Decisión nº 2415 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 28 de Julio de 2010

Fecha de Resolución28 de Julio de 2010
EmisorJuzgado Superior Civil
PonenteMaría Carolina Mariotto Ortíz
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO, NIÑA Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, Veintiocho (28) de Julio de 2.010

Años 200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos; W.J.S.S. y M.L.S., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-9.995.005 y V-11.470.015; respectivamente, representados judicialmente por el profesional del derecho; J.E.R., abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 76.804.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos; M.Y.D.L., A.E.L.R., R.C.L.R. y B.H.L.R. venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-6.057.301, V-3.612.258, V-3.891.088 y V-3.891.236; respectivamente, representados judicialmente por el profesional del derecho; H.P.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 21.969.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Ha subido a esta superioridad el expediente procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, signado en ese despacho con el N° 9838, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada por ese Tribunal en fecha 24 de septiembre de 2009, que declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la parte actora.

En fecha diecisiete (17) de febrero de 2.010, el Tribunal a quo admitió en ambos efectos el recurso de apelación y ordenó la remisión del expediente a esta Superioridad, el cual es recibido en fecha veintiuno (21) de abril de 2.010, dándole entrada y fijando el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a dicha fecha, a fin que ambas partes presentasen sus informes por escrito, todo de conformidad con el articulo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha dos (02) de junio de 2.010, este Tribunal Superior, dictó auto dejando constancia del vencimiento del lapso de informes y observaciones, reservándose así sesenta (60) días calendario para decidir, sin perjuicio de la facultad de dictar un auto para mejor proveer, en cuyo caso el cómputo para dictar sentencia se iniciaría cumplido que fuese dicho auto para mejor proveer o pasado el termino señalado para su cumplimiento, lo que ocurriese primero, todo de conformidad con lo estatuido en los artículos 514 y 521 de la norma adjetiva civil.

En fecha seis (06) de febrero de 2007, se interpuso la demanda en los términos que se resumen a continuación:

…En fecha 02-05-2005 celebramos Contrato de Opción de Compra Venta…con la Sucesión E.L.C., representada por sus herederos legítimos M.Y.D.L., A.E.L.R., R.C.L.R. y B.H.L.R.,…debiendo ejecutarse la protocolización de la compra venta definitiva dentro de los Ciento Ochenta (180) días siguientes a su autentificación…El citado contrato de Opción de compra venta, tiene como objeto un inmueble, propiedad de esa sucesión, el cual comprende un lote de terreno y una casa construida sobre este, situado en la Parroquia Carayaca, en el lugar denominado “C.V.”…el cual mide Siete Metros (7 Mts), de frente, por Once Metros con Cincuenta Centímetros (11,50 Mts) de fondo y consta de tres (3) habitaciones, dos (2) baños y una (1) sala, cocina comedor y se encuentra alimentada así, NORTE: Con Terreno de E.L.C., SUR: Su frente con calle en construcción, ESTE: Con terreno y casa de A.O.d.Z.; y OESTE: Con terreno de A.O.d.Z.; y le pertenece por herencia según consta de Plantilla Sucesoral N° 923765 de fecha 8 de diciembre de 1992 y Certificado de Herencia N° S-1-H-90-A 027736, SEGUNDA: El lote de terreno que comprende el solar de la casa con un área de aproximadamente Mil ochocientos Sesenta y Cinco Metros Cuadrados (1.865 Mts) y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: El parte con terrenos que son o fueron de B.C., Teniente y C.F., SUR: En parte con las casas que son o fueron de E.L.C., J.Z., A.G., H.R. y con terrenos de B.Z.O. y Calle Ciega ESTE: Carretera que conduce de Carayaca a la Guaira y OESTE: Casa que es o fue de M.P. y les pertenece por herencia según planilla Sucesoral N° 623765 de fecha 8 de diciembre de 1992…El precio de venta del inmueble se pacto, de acuerda a la cláusula Tercera de dicho Contrato de Opción, en la cantidad de Cien Millones de Bolívares (BS. 1000.000.000,00) de los cuales, los oferentes recibieron de nuestras manos, en ese mismo acto la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) bajo cláusula penal…Posteriormente, teniendo muy próxima la fecha prevista para la celebración del Comité de Crédito del 05-08-2005 por parte del Banco de Venezuela, donde nos aprobarían el crédito que solicitamos por Ley de Política Habitacional , la Cddna M.Y.D.L. pidió que le hiciéramos entrega de la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000.000,00), los cuales serian descontados del monto definitivo de venta, previamente acordado…por lo que le entregamos cheque de gerencia N° 46843130 DE FECHA 06-07-2.005 a cargo de la cuenta N° ….por la cantidad de (Bs.20.000.000,00), a nombre de R.D.L.M. YRENE…solo faltaban por entregarle a los vendedores la cantidad de Sesenta y Ocho Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.78.500.000,00) cantidad que pagaría al momento del otorgamiento del documento definitivo, habiendo prometido a cambio, entregarnos la posesión del inmueble…tal como estaba previsto nos aprobaron el crédito hipotecario en Comité de Crédito del Banco de Venezuela…La Oficina de Registro Inmobiliarios reservó el N° 98 Protocolo 1° Tomo 10 de fecha 30-11-2005 como asiento para el documento definitivo de venta del inmueble objeto de esta acción, pero los vendedores no se presentaron al acto, ni en esa fecha, ni en otra posterior, muy a pesar de estar suficientemente notificados de la fecha prevista para el acto de otorgamiento…Ante la actitud de omisión intencional del inmueble, decidimos practicarles una nueva notificación para que acudieran a la Oficina de Registro Inmobiliario a cumplir con su obligación, esta vez, por medio de documento autentico….Habiéndose practicado el acto de notificación…expresa la funcionaria actuante, como resultado de la notificación, tal como a continuación se cita: “Que por vencimiento del computo negaron a firmar la presente notificación y que deben comunicarse con su Abogado”

