Decisión nº 067-M-27-05-09 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 27 de Mayo de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

EN SU NOMBRE

Expediente Nº 4431.-

Visto con informes.

Vistas las apelaciones interpuestas por el abogado P.L.N., matrícula Nº 2.230, como apoderado de los ciudadanos JOAQUIN y M.F. y C.F., cédulas de identidad Nº 9.932.058, E-576.665 y 742.241, respectivamente, por una parte; y por la otra, el abogado Ildemaro Latuff Coronado, matricula Nº 41.312, como apoderado del ciudadano V.A.R., cédula de identidad Nº 3.832.294, contra la sentencia definitiva de fecha 16 de diciembre de 2007, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien suscribe para decidir observa:

Para ubicarnos en el contexto recursivo, cabe resaltar que la sentencia objeto de apelación, tuvo como dispositivo el siguiente: 1.1. Declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa, intentada por el demandante contra los ciudadanos JOAQUIN y M.F. y CARLOS FUGETT. 1.2. Sin lugar la reconvención intentada por los demandados contra el demandante, al señalar que esta pretensión estaba en contradicción con el ejercicio de la cláusula de desistimiento contractual unilateral, alegada como defensa en la contestación de la demanda. 1.3. Declaró desistido el contrato de compraventa entre éstas partes, 1.4. Condenó al demandante a pagar a) la suma de veintiocho mil bolívares fuertes; b) La suma de siete mil bolívares fuertes por concepto de daños y perjuicios; c) ordenó la corrección monetaria de los sumas calculadas, para determinar el interés moratorio civil, a la tasa anual del 3%; y d) devolver a los demandados, la cosa objeto del contrato. 1.5. No impuso costas procesales.

En otras palabras, la Juez a quo, bajo otro argumento, declaró la resolución del contrato, por desistimiento, que sólo se podía hacer, si se declaraba con lugar la contrademanda; esto es, en el fondo se le concedió la razón a los demandantes; y desde este punto de vista, aunque fuese por otra vía, no tenían interés en apelar del fallo, pues, al hacerlo devolvieron todo el conocimiento del proceso a esta Superioridad, ante la apelación simple hecha, que sólo quedó develada en la etapa de informes, donde argumentaron que compartían todo el fallo salvo la condenatoria a la devolución al precio de venta y del pago de los daños y perjuicios, ambos debidamente indexados.

En tal sentido, quien suscribe para decidir, observa:

En la causa sometida a reexamen por esta Alzada, se discute si los demandados JOAQUIN y M.F. y C.F., están obligados a otorgar el documento de compraventa, debidamente registrado al demandante V.A.R., al haber cumplido éste, con la opción a compra, sobre un apartamento distinguido con el Nº 3, situado en el Edificio Torre B, del Conjunto Residencial Las Begoñas, constante de ciento veinte metros cuadrados (120 mts2), con un estacionamiento numerado B1-3-B, y un porcentaje de condominio del 2,21%, y cuyos linderos son: NORTE: fachada norte del Edificio con vista a la torre A; SUR: apartamento 02; ESTE: fachada Este del Edificio, con vista al estacionamiento; y OESTE: apartamento Nº 4, y hall de distribución; adquirido por el precio de veintiocho millones de bolívares (Bs. 28.000.000,oo), pagados en dos (2) cuotas iguales, una a la firma de la oferta; y la otra, el 21 de octubre de 1998; y apartamento que le fuera entregado a la firma de dicho acto, según documento Notariado el 21 de julio de 1998, bajo el Nº 13, tomo 65; o si por el contrario, los demandados por la vía de la reconvención, pueden hacer uso de la cláusula tercera, que prevé un desistimiento unilateral del contrato, fundados en que el demandante para el 21 de octubre de 1998, no había pagado, sino, solo tres (3) días después, y que como habían pasado más de nueve años en posesión de la cosa vendida, el actor había perdido interés en contratar; y si la sentencia debió o no, ordenar la devolución del precio indexado, así como los daños y perjuicios igualmente indexados; o si sólo debían pagarse sólo los daños y perjuicios, como pretenden plantearlo en los informes rendidos ante esta Alzada, este es, un resumen sucinto de la controversia.

