 2005, de conformidad con la cláusula tercera del contrato establecido; (vi) como último reconvino al actor basado en los mismos fundamentos por resolución del referido contrato de opción de compraventa.

      a.- Del contrato de opción a compra.

      Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

      De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

      Ahora bien, en la doctrina y en la jurisprudencia se contempla esa categoría contractual cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

      En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.

      La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.

      Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

      Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.

      En el presente asunto, se evidencia del contrato de opción de compra venta, y así ha sido admitido, que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un (1) apartamento distinguido con el N° 1602, Piso 16 Bloque N° 01, edificio 01, Conjunto A.E., ubicado en la Urbanización Cochecito, Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, previo cumplimiento de las condiciones establecidas en dicho contrato, las que a continuación se analizan:

      * El Objeto.

      En las CLÁUSULAS PRIMERA, se estableció (1) que el vendedor se compromete a vender y la compradora a comprar el inmueble que consta de un apartamento distinguido con el N° 1602, Piso 16 Bloque N° 01, edificio 01, Conjunto A.E., ubicado en la Urbanización Cochecito, Jurisdicción de la parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital. El apartamento forma parte del edificio comprendido dentro de los linderos y medidas que señalan el Documento de Condominio inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 14 de Diciembre de 1.972, anotado bajo el N° 05, folio 15 , Tomo 39 adicional, Protocolo Primero. El mencionado apartamento, consta de: Sala-Comedor, cocina, lavandero, un (1) baño, tres (3) dormitorios; tiene una superficie de SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (67,68 m²); le corresponde un porcentaje de participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad de 0.644% y sus linderos y medidas particulares son apartamento N° 1502; TECHO: con el apartamento N° 1702; NORTE: con la fachada norte del Edificio; SUR: con el pasillo de circulación y pared que da a la fosa del ascensor; ESTE: con la fachada Este: con la fachada este Edificio y OESTE: con la pared que da al apartamento N° 1601. El referido inmueble, pertenece a los Señores L.A. FIGUERA y C.O.F. tal y como consta de documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de Noviembre de 1998, bajo el N° 23, Tomo 8, Protocolo Primero.

      Luego, está claramente determinado el objeto del contrato, esto es la venta del inmueble antes identificado. ASI SE DECLARA.-

      ** El precio.

      El precio del inmueble objeto de la opción a compra se estableció en la CLÁUSULA SEGUNDA donde se señala que el precio de venta del inmueble era de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,oo), que serian pagados por LA COMPRADORA de la siguiente manera: Un primer pago de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,oo), considerándolos como arras en garantía, entregados al momento de la firma del documento de opción compra-venta, que los vendedores declararon recibirlo, en efectivo de curso legal a su satisfacción. Un segundo pago a los sesenta (60) días consecutivos de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,oo), y un tercero y ultimo pago por la cantidad restante de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,oo), que serían cancelados en un lapso no mayor de CIENTO CINCUENTA DIAS (150) CONTINUOS, y los mismos serían imputados al precio de venta en el momento de la protocolización del documento de venta.

      Luego, hay precio convenido de compraventa, con lo cual se cumple este otro elemento. ASI SE DECLARA.

      *** Término.

      Las partes se confirieron un término de ciento cincuenta (150) días continuos, para el cumplimiento normal del presente contrato que no es otro que la suscripción por las partes del documento definitivo de compra venta, su registro y realizar la tradición del objeto del presente contrato.

      En este tiempo el promitente vendedor (parte demandada-reconviniente) se comprometió a entregar el inmueble libre de todo gravamen además de todos los recaudos y solvencias requeridas por la Oficina Subalterna competente para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, y que para el momento de la firma del documento de compra-venta deberá estar solvente con los pagos de: agua, aseo domiciliario, condominio, teléfono, solvencias de derecho de frente, luz eléctrica de conformidad a lo establecido en la CLÁUSULA QUINTA del referido contrato de opción de compra-venta.