(…)

Es importante enfatizar en el hecho que, al momento en que presentamos para su otorgamiento el documento ante la Oficina de Registro Subalterno, o sea, el 14-10-2.005, Cddnos…herederos de la Suc. E.L.C. no habían cumplido aun con las obligaciones que habían asumido al celebrar con nosotros contrato de Opción de Compra Venta…

1. No habían tramitado aun, ante la Unidad de Catastro e Inmuebles de la Alcaldía del Municipio Vargas...razón por la cual comisionamos a la Cddna MIRIAM TOMASA SUAREZ…para gestionar dicho documento, porque desidia y actitud indiferente de los vendedores no les permitía entender …que, sin la respectiva documentación catastral, la Oficina Subalterna de Registro no protocolizaría la venta del inmueble; razón por la presentamos la solicitud ante la situada Unidad el día 17-10-2.005…siendo respondida, a petición de urgencia, mediante, oficio N° UCI0355-2.005...

2. Luego, el día 14-11-2.005 procedimos también a pagar ante el SENIAT, a pedimento de los vendedores, el 0,5% del valor del inmueble, es decir la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00, al no haber sido declarado por ellos como vivienda principal, puesto que manifestaron carecer de dinero para cumplir con esa obligación tributaria …con la condición que ese monto también se imputara al previo definitivo del inmueble al momento de la protocolización, por lo que para entonces ya solo nos restaba por entregarles la cantidad de …(Bs78.000.000,00) por esa razón pagamos el monto de…(Bs. 500..000,00) mediante planilla de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas…

(…)

Por todo lo antes expuesto…a los fines de demandar, como en efecto demandamos a los ciudadanos M.Y.D.L., A.E.L.R. Y BARBARO HUMBARTO LOBATO RAMIREZ…al Cumplimiento del Contrato, por lo que pedimos:

PRIMERO: La condenatoria al Cumplimiento Forzoso del Contrato de Opción y el correspondiente definitivo de Compra Venta, sobre el inmueble ubicado en el lugar denominado “C.V.” Callejón El Saman, casa N° 37, cuyo código catastral es el N° 01-05-05-32, Parroquia Caravaca, Estado Vargas…cuya venta fue pactada en …(Bs 100.000.000,00). SEGUNDO: E el mismo auto que declare la condenatoria al Cumplimiento Forzoso del Contrato, solicitamos nos autorice como accionantes, para poner a disposición de este Tribunal, la cantidad de dinero correspondiente al precio de venta del inmueble objeto de esta demanda, luego de deducidas las cantidades de dinero previamente pagadas por los compradores a los vendedores a los vendedores, por una parte, las cuales acordaron las partes imputarlas a dicho precio, deduciendo además por otro lado, como indemnización por concepto de daños y perjuicios, las cantidades de dinero cuyos gastos nos ocasionó hasta el presente el incumplimiento de los accionados; constituidos estos por todos los pagos y gastos en los que nos han hecho incurrir y seguimos realizando, hasta el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble…especificado todo de la siguiente manera:

