Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 6 de Octubre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del estado Carabobo

Valencia, 6 de octubre de 2008

198º y 149º

Expediente Nº 12.184

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PARTE DEMANDANTE: Y.J.R.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-9.943.913.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: R.I.R.S., J.M.R.G., DELMA DE ARMAS S., GRICELYS TORRES P. y H.M., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números, 61.293, 102.403, 50.671, 78.483 y 48.015, en su orden.

PARTE DEMANDADA: INMOBILIARIA 20.037, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 5 de junio de 1998, bajo el N° 78, tomo 219-A, modificada su definición social ante el mismo Registro el 28 de julio de 1998, bajo el N° 66, tomo 233-A.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: P.P., V.P., AGUSTIN BRACHO, SORELENA PRADA, DAILYTH MENDOZA, A.R., F.B., N.O.R. y M.B., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 32.731, 46.868, 54.286, 97.170, 86.185, 37.254, 22.925, 38.465 y 71.807, en su orden.

Se encuentra sometido a la revisión de esta instancia el recurso procesal de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia dictada el 1 de febrero de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, que declaró sin lugar la demanda intentada.

Cumplidas como han sido las formalidades legales de la alzada, pasa a dictar su fallo, previas las consideraciones siguientes:

Capítulo I

Antecedentes del Caso

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 28 de septiembre de 2005 ante el juzgado distribuidor de primera instancia, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, quien admite la demanda por auto del 18 de octubre del mismo año, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

Una vez citada la parte demandada, en fecha 24 de noviembre de 2005 consigna escrito contentivo de excepción perentoria de falta de cualidad y contestación a la demanda, así como escrito de cuestiones previas contenidas en los ordinales 1°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponiéndose la parte demandante a las cuestiones previas opuestas y, en esa misma fecha el tribunal de primera instancia dicta sentencia declarando sin lugar la cuestión previa opuesta contenida el artículo 346.1 eiusdem; ejerciendo recurso de regulación de competencia la demandada, ordenándose la remisión de las actas pertinentes a la alzada.

En fecha 7 de diciembre de 2005, la parte demandante consigna escrito de promoción de pruebas, oponiéndose a las mismas la demandada mediante diligencia del 12 de diciembre de 2005, asimismo consigna escrito de promoción de pruebas y tacha incidental, procediendo el a quo por auto del 14 de diciembre del mismo año a declarar sin lugar la oposición formulada y, a pronunciarse sobre la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes.

De conformidad con lo previsto en el artículo 370.3 del Código de Procedimiento Civil, la ciudadana A.M.H. interviene en presente juicio y consigna escrito de alegatos en fecha 20 de diciembre de 2005.

Por auto del 13 de febrero de 2006, la juez del tribunal de primera instancia señala que se abstiene de dictar sentencia definitiva en virtud de que no consta a los autos las resultas del recurso de regulación de competencia interpuesto por la representación de la demandada.

La representación de la parte demandada en fecha 23 de febrero de 2006, consigna escrito de recusación en contra de la juez de primera instancia, procediendo la misma el 1 de marzo de 2006 a presentar acta de informe de recusación, remitiendo copias certificadas de dicha recusación a la alzada y ordenando la remisión del expediente en original al juzgado distribuidor de primera instancia, correspondiéndole conocer del mismo al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, quien por auto del 21 de marzo de 2006, le da entrada.

Ambas partes en fecha 7 y 25 de abril de 2006, consignan escrito de solicitud de medida cautelar.

Por auto del 27 de abril de 2006, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de esta Circunscripción Judicial, ordena la remisión del expediente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en virtud de haber sido declarada sin lugar la recusación formulada por la representación de la parte demandada, procediendo dicho juzgado a darle entrada en los libros respectivos.

La parte demandada mediante escrito de fecha 5 de mayo de 2006, consigna copia de la sentencia dictada en fecha 17 de febrero de 2006, por Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de resolución de contrato y cobro de bolívares seguido por la hoy demandada Inmobiliaria 20.037, S.A. contra la ciudadana A.M.H. y la hoy demandante, ciudadana Y.J.R., la cual declaró con lugar la demanda y resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

Por auto del 2 de agosto de 2006, el tribunal de primera instancia agrega a los autos las resultas de la solicitud de regulación de competencia formulada por la demandada, siendo declarada sin lugar el 4 de julio de 2006 por este juzgado superior.

Mediante diligencia del 7 de noviembre de 2006, la representación de la parte demandada consigna diligencia en al cual solicita se declare la cosa juzgada en virtud de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

El 1 de febrero de 2007, el a quo dicta sentencia declarando sin lugar la pretensión incoada, apelando ambas partes de la referida decisión, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos por auto de fecha 7 de agosto de 2007. Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió conocer del asunto al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, dándole entrada al expediente en fecha 17 de septiembre de 2007 y fijando la oportunidad para dictar sentencia.

En fecha 8 de octubre de 2007, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, dicta sentencia declarando sin lugar el recurso de apelación intentado por las partes y; sin lugar la demanda intentada.

La parte demandante ejerce recurso de casación en contra de la decisión dictada por la alzada, siendo admitido dicho recurso por auto de fecha 1 de noviembre de 2007, ordenándose la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien dicta sentencia en fecha 29 de abril de 2008, declarando con lugar el recurso intentado y en consecuencia declara la nulidad del fallo y ordena se dicte nueva sentencia, quedando casada la sentencia impugnada.