La anterior afirmación se debe a que cuando el abogado P.L.N., en su carácter señalado, procedió a contestar la demanda, lo hizo de la siguiente manera:

1. negó cada uno de los alegatos de hecho y de derecho, así como el petitorio de la demanda; b) para después señalar que ciertamente se había firmado ese contrato sobre la cosa determinada y el precio señalado; c) que era cierto que el 21 de julio de 1998, sus apoderados le hicieron entrega a los demandantes de las llaves del apartamento para que le hiciera las mejoras que quisiera hacerle; y que desde esa fecha ocupa el inmueble, con la tácita aceptación de ellos y que mediante cheques Nº 30494259, del 20 de julio de 1998, y Nº 40419491, del 23 de octubre de ese mismo año, el demandante respectivamente, dio la inicial y pagó la última cuota a nombre de M.F.; hasta aquí se puede observar que estos hechos no están en discusión; y así se declara.

   Pero, los demandados alegan que en el transcurso de nueve (9) años de posesión del demandante en el apartamento y como quiera que la oferta es distinta a la compraventa, se ha producido el decaimiento del interés en contratar; y por otro lado, que el demandante no pagó exactamente el 21 de octubre de 2008, sino, el 23 de ese mismo mes y año, a partir del cual corrían noventa (90) días continuos, para optar por la compra, por lo que éste incumplió; que el demandante no pago los gastos de notaría, registro, abogados, ni condominio; y que en la cláusula tercera antes mencionada, se daba la probabilidad a los demandados de desistir de la celebración del contrato de compraventa, pagando el monto de la cláusula penal prevista, por concepto de daños y perjuicios previstos. Y reconvinieron al Sr. V.A.R., para que se declare la inexistencia del contrato de opción de compraventa por incumplimiento del demandante y pide la resolución del mismo; y que se ordene al demandante a entregar la cosa vendida.

   Para probar sus respectivas afirmaciones ambas partes produjeron:

   Demandante: a) copia simple del denominado contrato de compraventa, debidamente autenticado, cuyos datos ya se han descrito, cuyo original anexaron los demandantes y sobre el cual ambas partes apoyan sus respectivas pretensiones, con lo cual, quedo reconocido en juicio por ambas partes.

2. Constancia del 12 de noviembre de 2007, expedida por la Gerencia de Corp Banca, a favor de la empresa ARMAR C.A., donde se da cuenta de la fecha y el pago de los cheques arriba identificados, con tres (3) copias simples (folio 47 al 50), como consecuencia de la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, que fue subsanada por el actor y ratificada por el Tribunal de la causa (sin impugnación de la contraparte) y reconocido por los demandados, que el actor había pagado con los Cheques Nº 30494259, del 20 de julio de 1998, y Nº 40419491, del 23 de octubre de ese mismo año, la inicial y la última cuota, con lo cual, queda demostrado, que se pagó el precio total de la venta a crédito, oportunamente; hecho que unido al largo período en posesión de la cosa vendida, sin que los vendedores hicieran objeción alguna a este pago, ni siquiera en la etapa de la subsanación de las cuestiones previas, si como alegaron se pretendió demostrar con copias simples emanadas de terceros, lo cual resultaría una prueba inadmisible, si no fuese también porque en la contestación de la demanda reconocieron que estos pagos se habían hecho en la oportunidad señalada.

3. Carta o misiva del 18 de diciembre de 2007, firmada por M.U., como presidenta de la junta de condominio del Edificio Las Begoñas, mediante el cual hace constar que el demandante junto con su familia usa y disfruta el mencionado apartamento; facturas de condominio del 04 de junio y 15 de octubre de 1999, a favor de V.A.; solvencia del 08 de enero de 2008, expedida por la administradora JOTA, a favor del demandante, donde indica que se encuentra solvente hasta esa fecha; carta del 21 de enero de 2008, dirigida por Corp Banca a la empresaria ARMAR C.A., donde da cuenta del pago del cheque 40419491, y anexa copia del mismo, debidamente certificada. Pruebas que fueron impugnadas por los demandados, por emanar de personas ajenas al juicio y no haberse promovido como testigos las personas, por lo que la Juez de la causa, los declaró inadmisibles, sin observar que estos testigos fueron promovidos en otro capítulo del escrito de pruebas.

4. Comprobantes de pago de catastro emitidos a nombre de los demandados correspondientes al III y IV trimestre del año 2000, y a los trimestres de los años 2001 y 2002; y de los trimestres I y II del año 2003; y otro recibo correspondiente al III y IV trimestre del año 2003; y I y II del 2004, documentos que d.f. publica de ese pago, bajo la consideración, que en catastro sólo aparece como propietario, quien tenga su propiedad raíz registrada; por lo que son siempre expedidos a nombre de quien aparezca registrados, pero el hecho de que el demandante pida que se le otorgue el documento protocolizados y que estos recibos estén en su poder, indican que está solvente en el cumplimiento de esta obligación.