1. En primer lugar, la cantidad de…(Bs 1.500.000,00), entregado con carácter de arras el día 02-05-2.005 al momento de celebrar el contrato de opción de compra venta; mas la cantidad de…(Bs. 20.000.000,00) entregados mediante cheque de gerencia…

2. En segundo lugar, la cantidad de…(Bs 500.000,00) pagados el 14-11-2.005 al SENIAT mediante planilla de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas…

3. y Por último, la cantidad de…Bs. 500.000,00), pagados por los derechos de la Notaria Publica Primera del Estado Vargas en fecha 22-11-2.005…para que practicara el acto de notificación; mas la cantidad de… (Bs. 4.500.000,00), por concepto de pagos por canon de arrendamiento sobre la casa que habitación…comprendidos desde el 01-12-2.005 hasta la presente fecha; sumados a la cantidad de… (Bs. 383.090.67), por concepto de pagos de servicios públicos sobre la casa que habitamos en condición de arrendatarios, desde el mes de enero del año 2.006 hasta la presente fecha; y la cantidad de… (Bs 8.000.000,00), por concepto de honorarios profesionales del Abogado…Estos últimos conceptos parciales de indemnización por daños y perjuicios, ascienden a la cantidad de… (Bs13.383.090,67).

Totalizando la cantidad de… (Bs.35.383.090,67), los cuales solicitamos se debiliten del monto pactado en el documento de opción de compra venta de fecha 02-05-2.005, es decir,…(Bs. 100.000.000,00), por lo que pondríamos a disposición de este Tribunal, los restantes… (Bs 64.616.909,33), imponiéndose la transmisión de la propiedad del inmueble a favor de los accionantes y que la sentencia y que la sentencia definitiva que así lo declare valga titulo.

DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA.

Estimamos la presente demanda en la cantidad de… (Bs. 135.383.090,67), de conformidad con lo establecido en el articulo 38 del Código de Procedimiento Civil.

(…)

Por todo lo anteriormente expuesto es que solicitamos que la presente demanda sea admitida,…y sea tomada en cuenta en la definitiva…

En fecha veintiuno (21) de febrero de 2.007, el Tribunal a quo admitió la demanda, por cuanto la misma no era contraria al orden público, a las buenas costumbres ni a ninguna disposición expresa de la ley. En consecuencia emplazó a la parte demandada a fin que compareciese ante ese Juzgado, dentro de los veinte (20) días siguientes a la constancia en autos de su citación, a fin que diese contestación a la demanda.

El día 11 de enero de 2008, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda (Folios 70 al 132 de la 1era pza) el que se resume de la siguiente manera:

Que de conformidad con el artículo 267 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial y sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 06 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, Sentencia N° 537 solicita se decrete la perención de la instancia y que se deje sin efecto la Prohibición de Enajenar y Gravar.

Que rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho que su representada Y.D.L. pidió que se le hiciera entregada de la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) y desconoce los documentos marcados “B” , “C” y “D” consignados conjuntamente con el escrito libelar.

Que rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho que sus poderdantes no habían tramitado la solicitud del Código Catastral ante la Alcaldía, así como tampoco habían pagado y presentado la planilla de declaración de pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas del SENIAT por el monto de 0,5% del valor del inmueble.

Que rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derechos que sus poderdantes hayan tenido conocimiento del presunto otorgamiento del Contrato de Opción de Compra Venta de fecha 30 de noviembre de 2005 y que los mismos hubiesen sido notificados por medio de la Notaria Publica Primera del Estado Vargas en fecha 22 de noviembre de 2005 el cual desconocemos.

Que rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho que sus poderdantes no cumplieran las obligaciones que habían asumido al celebrar el contrato de opción de Compra Venta, como la cláusula cuarta del mismo, como la presunta solicitud de ajuste del monto del crédito por ante el Banco Venezuela.