El 9 de junio de 2008, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, da por recibido el expediente y, en fecha 12 de junio del presente año ordena la remisión del mismo a este Tribunal en virtud de la decisión dictada por la referida Sala.

Por auto del 25 de junio de 2008, este Tribunal Superior da por recibido el presente expediente y fija un lapso para dictar sentencia, siendo diferido el 4 de agosto de 2008.

Encontrándose en el lapso de ley pasa esta alzada a dictar sentencia en el presente juicio en los siguientes términos:

Capítulo II

Límites de la controversia

En cumplimiento con el artículo 243.3 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Alegatos de la parte demandante:

En el escrito de libelo de demanda alega que celebró junto a la ciudadana A.M.H. un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Inmobiliaria 20.037, S.A., sobre un (1) inmueble constituido por un local signado con el N° M1-111, localizado en el nivel agua, planta baja de la primera etapa, de Metrópolis Shopping, ubicado con frente a la autopista regional del centro en el sector Los Manires, municipio San Diego del estado Carabobo, el cual tiene una superficie aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados (88 mts.2).

Que el referido contrato fue otorgado ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Miranda, el 22 de mayo de 2001, bajo el N° 19, tomo 33, y por ante Notaría Pública de San Diego del estado Carabobo, el 23 de mayo de 2001, bajo el N° 69; Que el canon de arrendamiento se estipuló en la cláusula cuarta del contrato en el cual se señaló que las arrendatarias cancelarían por adelantado, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, las siguientes cantidades: 1) El primer año, la suma de cuatro mil trescientos veintinueve dólares con sesenta céntimos ($.4.329,60); 2) El segundo año, la suma de cuatro mil seiscientos setenta y siete dólares ($ 4.677,00); 3) El tercer año, la suma de cinco mil cincuenta y dos dólares ($ 5.052,00); 4) El cuarto año, la suma de cinco mil cuatrocientos cincuenta y siete dólares ($5.457,00) y; 5) El quinto año, la suma de cinco mil ochocientos noventa y cuatro dólares ($ 5.894,00).

Que el canon de arrendamiento mensual correspondiente, debía ser pagado en dólares americanos o en su el equivalente en bolívares, a la tasa de cambio que esté vigente dos (2) días antes de la fecha del correspondiente pago mensual y comenzará a causarse a partir del día oficial de apertura (DOA), debiendo las arrendatarias cancelar el primer canon ese mismo día, y los subsiguientes, también por adelantado, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; que dichos pagos deben realizarse en las oficinas de la arrendadora en la dirección que se señala en el contrato, o mediante cualquier otro medio o forma que a tal fin puedan acordar las partes y; que en caso de que las arrendatarias no pagaren una mensualidad cualquiera en su respectiva fecha de vencimiento, además de constituir ello una causal de resolución del contrato, se causarán intereses moratorios, calculados a la tasa del 12% anual, pudiendo además exigirse la cancelación de gastos de cobranza y extrajudiciales que pudieran causarse.

Que en caso de que llegase a operar la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon de arrendamiento se ajustaría automáticamente en un ocho por ciento (8%) anual, respecto del canon en dólares americanos vigente para el último año del plazo fijo contractual que diere origen a la referida prórroga, y así sucesivamente de año en año, respecto del canon mensual del año inmediatamente anterior.

Que el lapso de duración del contrato se pactó por cinco (5) años, contados a partir del día oficial de apertura (DOA) del Centro Comercial Metrópolis Shopping, en el cual las arrendatarias debían iniciar su actividad comercial y abrir al público el negocio que funcionaría en el inmueble; que el mencionado día oficial de apertura (DOA) se verificó el 12 de junio de 2001; prorrogable por periodos iguales y sucesivos de un (1) año siempre y cuando alguna de las partes no notificara a la otra, por escrito, con al menos noventa (90) días de anticipación su deseo de no prorrogado, tal como consta en la cláusula tercera del contrato.

Señala que una vez celebrado el referido contrato, la arrendadora decidió unilateralmente no continuar con el mismo y cambió las cerraduras del local, no permitiendo más el acceso de su persona al mismo, causándole de esta manera graves daños, pues desde el mes de diciembre de 2002, no ha podido ejercer el comercio y la mercancía que se encontraba en el local se encuentra allí depositada y, según la letra del contrato, la arrendadora debía mantenerla en el goce pacifico de la cosa hasta el 18 de junio de 2006, es decir, no pudo gozar del inmueble, ni ejercer el comercio durante un periodo que equivale a tres (3) años y siete (7) meses.

