Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 12 de Marzo de 2015
| Fecha de Resolución | 12 de Marzo de 2015 |
| Emisor | Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil |
| Ponente | Elizabeth Coromoto Dávila de Contreras |
| Procedimiento | Desalojo (Local Comercial) |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción
Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, doce de marzo de dos mil quince
204º y 156º
ASUNTO: KP02-R-2014-000843
PARTE ACTORA: W.A.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.362.276.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSÉ RAMÒN CONTRERAS QUIROZ y E.S., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el IPSA bajo los Números. 31.534, 64.079 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Firma Mercantil NOVEDADES GABY C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 29 de enero de 2004, bajo el N° 7, folio 36, Tomo 3-A, representada por el ciudadano J.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.545.946.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: P.R. y M.R., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números. 25.995 y 45.434, respectivamente.
MOTIVO: SENTENCIA DE DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
El 22 de Septiembre de 2014, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia definitiva que declaró
…PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por desalojo propuesta por el ciudadano W.A.R.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 7.362.276, en contra de la firma mercantil NOVEDADES GABY C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 29 de enero del 2004, bajo el N° 7, folio 36, Tomo 3-A, Representada por el ciudadano J.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.545.946. En consecuencia, se ordena el desalojo del inmueble (local comercial) que como arrendataria ocupa la demandada firma mercantil NOVEDADES GABY C.A, anteriormente identificada, el cual se encuentra constituido por un local comercial constituido por un local comercial distinguido con el Nº 32-A, ubicado en la planta baja del Edificio Centro Comercial Barquicenter, situado en la Avenida 20 entre calles 22 y 23, Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren en la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara.
SEGUNDO: Y por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de costas procesales por haber resultado totalmente vencida…
El 24 de septiembre de 2014, el abogado P.D.J.R., apoderado judicial de la parte demandada, formuló recurso de apelación y, en fecha 1 de octubre de 2014, el a-quo dictó auto oyendo la misma en ambos efectos, por lo que ordenó la remisión del expediente a la Unidad Receptora Distribuidora de Documento (URDD CIVIL) para su distribución, recibiéndose las actas procesales en esta Alzada por Declinación de Competencia del Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental en fecha 12 de noviembre de 2014, por lo que el Tribunal se declaró competente y en consecuencia la Juez se abocó al conocimiento de la presente causa, fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para que las partes presenten Informes y, siendo el día fijado para el acto, se dejó constancia de la consignación del escrito presentado por la parte demandada y siendo lapso previsto para la observaciones del mismo, la parte actora hizo uso de su derecho y consignó escrito.
Se inicia la presente causa por demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano W.A.R.C., en contra de la Firma Mercantil NOVEDADES GABY C.A., representada por el ciudadano J.A..
En fecha 5 de octubre de 2012, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó admitió la demanda. En fecha 11/10/2012 la parte actora otorga poder apud-acta a los abogados J.R.C. Y E.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.534 y 64.079, respectivamente. En fecha 11/10/2012, diligenció el apoderado de la parte actora y consignó copias fotostáticas del escrito libelar, a fin de que se libre compulsa de citación al demandado, la cual fue acordado por el a-quo en auto de fecha 17 de octubre de 2012. En fecha 04/12/2012, riela diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal, consignando compulsa de citación sin firmar por la parte demandada, por resultarle imposible ubicarlo. En fecha 18/12/2012 riela diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte actora, solicitando se libre cartel de citación al demandado, acordada en auto de fecha 15/01/2013 de conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. En Fecha 