Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Enero de 2007

Fecha de Resolución29 de Enero de 2007
EmisorJuzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteAlexis Cabrera
ProcedimientoResolución De Contrato, Daños Y Perjuicios

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

El JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL

MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.

JUDICIAL DEL AREA MERTROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA-RECONVENIDA

Ciudadanos H.V.V. y F.C.M., Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos V-13.381.330 y 11.056.345 respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: R.S.A. y L.C.V.G., letrados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 35.433 y 69.268, respectivamente.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE

Ciudadanos M.D.C.B.R. y W.G.R.P., Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad número V-13.381.330 y 11.056.345 respectivamente APODERADOS JUDICIALES: E.S.A., J.R.M.R., C.S., letrados en ejercicio, mayores de edad de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 857, 4.031 y 1.506, respectivamente.

MOTIVO

RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS

I

Con motivo de la sentencia dictada el 12 de junio de 2.006 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Area Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la demanda principal y parcialmente con lugar la reconvención que por resolución de contrato y daños y perjuicios siguen los ciudadanos H.V.V. y F.C.M. contra los ciudadanos M.D.C.B.R. y W.G.R.P., ejerció apelación el 18 de julio de 2.006 la abogada de la parte demandante, L.C. VILLAMEDIANA.

Oído en ambos efectos el referido recurso el 25 de julio de 2.006, se remitieron los autos al Superior Distribuidor, el cual los asignó a esta Alzada para su conocimiento y decisión, abocándose a tales efectos el 07 de agosto de 2.006 y fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que tuviese lugar el acto de informes.

En el acto de informes verificado el 11 de octubre de 2006 compareció la representante judicial de la parte demandada R.S.A. y L.C.V., consignando su respectivo informe. Asimismo, compareció el apoderado judicial de la parte actora, abogado J.T.C., quien consignó su respectivo escrito.

Por auto del 25 de octubre de 2006 se dejó constancia de la comparecencia del abogado E.S.A., representante judicial de la parte demandada, quien realizó observaciones al respectivo informe, por lo que se dijo “vistos” entrando la causa en estado de sentencia.

II

ANTECEDENTES

Mediante libelo admitido por el procedimiento ordinario el 17 de Junio de 2.004 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las abogadas R.S.A. y L.C.V.G., apoderadas judiciales de los ciudadanos H.V.V. y F.C.M., demandaron a los ciudadanos M.D.C.B.R. y W.G.R.P. por Resolución del Contrato y Daños y Perjuicios, ordenándose los emplazamientos respectivos.

Por no haber sido posible la citación personal de la parte demandada (MAURA DEL C.B.R. y W.G.R.) el alguacil procedió a consignar las respectivas compulsas. Posteriormente, la abogada L.V., apoderada judicial de la parte actora, solicitó se librasen los carteles de citación respectivos.

Mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2004 la abogada L.V., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora consignó los respectivos carteles publicados en prensa.

Mediante diligencia de fecha 15 de octubre de 2004 el abogado E.S.A., apoderado judicial de la parte demandada, consignó instrumento poder que acreditaba su representación y en ese mismo acto se dio por citado.

Por escrito presentado el 15 de diciembre de 2004, los abogados E.S.C.S. y J.R.M.R., en representación de la parte demandada, contestaron la demanda, y en ese mismo acto propusieron reconvención o mutua petición, la cual fue admitida por el a-quo en fecha 16 de diciembre de 2004. Posteriormente, la parte actora negó y contradijo los hechos plateados en la reconvención.

Estando en la oportunidad para promover pruebas en la incidencia, el 12 de febrero de 2005 el apoderado judicial de la parte accionada hizo lo propio, consignando su escrito de pruebas.

Asimismo, en fecha 14 de febrero de 2005, la representación judicial de la parte actora, abogados R.S.A. y L.C.V.G., presentaron su respectivo escrito de promoción de pruebas.

Mediante escrito de fecha 17 de febrero de 2005, la representación de la parte demandada-reconviniente, abogados E.S. y J.M., hizo oposición a las pruebas de la parte actora-reconvenida.

Mediante decisión dictada el 23 de febrero de 2005, el A-quo, declaró sin lugar la oposición de pruebas interpuesta por la parte demandada y admitió las pruebas, tanto de la parte actora como de la parte demandada salvo su apreciación en la definitiva.

Por auto de fecha 15 de abril de 2005, el Tribunal de la causa admitió las testimoniales promovidas por la parte actora-reconvenida a los ciudadanos ADSALON MENDEZ y A.P.B. y para la evacuación de los mismos ordenó comisionar a un Juzgado Distribuidor de Municipio.

Mediante diligencia de fecha 24 de mayo de 2005, la representación de la parte demandada-reconviniente consignó escritos de informes.

En fecha 17 de junio de 2005, el Tribunal A-quo dejó constancia de haber recibido las resultas del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, comisionado para practicar la citación a los ciudadanos A.M.C. y A.P.B. a los fines de que rindieran declaración testimonial, empero, no pudo lograr su cometido por no haber logrado la citación.

Mediante escrito presentado por los abogados E.S.A. y J.R.M.R., apoderados de la parte demandada-reconviniente (MAURA DEL C.B.R. y W.G.R.P.) procedieron a presentar sus respectivos informes, no realizándose observaciones.

Mediante sentencia dictada el 12 de Junio de 2006, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial declaró sin lugar la demanda por Resolución de Contrato e INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS seguida por H.V.V. y F.C.M. en contra de M.D.C.B.R. y W.G.R.P.; y parcialmente con lugar la reconvención, ejerciendo apelación la abogada L.C. VILLAMEDIANA, apoderada del actor, la cual fue oída en ambos efectos.

Remitidos los autos al Superior Distribuidor correspondiéndole su conocimiento y decisión al Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, avocándose a tales efectos el 07 de agosto de 2006.

III

MOTIVACION

Vista la apelación interpuesta por la parte actora en contra del fallo dictado el 18 de julio de 2006 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Se inició el proceso por demanda de resolución de contrato de opción de compra venta y Daños y Perjuicios incoada por H.V.V. y F.C.M. en contra de M.D.C.B.R. y W.G.R.P..

En el acto de la litis contestatio, la representación judicial de la parte demandada expuso sus razones de hecho y de derecho además rechazó la demanda, propuso reconvención y la misma fue admitida y posteriormente contestada por la parte actora-reconvenida.

Iniciada la fase probatoria la parte actora-reconvenida H.V.V. y F.C.M., promovió documentales variados, Informes e Inspección Judicial. Seguidamente, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente presentó escrito de oposición a la promoción de pruebas de la parte actora-reconvenida, por lo que el Tribunal de la causa declaró sin lugar la misma y admitiéndolas por no ser ilegales o impertinentes en ese mismo acto.