      Es de hacer notar, que el tiempo del que disponían las partes para poder realizar los trámites tendientes a la protocolización del documento definitivo de venta fue pactado a CIENTO CINCUENTA (150) días continuos, contados a partir de la firma del tantas veces mencionado documento; tiempo que expiró el dieciséis (16) de enero del año 2005, tal como se desprende de la cláusula Tercera contractual, la cual expresa: “La presente OPCION DE COMPRA-VENTA tendrá una duración de CIENTO CINCUENTA DIAS CONTINUOS, contados a partir de la firma de este convenio, dentro de este plazo se deberá realizar todas las gestiones necesarias por parte de los vendedores y la compradora, para la realización definitiva del documento y su debida protocolización”.

      Ahora, dicho lapso de los 150 días continuos comenzó el 20 de agosto de 2004, día siguiente a la firma del documento de opción compra-venta, y concluyó el 16 de enero de 2005, con las modalidades del pago de una primera cuota de Bs. 3.500.000,oo al momento de la firma, una segunda cuota de igual cantidad dentro de los sesenta días continuos siguientes y el saldo de Bs. 25.000.000,oo dentro de los 150 días continuos siguientes a la firma.

      La parte actora-reconvenida, alegó haber pagado la cantidad en arras y la parte demandada-reconveniente negó haberla recibido la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,oo). Al respecto, se observa que en fecha diecinueve (19) de agosto del año 2004, fecha en que se firmó el documento de opción de compra-venta, se señala en el mencionado documento que: “Un primer pago de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00) considerados como arras en garantía, entregados al momento de firma de la presente opción de compra-venta a LOS VENDEDORES que declaran recibirlo, en efectivo de curso legal a su satisfacción”. Quiere decir que hay una manifestación auténtica documentada de que al momento de la firma la parte demanda recibió Bs. 3.500.000,oo. Al tratarse de una afirmación contenida en documento público, ello no se puede contradecir con una afirmación unilateral posterior. Sólo puede ser modificado por acuerdo voluntario interpartes (art. 1362 Cciv), o redargûendo de falso el documento. No se hizo, y por lo tanto ha de tenerse por cierto que la parte demandada al momento de la firma recibió Bs. 3.500.000,oo. ASI SE DECLARA.

      Por otra parte, se evidencia de las actas que conforman el presente expediente, un pago por la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,oo) cancelados mediante depósitos bancarios en la cuenta de la ciudadana C.F. (promitente-comprador), según consta de la panilla bancaria N° 000000186766211 del BANCO MERCANTIL, fecha 11.11.2004, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) y la planilla N° 000000186669774 de fecha 09.11.2004 por la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.300.000,oo). Por lo tanto, se ha de tener como acreditado ese segundo pago, observándose que el pago realizado mediante las referidas planillas de deposito no fue cancelado dentro de los sesenta (60) días siguientes a la firma del tantas veces mencionado documento, sino que fue cancelado ochenta y tres (83) días después de la firma del mencionado documento. ASI SE DECLARA.

      Y en cuanto al pago final, no hay acreditación que dentro de los 150 días continuos se encontrara el dinero a la orden del vendedor. Simplemente se acompaña un proyecto de contrato de venta con garantía hipotecario elaborado por el IPAS ME, que lo que da es una presunción de que el IPAS ME acordó ese crédito hipotecario, sin que se acredite su fecha. Es decir, si el dinero estuvo disponible dentro de los 150 días continuos a la firma de la opción.

      En consecuencia, este juzgador de Alzada estima que la parte actora no ha demostrado el cumplimiento en tiempo útil de su obligación pecuniaria. ASI SE DECLARA.-

      La ausencia de cumplimiento en tiempo útil de esta prestación dineraria, no puede eximirse en el hecho de que pesara sobre el bien inmueble objeto de la litis un gravamen hipotecario, primero, porque el mismo se encontraba liberado al 06.10.2004; y después porque la tramitación del crédito hipotecario no se obstaculiza por la existencia de gravámenes hipotecarios, toda vez que los mismos son liberados al momento de la venta definitiva. Luego, ante su incumplimiento con el pago, no tiene razón la parte actora en reclamar el cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito entre ambas en fecha diecinueve (19) de agosto del año 2004. En consecuencia, esta Alzada declara Sin Lugar la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-venta. ASÍ SE DECIDE.-

   5. - De la Reconvención

      La parte demandada reconvino a la actora en que se resuelva el contrato de opción de compraventa y se le indemnice por daños y perjuicios, señalando que la parte actora-reconvenida la ciudadana YANIXA B.L.M. accionó una demanda temeraria, ocasionando daños y perjuicios no solamente a LUIS Y C.F. parte demandada-reconviniente, sino también a los ciudadanos D.P. y E.L..

      Alegaron que encontrándose libres de ofrecer nuevamente su inmueble, en vista que el contrato que había firmado con la señora LAYA, se encontraba vencido, firmaron un contrato de opción de compra-venta con los ciudadanos D.A.P.P. y E.R.L.A., en fecha 22 de junio de 2005, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 27, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, respecto al mismo inmueble, por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 52.000.000,00).

      Que los ciudadanos D.A.P.P. y E.R.L.A., tramitaron su crédito por ante el Banco de Tesoro C.A., Banco Universal, quienes les concedieron un crédito por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 50.000.000,00), una vez obtenido dicho crédito, se realizaron todos los tramites para la protocolización de la venta definitiva del inmueble el 19 de octubre de 2005, la cual no se llevó a cabo por la medida de Prohibición de enajenar y gravar decretada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, como consecuencia de esto los ciudadanos D.A.P.P. y E.R.L. perdieron el crédito que le habían concebido y por ende el beneficio del subsidio que puede ser otorgado por una sola vez por el Banco Nacional de la Vivienda razón esta por la que reconvienen a la ciudadana YANIXA B.L.M. para la resolución del contrato, y en consecuencia la indemnización de los daños causados lo estimaron en la cantidad de Bs. 70.000.000,oo.

      La parte actora-reconvenida en la oportunidad de contestar la reconvención rechazó que su representada ciudadana YANIXA B.L.M., les haya ocasionado daños y perjuicios no solamente a los demandados-reconvinientes sino a terceros como los Ciudadanos D.A.P.P. Y E.R.L.A., que no es cierto que los demandados-reconvinientes se encontraban libres de ofrecer nuevamente en venta el inmueble tantas veces mencionado, que no es cierto que el contrato de opción de compra-venta firmado entre su representada y los demandados-reconvinientes, se encuentra vencido, ya que el contrato en referencia se encuentra plenamente vigente, ya que no había sido declarado su resolución por ningún Tribunal de la Republica, que se demuestra la mala fe de los demandados-reconvinientes por cuanto estaban dando u ofreciendo en venta dos veces el mismo inmueble, causándole de ésta manera daños y perjuicios, engañando y abusando de la buena fe no solamente de su representada sino de los ciudadanos D.P.P. y E.R.L.A., rechazó, negó y contradijo que su representada deba pagar daños y perjuicios por la suma de Setenta Millones de Bolívares (Bs. 70.000.000,00).

      Así quedo trabada la reconvención, quedando dos puntos a resolver la resolución contractual reconvenida por incumplimiento del actor y la indemnización de daños.

      Con relación al primer aspecto, los fundamentos de la reconvención ejercida por la parte demandada-reconviniente, son los mismos del incumplimiento de la parte actora-reconvenida del contrato de opción a compra y de sus obligaciones como promitente comprador. Y las defensas van en el mismo camino de lo que fue el debate en la acción principal.

      Ahora bien, en la presente sentencia este juzgador al pronunciarse sobre la acción principal de cumplimiento de contrato, consideró que el accionante no demostró haber cumplido con sus obligaciones derivadas del contrato de opción a compra-venta celebrado por las partes en fecha 19.08.2004, y, declarada la improcedencia de su reclamo de que se cumpliera con la venta del citado apartamento (inmueble). Esta decisión evidentemente hace procedente el reclamo de la parte demandada de que se resuelva el contrato de opción de compraventa por incumplimiento de la parte demandante. Aparte que declarada la improcedencia de la acción de cumplimiento, mal podría declararse la improcedencia de la reconvención por resolución, porque habría contradicción en sus motivos. En consecuencia, respecto de este punto, procede en derecho la reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadanos L.F. y C.F.. ASI SE DECIDE.