5. Inspección judicial a practicarse en el apartamento antes descrito. Prueba no admitida por el Tribunal de la causa y que comparte, quien suscribe, porque mediante ella se buscaba dejar constancia de hechos, para lo cual, existe la prueba pericial.

6. Testimoniales de M.U. y R.A., declarados inadmisibles por el Tribunal de la causa.

   Y g) testimoniales de los ciudadanos O.V. y J.T.B., quienes declararon, pero, cuyo testimonio, no considera válido este Tribunal porque: a) se les indicó la respuesta que debían dar; b) por pretender mediante su testimonio desvirtuar el contenido del contrato autenticado, lo cual está prohibido por el artículo 1387 del Código Civil; y c) por no merecerles confianza, por ser abogados en ejercicio.

   Demandados:

1. Contrato original de la oferta debidamente notariado, ya valorado.

2. confesión del demandante, cuando al subsanar la cuestión previa opuesta, reconoce que el cheque Nº 40419491, del 22 de octubre de 1998; y no del 21 de ese mismo mes y año, reconociendo su incumplimiento al ser convalidado el 23 de ese mismo mes y año, hecho irrelevante, si se tiene en cuenta, que el pago se hizo, se recibió sin objeción, durante más de nueve años.

   Así las cosas, quien suscribe para decidir observa:

   Se discute si el contrato de opción de compraventa, así calificado por las partes, es tal, o una promesa de venta, preparatoria del contrato definitivo.

   El artículo 1355 del Código Civil, señala que el documento que redacten las partes y que contiene las cláusulas que ellos han pactado, es sólo un medio probatorio que no tiene influencia sobre la naturaleza jurídica del hecho que está destinado a probar, salvo que la Ley exija la forma escrita como un acto solemne, como es el caso de las hipotecas.

   Por su parte, el artículo 1134 del mismo Código Civil, señala que el contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga y luego el artículo 1137 eiusdem, regula todo lo relativo a las ofertas de venta.

   De esas dos normas, se puede señalar que para que exista una oferta de venta, sólo el ofertante es quien se debe obligar a mantener el precio de venta de determinado bien, por un plazo específico o por el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio. Por argumento al contrario, si nos encontramos frente a un contrato donde las partes señalan que dan en opción de compraventa un inmueble determinado, por un precio determinado, pero, pagadero en cuotas, y donde se fijó el pago de daños y perjuicios, y es aceptado, tanto por vendedores, como por compradores (calificados de oferentes y oferidos), estamos perfectamente frente a un contrato bilateral, que comporta una obligación de dar, esto es, la transmisión de la propiedad por el solo consentimiento válidamente manifestado; y como obligaciones subsidiarias de hacer, la de entregar la cosa (obligación ya cumplida y así reconocida en la demanda por los vendedores), y a otorgar la escritura debidamente protocolizada (requisito necesario para que el contrato sea oponible a terceros), entonces ese contrato se califica como contrato de compraventa, todo con arreglo, a lo dispuesto en los artículos 1133 y 1141 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1474 eiusdem. De manera que, cuando los demandados decidieron vender al demandante el apartamento Nº 3 del primer piso, del edificio torre B, del Conjunto Residencial Las Begoñas, y fijaron el precio en veintiocho millones de bolívares (Bs. 28.000.000,oo), pagaderos en dos (2) cuotas, recibiendo el primer pago a la firma del contrato autenticado y la otra parte el 23 de octubre de 1998, y en el acto de la firma, se entregó la cosa vendida, para que el demandado hiciera uso de la misma (teniendo una posesión de hace más de nueve (9) años), nos encontramos frente a un verdadero contrato de compraventa a crédito, que se perfeccionó por el solo consentimiento de las partes, transmitiéndose la propiedad y cumpliendo el demandado con el pago de la última cuota del precio, así aceptada por la parte vendedora, quien no hizo objeción alguna, sino hasta la fecha de contestación de la demanda, donde reconoce éstos pagos ; luego, mal puede hablarse de una falta de interés en contratar en el comprador o de aplicar un desistimiento unilateral del contrato, pagando los daños y perjuicios, porque lo que quedó pendiente por cumplir fue el otorgamiento de la escritura protocolizada, que para nada tiene que ver con el perfeccionamiento del contrato, sino como se ha indicado para ser oponible a terceras personas; y así se declara.