Por sentencia del 12 de junio de 2006 el A-quo declaró sin lugar la demanda y parcialmente con lugar la contrademanda, señalando lo siguiente:

“(…) estima este juzgador que en la cláusula sexta tiene un carácter meramente general, pues las partes solo señalan que deben ser entregadas por los vendedores las solvencias y cualquier otro recaudo exigido por la oficina para la protocolización del documento; por lo que mal podría extenderse dicha interpretación para incluir en ella documentos que, en su esencia no impiden la protocolización del instrumento. Constituye una máxima de la experiencia que para la inscripción en el Registro Inmobiliario de un documento de compraventa solo se exigen como recaudos ineludibles: el documento de propiedad, la cedula catastral, el documento de liberación de la hipoteca si la hubiere, y solvencia en el pago del impuesto al derecho de frente y de los servicios del inmueble, siendo a su vez necesario cumplir con los requisitos mínimos a que hace referencia el artículo 45 del decreto con fuerza de Ley de Registro y del Notariado.

La parte demandada demostró en este juicio que en fecha 1º de marzo de 2004 el comprador H.V.V., recibió el certificado de solvencia emanado de la Superintendencia de Administración Tributaria (SUMAT) de la Alcaldía del Municipio Libertador de fecha 18 de febrero de 2004 distinguida con el No. 0006159… y habida cuenta que la parte actora no impugnó la firma de recibido que la identifica este Juzgador considera que la misma merece fe… Asimismo, rielan a los folios 145, 146 y 147 del expediente copia simple y originales de dos (02) comprobantes de Registros de Información Fiscal (RIF) expedidos el 08 de Marzo de 2004 y que corresponden a los ciudadanos M.d.C.B. RIF-06905179-7… y W.R. RIF-06361644-0.. cuyas copias aparecen firmadas como recibido por F.C. el 10 de marzo de 2004. Aunado a ello, los demandados para demostrar haber realizado la tramitación para la entrega del certificado del registro de vivienda principal para la solicitud de vivienda principal, donde señala la fecha de entrega el 22 de marzo de 2004 del certificado de registro de vivienda principal el 10 de marzo de 2004…

En este mismo sentido, la inspección judicial practicada por este juzgado el 08 de marzo de 2005 en la cual se dejó constancia que por ante la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital, fue retirado el registro de vivienda a nombre de los señores M.d.C.B.R. Y W.R.P. en fecha 22 de marzo de 2004, resulta impertinente…

(…Omissis…)

Todos los instrumentos consignados por la parte demandada, crean plena convicción en este Juzgador que hubo cumplimiento por parte de los vendedores de la obligación contenida en la cláusula sexta del contrato, en virtud de lo cual estima quien aquí decide que no están dados los presupuestos a que alude el artículo 1167 del Código Civil para que ocurra la consecuencia jurídica que se pretende en juicio, esto es, la resolución de contrato suscrito entre las partes, ergo, no puede prosperar la indemnización por Daños y Perjuicios…

(…Omissis…)

A continuación, corresponde dirimir la reconvención fundamentados en que de conformidad con la cláusula primera el precio de la venta fue establecido en la cantidad de 76.000.000 pero los recaudos consignados y aportados ante este Tribunal, no se desprende que los créditos otorgados a los compradores alcanzaran la totalidad del precio de la negociación, existiendo un faltante de cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000,00). Asimismo, sostienen que los compradores no cumplieron con su obligación de informar la fecha exacta de protocolización del documento definitivo de compraventa, por cuanto los trámites para la presentación del documento era obligación exclusiva de los compradores.

A continuación, corresponde dirimir la reconvención interpuesta por la parte demandada, po lo que debe señalarse en un primer orden que si bien de la cláusula tercera se desprende que los compradores quedaban a deber la cantidad de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000,00), también es cierto que los mismos estaban obligados a pagar dicha cantidad “…dentro del lapso de ciento veinte (120) días…” los cuales se computarían a partir del 24 de noviembre de 2003, señalando este mismo período como la “…oportunidad en que se firmará el documento definitivo en la oficina del Registro respectivo…”. De lo anterior se colige, que la oportunidad para pagar el precio de la venta se identifica con el lapso para protocolizar el documento definitivo de compraventa, sin que de ello se derive que los compradores estuviesen obligados a demostrar a los vendedores u otro tercero, la disponibilidad de la cantidad total a deber por concepto de precio de la venta, en virtud de lo cual este Sentenciador desecha la defensa de la parte formulada por la parte demandada…

(…Omissis…)

…se desprende de una de las obligaciones principales derivadas del contrato suscrito entre las partes, esto es, la fijación a cargo de los compradores de la fecha para la protocolización del documento de compra venta definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario. De las pruebas aportadas por los demandantes nos se desprende que hubieren acudido al Registro para la presentación del documento definitivo de compraventa dentro del lapso de ciento veinte (120) días, por lo que constituye un incumplimiento de sus obligaciones. Por cuanto quedó demostrado que los vendedores entregaron a los compradores todos los documentos necesarios para la inscripción del documento, los compradores, por su parte debieron demostrar que cumplieron con presentar el documento definitivo ante la oficina correspondiente, al no haber consignado las pruebas que demuestren tales hechos, debe forzosamente tenerse por incumplida la referida obligación y así se decide.º

Declarada sin lugar la demanda y parcialmente con lugar la reconvención, la abogada L.C. VILLAMEDIANA, apoderada de la parte actora, recurrió la referida decisión, señalando en los informes presentados ante esta Alzada lo siguiente:

- Que la afirmación realizada por los apoderados de los co-demandados es completamente falsa, porque efectivamente nuestros representados procuraron de forma diligente, cumplir con todas las obligaciones contenidas en el documento de opción de compra venta, así como aquellas determinadas por la Ley para efectuar la presentación del documento de compra-venta ante la Oficina Subalterna de registro, como quedó comprobado de todas y cada una de las pruebas;

- Que los co-demandados sostienen que en el escrito libelar se expresó que no nos habían entregado los registros de información fiscal y la solvencia de derecho de frente del inmueble, y la aseveración es totalmente falsa, porque dichos documentos fueron consignados conjuntamente con los instrumentos fundamentales ante el tribunal de la causa;

- Que el recaudo necesario para la presentación del documento de compra venta definitivo con hipoteca, que nunca fue entregado por los co-demandados, fue el registro de Vivienda Principal que es la exención del pago del anticipo de impuesto del 0.5% calculado sobre el precio de enajenación y que efectivamente fue confesado en el juicio al consignar los demandados el recaudo en original en el escrito de promoción de pruebas;

- Que el Tribunal A-quo incurrió en silencio de prueba, porque se limitó a analizar aisladamente la cláusula y no concatenó con las normas establecidas en la Ley de Registro y Notariado, mucho menos con la Ley de Impuesto Sobre la Renta vigente;

-Que según el oficio emanado del Registro Inmobiliario del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador No. 291 de fecha 28 de marzo de 2005 se informó al Tribunal de la causa que los recaudos que deben consignarse conjuntamente con las planillas canceladas y el documento de compra venta con hipoteca, se requiere solvencia de derecho de frente, fotocopia de la cédula de identidad de los otorgantes RIF de vendedor y comprador, timbres fiscales y Registro de Vivienda Principal o en su defecto el pago de 0.5% sobre el valor de la venta; (folio 216)