Que rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho, que sus poderdantes hayan tenido conocimiento de la notificación practicada por el Juzgado de Municipio de las Parroquia Carayaca y el Junko de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, cuyo documento desconoce.

Que rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho el conocimiento de sus poderdantes de los presuntos gastos y pagos realizados por la parte actora.

Que rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho, lo expuesto en el libelo de demanda y alegado por la parte actora, como todos los documentos presentados por la misma.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA.

La representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas (Folios 154 al 156 de la 1era pza ) en los siguientes términos:

1) Reprodujo el merito favorable que se desprende de los autos del presente expediente.

2) Promovió como prueba documental, instrumento original del contrato privado entre las partes donde suscribían tal acuerdo.

3) Promovió la Prueba de Informes, conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia pidió se oficiara a BANESCO, Banco Universal, solicitando que dicha institución informare sobre lo siguiente. A) Nombre del beneficiario del cheque de gerencia N° 46843130 de fecha 06 de julio de 2005 a cargo de la cuenta N° 0134-0468-23-2120210001; b) Monto por el cual se emitió el mismo cheque. C) Fecha en la cual fue presentado y cobrado por la beneficiaria.

4) Con la finalidad de demostrar el incumplimiento por parte de la demandada, al no presentarse ante la Oficina de Registro Subalterno del 2° Circuito del Estado Vargas en fecha 14 de octubre de 2005, a los fines de transferir la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, promovió Inspección Judicial en la citada Oficina de Registro, sobre el asiento del Tomo 10, N° 48 protocolo 1°, de fecha 30 de noviembre de 2005 a los fines de constatar la fecha en la que fue presentado por la parte actora el documento definitivo para su protocolización.

5) Con la finalidad de demostrar que la actora presentó el documento definitivo de compra venta por ante la citada Oficina de Registro Subalterno, para su protocolización dentro del plazo establecido en el contrato de opción de compra venta, solicitó en base a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el computo de ciento ochenta (180) días previstos en dicho contrato.

6) Con la finalidad de demostrar el monto de los daños y perjuicios sufridos por la parte actora al tener que contratar un inmueble donde alojarse como arrendataria, en virtud del incumplimiento de la demanda, promovió los recibos de los pagos de los canones de arrendamiento que ha tenido que pagar la actora desde la fecha en que estaba prevista la protocolización del documento definitivo de compra venta.

7) A los fines de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de testigos en la persona de la ciudadana P.D.S., propietaria y arrendadora del inmueble.

En fecha doce (12) de febrero el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito complementario de pruebas, del cual se observa:

  1. Que con la finalidad de demostrar el incumplimiento de las obligaciones establecidas en la cláusula cuarta del contrato de Opción de Compra-Venta, promovió prueba documental con la planilla de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para personas Naturales y Jurídicas H-96-07 N° 0207016, pagados por la actora en lugar de hacerlo la demandada.

  2. Con la finalidad de demostrar el incumplimiento de las obligaciones establecidas en la cláusula cuarta del contrato de Opción de Compra Venta, promovió prueba de testigos, conforme a lo previsto en los artículos 431 y 482 Ejusdem, en la persona de la ciudadana M.T.S..

  3. Con la finalidad de demostrar el daño ocasionado al patrimonio de los demandantes, representado entre ellos, por los gastos relativos al canon de arrendamiento que desde la fecha del incumplimiento de los demandadazos han debido pagar para no quedarse en la calle, promovió prueba de testigos, en la persona de la ciudadana P.D.S.. D) Con la finalidad de demostrar que el crédito solicitado por los demandantes al Banco de Venezuela, fue otorgado en tiempo útil, es decir dentro del plazo para ejercer la opción de compra venta, con tiempo suficiente para protocolizar el documento definitivo de venta antes del vencimiento de dicho plazo, promovió prueba de informes, conforme a lo previsto en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitó se oficiare al Departamento de Política Habitacional y Créditos Hipotecarios del Banco Venezuela y crédito Hipotecarios del mismo Banco, a los fines de que informare acerca de lo siguiente:

    A-1) Monto del Crédito inicialmente solicitado y monto aprobado a los demandantes.

    B-2) Si es cierto que la aprobación del mismo fue el 05-08-2005, en el denominado Comité de Crédito de esa fecha.