   Así mismo, quien suscribe observa:

   Que estando frente a un contrato de compraventa y perfeccionado éste, por el solo consentimiento de las partes, conforme al artículo 1159 del citado Código Civil, sólo puede revocarse por el mismo consentimiento bilateralmente manifestado o por las causas legalmente previstas en la Ley, entre éstas por resolución de contrato (art. 1167 del C.C), o por venta de la cosa ajena. De modo, que transferida la propiedad, hecha la tradición del inmueble vendido y fijado la totalidad del precio, sin que durante nueve (9) años, los demandados no hicieran reclamo alguno, se perfeccionó el contrato, por lo que mal puede resolverse intentando una contrademanda basada en un pretendido decaimiento en el interés de contratar o en un desistimiento unilateral, ofreciendo pagar siete mil bolívares fuertes (Bs. F 7.000,oo), por daños y perjuicios más allá que la Juez ad quo, haya ordenado su indexación. Es cierto que una resolución implica la devolución recíproca de prestaciones, yo te devuelvo la cosa vendida y tú me devuelves el precio con su frutos, que no fue lo que se planteó en este juicio, aunque la Juez ad quo habiendo declarado sin lugar la reconvención en la cual se pedía la resolución del contrato, apoyada en los puntos arriba mencionados, declaró con lugar el desistimiento y ordenó la devolución del precio y del pago de los daños y perjuicios debidamente indexados, así como la devolución de la cosa vendida, lo que en el fondo implica aceptar la contrademanda, lo cual es a todas luces contradictorio, haciendo inmotivado el fallo apelado en su parte motiva y dispositiva y por no atenerse a lo alegado y probado en autos, debiendo revocarse, sin que este Tribunal decrete la reposición del juicio por el mandato establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil; y así se establece.

   Por otro lado, el artículo 1531 del Código de Procedimiento Civil, como obligación de hacer en la fase de ejecución de sentencia (denominada por la doctrina acción por transformación), prevé dos supuestos: a) si la parte que resulta condenada por un fallo a concluir un contrato, incumple con este mandato y siempre que sea posible y no esté excluido por aquél, la sentencia surtirá los efectos del contrato; b) si se trata de aquellos contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada (la compraventa), o la constitución o transferencia de otro derecho se producirán los efectos indicados en el literal a) de este fallo, siempre y cuando el demandante haya cumplido con su prestación y haya prueba autentica de ello, en el expediente; así se determina.

   En el presente caso, se pretende que los demandados sean obligados a entregar el contrato de compraventa debidamente protocolizado, y para ello se alegó y probó el pago, tanto por la promesa bilateral de venta autenticado; la subsanación que hizo el demandante con motivo de la cuestión previa de defecto de forma y para lo cual acompañó constancia de haber pagado(folio 46 al 50), y así fue acatado por el Tribunal de la causa, pero, lo más importante reconocido por los demandados al contestar la demanda, con la sola variación de señalar que se había incumplido porque se había pagado 2 o 3 días después, su reclamo al respecto durante aproximadamente nueve (9) años, cabe concluir que la pretensión del demandante es procedente, de acuerdo con la anterior conclusión; y así se declara.

   En otro orden de ideas, también argumentaron los demandados, que la demanda no era procedente porque el actor había incumplido con otras obligaciones como era la de pago de honorarios del abogado redactor del documento y en los gastos notariales, regístrales, así como de los gastos de condominio y de catastro.

   Quien suscribe para decidir observa:

1. En el expediente se aportó por ambas partes el documento de compraventa, donde se presume que, si se autenticó, fue porque se pagaron los derechos notariales. Ahora bien, no consta en el expediente las planillas o finiquito que otorga la notaria a quien ha pagado, con lo que no se puede hablar de incumplimiento de ninguna de las partes; y así se concluye.

2. Mal se puede hablar de incumplimiento frente a los gastos regístrales, porque no se ha otorgado la escritura debidamente protocolizada y por supuesto, a estos gastos es a lo que se refiere el artículo 1491 del Código Civil, luego, si no se ha cumplido con el otorgamiento, objeto principal de la demanda, mal se puede alegar por vía de contrademanda que el contrato de venta deba ser resuelto por esta falta; y así se concluye.