-Que el artículo 20 de la Ley del Registro Público y del Notariado establece la prohibición de tramitar los documentos que no hayan cancelado los tributos correspondientes, por lo que fue imposible cumplir con la presentación del documento, ya que los vendedores no entregaron el Registro de Vivienda Principal y que el mismo se encontraba en poder de los co-demandados;

-Que los co-demandados nunca entregaron a nuestros representados el documento de Registro de Vivienda Principal en el lapso convenido en el contrato de opción, y por ello la Oficina no admitió el documento de compra-venta con hipoteca objeto del contrato.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente manifestó lo siguiente:

- Que se demostró el cabal cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones que tenían a cargo los demandados;

- Que el Registro Principal de Vivienda no constituye un obstáculo para el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna del Registro;

-Que no cabe la menor duda de la sentencia del a-quo se encuentra ajustada por ser un fiel reflejo de lo alegado y demostrado por las partes intervinientes en a controversia.

Planteadas las pretensiones principales y la reconvención en referencia esta Alzada debe ingresar al análisis de aquellas.

Esta Superioridad para decidir observa:

De la Demanda Principal

La acción por la cual se contrae el presente proceso es la resolución de contrato de opción de compra venta otorgado el 24 de noviembre de 2003 por ante la Notaria Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital anotado bajo el No. 76 Tomo 38 sobre un inmueble identificado con el numero 101-A, piso 10 que forma parte del Edificio “Residencias Danoral” situado entre las esquinas de Paradero a Cervecería, Parroquia la Candelaria; y la indemnización por daños y perjuicios, incoado por los ciudadanos H.V.V. y F.C.M. contra M.D.C.B.R. y W.G.R.P..

Asimismo, solicitaron los accionantes: a) el pago de la cantidad de dieciséis millones de bolívares (Bs.16.000.000,00) correspondientes al anticipo del precio total del inmueble; b) la indemnización de dieciséis millones de bolívares (Bs.16.000.000,00)por concepto de daños y perjuicios fijados contractualmente conforme a la cláusula tercera del contrato; c) Los gastos de registros; d) Los gastos derivados de la tramitación de los prestamos otorgados para cancelar la totalidad del precio del inmueble; e) la suma de ciento setenta y dos mil quinientos diecinueve con treinta y nueve céntimos (Bs. 172.519,39) por concepto de pago de prima de póliza de seguro de vida individual a nombre de H.V.V.; f) el pago de ochenta y ocho mil trescientos cincuenta (Bs. 88.350,00) por concepto de pago de póliza de seguros de incendio y terremoto sobre el inmueble objeto de venta g) La cantidad de veintiséis mil trescientos (Bs. 26.300,00) por concepto de gastos arancelarios para la autenticación de la declaración jurada de no poseer vivienda propia; h) La indexación de las cantidades demandadas por vía de experticia complementaria al fallo; y i) las costas y procesales y honorarios profesionales que se causaren.

Anexo al libelo, la representación de la parte actora produjo los siguientes instrumentos:

  1. Instrumento poder acreditando la representación de los abogados R.S.A., L.V. y L.E.P.L. autenticado por ante la Notaría Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital que cursa en los folios 08 y 09 del la pieza principal. El anterior documento se le otorga plena validez conforme al 429 del Código de Procedimiento Civil.

  2. Original de Contrato de Compromiso de Compraventa protocolizado por ante la Notaria Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 76, Tomo 38, autenticado en fecha 24 de noviembre de 2003, cursante en los folios 10 y 11 de la pieza principal. Documento fundamental de la demanda, en el cual la parte actora-reconvenida pretende demostrar la existencia de una convención de naturaleza contractual, en la cual basa su pretensión, el cual fue admitido por la parte demandada y es apreciado conforme al artículo 1363 del Código Civil. Del instrumento anterior se desprende que en efecto se celebró un contrato de Compromiso de Compra Venta entre las partes hoy controvertidas, también se observa que se estableció la obligación de adquirir el inmueble pagando el precio en un plazo de ciento veinte (120) días calendarios consecutivos a partir de la protocolización del compromiso de compra-venta, esto indefectiblemente indica que la fecha limite de protocolización debía ser el día 23 de marzo de 2004 inclusive, tal y como lo reconocen ambas partes. Además, en ese mismo acto, los compradores hicieron entrega de la cantidad de dieciséis millones de bolívares (Bs. 16.000.000,00) por concepto de anticipo y dicha cantidad sería imputada como parte de pago al precio total del inmueble. Asimismo, se estableció en ese mismo acto como cláusula penal el pago de la cantidad de dieciséis millones de bolívares (Bs. 16.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios en caso de incumplimiento de la convención por cualquiera de las partes. Seguidamente, en la cláusula sexta del contrato sub-examine se aprecia que los Vendedores (demandada-reconviniente) debían cumplir con la obligación de entregar a los compradores (actora-reconvenida) con anticipación a la fecha del otorgamiento del documento definitivo todas las solvencias y cualquier otro recaudo exigido por la Oficina Registradora para la protocolización del documento de propiedad decisivo.

  3. Copia simple de cheque de gerencia No. 37098476 de fecha 10 de marzo de 2004 del Banco Mercantil cuyo beneficiario indica “M.d.C.B. Roa” por la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00), inserta en el folio 12 de la pieza principal, mediante el cual la parte actora pretende demostrar que se realizaron todas las gestiones tendentes de llevar a feliz término la negociación. Dicho instrumento no fue procesalmente cuestionado y se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La obtención del dinero indica parte de las gestiones necesarias para llevar a cabo la negociación, y constituye una carga del comprador el pago del precio correspondiente.

  4. Copia simple de cheque de gerencia No. 08761-22343219 de fecha 11 de marzo de 2004 del Banco del Caribe cuyo beneficiario indica “Wilfredo Gumersindo Rodríguez Pares” por la cantidad de VEINTIDOS MILLONES OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.800.000,00), inserta en el folio 13 de la pieza principal, mediante el cual la parte actora pretende demostrar que se realizaron todas las gestiones para la prosecución de la negociación. Dicho instrumento no fue objeto de cuestionamiento y se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Como se indicó anteriormente, el pago del precio es carga del comprador y constituye actos de mera responsabilidad de la parte actora.