Que para corroborar tal situación procedió a evacuar una inspección judicial ante el Juzgado Primero de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 8 de mayo de 2003, solicitud N° 6.947, en el inmueble arrendado constatándose lo siguiente: 1) Que el local donde se constituyó el tribunal tiene el nombre de "OBSESSIÓN"; 2) Que las vidrieras del mencionado local se encuentran tapadas con papel obstruyendo la visión hacia el interior del inmueble; 3) Que su persona procedió a abrir la cerradura del local con una llave, la cual no coincide con el cilindro colocado; 4) Que en virtud del particular anterior no tiene acceso al interior del local; 5) Que el notificado, ciudadano F.J.C., quien es el director de operaciones del Centro Comercial Metropolis, manifestó que por orden de la Gerencia General del referido centro comercial fueron cambiadas las cerraduras del local; 6) Que el mencionado ciudadano manifiesta que la Gerencia General del Centro Comercial Metropolis, a través del personal de seguridad y vigilancia impide a su persona el acceso al local y; 7) Que el notificado manifestó que la Gerencia General ordenó el cambio de la cerradura previo inventario de la mercancía que había dentro del local, así como el forrado de las vitrinas de la exhibición del local objeto de inspección, así como que la mercancía inventariada de su propiedad se encuentra dentro del objeto de la inspección al cual no tiene acceso.

Que en apego a la cláusula décima quinta del contrato donde se establece que cualquier controversia que se suscite en relación al arrendamiento, las partes deberían someterse al arbitrtaje institucional de acuerdo a la Ley de Arbitraje Comercial, su persona procedió a ejercer el respectivo laudo arbitral y el cual fue conocido por el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas, quien en el expediente N° CA01-A-20003-000004, dictó decisión señalando que la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento era ineficaz, por cuanto el instrumento contentivo del arrendamiento en razón de una sana administración de los dueños del Centro Comercial, contiene cláusulas constantes y uniformes para todos los arrendatarios, lo que implica que es un contrato de los llamados normalizados y ello constituye una garantía para el otorgante que se adhiere, siendo una especie del género contrato de adhesión.

Que el artículo 6 de la Ley de Arbitraje Comercial establece que en los contratos de adhesión y en los contratos normalizados, la manifestación de voluntad de someter el contrato a arbitraje, deberá hacerse en forma expresa e independiente y, que en este caso no existe cláusula arbitral redactada de manera expresa e independiente, ya que la misma se encuentra contenida en el mismo cuerpo del contrato de arrendamiento, y el tribunal arbitral consideró que no tiene materia sobre la cual decidir.

Narra que durante la relación contractual cumplió fielmente con las obligaciones asumidas en el contrato, tal y como se evidencia de los recibos y facturas que acompaña junto con la demanda; que las facturas de gastos ascienden a la cantidad de seis mil doscientos ochenta y un bolívares fuertes con cuarenta céntimos (6.281,40 Bs.f.), aunado a las facturas de pago de los cánones arrendaticios que ascienden a la cantidad de setenta y cuatro mil seiscientos tres bolívares fuertes con setenta y un céntimos (74.603,71 Bs.f.), siendo un total de ochenta mil ochocientos ochenta y cinco bolívares fuertes con doce céntimos (80.885,12 Bs.f.)

Que por lo anteriormente narrado y evidenciado en la inspección judicial evacuada, la arrendadora abusando de su derecho ejerció la justicia por su propia mano, causándole daños y perjuicios, en virtud de que la desalojó del inmueble objeto de arrendamiento sin que mediara un procedimiento previo donde se decretara una medida judicial para proceder al desalojo.

Que la arrendadora incumplió con sus obligaciones, es decir, que por imperio legal la debía mantener en el goce pacifico de la cosa objeto de arrendamiento por el tiempo estipulado en el contrato, el cual era de cinco (5) años y, la arrendadora al desalojarla sin juicio previo violó todos sus derechos constitucionales, por cuanto un contrato bilateral como lo es el arrendamiento no puede revocarse por consentimiento unilateral sino por el contrario, en caso de suscitarse controversias en desarrollo del mismo, la parte que quiera resolver la relación contractual, está obligada a ejercer la acción judicial pertinente.

Que la arrendataria le ocasionó tantos daños y perjuicios que para su persona poder ocupar el inmueble objeto de arrendamiento se vio obligada a efectuar reparaciones y mejoras en el mismo, ya que debía construir hasta el piso lo cual se evidencia en la memoria descriptiva que fue anexada al contrato de arrendamiento suscrito, y que hace mención la cláusula sexta del mismo, así como el acondicionamiento para el ejercicio del comercio que iba a ejercer en dicho inmueble durante el periodo de cinco (5) años, es decir, que acondicionó el inmueble para su provecho, para ejercer el comercio en él durante el mencionado periodo y la arrendadora, al desalojada sin juicio previo no permitió que gozará de dichas reparaciones y mejoras en el tiempo estipulado en el contrato.

Que dichas mejoras y bienhechurías fueron de diversas especies, las cuales se describen en las facturas que acompaña junto con la demanda, las cuales ascienden a la cantidad de veintiséis mil ciento ochenta y un bolívares fuertes con veinticinco céntimos (26.181,25 Bs.f.).