20/03/2013, corre inserta, diligencia presentada por la parte actora consignando los ejemplares respectivos de los carteles de citación debidamente publicados en los diarios El Impulso y El Informador. En fecha 22/04/13, la suscrita Secretaria del Tribunal, dejó constancia de la fijación del cartel de citación en la morada del demandado. En fecha 29/05/2013, el a-quo dictó auto designando a petición de la parte actora, un defensor Ad-Litem al demandado, nombrándose a la abogada Yosmery Serrano como defensora de oficio del demandado, quien fue notificada del nombramiento en el lapso previsto. En fecha 14/06/2013 corre inserto Poder Apud Acta otorgado por el demandado ciudadano J.G.A.T., en su condición de representante legal de la firma mercantil NOVEDADES GABY C.A., a los abogados M.R. y P.D.J.R., quienes se dan por citados en la misma fecha y, contestan la demanda en su contra en escrito presentado en fecha 18/06/2013 con anexos constantes de 36 folios útiles. En fecha 21 y 26 de Junio de 2013, los apoderados judiciales de ambas partes consignaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en auto dictado por el a-quo en fecha 08/07/2013. Cursa desde el folio 86 al 88 escrito de promoción de pruebas documentales y, anexos presentados por el apoderado judicial de la parte actora, las cuales fueron admitidas por el a-quo en fecha 10 de julio de 2013, salvo su apreciación en la definitiva. En fecha 12/07/2013 el apoderado judicial del demandante abogado E.S., sustituye poder realizado en el abogado O.R.L.. En fecha 17/07/2013, se realizó el acto de evacuación de testigos promovidos por la parte actora. En fecha 18/07/2013 el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de tacha de testigos promovidos por la parte actora, aduciendo que, el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, establece la Inhabilitación para ser testigo a las personas que tengan interés, aunque sea indirecto en las resultas de y pleito, que por tal sentido, procedió a tachar como testigo al ciudadano A.A.G.C., quien es Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.877.170, por ser el mismo, socio del demandante, en la empresa Mercantil Inversora R.G.W. 2011 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Lara, en fecha 13/05/2012, bajo el Nº 2, Tomo 51-A, con Registro de Información Fiscal Nº J-315079917 y domicilio fiscal en la Carrera 19 entre Calles 20 y 21, frente a la Plaza Altagracia de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara, continua expresando, que la dirección ya descrita, es la misma donde la parte demandada, alega desarrollar su actividad comercial; que tal situación evidencia que el testigo promovido, tiene un interés en las resultas del presente procedimiento; que la sociedad queda plenamente demostrada con la promoción de copia simple del Acta Constitutiva Estatutaria de Inversora R.G.W. 2011 C.A. Desde el folio 119 al 122, riela acto de evacuación de testigos promovidos por la parte actora. En fecha 23/07/2013, el a-quo dictó auto recibiendo de la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos URDD (CIVIL) las resultas de información solicitada en oficio Nº 2013-155. En fecha 31/07/2013 se constituyó y trasladó el Tribunal a la sede situada en el Edificio Centro Comercial Barquicenter, situado en la Av. 20 entre calles 22 y 23, Barquisimeto estado Lara, a fin de realizar la inspección judicial solicitada por el demandante, dejándose constar en auto de fecha 01/08/2013, que el mismo no compareció a la realización del acto. En fecha 05/08/2013 riela diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora solicitando nueva fecha para llevar a cabo la inspección judicial. En fecha 18/09/2013 el apoderado de la parte demandante consignó escrito de informes. En fecha 10/10/2013, el Tribunal dictó auto negando la pretensión propuesta por el demandante en diligencia de fecha 05 de agosto de 2013. En fecha 11/10/12, riela escrito presentado por la parte actora. En fecha 23/03/14, riela diligencia de la parte actora solicitando el abocamiento de la Juez Temporal, la cual fue acordada por el Tribunal en fecha 07/04/2014, ordenando la notificación de las partes. En fecha 16/05/2014, se agregó a los autos, oficio emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT. A los folios 150 y 151, corren insertas diligencias suscritas por el alguacil del Tribunal, donde consigna boletas de notificación debidamente firmada por ambas partes. En fecha 07/08/2014, riela auto del a-quo reanudando la causa y fija el lapso de diez (10) días para dictar sentencia.