  5. Original de documento de Compraventa definitivo sin protocolizar, debidamente visado por la profesional del derecho G.S., IPSA 46.913, inserto a los folios 14 al 18 de la pieza principal, presentado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario en fecha 10 de marzo de 2004 para la realización de los cálculos respectivos, según se evidencia de los sellos en la parte posterior del documento (última hoja). Mediante este Instrumento, la parte actora-reconvenida intenta demostrar el cumplimiento del artículo 3 de la Ley de Registro y del Notariado Público y que el mismo fue presentado dentro del plazo de 120 días establecido en el contrato. El anterior documento evidencia que la parte actora-reconvenida (compradores) en efecto redactaron el documento respectivo y fue presentado para su cálculo para su posterior protocolización, cumpliendo así uno de los pasos necesarios para concluir la negociación. Se valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

  6. Copia simple del comprobante de solicitud del Registro de Vivienda Principal emitida por el SENIAT (folio 19) a nombre de la contribuyente M.B. ROA, C.I. 6.905.179 co-demandada en el caso de marras y cuya fecha de recibo indica 10 de marzo de 2004 e indica a su vez, que sería entregado el día 22 de marzo de 2004. Con el anterior documento, la parte actora pretende demostrar que los vendedores recibieron el anterior instrumento dos (02) días antes del vencimiento del plazo de ciento veinte (120) días continuos estipulados en el contrato de compromiso y que no les fue entregado a los compradores, y que la obligación era imputable a aquellos para poder presentar el documento de venta e hipoteca ante la Oficina Subalterna respectiva, pero como quiera que el mismo instrumento fue presentado por la parte demandada en copia simple inserto en el folio 146 pero, presentando sello y firma de la co-demandada F.C. con fecha 10 de marzo de 2004, por lo que el instrumento presentado por la parte actora-reconvenida no produce convencimiento y debe desecharse.

  7. Original de Planillas de Liquidación del SENIAT No. F-03 0089925 (folio 20 al 26) presentada en fecha 10 de marzo de 2004 por H.T.V.V., quien es co-demandante en el presente juicio, calculado sólo para fines estadísticos un monto NOVECIENTOS NOVENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 991.400,00) según sentencia 961 de fecha 14 de Mayo de 2002 del T.S.J., por concepto de: hipoteca de segundo grado y Venta. Con el mencionado instrumento la parte actora intenta demostrar que la presentación de la planilla fue realizada dentro del plazo establecido en el contrato. A consideración de este Jurisdicente, el documento in comento se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por ser un instrumento administrativo que según establece el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos tienen presunción de validez, con lo cual se observa la ejecución de actos tendentes a la prosecución de la negociación.

  8. Copia simple de recibo de pago por concepto de Servicios Autónomos de Registro en fecha 10 de marzo de 2004 y vaucher de depósito del banco Banesco No. 48802239 por la cantidad de OCHOCIENTOS DOCE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 812.868,00) inserto en los folios 27 al 28 de la pieza principal. Con los mencionados instrumentos el actor pretende probar el pago que hiciere a la Oficina Subalterna del Registro – Quinto Circuito – por concepto de Servicios Autónomos del Registro, habilitado al primer día. El anterior instrumento no fue impugnado ni tachado por la parte a quienes se le oponen, el primero, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por ser un documento administrativo posee una presunción de validez conforme a lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y el segundo, se valora conforme al artículo 1383 del Código Civil. Los anteriores instrumentos demuestran que se realizaban los trámites dentro del lapso de los 120 días de plazo y que en efecto sí se pagaron derechos de registro.

  9. Documentos:

  10. Copia simple de declaración bajo f.d.J. de H.T.V.V. y F.D.L.R.C.M. de fecha 18 de Noviembre de 2003, manifestando no poseer vivienda propia ante la Notaría Vigésimo Sexta del Municipio Libertador, anotada bajo el No. 21, tomo 65. (folio 29 y 30).

  11. Copia simple Póliza de seguro de v.N.. 1131168 emitida por la empresa Universitas de Seguros C.A., a favor del ciudadano Villegas V. H.T., cuya prima pagada (folio 31 y 32).

  12. Original Recibo emitido por el Instituto de Previsión del Profesorado de fecha 10 de marzo de 2004 por QUININETOS SESENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 568.292,00) concepto de Redacción de documento, seguro de incendio y terremoto, y avalúos.

    Los anteriores instrumentales nada aportan a la resolución del caso de marras, pues, no son obligatorios para la protocolización del documento de compraventa, ya que no son exigidos por el registro, sino que son trámites propios para la obtención del crédito, mas sí evidencian gastos de trámite incurridos por la parte actora.

  13. Instrumentos:

  14. Copia simple de sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 12 de febrero de 2004 mediante la cual declara con lugar el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento sigue M.P. contra H.V.V.. (folios 35 al 39).

  15. Copia simple de sentencia proferida por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 20 de abril de 2004 mediante la cual confirma la sentencia en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento sigue M.P. contra H.V.V.. (folios 40 al 54).

    Mediante los anteriores instrumentos el actor-reconvenido pretende demostrar que la situación se les agrava al no tener un lugar donde vivir. Esta Superioridad desecha los Instrumentos por no guardar relación alguna con los hechos controvertido, ni aportan información relevante al caso de marras, y tampoco se relacionan con el petitum de la presente causa.

    En el acto de la litis contestatio, la representación de la parte demandada, además de rechazar la demanda propuso reconvención en contra de la parte actora, cuyo pronunciamiento se realizará más adelante.

    Durante el decurso procesal, la parte demandada-reconviniente en el momento de consignación de su escrito de contestación, produjo los siguientes instrumentos:

    1. Copia simple de misiva de fecha 10 de marzo de 2004 dirigida a los ciudadanos H.V.V. y F.C.M. notificándoles que para cualquier información que debiesen hacer con respecto a la negociación celebrada el 24 de noviembre de 2003, lo debieran hacer por escrito, de manera oportuna y con acuse de recibo en la dirección Cervecería a Paradero Residencia Danoral Torre “A” Apto. 101-A. La Candelaria, Teléfono 576-2855 / 0414-2473319 / 0414-2473284, suscrita por los ciudadanos W.R. y M.B., el mencionado instrumento se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. El anterior instrumento no fue impugnado ni desconocido por la parte a quien se le opone, por lo cual adquiere todo su valor probatorio. Se evidencia de la misiva que los demandados-reconvinientes notificaron a los actores (estampando firmas) el lugar y la forma donde debían hacerse las comunicaciones, dejando números telefónicos para establecer contacto y aducen los accionados que les fue imposible luego de la comunicación analizada establecer contacto con los compradores. Ahora bien, no puede demostrase mediante certeza que los accionantes efectivamente se hayan “desaparecido sin dejar dirección ni número alguno” como indican los demandados en su escrito de contestación, pues toda alegación es objeto de prueba o comprobación por parte de quien arguye, por lo que resulta dudoso para el jurisdicente tal situación fáctica, máxime si en diversas oportunidades se había logrado el contacto personal, verbigracia, los recibos firmados en folios 142, 143, 144 en fechas distintas.