3. Los denominados gastos de condominio y de impuesto municipal inmobiliario, son obligaciones que se establecen respecto del propietario de la cosa. De manera que, quien sea el propietario debe cumplir con este pago (aunque en la práctica esto no sucede así, porque en las ventas o inclusive en contratos como el arrendamiento se le impone esta carga al arrendador o al arrendatario y en el primer supuesto, hasta tanto no se protocolice el documento aparece como propietario en catastro el vendedor). Se trata de las denominadas obligaciones proptem rem, y ya se ha expuesto, que el contrato discutido en el presente proceso fue una venta a crédito que se perfeccionó por el solo consentimiento de las partes y en este tipo de obligaciones de dar conforme al artículo 1161, la propiedad se trasmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado. De suerte que, dichos gastos le correspondían hacerlo al demandado para lo cual éste promovió solvencias de pago de catastro, que por ser documentos emanados de una autoridad municipal d.f. pública de ese hecho, a menos que fuese desvirtuado por los demandados, cuestión que no pasó. Se reitera que la solvencia siempre se expide a nombre de quien aparezca registrado en catastro como tal, esto es mediante escritura protocolizada, de allá que la solvencia salga a nombre de los demandados, pero, las solvencias fueron promovidas por el demandante, lo cual es indicativo de que cumplió con esta obligación. De manera, que respecto a esta presunta falta, no se puede hablar de incumplimiento; y así se determina.

   Podría hablarse de incumplimiento con relación al pago del condominio, pues, entre otras pruebas el demandado aportó una constancia emitida por administradora JOTA, donde señalaba que estaba solvente en el pago del condominio, pero por una mala práctica forense del abogado que lo representa, que no apeló del auto de inadmisión de la prueba; y error de la Juez de la causa, de no ver que en el escrito de pruebas, por un lado se aportaron esos documentos privados, ciertamente, firmados por personas ajenas al proceso, que obligaba a su ratificación en juicio mediante testimonio, también debió observar que aparte se promovieron esos testigos, lo que no exigía indicar su objeto.

   Sin embargo, por el principio de adquisición de la prueba, si yo como Juez estoy viendo un documento emanado de tercero, por un lado, y por el otro lado; veo que me están promoviendo como testigo a la persona que lo firma, debo entender, que se está haciendo para darle eficacia a ese documento mediante la prueba testimonial y no declararla inadmisible como sucedió.

   Desde este punto de vista formal, debería señalarse que el demandado incumplió; pero nuestro derecho positivo impone que el Juez procure obtener la verdad dentro de los límites de su oficio, que debe prevalecer por encima de las meras formas, a fin de impartir justicia de un modo transparente; para concluir por vía de indicios que tal incumplimiento no es tan grave para declarar la resolución del contrato, sobre todo, cuando en la cláusula quinta de esa convención, se indica que no se considerarán totalmente cumplidas las obligaciones asumidas por las partes, mientras no se otorgue el documento de venta definitivamente registrado, ¿qué implica esa cláusula?, a entendimiento de quien suscribe este fallo, era mantenerse en una especie de no cumplimiento, hasta que no se otorgara el documento debidamente protocolizado. Luego, si lo interpretamos así, mal puede hablarse de éste incumplimiento o de cualquier otro, sino solamente de la falta del otorgamiento de la escritura ante el registrador inmobiliario competente, previo el pago de los derechos regístrales, los gastos del abogado redactor y del pago de las solvencias; y así se determina.

   En conclusión, dado los anteriores razonamientos, la resolución del contrato de compraventa hecha valer por vía de la reconvención es improcedente al estar fundada en una presunta falta de interés en contratar en el impago no oportuno del precio y de otras obligaciones accesorias al otorgamiento del documento definitivo y en un desistimiento unilateral del contrato, que no tienen asidero, porque cuando ambas partes estuvieron de acuerdo en le precio de la venta y en la cosa objeto de la misma, el contrato se perfeccionó por el simple consentimiento de las partes, y queda consolidado con el pago del precio, la entrega de la cosa vendida, en posesión del demandado por más de nueve años, estando sólo pendiente el otorgamiento del documento protocolizado y las obligaciones accesorias relacionadas con esta acto, que no tiene que ver con el perfeccionamiento del contrato, sino que tratándose de un inmueble debe haber la posibilidad de que le sea oponible a terceras personas. De manera pues, que la demanda debe ser declarada con lugar, así como el recurso de apelación intentado por el demandante; y por otro lado, debe declarase sin lugar la reconvención planteada por los demandados, así como su recurso de apelación; con la imposición de las costas correspondientes para ambos casos, al haber resultado vencidos absolutamente, y una revocatoria del fallo apelado por todas las razones anteriormente expuestas; y así se decide.

   En fuerza de los anteriores razonamientos este Tribunal Superior impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: