Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 26 de Junio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVODE LA REGIÓN CAPITAL

Exp. Nº 06661

I

DE LAS PARTES

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Juzgado Superior pasa a señalar las partes interviniente en el presente juicio a fin de dar cumplimiento a lo establecido en el ordinal segundo del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:

PARTE RECURRENTE: ciudadana XIAOLI ZHU, titular de la cédula de identidad Nº E- 83.020.071, representada por sus apoderados judiciales los abogados E.V. y H.M.C.Y., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.742 y 118.173, respectivamente.-

ACTO ADMINISTRATIVO RECURRIDO: Resolución número 00014402, de fecha 13 de agosto de 2010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT.-

REPRESENTANTE DEL MINISTERIO PÚBLICO: abogada A.P.R.S., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 63.582, actuando en su carácter de FISCAL AUXILIAR TRIGÉSIMA TERCERA DEL MINISTERIO PÚBLICO CON COMPETENCIA NACIONAL EN LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y ESPECIAL INQUILINARIO.-

II

RESEÑA DE LAS ACTAS

PROCESALES

Mediante escrito presentado por ante el Juzgado Superior Distribuidor en fecha 15 de noviembre de 2010, y recibido en este Órgano Jurisdiccional en fecha 19 de noviembre de 2010, la ciudadana XIAOLI ZU, titular de la cédula de identidad número E- 8.020.071, representada por sus apoderados judiciales los abogados E.V. y H.M.C.Y., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.742 y 118.173, respectivamente, interpusieron recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución número 00014402, de fecha 13 de agosto de 2010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Viviendas, hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT.-

En fecha 24 de noviembre de 2010, se admitió el recurso y se ordenó la notificación mediante boleta al inquilino del local identificado como LOCAL 2-A y al ciudadano E.I.S., titular de la cédula de identidad Nº V- 6.404.300, apoderado judicial de la sociedad mercantil “CONSTRUCTORA BALMES C.A.”, propietario del inmueble denominado “TORRE LA OFICINA”, intervinientes en el procedimiento administrativo. Asimismo, se ordenó la notificación mediante oficio de la Fiscal General de la República, del Ministro del Poder Popular para Transaporte y Comunicaciones, de la Procuradora General de la República y del Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transaporte y Comunicaciones a quien se le solicitó la remisión de los antecedentes administrativos a los que se contrae el caso (ver folios 135 y 136 del expediente judicial).-

En fecha 16 de diciembre de 2010 se dictó auto mediante el cual este Tribunal recibió de la Dirección General de Inquilinato adscrito al Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, el expediente administrativo (ver folios 138 del expediente judicial).-

En fecha 15 de marzo de 2011, se libró el cartel de emplazamiento previsto en el artículo 80 eiusdem, el cual fue retirado en fecha 23 de marzo de 2011, y consignado en fecha 28 de marzo de 2011 (ver folios 149 del expediente judicial).-

En fecha 05 de abril de 2011, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.) para que tuviese lugar la audiencia de juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 82 eiusdem (ver folio 151 del expediente judicial).-

En fecha 12 de mayo de 2011 los apoderados judiciales de la ciudadana XIAOLI ZHU, antes identificada, consignaron escrito solicitando la suspensión de los efectos del acto administrativo contenido en la Resolución número 00014402, de fecha 13 de agosto de 2010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Viviendas, hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT.-

En fecha 17 de mayo de 2011, lugar la audiencia de juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 82 eiusdem (ver folios 153 y 154 del expediente judicial).-

En fecha 18 de mayo de 2011, se dictó auto mediante el cual este Tribunal ordenó la apertura de un cuaderno seperado a los fines de pronunciarse sobre la medida cautelar de suspensión de efectos solicitada por la parte recurrente (ver folio 161 del expediente judicial).-

En fecha 26 de mayo de 2011, se dictó auto mediante el cual este Tribunal se pronunció sobre las admisión de las pruebas promovidas por la parte recurrente (ver folios 163 al 165 del expediente judicial).-

En fecha 31 de mayo de 2011 tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos en el presente juicio, relativo a la prueba de experticia promovida por la parte recurrente en su escrito de promoción de pruebas (ver folio166 del expediente judicial).-

En fecha 6 de junio de 2011 tuvo lugar el acto de juramentación del experto designado por la parte recurrente en el presente juicio, dejándose constancia que no compareció persona alguna ni por si ni por medio de apoderado, declarándose desierto el acto (ver folio 168 del expediente judicial).-

En fecha 9 de junio de 2011, dictó auto mediante el cual este Tribunal fijo para el segundo (2º) día de despacho siguiente para que tuviese lugar el acto de juramentación de expertos a las once y media (11:30 AM), de conformidad con lo solicitado por la parte recurrente (verv folio 170 del expediente judicial).-

En fecha 17 de junio de 2011 tuvo lugar el acto de juramentación y aceptación designado por la parte recurrente, compareciendo el ciudadano J.S.L., quien aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente (ver folio 171 del expediente judical)

En fecha 20 de junio de 2011, se dictó auto mediante el cual este Tribunal concedió una prórroga de 10 días de despacho siguientes a los fines de evacuar íntegramente las pruebas promovidas y admitidas (ver folio 173 del expediente judicial).-

En fecha 27 de junio de 2011, tuvo lugar el acto de aceptación y juramentación del experto designado por el Tribunal, compareciendo el ciudadano J.A., quien aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente (ver folio 178 del expediente judicial).-

En fecha 28 de junio de 2011, tuvo lugar el acto de aceptación y juramentación del experto designado por el Tribunal, compareciendo el ciudadano O.H.P.H., quien aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente (ver folio 179 del expediente judicial).-

En fecha 18 de julio de 2011, comparecieron los ciudadanos J.A., O.P. y J.S., expertos designados en el presente juicio, quienes consignaron en 14 folios útiles y 19 anexos, informe de experticia que les fue solicitado (ver folios 181 al 214 del expediente judicial).-

En fecha 11 de agosto de 2011 se fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente para que tuviese lugar el acto de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 85 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (ver folio 215 del expediente judicial).-

En fecha 26 de septiembre de 2011, tuvo lugar el acto de informes, compareciendo la apoderada judicial de la ciudadana recurrente (ver folio 216 del expediente judicial).-

En fecha 27 de septiembre de 2011, el Tribunal fijó el lapso de treinta (30) días de despacho siguientes para dictar sentencia (ver folio 219 del expediente judicial).-

En fecha 27 de septiembre de 2011, la Fiscal Auxiliar Trigésima Tercera del Ministerio Público con Competencia Nacional en lo Contencioso Administrativo y Especial Inquilinario consignó la opinión del Organismo al cual representa (ver folios 220 al 224 del expediente judicial).-

En fecha 15 de noviembre de 2011, el Tribunal difirió la publicación de la sentencia por un lapso de treinta (30) días de despacho siguientes (ver folio 225 del expediente judicial).-

III

SÍNTESIS DE LA

CONTROVERSIA

A- Alegatos de la parte recurrente:

La ciudadana XIAOLI ZU, titular de la cédula de identidad número E- 8.020.071, representada por sus apoderados judiciales los abogados E.V. y H.M.C.Y., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7742 y 118.173, respectivamente, fundamentó su recurso de nulidad en los alegatos de hecho y derecho que se resumen a continuación:

Narra la ciudadana recurrente que el bien inmueble consistente en el Local Nº 2 y su Mezzanina que forma parte de la torre La Oficina, ubicada en la calle 6, entre las esquinas de Camejo y Colón, Caracas, pertenece a la CONSTRUCTORA BALMES, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 09 de diciembre de 1977, bajo el Nº 20, Tomo 153-A Sgdo, conforme a Documento de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Undécima en fecha 21 de enero de 1987, anotado bajo el Nº 29, del Tomo2 R, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría y posteriormente registrado ante la Oficina Subalterbna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de febrero 1987, bajo el Nº 8, del Tomo 14.

Aduce que el Contrato de Arrendamiento del Local Nº 2 y su Mezzanina, es de fecha 10 de junio de 2005, siendo las partes “LA ARRENDADORA” CONSTRUCTORA BALMES, C.A, antes identificada, representada en el acto por el abogado en ejercicio E.I.S., y “EL ARRENDATARIO” la ciudadana XIAOLI ZHU, antes identificada, con vigencia desde el 01 de julio de 2005 hasta el 30 de junio de 2006, la cual indica en su Clausula Segunda que puede ser prorrogable por periodos iguales de un (1) año. Dicho contrato se prorrogó automáticamente por primera vez, desde el 1º de julio de 2006 hasta el 30 de junio de 2007, quedando con el mismo monto inicial del Canon de Arrendamiento mensual que es por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), con las mismas condiciones y términos.

Expone que en fecha 22 de febrero de 2007, “LA ARRENDADORA” actúo ilegalmente, ya que le notificó de un aumento de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), que representaba el cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento mensual, antes del tiempo fijado y en cuanto al porcentaje ya que no se adecuaban con lo establecido en la Clausula Tercera, de lo cual el mismo debía ser pagado a partir del mes de marzo de 2007, debiendo pagar para esa fecha la cantidad de seis mil bolívares (6.000, 00), y por no perder el local se vio obligada a pagarlo. Asimismo el contrato se prorrogó por segunda vez, desde el 01 de julio de 2007, hasta el 30 de junio de 2008, quedando con las mismas condiciones, términos y el mismo ajuste en cuanto al canon de arrendamiento mensual de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00). No obstante la “ARRENDADORA” solicitó en fecha 19 de febrero de 2008, la regulación del alquiler por ante la Dirección General de Inqulinato del Poder Popular para Obras Públicas y Vivienda, el cual fijó por concepto de Canon de Arrendamiento Máximo la suma de siete mil novecientos catorce bolívares (Bs. 7.914,00) en el expediente 83.612 F5, mediante Resolución Nº 012058, de fecha 21 de mayo de 2008, dicho Acto Administrativo le pereció exagerado y producto de esa decisión comenzaron continuas discusiones entre ambas partes ya que la “ARRENDATARIA” sostenía que existía un contrato que regulaba esa situación y que el último monto a pagar en cuanto al Canon de Arrendamiento mensual era por la cantidad de seis mil bolívares mensuales (6.000,00) de lo cual no estaba de acuerdo pero que era lo que se le había impuesto a pagar y la “ARRENDADORA” manifestó su conformidad recibiendo los pagos en ese tiempo por ese monto e ignorando por su parte esa regulación.

Aclara que ese acto quedó firme porque no ejerció defensa y tampoco ejerció el respectivo Recurso de Nulidad en tiempo oportuno en vista que no se tomó en cuenta por lo pactado anteriormente.

Señala que el contrato se prorrogó por tercera vez, desde el 1º de julio de 2008 hasta el 30 de junio de 2009, quedando en las mismas condiciones, términos y ajustes en cuanto al canon de arrendamiento mensual de seis mil bolívares (Bs. 6.000), el cual se prorrogó sucesivamente por cuarta vez, desde el 1º de julio de 2009 hasta el 30 de junio de 2010, quedando con las mismas condiciones, términos y con nuevo ajuste fijado por la “ARRENDADORA” de acuerdo a lo que había fijado la regulación mencionada anteriormente, es decir desde julio de 2009, hasta junio de 2010, se pagaría por canon de arrendamiento mensual la cantidad de siete mil ochocientos bolívares (Bs. 7.800,00) más electricidad que más o menos redondearía lo que se fijó en dicha regulación es decir la cantidad de siete mil novecientos catorce bolívares (Bs. 7.914,00).

Asimismo señala que el contrato se prorogó por última vez desde el 1º de julio de 2010 hasta el 30 de junio de 2011, quedando con las mismas condiciones y términos, salvo nuevo ajuste que le hizo la “ARRENDADORA” al canon de arrendamiento mensual en la cantidad de dos mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 2.150,00), fundámentándose en lo que dispone la Cláusula Tercera del contrato y no en el acuerdo convenido por las partes en vista de la Resolución ya citada, quedando el monto definitivo del canon de arrendamiento mensual en la cantidad de nueve mil novecientos cincuenta bolívares (Bs. 9.950, 00), lo que representaba para ese momento aproximadamente el 27% del monto anterior, del cual no estuvo de acuerdo.

Indica que ha cumplido formalmente con la Ley, lo establecido en las clàusulas contractuales entre ellas la “Vigésima”, donde se señala que el “EL ARRENDATARIO” se compromete a respetar y cumplir todas las regulaciones de carácter interno y que hayan sido acordadas por el propietario del local, así como el reglamento de condominio existente o que se dictare a tales efectos; la primera regulación según Resolución Nº 012058, dictada en fecha 21 de mayo de 2008 y todos los aumentos que ha hecho “LA ARRENDATARIA”, de forma arbitraria.

Señala que en fecha 13 de agosto de 2010, el organismo regulador dictó Resolución Nº 00014402, mediante la cual fija el canon de arrendamiento máximo mensual para arrendamiento al local Nº 2 y su mezzanina, ubicado en la planta baja del inmueble denominado Torre la Oficina, Este 6, entre las esquinas de Camejo a Colón, El Silencio, Parroquia Catedral, en la cantidad de DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 17.806,55), decisión que constituye un Acto Administrativo de efectos particulares ordenando su respectiva notificación a los efectos de cumplir con los artículos 72 y 73 de la citada Ley, ordenando la ejecución del acto administrativo para el mes de septiembre de 2010.

Denuncia que el Organismo al realizar la segunda regulación del año 2010, no tomo en cuenta: 1) Solicitar a la parte accionante que consignara el Contrato de Arrendamiento existente entre las partes con relación al inmueble y lo establecido en cuanto al lapso y porcentaje para aumento de canon de arrendamiento mensual para hacer de alguna manera estable dicha relación arrendaticia en el tiempo. 2) La vigencia del Contrato de Arrendamiento, sus prórrogas automáticas y canones de arrendamiento acordados por voluntad de las partes desde julio de 2006 hasta junio de 2011, ya que lo acordado es ley entre las partes, de acuerdo con lo establecido en el Articulo 1159 del Código Civil. 3) La Resolución Nº 012058 de fecha 21 de mayo de 2008, por medio de la cual ya se había fijado el canon de arrendamiento mensual por pimera vez en la cantidad de (Bs. 7.914, 00), la cual quedó firme motivado a que “El Arrendatario” no ejerció defensa, ni el recurso correspondiente. 4) Que el procedimiento a seguir por este organismo era solo calcular el aumento legal al monto ya fijado de (Bs. 7.914,00) que ya había quedado firme. 5) Lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmoviliarios vigente.

Indica que el valor del inmueble arrendado para la fecha 23 de febrero de 2008, fue estimado por el perito avaluador en la cantidad de UN MILLÓN CIENTO SETENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (BS. 1.172.448,00), sin que se hicieran varias de las deducciones previstas en el artículo 30 en sus numerales 1º y 2º y su parágrafo único ejusdem, el cual dispone: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo debió tomar en consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones apróximadas y todas aquellas circunstacias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Arguye que el precio del inmueble y el de su alquiler calculados por el organismo regulador están muy por encima de los valores y cánones mensuales de los locales cercanos al inmueble.

Solicita que el presente recurso contencioso administrativo de nulidad sea declarado con lugar.

Se deja expresa constancia que siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda no compareció persona alguna, por loo que la misma debe entenderse contradichaen todas y cada una de sus partes.

De esa forma quedó planteado el recurso contencioso administrativo de nulidad.-

B- Opinión del Ministerio Público:

La abogada A.P.R.S. inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 63.582, en su carácter de FISCAL AUXILIAR TRIGÉSIMA TERCERA DEL MINISTERIO PÚBLICO A NIVEL NACIONAL CON COMPETENCIA EN MATERIA CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO Y CONTENCIOSO ESPECIAL INQUILINARIO, consignó, en fecha 27 de septiembre de 2011, escrito constante de cuatro folios útiles contentivo de la opinión del Ministerio Público, en el cual expone:

Alega que la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado pior ella, y por consiguiente del carecimiento de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble, siendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en virtud de ello el recurrido acto administrativo debe ser anulado.

Arguye que con el fin del restablecimiento de la situación jurídica infringida, y dado que fue promovida y evacuada la prueba de experticia por la parte recurrente, esa representación del Ministerio Público es del criterio que la solicitud de la recurrente debe prosperar.

Solicita que el presente recurso contencioso administrativo de nulidad sea declarado con lugar.

IV

CONSIDERACIONES PARA

DECIDIR

Conforme a los alegatos y pruebas que obran en el expediente, éste Tribunal observa:

Señala la recurrente que laResolución número 00014402, de fecha 13 de agosto de 2010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, hoy Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat, está viciada de manera tal, que al efectuar un análisis del informe técnico que cursa en el expediente administrativo y que sirvió de base para dictar la resolución en referencia, se evidencia que no están aplicados los requisitos que de forma expresa e imperativa ordenan el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto no cumplidas las normas expresas antes señaladas, se estableció al inmueble un valor superior al que realmente corresponde, por tanto considera el recurrente que la Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato esta viciada en su causa. Tal aseveración se hace evidente al revisar el avalúo e informe técnico elaborado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que conforme la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble.

Tales omisiones quedan demostradas al comparar dicho avalúo con el informe pericial que riela desde el folio (182) al (214), contentivo de la experticia evacuada por los expertos designados para la evacuación del mismo.

Dicho informe describe el inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización; la tradición legal y linderos; la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrolo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada, y un análisis comparativo tanto de las negociaciones referenciales efectuadas en la zona con indicación de las incidencias respectivas, como de los Servicios Auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor, y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley, en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros similares.