    2. Copia simple de Certificado de Solvencia No. 0006159 emitida por SUMAT de fecha 18 de febrero de 2004 por concepto sobre Inmuebles Urbanos a nombre de M.B. ROA Y OTRA, co-demandada y la misma presenta firma, nombre, cedula y fecha de recibo del ciudadano H.V.V. (folio 97). El instrumento anterior no fue desconocido ni impugnado por la parte quien se le opone por lo que se le valora conforme al artículo 429 del Código del Procedimiento Civil. Se desprende de la apreciación del documento que fue recibido por el co-demandante H.V., en fecha 01 de marzo de 2004, con lo cual, la carga de la parte vendedora de cumplir con uno de los requisitos exigidos por la Oficina Subalterna del Registro se encuentra satisfecha. Y así se establece.-

    3. Copia simple del Registro de Información Fiscal (R.I.F) Nos. 0481167 y 0481168 inserta en el folio 98 de la pieza principal, pertenecientes a los ciudadanos BARRIOS M.D.C. y R.W.G. debidamente firmada a su recepción por la ciudadana F.C. en fecha 10 de Marzo de 2004. El Anterior Instrumento se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber recibido cuestionamiento alguno. La parte demandada pretende demostrar que efectivamente se le entregó el R.I.F., a los compradores, cumpliendo así con parte de la obligación a su cargo de entregar todos los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa. Ahora bien, tal valoración convence al jurisdicente que la entrega de dichos documentos fueron entregados a la parte demandante. Y así se establece.-

    4. Copia simple del comprobante de solicitud del Registro de Vivienda Principal emitida por el SENIAT (folio 99) a nombre de la contribuyente M.B. ROA, C.I. 6.905.179 co-demandada en el caso de marras y cuya fecha de recibo indica 10 de marzo de 2004 e indica a su vez, que sería entregado el día 22 de marzo de 2004. Con el anterior documento, la parte demandada pretende demostrar que el trámite había sido iniciado en fecha 10 de marzo de 2004 y cuya fecha de entrega se pauto por el organismo competente para el 22 de marzo de mismo año. El instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte actora por lo que se otorga pleno valor procesal conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, el documento presenta la firma de la co-demandada F.C. en fecha 10 de marzo de 2004 indicando su recibo, y esta Alzada lo tiene como tal, empero, el instrumento es solo un comprobante de solicitud y no puede atribuírsele la entrega del documento de Registro de Vivienda Principal, que por haberse entregado en fechas distintas debió haberse observado firmas de recibos por separado, por lo que nada prueba que se haya entregado el documento necesario para la protocolización del documento. Y así se establece.

    5. Copia fotostática simple del Registro de Vivienda Principal expedido por el SENIAT No. 0160934479 (folio 100) cédula 6.905.179 correspondiente al inmueble ubicado en el edificio DANORAL piso 10 apartamento 101-A librado a la ciudadana M.D.C.B.. El mismo no presenta firma de recibo. Con el mencionado instrumento la parte demandada intenta demostrar que el documento les fue entregado a los compradores un día antes a la fecha de su vencimiento para la protocolización definitiva de compraventa. Ahora bien, este Órgano Jurisdiccional considera que aunque la parte demandada obtuvo el documento con anticipación a la fecha límite acordada por las partes, ésta no presenta la rúbrica de alguno de los actores de haber sido entregado por los vendedores, y, tan cierta es esta afirmación que el documento respectivo fue traído al proceso en original por el propio demandado, evidenciando que se encontraba en poder de los vendedores. En este mismo orden de ideas, es sabido que las relaciones jurídicas entre las partes contratantes están basadas en la buena fe, por lo que, siendo cierto que haya resultado imposible ubicar a la parte actora para la entrega del documento analizado, debieron los accionados demostrar tal aseveración mediante actos objetivos de búsqueda. De ahí, que no pudiendo demostrar la parte demandada que se hayan “desaparecido los compradores” siendo imposible contactarlos, resulta imposible para este Juzgador sostener tal, sin ningún medio probatorio, además, tampoco es convincente para este Juzgador que no se contasen con medios de comunicación entre las partes, máxime si el resto de los documentos se habían logrado entregar a sus destinatarios, razón por la cual esta Alzada considera que hubo incumplimiento de la cláusula SEXTA del contrato de compromiso de compra-venta antes identificado por parte de los vendedores. Y así se establece.-

    6. Copia simple de inspección ocular (folios 101 al 104), peticionada por el ciudadano W.G.R.P. de fecha 06 de julio de 2004 practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, e inspección judicial evacuado fuera del control probatorio de la contraparte mediante la cual se pretendió dejar constancia que si en el período entre el 24 de noviembre de 2003 y 23 de marzo de 2004, ambos inclusive fue presentado para su registro en dicha Oficina Subalterna, un documento de compraventa a ser otorgado por M.D.C.B. y W.R.P. como vendedores y H.V.V. y F.C.M. como compradores. El Tribunal de Municipio dejó constancia de no encontrarse registrado ningún documento de compraventa suscrito por los nombrados dentro del rango de fecha peticionado. El mencionado instrumento, no fue impugnado ni tachado por la parte actora, con lo cual se valora procesalmente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandada pretende demostrar que no se realizó la protocolización del documento definitivo de venta e intenta demostrar el incumplimiento de los compradores a través de esta vía. Esta Superioridad considera como cierto que el documento en cuestión no fue protocolizado como lo había establecido el contrato de compromiso dentro de la fecha limite de presentación, pero, cabe considerar que dicha presentación estuvo impedida por la falta de un requisito esencial de registro como lo era el Registro de Vivienda Principal o en su defecto el pago del 0.5% de impuesto que es carga del vendedor.

    7. Copia fotostática de Certificación de Gravamen No. 1714 (folio 106) de fecha 02 de diciembre de 2003 expedida por R.P.D.L., registradora de la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, declarando no existir gravamen alguno en los últimos 8 años al referido inmueble objeto de la controversia. El mencionado instrumento, presenta la firma de la ciudadana F.C., en fecha 03 de diciembre de 2003, con lo cual se desprende que el requisito fue entregado por el vendedor con la debida anticipación, cumpliendo así con un requisito necesario para la protocolización del documento de compraventa definitivo.

    En la etapa probatoria ambas partes promovieron pruebas:

    Pruebas de la Actora:

  16. Original de misiva emanada de la Fundación Fondo de Jubilaciones Y Pensiones del Personal Docente y de Investigación de la Universidad Central de Venezuela (folio 162) y original de misiva emanada del Instituto de Previsión del Profesorado de la Universidad Central de Venezuela (folio 163) . Los mencionados instrumentos no fueron ratificados conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual debe desecharse.

  17. Original de misiva del Instituto de Previsión del Profesorado de la Universidad Central de Venezuela donde se deja constancia que el profesor H.V. retiró sus ahorros por DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON NOVENTA Y UN CENTIMOS BOLIVARES (Bs. 2.583.994,91) en fecha 09 de marzo de 2004 para adquisición de una vivienda, suscrita por el Economista A.P.B. en su condición de gerente del instituto, de fecha 02 de febrero de 2005. El mencionado Instrumento no fue ratificado en juicio como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe ser desechado.

  18. copia simple de comprobante de pago por concepto de retiro del 75% de los ahorros del IPP a nombre de H.V. según cheque No. 00272791 por el monto de DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON NOVENTA Y UN CENTIMOS BOLIVARES (Bs. 2.583.994,91) de fecha 10 de marzo de 2004, inserto en los folio 165. El mencionado instrumento no fue objeto de objeciones por la parte demandada-reconviniente y por aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna. El documento anterior demuestra que la parte co-demandada recaudaba parte del dinero del precio convenido para cumplir con su contraprestación

  19. Original de recibo de pago No B1040249 cancelado DOSCIENTOS SEIS MIL QUNIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 206.551,00) ante la Oficina Subalterna de Registro Quinto Circuito del Municipio Libertador en fecha 12 de marzo de 2004 a nombre de VILLEGAS VAQUEN HECTOR por concepto de inserción anticipada (folios 166 al 168). Con el anterior instrumento, la parte actora pretende demostrar la intención de otorgar el documento de compraventa con hipoteca antes del vencimiento del término del contrato. El mencionado documento no fue objeto de impugnación u objeción alguna por lo que se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por ser un documento administrativo se posee una presunción de validez conforme al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Esta Alzada considera que la parte actora realizaba actos que a todas luces evidencian la intención de culminar el contrato mediante el otorgamiento definitivo del documento de compraventa, y así se evidencia del documento analizado.

  20. Original del estado de cuenta corriente No. 0102-0522-58-000005332-9 del Banco de Venezuela, cuyo titular es H.V. (folios 169 al 181). Con los presentes instrumentos la parte actora pretende demostrar que para la fecha 24 de marzo de 2004, último día para el cumplimiento de la obligación, es decir la cancelación del precio, tenía un saldo de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL CUARENTA CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 2.659.040,76), con lo cual disponían del saldo del precio y en consecuencia la capacidad de pago. El documento a.n.f.c.d. objeciones por lo que se valora conforme al artículo 1383 del Código Civil (Sent. TSJ Sala de Casación Civil. No. 877 del 20-12-2005). Esta Superioridad, luego de una operación aritmética observa que el actor poseía Bs. 32.000.000,00 del Banco Mercantil por mediante cheque de gerencia No. 37098476 (folio 12) a nombre de M.D.C.B. (parte demandada-reconviniente), Bs. 22.800.000,00 del Banco del Caribe por cheque No. 08761-22343219 (folio 13) a nombre de W.R.P. co-demandado, retiro del 75% de ahorros cheque No. 00272791 por un monto de Bs. 2.583.994,91 a nombre de VILLEGAS HECTOR (folio 165), dinero en cuenta corriente No. 0102-0525-58-00-0005332-9 del Banco de Venezuela a nombre de H.V. por Bs. 2.920.020,85 y 16.000.000,00 por concepto de anticipo entregados el día del otorgamiento del documento del compromiso de compraventa de fecha 21 de noviembre de 2003, todo ello, suma la cantidad de SETENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS CUATRO MIL QUINCE BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 76.304.015,76). Con este resultado, resulta evidente para este Juzgador que el actor-reconvenido disponía en demasía del precio pactado de SETENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 76.000.000,00). Por lo que es falsa la alegación de la parte demandada con respecto a que los hoy accionantes no disponían del precio para llevar a cabo la operación. Y así se establece.-

  21. Prueba de Informe de la Oficina Subalterna de Registro Civil Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital a los fines de que informase esa oficina cuales son los recaudos que deben consignarse conjuntamente con las planillas canceladas y el documento de compraventa con hipoteca correspondiente. Al efecto, la Oficina in comento dio respuesta al Tribunal a-quo según oficio No. 291 en fecha 28 de marzo de 2005 que se requería: a) Solvencia de derecho de frente; b) Fotocopia de la cédula de identidad de los otorgantes; c) RIF del Vendedor y Comprador, Timbres fiscales y Registro de Vivienda Principal o en su defecto el pago del 0.5% sobre el valor de la venta, adicionalmente, la Oficina de Registro informó que en fecha 12 de marzo de 2004 se libró la planilla de servicio Autónomo No. B10402249, adicional a la No. A10401420, por concepto de habilitación. (folio 216). Consta en los autos del expediente que la parte actora había cumplido con su deber impuesto de tramitar, lo que bajo su responsabilidad poseía, como el pago del precio y hasta la habilitación, consta también en autos, que la parte vendedora entregó a la parte compradora: los RIF, solvencia de derecho de frente, pero, los co-demandados nunca probaron haber entregado el Registro de Vivienda Principal o en su defecto el pago del 0.5% sobre el valor de la venta, - cargas del vendedor que no pueden suplir los demandantes -con lo cual se evidencia que no pudieron los compradores cumplir con su prestación a raíz de un incumplimiento por parte de los vendedores, al no entregar el documento respectivo de Registro de Vivienda Principal.

  22. Prueba de Informe del Banco de Venezuela mediante la cual se solicita al ente financiero que indique si el ciudadano H.V.V. mantiene una cuanta corriente No. 0102-0525-58-00-00053329, que saldo tenía la cuenta para el día 24 de marzo de 2004. Sobre el particular anterior, le fue informado al Tribunal de la instancia en fecha 11 de marzo de 2005 que la cuanta antes referida, en efecto le pertenece al ciudadano H.V.V. y que para la fecha consultada poseía un saldo de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUANTA Y NUEVE MIL CUARENTA BOLIVARES CON SETENTA Y SESI CENTIMOS (Bs. 2.659.040,76).

  23. Inspección Judicial practicada en el edificio Gamma, piso 4, despacho de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital, en la Av. Principal de los Ruices, por el Tribunal de la Instancia, dejando constancia que el fecha 22 de marzo de 2004 a las 3 y 24 de la tarde, fue retirado el Registro de Vivienda Principal a nombre de los ciudadanos M.D.C.R.B. y G.R.P.. (folio 194). Con este particular, se confirma que en efecto el documento aludido se encontraba en poder de la parte vendedora dos días antes de su vencimiento. Y así se decide.

    Pruebas de la Demandada:

    1. Dio por reproducido el contrato objeto de la controversia, el cual fue evaluado con anterioridad.

    2. Copia simple de Certificación de gravamen expedida por la Oficina del Registro Inmobiliario del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital (folio 142). El mencionado instrumento fue evaluado con anterioridad.

    3. Copia simple de Certificado de Solvencia de Impuesto sobre Bienes Inmuebles Urbanos, emanado del SUMAT, de la Alcaldía Libertador No. 0006159 el cual ya se encuentra valorado. (folio 143)

    4. Original misiva de fecha 10 de marzo de 2004 (folio 144). El precitado instrumento se encuentra evaluado con anterioridad.

    5. Original de Registro de Vivienda Principal No. 0160934479, de fecha 10 de marzo de 2004 (folio 145). El Instrumento se encuentra a.c.a., por lo que nada tiene que observarse.

    6. Copia simple de comprobante de solicitud de vivienda principal y Registro de Información Fiscal (folios 146 y 147), se encuentran evaluados.

    7. Originales de Comprobante Provisional de Registro de Información Fiscal emitido el 08 de marzo de 2004 de los ciudadanos M.D.C.B. y W.R. (folios 148 y 149). Los anteriores instrumentos se desechan por no estar dentro de los documentos exigidos para la protocolización del documento de compraventa, pues el instrumento necesario es el Registro de Información Fiscal y el mismo se encuentra evaluado (folio 98).

    8. Original de C.d.R. proferida por la Jefatura Civil del Municipio La C.N. 914 a nombre de la ciudadana M.B., de fecha 09 de marzo de 2004 (folio 150). Del mencionado instrumento nada se desprende con respecto a los hechos controvertidos, ergo, debe desecharse.

    9. Original de Inspección Ocular practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas inserta en los folios 153 al 157. El anterior instrumento fue evaluado anteriormente en el cuerpo de esta sentencia, por lo que no es necesario un nuevo pronunciamiento al respecto.

    Ahora bien, analizadas las pruebas promovidas por las partes, observa esta Superioridad que la presente causa de Resolución de Contrato de Compromiso de compraventa y daños y perjuicios tiene como premisa el incumplimiento tanto del actor como de la demandada, con respecto a las obligaciones contenidas en la cláusula sexta del contrato.

    Según la cláusula sexta del contrato celebrado entre las partes, la parte demandada –vendedores- estaba obligada a hacer entrega a los compradores dentro del plazo de 120 días, la documentación requerida para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, sin que se precisara de cuales documentos se trataba.

    En este orden de ideas la parte actora –compradores – alega que los vendedores no entregaron la declaración de Vivienda Principal y que como este documento era exigido por el Registrador para la presentación y protocolización del documento definitivo, no se pudo otorgar el señalado documento dentro del lapso previsto en el contrato, y por tanto, el incumplimiento es imputable a los vendedores.

    En este sentido, y en aplicación del principio de interpretación del contrato que prevé que cuando el Juez no puede esclarecer lo que las partes han querido decir, porque éstas no han previsto la situación sobre la cual existe la controversia, debe acudirse al contenido del artículo 1160 del Código Civil, que establece:

    Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

    (Sic.)

    Esta Alzada pasa a completar las declaraciones contractuales provenientes de la voluntad de las partes.

    En la práctica registral Venezolana, como sabemos, para la presentación y posterior protocolización de un documento, los registradores exigen el cumplimiento de ciertas actividades y el aporte de recaudos, entre ellos, las solvencias de servicios públicos, pago de derechos de registro y cuando se trata de enajenaciones de bienes inmuebles el pago del tributo correspondiente al impuesto sobre la renta, tal y como consta del informe rendido por el Registrador Inmobiliario cuyas resultas cursan al folio 216. Este último requisito, es una carga que como contribuyente corresponde al vendedor del bien, aún cuando no este estipulado en el contrato, pues se trata de obligaciones impositivas establecidas en la Ley de Impuesto sobre la Renta.

    Ahora bien, también prevé dicha ley, la exoneración del pago del tributo a través de la declaratoria por ante la administración tributaria de que el inmueble a enajenar es vivienda principal del enajenante. De allí, que puede el vendedor optar entre pagar el tributo o hacer la declaración de vivienda principal y lograr la exoneración.

    Por tanto, es carga del vendedor presentar ante el Registrador Inmobiliario, o bien la planilla del pago del tributo, o bien la Declaración de Vivienda principal debidamente tramitada por ante la administración tributaria, para que el funcionario público pueda tramitar la protocolización del documento de enajenación del bien inmueble.

    En el caso de autos, la parte demandada tenía un plazo de 120 días, para pagar el tributo o hacer la Declaración de Vivienda Principal. De las pruebas promovidas y apreciadas por esta Alzada, especialmente de la inspección practicada por el A quo, cuya acta riela al folio 194 y vto. del expediente, se evidencia que la parte demandada –vendedores- retiró de la administración tributaria la Declaración de Vivienda Principal el día 22 de marzo de 2004, es decir un día antes del vencimiento del plazo de 120 días pactado en el contrato, el cual fenecía el día 23 de marzo de 2004.

    Por lo tanto, siendo ese requisito carga del vendedor correspondía a la parte demandada probar que efectivamente había cumplido con esa obligación y que además había entregado al comprador o en el registro, el instrumento donde constaba la exoneración del pago del impuesto sobre la renta dentro del plazo pactado en el contrato, y como quiera que de autos se evidencia que el vendedor retiró el documento de la administración tributaria y no lo presentó ante el Registro ni lo entregó a los compradores dentro del lapso estipulado en el contrato – puesto que estaba en su poder y fue él mismo quien lo trajo a los autos-, era materialmente imposible hacer la presentación ante el Registro del documento definitivo de venta, aún cuando los compradores habían pagado los gastos y derechos de registro el día 10 de marzo de 2004, según se evidencia de tarja que cursa en autos al folio 28 del expediente.

    Ahora, analicemos lo dispuesto en el Código Civil en su artículo 1.167 el cual es del siguiente tenor:

    Art. 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    En el contrato bilateral, puede una de las partes aludir a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por la sobreviniencia de una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad.

    El artículo 1167 citado, establece el cumplimiento de dos requisitos para que sea procedente la declaratoria de resolución del contrato por el órgano jurisdiccional, a saber: a) que se trate de un contrato bilateral; y b) la no ejecución de su obligación por parte de áquel contra quien se dirige la acción.

    En el caso de marras, el contrato cuya resolución se demanda es un contrato de promesa de compraventa en el cual las partes han pactado recíprocas concesiones, por lo tanto es un contrato bilateral; y la parte actora probó – como ya se dijera- que la parte demandada-reconviniente –vendedores- no cumplió con su obligación contenida en la cláusula sexta del contrato de entregar dentro del plazo de 120 días pactado en el contrato la exoneración del pago del impuesto sobre la renta, ergo, la Declaración de Vivienda Principal, para que se pudiese presentar el documento definitivo de venta, por lo que efectivamente la parte demandada no ejecutó su obligación, siendo procedente la declaratoria judicial de Resolución del Contrato celebrado entre las partes el día 24 de noviembre de 2003.

    La resolución tiene un efecto liberatorio – las partes quedan desligadas de las obligaciones que habían contraído por el contrato y que todavía no hubieran cumplido – y un efecto recuperatorio – las prestaciones cumplidas deberán ser restituidas, tanto por parte del incumpliente como por parte del aquel en cuyo favor se pronuncia la resolución.

    Declarada la resolución del contrato quedan las partes liberadas de sus obligaciones, pues se reponen las cosas al estado que tenían, como si la obligación jamás se hubiere contraído.

    Respecto al efecto recuperatorio, es decir la restitución de las prestaciones cumplidas, debemos acudir a la literatura del contrato celebrado, para determinar la extensión y alcance de las mismas.

    El Código Civil en su artículo 1264 establece:

    Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

    (Sic.)