Llegada la oportunidad para decidir el presente recurso y verificar si el a-quo se ajustó a derecho al dictar dicho fallo, esta alzada procede a hacerlo previa la exhaustividad de las actas contenidas, bajo los términos siguientes:
DEL CONTENIDO LIBELAR
Expone el demandante que, es arrendador de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 32-A, ubicado en la planta baja del Edificio Centro Comercial Barquicenter, situado en la Avenida 20 entre calles 22 y 23, Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren en la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, en el cual se encuentra en calidad de arrendataria la firma mercantil NOVEDADES GABY C.A., representada por el ciudadano J.A., anteriormente identificados, tal y como consta en contrato de arrendamiento que anexó marcado con le letra “A”, que se pactó un canon de arrendamiento inicial de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00) mensuales, actualmente novecientos bolívares (Bs. 900,00) sufriendo aumentos paulatinos durante la vigencia de la relación arrendaticia, siendo actualmente el monto del alquiler la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00). Señaló que en cuanto al lapso de duración, de conformidad con la cláusula tercera, se estableció un término de dos (2) años fijos, con una prórroga de dos (2) años fijos, cláusula que transcribieron en el libelo. Que dicho contrato se estableció por un tiempo fijo y con posibilidad de una prorroga, si las partes no manifestaban su deseo de no continuarlo con sesenta días de anticipación, notificación que no ocurrió, por lo que se prorrogó por dos años más desde el 02/06/2007 al 02/06/2009 y, que vencido el plazo de la prorroga convencionalmente pactada, la inquilina continuo ocupando el inmueble, por lo que comenzó a operar la prorroga legal. Que de conformidad con el artículo 38 ordinal b, fue de un año y abarcó el período del 2 de junio del 2009 al 02 de junio de 2010, pasada dicha fecha de vencimiento de la prorroga legal, no existió oposición de su parte, a que la locataria ocupara el inmueble, recibiéndole el alquiler con posterioridad a la fecha de terminación de la prorroga legal hasta la presente fecha, por lo cual al postergarse en el tiempo, limitándose como arrendador del inmueble seguir cobrando el alquiler sin manifestar el deseo que le fuera entregado el inmueble arrendado, viene a determinar que al momento de la finalización de la prorroga legal el mismo se prorrogó por tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil y así expresamente lo aceptó, quedando el contrato en los actuales momentos como indeterminado en cuanto a su plazo de duración, teniendo que regirse por lo tanto de acuerdo a las normas previstas para lograr la desocupación de este tipo de contratos de arrendamiento. Continua exponiendo que, siendo un contrato a tiempo indeterminado, se circunscribe a demandar la desocupación del inmueble basado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, manifestando la necesidad que tiene de ocupar el referido bien inmueble, basándose en el hecho que es comerciante dedicado a la venta de calzados, actividad que realiza en una oficina distinguida con el Nº 5, ubicada en el edificio Piña 2005, en la carrera 19 entre las calles 20 y 21. Que el caso es que, la comodante de la oficina, le solicitó la entrega, la cual debería realizarla para el 31/08/2012, sin poder mudarse hasta ahora por no tener otro sitio donde realizar su actividad comercial, incumpliendo por tanto con su obligación de entregar la oficina y por ende quedaría en una situación en la cual no tendría un sitio donde realizar sus operaciones. Que en la oficina en la cual actualmente labora, se hace difícil el acceso para público, dado el hecho que tiene una reja para entrar que siempre está cerrada y reubicarse en el local comercial, redundaría en un mayor beneficio para su actividad económica al tratarse de un centro comercial con libre acceso a la clientela y con mayor flujo de visitantes, por lo que se le hace imperiosa y necesaria mudarse para su propio local. Que por los hechos narrados, es que demandó a la Firma Mercantil NOVEDADES GABY C.A., representada por el ciudadano J.A., ambos anteriormente identificados. Fundamentó su acción de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.594 del Código Civil, los artículos 1600 y 1614 que consagran figura de la tacita reconducción del contrato de arrendamiento y, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mas las costas del presente juicio. Estimó la presente demanda de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil en la suma de setenta y dos mil bolívares (Bs. 72.000,00) equivalentes a Ochocientas Unidades Tributarias (800 UT). Consignó documentos públicos y privados.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
El apoderado judicial de la parte demandada, señala que, se dedica a la actividad comercial y, que desde el año 2003, ocupa parte de un local comercial ubicado en la planta baja del Edificio denominado CENTRO COMERCIAL BARQUICENTER, situado en la Av. 20 entre calles 22 y 23, Barquisimeto, Estado Lara, define su condición de arrendatario del nombrado bien inmueble aduciendo que comenzó a través de la Firma Mercantil RELOJERÍA GABY S.R.L, representada por su persona. Que posteriormente celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano W.A.R.C., demandante y otra Empresa Mercantil representada igualmente por él y denominada NOVEDADES GABY C.A., ya identificada. Que el último contrato suscrito entre su representada y la parte actora, es el autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 17 de Junio de 2005, inserto bajo el Nº 48, Tomo 60, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Continua exponiendo que, el demandante en el escrito libelar, menciona que, su representada hizo uso de la prorroga legal establecida en la Ley y, que posteriormente reconoce que operó la tácita reconducción, lo cual es contradictorio, pues es de recordar que la prorroga legal opera solo para los contratos a tiempo determinado y se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por haberse prorrogado el contrato en más de dos oportunidades, siendo la última prórroga del 1 de junio de 2009 al 1 de junio de 2011 y, que desde esa fecha el contrato paso a tiempo indeterminado. Resalta, que el local comercial propiedad de la parte demandante siempre ha estado dividida en tres porciones, una de las cuales identificada con el Nº 32-A la cual está ocupando; que las otras dos divisiones del local, están ocupadas por otros arrendatarios denominados HABANA II C.A., y BRAZZ ACCESORIOS C.A., tal como consta de copia certificada de los Contratos de Arrendamiento marcados con las letras “C” y “D” respectivamente. Que en todo momento ha cumplido con todas las obligaciones como arrendatario y ha cancelado puntualmente el canon de arrendamiento convenido, así como el porcentaje de condominio que corresponde al área total del local Nº 32; que tal división quedó reconocida por la parte accionante por medio de lo establecido en la cláusula OCTAVA del contrato suscrito. Expone así mismo…”que impone la obligación a la arrendataria de cancelar los gastos de condominio, equivalentes al 17% del total 0,74638% que le corresponde pagar al área total del local Nro. 32…..” Continua diciendo que, se desprende del documento de propiedad del inmueble así como de su aclaratoria (los cuales acompaño en copia simple marcados con la letra “E” y “F” respectivamente), que la propiedad versa sobre un local comercial identificado con el Nº 32 con una superficie aproximada de treinta y siete metros cuadrados con cincuenta y siete decímetros cuadrados (37,57 M2) con un baño; que en tal sentido, quedó evidenciado de la lectura de los contratos de arrendamiento acompañados al presente escrito y del documento de propiedad, que se trata del mismo local comercial dividido en tres porciones. Rechazó, negó y contradijo la acción intentada en su contra, tanto en los hechos como en el derecho, ya que la parte demandante pretende obtener la desocupación de parte del local de su propiedad que ocupa su representada, basando su pretensión en el numeral B del artículo 34 de la Ley de Alquileres, aduciendo la supuesta necesidad, que tiene de ocupar el referido espacio, planteando en su escrito que se dedica a la venta de calzado y que ocupa una oficina distinguida con el Nº 5, situada en el Edificio Piña 2005, ubicado en la carrera 19 entre calles 20 y 21 y, que su comodante le ha solicitado la entrega de la misma, habiéndose vencido el plazo el 31 de agosto del 2012 y, que no tiene otro sitio donde realizar su actividad comercial, haciéndosele imperiosa la necesidad de ocupar el bien inmueble en litigio, señala que el basamento de la pretensión, es totalmente falso, porque el accionante realiza su actividad comercial a través de una persona jurídica denominada INVERSORA NEÒN C.A., del cual acompaño copia simple del acta constitutiva marcada con la letra “G”, domiciliada en la calle 48 entre carreras 15 y 16, piso 2, oficina 01 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, tal como lo estableció la Cláusula Segunda de los Estatutos de la Empresa Que el local comercial propiedad del demandante, está dividido en tres porciones, una de las cuales es la que ocupa su representada y, que las otras dos porciones del referido inmueble se encuentran igualmente arrendadas y son de mayor dimensión y, que igualmente los arrendatarios no han sido objeto de ninguna acción por parte del propietario demandante. Que es importante observar el contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante y la Empresa Mercantil BRAZZ ACCESORIOS C.A., quien ocupa otra porción del local, que se estableció en su Cláusula Segunda, como plazo de duración que, sería de cinco (5) años fijos que comenzarían a regir a partir del 01/10/2012 hasta el 01/10/2017) y que, el mismo se prorrogaría automáticamente por el lapso de un año contado a partir del vencimiento del mencionado contrato. Continúa exponiendo que como explica el demandante, que haya interpuesto la presente acción en fecha 04/04/2012 y, que celebró contrato de arrendamiento con la persona jurídica Brazz Accesorios C.A., en fecha 01/10/2012, es decir, el supuestamente tiene la necesidad de ocupar un espacio para desarrollar su actividad comercial y efectúa un contrato sobre un local de su propiedad que estaba para ese momento a su disposición. Que para que prospere la acción de desalojo basada en el artículo 34 Ordinal B del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben probarse y ser concurrentes tres requisitos a saber: Primero: La existencia de una relación Arrendaticia a tiempo indeterminado. Segundo: La cualidad del propietario del demandante y Tercero: Que se demuestre fehacientemente la necesidad del propietario de ocupar preferentemente el inmueble a la del ocupante actual.
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Pruebas promovidas por la parte actora:
Se acompañó al libelo:
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Marcado con la letra “A” Original del Contrato de Arrendamiento de fecha 09/06/2005 por la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000.00) a favor del ciudadano W.A.R.C. (demandante) con la Firma Mercantil NOVEDADES GABY C.A., representada por el ciudadano J.A., (demandada), registrado por ante la Oficina de la Notaria Pública Primera del Municipio Iribarren del Estado Lara, el día 09 de Junio de 2005, bajo el Nº 48, Tomo 60 en el presente juicio. Que dicho documento notariado se valora como pleno, de conformidad con los artículos, 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.355, 1359, 1360 del Código Civil, certeza que no fue desvirtuada, otorgándole al referido contrato de arrendamiento, plena vigencia ya que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Y así se decide.
El demandante a través de su apoderado judicial Abogado J.R.C., presentó escrito de promoción de pruebas bajo los siguientes términos:
Promovió las testimoniales de los ciudadanos GREIZZA C.P.T., F.A.G., V.J.P.R., L.S., ABNER AGUSTÌN ALSECO EREU, ZULIMAR DEL C.M. y A.A.G.C., titulares de las cédulas de identidad Números V- 19.697.356, V- 5.257.501, V- 7.376.328, V-7.356.135, V- 9.638.888, V- 14.160.037 y V- 4.877.170 respectivamente. Que con relación a la actividad desarrollada por los testigos se desprende de las actas que solo evacuaron sus testimonios Greizza C.P.T., F.A.G., V.J.P.R., L.S., arriba identificados, y en cuanto al testigo A.A.A.E. aun cuando el juez a-quo nada dijo acerca de su evacuación, se verifico que el mismo no compareció y que en cuanto al valor probatorio aportado a la presente causa se desestiman y desechan las referidas testimoniales de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por no tener relación los testimonios con los hechos que se indagan, pues como bien se desprende de las interrogantes ninguna de ellas llevo al convencimiento de quien juzga, en demostrar lo que el actor invoca, que no es otra cosa que la necesidad que tiene de desarrollar su actividad en el local que pretende desalojar. Aunado al erro cometido por el sentenciador precedente que en el escrito de admisión solo se pronuncio por la admisión de las pruebas documentales. Y así se decide.
Promovió prueba de Inspecciones Judiciales en el Edificio Piña Oficina Nº 5 situado en la carrera 19 entre calles 20 y 21 y en la calle 48 entre carreras 15 y 16, 2do piso, oficina Nº 1, ambas en esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, a fin de que se deje constancia de los siguientes particulares: 1) Si en la primera de las oficinas nombradas, se encuentra a nivel de la carrera 19, o para ingresar a la misma debe atravesarse una reja de acceso. 2) De la serie de bienes que se encuentren en ambas oficinas, así como de personas y si en las mismas, se realizan actividades comerciales o que uso tienen? ¿sí es comercial o vivienda? Que con relación a esta prueba se hace innecesario pronunciarse de manera alguna sobre la solicitada en la carrera 19, entre calles 20 y 21 Edificio Piña Oficina N° 5 toda vez que la misma resultó inexistente pues se evidencia que la Juez que se trasladó a practicar la medida, dejo constancia que no se encontró el edificio señalado por lo que ordeno su regreso a la sede del tribunal. Y en cuanto a la segunda inspección judicial solicitada, el a-quo silenció pronunciamiento al no indicar en la sentencia recurrida si se practico o no, observándose que no se practicó, y así se decide.
Prueba de Informe, promovió se oficie al SENIAT de la Región Centro Occidental, ubicado en la Torre David carrera 16 esquina de la calle 26, específicamente a la oficina encargada de la tramitación del Registro de Información Fiscal (RIF), ubicada en la planta baja a fin de que informe al Tribunal, de los siguientes particulares allí contenidos. Que de conformidad con el artículo 509 del CPC luego del análisis de valoración se concluye que dicha prueba no es idónea a los fines ofrecer algún elemento para la probanza de los hechos controvertidos por lo que la misma queda desechada. Así se decide.
Igualmente consignó escrito complementario de pruebas y preciso lo siguiente: Como Punto Previo. En Primer Lugar, insistió en la naturaleza del contrato de arrendamiento, en la cual pretende agregar al lapso de duración un contrato de arrendamiento suscrito con la firma mercantil Relojería Gaby S.R.L., persona jurídica totalmente ajena a la presente acción, por lo cual no tiene cualidad de arrendador o arrendataria, al no tener alguna de esas dos cualidades, es un tercero ajeno al juicio, y por tal no podría computársele el plazo de duración del contrato en referencia, a fin de establecer el plazo de prórroga legal, por lo tanto luego de vencidos los plazos convencionalmente pactados en los contrato de arrendamiento suscrito, operó una sola y única prorroga convencional que la estableció la cláusula segunda referida a la duración, en la que se estableció que, si ninguna de las partes notificaba a la otra su deseo de dar por terminado el contrato, el mismo se prorrogaría por un lapso de dos (2) años mas…Que en caso concreto, la prórroga fue de dos años en el año 2011 y, que luego de llegado el día de su finalización, el contrato pasó a ser uno de tipo de oposición luego del vencimiento de la prórroga legal, el contrato pasó a ser uno de tipo indeterminado y, que así pedía al Tribunal le fuese declarado. Que en cuanto a ello se hace innecesario nuevo pronunciamiento pues fue objeto de valoración up supra.
En Segundo Lugar, narra que, el hecho de alegar que la necesidad es falsa para ocupar el inmueble, es totalmente incierto ya que no existen necesidades falsas, sino por el contrario no demostradas fehacientemente o no justificada en juicio, ya que ese requerimiento es personal y solo expresa la voluntad del propietario de ocupar el inmueble, no pudiendo en forma alegre prejuzgar sobre la voluntad del propietario de ocupar su inmueble en base a los requerimientos que pueda tener o actividades que realiza, el asunto importante está en que esa voluntad manifestada debe estar aparejada con las pruebas que le demuestren al Juez que realmente esa necesidad existe, las cuales en caso concreto de la necesidad pueden venir dadas en forma indirecta…,” Que en el presente juicio, solo les toca demostrar la existencia de la relación arrendaticia evidenciada en los contratos de arrendamiento que rielan en autos y no son desconocidos por las partes…Destaca así mismo que no puede ser obligado el arrendador propietario si tiene varios inmuebles a ocupar otro distinto al que el escoja, ya que su derecho de propiedad, le da el derecho a elegir, lo que debe demostrar es que en realidad va a realizar una actividad comercial en el mismo, por cuanto el tratamiento en materia de locales comerciales, es distinto al caso de viviendas, ya que la necesidad viene dada por la actividad comercial, profesional o industrial que el propietario realice, que efectivamente se demuestre que es comerciante y realice la actividad mercantil para que pueda exigir su local. Que el demandante escogió el local arrendado por tratarse del que está en la esquina, lo que le da visión por ambos lados y además de ello sus planes de expansión van dirigidos hacia e local que utiliza la firma mercantil Havana II la cual ya le fue realizado el respectivo desahucio culminando su prórroga legal el 31 de Diciembre del 2013, fecha a partir de la cual será entregado el inmueble en forma voluntaria o en caso contrario procede a demandar el cumplimiento del contrato por el vencimiento del término, y si no fuese así perfectamente pueden pedir el desalojo por cuanto es derecho del propietario escoger que inmueble de su propiedad desea utilizar. En cuanto a estos alegatos, los mismos no expresan con claridad a que prueba instan o a que probanza se refiere, todo lo cual se descarta por falta de claridad en cuanto al medio probatorio solicitado. Y así se establece.
Que basado en el principio de la comunidad de la prueba, reconoció e hizo valer las instrumentales que fueron acompañadas por la contraparte, insertas en las actas procesales. Que de igual manera, basado en el principio de la comunidad de la prueba, reconoció e hizo valer el Acta Constitutiva de la Firma Mercantil INVERSORA NEON C.A., firma mercantil de la cual su representada es accionista. Basamento en el principio de la comunidad de la prueba, también hizo valer el contrato de arrendamiento que riela en autos, con la Firma Mercantil Havana II suscrito entre esa empresa y su poderdante, por el local contiguo al demandado. Que en relación a los alegatos contenidos en la presunción de probanza se descartan por no guardar relación con el hecho controvertido. Así se establece.
Pruebas de la parte demandada:
El demandado a través de su apoderado judicial Abg. P.D.J.R.G., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 45.434, actuando en representación de la Firma Mercantil NOVEDADES GABY C.A., presentó escrito de promoción de pruebas en el presente juicio, bajo los siguientes términos:
Reprodujo el mérito favorable de los autos especialmente los siguientes documentos:
Contratos de arrendamientos que corren insertos en autos marcados con las letras “A” y “B” y, el presentado por la parte accionante.
Contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante y la Firma Mercantil HABANA II C.A., que corre inserto en autos marcado con las letras “C”.
Contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante y la Firma Mercantil BRAZZ ACCESORIOS C.A., que corre inserto en autos marcados con las letras “D”.
Documento de propiedad y aclaratorio del local Nro. 32, propiedad del demandante corriente en autos marcados con las letras “E” y “F” respectivamente.
Acta Constitutiva de la Firma Mercantil INVERSORA NEON C.A., que corre inserta en autos marcada con la letra “G”.
Que con relación a todas las probanzas solicitadas por la parte demandada esta alzada considera innecesario pronunciarse nuevamente por haberlo hecho en el momento de la valoración up supra solo restándole pronunciarse con relación al numeral CUARTO esto es el título de propiedad que como documento público autorizado con las solemnidades que da fe del contenido del mismo, contiene la titularidad del actor como propietario del local, según lo dispuesto por el articulo1357 del Código Civil. Y ésta Juzgadora así lo aprecia en virtud que los mismos no fueron tachados por la parte demandada de acuerdo a las disposiciones del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la parte actora es la propietaria del inmueble objeto del presente litigio. Y así se decide.
De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informes, con el fin de que oficie a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos (URDD CIVIL), ubicada en el Edificio Nacional de Barquisimeto, Estado Lara, si cursa alguna demanda de Resolución, Cumplimiento o Desalojo contra las Empresas Mercantiles HABANA II C.A., y BRAZZ ACCESORIOS C.A., instauradas por el ciudadano W.A.R.C., demandante plenamente identificado en autos. Dicha prueba se descarta de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil por no ofrecer elemento de convicción alguno sobre lo debatido. Así se establece.
Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, prueba de Inspección Judicial al local Nro. 32, propiedad del demandante ubicado en la planta baja del Edificio denominado Centro Comercial BARQUICENTER, situado en la Av. 20 entre calles 22 y 23 en Barquisimeto, Estado Lara, a fin de que se deje constancia de los siguientes particulares: a- De la división efectuada al referido local en tres porciones; b- Se deje constancia de los arrendatarios que ocupan dichas porciones y el área aproximada de cada uno. Se desprende de autos que la misma se practico en el local objeto de la presente causa. Ahora bien, observa ésta Superioridad que la inspección judicial referida, resulta inconducente, toda vez que, en nada prueba el hecho controvertido en el presente caso, el cual es, la procedencia del desalojo por la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado, razón por la cual, esta Superioridad la desecha del proceso. Así se declara.
Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y una vez valorado todo el acervo probatorio, ésta sentenciadora considera pertinente traer a colación los artículos 1.159 y 1.1160 del Código Civil, el cual señala:
Art. 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Art. 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
En otro orden de ideas y de manera general, se entiende por contrato: “Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil.
En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, el cual es definido por el autor E.M.L. (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III de la siguiente manera: “El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones.”
Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.
En este orden de ideas, los artículos 33 y 34 literal b de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, disponen:
…Articulo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…
De lo anterior, se evidencia que se puede demandar por desalojo cuando estamos en presencia de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, del caso de autos se pudo observar que la parte demandante, demando el desalojo del inmueble objeto de la litis fundada en el literal b de la Ley de arrendamiento inmobiliarios, vale decir, en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado.
Al respecto, el autor A.E.G.F., en su obra Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas), tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente:
Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo.
Ahora bien, para la procedencia de la acción con base en la causal bajo análisis, deben probarse tres (3) requisitos, a saber:
1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, ya sea verbal o por escrito. En este sentido, del caso de marras se observa que la parte actora suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento que, al principio comenzó siendo determinado, sin embargo vencido el término del contrato, el arrendador, dejó en el uso pacífico del inmueble arrendado a la sociedad mercantil NOVEDADES GABY C.A., por lo que, el contrato se renovó en las mismas condiciones, operando la tácita reconducción, por lo que, de autos quedo verificado que efectivamente existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
2) La cualidad del demandante como propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues a criterio de esta Sentenciadora, sólo así se puede comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo. Al respecto, del caso de marras, quedo verificada la propiedad del demandante sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, según consta de documento de propiedad que cursa a los folios E y F y que fue valorado por ésta Superioridad en líneas anteriores.
3) Que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud, que sin esta prueba no procederá la mencionada acción, toda vez que, dicha necesidad debe aparecer justificada con preferencia a la del ocupante actual. Con relación a este requisito, tenemos que la necesidad de ocupación tanto del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular.
Ahora bien, en el caso bajo examen las argumentaciones en que fundamentó el accionante su pretensión, son hechos totalmente distintos a lo referido al derecho o estado de necesidad que tiene el propietario para desalojar al inquilino, pues no aplicable para los casos de locales comerciales el contenido del artículo 34 literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues en él solo se encuentra referido a inmuebles destinado a vivienda.
En ese sentido, la doctrina perfectamente distingue la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble para así o para sus familiares, en entendido solo para hacer uso de vivienda y no está referida a locales comerciales como es el presente caso.
Siendo así, y con relación al tercer requisito necesario para la procedencia de la acción de desalojo con base a la necesidad de ocupar el inmueble, esta Sentenciadora considera que no quedó demostrada la necesidad del actor de ocupar el inmueble con preferencia del arrendatario, dado que no aportó prueba alguna al efecto, que pudiera ser tomada en consideración por esta Juzgadora, para demostrar fehacientemente su necesidad de ocupar el bien inmueble arrendado. Y así se decide.
En este otro orden de ideas, es relevante señalar el contenido establecido en el artículo 1.354 del Código Civil que dispone, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Igualmente, en Sentencia Nº 389 de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en expediente Nº 00-261 de fecha 30/11/2000, se dejó sentado lo siguiente:
“... Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probandi de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.
(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...".
Observa ésta Alzada que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente, ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil; que establece en su primera parte “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, consagrando, ahora de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” que, equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes que actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o excepciones, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique.
Ahora bien, analizado lo anterior, ésta Alzada considera oportuno traer a colación lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
…Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado…
Es por ello que, del presente caso, y de los medios probatorios traídos a los autos, se desprende que el demandante (identificado ut-supra), no logró probar la necesidad de ocupar el inmueble con preferencia del arrendatario, constituyendo tales circunstancias, un incumplimiento a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, esta Alzada concluye que los alegatos de la parte actora y sus fundamentos de hecho no se subsumen dentro de los presupuestos establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, menos aun en el literal b del articulo en mención, razón por la cual, la demanda interpuesta no debe prosperar, y debe ser declarada sin lugar de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones y con fundamentos de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra, este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado P.D.J.R., apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 22 de Septiembre de 2014, el JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. En consecuencia se declara:
SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por ciudadano W.A.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.362.276, en contra de la FIRMA MERCANTIL NOVEDADES GABY C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 29 de enero del 2004, bajo el N° 7, folio 36, Tomo 3-A, representada por el ciudadano J.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.545.946, de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil.
Se CONDENA en costas a la parte actora en el juicio principal de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas por la interposición del recurso de apelación.
Queda así REVOCADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. E.D.
Abg. J.M.
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,
Abg. J.M.