Que en virtud de lo antes expuesto y habiéndose agotado la vía amistosa procede a demandar a la Inmobiliaria 20.037, S.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en lo siguiente:

 En el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

 En cancelar la cantidad de veintiséis mil ciento ochenta y un bolívares fuertes con veinticinco céntimos (26.181,25 Bs.f.) que corresponden a los pagos y gastos que efectuó en el inmueble y, la cantidad de doscientos veintinueve mil quinientos setenta y cinco dólares americanos ($229,575), discriminados de la siguiente manera: 1) La cantidad de treinta y dos mil setecientos treinta y nueve dólares americanos ($32,739), correspondiente a los siete (7) meses del segundo año del contrato que no ocupó el inmueble, a razón de cuatro mil seiscientos setenta y siete dólares americanos ($ 4.677) mensual; 2) La cantidad de sesenta mil seiscientos veinticuatro dólares americanos ($60.624), correspondiente al tercer año del contrato que no ocupó el inmueble, a razón de cinco mil cincuenta y dos dólares americanos ($5.052) mensual; 3) La cantidad de sesenta y cinco mil cuatrocientos ochenta y cuatro dólares americanos ($65.484), correspondiente al cuarto año del contrato que no ocupó el inmueble, a razón de cinco mil cuatrocientos cincuenta y siete dólares americanos ($5.457) mensual y; 4) La cantidad de setenta mil setecientos veintiocho dólares americanos ($70.728), correspondiente al quinto año del contrato que no ocupó el inmueble, a razón de cinco mil ochocientos noventa y cuatro dólares americanos ($5.894) mensual; y, que luego de la conversión a bolívares a razón de dos bolívares fuertes con quince céntimos (2,15 Bs.f.) por cada dólar, asciende a la suma de cuatrocientos noventa y tres mil quinientos ochenta y seis bolívares fuertes con veinticinco céntimos (493.586,25 Bs.f.), -por lo que- la indemnización por daños y perjuicios la estima en la cantidad de quinientos diecinueve mil setecientos sesenta y siete bolívares fuertes con cincuenta céntimos (519.767,50 Bs.f.).

 En pagar la cantidad de diecisiete mil trescientos dieciocho dólares americanos con cuarenta centavos ($17.318,40) que equivale a cuatro (4) cánones de arrendamiento, que al cambio actual ascienden a la suma de treinta y siete mil doscientos treinta y cuatro bolívares fuertes con cincuenta y seis céntimos (37.234,56 Bs.f.).

 En pagar las costas y costos del presente proceso, así como los honorarios de abogados.

Solicita sea indexada la cantidad adeudada, que forme parte de la condenatoria en la sentencia y, fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.264, 1.594, 1.585 y 1.167 del Código Civil venezolano, así como en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alegatos de la parte demandada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la representación de la demandada opuso como excepción perentoria la falta de cualidad de la demandante para interponer el juicio alegando que conviene en que su representada Inmobiliaria 20.037, S.A., (antes Inmobiliaria Mantex S.A), celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido en un local signado con el N° M1-111, localizado en la nivel agua, planta baja de la primera etapa del Centro Comercial Metrópolis Shoping, ubicado con frente a la autopista regional del centro en el sector Marines, municipio San Diego del estado Carabobo, pero, que dicho contrato no fue celebrado únicamente con la demandante ciudadana Y.J.R.M., sino que el mismo fue celebrado conjuntamente con la ciudadana A.M.H. -por lo que- no puede una sola de las arrendatarias solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y menos aún solicitar la devolución o entrega de los cánones causados y pagados, por lo tanto solicita que se decida como punto previo a la sentencia definitiva la excepción perentoria de la falta de cualidad de la demandante para intentar la presente acción.

Igualmente opone la excepción perentoria de falta de interés de la demandante para interponer el presente juicio, en caso de no prosperar la excepción señalada en el párrafo anterior, señalando que sÍ bien es cierto que existe una relación contractual con la demandante, no es menos cierto que dicha relación fue celebrada de manera simultanea, en el mismo contrato y bajo las mismas condiciones, con la ciudadana A.M.H. –por lo que- considera que malamente puede sostener e intentar una sola de las partes arrendatarias intervinientes en el contrato de arrendamiento la presente acción, razón por la cual opone la presente defensa como excepción basado en que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, no posee la totalidad y el absoluto derecho, ni tiene la legitimación para hacer valer el interés sin la compañía conjunta o simultanea de la ciudadana A.M.H., quien es igualmente co-arrendataria del bien inmueble objeto de arrendamiento.

En relación al fondo de la demanda manifiesta que es cierto que su representada celebró contrato de arrendamiento con la demandante en forma conjunta con la ciudadana A.M.H., sobre el inmueble anteriormente señalado, quedando autenticado dicho contrato ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Miranda, el 22 de mayo de 2001, bajo el N° 19, tomo 33, y la Notaría Pública de San Diego del estado Carabobo, el 23 de mayo de 2001, bajo el N° 69, tomo 31.

Rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho las falsas afirmaciones contenidas en la demanda, así como que la arrendadora haya incumplido en forma alguna el contrato de arrendamiento celebrado con la co-arrendataria ciudadana Y.J.R.M. y que deba pagarle a la co-arrendataria las siguientes cantidades: 1) Veintiséis mil ciento ochenta y un bolívares fuertes con veinticinco céntimos (26.181,25 Bs.f.), por supuestos pagos y gastos que efectuó en el inmueble; 2) Doscientos veintinueve mil quinientos setenta y cinco dólares americanos ($229,575) discriminados en el libelo de demanda; 3) Quinientos diecinueve mil setecientos sesenta y siete bolívares fuertes con cincuenta céntimos (519.767,50 Bs.f.), por indemnización de daños y perjuicios; 4) Diecisiete mil trescientos dieciocho dólares americanos con cuarenta centavos ($17.318,40), equivalente a cuatro (4) cánones de arrendamiento.

Igualmente rechaza, niega y contradice que la arrendadora haya decidido unilateralmente no continuar con la relación contractual; que haya cambiado las cerraduras del local objeto de la presente controversia; que no permita el acceso a las arrendatarias al mencionado local; que haya causado de "esa manera", ni directa ni indirectamente unos supuestos "graves daños" desde el mes de diciembre de 2002 y; que haya impedido a las arrendatarias “ejercer el comercio”, por las supuestas causas alegadas en el libelo de demanda.

Impugna la inspección judicial evacuada ante el Juzgado de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 8 de mayo de 2003, la cual fue consignada por la co-arrendataria junto con el libelo de demanda, así como los recibos y facturas consignados.

Señala que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento impide, limita y niega el derecho a las arrendatarias a invocar o solicitar la cancelación o reembolso a cuenta de las bienhechurías efectuadas en el inmueble.

Alegatos de la tercero coadyuvante A.M.H.:

Mediante escrito presentado en fecha 20 de diciembre de 2005 y de conformidad con lo previsto en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, compareció la ciudadana A.M.H. y sostuvo que tiene interés jurídico actual para intervenir en la presente causa, ya que el dictamen que dicte el tribunal puede involucrarla, y por ello considera pertinente señalar que si bien suscribió conjuntamente con Y.R. el instrumento contentivo de la relación arrendaticia, nunca materializó su condición de inquilina, sino que tal relación solo se perfeccionó entre la demandada Inmobiliaria 20.037 S.A. y Y.R., quien ejerció el carácter de inquilina todo el tiempo que mantuvo la relación contractual sin que ella interviniera en la misma.

Que del acervo probatorio constante a los autos no existe el mínimo indicio que demuestre una relación contractual inquilinaria que se haya materializado entre ella y la demandada, es decir que no existe ninguna prueba de que el contrato haya comenzado a regir para la misma, pues solo se evidencia que la inquilina es Y.R., quien ocupó el inmueble, pagaba el arrendamiento y los gastos, remodeló y reformo el local para adecuarlo al comercio y fue “desalojada ilegalmente por parte de la arrendadora”.

Que solo se limitó a suscribir el instrumento contentivo de la relación arrendaticia, pero como lo aduce la demandante en sus alegatos, el contrato de arrendamiento existe por la convención entre las partes, y por ser el arrendamiento un contrato bilateral de tracto sucesivo, su perfeccionamiento se da a través del tiempo con el cumplimiento de las obligaciones y deberes que asumen los contratantes, no con la suscripción d un instrumento, pues el mismo solo sirve como prueba de la obligación, mas no es el contrato, y tanto es así que la misma arrendadora solo asume la conducta de excepcionarse alegando la falta de cualidad de Y.R., “porque no tiene en su haber defensas serias y viables que puedan desvirtuar su responsabilidad contractual por los hechos cometidos.

Que si ella fuera inquilina y así lo considerase la arrendadora, ésta no hubiera arrendado el inmueble a una tercera persona, tanto es cierto, que nunca le peticionó pago alguno de arrendamiento, ni ejerció recurso judicial o extrajudicial alguno contra ella, por la razón de que nunca fue considerada inquilina, ya que aún habiendo suscrito el instrumento antes referido, nunca ejerció el arrendamiento y así lo aceptó la arrendadora.

Que tiene un interés jurídico actual en sostener las razones de la parte demandante, y pretende con su escrito que la misma venza en el proceso, pues la ciudadana A.M.H. se considera un tercero ajeno a la causa, se considera como que nunca formo parte del arrendamiento, pues nunca lo materializó.

Que el artículo 12 del Código de procedimiento Civil señala claramente que el Juez tendrá por norte de sus actos la verdad, y si bien debe atenerse a las normas de derecho, la interpretación de un contrato arrendaticio debe valorarse en cuanto a la materialización del mismo, en base a la intención de las partes, teniendo en mira la exigencia de la ley, que bien señala que el arrendamiento es una convención que para existir no necesita instrumento alguno, ya que a su juicio, el mismo es solo un medio probatorio que demuestra en principio el término de vigencia del arrendamiento, así como una cantidad de cláusulas que regulan la relación locativa, y en base a esto, señala que es ella quien no tiene cualidad para accionar por vía directa en contra de la inquilina, pues nunca materializó ni perfeccionó el contrato de arrendamiento.

Hechos admitidos y controvertidos:

Ha quedado admitido, y por lo tanto, se encuentra exento de prueba, el hecho de que las ciudadanas Y.J.R.M. y A.M.H. suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de la demandada, quedando como controvertidos los siguientes hechos:

1) Si existe falta de cualidad e interés de la demandante para intentar el juicio.

2) Sí es procedente la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento formulada por la parte demandante.

3) Sí es procedente la cancelación de las cantidades señaladas por la demandante y:

4) Sí es procedente la pretensión de daños y perjuicios formulada por la parte demandante.

Capítulo III

De la sentencia de reenvío

Por cuanto el Juez que dicta el presente fallo, es un Juez diferente al que dicto la sentencia casada, corresponde a este juzgador emitir el fallo en reenvío, para lo cual considera prudente efectuar los siguientes razonamientos explanados por la doctrina calificada, en relación a la naturaleza jurídica del reenvío y los poderes del juez de reenvío.

"Después de la nulidad de la sentencia recurrida, la función derivada del recurso de casación, mediante el iudicium rescissorium, es la reconstrucción del fallo depurado de los vicios sancionados y a esta etapa del proceso de casación se llama juicio de reenvío. Se acostumbra denominarlo "juicio" porque es un procedimiento autónomo, ante otros jueces, pero en verdad no es sino la aplicación de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo. Es una fase de absorción de la doctrina establecida por la casación en una especial dictada por el juez de reenvío. La primera fase es de anulación y la segunda de remisión a la instancia. Le corresponde al Juez de reenvío realizar la reconstrucción del fallo de la Suprema Corte, pero no siempre con la autonomía y libertad del juez ordinario de instancia.

El efecto fundamental del reenvío es producir una nueva apertura del debate de mérito ante los jueces de instancia, pero ahora en ámbito más reducido ya que en esta segunda fase, como bien afirma Carnelutti, "el campo de la contienda se restringe sucesivamente poco a poco, en el sentido de que se extinguen lentamente, uno tras otro, los focos del litigio". No hay, entre nosotros, demandas de reenvío, de manera que de oficio corresponde al juez de instancia reconstruir el fallo viciado sin que sea menester el impulso particular. Se entiende sí que la función del reenvío es complementar la obra de la casación dado que, en la primera fase (iudicium rescidens), la Corte se limita a anular, pero en la segunda (iudicium descissorum), se opera la elaboración de un nuevo fallo, depurado de los vicios de la recurrida...(...)...El juez de apelación es un interprete de la Ley y el Juez de reenvío también lo es de la Ley, pero en menor grado, ya que fundamentalmente es un aplicador de la voluntad de la casación y en este propósito se distingue de cualquier otro. El juez de reenvío no puede reformar la sentencia, no es un crítico de su doctrina, no puede alzarse contra ella, ni puede desviarla so pretexto de interpretarla. Como certeramente dice Chiovenda, "la sentencia de casación constituye la ley de los poderes del juez de reenvío"...(...)... La finalidad del reenvío es la renovación de una sentencia casada y en esta misión le están atribuidos ciertos poderes como juez de mérito, pero sujeto, también, a profundas limitaciones.

¿Qué extensión procesal tienen los poderes del juez de reenvío? El alcance de estos poderes se gradúa de acuerdo con la legislación de cada país y según el sistema de casación aplicado (casación pura o francesa, revisión germánica, casación intermedia, como la nuestra, o casación de instancia, como la española). En la casación por errores de actividad procesal estos poderes son tan amplios que el juez de reenvío recupera su autonomía y plenitud de juez de instancia, quedando tan sólo a reponer el proceso al punto de que sean subsanados los vicios señalados por la casación.

En la casación por error de juicio, el juez de reenvío debe subsanar los vicios declarados por la Corte, de acuerdo con las bases legales expuestas, ya que su interpretación de la ley es obligatoria, pero su decisión está sometida también a los hechos probados en el curso de la controversia...". (H.C., Curso de Casación Civil, Tomo II, Caracas 1963, Páginas 313-315).

Asimismo nuestra jurisprudencia se ha pronunciado al respecto, señalando lo siguiente:

"La Sala, pues, ha considerado que la fase de reenvío no constituye una reapertura de la instancia, sino una fase posterior rescisoria, en la cual se sustituye a la sentencia casada por un nuevo fallo acorde con la doctrina previamente sentada por la Sala. El legislador en los artículo 322 y 522 del Código de Procedimiento Civil previó que al llegar ala etapa de reenvío las partes ya ejercieron su oportunidad de esgrimir sus defensas en el proceso y permitir la presentación de nuevos alegatos y/o pruebas podría conducir a que el juez se viese obligado, para decidir conforme a lo alegado y probado en autos, a apartarse de la doctrina de la sala.

En sentencia del 16 de Julio de 1983 la Sala señaló:

"Es cierto como lo sostiene el formalizante en la primera parte del capítulo I de su escrito de formalización, que de acuerdo a nuestro régimen legal, el recurso de casación tiene efecto real, absoluto y general, de donde es consecuencia que la sentencia casada es nula integralmente y el juez de reenvío adquiere plenitud de jurisdicción y decide, por tanto, en ejercicio pleno y cabal de su facultad jurisdiccional, con la única excepción de la obligatoriedad de la doctrina establecida por casación al resolver el recurso respectivo, en lo que fue objeto de este, dentro de los alcances de lo censurado y resuelto". (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 05 de Abril de 2000, con ponencia del Magistrado Antonio Rodríguez Jiménez, en el juicio de J.R.V. contra R.M.M.d.P., en el expediente Nº 99-581, sentencia Nº 91).

Ahora bien, por cuanto la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, en fecha 8 de octubre de 2007, fue casada por la sentencia del 29 de abril de 2007, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por incurrir en el vicio de incongruencia negativa al no atenerse a lo alegado y probado en autos, lo que constituye una infracción de los artículos 12 y 243.5 del Código de Procedimiento Civil; en virtud de lo cual corresponde a este sentenciador dictar su fallo, acatando el fallo de reenvío.

Capítulo IV

Punto previo. Legitimación activa

En la oportunidad de contestación a la demanda, la parte demandada alegó la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar la presente acción argumentando que ésta no tiene la total titularidad de los derechos sobre el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, sino que el mismo fue suscrito conjuntamente con la ciudadana A.M.H., quien no interviene ni es parte en el presente juicio.

Cabe señalar que la representación de la parte demandada mediante escrito consignado ante la primera instancia el 5 de mayo de 2006, solicita se declare que no tiene materia sobre la cual decidir y se ordene el archivo del expediente, en virtud de que ante un juzgado con competencia en materia civil y mercantil del área metropolitana de caracas conoció de un proceso judicial por resolución de contrato y cobro de bolívares intentado por la sociedad Inmobiliaria 20.037, S.A. contra las ciudadanas Y.J.R.M. y A.M.H., siendo dictada sentencia declarándose resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

El juzgado de primera instancia que dicta la sentencia bajo revisión declara improcedente la petición del demandado, con el argumento de que la sentencia referida fue dictada en un proceso judicial viciado, dado que los apoderados de la demandada continuaron aquel proceso, aun a sabiendas que en esta causa ya se había producido la prevención y que aquella causa debía extinguirse, conforme lo dispone el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo declaró procedente la defensa de falta de cualidad sostenida por la demandada, al considerar procedente los argumentos del demandado de que debían demandar conjuntamente las arrendatarias.

En opinión de este juzgador, debe ser decidido en primer término la defensa perentoria de falta de cualidad sostenida por la parte demandada y posteriormente la defensa de falta de interés, así como los demás argumentos de defensa sostenidos en el curso del juicio, en el mismo orden alegado por ésta.

Respecto de la falta de cualidad, considera conveniente este juzgador hacer referencia a lo expuesto por el Dr. L.L. en su obra “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, en la que sostuvo:

…La cualidad, en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra en cada caso en el bastísimo campo del derecho, tanto público como privado.

Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación… De allí que el problema de la cualidad se resuelve, en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera.

La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado.

El problema de la legitimación (Cualidad) se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir, la cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien concede la acción. En consecuencia, siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tiene cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estados jurídicos cuya protección se solicita, forma el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda… (Subrayado de este Tribunal)

La parte demandada sostiene que al existir en el presente caso dos arrendatarias, no puede una sola de ellas pedir el cumplimiento del contrato y menos aún, solicitar la devolución o entrega de los cánones causados y pagados.

En este sentido, observa este juzgador que en el caso subiudice, la demandante, ciudadana Y.R., demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad de comercio demandada Inmobiliaria 20.037, C.A., trayendo como prueba de la relación arrendaticia marcado “B””, copia fotostática simple del contrato, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del estado Miranda en fecha 22 de mayo de 2001, anotado bajo el Nº 19, tomo 33, que no fue atacado por la contraparte, por lo que genera valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, de cuyo contenido se evidencia que, además de la ciudadana Y.R., el instrumento fue suscrito en cualidad de arrendataria por la ciudadana A.M.H., quien no actúa como demandante en el presente juicio.

Esta pluralidad de sujetos con cualidad de demandantes o demandados, es la figura que en doctrina se ha denominado litisconsorcio, el cual va a revestir el carácter de necesario, cuando exista una relación sustancial única a varios sujetos y la decisión judicial de la misma solo pueda declararse con fuerza de cosa juzgada de modo uniforme para todos los litisconsortes.

Mientras que el litisconsorcio desarrolla la actuación plural de partes en un proceso, siendo una acumulación procesal subjetiva por la existencia o la necesaria actuación de varias personas, bien como demandante o como demandado, fenómeno procesal que descansa en el principio de economía procesal y evita de esa manera la existencia de diferentes juicios que puedan generar sentencias contradictorias.

El profesor H.C., en su obra “Derecho Procesal Civil”, ediciones de la Universidad Central de Venezuela, año 2000, página 337, razona que el litisconsorcio es el encuentro de varias personas en la misma posición de actores y demandados y que a pesar de encontrase reunidos en una misma posición los litisconsortes no mantienen identidad de derechos, ya que concurren al proceso con pretensiones propias, autónomas e independientes.

El litisconsorcio puede presentarse en forma voluntaria y forzosa; en forma simple y compleja y; a su vez por una conexión objetiva impropia, siendo necesario la conformación del litisconsorcio, y en el caso bajo estudio tenemos que señalar que el litisconsorcio voluntario y forzoso, deviene por orden legal o por la esencia de la misma pretensión sujeta a discusión, el proceso debe integrarse con la presencia de todas las personas vinculadas a la pretensión sustancial, debiendo concurrir al proceso, como demandante o demandantes todos los sujetos vinculados a la pretensión para que la sentencia que produzca el juicio alcance a todos los litisconsortes que forzosamente deben actuar en el proceso.