    Las partes establecieron en el contrato en la cláusula tercera la cantidad de Bs. 16.000.000 por concepto de arras, a los fines de garantizar el cumplimiento del las obligaciones pactadas en el mismo.

    Al efecto, dispone el artículo 1263 del Código Civil:

    A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

    Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

    (Sic)

    Por lo tanto, declarado el incumplimiento de las obligaciones por parte de los vendedores (demandados), la cantidad de dieciséis millones de bolívares (Bs. 16.000.000,00) entregada por concepto de arras debe ser devuelta a los compradores, como efecto recuperatorio de la resolución declarada. Así se decide.

    También pactaron las partes en la cláusula quinta del contrato de promesa de venta celebrado, una limitación a la responsabilidad del deudor, quedando comprometido éste en caso de incumplimiento o retardo a una prestación determinada o penalidad civil que fijaron en el pago de la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 16.000.000,00). Dicha modalidad de regulación convencional de la responsabilidad contractual y la penalidad acordada procede con total independencia del daño causado, pues las partes autónomamente así lo acordaron.

    Asimismo, en el artículo 1258 del mismo código dispone:

    La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal

    (Sic.)

    En el caso de autos, fue el vendedor (demandada) quien contravino las obligaciones pactadas en el contrato, por tanto es a él a quien corresponde pagar los daños y perjuicios limitados a la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 16.000.000,00). Y así se decide.-

    En cuanto a la solicitud de la parte actora de que le sean pagados los gastos correspondientes a presentación del documento de venta e hipoteca, trámites de préstamo, pago de primas de seguro y derechos arancelarios que ascienden a la cantidad de Bs. 816.668,oo, esta Alzada precisa que cuando en el contrato se ha estipulado que quien deje de ejecutarlo deba pagar una cantidad de dinero, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

    En el caso de autos la responsabilidad civil del vendedor deviene del contrato celebrado, y las partes, por el principio de autonomía de la voluntad, determinaron la extensión y alcance máximo de la responsabilidad en caso de incumplimiento, en la cláusula quinta del contrato, sin que incluyeran en la misma pago de gasto alguno, por ello, sólo es procedente el pago de los daños y perjuicios determinados en dicha cláusula, y que se limitan a la cantidad de Bs. 16.000.000,oo ya condenada a pagar por cláusula penal; razón por la cual se niega el pedimento de la parte actora respecto a los gastos de protocolización del documento definitivo de compraventa, y derivados marcados en el escrito libelar como C, D, E, F y G . Así se decide.-

    Visto lo anterior, queda evidenciado que la parte actora-reconvenida, ante el incumplimiento de la parte demandada, debió, como ha ocurrido en autos acudir a la vía jurisdiccional a demandar la resolución del contrato por incumplimiento, lo que conlleva a la declaratoria parcial de la demanda principal y al correspondiente pago por cláusula penal indicado anteriormente. En consecuencia queda RESUELTO el contrato de compromiso de compra-venta suscrito entre las partes y autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito capital anotado bajo el No. 76, Tomo 38 de fecha: 21 de noviembre de 2003.

    Ahora bien, dado que la parte actora solicitó en su escrito libelar la indexación para la respectiva corrección monetaria, este Juzgador ordena experticia complementaria del fallo para la determinación de dichas cantidades desde la fecha de admisión de la presente demanda (17 de junio de 2004) hasta la fecha del presente fallo, (29 de enero de 2007) mes a mes, la cual se realizará de acuerdo a los Indices de Precios al Consumidor emitidas por el Banco Central de Venezuela por un solo perito.

    No se produce condenatoria en costas en cuanto al recurso, por haber sido declarado parcialmente con lugar la demanda principal.

    De la Reconvención

    La demandada-reconviniente basó su pretensión en el contrato de compromiso para que en caso de incumplimiento, la parte actora, H.V.V. y F.C.M., cancelaran la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 16.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios pactados contractualmente en la cláusula quinta del contrato.

    En este sentido se precisa que por incumplimiento se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor, y no puede quien pretende que le reparen daños y perjuicios contractuales haber incumplido su obligación, pues quien demanda debe haber cumplido u ofrecer cumplir.

    En el caso de autos, ya fue probado y declarado el incumplimiento por parte del vendedor de la obligación pactada en la cláusula sexta del contrato de promesa de venta, por lo que siendo a él imputable el incumplimiento no le es dado pedir el pago de daños y perjuicios establecidos como cláusula penal en el contrato, razón por la cual la pretensión no puede prosperar en derecho; y en consecuencia se declara Sin Lugar la mutua petición propuesta por la parte demandada. Y así se decide.-

    Así también, al desecharse la pretensión primaria, resulta forzoso para este Juzgador declarar improcedente la indexación, ya que es, una petición secundaria derivada de una obligación primaria, y como bien es sabido, las obligaciones accesorias corren con la suerte de lo principal. Y así se establece.-

    En consecuencia, la decisión apelada deberá revocarse y declarase: parcialmente con lugar la demanda y sin lugar la reconvención.

    IV

    DE LA DECISION

    Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Area Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO

se REVOCA la sentencia de fecha 12 de junio de 2006 dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Area Metropolitana de Caracas mediante la cual declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato y daños y perjuicios y parcialmente con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada;

SEGUNDO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda principal que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y DAÑOS Y PERJUICIOS incoara los ciudadanos H.V.V. y F.C.M. en contra de M.D.C.B.R. y W.G.R.P., en consecuencia, queda RESUELTO el contrato de compromiso de compraventa celebrado por las partes y autenticado en fecha 21 de noviembre de 2003;

TERCERO

Se CONDENA a la parte demandada, M.D.C.B.R. y W.G.R.P. a la devolución de la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 16.000.000,00) recibida en arras (llamada por los contratantes anticipo) al precio total de venta recibido en el momento de protocolización del contrato de compromiso de compraventa, como efecto recuperatorio de la resolución declarada;

CUARTO

Se CONDENA a la parte demandada, M.D.C.B.R. y W.G.R.P. al pago de la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 16.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios (por cláusula penal) fijados de manera contractual en la cláusula quinta del contrato;

QUINTO

Se ACUERDA la corrección monetaria de los montos adeudados de acuerdo a los Indices de Precios al Consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela mediante experticia complementaria del fallo por un solo experto, mes por mes, desde la fecha de admisión de la demanda (17 de junio de 2004) hasta la fecha del presente fallo (29 de enero de 2007);

SEXTO

Se declara SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada y se le condena en costas por haber resultado totalmente vencida en la mutua petición conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil;

SÉPTIMO

se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte actora, lo cual no genera costas dada la naturaleza del fallo;

Regístrese, publíquese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad Capital de la República, a los veintinueve (29) días del mes de Enero de dos mil siete (2007).-

LA JUEZ TEMPORAL,

Dra. S.F.D.A.

LA SECRETARIA,

Abog. D.O.R..

En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 pm) se publicó y registró la presente sentencia.

LA SECRETARIA,

Abog. D.O.R..

SFA/DOR/ivanrod

EXP. 9565

Def.

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