  4. Con la finalidad de demostrar el daño ocasionado al patrimonio de los demandantes, representado entre otros por los gastos relativos a honorarios profesionales de Abogados, con ocasión a la asesoría y otros tramites necesarios para lograr un acuerdo con los demandados tendientes a cumplir con la opción de compra venta, previa a la fecha de interposición de la presente demanda, por lo que promovió como prueba documental los recibos de pago por Ocho Mil (Bs. 8.000.000,00) bolívares fuertes, que ha debido cancelar la actora por tal concepto hasta dicho momento.

  5. Que adicionalmente procede a determinar los honorarios profesionales, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, estimados los mismos desde el momento de interposición de la demanda en un total de Treinta y Tres Mil Ochocientos Cuarenta y Cinco Bolívares Fuertes con Sesenta y Siete Céntimos (Bs. F. 33.845,77)

  6. Con la finalidad de demostrar la convención acordada por las partes, en la cual la demandada recibe de manos de la actora la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) adicionales al monto que se entregó como cláusula penal en la opción, los cuales también serian imputables al costo total del inmueble objeto del presente juicio, cuya tramitación de propiedad se reclama, promovió el contrato privado suscrito entre las partes de conformidad con lo previsto en el único aparte del articulo 434 Ejusdem.

    DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.

    La representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:

    1) Reprodujo el merito favorable de los autos en todo lo que favorezca a sus poderdantes.

    2) Promovió constancia expedida por la Registradora Inmobiliaria del Segundo Circuito del Estado Vargas, donde se expresa la asistencia a esa Oficina de Registro Publico de sus poderdantes, para protocolizar documento de venta e hipoteca, segundo documento N° 48, Tomo 10, Protocolo 1°, y que dicha operación no se realizó, de fecha dos (02) del mes de diciembre de 2005, siendo que se demuestra una vez mas lo extemporánea y el incumplimiento por parte de los compradores en el lapso estipulado para el otorgamiento del documento definitivo establecido en el contrato de Opción de Compra-Venta cursante en autos.

    3) Promovió copia certificada de decisión Jurisprudencial, N° 537 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha seis (06) de Julio de 2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, expediente N° 2001000436, constante de 28 folios útiles, en la cual se ratifica la doctrina jurisprudencial de Perención de Instancia para que sea valorada en todo su contenido por el Tribunal de Alzada que ha de desconocer de la apelación, motivado a que la decisión dictada por el A quo de fecha 29 de enero de 2008 produce gravamen irreparable como lo establece el articulo 289 del Código de Procedimiento Civil.

    4) Reprodujo a favor de sus poderdantes, de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba, todas aquellas probanzas que le trajeran a juicio la parte actora.

    5) Ratificó en todos y cada una de sus partes, la contestación de la demanda donde impugnó, rechazo, negó y contradijo y desconoce todos los pedimentos formulados por la parte actora.

    Por auto de fecha veintiséis (26) de febrero de 2008, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora, asimismo se declaro inadmisible la Inspección Judicial.

    En fecha veintiséis (26) de febrero de 2008, el a quo negó la prueba documental promovida por la parte actora en el capitulo III del escrito de promoción de pruebas, presentado por la parte demandada.

    En fecha veintitrés (23) de julio de 2008, ambas partes consignaron escrito de Informes.

    En fecha cinco (05) de agosto de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada.

    En fecha diecisiete (17) de mayo de 2010, la parte actora consignó ante esta superioridad escrito de Adhesión a la Apelación de la parte demandada, el cual se resume a continuación:

    …En el libelo se solicitó la indemnización de Daños y Perjuicios, a favor de mi representada…en virtud que el incumplimiento de la demandada le generó gastos por concepto de arrendamiento, que si bien es cierto se inició con antelación a la celebración del contrato de opción de Compra-Venta…también quedó reconocido mediante prueba testimonial no opuesta por la demandada, que su fecha de culminación estaba prevista para el momento en que protocolizara el documento definitivo de compra venta y en consecuencia se le entregara a mis patrocinados el inmueble a cuya adquisición optaban.

    Es por ello que, ante el incumplimiento de los vendedores-demandados, mis representados se vieron obligados a continuar como arrendatarios, o lo que es lo mismo, al no recibir el inmueble objeto de la presente demanda, continuaron cancelando los respectivos canones de arrendamiento, cuyos recibos originales fueron promovidos y evacuados como prueba del Daño Patrimonial sufrido…dichos documentos no fueron impugnados por la demandada, ni fue rebatido el testimonio depuesto por quien los emitió, la arrendadora. Los montos se reclamaron, desde el momento en que debió protocolizarse la compra venta, hasta el momento en que fue interpuesta la demanda, ya que, hasta ese momento eran conocidos por la demandante, debiendo, no solo acordase dicha indemnización en el fallo definitivo, sino que además debía el mismo ordenar una experticia complementaria por el monto pagado por la actora desde el inicio del proceso hasta sentencia definitivamente firme; Obviando así el hecho que la actora no reclama como indemnización, el monto de los canones pagados desde el inicio del contrato de arrendamiento, sino los cancelados desde el momento en que se verificó el incumplimiento de la obligación de transferir la propiedad y hacer la tradición de la cosa…Por estas razones…solicito de esta instancia la revisión del fallo en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios se refiere…

    Asimismo, en fecha veinte (20) de mayo de 2010, la parte actora consignó escrito de informes, el cual resumimos:

    …En este sentido, cabe destacar que si bien es cierto, la relación arrendaticia del inmueble que aún habitan los demandantes inició con breve antelación a la celebración del contrato cuya acción de cumplimiento ha sido sometida a la revisión de ésta alzada, no puede ser deleznable el hecho de haber estado previsto que, a partir del momento en que se protocolizara el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de ésta demanda, mis representados demandantes darían por terminado el contrato de arrendamiento y en lugar de seguir cancelando cánones de arrendamiento, actualmente estarían abonando cuotas o mensualidades a la hipoteca que eventualmente se constituiría a favor del Banco Venezuela por el crédito que les haría propietarios del inmueble.

    Entendemos claramente que pueden considerarse como “daños indirectos” aquellos eventualmente sufridos por mis representados, productos de las controversias que se suscite con la arrendadora ciudadana P.D.S., tales como acción de desalojo, que sería una causa remota al hecho de no haberse otorgado en su oportunidad, el documento definitivo de compra venta entre las partes de éste juicio, con la consiguiente entrega del inmueble a mis representados, lo cual trajo como consecuencia que aún subsista el contrato de arrendamiento entre éstos y dicha propietaria; sin embargo, no pueden ser catalogados de la misma manera, sino como “daños directos”, los perjuicios sufridos por mis representados a consecuencia del incumplimiento de la parte demandada, es decir, desde la fecha que se tenía prevista para la protocolización harto comentada, en adelante, verbigracia el pago de cánones de arrendamiento y demás accesorios a partir el 30 de noviembre de 2.005. (sic)

    (…)

    En el presente caso objeto de apelación solicito se acuerde la indemnización por daños y perjuicios, por los cánones de arrendamiento pagados por mis representados a partir del 30-11-2005, como consecuencia directa del incumplimiento de la demandada, determinados mediante experticia complementaria del fallo y que se confirme la sentencia del a quo en todos los demás puntos…

    PUNTO PREVIO. De la Competencia.

    Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

    En este orden de ideas, el articulo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las C.d.A., por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencia decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”

    Por lo antes expuesto, se considera este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, competente para conocer y decidir en apelación la presente causa. Y ASI SE ESTABLECE.

    Estando dentro de la oportunidad legal para sentenciar, este Tribunal observa:

    En el caso que nos ocupa, la parte actora intenta el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 02-05-2005, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, con la sucesión E.L.C., la cual esta representada por la parte demandada en este Juicio.

    El objeto del contrato de marras lo constituye un bien inmueble propiedad de la sucesión arriba mencionada, consistente en un lote de terreno y una casa sobre él construida, ubicado en la Parroquia Carayaca, sector C.V., callejón El Samán, casa N° 37, identificado con el número catastral 01-05-05-32, Parroquia Carayaca del Estado Vargas, con una superficie de siete metros (7,00 mts.) de frente, por once metros con cincuenta centímetros (11,50 mts.) de fondo, y consta de tres (03) habitaciones, dos (02) baños y una (01) sala, cocina-comedor y tiene los siguientes linderos; Norte: con terreno de E.L.C., Sur: que es su frente con calle en construcción, Este: con terreno y casa de A.O.d.Z.. El inmueble aquí mencionado les pertenece a los co-demandados en virtud de una herencia según planilla sucesoral N° 923765 de fecha 08-12-1992 y certificado de herencia N° S-1-H-90-A 027736.

    Se evidencia del contrato de opción de compra venta, en su cláusula tercera, que el precio de la venta se estableció en la cantidad de cien millones de bolívares (Bs.100.000.000,00), habiendo recibido los oferentes en ese mismo acto la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) bajo cláusula penal, y cuya suma se imputarían al precio del inmueble al momento del otorgamiento definitivo, al igual que la suma de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) q ue posteriormente le fue entregada a la ciudadana M.Y.d.L., parte co-demandada en el presente juicio, esta transacción fue realizada mediante cheque de gerencia N° 468546130, a nombre de: R.d.L.M., emitido en fecha 06-07-2005, a cargo de la cuenta N° 01340468232120210001 del Banco Banesco, Banco Universal, en virtud de lo cual dicha transacción la hicieron constar mediante documento privado.

    Así mismo, en dicho documento privado, se estableció que solo quedaba un pago pendiente por la cantidad de setenta y ocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 78.500.000,00), los cuales serian pagados al momento del otorgamiento del documento definitivo, con la promesa que les sería otorgada la posesión del inmueble mientras se llevaban a cabo los últimos trámites del crédito hipotecario solicitado al Banco de Venezuela.

    Es de hacer notar que cuando el acreedor hipotecario aprobó el crédito respectivo, procedió a otorgarles a los compradores, el documento definitivo de compra venta, a los fines de su inserción en el Registro respectivo.

    No obstante ello, los propietarios vendedores, no habían cumplido la obligación por ellos contraída en el respectivo contrato de opción de compra venta, en razón de consignar la totalidad de los documentos exigidos por la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Estado Vargas, a fin de protocolizar la venta, esto se resume en el hecho cierto de que no habían tramitado la solicitud del código catastral ante la Alcaldía del Estado Vargas, ni tampoco habían pagado y presentado la planilla de Declaración y Pago de enajenación de Inmuebles para personas naturales y Jurídicas que exige el Seniat por la venta del inmueble de autos.

    Determinado como está el incumplimiento alegado por la accionante, se hace necesario esgrimir las siguientes consideraciones:

    De la Fuerza obligatoria de los contratos.

    El articulo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

    El Dr. A.M.B., sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.

    El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.

    El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.

    En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del articulo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.

    De la buena fe en la ejecución de los contratos.

    Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su articulo 1.160: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

    La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.

    La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.

    Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.

    En el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 02-05-2005, por las partes integrantes del presente juicio (ambas ampliamente identificadas en el encabezado del presente fallo),

    En este orden de ideas, resultan aplicables los artículos 1.167 y 1.271 de nuestro Código Civil, cuyos textos son del tenor siguiente: Articulo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

    Articulo 1.271: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.”

    Siendo el contrato de opción de compra venta un contrato bilateral, el efecto jurídico que produce el incumplimiento de este tipo de contratos, es que nace para el vendedor el derecho de solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato, además de la indemnización de los daños y perjuicios conforme a lo establecido en el articulo 1.167 del código civil, arriba transcrito.

    Por lo tanto, en virtud que los propietarios vendedores, no cumplieron su obligación de consignar la totalidad de los documentos exigidos por la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Estado Vargas, a fin de protocolizar la venta, no habiendo tramitado la solicitud del código catastral ante la Alcaldía del Estado Vargas, ni tampoco habían pagado y presentado la planilla de Declaración y Pago de enajenación de Inmuebles para personas naturales y Jurídicas que exige el Seniat por la venta del inmueble de autos, quedó perfectamente demostrado su incumplimiento. Y ASI SE ESTABLECE.

    Ahora bien, la parte actora en su escrito de adhesión a la apelación, así como en su escrito de informes presentado ante esta superioridad, solicitó se revisara la indemnización por concepto de daños y perjuicios, por cuanto el Tribunal a quo en su decisión declaró sin lugar la indemnización de daños y perjuicios en los siguientes términos: “…El pago efectuado por los demandantes por concepto de arrendamiento, no puede estar vinculado ni es causado por el incumplimiento de los demandados, ya que a la fecha de la suscripción del contrato y exigibilidad de las acciones, ya existían las cargas derivadas del arrendamiento, razón por la cual, el pago de la suma antes descrita no puede ser considerado por éste sentenciador como un daño patrimonial derivado del incumplimiento contractual…”

    Sin embargo, con apego estricto a lo establecido en el articulo 1.167, del código civil, arriba citado, el cual establece en su parte infine: “…con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Es por lo que esta superioridad considera oportuno pronunciarse sobre lo siguiente:

    La indemnización de daños y perjuicios es el resarcimiento económico del daño o perjuicio material y moral causado a otro. El Código Civil fija la extensión de la indemnización de daños y perjuicios desde las siguientes vertientes: a) Por la naturaleza del daño. El articulo 1.271 del código civil establece: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución…” en consecuencia ordena la reparación de los daños y perjuicios compensatorios y moratorios. Igualmente ordena la reparación de los daños conocidos como daño emergente o lucro cesante, según lo estatuido en el articulo 1.273 ejusdem: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado…” b) Por la relación de causalidad. Nuestro legislador ordena la reparación de los daños directos, los que son consecuencia directa o indirecta del incumplimiento, excluye la reparación de los daños indirectos, aquellos que son consecuencia mediata o lejana del incumplimiento o inejecución de la obligación, según lo expresa el articulo 1.275 ejusdem: “Aunque la falta de cumplimiento de la obligación resulte de dolo del deudor, los daños y perjuicios relativos a la perdida sufrida por el acreedor y a la utilidad de que se le haya privado, no deben extenderse, sino a los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación.” c) Por la naturaleza de la responsabilidad. El código civil en materia contractual para la reparación de los daños y perjuicios establece limitaciones según el grado de culpa del deudor. Cuando los daños son debidos a la intención del deudor, la indemnización se extiende tanto a los daños previstos como a los imprevistos para el momento de la celebración del contrato.

    Ahora bien, los compradores celebraron contrato de arrendamiento con anterioridad a la celebración del contrato de compra venta, pero fijaron la fecha de culminación de dicho contrato para la fecha en que se protocolizaría el documento definitivo de compra venta, toda vez que en virtud de ese hecho, se les entregaría a los compradores el inmueble objeto del contrato.

    Así, como quiera que quedó establecido el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el prenombrado contrato de compra venta, ello generó para los compradores, en virtud de la relación de causalidad, como consecuencia directa del incumplimiento, el derecho de solicitar la reparación de daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento. Por lo tanto, los montos que deberán indemnizar los vendedores (parte demandada en el presente juicio), a los compradores, corresponderán a aquellos canones pagados desde el momento en que se debió protocolizar el contrato de compra venta, hasta la fecha de la interposición de la demanda. Y ASI SE ESTABLECE.

    DECISIÓN

    Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, administrando Justicia en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadanos; M.Y.D.L., A.E.L.R., R.C.L.R. y B.H.L.R., representados judicialmente por el profesional del derecho, H.P.M., contra la Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 24-09-2.009, en el Juicio que por Cumplimiento de Contrato, incoaran los ciudadanos; W.J.S.S. y M.L.S., representados judicialmente por el profesional del derecho; J.E.R.; en contra de los ciudadanos arriba señalados, ambas partes suficientemente identificadas en el encabezado del presente fallo. En consecuencia se ordena a los demandados ejecutar el contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, a cuyos fines el Juez a quo deberá tramitar lo conducente. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de daños y perjuicios reclamados por la parte actora, en consecuencia se revoca parcialmente la sentencia recurrida.

    De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal condena a la parte demandada al pago de las costas procesales del presente juicio.

    PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

    Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los veintiocho (28) días del mes de julio de 2010.

    LA JUEZA SUPERIOR

    DRA. M.C.M.O.

    LA SECRETARIA

    ABG. MARISABEL BOCARANDA

    En horas de despacho del día de hoy, siendo las diez y cincuenta y cinco minutos (10:55 a.m.), se publicó y se registró la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el copiador de sentencia de este Tribunal.

    LA SECRETARIA

    ABG. MARISABEL BOCARANDA

    MCMO/MB/El.-

    Exp N° 1978

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