En el caso subiudice, observa este juzgador que los argumentos de falta de cualidad sostenida por la demandada, son realmente alegatos que descansan en la existencia de un posible litisconsorcio activo necesario, para lo cual se observa que el contrato cuyo cumplimiento pretende la demandante, tal como se evidencia del instrumento marcado “B”, junto al libelo de demanda, fue suscrito por la sociedad de comercio Inmobiliaria 20.037, S.A., en condición de arrendadora, y por las ciudadanas Y.R. y A.M.H. actuando en forma conjunta como arrendatarias, por lo que a priori, la demanda ha debido ser intentada por las personas que suscribieron el contrato como arrendatarias, lo que se traduce en la existencia de un litisconsorcio forzoso y no una asunto atinente a la cualidad.

Sin embargo, debe referirse este juzgador al hecho de que la ciudadana A.M.H., pese a no actuar como demandante en el presente juicio, mediante escrito presentado en fecha 20 de diciembre de 2001, con fundamento en el ordinal 3º del artículo 370 del Código de procedimiento Civil, es decir, actuando como tercero coadyuvante, alegó que si bien suscribió el instrumento contentivo de la relación arrendaticia, su condición de inquilina nunca se materializó, por cuanto nunca ocupó el inmueble ni tuvo relación directa con la arrendadora, y la relación solo se perfeccionó entre la demandada y la ciudadana Y.R., por cuanto afirma, el contrato de arrendamiento no es el instrumento acompañado al libelo, sino que existe por la convención entre las partes, y por ser el arrendamiento un contrato bilateral de tracto sucesivo, su perfeccionamiento se da a través del tiempo, con el cumplimiento de las obligaciones y deberes que asumen los contratantes y no con las suscripción del instrumento.

No comparte este juzgador la afirmación de la tercera coadyuvante en cuanto a que el perfeccionamiento del contrato de arrendamiento ocurre “a través del tiempo, con el cumplimiento de las obligaciones y deberes que asumen los contratantes”, por cuanto el contrato de arrendamiento es de carácter consensual, es decir, que su perfeccionamiento se produce con el solo consentimiento de las partes legítimamente manifestado, y la circunstancia de que alguna de las partes contractuales no de cumplimiento a las obligaciones que contrajo con la suscripción del contrato, no implica que el mismo sea inexistente, sino que tales obligaciones contractuales subsisten, pudiendo dar lugar a las acciones que la ley establece en caso de incumplimiento.

Lo cierto es que en el presente caso ha quedado demostrado que la tercera coadyuvante suscribió conjuntamente con la ciudadana Y.R. el contrato de arrendamiento objeto de la controversia, por lo que independientemente de las consideraciones que puedan hacerse acerca de sí la ciudadana A.M.H., ejerció o no los derechos y las obligaciones contraídas, ello no implica en forma alguna que no se encuentre obligada por la relación contractual, la cual subsiste en virtud del consentimiento manifestado en el instrumento contentivo del contrato.

En atención a las consideraciones realizadas, debe concluirse que al ser dos las personas que figuran como arrendatarias en el contrato cuyo cumplimiento ha sido demandado, corresponde a ambas la legitimación para actuar en juicio, es decir que existe un litisconsorcio activo necesario, entre las ciudadanas Y.R. y A.M.H., y al haber sido intentada la demanda únicamente por la ciudadana Y.R., debe concluirse que la misma ha sido intentada en detrimento de los derechos que le asisten a todos los sujetos vinculados con la pretensión, la cual ha debido ser instaurada en forma conjunta con la co-arrendataria A.M.H. para integrar debidamente el contradictorio, circunstancia esta que no queda subsanada por la eventual intervención de la co-arrendataria A.M.H. como tercera coadyuvante, por cuanto, la tercería adhesiva, conforme ha sido establecido reiteradamente por la jurisprudencia patria, entre otras en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 319 de fecha 27 de abril de 2004, constituye una figura procesal accesoria, que no es asimilable a la condición de parte, sino que se trata de un auxiliar de la parte, que actúa en nombre propio y por su propio derecho.

En tal sentido, en virtud de que la presente demanda no fue interpuesta por las dos co-arrendatarias entre quienes existe un litisconsorcio necesario, siendo procedente el alegato de la demandada que hace surgir la existencia de un litisconsorcio activo necesario por razones de orden público, instituto procesal, que se distingue con la falta de cualidad de parte y que al detectar el órgano jurisdiccional la existencia de un litis consorcio forzoso, ello determina la improcedencia de la pretensión sin que se integre a todos los sujetos vinculados por una misma pretensión. Así se decide.

En virtud de lo declarado precedentemente, resulta inoficioso pronunciarse sobre el resto de las defensas perentorias sostenidas por el demandado, así como el mérito de lo controvertido. Así se decide.

Capítulo V

Dispositivo

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia dictada el 1 de febrero de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo y, en consecuencia SE CONFIRMA la sentencia apelada, conforme a los términos contenidos en esta decisión; SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios intentada por la ciudadana Y.R. en contra de la sociedad de comercio Inmobiliaria 20.037, S.A.

Se condena en Costas a la parte demandante por haber sido vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, Sellado y firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los seis (6) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008). Año 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

M.A.M.

EL JUEZ TITULAR

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

En el día de hoy, siendo las 3:10 p.m, se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp Nº 12.184

MAM/DE/luisf