La referida experticia evacuada conforme a las disposiciones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y contenida de los datos mencionados en el párrafo anterior conduce a este Juzgador a apreciar dicha prueba de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del citado texto legislativo. Por consiguiente, como el acto impugnado tiene como fundamento básico el avalúo practicado por el órgano administrativo que lo dictó, y dado que ha quedado demostrado durante el desarrollo del presente juicio que el referido avalúo no se ajusta a los parámetros fácticos y jurídicos deliniados taxativamente en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, resulta forzoso concluir que la decisión regulatoria está afectada por el vicio de falso supuesto, por lo que procede declarar su nulidad conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide.

Ahora bien, habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida y en tal sentido observa:

El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:

La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la Ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa

.

Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derchos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con protitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles

.

De otra manera el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de la constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente

.

A su vez, el artículo 20 de Código de Procedimiento Civil dispone que:

Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia

.

Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de merito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatório mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo

Es criterio de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Sentencia de fecha 24 de abril del 2001 (caso: M.M.C.d.M. vs J.R.T.D.M.), quien al respecto ha señalado lo siguiente:

...que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es contraria a expresas disposiciones constitucionales ya que, en primer lugar, restringe los poderes propios del Juez contencioso administrativo (al impedirle fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles), en contradicción con lo establecido en el artículo 259 de la Constitución, y, además, porque limita indebidamente el derecho de los particulares de acceder a los órganos de administración de justicia (al restringir las pretensiones que pueden ser deducidas en el proceso contencioso administrativo inquilinario), y en consecuencia, limita indebidamente el derecho de los intereses, tal como ha sido reconocido por el artículo 26 de la Constitución.

Resultando esto evidente, la incompatibilidad entre la Constitución y la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha considerado la Corte, que es su deber, de conformidad con lo establecido en el segundo párrafo del artículo 334 de la Constitución, aplicar preferentemente las normas del Texto Fundamental en el presente caso, y disponer la aplicación preferente de las disposiciones contenidas en los artículos 259 y 26 de la Constitución y, en consecuencia, desaplicar para el caso de autos, la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

.

Criterio que este Tribunal acoge en su totalidad, y es por lo que actuando de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 de la Constitución y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.

Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, este Tribunal actuando de conformidad con lo establecido en el artículo tres (3) de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y conforme a las normas antes señaladas, procede a fijar el canon de arrendamiento al inmueble objeto de regulación sobre la base del valor total del inmueble asignado en la experticia antes mencionada, vale decir, la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON 61/100 (Bs. 12.535,61). Distribuidos de la manera siguiente:

LOCAL AREA (m2) TOTAL Bs PORCENTAJE

% RENTA MENSUAL

Bs/mes

Nº 2 PB 87,65 1.357.952,03 9,00 10.184,64

Nº 2 MEZZANINA

153,94

Nº 2-A PB 38,00 313.462,38 9,00 2.350,97

TOTALES 279,59 1.671.414,41 12.535,61

III

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por los abogados E.V.N. y H.M.C.Y., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 7.742 y 118.173, respectivamente actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana XIAOLI ZHU, titular de la cédula de identidad Nº E-83.020.071 contra la Resolución número 00014402, de fecha 13 de agosto de 2010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Viviendas, hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT. mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble denominado Edificio denominado “TORRE LA OFICINA”, Local Nº 2 Planta Baja ubicado en la Calle Este 6, entre las Esquinas Camejo a Colón, El Silencio, Parroquia San Juan, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, y en consecuencia resuelve:

PRIMERO

Declarar la NULIDAD de la Resolución número 00014402, de fecha 13 de agosto de 2010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Viviendas, hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT.

SEGUNDO

A los fines de restablecer la situación jurídica infringida por el acto anulado, fija al inmueble antes identificado un canon de arrendamiento máximo mensual para comercio en la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO CON 61/100 (Bs. 12.535,61), distribuídos así:

LOCAL RENTA MENSUAL

Bs/mes

Nº 2 PB

10.184,64

Nº 2 MEZZANINA

Nº 2-A PB 2.350,97

TOTALES 12.535,61

TERCERO

Se ordena la publicación de la presente sentencia en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la ciudad de Caracas, a los VEINTISÉIS (26) días del mes de junio del año dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-

DR. A.G.

EL JUEZ

ABG. HERLEY PAREDES

LA SECRETARIA

En esta misma fecha siendo las se publicó la anterior decisión, quedando registrada bajo el Nº .

ABG. HERLEY PAREDES

LA SECRETARIA

Exp. N° 06661

AG/HP/Nedam