Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 14 de Octubre de 2011

Fecha de Resolución14 de Octubre de 2011
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito
PonenteJuan Antonio Mostafa Perez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,

DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 14 de octubre de 2011

201º y 152º

EXPEDIENTE: 12.184

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DEMANDANTE: Y.J.R.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-9.943.913

APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: R.Y.R.S., J.M.R.G., DELMA DE ARMAS, GRICELYS TORRES y H.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 61.293, 102.403, 50.671, 78.483 y 48.015 respectivamente

DEMANDADA: INMOBILIARIA 20.037 S.A., sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 5 de junio de 1998, bajo el Nº 78, Tomo 219-A Qto., modificada su denominación social por documento inscrito en el mismo Registro Mercantil, el 28 de julio de 1998, bajo el Nº 66, Tomo 233-A Qto

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: P.P., V.P., AGUSTIN BRACHO, SORELENA PRADA, DAILYTH MENDOZA, A.R., F.B., N.O.R. y M.B., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.731, 46.868, 54.286, 97.170, 86.185, 37.254, 22.925, 38.465 y 71.807, respectivamente

TERCERA INTERESADA: A.M.H., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 9.999.134

APODERADO JUDICIAL DE LA TERCERA INTERESADA: L.R.G.R., abogado en ejercicio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 94.935

Conoce este Tribunal Superior de las presentes actuaciones en virtud de la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 29 de julio de 2009, que declaró con lugar el recurso de casación anunciado y formalizado en contra de la sentencia definitiva dictada en la presente causa el 6 de octubre de 2008, por este Juzgado Superior y como consecuencia declaró su nulidad, ordenando al juez que resultare competente dictar nueva decisión acogiendo la doctrina establecida.

El caso subiudice se encuentra sometido a la revisión de la alzada con motivo del recurso procesal de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia dictada el 1 de febrero de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana Y.J.R.M. contra la sociedad mercantil Inmobiliaria 20.037, C.A. por haber prosperado la defensa de falta de cualidad opuesta por la demandada.

I

ANTECEDENTES

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 28 de septiembre de 2005, por ante el juzgado distribuidor de primera instancia, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, “Agrario” y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, quien admite la demanda por auto del 18 de octubre del mismo año, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

El 24 de noviembre de 2005, la parte demandada se da por citada y consigna escrito de contestación a la demanda, donde opone como defensas perentorias la falta de cualidad y la falta de interés.

En la misma fecha, presenta escrito donde opone las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1°, 6°, 7º y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. La demandante solicita se tengan como no opuestas las cuestiones previas al no haberlo hecho de manera conjunta a su contestación a la demanda y se opone a las mismas. En esa misma fecha el Tribunal de Primera Instancia dicta sentencia declarando sin lugar la cuestión previa opuesta contenida el artículo 346, ordinal 1° eiusdem; ejerciendo recurso de regulación de competencia la demandada, ordenándose la remisión de las actas pertinentes a la alzada, recurso que fue declarado sin lugar por este Juzgado Superior el 4 de junio de 2006.

En fecha 7 de diciembre de 2005, la parte demandante consigna escrito de promoción de pruebas, oponiéndose a las mismas la demandada mediante diligencia del 12 de diciembre de 2005, asimismo consigna escrito de promoción de pruebas y tacha incidental, procediendo el a quo por auto del 14 de diciembre del mismo año a declarar sin lugar la oposición formulada y, a pronunciarse sobre la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes.

De conformidad con lo previsto en el artículo 370 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, la ciudadana A.M.H. interviene en presente juicio y consigna escrito de alegatos en fecha 20 de diciembre de 2005.

La representación de la parte demandada en fecha 23 de febrero de 2006, consigna escrito de recusación en contra de la Juez de Primera Instancia, la cual fue declarada sin lugar en fecha 28 de marzo de 2006 por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

La parte demandada mediante escrito de fecha 5 de mayo de 2006, consigna copia de la sentencia dictada en fecha 17 de febrero de 2006, por Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de resolución de contrato y cobro de bolívares seguido por la hoy demandada Inmobiliaria 20.037, S.A. contra la ciudadana A.M.H. y la hoy demandante, ciudadana Y.J.R., la cual declaró con lugar la demanda y resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

Mediante diligencia del 7 de noviembre de 2006, la representación de la parte demandada consigna diligencia en al cual solicita se declare la cosa juzgada en virtud de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

El 1 de febrero de 2007, el a quo dicta sentencia declarando sin lugar la pretensión incoada, apelando ambas partes de la referida decisión, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos por auto de fecha 7 de agosto de 2007.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió conocer del asunto al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, dándole entrada al expediente en fecha 17 de septiembre de 2007 y fijando la oportunidad para dictar sentencia.

En fecha 8 de octubre de 2007, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, dicta sentencia declarando sin lugar el recurso de apelación intentado por ambas partes y; sin lugar la demanda intentada.

La parte demandante ejerce recurso de casación en contra de la decisión dictada por la alzada, siendo admitido dicho recurso por auto de fecha 1 de noviembre de 2007, ordenándose la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien dicta sentencia en fecha 29 de abril de 2008, declarando con lugar el recurso intentado y en consecuencia declara la nulidad del fallo y ordena se dicte nueva sentencia, corrigiendo el vicio de incongruencia negativa detectado.

El 9 de junio de 2008, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, da por recibido el expediente y, en fecha 12 de junio del presente año ordena la remisión del mismo a este Tribunal en virtud de la decisión dictada por la referida Sala.

Por auto del 25 de junio de 2008, este Tribunal Superior da por recibido el presente expediente y fija un lapso para dictar sentencia, siendo diferido el 4 de agosto de 2008.

El 6 de octubre de 2008, este Juzgado Superior dictó sentencia que declaró sin lugar el recurso procesal de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia dictada el 1 de febrero de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y, en consecuencia se confirma la sentencia apelada que declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios intentada por la ciudadana Y.R. en contra de la sociedad mercantil Inmobiliaria 20.037 S.A., por haber prosperado la defensa de falta de cualidad opuesta por la demandada.

En fecha 13 de octubre de 2008, comparece el abogado R.I.R.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante y anunció recurso de casación contra la sentencia dictada por esta alzada, siendo admitida por auto del 23 de octubre de 2008.

El 29 de julio de 2009, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, declaró con lugar el recurso de casación propuesto por la parte demandante contra la sentencia dictada por este Juzgado Superior, en consecuencia anula el fallo recurrido y ordena al Tribunal de alzada que resulte competente, dictar nueva decisión acogiendo la doctrina establecida.

En fecha 6 de octubre de 2009, se recibe nuevamente el presente expediente en esta alzada, asimismo se fijó un lapso para dictar sentencia, el cual fue diferido por auto de fecha 16 de noviembre de 2009.

Cumplidas como han sido las formalidades legales, entra esta instancia a decidir y como quiera que la sentencia casada lo fue por infracción de Ley, esta alzada acoge como vinculante la doctrina tanto estimatoria como desestimatoria, contenida en la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 29 de julio de 2009, conforme lo dispone el primer aparte del artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, y lo hace en base a las siguientes consideraciones:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

En su libelo de demanda, la parte demandante alega que celebró junto a la ciudadana A.M.H., un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Inmobiliaria 20.037 S.A., sobre un (1) inmueble constituido por un local signado con el N° M1-111, localizado en el Nivel Agua, Planta baja de la Primera Etapa, de Metrópolis Shopping, ubicado con frente a la Autopista Regional del Centro en el Sector Los Manires, Municipio San D.d.E.C., el cual tiene una superficie aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados (88 M2).

Que el canon de arrendamiento se estipulo en la cláusula cuarta del contrato de la siguiente manera: Las arrendatarias pagaran en concepto de canon de arrendamiento mensual, los montos establecidos a continuación, por adelantado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes:

AÑO MONTO MENSUAL ($)

PRIMERO Cuatro mil trescientos veintinueve con sesenta ($4.329,60)

SEGUNDO Cuatro mil seiscientos setenta y siete sin céntimos ($4.677,00)

TERCERO Cinco mil cincuenta y dos sin céntimos ($ 5.052,00)

CUARTO Cinco mil cuatrocientos cincuenta y siete sin céntimos ($ 5.457,00)

QUINTO Cinco mil ochocientos noventa y cuatro sin céntimos ($ 5.894,00)

Que el canon de arrendamiento mensual correspondiente, deberá ser pagado en dólares americanos o en su equivalente en bolívares, a la tasa de cambio que esté vigente dos (2) días antes de la fecha del correspondiente pago mensual y comenzará a causarse a partir del día Oficial de Apertura (DOA), debiendo las arrendatarias cancelar el primer canon ese mismo día, y los subsiguientes, también por adelantado, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.

Que los pagos deberán realizarse en las oficinas de la arrendadora, o mediante cualquier otro medio o forma que a tal fin puedan acordar las partes, y en caso que las arrendatarias no pagaren una mensualidad cualquiera en su respectiva fecha de vencimiento, además de constituir ello una causal de resolución del contrato, se causarán intereses moratorios, calculados a la tasa del 12 % anual, pudiendo además exigirse la cancelación de gastos de cobranza y extra judiciales que pudieran causarse.

Que en caso que llegase a operar la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon de arrendamiento se ajustará automáticamente en un ocho (8%) por ciento anual, respecto del canon en dólares americanos vigente para el último año del plazo fijo contractual que diere origen a la referida prórroga, y así sucesivamente de año en año, respecto del canon mensual del año inmediatamente anterior.

Que el lapso de duración del contrato se pactó por cinco (5) años, contados a partir del Día Oficial de Apertura (DOA) del Centro Comercial Metrópolis Shopping, en el cual las arrendatarias, deben iniciar su actividad comercial y abrir al público el negocio que funcionará en el inmueble, el mencionado Día Oficial de Apertura (DOA) se verificó el 12 de junio de 2001, prorrogable por períodos iguales y sucesivos en un (1) año siempre y cuando alguna de las partes no notificara a la otra, por escrito, con al menos noventa (90) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo, tal como consta en la cláusula tercera del contrato.

Que celebrado el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, de estricta naturaleza bilateral, es decir, crea derechos y obligaciones para ambos contratantes, y bien saben solo puede ser revocado por mutuo consenso, o en caso de incumplimiento de alguna de las partes en sus obligaciones la otra puede a su elección solicitar judicialmente la resolución o el cumplimiento, se encuentran con la situación que la arrendadora decidió unilateralmente no continuar con el mismo y cambió las cerraduras del local, no permitiendo más el acceso al mismo, causándole graves daños, pues desde el mes de diciembre de 2002, no ha podido ejercer el comercio y la mercancía que se encontraba en el local se encuentra allí depositada, y según la letra del contrato, la arrendadora debía mantenerle el goce pacífico de la cosa, hasta el 18 de junio de 2006, no pudiendo gozar el inmueble, ni ejercer el comercio durante un período que equivale a tres años y siete meses.

Que procedió a evacuar una inspección judicial por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 8 de mayo de 2003, solicitud N° 6947, el cual se trasladó y constituyó en el Centro Comercial Metrópolis Shopping, específicamente en el local M1-111, localizado en el Nivel Agua, que es el piso planta baja, para corroborar su situación.

Que la cláusula décima quinta del contrato donde se establece que cualquier controversia que se suscite en relación al arrendamiento las partes deberán someterse a arbitraje institucional, de acuerdo a la Ley de Arbitraje Comercial, se procedió a ejecutar el respectivo laudo arbitral, y fue conocido por el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas, quien en el Expediente N° CA01-A-2003-00004, dictó una decisión donde señala que la Cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento es ineficaz, por cuanto el instrumento contentivo del arrendamiento en razón de una sana administración de los dueños del Centro Comercial, contiene cláusulas constantes y uniformes para todos los arrendatarios, lo que implica que es un contrato de los llamados normalizados y ello constituye una garantía para el otorgante que se adhiere, siendo una especie del género contrato de adhesión.

Que el artículo 6 de la Ley de Arbitraje Comercial establece que en los contratos de adhesión y en los contratos normalizados, la manifestación de voluntad de someten el contrato a arbitraje, deberá hacerse en forma expresa e independiente, ya que la misma se encuentra contenida en el mismo cuerpo del contrato de arrendamiento, el Tribunal Arbitral consideró que no tiene materia sobre la cual decidir.

Que se ha perdido un tiempo valioso después del desalojo ilegal, ya que era improcedente acudir a la vía de arbitraje, pero era necesario, por cuanto la arrendadora le obligó a inscribir en el contrato, en su cláusula décima quinta el arbitraje comercial a los fines de resolver cualquier asunto, alega que durante la relación contractual cumplió fielmente con las obligaciones asumidas en el contrato, lo cual indica se evidencia de recibos y facturas las cuales consigna.

Que todas las facturas de gastos en los que incurrió ascienden a la cantidad de seis mil doscientos ochenta y un bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 6.281,40), aunado a las facturas de pago de los cánones arrendaticios, que son por la cantidad de setenta y cuatro mil seiscientos tres bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 74.603,71), que da un total de ochenta mil ochocientos ochenta y cinco bolívares con doce céntimos (Bs. 80.885,12).

Que por todo lo anteriormente narrado y evidenciado en la inspección judicial evacuada, alega que la arrendadora abusando de su derecho ejerció la justicia por su propia mano, causándole daños y perjuicios pues la desalojó del inmueble objeto de arrendamiento sin que mediara un procedimiento previo, donde se decretara una medida judicial para proceder al desalojo.

Que la arrendadora, incumplió con sus obligaciones, que por imperio legal debe mantener a la arrendataria en el goce pacifico de la cosa objeto de arrendamiento por el tiempo estipulado en el contrato, el cual como se señaló, era de cinco (5) años, y la arrendadora al desalojarle sin juicio previo violó sus derechos constitucionales, pues es un contrato bilateral, como lo es el arrendamiento no puede revocarse por consentimiento unilateral, sino por el contrario, en caso de suscitarse controversias en el desarrollo del mismo, la parte que quiera resolver la relación contractual está obligada a ejercer la acción judicial pertinente.

Que a tanto llegan los daños y perjuicios que le ocasionó la arrendadora, que ésta para ocupar el inmueble se vio obligada a efectuar reparaciones y mejoras favorables para ocuparlo, ya que se le debía construir hasta el piso, esto se evidencia en la memoria descriptiva que fue anexada al contrato de arrendamiento suscrito, y que hace mención la cláusula sexta del mismo, y en segundo lugar, para acondicionarlo para el ejercicio del comercio que iba a ejercer en dicho inmueble durante el período de cinco (5) años, es decir , acondicionó el inmueble para su provecho, para ejercer el comercio en él durante el mencionado periodo de cinco años, y la arrendadora, al desalojarla, sin juicio previo, no permitió que su representada gozara de dichas reparaciones y mejoras en el tiempo estipulado en el contrato, aduce que dichas mejoras y bienhechurías fueron de diversas especies, y se describen perfectamente en las facturas que se acompañan.

Que el contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico, teniendo fuerza de ley entre las partes no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, los cuales deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino también a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso de le ley, toda vez que las obligaciones deben cumplirse exactamente como se han contraído, por lo que siendo el arrendamiento un contrato, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, le son aplicables las disposiciones generales de los contratos, que ya ha enumerado, además de las particulares referentes al contrato de arrendamiento, entre las cuales se encuentran las señaladas en el artículo 1.594 ejusdem, que establece la obligación del arrendatario de devolver la cosa tal como la recibió.

En virtud de lo expuesto, y habiéndose agotado la vía amistosa es por lo que procede a demandar a Inmobiliaria 20037 S.A., en la persona de su apoderada, la ciudadana N.O.R., para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:

PRIMERO

En el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble antes identificado;

SEGUNDO

En pagar la cantidad de veintiséis mil ciento ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 26.181,25) que corresponden a los pagos y gastos que efectuó en el inmueble, y la cantidad de doscientos veintinueve mil quinientos setenta y cinco dólares americanos ($ 229,575) discriminados así: la cantidad de treinta y dos mil setecientos treinta y nueve dólares ($ 32.739) correspondiente a los siete meses del segundo año del contrato que no ocupó el inmueble, a razón de cuatro mil seiscientos setenta y siete dólares americanos ($ 4.677) mensual, la cantidad de sesenta mil seiscientos veinticuatro dólares americanos ($ 60.624) correspondiente al tercer año del contrato que no ocupe el inmueble, a razón de cinco mil cincuenta y dos dólares americanos ($ 5.052) mensual; la cantidad de sesenta y cinco mil cuatrocientos ochenta y cuatro dólares americanos ($ 65.484) correspondiente al cuarto año de contrato que no ocupo el inmueble, a razón de cinco mil cuatrocientos cincuenta y siete dólares americanos ($ 5457) mensual, y la cantidad de setenta mil setecientos veintiocho dólares americanos ($ 70.728) correspondiente al quinto año del contrato que no ocupo el inmueble, a razón de cinco mil ochocientos noventa y cuatro dólares americanos ($ 5894) mensual; y luego de la conversión a razón de dos bolívares con quince céntimos (Bs. 2,15) por cada dólar, asciende a la suma de cuatrocientos noventa y tres mil quinientos ochenta y seis bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 493.586,25), por lo que la indemnización por daños y perjuicios la estima en la cantidad de quinientos diecinueve mil setecientos sesenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 519.767, 50);

TERCERO

En pagar la cantidad de diecisiete mil trescientos dieciocho dólares americanos con cuarenta centavos ($ 17.318,40) que equivale a cuatro cánones de arrendamiento, que al cambio actual ascienden a la cantidad de treinta y siete mil doscientos treinta y cuatro bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs. 37.234,56);

CUARTO

En pagar las costas y costos del presente proceso, así como los honorarios de abogados.

Asimismo, solicita sea indexada la cantidad adeudada, que forme parte de la condenatoria en la sentencia que se dicte en la oportunidad respectiva.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167,1.585 y 1.264 del Código Civil vigente y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada opone la falta de cualidad de la actora para interponer el presente juicio, asimismo conviene en que celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente controversia con la ciudadana Y.J.R.M. pero, no sólo con ella sino que el mismo fue celebrado conjuntamente con la ciudadana A.M.H., por lo que alega que no puede una sola de la arrendatarias solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, menos aún solicitar la devolución o entrega de los cánones de arrendamiento, ni solicitar la devolución o entrega de los cánones causados y pagados.

Solicita se decida como punto previo la excepción perentoria de la falta de cualidad para intentar la acción por parte de la actora, quien se atribuye en el presente juicio el cien por ciento (100%) de los derechos del contrato de arrendamiento suscrito.

Que la parte actora es co arrendataria no tiene la titularidad de los derechos sobre el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, sino que el mismo fue suscrito conjuntamente con la ciudadana A.M.H., quien no interviene ni es parte en el presente juicio razón por la cual la excepción opuesta debe prosperar.

Que ambas arrendadoras ciudadanas A.M.H. y Y.J.R., suscribieron el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, lo cual sería el presupuesto material de la sentencia que tiene que acreditar la demandante, pues a ella le corresponde la cualidad y por consecuencia la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por la demandante, alega que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, por lo cual no puede de manera unilateral la demandante interponer la acción judicial, por no poseer el cien por ciento (100%) de los derechos del contrato de arrendamiento, por cuanto la relación arrendaticia actual la celebró junto con las ciudadanas Y.J.R.M. y A.M.H., no pudiendo entonces una sola de las arrendatarias pretender tener la titularidad de la acción judicial.

Que el proceso debe instaurarse entre aquellos sujetos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictore por afirmarse titularidad de activos o pasivos en la relación procesal incoada y que se instaure, por lo antes expuesto observa que la ciudadana Y.J.R.M., no es titular del cien (100%) por ciento de los derechos de la acción judicial.

Que existe falta de interés en la actora para intentar el juicio en virtud que la relación contractual existente no es, únicamente entre la persona del actor, sino que la misma también esta suscrita con la ciudadana A.M.H., que si bien es cierto existe una relación contractual con la ciudadana Y.J.R.M., no es menos cierto que dicha relación contractura fue celebrada de forma simultánea, en el mismo contrato y bajo las mismas condiciones con la ciudadana A.M.H., entonces malmente puede sostener e intentar una sola de las partes arrendatarias intervinientes en el contrato, la presente acción.

Que oponen la excepción perentoria de falta de interés del actor para interponer el presente juicio, basado en que la persona que se afirma titular de un internes jurídico propio no posee la totalidad y el absoluto derecho, ni tiene la legitimación para hacer valer el interés sin la compañía conjunta o simultánea de la ciudadana A.M.H., quien es igualmente co arrendataria del bien inmueble objeto de la presente acción. Solicita se decida esta excepción con fundamento en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil.

Reconoce que celebró contrato de arrendamiento con la parte actora, en forma conjunta con la ciudadana A.M.H., sobre un inmueble constituido por un local signado con el N° M1-111, localizado en el nivel Agua, Planta Baja de la Primera Etapa, de Metrópolis Shopping, ubicado con frente a la Autopista Regional del Centro en el Sector Manires, Municipio San D.d.E.C., el cual tiene una superficie aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados (88 M2), según consta en el plano de ubicación y plano arquitectónico que se anexó al contrato en cuestión.

Rechaza en toda su extensión la demanda interpuesta por la actora, asimismo que haya incumplido con el contrato de arrendamiento celebrado, sobre el inmueble objeto de controversia, que deba pagarle las cantidades de dinero señaladas en su libelo y que deba indemnizarla por daños y perjuicios.

Asimismo niega que haya decidido unilateralmente no continuar con la relación contractual, que haya cambiado las cerraduras del local objeto de la presente demanda, que no permita el acceso a las arrendataria al local, que haya causado daños desde el mes de diciembre de 2002 y que haya impedido a las arrendatarias del local mencionado ejercer el comercio, por las supuestas causas alegadas en el libelo de demanda.

Que de la inspección judicial no se desprende violación de derecho alguno, pues las imputaciones directas de la solicitante al momento de la práctica de la inspección judicial, y el supuesto dicho del notificado F.J.C., con o sin las garantías del contradictorio, bajo el régimen de la prueba testimonial y sin ejercer el control de la prueba en los términos previstos en la ley, nada prueban, toda vez que evacuada la inspección en dichos términos desborda la finalidad del medio de prueba, razón por la cual niega y solicita que se desestime la inspección judicial evacuada por ante el Juzgado de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en fecha 8 de mayo de 2003.

Que la parte actora alega que durante la relación contractual la arrendataria cumplió fielmente con las obligaciones asumidas en el contrato, afirmación que rechaza y en su criterio el incumplimiento de la arrendadora, se desprende y se prueba del contenido de los siguientes recibos y facturas descritas en el libelo de demanda las cuales impugna, asimismo impugna las facturas que la parte actora consigna por supuestas mejoras y bienhechurías.

Rechaza, que haya desalojado a la arrendataria sin juicio previo del local objeto de la presente controversia, indica que del petitorio donde se contiene aproximadamente mas de cien (100) facturas que son objeto de la reclamación se desprende de manera clara y categórica que el actor ha englobado en su pretensión un conjunto de aspiraciones que permiten determinar la integración indebida del proceso pretendiendo violentar el contenido de la cláusula contractual sexta del contrato de arrendamiento.

Que la cláusula sexta establece que para poder ejecutar en el mismo, las mejoras y bienhechurías necesarias para que pudiera funcionar en el local un negocio destinado al objeto antes mencionado y para que el local pudiera abrir sus puertas al público el día oficial de apertura, la totalidad de los gastos e inversiones en los que incurrieron las arrendatarias para la ejecución de dichas mejoras y bienhechurías, son íntegramente a su costo, y no podrán estas a la terminación del contrato, cualquiera sea la causa de la terminación, invocar la cancelación o reembolso alguna por cuenta de éstas.

Que la referida cláusula, impide, limita y niega el derecho a las arrendatarias a invocar o solicitar la cancelación o reembolso a cuenta de las bienhechurías efectuadas en el inmueble y menos aún pretender hacer valer en juicio como prueba o principio de prueba unas facturas dirigidas por un tercero a una de las partes en donde pretende con dicha instrumental dar nacimiento a una obligación resarcitoria o un hecho jurídico nuevo que pretende relacionar con los puntos que se convierten y que aspira derivar de la relación contractual arrendaticia en abierta violación a la norma contractual antes transcrita, solicitando el actor por manera contradictoria el cumplimiento del contrato de arrendamiento, el pago que corresponde a los pagos y gastos que efectuó el actor en el inmueble, el pago de los meses del segundo, tercero, cuarto y quinto año correspondientes a los meses que no ocupo el inmueble y finalmente el pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento.

Que con tales peticiones la actora pretende la carga obligacional que impone al arrendatario la obligación de pagar el canon de arrendamiento a su arrendador e indica que así lo señala el artículo 1.592 ordinal 2 del Código Civil, pretendiendo la actora y co arrendataria, el reintegro y devolución de unos cánones pagados y ya causados, por lo tanto arguye que del petitorio invocado por el actor no se desprende similitud alguna con la pretensión principal ya que el mismo encubre su acción de cumplimiento de contrato, con un supuesto y presunto reintegro de unos gastos generados en el inmueble en contravención a lo que dispone la mencionada cláusula sexta del contrato.

Que la actora pretende con sus peticiones violentar lo establecido en el artículo 1.609 del Código Civil, y por las razones expresadas rechaza la demanda invocada por la co arrendataria y actora, oponiendo en toda y cada una de sus partes la referida cláusula contractual y las normas del Código Civil.

Finalmente rechaza las aspiraciones y pretensiones de la demandante de que se le pague una prestación no debida, fundamentada en la devolución, reintegro y reembolso de unos cánones de arrendamiento que fueron pagados e incluso los no pagados por la actora, con lo que pretende la demandante crear un derecho de repetir lo que ha pagado y lo que no ha pagado también, teniendo la presente acción únicamente cabida como acción personal que puede ser experimentada por al solvens contra el accipiens, y no del arrendatario contra el arrendador.

Afirma la demandante que pagó un precio por unos gastos que supuestamente efectuó en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y ahora pretende hacer obligarla a repetir los gastos en que incurrió para adecuar el local objeto de arrendamiento.

En virtud de las anteriores consideraciones de hecho y derecho solicita que la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada en su contra sea declarada sin lugar.

Mediante escrito separado de la misma fecha de contestación a la demanda, la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1°, 6°, 7 y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA TERCERA INTERESADA CIUDADANA A.M.H.:

Mediante escrito presentado en fecha 20 de diciembre de 2005 y de conformidad con lo previsto en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, compareció la ciudadana A.M.H. y sostuvo que tiene interés jurídico actual para intervenir en la presente causa, ya que el dictamen que dicte el tribunal puede involucrarla, y por ello considera pertinente señalar que si bien suscribió conjuntamente con Y.R. el instrumento contentivo de la relación arrendaticia, nunca materializó su condición de inquilina, sino que tal relación sólo se perfeccionó entre la demandada Inmobiliaria 20.037 S.A. y Y.R., quien ejerció el carácter de inquilina todo el tiempo que mantuvo la relación contractual sin que ella interviniera en la misma.

Que del acervo probatorio constante a los autos no existe el mínimo indicio que demuestre una relación contractual inquilinaria que se haya materializado entre ella y la demandada, es decir que no existe ninguna prueba de que el contrato haya comenzado a regir para la misma, pues sólo se evidencia que la inquilina es Y.R., quien ocupó el inmueble, pagaba el arrendamiento y los gastos, remodeló y reformó el local para adecuarlo al comercio y fue “desalojada ilegalmente por parte de la arrendadora”.

Que sólo se limitó a suscribir el instrumento contentivo de la relación arrendaticia, pero como lo aduce la demandante en sus alegatos, el contrato de arrendamiento existe por la convención entre las partes, y por ser el arrendamiento un contrato bilateral de tracto sucesivo, su perfeccionamiento se da a través del tiempo con el cumplimiento de las obligaciones y deberes que asumen los contratantes, no con la suscripción de un instrumento, pues el mismo sólo sirve

como prueba de la obligación, mas no del contrato, y tanto es así que la misma arrendadora sólo asume la conducta de excepcionarse alegando la falta de cualidad de Y.R., “porque no tiene en su haber defensas serias y viables que puedan desvirtuar su responsabilidad contractual por los hechos cometidos.”

Que si ella fuera inquilina y así lo considerase la arrendadora, ésta no hubiera arrendado el inmueble a una tercera persona, tanto es cierto, que nunca le peticionó pago alguno de arrendamiento, ni ejerció recurso judicial o extrajudicial alguno contra ella, por la razón de que nunca fue considerada inquilina, ya que aún habiendo suscrito el instrumento antes referido, nunca ejerció el arrendamiento y así lo aceptó la arrendadora.

Que tiene un interés jurídico actual en sostener las razones de la parte demandante, y pretende con su escrito que la misma venza en el proceso, pues la ciudadana A.M.H. se considera un tercero ajeno a la causa, se considera como que nunca formó parte del arrendamiento, pues nunca lo materializó.

Que el artículo 12 del Código de procedimiento Civil señala claramente que el Juez tendrá por norte de sus actos la verdad, y si bien debe atenerse a las normas de derecho, la interpretación de un contrato arrendaticio debe valorarse en cuanto a la materialización del mismo, en base a la intención de las partes, teniendo en mira la exigencia de la ley, que bien señala que el arrendamiento es una convención que para existir no necesita instrumento alguno, ya que a su juicio, el mismo es sólo un medio probatorio que demuestra en principio el término de vigencia del arrendamiento, así como una cantidad de cláusulas que regulan la relación locativa, y en base a esto, señala que es ella quien no tiene cualidad para accionar por vía directa en contra de la inquilina, pues nunca materializó ni perfeccionó el contrato de arrendamiento.

III

ANÁLISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Produce la parte demandante junto al libelo de demanda cursante del folio 17 al 24 de la primera pieza del expediente marcado con la letra “B”, copia simple de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de San D.d.E.C. en fecha 23 de mayo de 2001, inserto bajo el Nº 69, Tomo 31, el cual no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, por lo que se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, evidenciándose de su contenido que en la fecha indicada las ciudadanas Y.J.R.M. y A.M.H. celebraron con la Inmobiliaria 20.037, C.A., un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local signado con el N° M1-111, localizado en el nivel Agua, Planta Baja de la Primera Etapa, de Metrópolis Shopping, ubicado con frente a la Autopista Regional del Centro en el Sector Manires, Municipio San D.d.E.C., el cual tiene una superficie aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados (88 M2), según consta en el plano de ubicación y plano arquitectónico que se anexó al contrato en cuestión; que el contrato en cuestión tendrá una duración de cinco (5) años contados a partir del Día Oficial de Apertura (DOA) del Centro Comercial Metrópolis Shopping, en el cual las arrendatarias deben iniciar su actividad comercial y abrir al público. Dicho término fijo se entenderá prorrogable automáticamente por períodos iguales y sucesivos de un (1) año siempre y cuando alguna de las partes no notificada a la otra, por escrito, con al menos noventa (90) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo.

Igualmente, se desprende de la instrumental bajo análisis, que las partes acordaron un canon de arrendamiento en los siguientes términos:

AÑO MONTO MENSUAL ($)

PRIMERO Cuatro mil trescientos veintinueve con sesenta ($4.329,60)

SEGUNDO Cuatro mil seiscientos setenta y siete sin céntimos ($4.677,00)

TERCERO Cinco mil cincuenta y dos sin céntimos ($ 5.052,00)

CUARTO Cinco mil cuatrocientos cincuenta y siete sin céntimos ($ 5.457,00)

QUINTO Cinco mil ochocientos noventa y cuatro sin céntimos ($ 5.894,00)

Produjo marcado “C”, cursante del folio 25 al folio 44 de la primera pieza del expediente, inspección judicial realizada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Con respecto a este instrumento debe señalarse que el artículo 1429 del Código Civil establece la posibilidad de que los interesados puedan promover la inspección judicial extra litem, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. En este sentido, ha sido reiterado y pacífico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, al considerar válida y eficaz dicha prueba, sólo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia. Así en sentencia Nº RC-01244 de fecha 20 de octubre de 2004, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente Nº 03-0563 dejó sentado el siguiente criterio:

Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.

Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.

Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada.

En este sentido, observa esta alzada que no consta que el promovente de la prueba haya acreditado la necesidad de evacuar la Inspección Judicial fuera del juicio, así como tampoco señaló los peligros o perjuicios que la no evacuación inmediata de la prueba le pudieron haber ocasionado, razón por la cual tal instrumento no arroja valor y mérito probatorio alguno y en consecuencia debe ser desechado del proceso.

Marcado con la letra “D”, produjo junto al libelo de demanda cursante del folio 49 al 64 de la primera pieza del expediente, original de notificación emanada de la Cámara de Comercio de Caracas, Centro de Arbitraje, de fecha 28 de junio de 2004, donde se notifica a Inmobiliaria 20.037, S.A. y a las ciudadanas Y.J.R. y A.M.H., el Laudo Arbitral dictado en el procedimiento N° CA01-A-2003-000004, documento al que este juzgador no otorga valor probatorio, habida cuenta que en materia de arrendamiento donde se regula un hecho social sensible cuyas normas son de orden público, está vedado a las partes someter los conflictos al arbitraje. (Ver entre otras sentencia de fecha 27 de junio de 2006, Exp. N° 2006-0951 y sentencia de fecha 13 de junio de 2006, Exp. Nº 2006-0886, ambas de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia.)

De igual forma, produjo la demandante de los folios 65 al 70, 72 al 74 y 76 al 94, facturas y recibos de pago por concepto del arrendamiento del local M1-111, las cuales fueron impugnadas por la demandada en su contestación. Es de resaltar que las instrumentales bajo análisis fueron producidas en original, por lo que no era procedente impugnarlas en forma pura y simple, habida cuenta que no se trata de copias fotostáticas, sino de instrumentos originales, razón por la que la demandada en todo caso pudo haberlas desconocido, tachado o atacar su contenido, siendo que la demandada ciertamente tachó incidentalmente las referidas instrumentales mediante escrito de fecha 12 de diciembre de 2005, no obstante, no consta que haya formalizado la tacha tal como lo exige el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil.

Por consiguiente, al no haber sido desconocidas, ni formalizado su tacha, a las instrumentales promovidas en originales se les concede valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y con las mismas se considera demostrado que la demandada recibió los siguientes montos por concepto de pago del canon de arrendamiento del local M1-111:

• Recibo N° 1665, por la cantidad de tres millones ciento tres mil doscientos cuarenta con ochenta céntimos (Bs. 3.103.240.80), por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente al período 18/06/2001 al 17/07/2001;

• Recibo N° 2397, por la cantidad de tres millones doscientos treinta y cuatro mil setecientos cincuenta y cuatro con veinticinco céntimos (Bs. 3.234.754,25), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto, local N° M1-L111, de fecha 24/10/2011.

• Recibo N° 2023, por la cantidad de un millón trescientos cincuenta y cinco mil veinte bolívares (Bs. 1.355.020), por concepto de pago de factura N° 411, correspondiente al local N° M1-111, de fecha 24/09/2001.

• Recibo N° 3666, por la cantidad de tres millones doscientos veintiocho mil setecientos noventa y nueve con veinte céntimos (Bs. 3.228.799,20), por concepto de pago de factura N° 1386, correspondiente al local N° M1-111, de fecha 22-01-2002.

• Recibo N° 000570, a nombre de Inversiones Two Lips, por la cantidad de setecientos ocho mil quinientos bolívares (Bs. 708.500) por concepto de abono de $802,83, a la factura N° 1768, correspondiente al mes de Febrero. T. C, 882,50, correspondiente al local N° M1-111, de fecha 18/04/2002.

• Recibo N° 001378, por la cantidad de dos millones ochocientos cincuenta y cinco mil bolívares, (Bs. 2.855.000), por concepto de cancelación de saldo Factura N° 001768 $2.118,69, T.C. 850,00 y ABONO A FACTURA N° 0019888 $1.240,14. T.C. 850. Saldo Pendiente $ 3.089, 46, correspondiente al local N° M1-111, de fecha 19/06/2002.

• Recibo N° 001772, por la cantidad de tres millones ciento ochenta mil trescientos ochenta bolívares (Bs. 3.180.380,00), por concepto de cancelación de saldo Factura N° 1988 $3.089,46, de Marzo y abono $886,02 factura N° 2270 de abril, correspondiente al local N° M1-111 de fecha 16/07/2002.

• Recibo N° 001853, por la cantidad de ochocientos setenta y dos mil novecientos bolívares (Bs. 872.900,00) por concepto de abono $686,11 a la factura N° 002270, correspondiente al mes de Abril, local N° M1-111, de fecha 22/07/2002.

• Factura N° 002603, del local N° M1-L111, correspondiente al periodo 01/06/2002 al 30/06/2002, a nombre de Inversiones Two Lips, C.A. por concepto de arrendamiento y bonificación (descuento) en arrendamiento por falla de energía eléctrica, por la cantidad de Bs. 4.054.093,12.

• Recibo N° 2025, por la cantidad de trescientos cuarenta y ocho mil trescientos veinte con veintinueve céntimos (Bs. 348.321,29), por concepto de cancelación de factura N° G-000036, local N° M1-111, de fecha 24/09/2001.

• Recibo N° 2582, por la cantidad de ochocientos cinco mil quinientos cuarenta y un bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 805.541,77), por concepto de cancelación de factura N°G-000329, local N° M1-111, de fecha 9 de Noviembre de 2001.

• Recibo N° 3520, por la cantidad de ochocientos cincuenta mil ochocientos cincuenta y dos bolívares con treinta y siente céntimos (Bs. 850.852,37), por concepto de cancelación de factura N° G-001144, de condominio de noviembre, local N° M1-111, de fecha 8 de Enero de 2002.

• Recibo N° 000317, por la cantidad de setecientos ochenta y un mil quinientos setenta y ocho bolívares con tres céntimos (Bs. 781.578, 03), por concepto de cancelación de factura N°G-001435, del mes de diciembre, local N° M1-111, de fecha 19/03/2002.

• Recibo N° 000614, por la cantidad de novecientos treinta y un mil trescientos cuarenta y nueve bolívares con ochenta y dos céntimos (Bs. 931.349,82), por concepto de cancelación de factura N° G-1660, del mes de Enero, local N° M1-111, de fecha 22/04/2002.

Produjo la demandante, a los folios 71 y 75 de la primera pieza del expediente, copias fotostáticas de instrumentos privados, a los que no se les concede ningún valor probatorio por no tratarse de documentos públicos, privados reconocidos o tenidos por reconocido, que son la única clase de instrumentos que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser promovidos en juicio en copias fotostáticas simples. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:

Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados

Consignó del folio 95 al 153 de la primera pieza del expediente, un conjunto de facturas y recibos emanados de diversas personas y organizaciones que no son parte en el presente juicio. Con respecto a estos instrumentos es necesaria la ratificación de los instrumentos emanados de terceros a través de la prueba testimonial, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, esto en razón de que tratándose de pruebas preconstituidas, debe garantizarse a la contraparte su derecho al control y contradicción de la misma, en virtud de lo cual, este Tribunal no les concede valor ni mérito probatorio a los instrumentos bajo revisión.

En la oportunidad de promover pruebas, la parte demandante en el puntos primero, segundo, tercero, cuarto, quinto y séptimo de su escrito de promoción; reproduce el valor probatorio de los instrumentos consignados junto al libelo de demanda, los cuales ya fueron objeto de análisis por este juzgador, razón por la cual se reitera lo decidido.

Produjo la demandante a los folios 45 al 48 justificativo de testigos, evacuado ante la Notaría Pública Tercero de Valencia, en fecha 1 de agosto de 2003, donde constan las deposiciones de las ciudadanas I.M.R.B. y R.D.G., quienes fueron promovidas como testigos en el capitulo sexto de su escrito de promoción de pruebas y admitidas por el a quo mediante auto del 14 de diciembre de 2005 fijando oportunidad para su evacuación.

Es de destacar, que las actas originales que contienen la declaración de los testigos no constan en el expediente, siendo que existe una diligencia del demandante de fecha 27 de julio de 2006 donde señala que las referidas actas fueron agregadas al cuaderno de medidas por error y consigna las mismas en copias fotostáticas simples. Estas copias poseen sellos del tribunal de la causa y no fueron impugnadas por la parte demandada, razón por la que esta alzada las aprecia y de su contenido se desprende:

La declaración rendida por la ciudadana I.M.R.B., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 15.611.626, inserta del folio 76 al 77 de la segunda pieza del expediente. Observa esta alzada que al responder a las preguntas formuladas por la parte promovente, contestó que conoce a la demandante, que 6 de febrero de 2003, a las 11:30 de la mañana se encontraba en el Centro Comercial Metrópolis, en la tienda Obssesion y que en esa fecha se suspendió el servicio de luz por orden del condominio, a las preguntas primera, segunda, tercera y cuarta. Que quien ha fungido como inquilina en el local donde funcionó la boutique Obssesion es la señora Y.R. y que el día 6 de febrero estaba haciendo la vitrina de exhibición en la boutique Obssesion, a las preguntas sexta y séptima. Asimismo, respondió a las repreguntas formuladas por la parte demandada, afirmando que conoce a la demandante y que no es su amiga a la tercera y cuarta repregunta. Que se encontraba haciendo la vidriera con su compañera y de repente se fue el servicio de luz y le preguntaron a unos de los de seguridad y les dijo que por orden del condominio habían cortado los servicios, a la quinta repregunta.

Del análisis de la declaración rendida por la ciudadana I.M.R.B., observa este juzgador que la misma no incurrió en contradicciones y da razón fundada de sus dichos, por lo que su testimonio es apreciado por esta alzada de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

A los folios 78 al 79 de la segunda pieza del expediente, consta la declaración de la testigo, ciudadana R.D.G.Z., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 9.690.780, quien declaro ante el a quo, que conoce a la demandante porque le hacía la decoración y exhibición de las vidrieras; asimismo respondió que se encontraba en el local el 6 de febrero de 2003, y que ese día el condominio cortó la luz y después se dieron cuenta que era solamente en esa tienda, a las preguntas primera, segunda, tercera y cuarta. Igualmente, respondió a las repreguntas formuladas por la parte demandada, afirmando que conoce a la demandante y que no son amigas, a las tercera y cuarta repreguntas y que para el momento que estaban escogiendo todo lo que iban a colocar en las vidrieras cortaron el servicio de luz, a la décima repregunta.

Del análisis de la declaración rendida por la ciudadana R.D.G.Z., observa este juzgador que la misma no incurrió en contradicciones y da razón fundada de sus dichos, siendo conteste con la otra testigo, por lo que su testimonio es apreciado por esta alzada de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

En el capítulo octavo de su escrito de promoción de pruebas, promueve la demandante copia simple del registro mercantil de la sociedad mercantil Inversiones Two Lips, C.A., instrumento que fue impugnado en fecha 12 de diciembre de 2005 por la parte demandada, y consignado en copia certificada en fecha 16 de diciembre de 2005 por la actora, por tanto, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio, y de cuyo contenido se desprende el Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil Inversiones Two Lips, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua, el 7 de septiembre de 2001, bajo el N° 45, Tomo 38-A, donde se demuestra que la referida compañía funge como presidente y representante legal, el ciudadano J.L.N., vicepresidenta, la ciudadana Y.J.R.M., como gerente la ciudadana A.M.H..

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad de promover pruebas la parte demandada en el capítulo primero, invocó el mérito favorable que se desprende de autos, lo cual no constituye medio probatorio alguno de los admisibles conforme a la Ley, por lo que nada tiene este juzgador que analizar al respecto.

Por un capítulo segundo referido a las pruebas documentales, punto primero, invoca a su favor el contrato de arrendamiento cursante del folio 17 al 24 de la primera pieza del expediente, el cual ya fue objeto de análisis por este juzgador, razón por la cual se reitera lo decidido

En el mismo capítulo segundo, punto segundo, invoca a su favor la providencia proferida por el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas, de fecha 28 de junio de 2004, cursante del folio 49 al 64 de la primera pieza del expediente, instrumento consignados por la parte demandante junto con el libelo de demanda, el cual ya fue objeto de análisis por este juzgador, razón por la cual se reitera lo decidido.

Finalmente en el punto tercero, invoca a su favor la Inspección Judicial extra litem, practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, cursante del folio 25 al 48 de la primera pieza del expediente, instrumento consignados por la parte demandante junto con el libelo de demanda, el cual ya fue objeto de análisis por este juzgador, razón por la cual se reitera lo decidido.

IV

PRELIMINARES

PRIMERO

En su escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas, presentado el 28 de noviembre de 2005, la parte demandante impugna instrumento el poder cursante al folio 160 de la primera pieza del expediente, otorgado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 18 de noviembre de 2005, bajo el N° 34, Tomo 205, por cuanto a su criterio adolece de serios vicios que cuestionan su validez, ya que la representación que se atribuye la persona natural que otorgó el mismo no consta de forma fehaciente a los autos ni en el texto del poder.

Alega que no consta a los autos, como se administra la demandada Inmobiliaria 20.037, S.A. antes Inmobiliaria Mantex, C.A. menos aún si el ciudadano G.C., ejerce la representación de la misma según los estatutos, es decir si la administración es mediante un Presidente o una Junta Directiva, ya que no indica de forma alguna el texto del poder, cuando fue designado Presidente el referido ciudadano y cuales son las cláusulas o artículos de los estatutos de la empresa que le confiere atribuciones para otorgar poderes judiciales, menos aún los términos de vigencia en la administración ni el hecho que la supuesta acta de junta directiva sea suficiente para otorgar este tipo de poder judicial por parte de la compañía, ya que la supuesta fecha de la misma es del 14 de enero de 2002, y el poder fue otorgado casi cuatro años después, por lo cual solicita se tenga como impugnado el poder antes aludido y sin ningún valor para el proceso.

Posteriormente la parte demandante presentó diligencia en fecha 19 de diciembre de 2005, mediante la cual alega que la parte demandada no subsanó los defectos contenidos en el poder objeto de impugnación, en consecuencia a su criterio opera en su contra la confesión ficta prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, ya que no contestó la demanda, ni promovió prueba alguna que la favoreciera, alega que la jurisprudencia en criterio reiterado establece que impugnado el poder del demandado se aplica por analogía el procedimiento que la ley procesal concede a la cuestión previa.

Para decidir esta alzada observa:

El artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

Si la parte pidiere la exhibición de los documentos, gacetas, libros o registros mencionados en el poder, el apoderado deberá exhibirlos para su examen por el interesado y el Tribunal, en la oportunidad que se fije al efecto. En dicho acto, la parte interesada hará las observaciones que crea pertinentes en el Tribunal y éste resolverá dentro de tres días sobre la eficacia del poder. La inasistencia del solicitante al acto del examen de los documentos excluidos, dará por válido y eficaz el poder y la falta de exhibición de los documentos requeridos quedará desechado, y así lo hará constar el Juez en el acta respectiva.

Sobre la norma in comento, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 08 de abril de 1999, Expediente Nº 12.737, dejó sentado el siguiente criterio:

Observa la Sala que la representación actora se limitó a impugnar los poderes, pero ni solicitó la exhibición de los libros, gacetas o registros que acreditan a los representantes de los codemandados para el otorgamiento del poder.

…Omissis…

No puede el litigante limitarse a impugnar, sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria o pedir la exhibición de los documentos, libros, registros o gacetas…

La parte actora se limita a impugnar el poder sin solicitar la exhibición de los libros, gacetas o registros que acreditan a los representantes de la demandada, siendo que en la nota de autenticación la Notario deja constancia que le fue presentado el acta constitutiva estatutaria de la demandada, su última modificación y acta de junta directiva. Es por ello, acogiendo el criterio jurisprudencial traído a colación, que si el demandante consideraba que el poder adolece de serios vicios que cuestionan su validez, debió solicitar la exhibición de los documentos, libros, registros o gacetas para demostrarlo, cosa que no hizo, por lo tanto se tiene como válido y eficaz el poder otorgado por la demandada a los abogados que en el presente juicio la representan, Y ASI SE DECIDE.

SEGUNDO

En su escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas, presentado el 28 de noviembre de 2005, la parte demandante solicita se tengan como no opuestas las cuestiones previas al no haberlo hecho el demandado de manera conjunta a su contestación a la demanda.

Ciertamente, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que las cuestiones previas deben ser opuestas conjuntamente con las defensas de fondo.

Observa este juzgador que el escrito de cuestiones previas fue presentado el mismo día que el de contestación al fondo de la demanda, siendo un riguroso formalismo ajeno a los postulados constitucionales que propugnan una justicia sin formalismos no esenciales, considerar que por tratarse de dos escritos se incumple el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que se insiste tanto las defensas de fondo como las cuestiones previas fueron presentadas el mismo día por la parte demandada, resultando concluyente, que las mismas fueron opuestas oportunamente, Y ASI SE ESTABLECE.

TERCERO

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la incompetencia del tribunal en razón del territorio, la cual fue declarada sin lugar por el Tribunal de Primera Instancia. Contra la referida decisión, la parte demandada ejerció el recurso de regulación de competencia que fue declarado sin lugar por este Juzgado Superior el 4 de junio de 2006. Quiere decir que sobre este asunto ya hubo un pronunciamiento en dos instancias, por lo que nada tiene que analizar esta alzada al respecto, Y ASI SE ESTABLECE.

CUARTO

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa al defecto de forma de la demanda.

Al efecto alega que el libelo adolece de los requisitos estipulados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, especialmente en los siguientes ordinales:

  1. Ordinal 4 del articulo 340, ejusdem, el actor en su escrito libelar no ha dado cumplimiento al presente ordinal ya que no especifica claramente cuales son los linderos y medidas del bien inmueble objeto de litigio, y en el caso que nos ocupa el actor exige el cumplimiento de una obligación de hacer sobre un inmueble que fue objeto de la relación arrendaticia, por lo cual, el demandante debió especificar la situación, ubicación y linderos del inmueble objeto del juicio y su negativa o la omisión de tal requisito hace prosperable la presente Cuestión Previa.

  2. Ordinal 7 del artículo 340, ejusdem, en virtud que en el libelo de demandad no se especifican cuales son los supuestos daños y perjuicios que se le causaron al actor, y no se establece cuales son las causas por las cuales se originaron, únicamente el actor se limita a señalar en su escrito libelar un conjunto de facturas y gastos en los cuales ha incurrido y no siquiera las referidas facturas se encuentran a nombre y beneficio del actor, por lo tanto el actor obvio en su libelo de la demanda la mención expresa de varios elementos relevantes a la litis para el desarrollo del proceso, cuando se trata de la reclamación de los daños y perjuicios que presuntamente se le han ocasionado, hipótesis esta negada por el suscrito, por lo cual el actor omitió el desarrollo de los requisitos necesarios para pretender la indemnización de un supuesto daño como lo son: Incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato; daños y perjuicios causados por el incumplimiento, relación de causa a efecto entre el incumplimiento culposo y el daño causado, constitución en mora.

Que de los requisitos antes mencionados el demandante no los explicó, ni los incorporó en su escrito libelar, éste debió admicular y vincular los hechos y el derecho por el narrado con la pretensión deducida y con el fin de facilitar la comprensión del Juez de su pretensión resarcitoria, la cual no puede ser procedente en derecho si el actor no ha dado cumplimiento a los complejos requisitos exigidos por el legislador, la doctrina y la jurisprudencia.

Respecto al ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, que se puede observar claramente que el acto que encabeza el libelo de demanda se refiere al contrato de arrendamiento del cual se pretende derivar el cumplimiento y consecuencialmente el resarcimiento de unos daños y perjuicios, donde en su parte final formulan tres (3) peticiones que se excluyen mutuamente.

Que del petitorio se desprende que la actora ha englobado en su pretensión, un conjunto de aspiraciones que permiten determinar la integración indebida del proceso pretendiendo violentar el contenido y el continente hermenéutico de la cláusula contractual sexta del contrato de arrendamiento.

Que la referida cláusula contractual impide, limita y niega el derecho a las arrendatarias a invocar o solicitar la cancelación o reembolso a cuenta de las bienhechurías efectuadas en el inmueble, y menos aún pretender hacer valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito unas facturas dirigidas por un tercero a una de las partes en donde pretende con dicha instrumental dar nacimiento a una obligación resarcitoria o un hecho jurídico nuevo que pretende relacionar con los puntos que se contravienen y que aspira derivar de la relación contractual arrendaticia en abierta violación a la norma contractual antes transcrita, solicitando el actor por manera contradictoria el siguiente petitorio:

• El cumplimiento del contrato de arrendamiento,

• El pago que corresponde a los pagos y gastos que efectuó el actor en el inmueble,

• El pago de los meses del segundo, tercero, cuarto y quinto año correspondientes a los meses que no ocupó el inmueble,

• Finalmente solicita el pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento.

Que con tales peticiones la actora pretende la carga obligacional establecida por la norma sustantiva civil, que impone al arrendatario la obligación de pagar el canon de arrendamiento a su arrendador, y así lo señala el artículo 1592 ordinal 2 del Código Civil, que dispone que el arrendatario tiene la obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, pretendiendo la demandante y co arrendataria, el reintegro y devolución de unos cánones pagados y ya causados, por tanto, del petitorio invocado por el actor no se desprende similitud alguna con la pretensión principal, ya que el mismo encubre su acción de cumplimiento de contrato, con un supuesto y presunto reintegro de unos gastos generados en el inmueble en contravención a lo que dispone como ya se dijo la cláusula sexta del contrato de arrendamiento. Que pretende con dicha petición violentar el contenido de lo dispuesto en el artículo 1.609 del Código Civil.

La parte demandante respecto al defecto de forma previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesto por la parte demandada, afirma que el objeto del juicio no es el inmueble, muy por el contrario, es el contrato, y tal instrumento relativo a la relación contractual fue debidamente acompañado al libelo de demanda, con indicación expresa del mismo, sus datos, notaria donde fue otorgado, y las partes intervinientes, así como las fechas, donde además se indicó los datos del inmueble objeto del arrendamiento, de manera pormenorizada, tal como lo indica el referido instrumento.

Indica que los daños y perjuicios están totalmente especificados, se explicó claramente como sucedió la desposesión ilegal del inmueble objeto de arrendamiento y ello por si solo es causa suficiente para demandar los daños y perjuicios, pues la inquilina no puede gozar del arrendamiento en virtud de la conducta ilegal de la arrendadora que cambió las cerraduras del inmueble.

Que los montos especificados en el libelo se corresponden a los pagos y gastos que realizó en relación al contrato arrendaticio, el cual son montos que le debe la arrendadora por no ocupar el inmueble en el plazo fijado en el contrato, así como el depósito entregado, el cual debe devolver, y los montos relativos a las reparaciones y bienhechurías realizadas en el inmueble las cuales tenían un fin que era ser utilizadas durante el término de vigencia contractual, cuestión que no puede ser por el acto ilegal de la arrendadora.

Que los daños están bien especificados, son montos precisos que devienen de instrumentos válidos como lo es, donde se plasmó el contrato de arrendamiento y los recibos y facturas acompañados al libelo, por lo que no tiene ninguna razón de ser esta cuestión previa, y por ello solicita se declare sin lugar.

Que no se han demandado pretensiones excluyentes, y la ley permite según el artículo 1167 del Código Civil, demandar el cumplimiento del contrato y daños y perjuicios y no puede haberse violado el artículo 78 de la ley procesal.

Que no existe violación a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento y peor aún ello no incide en el ejercicio de pretensiones incompatibles como lo quiere hacer ver la contraria, que muy por el contrario, los daños se generan por el incumplimiento de las obligaciones por parte de la arrendadora.

Para decidir se observa:

Los requisitos de forma de la demanda, son esenciales a los efectos del ejercicio del derecho a la defensa del demandado y para que la futura sentencia pueda cumplir el requisito de exhaustividad.

Este juzgador comparte el criterio de la demandante cuando afirma que el inmueble no es el objeto de la pretensión, toda vez que lo pretendido es el pago de unas cantidades de dinero por cumplimiento de un contrato de arrendamiento, lo que determina que no era indispensable indicar la situación y linderos del inmueble, Y ASI SE ESTABLECE.

En los daños y perjuicio demandados el actor alega que se trata de pagos y gastos que efectuó en el inmueble arrendado, meses del contrato que no ocupó el inmueble y cuatro cánones de arrendamiento, por lo que sí están especificadas las supuestas causas de los daños demandados, Y ASI SE ESTABLECE.

Si hay contravención o no a lo que dispone la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, o si se violenta o no el contenido de lo dispuesto en el artículo 1.609 del Código Civil, es asunto de fondo y no de formalidad de la demanda.

El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

.

Sobre la norma in comento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 179 del 15 de abril de 2009, caso: M.S. y otro contra SUDOLIMAR, S.A. y otro; ha señalado lo siguiente:

Ahora bien, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; cuando por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles.

Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.

Se entiende entonces -y ello ha sido criterio reiterado de esta Sala-, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria (en este último caso, a menos que los procedimientos no sean incompatibles, en cuyo caso sí podrán acumularse, según lo dispuesto en el único aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil).

De la norma y criterio jurisprudencial trascritos, queda de relieve que la denominada por la doctrina inepta acumulación de pretensiones se da en tres supuestos, a saber: 1.- cuando en un mismo libelo se incluyan pretensiones excluyentes entre sí; 2.- cuando las pretensiones correspondan por razón de la materia a distintos Tribunales; y 3.- en los casos en que los procedimientos sean incompatibles.

En el caso de marras, la parte actora pretende se le pague una cantidad de dinero que en su decir, corresponde a pagos y gastos que efectuó en el inmueble arrendado; se le pague una cantidad de dinero que según sus alegatos, corresponde a los meses del contrato que no ocupó el inmueble; se le pague una cantidad de dinero que según sus alegatos, corresponde a cuatro cánones de arrendamiento.

En criterio de esta alzada, las pretensiones del actor no son excluyentes entre sí, habida cuenta que no se contradicen unas a otras; todas las pretensiones en razón de la materia corresponden ser conocidas por un mismo tribunal y deben ser sustanciadas por el mismo procedimiento breve, lo que se traduce en que no están dados ninguno de los supuestos para declarar la inepta acumulación de pretensiones que conlleve a una declaratoria de inadmisibilidad, Y ASI SE ESTABLECE.

Por consiguiente, la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la demandada, relativa al defecto de forma de la demanda y por inepta acumulación de pretensiones no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

QUINTO

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, “POR HABERSE HECHO LA ACUMULACION PROHIBIDA EN EL ARTICULO 78 EJSUDEM QUE ESTABLECE…”

Es de resaltar, que la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referida a la condición o plazo pendientes y no a la acumulación prohibida, que fue resuelta en el numeral cuarto de estas consideraciones preliminares, por lo que resulta forzoso declarar sin lugar la cuestión previa 7º opuesta por la demandada, Y ASI SE DECIDE.

SEXTO

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, ello en virtud que existe un contrato de arrendamiento, el cual en su cláusula décima novena establece un domicilio especial. Que con base a dicha norma, el Juez debió pronunciarse de forma inmediata sobre la admisión o inadmisión del escrito libelar e inmediatamente declinar la competencia, con base a lo que dispone el instrumento fundamental que acompañó el actor a su escrito libelar.

En primer término es necesario advertir que la cuestión de la incompetencia del tribunal en razón del territorio planteada en el presente caso, fue resuelta en dos instancias, por lo que nada tiene que analizar esta alzada al respecto. Aunado a ello, la incompetencia no deviene en una declaratoria de inadmisibilidad, sino en pasar los autos al juez competente para que continúe conociendo, por consiguiente, la cuestión previa opuesta por la demandada contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, debe ser declarada sin lugar por ser manifiestamente infundada, Y ASI SE DECIDE.

SEPTIMO

En la oportunidad de contestar al fondo de la demanda, la accionada opone la falta de cualidad de la actora para interponer el presente juicio, asimismo conviene en que celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente controversia con la ciudadana Y.J.R.M. pero, no sólo con ella sino que el mismo fue celebrado conjuntamente con la ciudadana A.M.H., por lo que alega que no puede una sola de la arrendatarias solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, menos aún solicitar la devolución o entrega de los cánones de arrendamiento, ni solicitar la devolución o entrega de los cánones causados y pagados.

Solicita se decida la excepción perentoria de la falta de cualidad para intentar la acción por parte de la actora, quien se atribuye en el presente juicio el cien porciento (100%) de los derechos del contrato de arrendamiento suscrito.

Que la parte actora es co-arrendataria no tiene la titularidad de los derechos sobre el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, sino que el mismo fue suscrito conjuntamente con la ciudadana A.M.H., quien no interviene ni es parte en el presente juicio razón por la cual la excepción opuesta debe prosperar.

Que ambas arrendadoras ciudadanas A.M.H. y Y.J.R., suscribieron el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, lo cual sería el presupuesto material de la sentencia que tiene que acreditar la demandante, pues a ella le corresponde la cualidad y por consecuencia la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por la demandante, alega que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, por lo cual no puede de manera unilateral la demandante interponer la acción judicial, por no poseer el cien por ciento (100%) de los derechos del contrato de arrendamiento, por cuanto la relación arrendaticia actual la celebró junto con las ciudadanas Y.J.R.M. y A.M.H., no pudiendo entonces una sola de las arrendatarias pretender tener la titularidad de la acción judicial.

Que el proceso debe instaurarse entre aquellos sujetos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictore por afirmarse titularidad de activos o pasivos en la relación procesal incoada y que se instaure, por lo antes expuesto observa que la ciudadana Y.J.R.M., no es titular del cien (100%) por ciento de los derechos de la acción judicial.

Asimismo, la parte demandada alegó en su escrito de contestación a la demanda que existe falta de interés en la actora para intentar el juicio en virtud que la relación contractual existente no es, únicamente entre la persona del actor, sino que la misma también está suscrita con la ciudadana A.M.H., no obstante interponen de conformidad con la ley la excepción perentoria de falta de interés en el actor para intentar el juicio, por las razones siguientes: Si bien es cierto que existe una relación contractual con la ciudadana Y.J.R.M., no es menos cierto que dicha relación contractura fue celebrada de forma simultánea, en el mismo contrato y bajo las mismas condiciones con la ciudadana A.M.H., entonces “malmente” puede sostener e intentar una sola de las partes arrendatarias intervinientes en el contrato, la presente acción.

Que oponen la excepción perentoria de falta de interés del actor para interponer el presente juicio, basado en que la persona que se afirma titular de un internes jurídico propio no posee la totalidad y el absoluto derecho, ni tiene la legitimación para hacer valer el interés sin la compañía conjunta o simultánea de la ciudadana A.M.H., quien es igualmente co-arrendataria del bien inmueble objeto de la presente acción.

Por su parte, tanto la demandante como la tercera interesada, ciudadana A.M.H., sostienen que si bien suscribieron conjuntamente el instrumento contentivo de la relación arrendaticia, nunca se materializó la condición de inquilina de la ciudadana A.M.H., sino que tal relación solo se perfeccionó entre la demandada Inmobiliaria 20.037 S.A. y Y.R., quien ejerció el carácter de inquilina todo el tiempo que mantuvo la relación contractual.

Que del acervo probatorio constante a los autos no existe el mínimo indicio que demuestre una relación contractual inquilinaria que se haya materializado entre la ciudadana A.M.H. y la demandada, es decir que no existe ninguna prueba de que el contrato haya comenzado a regir para la misma, pues solo se evidencia que la inquilina es Y.R., quien ocupó el inmueble, pagaba el arrendamiento y los gastos, remodeló y reformo el local para adecuarlo al comercio y fue “desalojada ilegalmente por parte de la arrendadora”.

Para decidir se observa:

Respecto a la falta de cualidad, la sentencia que ordenó el reenvío estableció, a saber:

En cuanto al segundo aspecto, es decir, a la falta de cualidad declarada por el juez superior, la Sala dejó sentado precedentemente que el sentenciador confundió legitimación al proceso con cualidad, y con base en esa confusión, declaró la falta de cualidad de Y.R. para proponer la demanda, por no haber sido propuesta la demanda por todo el litisconsorcio activo necesario, cuando en realidad lo cuestionado era su legitimación para el mismo.

…OMISSIS…

Como fue establecido precedentemente, la ciudadana Y.R. puede demandar individualmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento, del cual es co-arrendataria junto a A.M.H., sin que sea necesario que acuda junto la co-arrendataria al juicio. Por tanto, de conformidad con los artículos 16 y 146 del Código de Procedimiento Civil, basta que el actor tenga interés jurídico para que pueda proponer la demanda y tenga legitimidad para su continuación, cosa muy distinta a la declarada por el juez de alzada quien declaró su falta de cualidad, a pesar de que ésta quedó demostrada con el contrato de arrendamiento consignado a los autos. (Resaltado de esta sentencia)

La propia sentencia de la Sala señala “que en la falta de cualidad se discute la titularidad de un derecho o de una obligación”, criterio abonado por el reconocido procesalista L.L., quien ha señalado que la cualidad en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de, identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción, y mas adelanta señala: siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscripto a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estados jurídicos cuya protección se solicita, forma el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente. (Obra citada: Ensayos Jurídicos, Caracas 1970, página 26)

De los propios argumentos de la demandada al oponer la falta de cualidad, se aprecia que no cuestiona la titularidad del derecho de la demandante, sino el hecho de que “no es la Titular del cien (100 %) por ciento de los derechos de la Acción Judicial.”

La demandada admite haber celebrado un contrato de arrendamiento con la demandante, por lo que mal puede alegar su falta de cualidad al demandar su cumplimiento, aunado a ello, la propia Sala de Casación Civil estableció expresamente que la cualidad quedó demostrada con el contrato de arrendamiento consignado a los autos, resultando concluyente que la defensa perentoria de falta de cualidad no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

Respecto a la falta de interés, la sentencia que ordena el reenvío, establece:

Respecto del litisconsorcio, la Sala aprecia que, existe una clara diferencia entre el litisconsorcio necesario y el potestativo. En el necesario, la obligación sólo puede ser hecha valer en conjunto, y en el potestativo, puede ser hecha individualmente, aun cuando la obligación hubiera sido asumida por varias personas, sin que sea necesario que acudan todos al juicio.

…OMISSIS…

Aplicado el criterio anterior al caso de autos, la Sala considera que las ciudadanas A.M.H. y Y.R., no conforman un litisconsorcio activo necesario, como lo estableció la recurrida, sino uno potestativo, pues de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, ellas podían intentar la acción juntas o separadas indistintamente, es decir, cualquiera de las litisconsortes tienen potestad de demandar individualmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento si así lo desean o juntas si les parece que así pueden defender mejor sus derechos.

En efecto, de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, . Evidentemente, esta norma tiene carácter potestativo, quiere decir, la intención del legislador es que el litisconsorcio pueda demandar en conjunto o individualmente, cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título. (Negritas y subrayado de la Sala).

Por consiguiente, en este caso, la Sala observa que A.M.H. y Y.R., conforman un litisconsorcio potestativo, lo que quiere decir, que perfectamente la primera puede demandar individualmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda.

El interés procesal, se refiere a la necesidad del proceso como único medio para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. (Obra citada: Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo I, ediciones Liber, página 92)

Igualmente, la Sala señala que en la falta de legitimidad se debate si la persona que se afirma titular del interés jurídico tiene interés de hacerlo valer en juicio.

En este sentido, los artículos 16 y 146 del Código de Procedimiento Civil, establecen:

Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.

Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:

a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;

b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;

c) En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52.

La doctrina establecida por la Sala, la cual es vinculante para este juzgador, estableció que la norma in comento tiene carácter potestativo, quiere decir, la intención del legislador es que el litisconsorcio pueda demandar en conjunto o individualmente, cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título, por consiguiente, la ciudadana Y.R., perfectamente puede demandar individualmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, siendo concluyente que la defensa perentoria de falta de interés no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

OCTAVO

La parte demandada en su escrito presentado en fecha 5 de mayo de 2006, inserto del folio 23 al 24 de la segunda pieza del presente expediente, consigna copia certificada de la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en la cual se declara con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares interpuesta por Inmobiliaria 20.037, S.A. contra las ciudadanas A.M.M. y Y.J.R..

Alega en dicho escrito que en virtud de dicha sentencia, la cual declaró con lugar la demanda por resolución de contrato y cobro de bolívares, y por consiguiente resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 22 de mayo de 2001, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao, en fecha 22 de mayo de 2001, inserto bajo el N°19, Tomo 33, y posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública de San D.d.E.C., en fecha 23 de mayo de 2001, anotado bajo el No 69, Tomo 31, sobre el inmueble constituido por un local comercial identificado con el número y letra M1-111, localizado en el nivel Agua, planta baja, de la primera etapa del Metrópolis Shopping; a su criterio existe y el tribunal de primera instancia debe declarar que en la causa existe cosa juzgada y debe ordenarse el archivo definitivo del expediente.

La cosa juzgada, puede definirse siguiendo a Liebman, citado por A.R.R., como la inmutabilidad del mandato que nace de una sentencia. (Obra citada: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, décima segunda edición, página 469)

La cosa juzgada produce efectos ad intra, vale decir, en el interior del mismo proceso, impidiendo que la sentencia sea atacada en el ámbito del proceso pendiente, lo que la doctrina se ha empeñado en llamar cosa juzgada formal; y produce efectos ad extra, vale decir, fuera del proceso en que se dicta el fallo, lo que impide un proceso futuro por las mismas partes y sobre el mismo objeto, lo que la doctrina se ha empeñado en llamar cosa juzgada material.

Sus efectos se encuentran en los artículos 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita.

La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro.

Además, es una garantía constitucional inherente al debido proceso, así encontramos el ordinal 7º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que reza:

El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas y, en consecuencia

…OMISSIS…

7º Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.

Ahora bien, los presupuestos de procedencia de la cosa juzgada como medio de defensa que permite al demandado debatir antes de entrar al fondo de la controversia, que los hechos alegados en la nueva demanda ya han sido sentenciados, se encuentran consagrados en el ordinal 3º del artículo 1.395 del Código Civil, que establece:

La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos.

Tales son:

…OMISSIS…

3º. La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada.

La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.

De la norma parcialmente trascrita, se infiere que es condición para que resulte fundada la excepción de la cosa juzgada, denominada en la doctrina ortodoxa como exceptio res judicatae, que debe haber por una parte identidad objetiva, vale decir, que lo demandado sea lo mismo; igualmente debe haber identidad subjetiva, en el sentido que el nuevo juicio sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior y por último la causa en que esté fundada la nueva demanda también debe ser la misma. Si falta uno cualesquiera de estos requisitos de identidad, la defensa de cosa juzgada debe ser desestimada.

Respecto a la identidad subjetiva, observa esta superioridad que en ambos procesos las partes son las mismas, no obstante, la ciudadana Y.J.R.M. en el presente juicio de cumplimiento de contrato es demandante y en el juicio de resolución de contrato es demandada, por su parte, la sociedad de comercio INMOBILIARIA 20.037 S.A., en el presente juicio de cumplimiento de contrato es demandada y en el juicio de resolución de contrato es demandante, resultando concluyente que las partes no vienen al juicio con el mismo carácter que en el anterior, siendo forzoso desestimar la defensa de cosa juzgada opuesta por la demandada, Y ASI SE DECIDE.

Como quiera que la parte demandada ejerce recurso de apelación al manifestar inconformidad con la recurrida por no decretar la cosa juzgada por ella opuesta, su recurso de apelación no puede prosperar, tal como se decretará en el dispositivo del presente fallo, Y ASI SE ESTABLECE.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento que alega haber celebrado con la sociedad de comercio Inmobiliaria 20.037 S.A., sobre un (1) inmueble constituido por un local signado con el N° M1-111, localizado en el Nivel Agua, Planta baja de la Primera Etapa, de Metrópolis Shopping y al efecto alega que el lapso de duración del contrato se pactó por cinco (5) años, contados a partir del Día Oficial de Apertura (DOA) del Centro Comercial Metrópolis Shopping, que se verificó el 12 de junio de 2001, e igualmente pretende el pago de daños y perjuicios.

Señala que la arrendadora decidió no continuar con el contrato y cambió las cerraduras del local, no permitiéndole más el acceso al mismo,

causándole graves daños, pues desde el mes de diciembre de 2002, no ha podido ejercer el comercio y la mercancía que se encontraba en el local se encuentra allí depositada, y según la letra del contrato, la arrendadora debía mantenerle el goce pacífico de la cosa, hasta el 18 de junio de 2006, no pudiendo gozar del inmueble, ni ejercer el comercio durante un período que equivale a tres años y siete meses.

Afirma que la arrendadora, incumplió con sus obligaciones, que por imperio legal debe mantener a la arrendataria en el goce pacifico de la cosa objeto de arrendamiento por el tiempo estipulado en el contrato, el cual como señala, era de cinco (5) años, y la arrendadora al desalojarle sin juicio previo violó sus derechos constitucionales, pues el arrendamiento es un contrato bilateral.

Por su parte, la demandada en el escrito de contestación a la demanda reconoce que celebró contrato de arrendamiento con la parte actora, en forma conjunta con la ciudadana A.M.H. y rechaza en toda su extensión la demanda interpuesta por la actora, asimismo rechaza que haya incumplido con el contrato de arrendamiento celebrado, sobre el inmueble objeto de controversia, que deba pagarle las cantidades de dinero señaladas en su libelo y que deba indemnizarla por daños y perjuicios.

Asimismo, niega que haya decidido unilateralmente no continuar con la relación contractual, que haya cambiado las cerraduras del local objeto de la presente demanda, que no permita el acceso a las arrendataria al local, que haya causado daños desde el mes de diciembre de 2002 y que haya impedido a las arrendatarias del local mencionado ejercer el comercio, por las supuestas causas alegadas en el libelo de demanda.

Arguye que la referida cláusula, impide, limita y niega el derecho a las arrendatarias a invocar o solicitar la cancelación o reembolso a cuenta de las bienhechurías efectuadas en el inmueble y rechaza la devolución, reintegro y reembolso de unos cánones de arrendamiento que fueron pagados e incluso los no pagados por la actora.

Para decidir esta alzada observa:

Quedó como un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio que las partes celebraron un contrato un contrato de arrendamiento sobre un (1) inmueble constituido por un local signado con el N° M1-111, localizado en el Nivel Agua, Planta baja de la Primera Etapa, de Metrópolis Shopping.

La parte actora afirma que la arrendadora decidió unilateralmente no continuar con el contrato y cambió las cerraduras del local, no permitiendo más el acceso al mismo, hecho negado expresamente por la demandada.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al Juez decidir cuál de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas. En el caso de marras, corresponde a la parte actora demostrar que la arrendadora decidió unilateralmente no continuar con el contrato y cambió las cerraduras del local, desalojándola e impidiéndole el acceso al mismo.

De un minucioso análisis del acervo probatorio, se aprecia que la única prueba promovida por la parte actora tendente a demostrar el alegado incumplimiento de la sociedad de comercio INMOBILIARIA 20.037 S.A. que pudo ser valorada por este juzgador fue la testimonial de las ciudadanas I.M.R.B. y R.D.G.Z., habida cuenta que la inspección judicial extra-litem, no pudo ser valorada por falta de técnica conforme al criterio de nuestra máxima jurisdicción acogido en esta sentencia.

En este sentido, de las declaraciones de las ciudadanas I.M.R.B. y R.D.G.Z. que fueron debidamente valoradas en el decurso de esta sentencia, se desprende que las mismas declararon en forma conteste que el 6 de febrero de 2003 se suspendió el servicio de luz por orden del condominio en la tienda Obssesion del Centro Comercial Metrópolis.

Queda de bulto, que la demandante no logra demostrar el incumplimiento alegado, toda vez que afirma que la arrendadora decidió unilateralmente no continuar con el mismo y cambió las cerraduras del local, no permitiendo más el acceso al mismo, mientras los testigos declararon que en el local fue suspendido el servicio de luz.

Como quiera que la parte actora no logra demostrar los hechos que en su decir constituyen el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la sociedad de comercio INMOBILIARIA 20.037 S.A. la pretensión de cumplimiento de contrato no puede prosperar, así como tampoco puede prosperar la pretensión de pago de daños y perjuicios, toda vez que estos derivan del alegado incumplimiento no demostrado por la parte actora, Y ASI SE DECIDE.

Como quiera que la recurrida declaró sin lugar la demanda por falta de cualidad de la demandante, se hace necesario modificar la sentencia recurrida, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo, Y ASI SE ESTABLECE.

VI

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante, ciudadana Y.J.R.M.; SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, sociedad de comercio INMOBILIARIA 20.037 S.A.; TERCERO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 1 de febrero de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, “Agrario” y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; CUARTO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda y por acumulación prohibida; QUINTO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendientes; SEXTO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; SEPTIMO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios intentada por la ciudadana Y.J.R.M. contra la sociedad de comercio INMOBILIARIA 20.037 S.A.

No hay condena en costas procesales, por cuanto la sentencia no fue confirmada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.

Se ordena remitir el presente expediente en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los catorce (14) días del mes de octubre del año dos mil once (2011). Año 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

J.A.M.

EL JUEZ TEMPORAL

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 1:35 p .m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 12.184

JAM/DE/MDC.-

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