      Respecto al otro aspecto, la reclamación de perjuicios supuestamente causados por el impedimento de protocolizar una venta posterior, derivada por la existencia de una medida de prohibición de enajenar y gravar que obraba sobre el inmueble, considera quien sentencia que es una reclamación de responsabilidad civil con connotaciones especiales de acuerdo al tipo de responsabilidad. Una nota característica de la responsabilidad civil por hecho propio, es la intervención directa del demandado en la producción del daño, la absoluta identidad entre la persona que causa el perjuicio y la que está obligado a resarcirlo, en el sentido de que el civilmente responsable es el propio agente material del daño; en tanto que, en la responsabilidad por hecho ajeno o por hecho de las cosas, el demandado no participa directamente en la realización del daño, puesto que es una persona o una cosa que depende de él, quien materialmente causa el daño. Se distinguen, también, por el fundamento de la obligación a indemnizar, bien por culpa o por riesgo.

      El principio atinente a la responsabilidad civil por hecho propio se encuentra en el artículo 1185 del Código Civil, cuando expresa: “el que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo”.

      De la citada disposición legal se infiere que, no es suficiente que el individuo sufra un daño, sino que es necesario que el daño provenga de un hecho doloso o culpable, -intención, negligencia e imprudencia, dice el legislador-, ya que si el daño no se puede atribuir al agente, no hay obligación de responder. Elementos estos a los que hay que agregar la relación de causa a efecto entre la culpa y el daño.

      Son, pues, tres los elementos o requisitos de la responsabilidad extracontractual por hecho propio: daño, culpa y nexo causal.

      En tanto, que la responsabilidad civil por hecho de un tercero se encuentra prevista, dentro de las llamadas responsabilidades complejas, en los artículos 1187 al 1193 del Código Civil.

      En cuanto al daño, la doctrina ha afirmado que no hay responsabilidad sin daño (cfr. Mazeaud-Tunc: Tratado Teórico y Práctico de la Responsabilidad Civil Delictual y Contractual. T. I, V. I, p. 294), conceptualizándosele como “toda forma de ofensa a las personas, a los bienes, a los derechos, si produce pérdida de un goce cualquiera garantizado por la ley en provecho del ofendido, o si priva a éste de un goce futuro que habría conseguido si no existiera la ofensa” (cfr. GIORGI, Giorgio: Teoría de las Obligaciones en el Derecho Moderno. V. V, Libro II, p. 248). Y distinguen entre daño material y daño moral, determinándose a éste último como todo daño no patrimonial, dentro de los cuales nuestro legislador, en el artículo 1196 del Código Civil, comprende las lesiones corporales, los atentados al honor, a la reputación, a la libertad personal.

      El daño, para la doctrina mayoritaria, debe reunir las siguientes condiciones: debe ser cierto, no debe haber sido reparado, debe ser personal a quien lo reclama y debe atentar contra un derecho adquirido.

      Al examinar el caso de especie, afirma la accionada-reconviniente que se le causó un daño cuando no pudo hacer efectiva la nueva venta del inmueble, en vista de la medida de prohibición de enajenar y gravar que obraba sobre el inmueble. Esta conducta que se imputa, debe ser comprobada (art. 1354 Ccivil) y especificada por la víctima. “Los daños y perjuicios deben especificarse conjuntamente con sus causas en el libelo de la demanda y deben comprobarse en el debate contradictoriamente, con la parte a quien se reclaman, en conformidad con la regla general que rige la carga de la prueba expresada en el artículo 1.354 del Código Civil, de quien pida la ejecución de una obligación deberá probarla. Es necesaria, pues la especificación de los daños y de los perjuicios que dicen sufridos por el reclamante a si como la prueba de su existencia real para que sean indemnizables pues “Actore non probante, reus est absolvendus” (Corte Federal de Casación, Sala de Casación, sentencia 24-10-50 Nº 6, la E. Pág. 196 y sgt.).-

      Respecto a los daños y perjuicios reclamados por los ciudadanos L.A. FIGUERA y C.F. demandados-recovinientes, este de Alzada observa que los mismos no especificaron el daño causado por la ciudadana YANIXA B.L.M. accionante reconvenida, como tampoco promovieron algún medio de capaz de probar que se le creo un daño, simplemente se limitaron a señalar que lo estimaban en Bs. 70.0000.000,oo.

      En consecuencia, no está dado uno de los elementos que el artículo 1185 del Código Civil, exige para que pueda darse la responsabilidad civil del reclamado, por lo que la presente acción debe sucumbir. ASÍ SE DECIDE.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: